Отчуждение доли в общем имуществе

Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору

Отчуждение доли в общем имуществе
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору

Переход долей происходит с того момента, как договор, предметом которого является смена собственника, будет заключен.

Положения ст. 244 ГК дают понятие имущества, которое находится в общей собственности минимум двоих лиц. Речь здесь ведется о праве, выражающемся в общем владении собственностью.

Правовое деление такого имущества может быть проведено при помощи определения отдельных долей, относящихся к собственности каждого конкретного лица, что свидетельствует о долевом делении. Отсутствие возможности такого деления, говорит о наличии совместной собственности.

Общее правило устанавливает, что имущество подлежит долевому делению. В качестве исключения закон определяет случаи, при которых собственность может быть исключительно совместной. Примером такого исключения является наличие в собственности более чем двух лиц имущества, не подлежащего разделу, что подразумевает под собой неделимость вещи.

В том случае, если стороны не пришли к соглашению об определении долей неделимой вещи, закон устанавливает их равноправность по отношению к ней, такое понятие установлено ГК РФ.

Порядок перехода доли в праве общей собственности

Долевая собственность является специфичным способом владения вещью. В тех случаях, когда выдел доли невозможен, ее объем должен быть определяться взаимным соглашением сособственников, а при его отсутствии, их права в отношении имущества будут уравнены.

Переход долей от одних собственников к другим, происходит с того момента, как договор, предметом которого является смена собственника, будет заключен.

Соглашение может устанавливать и иной момент перехода доли. Факт юридического значения может быть определен датой или событием, которое имеет неразрывную взаимосвязь с основным договором.

Договора, касающиеся изменения субъекта владения вещью и требующие проведения процедуры регистрации, имеют в качестве момента перехода дату проведения таковых действий.

Необходимо понимать, что наличие временного ориентира, устанавливающего момент, в который доля в праве общей собственности переходит к иному собственнику, не может повлиять на идеальную долю сособственника такого

имущества.Проведение государственной регистрации сделок, совершаемых с долями в имуществе, осуществляется при предъявлении определенного перечня документов.

Одним из них является документ, которым подтверждено выполнение обязанности продавца по извещению иных сособственников вещи, в отношении которой присутствовал выдел или выделение было невозможным, о намерении в проведении такой реализации.

Письменно оформленное извещение должно содержать в себе информацию о цене такого имущества и основных условиях реализации.

Отсутствие такого подтверждения является основанием для отказа от регистрации и может стать поводом для возникновения спора со стороны иных собственников, влекущего, в качестве результата, реституцию.

Соглашение о переходе доли в праве общей собственности

Совершение юридических действий, касающихся перехода прав собственности, относительно имущества, принадлежащего лицам в определенных долях, осуществляется на основании заключаемых соглашений.

Наличие соглашения является характерным и для неделимых вещей, выдел долей в которых невозможен. Соглашение об установлении размера права может быть достигнуто сособственниками и оформляться письменным документом.

Законодатель не обязывает сособственников совершать такое соглашение, устанавливая равные права лиц на вещь, при его отсутствии.

Договора, на основании которых проводится переход прав, относительно долей в общей вещи, могут требовать проведения регистрации со стороны государства. Одним из наиболее важных документов, в этом случае, станет подтверждение собственника, выступающего в роли продавца о факте предложения иным сособственникам приобрести реализуемое им имущество.

Соглашение, лежащее в основании перехода прав, может устанавливать момент такого перехода, определяя его конкретной датой или действием. Кроме того, переход может быть выполнен фактической передачей вещи.

Собственность, принадлежащая нескольким лицам, может быть реализована, как ими совместно, так и по отдельности, для чего должна быть соблюдена процедура предупреждения сособственников о предстоящей реализации. Такое предупреждение должно иметь вид письменного документа, содержащего сведения о предстоящей продаже и ее основных условиях.

Сделки, по совершению которых осуществляется переход прав, могут порождать его, как с момента фактического оформления, так и с определенной даты или с момента проведения действий юридического значения. К примеру, переход права на долю в недвижимости, связывается с моментом прохождения государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода доли

Проведение государственной регистрации, является обязательным условием относительно имущества, которое относится к недвижимости.

С целью проведения такого действия, со стороны продавца потребуется предоставление ряда документов на сам объект реализации, а также предъявление документа, свидетельствующего о том, что преимущественное право сособственников на неделимую вещь не нарушено.

Проведение регистрации сделки потребует оплаты государственной пошлины, что осуществляется по договоренности сторон в объемах, предусмотренных законодательными актами.

Опыт нашей команды по договору более 20 лет. Руководитель практики Захарова Е.А. Записаться на удаленную консультацию

Здравствуйте, если незначительная доля в квартире была подарена кому то, получает ли этот человек право пользования? Может ли этот человек пытаться получить доступ без согласия жильцов?

Дмитрий06.07.2019 12:55

Конечно, он имеет право пользоваться и проживать в данной квартире, поскольку он является одним из собственников. 

При возникновении сложностей, рекомендую обратиться в офис на консультацию к нашим специалистам. Скидка по промокоду «МИП». По стоимости услуг Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Сайботалов Вадим Владимирович06.07.2019 14:03

Задать дополнительный вопрос

Dmitry06.07.2019 14:14

Вадим Владимирович, у него доля незначительная. Комнаты такого размера нет. В квартире он не появлялся лет 13,никогда не жил. В таких условиях он имеет право проживать??

Согласно ст. 247 ГК РФ:

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Вы имеете право подать иск в суд о разделе имущества, находящегося в долевой собственности:

В соответствии со ст. 252 ГК РФ: 

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам. Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы. Скидка по промокоду «МИП».

Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г.

Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Сайботалов Вадим Владимирович06.07.2019 14:17

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Федорова Любовь Петровна07.07.2019 07:55

Задать дополнительный вопрос

Источник: https://advokat-malov.ru/sobstvennost/moment-perehoda-doli-v-prave-obshhej-sobstvennosti-k-priobretatelyu-po-dogovoru.html

Письмо Минстроя об отчуждении общей собственности в МКД

Отчуждение доли в общем имуществе

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО

ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 23 июля 2015 г. № 22876-АЧ/04

   В Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации поступают обращения, исходя из которых до настоящего времени продолжаются случаи отчуждения или иного способа выбытия (в том числе из пользования) из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов, в частности, подвалов, помещений мест общего пользования и других элементов.

  В этой связи, а также в целях реализации единого подхода при рассмотрении обращений граждан по вопросу правомерности индивидуализации отдельных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, их отчуждения в пользу третьих лиц (продажи, сдачи в аренду) Минстрой России считает необходимым довести до сведения всех заинтересованных лиц следующее.

  В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее – общее имущество МКД), в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.   Во исполнение части 3 статьи 39 ЖК РФ принято постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД (далее – Правила № 491), которыми в том числе установлен порядок определения состава общего имущества МКД.   Частью 2 статьи 36 ЖК РФ за собственниками помещений в многоквартирном доме закреплено право владения, пользования и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом МКД.    Нормы части 4 статьи 37 ЖК РФ фиксируют запрет собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

   Аналогичная норма также закреплена в части 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

 Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

   В этой связи доля в праве собственности на общее имущество МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

   Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.

  При этом, возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

  Указанные утверждения также находят отражение в положениях статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, в соответствии с которыми государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в том числе в соответствии с ЖК РФ.

При этом, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество МКД.

  На основании вышеизложенного следует правомерный вывод о том, что доля в праве собственности на общее имущество МКД следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него.

  Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества МКД.

  Минстрой России обращает внимание на то, что изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей, способно привести к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества МКД, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в таком доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

   Кроме того, Минстрой России считает необходимым также обратить внимание, что передача во временное пользование и (или) владение общего имущества МКД, в том числе в целях получения дохода, в соответствии с частями 2 – 4 статьи 36, статьей 44 ЖК РФ осуществляется исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД. При этом, в соответствии с частью первой статьи 46 ЖК РФ соответствующее решение может быть принято при условии, если за него проало не менее двух третей от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме, в случае когда часть общего имущества отчуждается путем реконструкции многоквартирного дома, либо если общее имущество передается во временное пользование – большинством от общего числа участников в общем собрании, при этом в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа .   Указанное требование в силу части 1.1 статьи 146 ЖК РФ распространяется также на случаи, когда в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, а в случаях, указанных в части 2 статьи 129 ЖК РФ, – когда в многоквартирном доме создан жилищно-строительный кооператив.

Заместитель Министра –

Главный государственный

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

жилищный инспектор

Российской Федерации

А.В.ЧИБИС

___________________________________________________

Источник: https://xn--80almfnfiqx.xn--p1ai/obsch1.html

Верховный суд разъяснил порядок продажи доли в общей квартире

Отчуждение доли в общем имуществе

Верховный суд на примере одного квартирного спора разъяснил, какими нормами надо руководствоваться при продаже доли в общей квартире. Трудно назвать идиллической жизнь людей, которые не являются одной семьей, но сосуществуют в общей квартире.

Поэтому при первой возможности такие граждане хотят избавиться от соседей и зажить в отдельной квартире. Желание таких сожителей понятно, но распоряжение даже своими собственными долями в квартире содержит так много подводных камней, что о них спотыкаются не только обыватели.

Ошибаются даже судьи.

Верховный суд разъяснил, как соседям решать дела о земельных спорах

В нашем случае история началась с того, что в районный суд Тюмени обратилась гражданка, возмущенная действиями соседки. Суть спора в следующем – две женщины, у каждой из которых было по ребенку, владели одной квартирой в равных долях. Получалось, что у каждого из жильцов – двух взрослых и двух детей, было по одной четвертой доли.

Одна из них нашла вариант поменять свою долю и долю ребенка на отдельную квартиру. Договорилась гражданка с некой семьей, в которой было четыре человека.

Второй владелице квартиры такой обмен, естественно, не понравился, и она отправилась в суд, чтобы доказать, что договор мены нарушает ее преимущественное право на покупку соседской доли в квартире. Районный суд с истицей согласился. Областной суд оставил это решение в силе.

Обиженная ответчица дошла до Верховного суда. Там в Судебной коллегии по гражданским делам итоги разбирательства изучили и посчитали, что жалобу можно удовлетворить.

Суд обязательно должен установить, было ли правильно оформлено письмо от того, кто решил продать свою долю

Верховный суд напомнил коллегам, что в 250-й статье Гражданского кодекса сказано: в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этих долей. Причем по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Исключение – продажа долей с публичных торгов.

А еще в законе сказано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему гражданину. В этом же письме необходимо указать цену и условия, на которых квадратные метры продаются.

На раздумья и покупку закон дает сособственнику один месяц. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли соседа или промолчат, хозяин квадратных метров будет вправе распорядиться ими по своему желанию.

Вот что еще важно знать: по закону, если своей долей хозяин распорядился с нарушением преимущественного права соседа, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. И эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены.

Из всех приведенных норм закона Верховный суд делает вывод: юридически важным обстоятельством, которое обязательно должны установить суды при рассмотрении подобных дел, будет наличие или отсутствие правильно оформленного извещения от гражданина, который решил избавиться от своей доли.

Правильность оформления такого “письма счастья” соседу- это указание цены доли и прочих условий, а также подтверждение платежеспособности других сособственников.

ВС разъяснил, как в приказном порядке будут списываться деньги за долги

В нашем случае местный суд, решая этот спор, не увидел доказательств, что гражданка, пожелавшая обменять на стороне свою долю и долю дочери, правильно известила соседку. Поэтому суд и решил, что договор мены нарушил права соседки на приоритетную покупку доли.

Подтверждение платежеспособности – а именно того факта, что у истицы были деньги на покупку соседских долей, а это половина квартиры, – по мнению Верховного суда, также имело важное значение для правильного решения спора. В нашей истории суд почему-то платежеспособностью соседки даже не заинтересовался.

Верховный суд напомнил, что при требовании в суде перевода прав покупателя на себя истец обязан перевести на банковский счет Судебного департамента в своем субъекте РФ уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины подлежащие выплате покупателю и возмещение понесенных им при покупке доли расходов.

Верховный суд подчеркнул: такое внесение денег в случае удовлетворения иска способствует своевременному исполнению судебного решения. Но по иску, о котором пишем, никакие деньги на банковский счет внесены не были, и поэтому решение суда не выполнено.

Кроме этого, Судебная коллегия ВС обратила внимание на важную деталь. Из материалов дела видно, что ответчица и те, кто с ней менялся, согласовали цену доли в рублях.

Непонятно почему, райсуд, рассматривая дело, сам уменьшил покупную цену. И каких-либо правовых оснований, почему цена “усохла”, суд не привел. А это прямое нарушение 198-й статьи Гражданского кодекса. Это дело Верховный суд велел пересмотреть.

Источник: https://rg.ru/2017/01/23/verhovnyj-sud-raziasnil-poriadok-prodazhi-doli-v-obshchej-kvartire.html

Порядок отчуждения доли в праве общей собственности на недвижимость

Отчуждение доли в общем имуществе

1. Понятие общей собственности

     В соответствии с действующим российским законодательством имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 244 ГК РФ), при этом общая собственность может быть долевой (когда определена доля в праве каждого из собственников, например, ½, ¼, и т.д.) и совместной (без определения долей).

     Общая собственность, например, возникает в случаях поступления в собственность двух или нескольких лиц неделимого имущества, т.е. имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения или в неделимого силу закона. Общая собственность может возникнуть также и на делимое имущество, в случаях, предусмотренных договором или законом.

     В целом в гражданском законодательстве установлен приоритет общей долевой собственности над совместной, по общему правилу общая собственность является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено обязательное образование совместной собственности на имущество (п. 2 ст. 244 ГК РФ).

     Следует обратить особое внимание на разницу между частью недвижимого имущества и долей в праве на это имущество. В действующем законодательстве не существует таких понятий как «доля помещения», «доля квартиры» или «доля дома».

Доли определяются исключительно в праве на конкретное имущество (на помещение, квартиру, дом, часть квартиры в виде комнаты и т.д.), они не могут быть выражены в виде частей (долей) самого имущества.

Доля в праве собственности выражается в виде простой дроби и является по своей сути абстрактной, идеальной конструкцией, разработанной законодателем для ситуации, когда имущество поступает в собственность двух или более лиц.

     Например, рассмотрим следующие ситуации:

     1. Комнаты,    входящие в состав квартиры, принадлежат на праве собственности

 разным лицам: комната № 1 принадлежит на праве собственности гражданину «А», а комната № 2 принадлежит на праве собственности гражданину «Б».

     В рассмотренной ситуации нет долевой собственности, а существует частная собственность гражданина «А» на комнату № 1 и гражданина «Б» на комнату № 2.

В отношении квартиры нельзя сказать, что она кому-то принадлежит, так как в данном случае, по сути, такой объект недвижимости как квартира в юридическом смысле не существует, существует два отдельных объекта недвижимости: комната № 1 и комната №2.

Выражения о том, что, например, «гражданину «А» принадлежит доля в квартире» или «гражданину «А» принадлежит доля в праве на квартиру» является юридически неверным.

      2. Квартира,   состоящая из комнаты № 1 и комнаты № 2,  принадлежит на праве

 общей  долевой собственности гражданину «А» и гражданину «Б».

     В данной ситуации не может идти речь о принадлежности комнат на каком-либо праве гражданину «А» или гражданину «Б», так как в юридическом смысле такие объекты недвижимости как комнаты отсутствуют.

Речь может идти только о том, что, гражданину «А» принадлежит, например, ½ доля в праве на квартиру; гражданину «Б» также принадлежит  ½ доля в праве на квартиру.

В отличие от предыдущей ситуации, оба гражданина имеют равные «права» в отношении и комнаты № 1 и комнаты № 2, но одновременно  нельзя говорить о  принадлежности этих комнат кому-либо из граждан.

     Необходимо добавить, что используемое в законодательстве понятие «земельная доля» является не совсем юридически точным.

Здесь также не идет речь о том, что владельцу «земельной доли» принадлежит какой-то конкретный земельный участок или сколько-то «соток».

«Земельная доля» в соответствии с законодательством – это доля в праве общей собственности на земельные участки (см. напр. ст. 15 Федерального Закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

2. Порядок распоряжения имуществом, которое находится в общей долевой собственности

     Для распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, действующим законодательством установлен ряд особенностей.

     Так, в случае продажи всего объекта недвижимости, принадлежащего на праве общей долевой собственности, необходимо соглашение всех участников этой  собственности. В договоре купли-продажи такого имущества все участники будут выступать на стороне продавца.

     В случае продажи доли в праве постороннему лицу (не являющему сособственником) остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При этом при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

     Согласно положению п. 2 ст.

246 ГК РФ участник долевой собственности, помимо продажи, вправе по своему усмотрению дарить принадлежащую ему долю в праве, завещать ее, отдавать в залог либо распоряжаться иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении вышеназванных правил о преимущественной покупке (соответственно, поскольку дарение не является возмездной сделкой, при дарении доли в праве остальные участники преимущественного права на нее не имеют).

     Имущество, находящиеся в долевой собственности, может быть по соглашению разделено между ее участниками. При несоразмерности имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доли в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (ст. 252 ГК РФ).

В случае разделения объекта недвижимости, бывшие участники долевой собственности становятся собственниками его частей и вправе самостоятельно распоряжаться этими частями (например, в случае раздела принадлежащего ранее на праве общей долевой собственности здания, состоявшего из нескольких помещений, участники получают в собственность его помещения и вправе распоряжаться соответствующими помещениями по своему усмотрению).

3. Актуальные вопросы правоприменительной практики в области отчуждения долей

     Гражданский Кодекс РФ достаточно детально описывает вопросы, связанные с общей собственностью на имущество и порядком распоряжения таким имуществом. Однако на практике часто возникают на первый взгляд весьма неожиданные вопросы, связанные с долями, например:

1.     Возможно, ли отчуждение доли в праве собственности на недвижимое имущество,

если оно принадлежит на праве собственности одному лицу, то есть, иными словами, вправе ли собственник имущества продать определенную им самим долю в праве на это имущество?

     ОТВЕТ: При ответе на поставленный вопрос необходимо руководствоваться тем, что в соответствии с положением п. 2 ст. 246 ГК РФ распорядиться долей в праве собственности на недвижимое имущество вправе исключительно участник долевой собственности.

Сутью долевой собственности является то, что она возникает в результате поступления в собственность двух или более лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

При этом сделки с долями в праве общей собственности должны совершаться с применением специальных норм, предусмотренных в ст.

250 ГК РФ, которые,  по сути своей, направлены на сокращение круга участников (субъектов) общей собственности и, в конечном итоге, на прекращение права общей собственности на вещь и сохранение права частной собственности на нее.

Таким образом, у единоличного владельца объекта недвижимости долей в праве собственности на нее быть не может. Доли в праве существуют только тогда, когда одним объектом владеют несколько собственников. Можно сделать вывод, что действия лица, направленные на отчуждение доли в праве собственности в этом случае будут неправомерными.

2.     Возможно, ли отчуждение обладателем доли в праве долевой собственности н

а недвижимое имущество части от доли в праве, то есть, иными словами, возможно ли обладателем доли т.н. «отщепление» доли?

     ОТВЕТ: Из содержания п. 2 ст. 246 ГК РФ можно сделать вывод, что собственник доли в праве на имущество может совершить сделку  по отчуждению только в отношении той доли в праве на вещь, которой он обладает, то есть доли, которая возникла в результате соглашения участников общей собственности или в силу закона.

Иными словами размер доли в праве на вещь зависит от количественного состава участников общей собственности и определяется в соответствии с п. 5 ст. 244 ГК РФ по взаимному согласию участников собственности и, как следствие, не может быть произвольно установлен в одностороннем порядке.

Таким образом, вышеуказанное «отщепление» доли с целью ее продажи одному лицу является неправомерным.

«Отщепление» доли представляется возможным и правомерным только в том случае, если на стороне ее приобретателя будут выступать два и более лица (в этом случае имеющиеся у продавца, например, ½ доли в праве на объект недвижимости в случае ее продажи двум лицам будут делиться на дробные части –  ¼ и ¼).

3.     Возможно, ли передать долю в праве собственности в хозяйственное ведение,

оперативное управление?

ОТВЕТ: При ответе на поставленный вопрос также  необходимо руководствоваться тем, что в соответствии с положением п. 2 ст. 246 ГК РФ распорядиться долей в праве собственности на недвижимое имущество вправе исключительно участник долевой собственности. Кроме того, в соответствии со ст.ст.

294 и 296 ГК РФ субъектам права хозяйственного ведения или оперативного управления (государственные или муниципальные унитарные предприятия, казенные предприятия и др.) принадлежит имущество, которым данные субъекты владеют, пользуются и распоряжаются в пределах, установленных законом.

Сущность данных ограниченных вещных прав состоит в управлении имуществом, для чего им необходимо обладать. При этом передача имущества должна иметь реальный характер.

     Так, государственное или муниципальное учреждение создается собственником на основе обособленного им имущества. От собственника к учреждению в соответствии с ГК РФ переходит имущество, но не права на него. Таким образом, передача доли в праве общей собственности в хозяйственное ведение или оперативное управление будет являться неправомерной.

4.     Возможно, ли передать долю в праве собственности в аренду?

     ОТВЕТ: При ответе на данный вопрос необходимо руководствоваться, в том числе,  изложенным в ответе на предыдущий вопрос.

Предметом договора аренды является передача арендатору имущества, а не прав в отношении него (ст.ст. 606, 650 ГК РФ).

Таким образом, передать долю в праве собственности в арену в соответствии с действующим законодательством невозможно.

     Необходимо отметить, что законодательством в отношении земельных участков предусмотрена особая возможность заключения договора аренды участка со множественностью лиц на стороне арендатора (п. 3 ст. 36 Земельного Кодекса РФ).

Это может происходить в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности.

В этом случае указанные лица могут заключить с собственником участка договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Однако здесь речь не идет о передаче «доли в праве собственности на участок в аренду» или о «доле в праве аренды».

В аренду передается весь земельный участок как единый объект недвижимости нескольким лицам, которые становятся его соарендаторами, но не владельцами каких-либо долей в праве на него.

     Вместе с тем, необходимо отметить, что не противоречат законодательству и применяются на практике следующие виды сделок с долями в праве собственности (помимо указанных в ст. 246 ГК РФ купли-продажи,  дарения, завещания и залога):

1.    отчуждение доли в праве собственности на недвижимость по договору ренты;

2.    отчуждение доли в праве собственности на недвижимость в результате ее внесения в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью.

Источник: http://xxx-vek.ru/lawyer.konsult/2017-01-27/novaya-zapis-3

Отчуждение доли в общей собственности по новым правилам –

Отчуждение доли в общем имуществе

С июня 2016 года сделки с недвижимым имуществом, осложненные элементами общей собственности, получили дополнительную степень защиты в виде обязательного нотариального удостоверения. В настоящей статье рассмотрены некоторые особенности совершения таких сделок, а также дополнительные сопутствующие факторы.

Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” внесены изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон N 122-ФЗ). Так, п. 1 ст.

24 Закона N 122-ФЗ после внесенных поправок предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Также п. 1 ст.

24 Закона N 122-ФЗ устанавливает порядок продажи доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу, в соответствии с которым продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

При этом сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Исключением в соблюдении предусмотренного срока являются случаи установления нотариусом факта предоставления продавцом документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли.

Вместе с тем абз. 2 п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ устанавливает запрет на применение абз. 1 п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ к сделкам по отчуждению земельных долей.

Если исходить из буквального толкования положений п. 1 ст. 24 и п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ, можно сделать два вывода, а именно: для отчуждения доли в общей собственности на недвижимое имущество необходимы нотариальное удостоверение сделки, за исключением сделок по отчуждению земельных долей, и обязательное уведомление собственников долей недвижимого имущества в общей собственности.

Однако толкование положений п. 1 ст. 24 и п. 3 ст. 24.

1 Закона N 122-ФЗ в части установления обязанности и порядка уведомления прочих участников общей собственности на объект недвижимости, а также обязательности нотариального удостоверения сделки по отчуждению доли в недвижимом имуществе необходимо осуществлять в соответствии с духом закона и в системной взаимосвязи с нормами иных отраслей российского законодательства.

В этой связи необходимо выявление цели, на достижение которой направлены положения п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ, которой в данном случае выступает обеспечение соблюдения предусмотренного ст. 250 ГК РФ права преимущественной покупки доли недвижимого имущества остальными собственниками долей этого имущества. Однако ч. 1 ст.

250 ГК РФ содержит исключение из данного правила в случаях продажи доли недвижимого имущества с публичных торгов, а также случаях продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанном здании или сооружении. Предусмотренное ч. 1 ст.

250 ГК исключение обеспечивает реализацию принципа следования земельного участка за объектом недвижимости и устраняет препятствия в применении положений ст. ст.

273 и 552 ГК РФ, согласно которым при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшие собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Кроме того, следует обратить внимание, что, согласно п. 4 ст. 24 Закона N 122-ФЗ, правила преимущественной покупки применяются также при отчуждении доли по договору мены, а уступка преимущественного права покупки доли не допускается. В отличие от возмездного отчуждения, для дарения недвижимого имущества достаточно нотариального удостоверения сделки.

Что касается положения абз. 2 п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ, то здесь следует иметь в виду, что п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ относится в равной степени как к строениям и сооружениям, так и к земельным участкам. Закон N 122-ФЗ дополнен ст. 24.1 на основании ст.

2 Федерального закона от 29.12.

2010 N 435-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения”, и, как следствие, его положения относятся только к земельным участкам сельскохозяйственного назначения.

Как следствие, стороны сделки по отчуждению доли земельного участка могут быть введены в заблуждение при буквальном толковании положений п. 1 ст. 24 и абз. 2 п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ.

Источник: https://5898523.ru/otchuzhdenie-doli-v-obshhey-sobstvennost/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.