Отчуждение долей

Отчуждение долей только через нотариуса

Отчуждение долей

2 июня 2016 года в России вышел Федеральный Закон N 172-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”

В частности данный пост касается статьи 2.

Напомню, что еще с конца прошлого года договора купли-продажи долей на недвижимое имущество обязали заключать в нотариальной форме. Говоря проще – захотел долю, например, в квартире продать – только через нотариуса (Далее – буду также приводить примеры с квартирами, но это касается и домов и земельных участков и т. д., всего того, что относится к недвижимому имуществу).

Теперь же эта ситуация касается любых сделок (за исключением паев) с отчуждением долей недвижимого имущества.

Сама статья, о которой идет речь:

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 22; 2016, N 1, ст. 11) следующие изменения:

1) в статье 24:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

“1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.”;

б) абзац шестой пункта 4 дополнить предложением следующего содержания: “Положения пункта 1 настоящей статьи в части нотариального удостоверения сделок не применяются к сделкам, связанным с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.”;

2) в пункте 2 статьи 30 слова “доверительного управления или” исключить, слово “продаже” заменить словом “отчуждению”.

В переводе на простой язык – есть у тебя доля в квартире, ты захотел ее продать/подарить (самое распространенное) – только через нотариуса.

Договора в простой письменной форме можно заключать только в том случае, если объект недвижимости находится в так называемой частной собственности (в СПб слово “частная” в свидетельствах о гос.

регистрации права собственности уже опускается). Т.е.

купили Вы квартиру целиком по договору купли-продажи – можете ее также целиком продать или подарить и заключить договор в простой письменной форме.

Далее возник вопрос – что делать если, например, квартира находится в частной собственности, а подарить Вы хотите только долю или – что делать, если квартира находится в собственности, но 1/2 доли квартиры по договору о передачи квартиры в собственность граждан (приватизации), а еще 1/2 доли на эту же квартиру на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию или в силу закона? С этим вопросом мы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (обращение было посредством телефонной связи, так что за пруфами – можете сами обратиться в Росреестр Вашего региона). Ответ – только нотариальная форма договора.

Что будет, если Вы заключите договор дарения или купли-продажи на долю квартиры в простой письменной форме и подадите документы на регистрацию? Ответ – отказ в регистрации.

Чем это плохо и чем хорошо?

Вообще все эти нововведения позиционируются как метод борьбы с “черными риелторами”. Т.е.

чтобы не было того, что нечестные люди выкупают долю, либо им эту долю передают под видом “дарения”, потом те, кто эту долю выкупил/принял не устраивали “веселой жизни” другому сособственнику с предложением продать свою долю на невыгодных для этого сособственника условиях. Т.е.

живут себе люди, у которых квартира оформлена в общую долевую собственность. Кто-то кого-то на дух не переносит. “Сбагривает” свою долю нехорошим людям, а те, в свою очередь, кошмарят оставшихся сособственников и предлагают либо выкупить их долю по баснословной цене, либо, что чаще бывает, продать им свои доли по заниженной цене.

А после продают квартиру целиком. Чем это выгодно для нечестных людей? Цена доли, как правило, ниже рыночной цены в 2 раза (т.е. есть у Вас квартирка, стоимостью 3000000. У Вас от этой квартирки в собственности 1/2 доли. Стоимость этой 1/2 доли будет составлять не 1500000, а – 750000).

Чем могут помочь нотариусы? Да, в общем-то, ни чем они не могут помочь. Если мы говорим о продаже доли – то как было ранее, так и есть – право преимущественной покупки остается у сособственников.

Если предложения выкупа доли не было – сделку можно оспорить. Если долю продали по цене ниже, чем та, что предлагалась другим сособственникам – сделку можно оспорить. Если мы говорим о дарении – тоже ни чем. Мы же говорим о честных нотариусах.

Их дело – составить договор и выдать на руки.

Чем плохо? Стоимость такого договора. Не скажу за другие регионы нашей страны, но…

Договор в простой письменной форме Вы могли составить и сами (в особенности – дарения, с куплей-продажей все сложнее), либо обратиться к юристам (у нас эта услуга составляла 3000 – 4000 рублей за дарение). У нотариуса – процент от кадастровой стоимости, тех.

работы и т. д. В целом в Питере теперь составление договора дарения доли обойдется в 15-25 тысяч рублей. С куплей-продажей тоже самое, но уже как пол года с этим живем.

Предвещая комменты – “что, очередной хлеб у юристов/риелторов отобрали?” – скажу следующее – 4000 рублей за договор дарения у нас против 20000 рублей за договор дарения у нотариуса. На мой взгляд разница ощутима.

При этом, касательно именно договоров дарения могу сказать, что за многие годы моей практики данные договора в 98% заключались между близкими родственниками (родители – дети, братья – сестры и т. д.).

В целом ситуация с ними лучше никак не станет, станет тупо дороже.

Извиняюсь за возможные ошибки.

Пруф на закон – http://rg.ru/2016/06/06/izmenenia-dok.html

Источник: https://pikabu.ru/story/otchuzhdenie_doley_tolko_cherez_notariusa_4254335

Отчуждение доли в общей собственности по новым правилам –

Отчуждение долей

С июня 2016 года сделки с недвижимым имуществом, осложненные элементами общей собственности, получили дополнительную степень защиты в виде обязательного нотариального удостоверения. В настоящей статье рассмотрены некоторые особенности совершения таких сделок, а также дополнительные сопутствующие факторы.

Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” внесены изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон N 122-ФЗ). Так, п. 1 ст.

24 Закона N 122-ФЗ после внесенных поправок предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Также п. 1 ст.

24 Закона N 122-ФЗ устанавливает порядок продажи доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу, в соответствии с которым продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

При этом сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Исключением в соблюдении предусмотренного срока являются случаи установления нотариусом факта предоставления продавцом документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли.

Вместе с тем абз. 2 п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ устанавливает запрет на применение абз. 1 п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ к сделкам по отчуждению земельных долей.

Если исходить из буквального толкования положений п. 1 ст. 24 и п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ, можно сделать два вывода, а именно: для отчуждения доли в общей собственности на недвижимое имущество необходимы нотариальное удостоверение сделки, за исключением сделок по отчуждению земельных долей, и обязательное уведомление собственников долей недвижимого имущества в общей собственности.

Однако толкование положений п. 1 ст. 24 и п. 3 ст. 24.

1 Закона N 122-ФЗ в части установления обязанности и порядка уведомления прочих участников общей собственности на объект недвижимости, а также обязательности нотариального удостоверения сделки по отчуждению доли в недвижимом имуществе необходимо осуществлять в соответствии с духом закона и в системной взаимосвязи с нормами иных отраслей российского законодательства.

В этой связи необходимо выявление цели, на достижение которой направлены положения п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ, которой в данном случае выступает обеспечение соблюдения предусмотренного ст. 250 ГК РФ права преимущественной покупки доли недвижимого имущества остальными собственниками долей этого имущества. Однако ч. 1 ст.

250 ГК РФ содержит исключение из данного правила в случаях продажи доли недвижимого имущества с публичных торгов, а также случаях продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанном здании или сооружении. Предусмотренное ч. 1 ст.

250 ГК исключение обеспечивает реализацию принципа следования земельного участка за объектом недвижимости и устраняет препятствия в применении положений ст. ст.

273 и 552 ГК РФ, согласно которым при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшие собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Кроме того, следует обратить внимание, что, согласно п. 4 ст. 24 Закона N 122-ФЗ, правила преимущественной покупки применяются также при отчуждении доли по договору мены, а уступка преимущественного права покупки доли не допускается. В отличие от возмездного отчуждения, для дарения недвижимого имущества достаточно нотариального удостоверения сделки.

Что касается положения абз. 2 п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ, то здесь следует иметь в виду, что п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ относится в равной степени как к строениям и сооружениям, так и к земельным участкам. Закон N 122-ФЗ дополнен ст. 24.1 на основании ст.

2 Федерального закона от 29.12.

2010 N 435-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения”, и, как следствие, его положения относятся только к земельным участкам сельскохозяйственного назначения.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

Как следствие, стороны сделки по отчуждению доли земельного участка могут быть введены в заблуждение при буквальном толковании положений п. 1 ст. 24 и абз. 2 п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ.

Источник: https://5898523.ru/otchuzhdenie-doli-v-obshhey-sobstvennost/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.