Оформление документов на покупку квартиры

Содержание

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Оформление документов на покупку квартиры

Полный гайд — от проверки на юридическую чистоту до заключения договора. Особенности, нюансы и подводные камни.

Как купить квартиру пошагово

В сумерках все выглядит привлекательнее. Поэтому квартиру лучше осматривать днем, при солнечном освещении и в холодное время года: зима-осень-весна. Тогда можно увидеть, хорошо ли работает отопление,в порядке ли батареи, есть ли сырость на стенах и не течет ли крыша.

Обязательно проверьте горячую воду — до верхних этажей она иногда «не доходит», и это станет вашей проблемой. Стоит поговорить с соседями: нельзя все принимать на веру, но они могут рассказать и какие-то важные вещи. Например, что владелец квартиры давно уехал, а тот человек, который представился вам продавцом — его квартиросъемщик. Вот так и выясняются случаи мошенничества.

Посмотрите также, есть ли рядом остановки, стоянки, и насколько регулярно в этот район ходят автобусы. Если у вас есть дети, то важно, чтобы окна выходили во двор, и вы могли видеть детскую площадку (когда они гуляют), а также школа и детский сад — в шаговой доступности.

В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Что нужно проверить?

Это может быть:

Договор купли-продажи. Что должно насторожить: если покупка была сделана совсем недавно, и за последние 2-5 лет у этой квартиры сменилось несколько собственников. Это частая мошенническая схема. Или как вариант — квартира проблемная, и продавец что-то скрывает. Например, психически больных соседей.

Приватизация. Что должно настораживать: государство давало квартиры не только на взрослых, но и на несовершеннолетних детей. При приватизации в договорах часто эти дети не указывались как собственники, но подразумевались.

И прав их никто не отменял. Поэтому осведомитесь, кому выдавалась квартира — если в семье на тот момент были маленькие дети, то они тоже владельцы.

И потребуется их согласие, иначе в любой момент они могут предъявить свои права: сделку суд признает недействительной.

Договор дарения. Что должно настораживать: квартиру подарил пожилой человек. Частая схема: человек ухаживает за стариком, а тот дарит ему квартиру. Иногда это абсолютно честный уговор, иногда недобросовестный.

Но здесь важно то, что после смерти дарителя могут объявиться недовольные наследники, претендующие на подаренное чужому человеку жилье. Это не редкий случай! Оспорить дарственную не так-то просто, но это судебные тяжбы, хлопоты, и вы можете оказаться втянуты в них.

Поэтому уделите внимание вопросу — кто подарил квартиру, насколько давно, нет ли претензий со стороны родственников дарителя. Лучше, если квартира была подарена 5-10 лет назад.

Наследование. Проблемы могут быть со спорами, когда на эту же квартиру претендуют другие наследники. Даже банки предпочитают не брать в залог жилье, которые было получено в наследство в течение года. Поэтому лучше, если квартиру получили в наследство 5 лет назад и позже. Это существенно снижает риск споров.

Совет: всегда полезно выяснить, кто был предпоследним собственником жилья, и при каких обстоятельствах жилье перешло во владение к нынешнему собственнику.

Заказать расширенную выписку ЕГРН можно здесь — https://rosreestr.net/.

Квартира может быть в залоге, ипотеке или на нее наложен арест, идут судебные споры. Эта информация тоже отражается в выписке ЕГРН.

Должны также смутить актуальные незасвидетельствованные данные в выписке.

В документах не должно быть подчисток и помарок, и все исправления должны быть заверены нотариусом. Договоры купли-продажи, заключенные до 2013 года, и другие договоры (дарения, приватизации, долевого участия) должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Нужно сравнить план и фактическое состояние квартиры. Изучите чертеж. Он соответствует реальному положению дел? Здесь могут быть проблемы неузаконенных перепланировок, объединения лоджии/балкона с жилой площадью.

Сравните также данные в техпаспорте с данными в выписке ЕГРН: нет ли расхождений по площади (жилой и общей), количеству комнат. Если есть расхождения, продавец должен их устранить.

Если вы купите такую квартиру, то узаконивать перепланировку придется самим. И штраф платить тоже.

Важно: если перепланировка не узаконена, то не факт, что ее узаконят после проверки. Бывают случаи, когда хозяева при перепланировке задевают несущие стены. Жить в такой квартире опасно, и дадут не только штраф, но и объявят дом аварийным. В общем, сначала узаконить — потом покупать.

В первую очередь, это несовершеннолетние. Для продажи квартиры, где собственник— ребенок, нужно разрешение органов опеки, а они весьма неохотно поддерживают такие сделки.

Во-вторых, это люди, дееспособность которых можно поставить под сомнение. Например, очень пожилые люди или люди, страдающие алкоголизмом. Приобретая у них жилье, можно столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников.

Поэтому обязательно попросите у продавца справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.

В-третьих, собственники, которые где-то не здесь: в армии, в тюрьме, пропали без вести, уехали 10 лет назад в другую страну. То, что они отсутствуют, не отнимает их прав на жилье. И для продажи потребуется их разрешение.

Здесь тонкий момент: сейчас для продажи квартиры получать нотариально заверенное разрешение супруга не обязательно. Подразумевается, что он в курсе сделки.

Однако в жизни бывает всякое, поэтому при покупке узнайте, в браке ли продавец. Пусть вся семья присутствует при заключении сделки, обсуждении условий и т. д. И нотариальное согласие лучше все-таки получить.

Если продавец в разводе, то проверьте решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии.

Запросите у продавца квитанции по коммунальным услугам и налоге на имущество — нет ли задолженностей. Платить долги за него вам не придется, но хлопоты будут.

Договор купли-продажи по закону можно заключить в простой и в нотариальной форме в трех экземплярах (для продавца, для покупателя и для госрегистратора).

Согласно ФЗ-218 договор обязательно должен быть заверен нотариусом в трех случаях:

– продается доля в квартире;

– продается квартира, где собственник — несовершеннолетний или недееспособный;

– квартира продается на условии пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях нотариус привлекается по желанию. Помните: договор купли-продажи для продавца — единственный способ защитить свои права в суде, если сделка пойдет не по плану. Составлять его нужно тщательно.

Поэтому мы рекомендуем все-таки обратиться к юристу или нотариусу, чтобы он обозначил важные места в ДКП и сразу указал на ошибки (если они есть).

Через нотариуса можно зарегистрировать права в Росреестре и безопасно перевести деньги.

В договоре купли-продажи нужно указать данные о квартире, ее кадастровый номер, стоимость сделки и сроки выписки всех членов семьи продавца из квартиры после продажи.

Если на квартиру есть обременение, то это тоже нужно прописать.

Если вы решили не обращаться к юристу, а справиться самостоятельно, то обезопасьте сделку — пропишите в договоре неустойки, штрафы и гарантии на случай неисполнения обязательств.

Как покупателю защитить себя в договоре

Каждый лист договора заверяется подписью сторон, между собой они сшиваются.

Самым безопасным для покупателя способом будет передача денег частями, и это тоже нужно прописать в договоре. Для этого открываются две банковские ячейки, куда покупатель кладет разные суммы: первую продавец получает сразу после заключения договора, а вторую — после госрегистрации перехода права собственности.

С 1 марта 2013 года договор купли-продажи регистрировать не надо. Как только вы с продавцом его подпишете, сделка будет считаться совершенной. Чтобы договор стал исполненным, квартиру нужно принять по передаточному акту с подписью обеих сторон.

Важно: договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки подлежат регистрации и считаются заключенными только после неё. Регистрация ипотеки совершается одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость. Заявление писать для этого не нужно. На договоре ставится регистрационная отметка.

А вот переход права собственности по-прежнему нужно регистрировать согласно ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Для этого вам вместе с продавцом нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра и написать заявление на госрегистрацию прав (бланк взять в отделении).

К заявлению приложите документы (оригиналы плюс копия):

1. Квитанция об оплате госпошлины.

2. Документы о праве собственности на квартиру.

3. Выписка из ЕГРН на жилье.

4. Техпаспорт на жилье (полученный не позднее 5 лет назад).

5. Паспорт продавца и покупателя.

6. Три экземпляра ДКП.

7. Три экземпляра акта приема-передачи квартиры.

Получить официальную выписку из ЕГРН можно на сайте https://rosreestr.net/

Документы сдаются сотруднику МФЦ или Росреестра, он составит опись с полным их перечнем и назовет день, когда нужно придти. Опись нужно будет принести с собой, чтобы вам вернули ваши документы.

С 2016 года отменили свидетельства, поэтому когда регистрация пройдет, вам просто выдадут выписку из ЕГРН, где вы должны быть указаны как владелец квартиры. Свидетельства теперь не выдаются.

После отмены регистрации договоров у людей возникло много вопросов: мы заключили договор, подписали, деньги передали, а квартира еще, получается, не наша… А вдруг продавец возьмет деньги и потом откажется от сделки? Как доказать свои права?

Пленум Верховного суда РФ установил правило, что продавец не может требовать признания договора купли-продажи недействительным.

Если вдруг продавец начинает уклоняться от похода в Росреестр для регистрации перехода права собственности, то по статье 551 ГК РФ вы можете это сделать через суд. Закон стоит на вашей стороне.

Главное, чтобы все документы были подлинными. Поэтому так важно тщательно проверять продавца и квартиру перед покупкой.

Проверить квартиру на юридическую чистоту можно здесь -https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Совет: за день до заключения сделки запросите на покупаемую квартиру свежую выписку из ЕГРН и проверьте данные.

Отказать в регистрации прав сразу же не могут. По закону сначала регистрация приостанавливается. Это происходит, если документы неправильно оформлены или недооформлены, если есть подозрение на подделку, собран не весь пакет. На устранение ошибок дается 3 месяца. Если проблему не устранили, то только тогда следует отказ в госрегистрации прав.

Поэтому смотрите, чтобы в документах не было подчисток, помарок и приписок.

Источник: https://rosreester.net/info/kak-kupit-nedvijimost-v-2019-godu-polnaya-instrukciya

Пакет документов для покупки квартиры

Оформление документов на покупку квартиры

Последнее обновление: 29.03.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Аванс мы (Покупатель) внесли. Ключевые условия будущей сделки в Авансовом соглашении обговорили (см. об этом предыдущий шаг).

Еще на этапе внесения аванса мы договорились с Продавцом о том, что он начинает сбор пакета документов, необходимых для покупки квартиры, и предоставляет его нам на проверку (см. список ниже). Если нам отдают для проверки копии, то подлинники мы должны, по крайней мере, видеть (лучше, если копии снимут при нас).

Необязательно требовать с Продавца сразу всех необходимых документов – можно получать и проверять их постепенно, по очереди. Время на это у нас есть, оно было предусмотрено в том же Авансовом соглашении.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

На вторичном рынке существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

  1. Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру
    — Этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры). Подробнее – по ссылке.

    Те же сведения содержатся и в Свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру, но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.
    Заказать Выписку из ЕГРН на любую квартиру можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ.

  2. Документ-основание получения права собственности
    — Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее – по ссылке.

  3. Выписка из Домовой книги (данные о «прописанных» в квартире жильцах), либо заменяющий ее Единый жилищный документ (ЕЖД)
    — Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, подробнее – по ссылкам.

  4. Паспорт собственника квартиры, либо доверенность от собственника (в случае, если его интересы представляет другое лицо).

Это тот базовый, минимально необходимый перечень документов для проверки, который нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке. Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для регистрации сделки с квартирой в Росреестре.

Возможные обременения прав на квартиру. Что это значит для сделки купли-продажи, и как об этом узнать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Если ситуация совсем простая, например, Продавец – одинокий взрослый, дееспособный человек, без семьи, да к тому же наш старый знакомый – приватизировал недавно свою квартиру и желает ее нам продать, то базового пакета документов может быть достаточно. Но это большая редкость.

Гораздо чаще бывает, когда Продавца мы видим первый раз в жизни, его подозрительная внешность не внушает нам доверия, а его блуждающий взгляд наводит на нехорошие мысли. Для рынка недвижимости это обычная ситуация, и к ней мы должны быть готовы.

У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть приватизирована или куплена, получена в дар или в наследство, обременена залогом или правами третьих лиц, и т.п.

В таком случае собираются дополнительные документы. На саму квартиру, на Продавца и членов его семьи.

Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

По требованию регистратора могут понадобиться следующие документы при покупке квартиры:

  1. Кадастровый паспорт квартиры
    — он нужен в случае, если квартира еще не стоит на кадастровом учете, или в случае, если в квартире была сделана перепланировка, подробнее – по ссылкам.

  2. Согласие супруги на продажу квартиры, или Брачный договор, или Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов
    — один из этих документов понадобится, если Продавец женат или был женат на момент получения квартиры в свою собственность, подробнее – смотри по ссылкам.  
  3. Разрешение органов опеки и попечительства
    — если в семье Продавца есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, подробнее – по ссылке.
  4. Согласие залогодержателя на сделку
    — если квартира находится под залогом в банке.
  5. Согласие получателя ренты
    — это только в случае, если наш Продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры, подробнее – по ссылке.
  6. Извещение о сделке других участников долевой собственности и их письменный отказ от права преимущественной покупки доли в квартире
    — это если мы покупаем долю в квартире, подробнее – по ссылкам.

Так как на регистрацию документы часто передают через МФЦ «Мои документы», а сотрудники МФЦ не являются регистраторами, то они могут и не спросить некоторые из этих бумаг. Это может обернуться приостановкой или отказом в регистрации в самом Росреестре (подробнее об этом – по ссылке).

Кроме того, отсутствие некоторых документов из этого списка может привести к оспариванию сделки и признанию ее недействительной.

Поэтому для нас (как Покупателя квартиры) важно получить от Продавца эти документы, даже если их не требуют при подаче на регистрацию, но при этом выполняются указанные выше условия, при которых закон требует наличия этих бумаг.

Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Для полноты информации Покупателю дополнительно могут потребоваться следующие документы:

  1. Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги
    — для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее, подробнее об этом – по ссылке.

  2. Расширенная Выписка из ЕГРП / ЕГРН (Выписка о переходе прав собственности)
    — это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры, если она перепродавалась, дарилась, наследовалась и т.п.

    ; заказать такую выписку можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ

  3. Заключение о рыночной стоимости квартиры
    — это типовое требование банка, если мы используем для покупки ипотечный кредит.

  4. Справки из НД и ПНД на Продавца/-цов квартиры
    — это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца (особенно, если среди собственников есть пожилые и/или нездоровые люди).

  5. Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
    — это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации, эти данные мы так же можем получить и из  Единого жилищного документа (ЕЖД).

  6. Разрешение на перепланировку (если таковая производилась в квартире), или Поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было);

Какие именно из этих дополнительных документов нам понадобятся, зависит от конкретной ситуации. Например, если Продавец не был женат на момент получения квартиры в свою собственность, значит Согласие супруги нам не потребуется. Если у Продавца нет детей, то Органы опеки тоже могут от нас отдохнуть. Если квартира находится в типовом панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки видно и без «поэтажки».

А вот Архивную Выписку из Домовой Книги и Справку об отсутствии задолженностей при покупке квартиры желательно взять в любом случае. Информация из этих документов лишней точно не будет.

Подробнее о том, как выбирать нужные документы и как их анализировать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, подбодрив Продавца крепким словом и обещанием вечного блаженства, мы отправили его собирать документы. А перед нами встал всего один простой, но скользкий вопрос: «что делать дальше?»  

Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг. Какую информацию из них черпать? Какие выводы делать?

Идем дальше. И не торопимся. Дело-то серьезное.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/paket-dokumentov-dlya-pokupki-kvartiry/

Какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке, на вторичном рынке?

Оформление документов на покупку квартиры

Документы при покупке квартиры нужны и продавцу, и покупателю. Без них Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. Также есть отдельные документы, который должен представить собственник для проверки юридической чистоты сделки. Рассмотрим, что понадобится продавцу и покупателю при покупке недвижимости в новостройке или на вторичном рынке, и как все оформить правильно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности покупки квартиры в новостройке

Перечень документов при покупке квартиры в новостройке и особенности процедуры зависят от того, каким способом она приобретается:

  1. По договору долевого участия в строительстве (ст. 4 ФЗ №214 «Договор участия в долевом строительстве»). В сделке участвует банк, открывается эскроу-счет, на который дольщик перечисляет деньги.
  2. По договору уступки права требования, когда сам дольщик продает недостроенную квартиру другому человеку. Происходит замена дольщиков.
  3. По договору паевых взносов в ЖСК.
  4. По жилищному сертификату, выданному до 01.07.2018 года.
  5. В рассрочку, предоставляемую застройщиком.
  6. По договору купли-продажи, если объект уже введен в эксплуатацию.

Важно! Вне зависимости от способа приобретения недвижимости право собственности регистрируется на покупателя в Росреестре. За это им уплачивается госпошлина.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Перечень документов при покупке квартиры в новостройке

Для покупателя и продавца перечни документов на покупку квартиры разные. В первом случае потребуется максимальное количество справок. Для покупателя зачастую достаточно только паспорта.

Разберемся, что конкретно потребуется от обеих сторон при покупке недвижимости разными способами.

От покупателя

Покупателю достаточно представить паспорт и нотариальное согласие супруга, если квартира приобретается в ипотеку. В остальных случаях оно необязательно, но лучше его оформить, тем более согласие нередко спрашивают сами продавцы.

При покупке квартиры в ипотеку придется задействовать банк. Для рассмотрения заявки понадобится:

  • Паспорт;
  • СНИЛС.
  • Согласие супруга.
  • Справки о доходах.
  • Свидетельство о заключении брака (для супружеских пар).
  • Свидетельство о рождении ребенка (если есть).
  • Справки, подтверждающие наличие дополнительных доходов.

Обратите внимание! Каждый банк устанавливает свой перечень документов для приобретения недвижимости в ипотеку. Подробности лучше уточнить в отделении.

От продавца

Какие документы должен представить продавец квартиры покупателю при купле-продаже разными способами:

Способ продажиДокументы
По ДДУ
  • Разрешение на строительство;
  • План многоквартирного дома;
  • Проектная декларация;
  • Договор аренды или документ о праве собственности на земельный участок, на котором ведется строительство;
  • Проектная документация с заключением экспертизы;
  • Договор страхования рисков застройщика;
  • Учредительные документы.

После завершения строительства оформляется акт приема-передачи, кадастровый паспорт на квартиру, справка о выплате сумм по ДДУ; понадобится разрешение на ввод в эксплуатацию

По договору уступки права требования
  • Оригинал ДДУ;
  • Паспорт;
  • Нотариальное согласие супруга продавца на сделку;
  • Справка об остатке задолженности перед застройщиком, или о погашении долга по ДДУ;
  • Разрешение строительной компании на переуступку, если оно нужно по ДДУ.
По договору паевых взносов в ЖСКДля членства в ЖСК:

  • заявление о вступлении в ЖСК;
  • паспорт и ИНН.

Для регистрации права собственности по завершении строительства:

  • заявление;
  • паспорт;
  • акт о сдаче недвижимости в эксплуатацию;
  • справка о полной выплате взносов;
  • выписка из решения общего собрания ЖСК о предоставлении жилья;
  • передаточный акт;
  • кадастровый паспорт;
  • оценочный акт.
В рассрочку от застройщика
  • Свидетельство о проведении госэкспертизы;
  • Документы на земельный участок;
  • Проектная документация;
  • Кадастровый паспорт (если объект сдан).
По договору купли-продажиТо же самое, что и для рассрочки. Дополнительное предоставляется акт о вводе в эксплуатацию, поэтажный план и кадастровый паспорт

Совет юриста: для надежности рекомендуется изучить отзывы о застройщике и проверить наличие разрешительных документов. Это нужно вне зависимости от способа приобретения недвижимости.

Особенности покупки квартиры на вторичном рынке

Пакет документов для покупки квартиры на вторичном рынке существенно отличается. Здесь вместо застройщика продавцом обычно выступает физическое лицо, реже – организация.

Покупателю важно проверить документы на квартиру при покупке, чтобы не потерять свои деньги. Для него в сделке больше всего рисков. Продавец же должен заранее их подготовить, чтобы выйти на сделку быстрее и исключить риск оспаривания третьим лицом.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Документы при покупке квартиры на вторичке

Список документов при покупке квартиры на вторичном рынке зависит от того, каким способом она приобретается: за наличные или в ипотеку. Максимальный перечень справок понадобится именно от продавца.

Договор купли-продажи оформляется перед подачей документов на регистрацию. Если расчет производится через банковскую ячейку или аккредитив, участникам сделки нужно прийти в банк и заключить трехсторонний договор.

Ответы юриста на частые вопросы

Как проверить застройщика перед покупкой квартиры?

Сведения о застройщике должны быть в едином реестре. Если компании там нет, это повод насторожиться и отказаться от сделки.

Также на сайте Минстроя России можно проверить новостройки на соответствие требованиям законодательства, чтобы минимизировать риски.

Перед заключением договора рекомендуется запросить у застройщика документы, представленные выше.

Какие документы необходимы при покупке квартиры с обременением?

Продавец должен представить ипотечный договор с банком, а также разрешение на продажу или замену заемщика. Если кредитор требует погашение ипотеки перед продажей, разрешение не понадобится, но покупатель должен внести задаток, равный сумме задолженности.

Потерял договор купли-продажи, по которому купил квартиру. Сейчас хочу ее продать. Можно ли восстановить ДКП?

Да, договор восстанавливается через Росреестр. Нужно подать заявление о выдаче дубликата. Если ДКП удостоверялся нотариусом, дубликат можно получить и у него.

Какие нужны документы при покупке квартиры у застройщика, чтобы проверить его на банкротство?
Застройщик такие документы не предоставляет, но можно самостоятельно проверить информацию о нем через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Также для граждан доступна проверка на наличие долгов через Банк данных исполнительных производств ФССП.

Где продавцу получить документы об отсутствии долгов по ДКУ при продаже квартиры?

Справки выдаются УК или ТСЖ. По некоторым услугам они предоставляются отдельными организациями (электросетевой компанией, водоканалом). Подробности нужно уточнять в УК, в каждом регионе разные правила.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Заключение эксперта

  1. При покупке квартиры документы играют решающую роль. Они нужны для проверки юридической чистоты сделки, регистрации перехода права собственности в Росреестре.
  2. От покупателя чаще всего достаточно только паспорта. Но могут понадобиться дополнительные документы, если оформляется ипотека или используется жилищный сертификат.
  3. Какие документы должны быть у собственника квартиры, зависит от его статуса: физическое или юридическое лицо. К последним предъявляется больше требований.
  4. Больше всего рисков несет покупатель, и ему нужно проверить все документы продавца до подписания договора.
  5. Для регистрации сделки в Росреестре стороны могут подать документы через МФЦ, чтобы сэкономить время.

Источник: https://SocPrav.ru/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-pokupki-kvartiry

Оформление покупки квартиры

Оформление документов на покупку квартиры

Как и любая другая сделка, покупка квартиры требует определенного оформления. Для оформления сделки нужны два вида документов — правоустанавливающий и правоподтверждающий.

На сбор документов может быть оформлена доверенность, если конкретному лицу (покупателю) невозможно осуществить такой сбор самостоятельно.

При покупке квартиры необходимо уделить особое внимание проверке всех документов, которые предоставляет продавец, а также убедиться в том, что квартира принадлежит ему на праве собственности.

Перед заключением договора купли-продажи стороны зачастую прибегают к практике внесения задатка, подтверждая тем самым намерение приобрести квартиру и свою способность оплатить цену.

После этого заключается договор купли-продажи квартиры, подписывается акт приема-передачи, передаются денежные средства и, наконец, регистрируется право собственности на квартиру.

Таким образом, переход квартиры от продавца к покупателю завершается окончательно.

Какие документы нужны для покупки квартиры?

У собственника, желающего реализовать свою недвижимость, должен быть определенный пакет документов, который подтверждает нахождение указанного имущества в его собственности.

Наличие квартиры в собственности лица означает его способность распоряжаться ею, в том числе и продавать.

Поэтому в первую очередь покупателю квартиры необходимо ознакомиться со следующими документами:

  • правоустанавливающий документ;
  • правоподтверждающий документ.

Под правоустанавливающим понимается такой документ, исходя из содержания которого становится ясным принадлежность квартиры тому или иному лицу.

Это могут быть различные договоры, такие как купли-продажи, мены, дарения.

Правоподтверждающим документом с 15 июля 2016 является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Совокупность вышеуказанных документов подтверждает способность продавца реализовать свою квартиру.

Покупателю необходимо убедиться в этом до совершения сделки во избежание мошеннических действий недобросовестных продавцов.

Совершение почти любой сделки с недвижимостью предполагает долгий процесс сбора необходимых документов. Зачастую на такую процедуру не хватает времени, поэтому участниками сделки составляются доверенности на сбор документов.

Обычно подобная доверенность является разовой (т. е. на совершение указанных в ней действий) и выписывается на имя риэлтора, который и будет осуществлять сбор документов.

В таком случае важно определить круг полномочий, который будет передан, перечислить органы и инстанции, в которых необходимо получить документы.

Кроме этого, такую доверенность необходимо заверить у нотариуса, в противном случае такой документ не будет иметь юридической силы.

Не стоит удостоверять доверенность непосредственно в риэлторской фирме, так как такими правами подобные компании не обладают.

Также стоит отметить, что доверенность может быть оформлена не только на агента по недвижимости, но и на любого совершеннолетнего дееспособного гражданина (например, на родственника).

Желательно указать в доверенности срок ее действия. Устанавливая такой срок необходимо исходить из реальной возможности сбора необходимых документов в различных инстанциях.

Не следует устанавливать слишком маленький срок, так как в случае сбора документов не в полном объеме до окончания срока, придется составлять доверенность снова, что означает дополнительные финансовые затраты.

Какие документы необходимо проверить при покупке квартиры?

Кроме документов, подтверждающих нахождение квартиры в собственности продавца и его способности ее реализовать, покупателю необходимо проверить ряд документов и иных сведений.

В первую очередь необходимо соотнести правоустанавливающие и правоподтверждающие документы с личностью продавца, то есть удостовериться в том, что именно продавцу принадлежит квартира на праве собственности и он имеет право ее продать.

Для этого необходимо изучить документ, подтверждающий личность гражданина (паспорт).

Если же у покупателя возникает сомнение в дееспособности продавца, его возрасте, то стоит попытаться получить информацию в медицинском учреждении по месту жительства такого гражданина.

Важность подобного действия обуславливается тем, что в соответствии с § 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) сделка с недееспособным в силу разных причин гражданином может быть признана недействительной.

После этого необходимо ознакомиться с перечнем лиц, прописанных в реализуемой квартире.

Стоит обратить внимание на то, что такие граждане перед продажей жилья (перед заключительным этапом осуществления сделки по покупке недвижимости) должны быть выписаны из него.

Кроме этого, необходимо получить данные из налогового органа для того, чтобы убедиться в отсутствии задолженности по налогу на имущество физических лиц.

Не менее важным документом для изучения является технический паспорт на квартиру. Также стоит быть внимательным при покупке квартиры, находящейся в общей собственности супругов. Если в роли продавца по сделке выступает лишь один супруг, то необходимо согласие на сделку второго супруга.

Проверка всех вышеуказанных документов позволит застраховать покупателя от различного рода рисков, которые могут возникнуть при покупке недвижимости.

Лицо, желающее совершить покупку квартиры, чаще всего обращается к такому способу доказательства заключения договора и обеспечения его исполнения, как задаток.

Задаток подразумевает под собой передачу денежных средств от покупателя продавцу в счет причитающейся с него денежной суммы. Таким образом, покупатель доказывает свое намерение заключить сделку, а также свою платежеспособность.

Согласно ст. 380 ГК РФ передача задатка должна быть письменно оформлена вне зависимости от ее суммы. Указанное правило можно выполнить путем составления расписки или отдельного соглашения (предварительного договора). В подобном документе должны быть указаны:

  • стороны, кто и кому передает денежные средства;
  • точная сумма;
  • во исполнение какой сделки передается задаток.

Кроме того, в указанном соглашении необходимо отразить, что передаваемая сумма является именно задатком.

Подобное уточнение необходимо для того, чтобы не возникло спора о том, являлась ли эта сумма авансом или задатком.

Чем отличается аванс от задатка?

На практике важно отличать такие понятия как аванс и задаток. Непонимание указанных терминов может привести к лишним финансовым затратам. Главным отличием задатка от аванса выступает их роль в сделке.

  1. Задаток — это доказательство заключения договора и способ обеспечения обязательства по покупке квартиры, в то время как аванс — это всего лишь предоплата за квартиру.
  2. Задаток регулируется положениями ГК РФ, а аванс в законодательстве даже не фигурирует.
  3. Однако аванс также, как и задаток, следует оформлять письменно, указывая стороны сделки и сумму, которая была передана в качестве аванса.

Также отличие заключается в том, какие действия производят стороны после уплаты задатка или аванса при не заключении сделки в дальнейшем.

В случае с задатком, если продавец отказывается заключить сделку, то выплачивает покупателю денежную сумму, превышающую задаток вдвое.

Если же покупатель отказывается заключать договор, то он уже не может вернуть обратно переданный задаток.

Иная ситуация складывается с авансом. Если сделка не заключается, то продавец просто возвращает сумму аванса покупателю.

Судебная практика по данному вопросу в целом однозначна и каких-либо правовых прецедентов при рассмотрении дел о возврате задатка не возникало.

В случае не заключения договора купли-продажи квартиры в срок, установленный в договоре задатка, такой договор считается незаключенным.

Формально это означает то, что сумма, переданная в качестве задатка, является авансом и подлежит возврату продавцом покупателю. Указанная позиция присутствует в решениях судах различных уровней, на всей территории страны.

Суды в своих решениях ссылаются на ст. 429 ГК РФ, проверяя соглашение о задатке на исполнение требований указанной статьи. В данном случае, при составлении договора о задатке, необходимо ориентироваться не только на положения ГК РФ о задатке, но и на вышеуказанную статью.

Судебная практика показывает, что сумма задатка (которая в итоге признается авансом) взыскивается судом в пользу стороны ее уплатившей.

Основным документом при купли-продаже квартиры выступает соответствующий договор. Указанное соглашение в соответствии со ст. 550 ГК РФ должно быть составлено в письменной форме. Не соблюдение указанного правила влечет недействительность такой сделки.

Кроме этого, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи должны содержаться данные о передаваемой квартире (так, что бы ее можно было идентифицировать среди других квартир). Обычно для этого указывается точный адрес, общая площадь и иные параметры.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ в договоре купли-продажи также должна быть указана цена квартиры. Если вышеуказанные требования не будут выполнены, то договор будет считаться не заключенным.

Поэтому при подписании вышеуказанного соглашения необходимо обратить на это пристальное внимание. Кроме этого, договор должен содержать сведения о сторонах сделки. После составления договора и включения в него всех необходимых положений следует его подписание.

Для этого требуется личное присутствие сторон или же их законных представителей.

Договоры купли-продажи, заключенные после 1 марта 2013 года, не требуют государственной регистрации (данное правило содержится в примечании к ч. 2 ст. 558 ГК РФ). В настоящее время договор считается заключенным после его подписания.

Нотариальное оформление покупки квартиры

Законодательство не требует нотариального оформления договора купли-продажи квартиры. Это означает, что такой договор может быть заключен в простой письменной форме.

Однако существует несколько исключений, указанных в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Так, нотариально удостоверяются сделки по продаже квартиры в следующих случаях:

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kak-oformit-sdelku/

Какие документы нужны для покупки квартиры?

Оформление документов на покупку квартиры

Приобретение жилья является для граждан одной из стратегических инвестиций, где, наряду с перспективами владения возникает также масса юридических рисков и «подводных камней», связанных с документационной стороной.

Во избежание неприятностей в будущем, связанных с некорректно составленными документами или их отсутствием, а также угрозой попадания в мошеннические схемы, крайне важно понимать, какие бумаги должен предоставить продавец жилья перед оформлением сделки купли-продажи.

Какие документы необходимо подготовить перед покупкой квартиры?

В подготовке к реализации сделки не только продавец, но и покупатель имущества готовит пакет документов, состоящий из:

  • оригинала паспорта гражданина или другого документа, удостоверяющего личность;
  • письменного согласия супруга на покупку недвижимости, заверенного у нотариуса (если покупатель состоит в браке);
  • нотариально заверенной доверенности (если интересы представляет третье лицо), а также паспорт представителя;
  • справки с места трудоустройства, выписки о доходах, состояния банковских счетов (необходимо в том случае, если квартира приобретается в ипотеку).

Что требовать у продавца перед оформлением сделки?

Проверка объекта жилья – ключевая задача покупателя в подготовке к реализации сделки-продажи. Это понятие – всеобъемлющее, и включает в себя проверку права владения квартирой со стороны продавца и возможной причастности других совладельцев, технической документации на жилье, кадастрового плана и паспорта, отсутствия залоговых обязательств и пр.

В связи с этим, покупатель имеет право ознакомиться со всем перечнем бумаг, которые продавец должен предоставить к сделке в двух экземплярах (оригиналы и копии), согласно положениям Главы 30 Гражданского кодекса РФ. Сюда входят:

  • гражданский паспорт;
  • правоустанавливающий документ на продаваемое жилье: договор купли-продажи, обмена, дарения, свидетельство приобретения права собственности, принятие квартиры в качестве наследства и пр.;
  • расширенная выписка из ЕГРП – с информацией о владельце, переходе права владения, а помимо этого – потенциально возможных долговых обязательствах – залоге, аресте, ипотеке и пр.;
  • при наличии нескольких совладельцев жилья необходимо получить письменное согласие всех персон на продажу объекта, заверенное нотариально;
  • если продавец состоит в брачном союзе, дополнительно необходимо подготовить письменное согласие жены/мужа на реализацию сделки, освидетельствованное у нотариуса;
  • если владельцем является несовершеннолетнее лицо, разрешение на продажу должно быть дополнительно оформлено в органах опеки и попечительства;
  • технический и кадастровый паспорт на объект, включая детализированный план помещения;
  • справки из коммунальных структур, подтверждающих отсутствие задолженностей по регулярным платежам;
  • выписка из домовой книги о составе семьи;
  • справка об уплате налогов на квартиру, выдана фискальными службами.

На основании анализа документов и достижения согласия по поводу цены объекта, а также условий передачи денег, составляется Соглашение купли-продажи квартиры – предварительный документ, необходимый перед подписанием основного Договора сделки.

Изменения в законодательстве в 2018 году

В сфере реализации сделок с недвижимостью в 2018 году будет действовать тот же регламент, который применяется в 2017 году после вступления в силу законодательных изменений в вопросах государственной регистрации.

Речь идет о необходимости регистрации Договоров купли-продажи в Росреестре в течение 7 дней после оформления сделки (согласно ФЗ №218 от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости»).

Некоторые новшества в процессе подготовки документации привнесут налоговые реформирования – в 2018 году продавцы квартир больше не смогут занижать сумму сделки для минимизации уплат налогов (Ст. 217.1 п.5 Налогового кодекса РФ).

Ее стоимость будет составлять не менее 70% от суммы кадастровой оценки.

При этом, если квартира продается в течение пятилетнего срока после приобретения на нее прав, собственник, согласно новым правилам, должен будет заплатить 13% налогов от суммы сделки уж по факту продажи.

Исходя из всего вышеизложенного, важным будет подчеркнуть необходимость грамотной подготовки к процессу реализации сделки.

Ответственность и щепетильность в сборе документов – со стороны продавца, внимательность и юридическая подкованность в тонкостях процесса – со стороны покупателя обезопасят стороны от возможных неприятностей, связанных с передачей имущественных прав, а также потенциального возникновения в будущем судебных споров на данной почве.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/dokument.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.