Отчуждение имущества принадлежащего несовершеннолетнему

Защита имущественных прав несовершеннолетних

Отчуждение имущества принадлежащего несовершеннолетнему

Построение правового государства и гражданского общества во многом зависит от того, как в этом государстве организована система защиты и охраны прав несовершеннолетних граждан.

Одной из составляющих частей этой системы является защита и охрана имущественных прав несовершеннолетних.

Эта составляющая очень важна, так как ребенок не может самостоятельно отстаивать свое право на владение и распоряжение своим имуществом.

Имущественные права несовершеннолетнего нуждаются в защите, когда они нарушены. В этом случае может быть применена, например, судебная защита таких прав.

В этой статье основное внимание будет уделено аспектам нормального, должного осуществления имущественных прав несовершеннолетних. Другими словами, говорить мы будем в основном об охране имущественных прав несовершеннолетних.

Принимая во внимание то, что в силу прямого указания закона нотариус должен оказывать обратившимся к нему лицам содействие в осуществлении их прав, обеспечить бесспорность совершаемых нотариальных действий, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред, роль нотариуса в сфере охраны прав несовершеннолетних граждан трудно переоценить.

Часто граждане обращаются с вопросом, как продать квартиру, комнату, жилой дом, в которой собственником является несовершеннолетний ребенок.

Все это, в свою очередь, и приводит нас к рассмотрению вопроса об особенностях сделок с жильем с участием несовершеннолетних в связи с изменениями в законодательстве.

На сегодняшний день сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Напомним, что дети до шести лет полностью недееспособны, все сделки за них совершают их законные представители (родители, усыновители, опекуны).

В возрасте от 6 до 14 лет дееспособность несовершеннолетних несколько расширяется, но сделки, которые эти дети могут совершить самостоятельно, по сути, не выходят за рамки мелких бытовых (совершаются на незначительную сумму, на деньги, предоставленные законными представителями или с их согласия третьими лицами, направлены на удовлетворение элементарных потребностей, соответствующих возрасту ребенка, исполняются в момент совершения, например, покупка школьных канцелярских принадлежностей, хлеба и пр.). Все остальные сделки за детей до 14 лет по-прежнему совершают их законные представители. Что касается детей от 14 до 18 лет, то сделки совершают сами несовершеннолетние, действуя самостоятельно (круг таких сделок строго ограничен законом) или с письменного согласия законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей).

Кроме того, мы хотели бы обратить внимание законных представителей несовершеннолетних детей на то, что совершение любых действий, которые влекут уменьшение имущества несовершеннолетнего, требует разрешения органа опеки и попечительства.

Что означает фраза «уменьшение имущества несовершеннолетнего»?

К имуществу законодатель относит вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права.

Если несовершеннолетний в результате действий лишается каких-то вещей, в том числе денег, если он утрачивает имущественные права, приобретает обязательства или долги, то такие действия влекут за собой уменьшение имущества и, следовательно, нуждаются в предварительном разрешении органа опеки и попечительства.

В связи с этим важно правильно оценивать действия, совершаемые законными представителями несовершеннолетних в рамках корпоративных отношений. Например, ребенок может быть участником общества с ограниченной ответственностью.

Как должны проводиться общие собрания участников, на которых решаются вопросы об увеличении уставного капитала, о реорганизации юридического лица, об одобрении крупных сделок, сделок с заинтересованностью? Как должно приниматься решение о выходе ребенка из состава участников ООО? Как правильно заключить соглашение о выплате действительной стоимости доли, о замене выплаты передачей несовершеннолетнему в натуре имущества такой же стоимости?

Разумеется, разрешение органа опеки и попечительства необходимо при отчуждении (залоге) принадлежащей несовершеннолетнему доли в уставном капитале юридического лица, при передаче имущества несовершеннолетнего в качестве вклада в уставной капитал ООО.

Но также оно требуется, если доля ребенка в уставном капитале уменьшается не только за счет отчуждения ее части.

Например, суд признал недействительным решение общего собрания участников ООО, на котором (без предварительного разрешения органа опеки и попечительства) было принято решение об увеличении уставного капитала, в результате чего доля несовершеннолетнего уменьшилась с 25% до 1%.

На сегодняшний день можно констатировать, что суды не удовлетворяют требования о признании недействительными решений общих собраний участников и заключенных на их основе сделок, если такие решения и сделки не затрагивают напрямую долю ребенка и не влияют на размер его имущества.

Еще одним сложным моментом сделок с участием несовершеннолетних является запрет, установленный Гражданским кодексом РФ на совершение некоторых сделок.

Согласно пункту 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ, опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Гражданский кодекс не дает ответа на вопрос, кто такие близкие родственники.

Это понятие раскрывается в Семейном кодексе: близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии) признаются родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и не полнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

Подчеркнем, что речь идет о супругах и близких родственниках самого законного представителя, но не о близких родственниках супруга законного представителя. Единственный вид сделок, который разрешает закон, это передача имущества несовершеннолетнему в качестве дара или в безвозмездное пользование. Все иное исключено.

В таком случае как быть с соглашениями об определении порядка пользования жилым помещением, о разделе наследственного имущества, с договорами мены и прочими сделками, в которых участвуют несовершеннолетние, с одной стороны, а с другой – их законные представители, супруги законных представителей и близкие родственники законных представителей?
Казалось бы, чтобы не нарушить требования пункта 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ, надо ждать, или когда ребенок станет совершеннолетним, или когда законодатель внесет в кодекс соответствующие поправки. Однако далеко не у всех железная воля, некоторым не хватает терпения. И у людей начинается поиск не того, как обойти закон, ничего не нарушив, а как его нарушить с наименьшими потерями. Рождается масса вариантов.

Можно вместо договора мены между бабушкой и внуком совершить договор дарения и договор купли-продажи, заключенный в пользу третьего лица. Но эти решения по своей сути незаконны. Сделки, совершенные с целью прикрыть другие сделки, которые стороны в действительности хотели совершить, являются притворными и в соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса РФ ничтожными.

Можно поручить представительство интересов ребенка третьему лицу, назначенному органом опеки и попечительства. Согласно Семейному кодексу, «в случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей».

Речь в этой норме идет именно о защите прав и интересов несовершеннолетних, то есть о ситуации, в которой их права нарушены или оспорены.

Но в нормальных отношениях, когда ребенок не остался без родительского попечения, у органа опеки и попечительства нет оснований представлять интересы несовершеннолетнего вместо его родителей.

Но не все так однозначно в применении положений статьи 37 Гражданского кодекса, и при обращении к нотариусу все нюансы будут вам разъяснены.

Надо признать, что в последние годы ситуация изменилась к лучшему. До 2013 года сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, признавались ничтожными. Поэтому, совершая притворную сделку, законные представители прикрывали явно ничтожную сделку сделкой, ничтожность которой не столь очевидна со стороны.

Сейчас притворные сделки по-прежнему остаются ничтожными, а сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу, являются оспоримыми. Следовательно, нет никакого смысла прикрывать сделку, нарушающую нормы пункта 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ.

Появилось в законе и еще одно принципиально новое положение: «Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц».

Самого по себе нарушения норм пункта 3 статьи 37 ГК РФ сегодня недостаточно для признания сделки недействительной. Необходимо доказать, что были нарушены права или охраняемые законом интересы несовершеннолетнего. Если интересы ребенка не пострадали, нет оснований для признания сделки недействительной.

Иными словами, вопросы защиты и охраны имущественных прав несовершеннолетних крайне актуальны, так как дети являются одной из самых незащищенных групп населения, как в социальном, так и в правовом аспекте.

Именно поэтому в настоящее время все сделки по отчуждению объектов недвижимости с участием несовершеннолетних подлежат обязательному нотариальному удостоверению. И поэтому мы советуем законным представителям, готовясь к сделке, проконсультироваться с нотариусом, обсудить ситуацию.

Во-первых, нотариус может подготовить запрос в органы опеки и попечительства, в котором он правильно изложит суть вопроса.

В результате органам опеки и попечительства будет понятно, что за ситуация в семье, и им будет легче готовить постановление с разрешением на сделку.

Во-вторых, если нотариус действует в тандеме с органами опеки и попечительства и последние дадут разрешение на совершение сделки, исходя из того что интересы ребенка не нарушены или, более того, сделка совершена к выгоде несовершеннолетнего, можно не опасаться неблагоприятных последствий нарушения норм пункта 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ.

Законным представителям несовершеннолетнего также необходимо знать, что постановления, выдаваемые органами опеки и попечительства на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего, очень часто содержат ряд условий, которые переносятся в содержание договора купли-продажи жилого помещения, чтобы в случае их несоблюдения имели место определенные правовые последствия. Например, «Разрешить совершить отчуждение 2/3 долей в квартире, принадлежащих несовершеннолетнему, при условии приобретения в собственность на имя несовершеннолетнего 1/3 доли в квартире по адресу…». В этой ситуации ребенок должен стать собственником в новой квартире не позднее, чем потеряет старую. В качестве такого условия также может выступать обязанность зарегистрировать ребенка в приобретенной квартире или открыть на имя ребенка счет в банке и положить на него денежную сумму в размере стоимости проданного имущества несовершеннолетнего и так далее.

Иными словами, обращаясь в органы опеки и попечительства за получением разрешения на сделку, необходимо заранее продумать все ее условия. Эти условия будут отражены в соответствующем постановлении, и родители обязаны их исполнить и представить в органы опеки в установленный срок, который определяют органы опеки, документы, подтверждающие исполнение.

Нотариус, как правило, удостоверяет обязательственные сделки, которые являются основанием, фундаментом гражданских правоотношений. Задача нотариуса состоит в том, чтобы сделать основание крепким.

Но само правоотношение на этом фундаменте строят его участники.

Беспрепятственное осуществление прав – один из принципов гражданского законодательства, а добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Авторы: Ирина Струцкая, Елена Маркина (нотариусы Санкт-Петербурга)

Источник: https://advokatvspb.ru/stat/zacshita-imucshestvennyh-prav-nesovershennoletnih

Росреестр информирует: регистрация сделок с участием несовершеннолетних / Общественная палата

Отчуждение имущества принадлежащего несовершеннолетнему

27 января 2020

Несовершеннолетние граждане – это особые субъекты гражданских правоотношений. Особенности правового статуса несовершеннолетних определяются семейным, гражданским и жилищным законодательством Российской Федерации.

Сделки с недвижимостью, в которых участвует несовершеннолетний ребенок, являются непростыми.

Не все знают особенности правового положения несовершеннолетних, а несоблюдение норм закона при операциях с недвижимостью влечет недействительность сделки.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет имеют право самостоятельно совершать сделки: они заключают договоры, расписываются в документах и т.д. Однако все их действия должны осуществляться с письменного согласия родителей или других законных представителей. Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них  сделки совершают родители или другие законные представители.

Совершая сделки, где одной из сторон является несовершеннолетний, прежде всего, необходимо определить, кто является его законным представителем, то есть, чье участие необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительство.

Итак, законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители.

При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например: при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются – опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для несовершеннолетних от 14 до 18 лет). Данные представители совершают от имени малолетних и в их интересах все юридически значимые действия, а также дают согласие на совершение сделок несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет.

Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства. Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то данное учреждение на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение является его опекуном, а от имени и в интересах ребенка действует руководитель учреждения либо иное лицо на основании доверенности руководителя учреждения.

При заключении сделок с участием несовершеннолетних возникает вопрос, в какой форме должны совершаться эти сделки – в простой письменной или в нотариальной? В целях защиты имущественных прав несовершеннолетних законодатель предусмотрел, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению. Данные положения закреплены в части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, в нотариальной форме должны совершаться все сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему (продажа, мена), а также сделки по распоряжению имуществом малолетних (передача имущества в аренду, в безвозмездное пользование и т.д.).

При обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры. Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию самостоятельно.

Помимо заявления и предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для её проведения, на государственную регистрацию прав предоставляются и иные установленные законодательством Российской Федерации документы, в том числе:

— документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего;

— документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей: решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним (в случаях, установленных ст.21 и ст. 27 ГК РФ);

— письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК РФ, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ – далее СК);

— разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК);

— разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК).

Непредставление вышеуказанных документов на государственную регистрацию прав повлечет отказ в государственной регистрации сделки.

В каких же случаях разрешение (согласие) органа опеки и попечительства является обязательным? Это:

— сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;

— отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;

— передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;

— передача имущества несовершеннолетнего в залог;

— отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, отказ от участия в  приватизации, отказ от наследства;

— раздел имущества несовершеннолетнего;

— сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего;

— отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Следует иметь в виду, что разрешение (согласие) органа опеки и попечительства потребуется не только при отчуждении имущества несовершеннолетнего.

Например: ребенок может получить в наследство или в порядке дарения денежные средства, и, следовательно, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на свое имя.

Если недвижимость приобретается за счет средств несовершеннолетнего, и таким образом уменьшаются его денежные средства как вид имущества, то в данном случае необходимо также получить разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на совершение такой сделки.

Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в Российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них. В соответствии с п.3 ст.

37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

С учетом ст. 28 ГК РФ, а также ст. 60 СК названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.

Согласно данной норме невозможно, к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным её близким родственникам.

Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества.

Поэтому законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.

Еще один запрет – в соответствии со ст. 575 ГК РФ не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

Заключая те или иные договоры, следует помнить, что законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:

— совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;

— совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей.

И в заключение хотелось бы отметить, что совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать.

Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы.

В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов.

Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано.

Информация предоставлена пресс-службой Управления Росреестра по Ульяновской области

Источник: https://opuo.ru/blog/2020/01/27/rosreestr-informiruet-registraciya-sdelok-s-uchastiem-nesovershennoletnix/

Документы, необходимые для отчуждения имущества, с участием несовершеннолетнего

Отчуждение имущества принадлежащего несовершеннолетнему

В соответствии с п.1 ст.12 Федерального закона от 02.05.

2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», письменное обращение, поступившее в орган местного самоуправления в соответствии с его компетенцией рассматривается в течение 30 дней со дня его поступления.

Заявление в орган опеки и попечительства должно быть оформлено надлежащим образом. К заявлению прикладываются документы (с перечнем документов можно ознакомиться на образцах стенда).

Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При отчуждении имущества несовершеннолетнего (в том числе жилого помещения, наследственного имущества, автомобиля, гаража и др.), необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства. Разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего должно выдаваться по месту жительства ребёнка (по месту его регистрации), а не по месту нахождения жилой площади.

Перечень документов, необходимых для представления в органы опеки и попечительства для совершения сделок с жилой площадью с участием несовершеннолетних

1) – Заявление законных представителей (один пишет заявление, второй выражает на этом заявлении своё мнение – согласие/несогласие).

В случае, отсутствия второго законного представителя, заявитель указывает причину (представляется один  из документов: свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, вступившее в законную силу, справку по форме 25(одинокая мать), нотариальное заявление второго представителя с согласием по указанной сделке). На заявлении родителей несовершеннолетний старше 10 лет выражает своё мнение по сделке в присутствии сотрудника отдела опеки и попечительства.

ИЛИ

    – Заявление несовершеннолетнего старше 14 лет. На этом заявлении оба родителя (законные представители) выражают своё мнение по сделке.

2) Паспорта законных представителей (копия страницы с фото и регистрацией на одном листе на одной стороне);

3) Свидетельство о рождении ребенка;

4) Паспорт несовершеннолетнего старше 14 лет;

5) Справка из детского сада или школы;

6) Правоустанавливающие документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость:

– свидетельство о государственной регистрации права (если собственниками недвижимости являются несколько человек – свидетельства о государственной регистрации права на каждого собственника);

– документы, послужившие основанием для государственной регистрации права на недвижимость (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, судебный акт и др.);

– технический паспорт на продаваемую и приобретаемую недвижимость;

– выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии арестов и запрещений на приобретаемую недвижимость;

– кадастровый паспорт земельного участка (при продаже (покупке) частного домовладения (земельного участка);

– справка по форме 9 с места регистрации несовершеннолетнего;

– справка по форме 7 и 9 на продаваемую и приобретаемую недвижимость;

– заявление-гарантия от собственника (собственников) приобретаемой квартиры о намерении отчуждения имущества в собственность несовершеннолетнего;

В случае, если приобретаемый объект недвижимости переходит в собственность несовершеннолетнего по договору участия в долевом строительстве жилого дома (или уступки договора долевого строительства), необходимо дополнительно предоставить:

– договор долевого участия в строительстве жилья с включением несовершеннолетнего;

– справка о 80 % готовности дома  или акт приемки законченного строительства;

– заявление-гарантия собственника квартиры о регистрации несовершеннолетнего с правом проживания и пользования в его квартире до окончания строительных и ремонтных работ;

В случае приобретения имущества за счет денежных средств банка и дальнейшей передачи имущества в залог (ипотека), необходимо дополнительно предоставить:

– запрос из банка о разрешении передачи квартиры в залог (с указанием выделяемой доли несовершеннолетнему в залоговой квартире);

– нотариальное заявление-гарантия от собственников жилого помещения, которое будет передано в собственность несовершеннолетнего в случае  неисполнения родителями обязательств перед залогодержателями и реализации заложенного имущества с приложением всех документов на квартиру.

В случае приобретения в собственность несовершеннолетнего жилого дома необходимо представить  кадастровый паспорт земельного участка. Орган опеки и попечительства вправе запросить сведения о состоянии жилого дома, а также сведения об инфраструктуре на территории приобретаемого жилого дома.

В отдел опеки и попечительства предоставляются оригинальные документы и их копии. Копии документов заверяются сотрудником отдела опеки и попечительства.

В случае невозможности предоставления оригинальных документов, копии должны быть заверены нотариально не позднее одного месяца перед подачей заявления в орган опеки и попечительства.

Сведения  в представленных документах не должны отличаться (не должно быть расхождений по количеству жилых помещений, по квадратным метрам общей и жилой площади).

Заявитель письменно подтверждает подлинность и достоверность  информации,  содержащейся  в  заявлении и прилагаемых документах.

Источник: http://www.untolovo.org/informatsionnaya-doska/opeka-i-popechitelstvo/dokumenti/dokumenti-neobhodimie-dlya-otchuzhdeniya-imushchestva-s-uchastiem-nesovershennoletnego/

Практики

Отчуждение имущества принадлежащего несовершеннолетнему

Ситуация, когда несовершеннолетний ребенок является собственником земельного участка, дома, квартиры или имеет долю в праве собственности на них, на сегодняшний день встречается часто.

При этом собственник, не обладая в силу своего возраста полной дееспособностью, не может наравне с дееспособными взрослыми людьми осуществлять свои права и защищать свои интересы. Обязанность защиты интересов несовершеннолетних возложена на их законных представителей — родителей, усыновителей, опекунов и попечителей.

Но последние не всегда с этими обязанностями справляются. Невозможность материального обеспечения детей толкает родителей на совершение сделок с имуществом, прежде всего, с квартирами, с причинением существенного ущерба своим детям.

Поэтому законодательство уделяет данному вопросу особое внимание, что обязывает регистрирующие органы, а также самих участников сделок проявлять повышенную осмотрительность к сделкам с участием несовершеннолетних.

Итак, гражданское законодательство выделяет по возрасту три группы несовершеннолетних: малолетние — в возрасте до 6 лет, они являются полностью недееспособными; малолетние в возрасте от 6 до 14 лет — обладают неполной дееспособностью; несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет — также наделены неполной дееспособностью, но она шире по объему прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) сделки по распоряжению недвижимым имуществом несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Например, ребенок в возрасте 12 лет сам не вправе совершать даже безвозмездные сделки с недвижимостью, в частности, принять в наследство по закону, завещанию или в дар жилой дом, поскольку принятие в собственность такого наследства или дара требует государственной регистрации.

Такого рода сделка в интересах малолетнего может быть совершена только через его законных представителей — родителей, усыновителей, опекуна.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 лет совершают сделки по распоряжению квартирой, дачей, земельным участком, другой недвижимостью, находящейся в их собственности, только с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Раньше закон не определял, в какой форме должно быть выражено согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетним. Гражданский кодекс РФ восполнил этот пробел, установив, что такое согласие должно быть выражено в письменной форме. Несоблюдение этого правила является основанием признания сделки, совершенной несовершеннолетним, недействительной.

Но она может быть признана действительной, если после ее свершения последует письменное одобрение законных представителей несовершеннолетнего.

Статья 37 ГК РФ предусматривает, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать любые сделки по отчуждению, влекущие уменьшение имущества подопечного.

Этой же статьей определено, что и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, при этом следует иметь в виду, что Семейный кодекс РФ (пункт 4 статьи 60) распространяет на родителей правила, установленные статьей 37 ГК РФ, при осуществлении ими правомочий по управлению имуществом ребёнка. Следовательно, при отчуждении недвижимого имущества, собственником (сособственником) которого является несовершеннолетний, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства (пункт 4 статьи 292 ГК РФ). В соответствии со статьей 84 ГК РФ орган опеки и попечительства осуществляет надзор за деятельностью опекунов и попечителей по месту жительства подопечных. Подтверждением проживания ребенка по конкретному адресу является его регистрация по месту жительства. Таким образом, разрешение (согласие) на оформление сделки с недвижимостью должно выдаваться по месту регистрации несовершеннолетнего. Если отчуждается жилое помещение, принадлежащее несовершеннолетнему собственнику (сособственнику), проживающему за пределами Российской Федерации, то разрешение на отчуждение имущества дают органы опеки и попечительства по месту нахождения имущества несовершеннолетнего. В случае, если ребенок (опекаемый) живет с законным представителем (опекуном) не по месту регистрации, то при наличии документов, подтверждающих данный факт (справка из детского дошкольного учреждения, школы, детской поликлиники), орган опеки и попечительства вправе принять к рассмотрению документы по отчуждению недвижимости по месту фактического проживания ребенка, указав при этом на данные обстоятельства и согласовав решение данного вопроса с органом опеки и попечительства по месту регистрации ребёнка. В соответствии с действующим законодательством выдача разрешения или согласия на отчуждение имущества несовершеннолетних производится муниципальными образованиями в форме распоряжения, подписанного главой муниципального образования. Основанием для издания распоряжения являются заявления заинтересованных граждан и представителей юридических лиц, а также запросы нотариусов. Текст распоряжения оформляется муниципальными образованиями с учетом требований, предъявляемых при подготовке организационно-распорядительной документации. При оформлении разрешения на совершение сделки с участием несовершеннолетних в распоряжениях нередко содержится требование об одновременном приобретении жилого помещения для несовершеннолетнего, что значительно затрудняет его реализацию или делает вообще невыполнимым. В том случае, если органом опеки и попечительства разрешена продажа принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения (доли в праве собственности) только при условии приобретения в собственность несовершеннолетнего другого жилого помещения (доли в праве собственности), данное условие должно быть указано непосредственно в тексте договора купли-продажи. Отсутствие данного условия в правоустанавливающем документе будет являться основанием к отказу в государственной регистрации в соответствии с абзацем 6 пункта 1 статьи 20 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации). При отчуждении доли в праве собственности на квартиру одним из сособственников, как известно, требуется соблюдение статьи 150 ГК РФ. При этом если сособственником в такой сделке является несовершеннолетний, то отказ от преимущественного права покупки им либо его законным представителем не может быть осуществлен без разрешения органов опеки и попечительства. В случае необходимости разделения долей между членами семьи — родителями и несовершеннолетними детьми, владеющими жилым помещением на праве совместной собственности, — органы опеки и попечительства для участия в сделке в интересах несовершеннолетних выдают доверенности третьему лицу (пункт 3 статьи 182 ГК РФ). С учетом требований пункта 2 статьи 185 ГК РФ нотариальное удостоверение соглашений об определении долей в праве общей долевой собственности предполагает и нотариальное оформление доверенностей на представительство в таких соглашениях.

В практике оформления сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних иногда возникают ситуации, когда разрешение или согласие органа опеки и попечительства не получено, а сама сделка совершена.

Пунктом 2 статьи 183 ГК РФ предусмотрена возможность последующего одобрения сделки, которая позволяет создать, изменить или прекратить гражданские права и обязанности по данной сделке с момента её совершения.

Поэтому будет правомерным наличие такого одобрения сделки органами опеки и попечительства муниципальных образований, которое оформляется в форме распоряжения. Следует иметь в виду, что статья 37 ГК РФ применяется к любому виду имущества несовершеннолетних, в том числе и к денежным средствам.

Ребенок может получить по наследству, а также в порядке дарения денежные средства и, таким образом, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на своё имя.

Поэтому в этих случаях в договорах не всегда необходима формулировка о том, что недвижимость для ребенка приобретается на средства законных представителей или других лиц.

Если жилое помещение приобретено за счет средств несовершеннолетнего и таким образом уменьшаются его денежные средства как вид имущества, то в данном случае необходимо иметь разрешение на сделку с недвижимостью или согласие на ее совершение со стороны органов опеки и попечительства, которые оформляются в форме распоряжения.

Это распространяется на случай, когда разрешена продажа недвижимости ребенка или его доли в праве общей долевой собственности при условии приобретения жилья на средства, полученные от этой продажи. Однако если в тексте возмездных договоров, направленных на приобретение недвижимого имущества несовершеннолетними либо от их имени, указывается, что недвижимое имущество приобретается за счет денежных средств законных представителей или иных лиц, а не за счет несовершеннолетних, то ссылка на разрешение органов опеки и попечительства при совершении таких сделок не требуется. Важным требованием указанной статьи ГК РФ является правило: порядок управления имуществом ребенка для родителей, опекунов и попечителей определяется только законом.

В целях пресечения злоупотреблений со стороны законных представителей имущественных интересов закон запрещает опекунам совершать сделки от имени подопечных, а попечители не вправе давать разрешение на совершение сделок с жильем подопечного ребенка между ним и своим супругом и другими близкими родственниками (родителями, внуками, дедом, бабушкой, родными сестрами и братьями). В Федеральном законе «Об опеке и попечительстве» указаны особенности распоряжения имуществом детей. Законодатель определил, что имущество несовершеннолетнего не подлежит отчуждению, за исключением:

• принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;

• отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

• отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

• отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного;

• отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Но если в продаваемой квартире проживает несовершеннолетний, находящийся под опекой или попечительством, и продажа жилого помещения скажется на его интересах, отчуждение возможно только с согласия органа опеки.

Источник: https://zem-advokat.ru/practice/item/razresheniya-organa-opeki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.