Отчуждение части здания

Отчуждение здания, строения, сооружения,

Отчуждение части здания

Е.С. Болтанова Практика рассмотрения земельных споров: анализ и

Практика рассмотрения земельных споров: анализ и
Отчуждение здания, строения, сооружения,
Отдельные виды прав на земельные участки

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды
Ряд условий для установления частного сервитута
Установление публичного сервитута
Оформление прав на земельный участок

Признание права собственности на самовольную постройку

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и

принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком,

за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 35 ЗК РФ.

При сравнении пп. 1 и 4 ст. 35 ЗК РФ становится очевидным, что при отчуждении зданий, строений, сооружений законодатель установил различный подход к отчуждению земельного участка в зависимости от того, находится земельный участок в собственности лица, отчуждающего объект недвижимости, или нет.

Если здание, строение, сооружение находится на чужом земельном участке, при переходе права собственности на этот объект лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Если же отчуждаются здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу (то есть собственник здания и собственник земельного участка – одно лицо), то отчуждается и земельный участок, за исключением случаев, когда участок изъят из оборота или отчуждается часть недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Таким образом, закрепление и дальнейшее развитие в земельном законодательстве такого принципа, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, значительно ограничивает принадлежащее лицу право собственности на земельный участок и расположенное на нем недвижимое имущество. Собственник при отчуждении объекта недвижимости обязан продать и принадлежащий ему на праве собственности весь земельный участок.

Исходя из буквального толкования п. 4 ст. 35 ЗК РФ, в договоре об отчуждении недвижимости (зданий, строений, сооружений) необходимо четко определить, что       к покупателю переходит право собственности на земельный участок (если нет ограничений на отчуждение земельного участка, предусмотренных в Земельном кодексе РФ).

►  Данное положение было подтверждено и практикой применения ст. 35 ЗК РФ.

Пленум ВАС РФ в постановлении от 24 марта 2005 года № 11 определил, что «…сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение зданий, строений, сооружений без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными» (п. 11).

В тоже время в практике применения земельного кодекса появляются и решения, являющиеся спорными с точки зрения логики закона и содержания приведенных выше норм.

► Ссылаясь на п. 4 ст. 35 ЗК РФ, регистрирующий орган считал, что при регистрации права собственности на здание обязательным является предоставление и документов, подтверждающих переход права собственности на земельный участок, на котором располагается указанное здание.

В государственной регистрации права собственности на нежилое здание было отказано в связи с непредоставлением документов на переход права собственности на земельный участок. Постановлением от 11.03.2011 г.

по делу № А75-5310/2010 ФАС Западно-Сибирского округа подтвердил законность принятых решений судов по данному делу о незаконности отказа в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, посчитав, что отсутствует необходимость представления документов, подтверждающих переход права собственности на земельный участок при отчуждении располагающегося на нем объекта недвижимости.

Цена выкупа незастроенного земельного участка в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования определяется по общим правилам, предусмотренным земельным законодательством

С целью уменьшения землепользователей в земельное законодательство включены нормы, регулирующие переоформление ранее предоставленного гражданам и юридическим лицам права постоянного (бессрочного) пользования земельным участкам. 

Президиум ВАС РФ в постановлении от 21.03.2006 г. № 14711/05 сформировал правовую позицию о том, что должен применяться одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) прав на соответствующие земельные участки.

Источник: https://speed-surf.ru/publishen/513-otchuzhdenie-zdaniya-stroeniya-sooruzheniya.html

Отчуждение помещений в здании. Выдел земельного участка

Отчуждение части здания

          Если при отчуждении помещений в здании   невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями,   земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и   покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок   возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации   перехода к нему права собственности на помещения в здании.

    Общество является собственником земельного участка. Компания в 2002   году приобрела по договорам купли-продажи у общества нежилые помещения в   здании, расположенном на данном земельном участке.

В договоре передаваемое   покупателю недвижимости право на землю не определено, стороны согласовали,   что условия землепользования определяются в соответствии с действующим   законодательством Российской Федерации; права на земельный участок   регулируются ст. 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ.

     Общество обратилось в арбитражный суд с иском к компании о взыскании   неосновательного обогащения в виде сбережения арендной платы за пользование   земельным участком под принадлежащими компании помещениями в здании.

                          Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

    Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой   инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

     Арбитражный суд округа постановлением отменил постановление суда   апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции.

  Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила   решение суда первой инстанции и постановление арбитражного суда округа и   оставила в силе постановление суда апелляционной инстанции по следующим   основаниям.
    До принятия Федерального закона от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ «О   внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части   приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации»   положениями ст. 273 и 552 ГК РФ допускалась возможность указания в договоре   на то, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть   земельного участка – не право собственности. Однако данная возможность должна   была быть прямо выражена в договоре.

     В силу ст. 273, 552 ГК РФ, подп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст.

35 ЗК РФ и   условий договоров купли-продажи, несмотря на то, что земельный участок и   проданные истцом помещения являлись самостоятельными объектами гражданских   прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в   обороте участвовали совместно. Следовательно, применению подлежит общее   правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве,   что и у продавца.

      При этом в силу п. 2 ст. 552 ГК РФ и учитывая, что иное не   предусмотрено законом и договорами продажи недвижимости, установленная в них   цена помещений в здании включала цену передаваемого с этим недвижимым   имуществом права собственности на соответствующую долю в праве собственности   на земельный участок.    

     Суд округа, отменяя постановление суда апелляционной инстанции и   оставляя в силе решение суда первой инстанции, исходил из того, что по   спорным договорам купли-продажи покупателю передавались нежилые помещения, то   есть часть здания, а не отдельно стоящее здание, и посчитал, что, по смыслу   подп. 1 п. 4 ст.

35 ЗК РФ, в таком случае при отчуждении части здания не   требуется одновременного отчуждения земельного участка, занятого зданием.

  Возможность перехода к приобретателю части здания доли в праве собственности   на земельный участок указанным пунктом в редакции, действовавшей на момент   заключения договоров купли-продажи, не предусматривалась.

    Судебная коллегия считает, что суд округа неправильно применил к   спорным правоотношениям названную норму, которая не может быть истолкована в   качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и   расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку этим пунктом   урегулированы иные случаи – возникновения права собственности на отдельный   самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего   права у продавца. При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена   вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным   объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно. Если же   при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание   нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями   в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в   связи с невозможностью его образования, и в таких случаях в силу п. 4 ст. 244   ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и   покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок   возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной   регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (ст.   131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244 ГК РФ).

      В связи с приобретением компанией доли в праве на земельный участок   она обязана уплачивать земельный налог.

В случае если после возникновения   долевой собственности земельный налог был полностью уплачен обществом, оно   вправе требовать возмещения расходов на уплату земельного налога по правилам о   неосновательном обогащении.

Поскольку в рамках данного дела такой иск заявлен   не был, иск о взыскании неосновательно сбереженных средств в размере арендной   платы удовлетворению не подлежал.

Определение № 307-ЭС17-5707

____________________________

Источник: https://xn--80almfnfiqx.xn--p1ai/otchuzhdenie-pomeshchenij-v-zdanii-vydel-zemelnogo-uchastka.html

ст 35 ЗК РФ с ми

Отчуждение части здания

1.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.(Абзац в редакции, введенной в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.(Абзац в редакции, введенной в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.

2. Пункт утратил силу с 1 марта 2015 года – Федеральный закон от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.
3.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (Пункт в редакции, введенной в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:(Абзац в редакции, введенной в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;(Подпункт в редакции, введенной в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;(Подпункт в редакции, введенной в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

(Подпункт дополнительно включен с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ)____________________________________________________________________Абзацы четвертый и пятый предыдущей редакции с 1 марта 2015 года считаются соответственно абзацами пятым и шестым настоящей редакции – Федеральный закон от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.

____________________________________________________________________ Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

(Абзац в редакции, введенной в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.(Абзац в редакции, введенной в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.

____________________________________________________________________Абзац шестой предыдущей редакции с 1 марта 2015 года считается абзацем седьмым настоящей редакции – Федеральный закон от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.

____________________________________________________________________ Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.(Абзац в редакции, введенной в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.

5.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица – собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется. (Пункт в редакции, введенной в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.

Источник: https://zkrf24.ru/statia-35-zk

Переход права на участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Отчуждение части здания
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Переход права на участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Из единого правового объекта недвижимости невозможно отчуждение здания.

Поскольку все сделки между лицами (как физическими, так и юридическими) находятся в ведомстве гражданского права, именно его нормы и распространяются на сделки и их последствия, в том числе, на переход права на собственность, как единого объекта недвижимости, так и его составных частей – земли и строений.

Единый недвижимый объект: понятие и его правовой режим

Единым недвижимым объектом в законодательстве принято называть неразрывную связь между постройкой, зданием или сооружением и земельным участком, на котором все это расположено.

Собственник земельного участка может претендовать на недвижимость, которая на нем находится, равно как и собственник недвижимости может претендовать на права собственности на участок. В этом заключается единый правовой режим объекта недвижимости.

Отчуждение здания из единого правового объекта недвижимости происходить не может.

В этом случае речь будет идти исключительно о праве собственности на объект недвижимости и о праве собственности на землю, как отдельных прав, связанных между собой только «адресным» путем, то есть наличием единого физического адреса.

Переход собственности при продаже объектов недвижимости

Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ при продаже осуществляется переход права на собственность от одного участника договора к другому на возмездной основе, размер которой устанавливается индивидуально. И этот договор купли-продажи должен быть не просто устным, но и подлежит проведению официальной сделке в уполномоченных органах, с перерегистрацией прав на собственность в установленном законом порядке.

Касается эта статья, в частности, и объекта недвижимости как единого объекта (земля + недвижимость на ней), так и отдельных его частей (продажу отдельно земельного участка или же отдельно объекта строительства). В последнем случае складывается несколько иная картина, чем при продаже единого объекта.

Во-первых, если собственник недвижимости (постройки или здания), оформивший свои права в законном порядке, продает ее другому лицу, то вместе с правом собственности он продает и право пользования землей, на которой стоит здание или постройка. Понимать под землей в данном случае нужно не весь участок, а лишь ту часть, на которой фактически находится здание.

Во-вторых, возможна и обратная ситуация: собственник земли, продавая ее другому лицу, передает права на собственность всем участком, но это ни в коей мере не касается владельца недвижимого имущества, которое находится на земле.

Более того, если между старым собственником земли заключено соглашение аренды на ту часть, на которой возведено строение, с собственником этого строения, то новому собственнику земли после продажи достается и это соглашение.

При этом его нужно перезаключать, поскольку владелец земли изменился. Отменять или расторгать его в одностороннем порядке можно только в том случае, если это прописано в самом договоре.

В-третьих, при продаже единого объекта (земля + недвижимый объект) право собственности переходит на все, что относится к этому единому объекту. Новый собственник обязан оформить в собственность покупку, зарегистрировав документы в уполномоченных органах.

Определение судьбы земельного участка в договоре купли-продажи здания

Договором купли-продажи принято называть заключенный в установленном законом порядке договор, где одна сторона передает на возмездной основе другой стороне права на собственность, владение и распоряжение каким-либо имуществом, в том числе и недвижимым.

Эта процедура определяется в статье 454 Гражданского кодекса РФ.

Однако в случаях, когда собственником участка является одно лицо, а собственником здания на участке – другое, возникают недопонимания при продаже того или иного объекта. Так, не совсем понятно, нужно ли прописывать в договоре купли-продажи недвижимости участь земельного участка, который не принадлежит собственнику строения/сооружения.

Законодательно установлено, что собственник при составлении договора купли-продажи, в результате которого его права на собственность передаются другому лицу, уже учитывает тот аспект, что владение и распоряжение (однако не право собственности) на конкретную, занятую строением, часть земли передается в полном объеме.

Иная ситуация, если эта часть земли используется по срочному договору. По его окончании собственник всего земельного участка может или реализовать свое право на отчуждение здания в свою пользу (применяется при определенных условиях), или же свое право на требование сноса сооружения.

Именно поэтому правозащитники рекомендуют при неоднозначных ситуациях с земельным участком в договоре купли-продажи прописывать правовое положение и земли, и объектов недвижимости на ней.

Допустим, если собственник строения продает его, то в соглашении можно и нужно прописать, что вместе с правами собственности на строение он передает свое право на пользование землей, согласно нормам действующего законодательства, новому владельцу.

Встречаются ситуации, когда собственник единого объекта недвижимости продает только объект недвижимости, а права собственности на землю оставляет за собой.

В этом случае включение в договор купли-продажи дальнейших действий по использованию участка крайне рекомендуемо.

Тогда новый собственник строения будет уверен, что собственника земли не потребует сноса здания или не поставит в рамки невыносимых/невыгодных условий аренды земли.

Договор купли-продажи заключается исключительно в письменном виде, в установленной законом форме, по образцу. Для большей гарантии честности сделки проводить ее необходимо через нотариальную палату, где нотариус будет выступать в роли третьей стороны, которая может осуществить безопасную передачу денежных средств от одного лица к другому.

Исключения из правила о переходе права собственности на земельный участок вместе с переходом права собственности на здание

Статья 273 Гражданского кодекса РФ подразумевает и частично дублирует статью 35 Земельного кодекса РФ, которая регулирует процесс перехода права собственности на землю как единого недвижимого объекта и гласит, что вместе с правом собственность на здание собственнику переходит еще и право на владение участком/частью земли, на котором оно находится.

Однако из этого правила есть исключения.

  • Если в ходе судебного разбирательства происходит отчуждение здания собственником земли, на котором оно расположено, то право собственности на здание может быть утеряно по нескольким основаниям:
  • В счет уплаты долга собственника, то есть если у владельца здания или сооружения имеются долги, которые подлежат возмещению (долги не только перед собственником земли), то здание может быть изъято из собственности и продано любому желающему за сумму, которую устанавливают уполномоченные органы;
  • Отчуждение здания возможно, если стоимость этого здания и затраты на его возведение (или иные траты, которые понес собственник здания на его приобретение) меньше, чем стоимость всего участка. В этом случае собственник земли может претендовать на принудительную продажу со стороны собственника здания;
  • Здание не соответствует или перестало соответствовать категории земель. Если же постройка перестала соответствовать целевой категории земель, в ходе перехода земли из категории в категорию, то собственнику при отчуждении положена компенсация, которая устанавливается индивидуально.

Согласно действующему законодательству собственник здания может оспорить отчуждение в установленном законом порядке, однако это не гарантирует ему сохранения его прав. В частности, при переходе земель из категории в категорию по целевому назначению нередко право на владение и распоряжение, право на собственность этой землей теряется и для собственника земли.

В этом случае компенсация в натуре или денежном эквиваленте положена и собственнику земельного участка, который у него отчуждается в пользу государства или муниципалитета, и собственнику здания, который теряет права на собственность.

Источник: https://advokat-malov.ru/sobstvennost/perehod-prava-na-uchastok-pri-otchuzhdenii-nahodyashhihsya-na-nem-zdanij-ili-sooruzhenij.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.