Отчуждение совместной собственности

3. Отчуждение недвижимости, находящейся в общей совместной собственности супругов

Отчуждение совместной собственности

Договоркупли-продажи недвижимого имущества,приобретенного супругами в период бракаи являющегося общей совместнойсобственностью супругов, удостоверяетсяпри наличии согласия супруга продавцанедвижимого имущества на продажу (мену)этого имущества. В соответствии с п.

3ст. 35 СК такое согласие должно бытьнотариально удостоверено. Если такоесогласие отсутствует либо нарушенаформа его выражения, сделка может бытьпризнана недействительной. В текстдоговора возможно включить указание отом, когда и кем нотариально удостоверенотакое согласие.

Текстсогласия может быть различным. Супругпродавца может выразить согласие напродажу недвижимого имущества, являющегосяобщей совместной собственностью, наусловиях и за цену по усмотрению самогосупруга-продавца.

Вместе с тем согласиена продажу совместно нажитого имуществаможет быть дано супругом продавца и наболее конкретных условиях.

Например,супруг может установить минимальнуюцену, за которую возможно продатьимущество, и порядок получения денежнойсуммы, установленной в качестве цены(к примеру, единовременная ее уплата доподписания договора и недопустимостьрассрочки платежей), может указатьперсонального покупателя, предложитьсвои требования к оформлению передачиотчуждаемого имущества и т.п. В подобныхслучаях нотариус должен проверитьисполнение названных супругом продавцаусловий совершения сделки.

Нетребуется согласие супруга на продажунедвижимого имущества, являющегосяраздельной собственностью супругов. Ксобственности каждого из супругов всоответствии со ст. 256 ГК относитсяимущество, принадлежавшее каждому изсупругов до вступления в брак, а такжеимущество, полученное одним из супруговво время брака в дар или в порядкенаследования.

Статья 36 СК добавляет ещеодну разновидность оснований возникновенияраздельной собственности супругов наимущество, приобретенное хотя бы и впериод брака: получение одним из супруговимущества по иным безвозмездным сделкам.

Наиболее распространенным видомбезвозмездных сделок в настоящее времяявляется передача жилых помещений всобственность одного из них в результатеприватизации.

Приватизация жилья – этосвоего рода дар государства гражданину,поэтому право общей совместнойсобственности у супругов при приватизациижилого помещения одним из них возникатьне может, и на отчуждение жилых помещений,приватизированных в собственностьодного из супругов, согласие второгосупруга не требуется.

Исключением изэтого правила является только отчуждениежилых помещений, хотя и полученных всобственность одного из супругов врезультате приватизации, но по возмездномудоговору. Как известно, на начальномэтапе приватизации не все жильепередавалось гражданам, проживающим внем, бесплатно. До 1 января 1993 г.

приватизацияпроводилась с учетом определеннойплощади занимаемых гражданами жилыхпомещений в расчете на каждого членасемьи и какая-то, хотя и незначительнаячасть договоров передачи жилых помещенийв собственность производилась с денежнойдоплатой. В этом случае на основаниидоговора приватизации жилого помещенияу супругов возникает право общейсовместной собственности на него, причемнезависимо от размера произведеннойдоплаты. На отчуждение таких жилыхпомещений требуется согласие второгосупруга.

Следуетпомнить, что имущество каждого изсупругов, приобретенное ими до бракаили полученное по безвозмездным сделкам,может быть признано их общей совместнойсобственностью, если будет установлено,что в период брака за счет общегоимущества супругов или имущества либотруда каждого из супругов были произведенывложения, значительно увеличивающиестоимость этого имущества (капитальныйремонт, реконструкция и т.п.). Чаще всегонотариусу об этом просто не бываетизвестно. Однако возможны случаи, когдавывод о значительных вложениях,существенно увеличивших стоимостьотчуждаемого недвижимого имущества,нотариус может сделать уже на основаниипредъявленных ему документов. К примеру,нотариусу представлены документы оправе собственности на жилой дом,приобретенный одним из супругов добрака. Однако из документов о техническойинвентаризации дома (справки бюротехнической инвентаризации дома,технического паспорта на дом и т.п.)видно, что дом в период брака существенноперестроен. Для отчуждения такого жилогодома необходимо истребовать согласиевторого супруга.

Отсутствуетнеобходимость в согласии супруга напродажу недвижимого имущества,приобретенного в период брака насовместные средства, если в отношенииэтого имущества супругами заключенбрачный договор, в соответствии с которымпроизошло изменение правового режимаэтого имущества и установлен режим,отличный от режима общей совместнойсобственности.

При этом если брачнымдоговором установлена раздельнаясобственность одного из супругов наимущество, которое в настоящее времяявляется объектом отчуждения, то насовершение сделки не требуется вообщекакого бы то ни было согласия второгосупруга.

При отчуждении же одним изсупругов доли в праве общей собственностина имущество, в отношении которогобрачным договором установлена общаядолевая собственность на это имущество,согласие супруга на отчуждение долитакже не требуется, однако сделка поотчуждению имущества оформляется ссоблюдением требований ст. 250 ГК опреимущественном праве покупкисособственника отчуждаемой доли.

Вслучае, когда правовой режим собственностисупругов изменен брачным договором, вделах нотариуса должна быть оставленакопия этого договора или соответствующаявыписка из него.

Еслив качестве доказательств, подтверждающихправо собственности на отчуждаемоенедвижимое имущество, нотариусупредставлены документы, из которыхневозможно установить основания иливремя приобретения имущества (например,регистрационное удостоверение), наотчуждение такого имущества нотариуспо общему правилу должен истребоватьсогласие второго супруга. Если собственникимущества утверждает, что правособственности на имущество принадлежитему одному, он должен подтвердить своезаявление каким-либо дополнительнымдокументом, бесспорно свидетельствующимоб указанных обстоятельствах. Например,в отношении квартир, ранее находившихсяв домах ЖСК, на которые впоследствии уграждан в силу закона возникло правособственности, таким дополнительнымдокументом может являться справкажилищно-строительного кооператива,содержащая информацию о том, что всясумма паенакоплений вносиласьсобственником квартиры до вступленияв брак.

Еслив качестве правоподтверждающегодокумента на квартиру представленосвидетельство о праве собственности,выдаваемое органами по жилищной политике(или иными уполномоченными органами)на основании договора о долевом участиив строительстве жилья (договораинвестирования), факт вложения в указаннуюквартиру средств только одного изсупругов также должен быть подтверждендополнительно (например, самим договоромо долевом участии в строительстве либосправкой организации-застройщика отом, что вся сумма вложений была внесенадо брака).

Еслидополнительных документов, свидетельствующихо единоличной собственности супругана отчуждаемое имущество, не представлено,либо имеющаяся в них информациянедостаточно бесспорна для того, чтобысделать соответствующий вывод, дляотчуждения имущества требуется согласиесупруга. Собственник имущества, несогласный с этим обстоятельством и нежелающий представить нотариусунотариально удостоверенное согласиевторого супруга на отчуждение имущества,вправе обратиться в суд и установитьфакт приобретения имущества исключительнона свои личные средства.

Договороб отчуждении недвижимого имущества,являющегося общей совместной собственностьюсупругов, может быть удостоверен безсогласия второго супруга также в случае,когда место жительства последнегонеизвестно.

В подтверждение этогообстоятельства нотариусу должна бытьпредставлена копия вступившего взаконную силу решения суда о признаниисупруга безвестно отсутствующим. Однакопри этом нотариусу следует обращатьособое внимание на содержаниепредставленного ему судебного решения,ибо признание гражданина безвестноотсутствующим влечет определенныеправовые последствия.

Судом при вынесениирешения могут быть применены требованияп. 1 ст.

43 ГК: в случае необходимостиимущество лица, признанного безвестноотсутствующим, может быть передано вдоверительное управление другому лицу(в том числе и не супругу), определяемомуорганом опеки и попечительства идействующему на основании соответствующегодоговора, заключаемого с этим органом.

Такое решение, в частности, может бытьвынесено, если у суда при признаниигражданина безвестно отсутствующимимелись основания полагать, что супруг,за которым зарегистрировано имущество,не сможет в силу каких-либо причинобеспечить должную заботу об этомимуществе. В подобных случаях насовершение сделки, связанной с отчуждениемнедвижимого имущества, требуетсясогласие доверительного управляющегос соблюдением условий договорадоверительного управления (возможно -с разрешения органов опеки и попечительства).

Вслучае, когда супруг лица, отчуждающегонедвижимое имущество, уклоняется отоформления соответствующего согласияна отчуждение имущества, собственникомможет быть передано в порядке ст.

86 Основзаконодательства РФ о нотариате заявлениесупругу с предложением дать согласиена отчуждение имущества либо явитьсяк нотариусу для определения своей долив праве собственности на отчуждаемоеимущество.

Если он не явится к нотариусук назначенному сроку и не пришлет втечение месяца со дня вручения емууказанного заявления своих возражений,нотариус может удостоверить договороб отчуждении недвижимого имуществаот имени того супруга, за которым поправоустанавливающему документузарегистрировано это имущество. Согласноабз. 2 п. 3 ст.

35 СК супруг, чье нотариальноудостоверенное согласие на совершениесделки не было получено, вправе требоватьпризнания сделки недействительной всудебном порядке в течение года со дня,когда он узнал или должен был узнать осовершении данной сделки. Вручение емусоответствующего заявления будетявляться важным доказательством егоинформированности о состоявшейсясделке.

В таком заявлении должнысодержаться все сведения, касающиесяпредстоящей сделки, а при даренииимущества обязательно указание лица,в пользу которого производится дарение.

Вместе с тем даже при оформленнойпередаче заявления нотариальноудостоверять сделки по отчуждениюнедвижимого имущества в отсутствиесупруга, очевидно, следует лишь висключительных случаях, с разъяснениемпродавцу и особенно приобретателюимущества правовых последствийсовершаемой ими сделки, поскольку онаявляется оспоримой. Представляется,что в случае уклонения супруга продавцадать согласие на отчуждение совместнонажитого в период брака недвижимогоимущества более правильно было бырекомендовать заинтересованному всовершении сделки супругу обратитьсяв суд с требованиями о разделе совместнонажитого имущества, после чего сделкувозможно оформить без согласия второгосупруга.

Получениенотариально удостоверенного согласияна совершение сделки необходимо нетолько от супруга лица, производящегоотчуждение недвижимого имущества, нои от супруга покупателя (либо лица,которому имущество переходит по договорумены). Это требование также содержитсяв п. 3 ст.

35 СК, и оно легко объяснимо: ведьденьги, на которые приобретаетсянедвижимое имущество, также являютсяобщей совместной собственностьюсупругов, в связи с чем распоряжениеими должно производиться по обоюдномусогласию супругов.

На супруга одаряемогоданное требование закона не распространяетсяввиду того, что имущество одаряемомупереходит в собственность безвозмездно.

Приудостоверении договора от имени лица,не имеющего супруга (холост, вдов),нотариусу об этом подается соответствующееписьменное заявление лица, отчуждающегоимущество.

заявления доводитсядо приобретателя имущества, который вподтверждение того, что это обстоятельствоему известно, расписывается на указанномзаявлении.

Если сделка совершаетсячерез представителя, то заявление оботсутствии у собственника имуществасупруга, который мог бы претендоватьна отчуждаемое имущество по правусобственности, подает представитель,если доверенностью ему предоставленоправо подавать заявления от именисобственника имущества.

Впрактике иногда приходится встречатьзаявления об отсутствии супруга, могущегопретендовать на совместно нажитое впериод брака имущество, принятыенотариусами от лиц, брак которых кмоменту отчуждения имущества расторгнут,особенно если с момента расторжениябрака прошло продолжительное время.Подобную практику нельзя признатьправомерной.

При этом нотариусы,принимающие такие заявления, допускаютдвоякого рода ошибку: одни исходят избуквального толкования ст.

35 СК, котораяговорит о необходимости на совершениесделки согласия супруга, полагая приэтом, что лица, расторгнувшие брак,таковыми уже не являются; другие жесчитают, что если с момента расторжениябрака прошло более трех лет, то ввидуистечения срока исковой давности супругутратил свои права в отношении совместнонажитого имущества.

Представляется,что обе эти позиции являются ошибочными.

Удостоверяя без согласия супруга сделкупо отчуждению имущества, являющегосяобщей совместной собственностьюсупругов, хотя бы и бывших, нотариуснарушает право собственности одногоиз них, поскольку факт приобретенияимущества на совместно нажитые в периодбрака средства имеет явно болеесущественное значение, чем фактрасторжения брака.

В отношении жеистечения сроков исковой давностиПленум Верховного Суда РФ от 5 ноября1998 г. в Постановлении N 15 в очередной раз(аналогичные постановления принималисьи ранее) указал, что течение трехлетнегосрока исковой давности для требованийо разделе имущества, являющегося общейсовместной собственностью супругов,брак которых расторгнут, следуетисчислять не со времени прекращениябрака (дня государственной регистрациирасторжения брака в книге регистрацииактов гражданского состояния прирасторжении брака в органах записиактов гражданского состояния, а прирасторжении брака в суде – дня вступленияв законную силу решения), а со дня, когдалицо узнало или должно было узнать онарушении своего права.

Приотсутствии у приобретателя недвижимогоимущества супруга, который мог быпретендовать на совместно нажитыеденежные средства, уплачиваемые подоговору, он также подает об этомсоответствующее заявление, с содержаниемкоторого знакомится продавец имущества,являющегося предметом договора.

Указаниеоб отсутствии у участников договорасупругов, которые могли бы претендоватьна отчуждаемое жилое помещение(уплачиваемые денежные средства), можетбыть включено и непосредственно в текстдоговора.

Источник: https://studfile.net/preview/845412/page:89/

Просто о сложном: Согласие супруга(и)

Отчуждение совместной собственности

Согласие — это юридический термин, который означает своего рода разрешение, которое заверяет нотариус.

В этом документе супруг(а) должен(на) ясно и конкретно выразить своё желание на те или иные действия своей жены (своего мужа), например на заключение сделки с недвижимым имуществом на конкретных условиях (а именно = указать адрес недвижимости, вид сделки, сумму, за которую она будет продана). Кроме этого, нужно подтвердить, что не существует никаких ранее заключённых брачных договоров, которые бы противоречили данному «согласию».

Важно иметь ввиду, что нельзя воспринимать устное «согласие» супруга как разрешение — так как позже он может заявить, что «ничего не говорил», и сделку признают недействительной и аннулируют все те последствия, которые возникли в результате заключения такой сделки.

Согласие служит документом, дающим право гражданину на осуществление различных операций.

Законом в Российской Федерации определена свобода отношений в гражданско-правовой сфере, но для обеспечения безопасности проводимых сделок и сохранения законных интересов всех сторон установлен ряд ограничений, соблюдать которые нужно для проведения юридических действий без негативных правовых последствий.

В целом, можно сказать, что согласие (разрешение) супруга(и) требуется во всех тех случаях, когда один из супругов собирается предпринять те или иные действия, которые существенным образом могут повлиять как на совместное имущество (совместную собственность) супругов, включая денежные средства (в сторону их уменьшения), так и на их супружеские взаимоотношения в целом, включая вопросы, связанные с детьми. Поэтому, закон, а в некоторых случаях различные государственные органы, организации, учреждения требуют оформления такого согласия, с целью исключить и (или) минимизировать возможные негативные последствия в дальнейшем. Ведь супруг(а), подписывая такое согласие (разрешение) у нотариуса извещается о всех тех действиях, которые собирается предпринять второй супруг.

Так в каких же случаях оформление нотариально удостоверенного СОГЛАСИЯ требуется в силу прямого указания закона, а в каких его требуют различные органы/организации/учреждения в добровольном порядке?

По общему, правила, закон прямо указывает на обязательное оформления согласие супруга(и) в одном из 4(четырёх) случаев:

  • Нотариальное удостоверение согласие супруга(и) требуется — если супруги собираются приобретать готовое недвижимое имущество (вторичное) и оформляют кредит (ипотеку) в банке на такое приобретение (т.е приобретают как за счёт личных средств, так и за счёт денежных средств банка).
  • Нотариальное удостоверение согласие супруга(и) требуется — если супруги собираются приобретать недвижимое имущество, находящееся в той или иной стадии строительства и заключают «Договор участия в долевом строительстве», либо «договор уступки прав требования» (договор цессии).
  • Нотариальное удостоверение согласие супруга(и) требуется — если оформление и удостоверение сделки (договора купли-продажи, дарения, мены или иного договора) по приобретению недвижимого имущества по добровольному желанию каждой из сторон происходит у нотариуса.

4. Нотариальное удостоверение согласие супруга(и) требуется — всегда в случае отчуждения (продажи, дарения, мены) недвижимого имущества, которое является совместной собственностью обоих супругов.

В данном случае, для простоты понимания, следует пояснить — что «совместное имущество» предполагает, что данный объект недвижимости (квартира, комната, жилой дом и т.д) принадлежит каждому из супругов по-полам (50% у жены, 50% у мужа) не смотря на то, что официально зарегистрировано на кого-то одного из супругов.

И данное «согласие« является своего рода «разрешением« супруга продать принадлежащие ему 50% этого имущества.

Во всех остальных случаях — нотариальное оформление и удостоверение согласия супруга(и) является необязательным, добровольным. Однако, большинство государственных органов/организаций/учреждений с целью исключить и (или) минимизировать возможные негативные последствия в дальнейшем требуют оформления такого «согласия» в следующих случаях:

  • Оформление нотариального согласие супруга(и) — на суррогатное материнство.
  • Оформление нотариального согласие супруга(и) — на определение места жительства ребёнка как «постоянного» за пределами Российской Федерации с одним из супругов (матерью/отцом)
  • Оформление нотариального согласие супруга(и) — на перемену (изменение) фамилии общего ребёнка (сына/дочери)с фамилии «Иванов(а)» на фамилию «Петров(а)»
  • Оформление нотариального согласие супруга(и) — на установления отцовства и присвоение фамилии.
  • Оформление нотариального согласие супруга(и) — на приобретение любого имущества в тех случаях, когда оно не требуется в обязательном порядке.

Когда согласие супруга(и) на отчуждение недвижимого имущества не требуется совсем:

Согласие супруга не нужно, если супруг(а) не имеет никакого права на долю в таком недвижимом имуществе. Так бывает, если имущество:

✓ Куплено до брака — является личной собственностью лица.

✓ Подарено одному супругу — является личной собственностью лица.

✓ Досталось одному супругу в наследство — является личной собственностью лица.

✓ Приватизировано в браке — является личной собственностью лица. Если квартира приватизирована на одного из супругов — значит другой:

  • не имел права приватизации, например был зарегистрирован по другому адресу
  • оформил отказ от приватизации

При продаже такой квартиры согласие супруга не требуется.

✓ Принадлежит только одному супругу на основании брачного договора

В этих случаях недвижимость не считается совместной собственностью, поэтому согласие мужа или жены на отчуждение не требуется (ст. 36 СК РФ).

Когда согласие супруга(и) на отчуждение недвижимого имущества требуется обязательно:

✓ Приобретено по договору купли-продажи, участия в долевом строительстве, уступки прав требования в период брака за счёт общих совместных денежных средств.

✓ Приобретено по договору мены (т.е когда супруги обменяли один свой объект недвижимого имущества на другой, например поменяли 1-комнатную квартиру на 2-ух комнатную)

✓ Произведён капитальный ремонт недвижимого имущество за счёт общих совместных денежных средств. Если там провели капитальный ремонт или реконструкцию на средства из семейного бюджета, второй супруг имеет право на долю недвижимости (ст. 37 СК РФ).

✓ Является совместным имуществом супругов на основании брачного договора.

Как оформить нотариальное согласие супруга(и) :

Согласие супруга(и) оформляют у нотариуса. В нем отмечают следующие данные:

  • Данные о браке; 
  • Данные об объекте недвижимости — если такое согласие даётся в связи с какой-либо сделкой, связанной с данным объектом недвижимости (покупка, продажа, дарение, мена и т.д)
  • Данные супруга(и) от имени которого(ой) оформляется согласие.
  • Данные о ребёнке — если такое согласие даётся в связи с определением постоянного места жительства ребёнка за пределами РФ или в связи с переменой его фамилии, или установлением отцовства
  • Данные, необходимые в связи с участием в процедуре суррогатного материнства.

Чтобы оформить согласие супруга(и) нужно предоставить следующие документы:

✓ Паспорт супруга(и), от имени которого(ой) оформляется документ.

✓ Свидетельство о браке государственного образца (или документ о его расторжении).

✓ Свидетельство о рождении ребёнка.

✓ Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН или иной документ, подтверждающий ваше право собственности на недвижимость и содержащий необходимые реквизиты объекта недвижимости

✓ Если супруги развелись, к пакету документов прилагают свидетельство о разводе.

✓ Иногда нотариус запрашивает справки от психиатра и нарколога. Так бывает, если он сомневается в дееспособности человека, дающего согласие.

Документы предоставляют нотариусу в оригинале.

Сотрудники нотариальной конторы составляют текст документа, распечатывают и дают супругу(е) ознакомиться с его содержанием. После составления данного согласия, рекомендуем вам его обязательно изучить, проверить соответствия и, убедившись в том, что согласие составлено верно, заверить его своей подписью.

Срок действия согласия не ограничен. По общему правилу считается, что данный документ действителен в пределах «разумного срока» (то есть, если в течение 5 лет указанные в согласие действия не были осуществлены, то у того органа/организации/учреждения могут возникнуть обоснованные сомнения в его актуальности и могут потребовать оформления «свежего» согласия.

Чем опасна сделка без согласия супруга

Переход права собственности регистрируют и без нотариально заверенного согласия супруга. В этом случае в ЕГРН отмечают, что согласие не предоставили. Такая ситуация опасна, особенно для покупателя. Конечно такая запись по сути является ограничением прав нового собственника. Кроме того погасить эту запись НЕЛЬЗЯ!

Если квартира/недвижимость куплена в браке, то любое отчуждение ее без согласия другого супруга — это оспоримая сделка!

Срок исковой давности- 1 год.

Фз-218 «О государственной регистрации недвижимости, вступивший в силу 02.01.2017 года, позволяет регистрировать переход права на нового владельца без разрешения супруга на продажу.

По закону супруг, которого не предупредили о продаже недвижимости, имеет право в течение года оспорить сделку (ст. 35 СК РФ). Если суд встанет на его сторону, квартира перейдет к старым владельцам. Покупателю придется судиться с продавцом, чтобы вернуть деньги.

Сделку признают действительной, только если покупатель или продавец компенсируют супругу стоимость его доли недвижимости. В этом случае собственником останется покупатель.

Чтобы не потерять квартиру, проверяйте перед покупкой все документы. Если ее купили, приватизировали или отремонтировали в браке, требуйте, чтобы продавец оформил согласие супруга на продажу.

ЕСЛИ НАШ МАТЕРИАЛ БЫЛ ВАМ ИНТЕРЕСЕН, ОЦЕНИТЕ ЕГО, НАЖАВ ПАЛЕЦ ВВЕРХ!!!

ПОДПИСЫВАЙТЕСЬНА НАШ КАНАЛ, ЧТОБЫ НЕ ПРОПУСТИТЬ САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ!

ПОДЕЛИТЕСЬ ЭТОЙ ИНФОРМАЦИЕЙ С ДРУЗЬЯМИ В СОЦСЕТЯХ!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e51f0ba11638a2a18c14a36/prosto-o-slojnom-soglasie-suprugai-5f41f05273cf913b256236fb

Совместная собственность и личные деньги супругов

Отчуждение совместной собственности

Известная старая проблема режима совместной собственности: если личные деньги одного из супругов были потрачены им на приобретение вещи, станет ли она совместной собственностью?

Ответ на этот вопрос был дан ВС в пост.пленума № 15 от 1998 г. (п. 15): нет, не станет.

Следовательно, по задумке ВС, источник финансирования покупки определяет правовой режим собственности на вещь (дальше я буду именовать этот подход теорией трансформации).

Я не уверен, что это соответствует ст. 34 и 36 Семейного кодекса, ведь из п. 1 ст. 36 следует, что режим совместной собственности не распространяется только на “вещи, полученные по наследству или в дар во время брака”.

Таким образом, закон исходит из того, что уже “на втором шаге” индивидуальная собственность супруга уже существовать не может. Это разумно, ведь ст.

34 говорит о том, что “все, что нажито во время брака, является совместной собственностью”.

Теория трансформации, предложенная в ПП 15, создает большую проблему: самим супругам, да и всем третьим лицами надо учитывать источник приобретения супругами имущества. Например, муж и жена приобретают автомобиль, используя для этого подаренные каждому из них деньги.

Реализация концепции трансформации будет означать, что автомобиль будет находиться в общей долевой собственности супругов.

Бедный потенциальный будущий покупатель этой машины, который должен сломать голову, как же понять режим собственности на автомобиль и правильно заключить договор купли-продажи!

Более сложная ситуация: супруг получил в наследство вещь, продал ее, а на вырученные деньги приобрел другую вещь. 

С точки зрения СК – это будет совместная собственность супругов, так как вещь нажита во время брака, а под исключение, предусмотренное ст. 36 она не подпадает. Следовательно, режим принадлежности такой вещи как совместной собственности достаточно прост и очевиден.

Но с точки зрения теории трансформации эта вещь будет индивидуальной собственностью супруга, а не совместной собственностью. 

В недавнем деле гражданская коллегия ВС подтверждает этот вывод. Причем дополнительная пикантность дела в том, что в нем речь идет о недвижимости.

Муж получил в наследство квартиру, продал ее, на вырученные деньги купил другую квартиру, причем куплена квартира была на имя жены, она же зарегистрирована в реестре недвижимости как собственник.

Потом случился развод и муж идет в суд с иском к бывшей жене о признании квартиры его, мужа, индивидуальной собственностью. Суды отказывают, признавая ее совместной собственностью, но гражд.коллегия ВС отменяет и признает ее индивидуальной собственностью мужа.

Таким образом, теория трансформации означает, что даже на “третьем шаге” индивидуальная собственность супруга сохраняется. 

На мой взгляд, это дело решено неправильно, ведь нормы СК теорию транформации не признают вообще, а продление транформации так далеко – это очень опасное (в первую очередь – для третьих лиц) решение.

Представим себе теперь покупку такой квартиры: с учетом практики той же гражд.коллегии, полагающей, что добросовестный приобретатель – “это тот, кто смотрит всё-всё-всё”, перед сделкой надо выяснять, на какие деньги была приобретена квартира продавцом.

Ведь если источником покупки были деньги, вырученные от продажи личного имущества мужа, то тогда режим отчуждения не подлежит применению, договор надо заключать только с мужем (который при этом не значится в реестре в качестве собственника!), согласие жены на такую сделку не нужно.

Любой юрист, который будет сопровождать такую сделку, просто схватится за голову! И виновата в этом будет созданная ВС на пустом месте теория трансформации!

Кроме того, в этом деле обращает на себя внимание, что квартира была зарегистрирована именно на жену.

Не означает ли это, что даже если теория трансформации и верна, то муж сам же и отказался от того, чтобы рассматривать эту квартиру как личную собственность, согласившись с тем, чтобы покупателем и собственником в реестре числилась его супруга. Почему это произошло – это отдельный интересный вопрос.

Возможно, муж так хотел проявить щедрость к жене. Возможно, муж скрывал эту квартиру от кредиторов. Возможно, он – чиновник и так хотел избежать декларирования квартиры, мы этого не знаем. Но правильно было бы выяснить это и дать оценку мотивам такого поступка. 

И, наконец, еще одно тонкое замечание, которое при обсуждении этого дела сделал Олег Зайцев – ведь недавно та же гражд. коллегия ВС рассмотрела дело, в котором отказалась считать общей собственностью квартиру, нажитую совместно лицами, не состоявшими в зарегистрированном браке.

Смысл подхода таков: на ком из сожителей недвижимость зарегистрирована, тот и собственник, источник финансирования приобретения квартиры значения не имеет.

Это тоже неправильно, но теперь – в свете нового дела о трансформации – и еще теперь и непоследовательно: раз имеет значение, кто зарегистрирован в реестре, то и в этом деле надо было обсуждать значение факта регистрации купленной квартиры на жену.

В оправдание гражд. коллегии, наверное, можно было бы сказать следующее: вполне возможно, что судьи, участвовавшие в рассмотрении этого дела, искренне не любят совместную собственность супругов, считают ее злом, полагают необходимым бороться с ней. 

Я с этим совершенно согласен – я тоже полагаю, что совместная собственность супругов не соответствует социальным реалиям современной России и от нее надо как можно скорее отказаться. Но это надо делать иначе: путём изменения норм законов, а не подтачиванием совместной собственности двусмысленными и неочевидными определениями троек судей ВС.

Потому что это цена вопроса для всего оборота недвижимости может быть слишком велика.

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/10/07/sovmestnaya_sobstvennost_i_lichnye_dengi_suprugov

3. Отчуждение недвижимости, находящейся в общей совместной собственностисупругов

Отчуждение совместной собственности

  АВЕНЮ “Авеню” >> Электронная библиотека

                          >> Нотариат

Федеральная нотариальная палата России

Центр нотариальных исследований

В двух томах Том I

Учебно-методическое пособие Издание 2-е, исправленное и дополненное

Раздел I. Организация нотариата

Глава 1. Организация нотариального дела

Глава 2. Финансовое обеспечение деятельности нотариуса

Глава 3. Контроль за деятельностью нотариусов

Глава 4. Общие правила нотариального производства

Глава 5. Правила нотариального делопроизводства и совершения удостоверительных надписей нотариусом

Раздел II. Правила совершения отдельных видов нотариальных действий

Глава 6. Общие условия удостоверения сделок

§ 1. Требования к форме сделок

§ 2. Разъяснение сторонам смысла и значения проекта сделки

§ 3. Правоспособность и дееспособность граждан, участвующих в сделке

1. Правоспособность граждан, участвующих в сделке

2. Дееспособность граждан – участников сделки

3. Ограниченная дееспособность и недееспособность граждан. Патронаж

§ 4. Правоспособность юридических лиц

1. Возникновение, прекращение и виды правоспособности юридических лиц

2. Общества с ограниченной ответственностью

3. Акционерные общества

4. Полное товарищество

5. Товарищество на вере

6. Производственный кооператив

7. Государственное и муниципальное унитарное предприятие

8. Некоммерческие организации

§ 5. Оформление сделок от имени лиц, признанных банкротами

1. Условия банкротства

2. Наблюдение

3. Внешнее управление (судебная санация)

4. Конкурсное производство

§ 6. Оформление сделок от имени юридических лиц в стадии их ликвидации

§ 7. Документы, истребуемые нотариусами при удостоверении сделок

§ 8. Изменение и расторжение договора

§ 9. Количество экземпляров документов, в которых излагается содержание сделки

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

Глава 7. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества

§ 1. Понятие недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

1. Понятие недвижимого имущества

2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

§ 2. Общие сведения, которые должны содержаться в тексте сделки

1. Сведения об участниках сделки (правообладателях)

2. Описание объекта недвижимости

3. Сведения о праве собственности и об иных вещных правах

4. Сведения об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество

§ 3. Основные правила оформления договоров об отчуждении недвижимого имущества

1. Определение предмета в договоре об отчуждении недвижимости

2. Требования к правоустанавливающим документам

3. Отчуждение недвижимости, находящейся в общей совместной собственности супругов

4. Отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

5. Защита прав несовершеннолетних собственников и третьих лиц

6. Цена договора об отчуждении недвижимого имущества

7. Права на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества

8. Прочие условия договоров об отчуждении недвижимого имущества

9. Место совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества

§ 4. Исполнение договоров об отчуждении недвижимого имущества

Примерные образцы договоров отчуждения недвижимого имущества

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру

Договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего

Договор дарения квартиры

Договор мены

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Примерный образец передаточного акта

Примерные образцы согласия супруга на отчуждение недвижимого имущества

Примерные образцы заявлений, связанных с правом преимущественного приобретения доли в праве общей долевой собственности

Глава 8. Земельное право в нотариальной практике

§ 1. Общие вопросы регулирования земельных правоотношений

1. Земельное законодательство

2. Участники земельных отношений

3. Состав земель в Российской Федерации

§ 2. Формы собственности на землю

1. Частная собственность на землю

2. Государственная и муниципальная собственность на землю

§ 3. Иные вещные права на землю

1. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

2. Пожизненное наследуемое владение земельными участками

3. Аренда земельных участков

4. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

5. Безвозмездное срочное пользование земельными участками

§ 4. Особенности совершения сделок с земельными участками

1. Форма и место совершения сделок с землей

2. Объект договора отчуждения

3. Документы о правах на земельные участки

4. Основные требования договора об отчуждении земельных участков

5. Отчуждение земельного участка с находящимися на нем строениями

§ 5. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

1. Понятие земель сельскохозяйственного назначения и основные принципы их оборота

2. Субъекты отношений оборота земель сельскохозяйственного назначения

3. Общие требования к обороту земель сельскохозяйственного назначения

4. Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

5. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

Примерные образцы договоров отчуждения земельных участков

Договор дарения земельного участка

                Договор купли-продажи земельного участка

                Договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома 

Глава 9. Удостоверение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением

§ 1. Удостоверение договоров ренты

1. Понятие договора ренты. Виды ренты

2. Предмет договора ренты

3. Стороны договора ренты

4. Форма договора ренты

5. Размер рентных платежей и сроки их выплаты

6. Право плательщика ренты на выкуп ренты

7. Право получателя ренты на выкуп ренты

8. Выкупная цена ренты

9. Обеспечение выплаты ренты

10. Обременение рентой недвижимого имущества

11. Переход прав и обязанностей участников договора ренты

12. Иные условия договора ренты

13. Отличия постоянной и пожизненной ренты

§ 2. Договор пожизненного содержания с иждивением

§ 3. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора ренты и пожизненного содержания с иждивением

Примерные образцы договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением

Договор постоянной ренты

Договор пожизненной ренты

Договор пожизненного содержания с иждивением

Глава 10. Удостоверение договоров залога

§ 1. Общие положения о залоге

§ 2. Основание возникновения права залога

§ 3. Участники залогового правоотношения

§ 4. Предмет залога

§ 5. Виды залога

§ 6. Существенные условия договора залога

§ 7. Форма договора о залоге

§ 8. Пределы обеспечения залогом основного обязательства

§ 9. Права и обязанности участников залогового правоотношения

§ 10. Обращение взыскания на заложенное имущество

§ 11. Залог товаров в обороте

§ 12. Залог вещей в ломбарде

§ 13. Залог прав

Глава 11. Удостоверение договоров об ипотеке

§ 1. Общие положения об ипотеке

§ 2. Особенности ипотеки

§ 3. Закладная

§ 4. Ипотека имущества, которое залогодатель приобретет в будущем. Залог не завершенного строительством недвижимого имущества

§ 5. Ипотека жилых домов и квартир

Глава 12. Удостоверение сделок с автотранспортными средствами

  Глава 13. Удостоверение завещаний

Примерные образцы завещаний

Глава 14. Удостоверение доверенностей

§ 1. Доверенность как гражданско-правовая сделка

1. Понятие доверенности

2. Форма доверенности

3. Виды и содержание доверенностей

4. Представляемый и представитель

5. Срок действия доверенности

6. Передоверие

7. Основные реквизиты доверенности. Количество экземпляров доверенности

8. Прекращение доверенности

Примерные образцы некоторых видов доверенностей

Доверенность на продажу квартиры

Глава 15. Удостоверение договора поручительства

§ 1. Договор поручительства

1. Понятие и форма договора поручительства

2. Стороны договора поручительства

3. Основные условия договора поручительства

4. Прекращение поручительства

Примерный образец договора поручительства

Глава 16. Удостоверение договоров доверительного управления имуществом

§ 1. Договор доверительного управления имуществом

1. Понятие и форма договора доверительного управления имуществом

2. Основания учреждения доверительного управления. Стороны договора

3. Объект доверительного управления

4. Основные условия договора доверительного управления имуществом

5. Прекращение договора доверительного управления

6. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора доверительного управления имуществом

Примерный образец договора доверительного управления имуществом

Глава 17. Удостоверение договоров хранения

§ 1. Договор хранения

1. Понятие и форма договора хранения

2. Предмет договора хранения

3. Срок договора хранения

4. Основные обязанности участников договора

5. Вознаграждение за хранение и возмещение расходов на хранение

6. Ответственность сторон договора хранения

Примерные образцы договоров хранения вещей

——-

Источник: http://av-ue.ru/nnn-0.php?d=nnn-7-3-3.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.