Оценка квартиры для ипотеки зачем нужна

Содержание

Оценка квартиры для ипотеки: зачем она нужна и как ее провести

Оценка квартиры для ипотеки зачем нужна

Оценка квартиры для ипотеки — это официальный отчет с указанием рыночной стоимости приобретаемой собственности. Этот документ предоставляется банку для установления ликвидности залоговой недвижимости. При нарушении договора банк имеет право продать залоговое жилье.

  • Что такое оценка квартиры
  • Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке
  • Какая бывает стоимость
    • Факторы, влияющие на рыночную цену
    • Факторы, влияющие на ликвидационную цену
  • Преимущества и недостатки оценки
  • Кто делает оценку недвижимости для ипотеки
  • Сколько стоит оценка
  • Документы для оценки квартиры
  • Как происходит оценка квартиры
  • Что делать, если стоимость квартиры отличается от суммы ипотеки
    • Как повлиять на результат оценки
  • Оценка квартиры при рефинансировании ипотеки
  • Заключение

Что такое оценка квартиры

Чтобы банк выдал деньги на покупку квартиры, нужно собрать пакет документов. Один из важнейших документов — это оценка стоимости недвижимости.

При расчете учитывается: состояние жилья, перспективность района, технические данные. Этот отчет — подтверждение ликвидности имущества, на приобретение которой выдаются деньги. Оценка нужна для определения рыночной цены недвижимости.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке

При заключении договора кредитования на большую сумму денег недвижимое имущество выступает гарантом возврата долга.

Поэтому необходимо определить ее рентабельность в сравнении с заемной денежной суммой. Для этого оценочные компании проводят независимую экспертизу.

В результате банк получает достоверную информацию о цене, а клиент видит реальные перспективы покупки. Обе стороны застрахованы от обмана.

Зачем это банку

Недвижимое имущество остается собственностью банка до полного погашения долга по ипотеке. В случае неисполнения кредитных обязательств банк может реализовать недвижимость в счет закрытия долга. Это уменьшает риски, ведь свои деньги банк вернет при любом исходе.

Какая бывает стоимость

Стоимость бывает рыночной и ликвидационной. Рыночная — средняя по рынку цена, за которую квартира уйдет в ближайшее время.

Обычно ее определяют, сравнивая цены на квартиры с похожей планировкой в этом же районе. Но она может отличаться от цены в отчете, потому что оценщик объективно анализирует все нюансы.

Например, продавец может завысить стоимость из-за дизайнерского ремонта. А по факту — он ничего не стоит.

Ликвидационная — это цена от покупателя, то есть та, с которой продавцу придется согласиться, если он спешит продать квартиру. Это вынужденная и заниженная цена.

Факторы, влияющие на рыночную цену

Из чего складывается рыночная стоимость:

  • район, где расположен дом.
  • уровень развития инфраструктуры.
  • возраст дома.
  • материалы здания.
  • качество ремонта.
  • возможность перепланировки.
  • наличие балкона, лоджии.
  • вид из окна, благоустройство территории, ремонт в подъезде.
  • спрос на рынке недвижимости.

Факторы, влияющие на ликвидационную цену

Основные факторы — желаемые сроки продажи недвижимости и кризис на рынке. Банку нужна ликвидационная цена, чтобы в случае банкротства заемщика реализовать залоговое имущество в кратчайший срок.

Чаще всего ликвидационная и рыночная цены не сильно отличаются. Но бывают исключения. Например, квартира с дорогостоящим ремонтом, расположенная в неблагополучном районе со слабой инфраструктурой. В этом случае ликвидационная цена будет ниже рыночной.

Преимущества и недостатки оценки

У ипотечной оценки есть преимущества и для банка, и для клиента. Первая сторона, зная стоимость недвижимости, одобряет кредит. Реальная подтвержденная цена — аргумент в судебном разбирательстве при проблемах с выполнением условий договора.

Для клиента — это гарантия выгодной покупки, которую в случае необходимости можно реализовать и вернуть или приумножить инвестиции. Заемщик таким образом защищает себя от лишних комиссионных начислений. Единственный недостаток — придется заплатить оценщику.

Кто делает оценку недвижимости для ипотеки

Услугу предоставляют оценочные компании в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в России».

Что подтверждает квалификацию оценщика:

  • диплом о соответствующей специализации;
  • членство в ассоциации СРО;
  • полис страхования гражданской ответственности.

Как выбрать оценщика

Чаще всего банк сам рекомендует оценочные компании, так оценка квартиры происходит быстрее. При выборе ориентируйтесь на цену и сроки оценки. Проверяйте, есть ли у компании аккредитация, стаж.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки

Ценовая политика зависит от региона. В Москве такая услуга стоит около 3500-5000 руб. В других регионах дешевле — от 2000 до 4000 руб. Если оценку надо сделать быстро, стоимость будет дороже на 1000-2000. Оплачивать услуги оценщика должен заемщик как инициатор оформления кредита.

Документы для оценки квартиры

Для оценочной компании нужно подготовить перечень документов, который отличается для первичного и вторичного жилья. В первом случае понадобятся:

При оценке вторичного жилья нужны:

  • паспорт;
  • документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • техпаспорт.

Как происходит оценка квартиры

Оценка недвижимости состоит из нескольких этапов: осмотр объекта, района, здания, внутреннего состояния жилплощади. После этого ее сравнивают с аналогичной на рынке недвижимости. Определяют рентабельность. Когда все критерии оценены, эти данные сводятся в официальном отчете.

отчета

Оценка квартиры включает:

  1. Данные оценочной компании.
  2. Паспортные данные заказчика оценки.
  3. Подробную информацию об объекте недвижимости.
  4. Анализ рынка недвижимости, сравнительные данные.
  5. Рыночную стоимость.
  6. Ликвидационную стоимость.
  7. Дату анализа.

Отчет сопровождается приложением с фотографиями жилплощади, копиями документов, разрешающих продажу. Оценка составляется в течение 2-5 дней. Она действительна 6 месяцев.

Что делать, если стоимость квартиры отличается от суммы ипотеки

Оценка квартиры для ипотеки влияет на сумму кредита. Когда стоимость, установленная оценщиком, больше цены, запрашиваемой продавцом, тогда полученного кредита хватит на покупку.

Но бывает и наоборот. Тогда клиент банка может воспользоваться услугами другой компании. Это поможет, если предыдущий оценщик не учел все факторы, влияющие на настоящую стоимость. Если стоимость в отчете увеличить не получится, тогда ищут дополнительную залоговую собственность. Можно попытаться сбить цену на недвижимость или оформить кредит наличными.

Как повлиять на результат оценки

Оценка проводится компанией, для которой нет выгоды от увеличения или занижения стоимости имущества в отчете. Ее действия полностью правомерные. На них не может повлиять ни заемщик, ни банк.

Оценка квартиры при рефинансировании ипотеки

Обязательное условие рефинансирования — повторная оценка. От нее зависит процент на ссуду, срок кредита, одобрение банка на предоставление денег в долг. Процедура проводится, даже если рефинансирование в том же банке, где оформлен действующий ипотечный договор.

Заключение

Без объективной оценки квартиры для ипотеки не обойтись. Официальный документ, предоставленный независимым оценщиком, имеет правовую силу в суде при возникновении споров. Поэтому оценку стоит делать по всем правилам и внимательно проверять.

Источник: https://news.myseldon.com/ru/news/index/234185289

Оценка квартиры для ипотеки – тонкости и нюансы

Оценка квартиры для ипотеки зачем нужна

При всей выгоде представления займа на покупку квартиры, банк не готов рисковать своими средствами.

Поэтому, даже соглашаясь передать достаточно солидную сумму, под весьма нескромные проценты, он в обязательном порядке попросит подтвердить основание выдачи денег.

А так как тоже намерение улучшить жилищные условия, а также согласие определенного лица произвести продажу жилья не предоставляет полной картины о последующих тратах, потребуется еще и оценка квартиры для ипотеки.

статьи:

Нужна ли оценка квартиры при ипотеке?

Как правило, заемщик, обращаясь за ипотечным кредитом в банк, просит сумму, которая равна цене, установленной продавцом квартиры.

Но ведь запрашиваемая стоимость может весьма отличаться от реальной, что может привести к убыткам. Именно поэтому во исполнение ч.1 ст.9 ФЗ №102 и ст.

8 ФЗ №135 при заключении договора о займе кредитная организация требует проведения оценки квартиры для ипотеки, например, в банке ВТБ.

Данная процедура проводится для того чтобы банк в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств, допустим, невозможности оплаты кредита, мог вернуть выданные средства.

Ведь сколько бы ни запрашивал продавец и готов был заплатить покупатель, квартира после изъятия в счет погашения долга будет продаваться банком по рыночной цене.

Именно поэтому банковское учреждение изначально страхует свои активы и выдает только ту сумму, которую реально будет вернуть.

Важно! В процессе оценки в силу ст.10 ФЗ №135 определяется как минимум две величины. А именно рыночная стоимость квартиры и ликвидная. Первый стоимостный вид необходим для определения размера кредита, второй же банк предусматривает для прогнозируемой реализации квартиры в случае ее изъятия у необязательного плательщика и реализации на торгах.

Где заказать оценку квартиры для ипотеки

Оценивание квартиры представляет собой тщательный анализ всех аспектов от состояния жилья до места расположения, именно поэтому деятельность по мониторингу жилых помещений могут осуществлять лица, которые не только обладают специализированными знаниями, но и состоят в саморегулирующей организации оценщиков во исполнение норм ст.4 ФЗ №135.

При этом оценщики могут быть как штатными работниками компаний, предоставляющими услуги анализа жилых помещений, так и частные практики. Таким образом, будущий клиент банка в преддверии оформления ипотеки может обратиться за определением реальной стоимости квартиры, как в официальное учреждение, так и к частному лицу.

Однако, ввиду того, что банк весьма тщательно подходит к предмету залога и определению его цены, зачастую заемщику предлагается обратиться в компанию, с которой кредитная организация уже сотрудничает.

Конечно, клиент вправе отказаться и выбрать своего оценщика для проведения независимой оценки квартиры для ипотеки, но вероятность того, что банк примет документ будет под сомнением.

Во избежание спора желательно согласиться с будущим кредитором, к тому же оценщик, сотрудничающий с банком, выполнит работу в кратчайшие сроки.

Важно! Во исполнение ст.15.1 и ст.15 ФЗ №135 деятельность по проведению оценки недвижимости должна быть застрахована, что позволяет избежать ошибок. Ведь страхуется в первую очередь ответственность оценщика и компании, которые отвечают за достоверность представленных в отчете данных.

Как проходит оценка квартиры для ипотеки

Процедура оценки жилого помещения происходит в несколько этапов, которые необходимы для всестороннего анализа жилого помещения, а также сохранения активов кредитного учреждения.

Шаг 1. Выбрать оценщика самостоятельно либо же воспользоваться рекомендациями банка.

Шаг 2. Подготовить пакет документов.

Шаг 3. Заключить договор о проведения оценки.

Шаг 4. Назначить время анализа жилья.

Шаг 5. Получить отчет и передать банку вместе с данными об оформлении ипотеки.

Понадобятся следующие документы для оценки квартиры для ипотеки:

  • правоустанавливающие сведения от собственника в оригиналах и копиях;
  • технический паспорт жилья;
  • справка о том, что дом, в котором расположена квартира, не является аварийным (указанные сведения необходимы для того чтобы подтвердить ту же ликвидность залогового жилья, ведь если дом снесут банк не сможет вернуть затраченные средства);
  • паспорт будущего заемщика.

Важно! При оценке квартиры в СПб для ипотеки в расчет принимается год постройки, учитывая, что в Питере достаточно много исторических зданий.

Так обращается внимание на процент износа здания, материал из которого изготовлены перекрытия и ряд иных аспектов.

Если те же балки изготовлены из древесины, в кредите откажут ввиду того, что страховая компания не готова будет взять на себя обязательства по покрытию рисков, учитывая, что речь идет как минимум о 10 годах.

Как производиться оценка квартиры для банка при ипотеке

Рыночная стоимость жилья зависит от множества факторов, которые конечно учитываются.

Ведь к учету принимается не только количество комнат и наличие ремонта, но и расположение в отдельно взятом населенном пункте или районе, а также время года.

При этом в процессе оценки одновременно производится сравнительный анализ аналогичных жилых помещений для определения наиболее оптимальной цены.

Также специалист производит оценку по затратам, то есть к учету принимаются понесенные расходы на возведение жилого строения для расчета уже ликвидной стоимости квартиры, а также для расчета цены взыскания впоследствии. И в ряде случаев осуществляется анализ доходности жилого помещения, ведь оценка квартиры в новостройке для ипотеки существенно отличается от недвижимости с вторичного рынка.

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке

Стоимость оценки квартиры для ипотеки напрямую зависит от места расположения жилого помещения. Так в столице, а также областных центрах анализ может обойтись заказчику от 3,5 до 5 тысяч.

В провинциальных городках цена вопроса может варьироваться в пределах от 2000 до 2500 рублей.

А вот оплатить услуги оценщика придется будущему заемщику, учитывая, что банк одобрит сделку только после представления документа.

Важно! Не стоит выбирать специалиста исходя из низкой стоимости, ведь подобный отчет может вызвать вполне обоснованные сомнения у кредитного учреждения и документ придется переделывать. Именно поэтому предпочтительнее выбрать фирму оценщиков на сайте банка, во избежание увеличения расходов.

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка предполагает оформление отчета с соблюдением всех правил. То есть украдкой договориться со специалистом о повышении либо же понижении цены вряд ли удастся.

Также невозможно будет закрыть глаза на самовольную перестройку.

Ведь наличие незаконной реконструкции повлечет за собой не только штрафные санкции для нового владельца, но и определенные негативные последствия для компании, осуществившей анализ стоимости жилья.

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki-tonkosti-i-nyuansy.html

На что влияет оценка квартиры при ипотеке?

Оценка квартиры для ипотеки зачем нужна

“На что влияет оценка квартиры при ипотеке?” – этот вопрос особенно актуален для тех, кто приобретает в ипотеку недвижимость на вторичном рынке. Конкретнее – квартиры в уже сданных в эксплуатацию домах или “с рук”.

Важно с самого начала прояснить что называется “первичкой”, а что “вторичкой”. Ведь оценка квартир в первом случае несколько отличается от второго.

“Первичкой” считается квартира, которая приобретается еще на этапе строительства. Если такая квартира берется в ипотеку, то оценивается она не сразу, а только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания Акта приема-передачи.

Оценка квартиры для закладной в этом случае является скорее формальной процедурой. В данном случае она никак не влияет на выдачу банком кредита.

Другое дело – “Вторичка” (квартира в доме, который уже построен и сдан в эксплуатацию). В этом случае оценка для ипотеки производится до выдачи кредита и напрямую может на нее (выдачу) повлиять.

При этом не стоит обнадеживать себя тем, что вам бала предварительно одобрена определенная сумма. По большому счету этот факт мало что значит.

Ведь по факту банк даст вам в кредит не ту сумму, которая предварительно одобрена, а ту, в которую оценил недвижимость оценщик

Пример ситуации

Рассмотрим ситуацию на примере покупки квартиры в Краснодаре.

Выясним как оценка влияет на ипотеку на конкретном примере.

Допустим вы хотите купить двухкомнатную квартиру на вторичном рынке (не у застройщика, а с рук). Банк предварительно! одобрил вам ипотеку на 4 000 000 рублей.

Далее вы отправились искать подходящую квартиру в пределах этой суммы и нашли за 3 900 000.

Казалось бы,  банк одобрил 4 млн., вы нашли за 3.9 (даже на сто тысяч дешевле) и никаких проблем возникнуть не должно.

Вы приходите в банк и сообщаете о том, что нашли квартиру и специалист банка просит у вас отчет об оценке этой квартиры.

Вы обращаетесь к оценщику но (О БОЖЕ!) вам оценивают её не в 3.9, а допустим в 3.7 миллиона ( на 200 тыс. дешевле).

Вот здесь-то и может скрываться  потенциальная проблема. Банк в этом случае не откажется выдать вам кредит. Но выдаст он вам его не из расчета 3.9 млн. (как вы нашли), а из расчета 3.7 (как оценил оценщик).

Ведь в словосочетании “предварительно одобренная сумма кредита” ключевым словом является именно ПРЕДВАРИТЕЛЬНО.

Это не значит, что квартиры всегда оцениваются дешевле своей фактической стоимости, но так получается довольно часто.

Почему?  – потому что процесс оценки четко регламентирован, при этом должны использоваться определенные методы, коэффициенты и формулы. И не всегда они соответствуют реальному положению вещей.

Это вопрос даже не к оценщику, а скорее к тем ,кто разрабатывал и утверждал методы и порядок оценки на законодательном уровне.

Способы решения проблемы

На практике, если вы хотите приобрести “вторичку” и особенно с ремонтом, то вам следует иметь первоначальный взнос с запасом.

Что значит “с запасом”? Если, например, в Сбербанке минимальный первоначальный взнос составляет 15% (на момент написания статьи), то вам нужно иметь хотя бы 20-25% и более.

Это значит, что даже если по результатам оценки стоимость “не дотянет” на 100-200 тыс., то вы сможете “перекрыть” эту сумму своим первоначальным взносом. И ипотеку вам все же дадут.

Как уже говорилось в самом начале статьи, существует вариант приобретения квартиры на этапе строительства. Этот вариант намного проще приобретения “вторички”. При выдаче ипотеки оценка квартиры в этом случае вообще не понадобится. Точнее понадобится, но делать ее нужно будет только после сдачи дома в эксплуатацию и ее результат ни на что уже не повлияет (это скорее формальность).

К тому же квартира на этапе строительства – это не обязательно “с фундамента”. Вполне можно найти квартиру в доме который уже находится “на сдаче”. То есть уже построен, но еще не сдан.

В этом случае вы получаете сразу несколько преимуществ – не боитесь что дом не достоят (ведь он уже построен и сдается); ипотеку оформить при этом намного проще; оценку сразу делать не нужно.

К тому же, если вы принципиально хотите квартиру уже с ремонтом, то вполне можете найти квартиру с ремонтом от застройщика.

Если же вы принципиально хотите приобретать “вторичку”, но оценка все же “не дотягивает” до нужной суммы, то вам не остается ничего кроме как поднакопить денег и перекрыть “разницу” более крупным первоначальным взносом.

Еще один способ – воспользоваться потребительским кредитом. Если первоначальный взнос не перекрывает разницу между стоимостью квартиры и суммой которую дает вам банк, то вы можете “закрыть” эту брешь обычным потребительским кредитом. На наш взгляд это неоправданно и несет за собой серьезную переплату. Но такой вариант есть и если вам не жалко денег, можете им воспользоваться.

Чего делать не стоит

Еще не так давно существовала практика завышения стоимость квартир при оценке. Клиент просто давал взятку оценщику и тот “натягивал” нужную стоимость.

Сейчас этот вариант уже не работает.  Банки стали все чаще перепроверять результаты оценки. При выявлении случаев необоснованного завышения, банк просто перестает сотрудничать с такими оценщиками и тем самым лишает его значительной части дохода.

Поэтому сейчас мало кто из адекватных оценочных организаций идет на завышение стоимости при оценке.

Итак, статья получилась довольно объемная. Мы выяснили как оценка влияет на ипотеку. Все варианты решения потенциальных проблем при оценке рассмотрены и “разжеваны”. Но  если все таки остались какие то вопросы, вы можете нам их задать.

Стоимость оценки квартиры для банка (для ипотеки, для закладной, для страховки) в нашей компании:

Оценка квартиры-студии3000 рублей
Оценка однокомнатной квартиры3300 рублей
Оценка двухкомнатной квартиры3500 рублей
Оценка трехкомнатной квартиры3800 рублей
Оценка домаот 8000 рублей

Ждем вашего звонка с 8.00 до 20.00 каждый день – без перерывов и выходных!

Источник: https://otsenka-krasnodar.ru/otsenka-mozhet-povliyat/

Как происходит оценка квартиры при ипотеке, и зачем она нужна?

Оценка квартиры для ипотеки зачем нужна

Определение стоимости жилплощади является необходимой процедурой для оформления ипотечной ссуды. Результат этой процедуры непосредственно влияет на одобренную сумму кредитных средств, предоставляемых финансовой организацией. В этой статье поговорим о том, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, как и где правильно произвести эту процедуру, а также про её методы и стоимость.

Зачем делать оценку квартиры при ипотеке?

Закон «Об ипотеке» No102-ФЗ содержит положение, регламентирующее осуществление процедуры оценки рыночной стоимости жилплощади, как обязательное условие при заключении ипотечного договора. Сделать оценку квартиры придётся вне зависимости от своих желаний, если конечная цель — получение ипотечного займа и приобретение жилья.

Со стороны банков такая процедура поспособствует значительному снижению рисков. Ведь ипотечный договор подразумевает залоговую составляющую — залогом выступает приобретаемая заёмщиком квартира. Это означает, что в случае грубых нарушений договора со стороны должника, кредитор прибегнет к реализации залоговой недвижимости для возврата собственных средств.

Конечную величину займа определят рыночная и ликвидная стоимость объекта недвижимости. За основу банком будет взята наименьшая цена, так как по этой стоимости легче будет реализовать жилплощадь в случае проблем с заёмщиком.

Оценка квартиры может оказаться нелишней и для клиента. Она поможет ему оценить, не завышена ли стоимость, которую обозначил продавец. Ещё оценка жилплощади даст заёмщику представление о том, сможет ли он полностью погасить кредит, если вдруг потребуется продать квартиру по каким-либо обстоятельствам, затрудняющим обязательные регулярные платежи.

Для банка будет выгодна заниженная оценочная стоимость залогового объекта, а для клиента — завышенная. В такой ситуации независимая оценка квартиры для ипотеки будет наиболее оптимальным вариантом.

Как происходит оценка квартиры?

В момент обращения в нужную компанию потенциальный заёмщик договаривается о времени и месте проведения оценки. В обозначенную дату мастер прибывает на объект для определения оценочной стоимости объекта.

Специалист осмотрит дом либо квартиру, выполнит фотофиксацию, сопоставит фактический план помещения с планом из БТИ и произведёт оценку физического состояния жилья.

В случае, если имеет место неузаконенная перепланировка, то данный факт непременно будет зафиксирован в отчёте.

При наличии существенной перепланировки, несогласованной с БТИ, банк может отказаться кредитовать покупку такой жилплощади.

После всех вышеперечисленных действий специалист перейдёт к оценочному анализу рыночной стоимости квартиры. Это может быть осуществлено тремя основными методами, которые выявляют показатель ликвидной и рыночной стоимости объекта недвижимости. Ниже будет кратко описан каждый из них:

  1. Доходный. Суть метода заключается в определении возможной величины ожидаемых доходов от использования объекта оценки (допустим, от сдачи в аренду). Он применяется исключительно при оценке нежилых помещений. Метод не используется для выявления стоимости ипотечной квартиры.
  2. Затратный. В основе этого способа лежит определение расходов, требующихся на воспроизведение (строительство) аналогичного объекта недвижимости с учётом износа. Данный метод проблематично применить для анализа цены на жильё в многоквартирном доме, т. к. большое число строительных элементов в таких помещениях общие. Способ может быть использован для оценки стоимости частного дома.
  3. Сравнительный. Самый популярный метод, если говорить относительно оценки ипотечной жилплощади. В его рамках происходит сопоставление стоимости аналогичных объектов недвижимости. Оценка осуществляется по материальным, экономическим и прочим характеристикам.

Основные показатели, которые всегда учитываются при оценке квартиры:

  • престижность района, в котором находится жильё, и его инфраструктура;
  • дата строительства и состояние отделки помещения;
  • число этажей сооружения;
  • материалы, использованные при строительстве;
  • площадь;
  • число комнат и планировка;
  • этаж, на котором находится квартира (жильё, находящееся на первом либо последнем этаже, теряет в стоимости порядка 5-10%);
  • наличие каких-либо дефектов;
  • состояние системы коммуникаций.

Результатом работы специалиста станет итоговый отчёт по оценке стоимости жилплощади.

Итак, сколько времени занимает оценка квартиры для ипотеки? Средний срок (от посещения мастером объекта до готового отчёта) для большинства компаний, предоставляющих такие услуги, составляет порядка 3-х дней (как правило, не более 5 дней).

Кто оплачивает оценку квартиры?

Банки предлагают заёмщику перечень компаний, выполняющих данную процедуру и сотрудничающих с ними. Но есть риск, что такие конторы будут действовать в интересах кредитора и намеренно занижать итоговую стоимость объекта оценки, что скажется на уменьшении конечной суммы кредита и невозможности приобретения желаемой квартиры.

Если же заёмщик опасается такого развития событий, то есть вариант воспользоваться услугами сторонней оценочной фирмы, которая составит отчёт о стоимости непредвзято. Впрочем, далеко не факт, что банк примет такую оценку.

Тут остаётся либо сразу обсуждать эту возможность с кредитором, либо узнавать в интересующей компании, принимаются ли их оценочные отчёты в определённом банке (как правило, такая информация содержится на сайтах солидных организаций).

Одновременно с этим возникает и такой вопрос: «Кто платит за оценку квартиры при ипотеке»? Платить будет тот, кто заинтересован в получении ипотеки и покупке жилья, т. е. клиент, обратившийся в банк за ссудой. Все финансовые вопросы, касающиеся проведения процедуры по оценке в ходе оформления ипотечного договора, возлагаются на заёмщика.

Стоимость оценки

На вопрос о том, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, ответ будет дан в этой части статьи. Необходимо сразу сказать, что определённой фиксированной стоимости данного вида услуг нет.

Цена будет меняться по различным регионам (в Москве цена на услугу выше, чем в регионах).

Ещё на стоимость услуги повлияет тип объекта оценки — расчёт цены для загородного объекта недвижимости либо квартиры в таунхаусе обойдётся существенно дороже, чем для жилья в новостройке.

В пределах от 3 до 5 тыс. руб. — такова ориентировочная стоимость оценки квартиры в Москве (для различных типов объектов недвижимости). Для регионов этот показатель будет существенно ниже.

Лучшим решением будет узнать цену на интересующую услугу в определённом регионе проживания на сайте выбранной организации или посредством звонка. Только так можно получить актуальную информацию касательно цен в отдельно взятом случае. Кстати, если у выбранной оценочной компании отсутствует собственный сайт, то будет лучше воздержаться от сотрудничества с такой фирмой.

Необходимые документы

Какие же документы для оценки квартиры для ипотеки будут затребованы?

Для её выполнения заёмщику необходимо наличие такого перечня документов:

  • паспорта;
  • кадастрового паспорта;
  • технического паспорта из БТИ, содержащего план этажа и экспликацию;
  • справки, подтверждающей, что сооружение не будет отправлено под снос в ближайшее время (для новостроек не понадобится);
  • договора купли-продажи.

После сбора всех вышеперечисленных документов можно будет обратиться в специализированную фирму для проведения оценки квартиры.

Подведём итоги

В заключение будут даны основные важнейшие рекомендации, следуя которым процесс оценки жилья пройдёт максимально гладко и без эксцессов. Их список выглядит так:

  1. Необходимо максимально ответственно отнестись к процессу выбора фирмы по оценке недвижимости. Выбранная компания должна иметь хорошую репутацию. Можно воспользоваться услугами организации, которую предложат в банке, но тогда есть большая вероятность получить низкую оценочную стоимость квартиры. Зато в плане репутации всё будет хорошо, т. к. кредитные организации не работают с мошенниками. В случае, если заёмщик хочет обратиться в стороннюю компанию, нужно заранее узнать, принимаются ли её отчёты в том банке, где оформляется ипотека. В противном случае можно впустую потратить деньги.
  2. Не нужно пытаться договориться или дать взятку специалисту по оценке для увеличения конечной стоимости жилья. Фирмы с хорошей репутацией на это всё равно не пойдут. Даже если и удастся путём каких-либо махинаций повлиять на результаты оценки, то впоследствии можно очень сильно пожалеть. Ведь если по каким-то причинам заёмщик больше не сможет выплачивать ипотеку и попытается реализовать квартиру, то полученных средств не хватит, чтобы полностью рассчитаться за кредит.
  3. Если не устраивает результат оценки, лучше обратиться в другую фирму, чем пытаться дать взятку. Вполне возможно, что новая оценка даст более приемлемые результаты.
  4. В случае недостаточной стоимости объекта оценки можно попытаться договориться с продавцом о скидке. Вполне может быть, что он немного понизит цену для реального покупателя.
  5. Необходимо знать, что отчёт об оценке недвижимости действует на протяжении 6 месяцев. По прошествии этого срока придётся вновь пройти оценочную процедуру.

по теме

Источник: https://BaikalInvestBank-24.ru/poleznye-stati/kak-proishodit-ocenka-kvartiry-pri-ipoteke-i-zachem-ona-nyjna.html

Зачем нужна оценка квартиры для ипотеки

Оценка квартиры для ипотеки зачем нужна

При получении ипотечного кредита на жилье, согласно действующему российскому законодательству, необходима предварительная экспертная оценка недвижимости.

Оценочная стоимость жилья выявляется еще до одобрения ипотеки банком потенциальному заемщику, планирующему приобрести квартиру в новостройке от застройщика или на вторичном рынке недвижимости, поскольку именно кредитная организация является наиболее заинтересованным лицом в оценке.

Причина такой заинтересованности проста банк должен быть уверен в том, что в случае невыполнения ипотечным заемщиком обязательством по кредиту, купленное им жилье может быть реализовано на торгах по цене не меньше той, за которую оно приобреталось.

Как происходит оценка жилья

Обратиться за оценкой квартиры для ипотеки можно как к многочисленным компаниям, давно существующим на рынке жилой недвижимости, так и частным специалистам, оказывающим подобного рода услуги. И в том, и в другом случае после оценки на руках у заемщика должен оказаться пакет документов, где будет указана итоговая стоимость жилья.

Обозначенные в результатах независимой экспертизы цифры необходимы банку, чтобы определить, соответствует ли заявленная стоимость жилья сумме ипотечного кредита, запрашиваемого потенциальным заемщиком.

Таким образом, окончательное решение о выдаче ипотечного жилищного займа принимается кредитной организацией после того, как будет выполнена оценка квартиры и предоставлен итоговый отчет специалистом.

Зачем все это нужно

В случае, если заемщиком в заявлении на ипотечный кредит указана сумма больше той, что будет определена профессиональным оценщиком в результате осмотра и оценки квартиры, недостающие денежные средства покупателю придется искать самостоятельно.

Нередко происходит так, что разница между рыночной ценой квартиры и той, что определена независимой экспертизой, оказывается существенной. В сложившейся ситуации банк может выдать сумму меньше запрашиваемой, что не всегда устраивает заемщика.

Чаще всего так происходит, если оценщиком не была учтена возможная ликвидность квартиры в целом (не оценивалось наличие ремонта, удачная планировка, этаж, наличие развитой инфраструктуры в окрестностях, доступность общественного транспорта и т. д.).

В таком случае заемщик вправе повторно обратиться к независимым экспертам за оценкой приобретаемого жилья, указав причину своего несогласия с вынесенным решением специалиста.

Какие документы необходимы

Для того, чтобы получить ипотеку и приступить к оформлению сделки купли-продажи, заемщику необходимо за определенное время собрать целый ряд документов, в том числе для независимой экспертизы по оценке квартиры.

Так, обязательно понадобится кадастровый паспорт на недвижимость и план БТИ, предварительное соглашение о купле-продаже, свидетельство о регистрации или вступлении в наследство на объект недвижимости, справки о регистрации по форме 9, справки об отсутствии задолженностей по квартплате и услугам ЖКХ, характеристика жилья по форме 7, документ, подтверждающий отсутствие обременения по квартире (выписка из ЕГРП). В случае покупки жилья в новостройке, нужен договор с продавцом-застройщиком. Если собственниками квартиры также являются несовершеннолетние дети, необходимо разрешение органов опеки на проведение сделки с жильем. Документы, которые будут направлены в оценочную компанию, должны быть заверены заемщиком. Минимальный срок подготовки документов составляет один день, максимальный три дня.

У кого заказать профессиональную оценку жилья

Чаще всего список профессиональных организаций, который оказывают услугу по оценке ипотечных квартир, предоставляет сам банк. В списке партнеров будут указаны несколько компаний, занимающихся оценкой недвижимости. Заемщику остается лишь найти подходящую под свои требования.

Если такого списка кредитной организацией предоставлено не было, выбирать оценочную компанию стоит особо тщательно, чтобы не потерять свои деньги. Перед заключением договора, необходимо убедиться в том, что фирма или частный специалист являются действующими членами зарегистрированной организации оценщиков.

Кроме того, сумма страхового полиса не должна быть менее 300 тыс. рублей.

Как происходит оценка квартиры экспертом

После того, как банком будет утверждена представленная кандидатура оценщика, заемщику необходимо заключить договор с выбранной компанией или частным специалистом. Далее определяется день и время, когда будет выполнена проверка объекта недвижимости.

Всю полезную информацию об объекте займа официальный представитель оценочной компании собирает еще перед процедурой оценки жилья. Осмотр самой недвижимости происходит, как правило, не более получаса.

Этого времени достаточно для того, чтобы сделать фотографии всех жилых помещений, оценить все нюансы, которые могут повлиять на итоговую стоимость квартиры и решение банка.

Учитываются при осмотре, в том числе, расположение дома, близость метро и общественного транспорта, возраст постройки и общее состояние дома, наличие развитой инфраструктуры в районе. Кроме того, оценщик обязательно обратит внимание, какой ремонт сделан в квартире: косметический или капитальный, с заменой всех коммуникаций. Все перечисленные факторы могут повлиять на итоговую стоимость жилья, указанную в отчете специалиста.

Итоговый отчет готовится специалистом по оценке недвижимости в течение нескольких дней. В документе чаще всего содержится не менее 30 страниц.

К отчету прикладываются сделанные во время осмотра фотографии жилья, указываются две цены (рыночная и ликвидная).

Банку интересна обычно ликвидная цена, поскольку это именно та сумма, за которую кредитная организация может в случае невыполнения заемщиком обязательств по договору продать жилье. Рыночная стоимость может быть интересна скорее самому покупателю.

Оценка квартиры для ипотеки происходит за счет заемщика. Стоимость данной процедуры в разных оценочных компаниях может отличаться, все зависит от итогового пакета документов, трудовых затрат, а также срочности услуги и ряда других факторов.

На сегодняшний день стоимость такой проверки специалистами, в среднем, составляет от 3 до 5 тыс. рублей.

Однако, если речь идет о покупке жилья в премиальном сегменте или нестандартном объекте, итоговая стоимость услуги по оценке квартиры может существенно возрасти.

Источник: https://abkexpert.ru/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki/

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке?

Оценка квартиры для ипотеки зачем нужна

Выдавать крупный кредит без обеспечения — для банка такой поступок приравнивается к выбрасыванию денег на ветер.

Ведь из 10 заемщиков как минимум 1 окажется не вполне добросовестным, а потерянные деньги, когда-то выданные ему в качестве ссуды, с лихвой перекроют прибыль с остальных 9-ти должников.

Именно поэтому оценка является обязательной при ипотеке — это способ обезопасить реализацию залога «в случае чего». Ниже мы рассматриваем тему более подробно.

Обязательно ли оценивать недвижимость и можно ли этого избежать?

Кажется, что новостройка сама по себе не может быть некачественной, а потому вполне резонно встает вопрос — так ли нужна в таком случае оценка квартиры при ипотеке в новостройке? На самом деле, банк требует оценку во всех случаях — и при покупке вторичного жилья, и загородного дома, и новостройки.

Почему так происходит? Дело в том, что, по законодательству, при ипотечном кредитовании закладную на недвижимость невозможно оформить до тех пор, пока это жилье не будет оценено.

Точно так же должны быть заранее определены предмет обременения и конкретные обязательства кредитора и заемщика. Законодательная норма закреплена в п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.

1998 N 102-ФЗ. Это правило действует и в 2020 году.

Зачем это нужно?

Следом возникает вопрос — зачем вообще оценивать недвижимость? Ведь, видимо, это очень важно, раз даже в законе закреплено обязательство проведения оценки.

Причина следующая: банк, выдавая крупный кредит, значительно рискует, ведь, по сути, нет стопроцентной гарантии возвращения ссудных средств. Чтобы минимизировать риски, оформляется обременение.

То есть, в случае чего, залоговую недвижимость продадут, чтобы обеспечить невыплачиваемый займ.

Но далеко не каждую недвижимость можно продать быстро — например, дом на отшибе города и точно такой же дом поближе к центру будут обладать совершенно разным спросом. Фактор оперативности очень важен в вопросе реализации залогового имущества, ведь каждый месяц, пока жилье не было продано — это еще один месяц обслуживания, т.е. дополнительных расходов для банка.

Для выполнения этих двух задач жилплощадь должна обладать двумя параметрами: объективной ценностью и ликвидностью.

Объясняя простыми словами, первый параметр указывает, что объект обременения может быть интересен кому-либо еще, второй параметр отображает, как много людей, готовых заплатить прямо сейчас, в случае чего заинтересуются предложением.

Первый пример: современный коттедж, расположенный в 200 км от любого крупного города, будет обладать высокой ценностью, но низкой ликвидностью.

Потому что, во-первых, в России население куда более охотно покупает квартиры, а не коттеджи, во-вторых, потому что мало кто согласится жить на таком расстоянии от экономических центров. Поэтому дом может продаваться за 5 млн. рублей и больше, но вот срок продаж будет высоким — в среднем 6-12 месяцев.

Второй пример: старая, захламленная однокомнатная квартира в здании, построенном в 70-х годах рядом с Садовым кольцом в Москве.

Ее ценность может быть и не очень высокой, относительно более современных квартир в том же районе, но вот ликвидность у квартиры будет чрезвычайно высокой. Потому что очень многие россияне и москвичи хотели бы переехать поближе к центру.

Плохой интерьер большого значения иметь не будет, т.к. для покупателей такого жилья главным параметром будет близость к центру города.

Параметры ликвидности и ценности также объясняют, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке. Новые дома часто строятся на периферии крупных городов. Соответственно, ликвидность жилья в таком районе может быть под вопросом. Без оценки можно примерно установить ценность жилья, но вот определить параметр ликвидности — с большим трудом. Поэтому ее и нужно проводить.

Кем и как проводится?

Проводить оценку может только профессиональный оценщик. У него должна быть лицензия, а также сертификат участника системы CPO. Кроме того, перед началом работ требуется в обязательном порядке страхование по системе гражданской ответственности на сумму 300 тысяч рублей. По итогам работ, клиенту выдается готовый отчет по установленной банком форме.

Таким образом, провести оценку самостоятельно невозможно. Нужно также учитывать, что у каждого банка имеется свой лист аккредитованных оценщиков.

И обращение к организациям из списка крайне желательно, т.к. банки любят не принимать отчеты, подготовленные «чужими» оценщиками. Поводы зачастую формальные: форма отчета не та, содержание не такое и т.д.

Поэтому лучше перестраховаться и обратиться к одобренным компаниям.

Внимание: если оценка уже была ранее проведена лицензированной организацией, повторное проведение оценки может и не понадобиться. Решение в таком случае принимает банк — если его не устроит форма отчета или его содержание, потребуется заново проходить процедуру оценивания. Учитывайте, что у любого отчета о проведенной оценке «срок жизни» не превышает шесть месяцев.

Кто должен заказывать ее и где?

Строго говоря, оплатой оценки может заняться как покупатель жилья, так и ее продавец. Однако, по устоявшейся на российском рынке недвижимости практике, практически всегда бремя оплаты ложится на плечи покупателя. В договоре его будут называть Заказчиком.

Заказать услугу можно либо самостоятельно — например, через интернет или по объявлениям, — а можно и с помощью банка и его аккредитованных оценочных организаций. Второе предпочтительнее, т.к.

в таком случае «придирок» к отчету будет значительно меньше.

Стоимость готового отчета зависит от региона, в котором расположено оцениваемое жилье, от стажа и статуса оценочной компании, а также от ее внутренней ценовой политики.

В среднем по России отчет обходится в 3000-5000 рублей.

Документы для проведения оценки

Оценка новостройки при ипотеке Сбербанка, ВТБ и других банков требует примерно одного и того же пакета документов:

  • Свидетельство о регистрации имущества в Росреестре;
  • Технический паспорт квартиры, план инвентаризации и экспликация. Получить эти документы можно в БТИ;
  • Выписка из ЕГРН. Она должна удостоверять отсутствие обременения на квартире (когда она уже заложена физическому или юридическому лицу);
  • Выписка из домовой книги, а также справка из управляющей компании, удостоверяющая отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
  • Правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
  • Документы, показывающие, сколько изначально стоила квартира (например, это может быть договор купли-продажи, в результате которого квартира была куплена);
  • Если в доме была проведена перепланировка — разрешение на нее;
  • В случае, если ипотека оформляется на еще не построенное жилье, нужен только паспорт и договор ДДУ.

Краткое резюме статьи

Без оценки ни один банк не согласится выдать столь крупный кредит (ипотека по умолчанию считается кредитованием в больших размерах).

Ведь оценка — это гарант обеспечения кредита: без заключения экспертов банк не может быть уверен, что, в случае проблем, он сможет быстро и с выгодой продать залоговое имущество.

Чтобы банк принял отчет о проведенной оценке сразу и без вопросов, рекомендуем обращаться к аккредитованным оценочным компаниям.

Источник: https://vKreditBe.ru/zachem-nuzhna-otsenka-kvartiry-pri-ipoteke-v-novostrojke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.