Отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетнего

Верховный суд: Сделки с жильем, нарушающие права детей – недействительны

Отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетнего

Очень важное решение вынес Верховный суд, пересматривая, казалось бы, стандартное квартирное дело одной распавшейся семьи. Дело, конечно, касалось лишь конкретных людей, но ситуация была настолько типичной, что спор оказался совсем не частным.

Выводы, которые сделал Верховный суд, ссылка на нормы закона должны заинтересовать очень многих граждан, которые попадают в подобную и, к сожалению, очень распространенную ситуацию.

В суд пришла женщина и принесла иск, что ее бывший муж подарил постороннему человеку свою часть квадратных метров в их общей квартире. А там кроме нее живут еще и их общие дети – сын и дочь. Никакого другого жилья у нее и детей нет, поэтому “подарок” разведенного супруга ущемляет права детей.

На самом деле подаренные экс-супругом квадратные метры, по сути – обыкновенная сделка купли-продажи. Просто таким образом мужчина, да и многие другие граждане маскируют нежелание соблюсти процедуру – сначала предложить купить долю в жилье тем, кто там постоянно проживает.

Поэтому и были придуманы подобные “подарки”, когда сособственник вдруг ни с того ни с сего проникается любовью к ранее незнакомым гражданам и дарит им часть своего жилого помещения.

РГ + Россия 24: Обновлен порядок признания недвижимости бесхозяйной

То же самое было и в нашем случае. Гражданин имел часть квартиры в собственности. Свои доли имели жена и дети. После развода экс-супруг из квартиры уехал, а спустя несколько лет продал свою часть жилплощади посторонним людям.

Дело рассматривал районный суд и отказал истице. Суд по итогам рассмотрения решил: ответчик никак не ущемил права своих детей.

Сын и дочь, мол, “не относятся к категории лиц, оставшихся без попечения родителей”, поэтому продавать свою долю отец мог, не спрашивая разрешения ни у кого, даже у органов опеки.

И вообще, сказал районный суд, действия отца ничем не нарушили право детей пользоваться квартирой, где они живут. Городской суд с такими выводами согласился.

Естественно, такой вывод не устроил истицу. И женщина пошла дальше – обратилась в Верховный суд, оспаривая решение районной и городской инстанций. Она продолжала настаивать, что права детей нарушены и условия их жизни ухудшились.

Интересно, но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда перечитала дело и согласилась с истицей.

Вот как рассуждали опытные судьи.

ФМС потребовала от хозяев жилья сообщать о гостящих у них более 90 дней

Во-первых, они напомнили, что по закону (это Гражданский кодекс) сделка, не соответствующая требованиям закона, – ничтожна. И еще там же сказано, что сделка, совершенная с целью “заведомо противной основам правопорядка или нравственности, – так же ничтожна”.

В 292-й статье Гражданского кодекса сказано, что отчуждение жилого помещения, где есть дети, надо проводить только с согласия органов опеки. Напомнил Верховный суд и о своем Пленуме (N13-П от 08.06 2010 года), на котором рассматривались именно такие коллизии – жилье, дети, отчуждение.

Добавил Верховный суд к перечню своих доводов еще и статьи Конституции. По Основному закону права и свободы гражданина не должны нарушать права и свободы других лиц.

Если выразиться проще и ближе к нашей ситуации, то родители при отчуждении принадлежащего им на правах собственности жилья “не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних”.

Верховный суд разъясняет: по Конституции, при отчуждении собственником жилого помещения, в котором есть дети, должен соблюдаться баланс прав. А нарушается этот самый баланс или нет, должен решать только суд. По Семейному кодексу родители несут полную ответственность за детей и то, где и как они живут.

Верховный суд подчеркнул: юридически значимым для решения этого дела было бы выяснение вопроса, соблюдал ли отец при совершении сделки права детей, которые живут и прописаны в квартире. А именно этого районный суд и не стал делать.

Районный суд ограничился заявлением, что отца не лишили родительских прав и у детей “осталось право пользоваться жильем”.

Верховный суд разъяснил правила пользования коммунальной квартирой

Суд первой инстанции, по мнению Верховного, сам нарушил требования закона по исследованию и оценке доказательств.

Ведь мать в иске писала, что отец больше семи лет назад выехал из квартиры и никак не поддерживал отношения с детьми.

А свою долю в квартире продал посторонним и теперь подростки – мальчик и девочка – должны жить в одной комнате. Так что жилье стало коммуналкой и детям там совсем неудобно существовать с чужими.

И еще один весьма жесткий вывод сделал Верховный суд. Он написал, что районный суд, отказав матери в иске по защите прав детей, фактически этим решением освободил отца от выполнения им его прямых обязанностей родителя.

Отец по закону должен создать своим детям нормальные условия для жизни. Так вот, районный суд своим решением освободил отца от обязанностей создать детям надлежащие условия жизни и возложил это бремя целиком на мать.

Это прямое нарушение Семейного кодекса и еще сразу нескольких статей Конституции.

Вот как этот вывод звучит: “Совершение родителем, сознательно не проявляющим заботу о благосостоянии детей, умышленных действий, направленных на совершение сделки по отчуждению жилья с целью ущемить права детей, может свидетельствовать о несовместимом с правопорядком и нравственностью характере сделки и злоупотреблении правом”.

Верховный суд отменил все предыдущие решения и велел пересмотреть дело с учетом своих разъяснений.

Источник: https://rg.ru/2014/09/09/pravo.html

Особенности отчуждения жилого помещения с участием несовершеннолетнего по законодательству Российской Федерации *

Отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетнего
Sitdikova L.B., Shikina S.N. Peculiarities of alienation of a living accommodation with participation of a minor under the legislation of the Russian Federation.

Ситдикова Любовь Борисовна, заведующая кафедрой гражданского права и процесса Российского государственного социального университета, доктор юридических наук, доцент.

Шикина Светлана Николаевна, аспирант кафедры гражданско-правовых дисциплин МУ им. С.Ю. Витте.

В данной статье рассматриваются особенности отчуждения жилого помещения с участием несовершеннолетнего.

На основании анализа авторы приходят к выводу, что для полной правовой защиты граждан и их несовершеннолетних детей родители или лица, их заменяющие, должны получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения или уменьшение прав на имущество несовершеннолетнего лица.

Ключевые слова: жилое помещение, несовершеннолетний, опека и попечительство, защита граждан.

The present article considers the peculiarities of alienation of a living accommodation with participation of a minor.

On the basis of analysis the author makes a conclusion that for complete protection of citizens and minor children thereof, parents or the persons substituting thereof must receive authorization of guardianship and trusteeship agencies to alienation of a living accommodation or reduction of rights to property of a minor.

Key words: living accommodation, minor, trusteeship and guardianship, protection of citizens.

Сделки, при которых происходит отчуждение жилого помещения с участием несовершеннолетних, имеют свои сложности и особенности. Законодательство Российской Федерации различает несовершеннолетних: как лиц, не достигших 14 лет, и лиц в возрасте от 14 до 18 лет.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ) за лиц, не достигших 14 лет, по общему правилу сделки с жилыми помещениями могут совершать от их имени их родители, усыновители или опекуны.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают эти сделки с письменного согласия их родителей, усыновителей или опекунов. Несовершеннолетним предоставлено право через законных представителей, с их согласия и самостоятельно совершать сделки.

Однако при совершении сделок по отчуждению ими жилого помещения указанное право может быть реализовано несовершеннолетними не только с учетом объема их дееспособности, согласия законных представителей, но и при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Согласно ст.

37 ГК РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Порядок управления имуществом подопечного определяется законом.

Законодательством РФ для полной правовой защиты граждан и их несовершеннолетних детей установлено, что родители или лица, их заменяющие, должны получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения или уменьшение прав на имущество несовершеннолетнего лица. В соответствии со ст. 56 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) на органы опеки и попечительства возложена общая обязанность: защищать права и интересы несовершеннолетних.

В соответствии с действующим законодательством получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения можно в управлении социальной защиты населения города (района) как по месту регистрации несовершеннолетнего, так и по месту нахождения имущества. Этот факт расширяет возможности для получения наиболее “подходящего” решения.

На практике это выглядит так: если не получилось “договориться” с органом опеки и попечительства района, где зарегистрирован ребенок, то можно попробовать получить нужное решение по месту нахождения отчуждаемого имущества.

Для чего надо собрать необходимые документы на отчуждаемый и приобретаемый объекты соответственно: кадастровый паспорт и справку об инвентаризационной стоимости жилого помещения, выписку из домовой книги, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и другие.

Предварительное разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения выдается в виде распоряжения главы города, проект которого готовится специалистом, на основании представленных документов.

Если представители, выступающие в интересах несовершеннолетнего лица, приняли решение распорядиться имуществом ребенка, на них распространяются правила, установленные ст. 60 СК РФ в отношении распоряжения имуществом. Правомочия родителей по управлению имуществом ребенка, как установлено п.

3 данной статьи, также определяются гражданским законодательством (ст. 37 ГК РФ). В соответствии с положениями ст.

37 ГК РФ родители малолетних (несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а родители несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет – давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества ребенка (включая обмен, дарение имущества, сдачу его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог), иных сделок, влекущих отказ от принадлежащих ребенку прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества. Например, предварительное разрешение органов опеки и попечительства необходимо для совершения сделок (договоров купли-продажи, мены, дарения и др.) в отношении жилых помещений, собственниками которых являются несовершеннолетние.
Семейный кодекс РФ. Ст. 60.

Проблемы и сложности начинаются при получении разрешения, когда органы опеки и попечительства усматривают возможное нарушение прав несовершеннолетнего при отчуждении жилого помещения, так как отсутствуют какие-либо критерии и правила, при которых органам опеки и попечительства возможно было бы наиболее грамотно обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав детей при совершении той или иной сделки с недвижимостью. Очень часто сами органы опеки и попечительства оказываются в затруднительной ситуации, разрешая данный вопрос. Например, уменьшение площади в результате сделки. В отдельных случаях вместо приобретения аналогичной доли или жилья органы опеки и попечительства могут поставить условие о переводе определенной суммы денег на персональный счет ребенка. Или перемена места жительства: переезд из города в деревню, из 15 кв. м – в 100 кв. м, если не преднамеренно, а по медицинским показателям.

Также непонятно, когда возможно отчуждение жилого помещения при условии последующего приобретения соответствующего жилого помещения и когда – при условии одновременного приобретения соответствующего жилого помещения.

Главное, чтобы принцип, при котором принимается положительное решение органа опеки и попечительства, не нарушался, а именно жилищные условия несовершеннолетнего не должны ухудшаться, а доля собственности не должна уменьшаться.

В настоящее время нет четкого определения, в каких случаях данный орган откажет, а в каких – даст разрешение и на каких условиях.

Зависимость решения от конкретного случая, а иногда и от конкретного человека, его оценочный характер приводят к возникновению различных препятствий со стороны органов опеки и попечительства на выдачу разрешения, а иногда и являются предпосылками для возникновения различных злоупотреблений и правонарушений.

Так как органы опеки и попечительства самостоятельны в принятии решений, то в случае получения отказа разрешение на сделку обжаловать такое решение можно только в судебном порядке.

Одной из особенностей при отчуждении жилого помещения является тот факт, что дети могут быть как собственниками, так и пользователями жилого помещения. В соответствии с действующим законодательством обращаться за разрешением нужно, только если ребенок является владельцем продаваемой квартиры или имеет в этой квартире долю собственности.

Сделки купли и продажи недвижимости, в которых собственниками являются несовершеннолетние, обладают повышенным риском. Соблюдая определенные правила, их можно минимизировать.

Во-первых, сделка по отчуждению жилого помещения несовершеннолетнего должна производиться именно и только одновременно с приобретением соответствующего помещения для несовершеннолетнего.

Во-вторых, качество приобретаемого жилья не должно ухудшать жилищные условия, что должно быть подтверждено актом обследования жилищных условий приобретаемого помещения, проведенным выездным инспектором. В-третьих, заявления законных представителей должны быть поданы лично и не могут быть доверены иному лицу на основании доверенности.

После вступления в силу 1 марта 2005 г. обновленного Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) в случае, если ребенок прописан в квартире, но не является ее собственником, разрешение органов опеки и попечительства оформлять не требуется.

Но если в продаваемой квартире проживает несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и отчуждение жилого помещения скажется на интересах ребенка, то, в соответствии со ст.

292 ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры всем прописанным придется сниматься с регистрационного учета по месту жительства.

Источник: https://WiseLawyer.ru/poleznoe/69258-osobennosti-otchuzhdeniya-zhilogo-pomeshheniya-uchastiem-nesovershennoletnego-zakonodatelstvu

Сделка с участием несовершеннолетних

Отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетнего

Сделки с участием несовершеннолетних

В статье мы расскажем о проведении сделок с недвижимостью, когда собственник жилья несовершеннолетний ребенок, и вариант, если он не является владельцем недвижимости, а только зарегистрирован по месту жительства (имеет право пользования жилплощадью).

Каковы требования проведения сделок с участием несовершеннолетних детей-собственников

Несовершеннолетние дети могут быть собственниками или иметь долю отчуждаемого (продаваемого) объекта.

Продавать такое имущество, с участием несовершеннолетних, можно с разрешения органов опеки и попечительства, которые уполномочены защитить права ребенка.

В соответствии с действующим российским законодательством, способность гражданина осуществлять гражданские права и обязанности возникает в полном объеме с наступлением восемнадцатилетнего возраста (достижение совершеннолетия).

Поэтому, сделка (купля, мена) с детьми не совершается без законных представителей ребенка (родителей, усыновителей или опекунов).

В отношении детей, не достигших четырнадцати лет (малолетних), согласно норме закона сделки от их имени проводят только законные представители.

При условии, если гражданину исполнилось 14 лет, сделки он может осуществлять самостоятельно, но с письменного согласия родителей.

Правила перемены места жительства детей при отчуждении жилья

Исходя из норм гражданского кодекса РФ:

«Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов» (статья 20 ГК РФ).

Для сделки купли-продажи (мены, дарения и т.д.) с жильем, законом предусмотрена обязанность извещать соответствующие органы о перемене их места жительства.

В случае, если ребенок прописан (зарегистрирован) в квартире или доме, но не владеет данной недвижимостью и не имеет своей доли, необходимо снятие с регистрационного учета с прежнего места жительства с одновременной пропиской (регистрацией) в новом жилье.

Важно отметить, что при новой регистрации по месту жительства несовершеннолетнего жилплощадь не должна быть меньше имевшейся ранее.

«Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного» (статья 37 ГК РФ).

Согласно гражданского законодательства при обнаружении, что новые условия проживания детей хуже, государственные органы вправе расторгнуть договор (купли-продажи) в судебном порядке.

В случае, если родители ребенка (детей) проживают по разным адресам, снять с регистрационного учета несовершеннолетнего можно с письменного согласия другого, который живет отдельно.

При обстоятельствах, когда второго родителя невозможно найти подается заявление в полицию на розыск, и через суд признают его без вести пропавшим.

Решать вопрос путем обращения в суд придется, если мать и отец не могут договориться о месте проживания, то есть родитель не дает согласия на выписку (снятие с учета) ребенка.

Продажа жилых объектов с участием несовершеннолетних детей, в том числе собственников, достаточно распространенная ситуация, но только при соблюдении вышеперечисленных требований сделка будет законной.

Поэтому покупателям жилья, в котором помимо взрослых зарегистрированы дети, следует до заключения договора поинтересоваться, насколько соблюдены все правила, и получено ли разрешение соответствующих органов.

Такими органами являются органы исполнительной власти субъекта РФ или органы местного самоуправления, если законом они наделены полномочиями по опеке и попечительству.

В заключение хочется сказать: при проведении каких-либо операций с объектами недвижимости внимательно проверяйте документы, чтобы себя обезопасить.

Как было рассказано выше, при сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, и это нужно учитывать.

Если законом требуется письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения юридических действий с жилым объектом (квартирой, домом), то ознакомьтесь с бумагами в подлинном экземпляре до подписания договора.

Можно также самостоятельно посетить уполномоченные органы и узнать подробную информацию о законных представителях (родителях) детей, чем исключить риск возможной подделки документов.

Помните, не отвечающая требованиям закона сделка, ничтожна, и в регистрации перехода права по ней может быть отказано.

Подробнее о причинах отказа в регистрации права на объекты имущества читайте в статье.

Источник: https://nedvizhimostexpert.ru/pokupka-i-prodazha-nedvizhimosti/596/

Особенности сделок с участием несовершеннолетних

Отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетнего

В Гражданском кодексе РФ (далее – ГК) несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет.  Вторая категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.

 Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет уже имеют полное право принимать участие в совершении сделок: они самостоятельно заключают договоры, расписываются в документах и т.д. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей.

  Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители. Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители.

При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например: при лишении судом родителей родительских прав  или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются – опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет) Данные представители совершают от имени несовершеннолетних и в их интересах все юридически значимые действия. Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства. Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его опекуном, который действует от имени и в интересах ребенка на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение, а иное лицо представляет доверенность, подтверждающую  его полномочия действовать от имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким учреждением). При обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры.  Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию  – самостоятельно. Помимо заявления и предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для её проведения, на государственную регистрацию прав предоставляются и иные установленные законодательством Российской Федерации документы, в том числе: – документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего, – документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей: решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним (в случаях, установленных ст.21 и ст. 27 ГК); – письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ – далее СК); – разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК); – разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК). Непредставление вышеуказанных документов на государственную регистрацию прав повлечет отказ в государственной регистрации сделки. Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства является обязательным в следующих случаях: – сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду; – отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему; – передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование; – передача имущества несовершеннолетнего в залог; – отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, отказ от участия в  приватизации, отказ от наследства; – раздел имущества несовершеннолетнего; – сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего; 

– отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. 

Следует иметь в виду, что разрешение (согласие) органа опеки и попечительства  потребуется не только при отчуждении имущества несовершеннолетнего. Например: ребенок может получить в наследство или в порядке дарения денежные средства, и, следовательно, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на свое имя.

Если недвижимость приобретается за счет средств несовершеннолетнего, и таким образом уменьшаются его денежные средства как вид имущества, то в данном случае необходимо также получить разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на совершение такой сделки.

 Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них. В соответствии с п.3 ст.

37 ГК опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. С учетом ст. 28 ГК, а также ст.

60 СК  названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.   Согласно данной норме невозможно, к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам.

  Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями  запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества.

Поэтому законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего. В соответствии со ст.

575 ГК не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка. Законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:   совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;   совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей. Сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано. 

С 01 января 2016 года сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, с распоряжением недвижимым имуществом недееспособных лиц и несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Источник: http://sonotarius.ru/sdelki-s-nesovershennoletnimi.html

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними

Отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетнего

/ Недвижимость / Приобретение недвижимости / Покупка квартиры

Назад

: 23.04.2018

Время на чтение: 5 мин

0

54

Сделок с недвижимостью, где собственником части квартиры или всей жилплощади является несовершеннолетний, становится все меньше, так как такие сделки нередко происходят с серьезными нарушениями действующего законодательства.

  • Порядок покупки
  • Разрешение органов опеки и попечительства
  • Риски и как себя обезопасить

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Задать вопрос

Почему сделки такого рода опасны

Наличие определенного количества рисков для покупателя обусловлено тем, что несовершеннолетние не обладают полной гражданской дееспособностью.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 28 ГК РФ, за малолетних (то есть лиц, не достигших возраста 14-ти лет), сделки обязаны совершать их родители (от имени самих малолетних и в их интересах).

А вот несовершеннолетние, находящиеся в возрасте от 14 до 18 лет, могут уже самостоятельно продавать квартиры и другие объекты недвижимости, но исключительно с письменного согласия своих родителей, усыновителей или иного рода законных представителей.

Поскольку лица до 18 лет являются наиболее незащищенными категориями с точки зрения права, суды, в спорных моментах, обычно встают на сторону несовершеннолетнего.

Отчуждение доли в квартире

  • оба родителя согласны на продажу доли ребенка. Могут потребоваться переговоры с отсутствующим, но не лишенным своих прав отцом.
  • ребенок приобретает право собственности на другое жилье, в котором ему будет принадлежать не меньшее количество «метров».

При возмездном отчуждении своей доли собственник-продавец должен уведомить остальных сособственников о своем намерении в письменной форме, потому что в соответствии со ст.250 ГК РФ у них есть право преимущественной покупки. Это преимущество они имеют по отношению к посторонним покупателям.

Выбор, кто из сособственников станет покупателем, если согласие дали несколько человек, делает сам продавец.

Возможные разновидности сделок

Итак, сделка может совершаться:

  1. с малолетним (от имени его законных представителей);
  2. или с лицом от 14 до 18 лет (в таком случае, сделку совершает сам несовершеннолетний, но ее должны одобрить родители).

Кроме этого, гражданин до 18 лет может:

  • быть собственником отчуждаемого имущества (или единоличным, или иметь там долю) – согласие органов опеки не требуется, если собственник – несовершеннолетний от 14 до 18 (об этом не сказано в ст. 26 ГК РФ), кроме случаев, установленных законом (см. ниже), а если собственник – до 14 лет, то требуется в обязательном порядке (аб. 2 ч. 1 ст. 28, ч. 2 ст. 37 ГК РФ);
  • или же не быть собственником (то есть быть просто “прописанным”) – разрешение от органов опеки требуется только в случаях, которые установлены законом (вне зависимости от возраста несовершеннолетнего).

Как произвести отчуждение доли в квартире у несовершеннолетнего родственника

Но иногда у граждан нет возможностей обратиться в Росреестр ввиду того, что данный орган находится далеко или там преобладают очереди. С недавнего времени появилась возможность подавать документы в многофункциональные центры, которые взяли на себя обязанность Росреестра.

Документы подаются в орган, регистрирующий подобные сделки. Им выступает никто иной, как Росреестр. Встречаются случаи, когда несовершеннолетний может представлять свои интересы самостоятельно по достижении шестнадцатилетнего возраста.

Но это возможно только после проведения процедуры эмансипации, в процессе которой доказывается полная финансовая независимость ребенка, например, если он является владельцем бизнеса или зарабатывает деньги другими легальными способами, то есть считается полностью дееспособным.

Кто должен подавать заявку на разрешение в органы опеки и как это сделать

Согласие органов опеки выдается в порядке, предусмотренным ст. 21 ФЗ № 48 от 24 апреля 2008 года “Об опеке…” (далее – ФЗ № 48).

Чтобы получить разрешение, опекун, попечитель, родитель или иной законный представитель несовершеннолетнего обязаны обратиться в органы опеки (ст. 6 ФЗ № 48) с письменным ходатайством о выдаче (бланк можно получить непосредственно в органах опеки).

Источник: https://nedvizhimost23.ru/kvartira/pokupka-kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom.html

Порядок управления имуществом ребенка определяется законом

Отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетнего

О том, кто и как может распоряжаться недвижимым имуществом несовершеннолетних детей, рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации прав в Октябрьском административном округе Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор Наталья Янсон.

Ситуация, когда несовершеннолетний ребенок является собственником земельного участка, дома, квартиры или имеет долю в праве собственности на них, на сегодняшний день встречается часто.

При этом собственник, не обладая в силу своего возраста полной дееспособностью, не может наравне с дееспособными взрослыми людьми осуществлять свои права и защищать свои интересы. Обязанность защиты интересов несовершеннолетних возложена на их законных представителей — родителей, усыновителей, опекунов и попечителей.

Но последние не всегда с этими обязанностями справляются. Невозможность материального обеспечения детей толкает родителей на совершение сделок с имуществом, прежде всего, с квартирами, с причинением существенного ущерба своим детям.

Поэтому законодательство уделяет данному вопросу особое внимание, что обязывает регистрирующие органы, а также самих участников сделок проявлять повышенную осмотрительность к сделкам с участием несовершеннолетних.

Итак, гражданское законодательство выделяет по возрасту три группы несовершеннолетних: малолетние — в возрасте до 6 лет, они являются полностью недееспособными; малолетние в возрасте от 6 до 14 лет — обладают неполной дееспособностью; несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет — также наделены неполной дееспособностью, но она шире по объему прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) сделки по распоряжению недвижимым имуществом несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Например, ребенок в возрасте 12 лет сам не вправе совершать даже безвозмездные сделки с недвижимостью, в частности, принять в наследство по закону, завещанию или в дар жилой дом, поскольку принятие в собственность такого наследства или дара требует государственной регистрации.

Такого рода сделка в интересах малолетнего может быть совершена только через его законных представителей — родителей, усыновителей, опекуна.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 лет совершают сделки по распоряжению квартирой, дачей, земельным участком, другой недвижимостью, находящейся в их собственности, только с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Раньше закон не определял, в какой форме должно быть выражено согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетним. Гражданский кодекс РФ восполнил этот пробел, установив, что такое согласие должно быть выражено в письменной форме. Несоблюдение этого правила является основанием признания сделки, совершенной несовершеннолетним, недействительной.

Но она может быть признана действительной, если после ее свершения последует письменное одобрение законных представителей несовершеннолетнего.

Статья 37 ГК РФ предусматривает, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать любые сделки по отчуждению, влекущие уменьшение имущества подопечного.

Этой же статьей определено, что и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, при этом следует иметь в виду, что Семейный кодекс РФ (пункт 4 статьи 60) распространяет на родителей правила, установленные статьей 37 ГК РФ, при осуществлении ими правомочий по управлению имуществом ребёнка. Следовательно, при отчуждении недвижимого имущества, собственником (сособственником) которого является несовершеннолетний, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства (пункт 4 статьи 292 ГК РФ). В соответствии со статьей 84 ГК РФ орган опеки и попечительства осуществляет надзор за деятельностью опекунов и попечителей по месту жительства подопечных. Подтверждением проживания ребенка по конкретному адресу является его регистрация по месту жительства. Таким образом, разрешение (согласие) на оформление сделки с недвижимостью должно выдаваться по месту регистрации несовершеннолетнего. Если отчуждается жилое помещение, принадлежащее несовершеннолетнему собственнику (сособственнику), проживающему за пределами Российской Федерации, то разрешение на отчуждение имущества дают органы опеки и попечительства по месту нахождения имущества несовершеннолетнего. В случае, если ребенок (опекаемый) живет с законным представителем (опекуном) не по месту регистрации, то при наличии документов, подтверждающих данный факт (справка из детского дошкольного учреждения, школы, детской поликлиники), орган опеки и попечительства вправе принять к рассмотрению документы по отчуждению недвижимости по месту фактического проживания ребенка, указав при этом на данные обстоятельства и согласовав решение данного вопроса с органом опеки и попечительства по месту регистрации ребёнка. В соответствии с действующим законодательством выдача разрешения или согласия на отчуждение имущества несовершеннолетних производится муниципальными образованиями в форме распоряжения, подписанного главой муниципального образования. Основанием для издания распоряжения являются заявления заинтересованных граждан и представителей юридических лиц, а также запросы нотариусов. Текст распоряжения оформляется муниципальными образованиями с учетом требований, предъявляемых при подготовке организационно-распорядительной документации. При оформлении разрешения на совершение сделки с участием несовершеннолетних в распоряжениях нередко содержится требование об одновременном приобретении жилого помещения для несовершеннолетнего, что значительно затрудняет его реализацию или делает вообще невыполнимым. В том случае, если органом опеки и попечительства разрешена продажа принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения (доли в праве собственности) только при условии приобретения в собственность несовершеннолетнего другого жилого помещения (доли в праве собственности), данное условие должно быть указано непосредственно в тексте договора купли-продажи. Отсутствие данного условия в правоустанавливающем документе будет являться основанием к отказу в государственной регистрации в соответствии с абзацем 6 пункта 1 статьи 20 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации). При отчуждении доли в праве собственности на квартиру одним из сособственников, как известно, требуется соблюдение статьи 150 ГК РФ. При этом если сособственником в такой сделке является несовершеннолетний, то отказ от преимущественного права покупки им либо его законным представителем не может быть осуществлен без разрешения органов опеки и попечительства. В случае необходимости разделения долей между членами семьи — родителями и несовершеннолетними детьми, владеющими жилым помещением на праве совместной собственности, — органы опеки и попечительства для участия в сделке в интересах несовершеннолетних выдают доверенности третьему лицу (пункт 3 статьи 182 ГК РФ). С учетом требований пункта 2 статьи 185 ГК РФ нотариальное удостоверение соглашений об определении долей в праве общей долевой собственности предполагает и нотариальное оформление доверенностей на представительство в таких соглашениях.

В практике оформления сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних иногда возникают ситуации, когда разрешение или согласие органа опеки и попечительства не получено, а сама сделка совершена.

Пунктом 2 статьи 183 ГК РФ предусмотрена возможность последующего одобрения сделки, которая позволяет создать, изменить или прекратить гражданские права и обязанности по данной сделке с момента её совершения.

Поэтому будет правомерным наличие такого одобрения сделки органами опеки и попечительства муниципальных образований, которое оформляется в форме распоряжения. Следует иметь в виду, что статья 37 ГК РФ применяется к любому виду имущества несовершеннолетних, в том числе и к денежным средствам.

Ребенок может получить по наследству, а также в порядке дарения денежные средства и, таким образом, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на своё имя.

Поэтому в этих случаях в договорах не всегда необходима формулировка о том, что недвижимость для ребенка приобретается на средства законных представителей или других лиц.

Если жилое помещение приобретено за счет средств несовершеннолетнего и таким образом уменьшаются его денежные средства как вид имущества, то в данном случае необходимо иметь разрешение на сделку с недвижимостью или согласие на ее совершение со стороны органов опеки и попечительства, которые оформляются в форме распоряжения.

Это распространяется на случай, когда разрешена продажа недвижимости ребенка или его доли в праве общей долевой собственности при условии приобретения жилья на средства, полученные от этой продажи. Однако если в тексте возмездных договоров, направленных на приобретение недвижимого имущества несовершеннолетними либо от их имени, указывается, что недвижимое имущество приобретается за счет денежных средств законных представителей или иных лиц, а не за счет несовершеннолетних, то ссылка на разрешение органов опеки и попечительства при совершении таких сделок не требуется. Важным требованием указанной статьи ГК РФ является правило: порядок управления имуществом ребенка для родителей, опекунов и попечителей определяется только законом.

В целях пресечения злоупотреблений со стороны законных представителей имущественных интересов закон запрещает опекунам совершать сделки от имени подопечных, а попечители не вправе давать разрешение на совершение сделок с жильем подопечного ребенка между ним и своим супругом и другими близкими родственниками (родителями, внуками, дедом, бабушкой, родными сестрами и братьями). В Федеральном законе «Об опеке и попечительстве» указаны особенности распоряжения имуществом детей. Законодатель определил, что имущество несовершеннолетнего не подлежит отчуждению, за исключением:

• принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;

• отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

• отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

• отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного;

• отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Но если в продаваемой квартире проживает несовершеннолетний, находящийся под опекой или попечительством, и продажа жилого помещения скажется на его интересах, отчуждение возможно только с согласия органа опеки.

Источник: https://omskrielt.com/articles/realty/41671/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.