Отчуждении доли по договору мены

Содержание

Договоры отчуждения имущества (купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением)

Отчуждении доли по договору мены

В нашей нотариальной конторе Вы можете оформить любой договор отчуждения имущества, не противоречащий действующему законодательству, в том числе перечисленные ниже договоры.

Что такое имущество?

К имуществу согласно гражданского законодательства РФ относятся:

  • недвижимые вещи: земельные участки и прочно связанные с ними строения, в том числе здания, сооружения, дома, надворные строения и сооружения, квартиры, гаражи, сараи, садовые дома и другие нежилые помещения;
  • любые движимые вещи, в том числе: автомобили, мотоциклы, прицепы, лодки, катера, ценные бумаги, деньги, доли в уставных капиталах ООО, предметы искусства, инструменты, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, охотничьи ружья, предметы домашней обстановки и обихода;
  • права на интеллектуальную собственность и иные неимущественные права.

Исключение для любых видов договоров составляют те вещи, обращение которых запрещено или ограничено законом (наркотические вещества, оружие, боеприпасы и т.д.)

Чаще всего оформляемые договоры отчуждения

1. Договоры купли-продажи.

По договору купли-продажи продавец обязуется передать какую-либо вещь в собственность покупателю, а покупатель обязан заплатить за это продавцу определенную денежную сумму, иными словами — цену.

2. Договоры мены.

В результате заключения договора мены каждая сторона этого договора получает в собственность от другой стороны определенную вещь, полученную в обмен на другую вещь.

Вещи, подлежащие обмену, могут быть равноценными (как, например, при обмене одной однокомнатной квартиры на другую такую же квартиру примерно равной стоимости), и неравноценными. В последнем случае по договору мены можно предусмотреть соответствующую доплату (то есть сторона, получающая более дорогостоящую вещь, оплачивает второй стороне разницу в ценах обмениваемых вещей).

3. Договоры дарения.

По договору дарения даритель передает в собственность одаряемому какую-либо вещь безвозмездно, то есть бесплатно.

По усмотрению сторон в договор дарения можно включить право дарителя отменить такое дарение в случае, если он переживет одаряемого.

4. Договоры ренты.

По договору ренты одна сторона передает другой стороне в собственность имущество в обмен на выплату периодических платежей (ренты).

По усмотрению сторон в договоре ренты может быть установлена обязанность либо бессрочно выплачивать такие платежи, либо в течение срока жизни стороны, которая передала свое имущество под условие ренты.

5. Договор пожизненного содержания с иждивением.

По договору пожизненного содержания с иждивением одна сторона передает принадлежащее ей недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и т.п.) в собственность другой стороне, а взамен получает пожизненное содержание с иждивением.

При этом содержание с иждивением представляет собой не выплату денежных сумм (как при договоре ренты), а предусмотренный договором комплекс действий, направленных непосредственно на содержание и уход.

Сюда относятся: предоставление жилья, одежды, питания, медикаментов, уборка жилья и чистка (стирка) одежды и белья, оплата медицинской помощи, а также оплата ритуальных услуг и многое другое — по усмотрению сторон договора.

В настоящее время обязательная нотариальная форма установлена для:

    всех договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением;а также для других видов договоров отчуждения имущества, в том числе купли-продажи, мены, дарения:

  • долей в недвижимом имуществе;
  • недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним, недееспособным, ограниченно дееспособным лицам;
  • долей в Уставном капитале Обществ с ограниченной ответственностью, за некоторым исключением;
  • а также сделок по распоряжению недвижимым имуществом на условиях опеки или доверительного управления.

Остальные договоры отчуждения имущества могут быть заключены как в нотариальной, так и в простой письменной форме. Подробнее о преимуществах нотариальной формы перед простой письменной.

Какие документы необходимы для заключения договоров?

  1. правоустанавливающие документы — и/или: договор приватизации, договор купли-продажи, договор дарения, договор пожизненного содержания с иждивением, договор инвестирования, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, решение суда, договор раздела наследственного имущества и пр.

    ;

  2. правоподтверждающие документы: свидетельство о государственной регистрации права (если право собственности на объект зарегистрировано в органах регистрации прав)
    или справка БТИ о принадлежности объекта по состоянию на 01.01.

    1998 года (если право собственности на объект не зарегистрировано в органах регистрации прав);

  3. выписка из поквартирной карточки или домовой книги  — ИРЦ или соответствующая управляющая компания; справка ОВМ о зарегистрированных иностранных гражданах и лицах без гражданства (только для жилых помещений, действительны 5 календарных дней);
  4. выписка из ЕГРН на отчуждаемый объект  — Управление Росреестра, ФГБУ «Федеральная Кадастровая палата Росреестра по Московской области» или МФЦ (нотариус самостоятельно заказывает и получает в электронном виде выписки из ЕГРН);
  5. согласие супругов лиц, участвующих в договоре, на отчуждение и приобретение объекта — нотариально удостоверенные;
  6. отказы сособственников объекта, доля которого отчуждается, от преимущественного права приобретения (покупки, мены) — нотариально удостоверенные;
  7. согласие органов опеки и попечительства, если отчуждается имущество несовершеннолетних (до 18 лет) детей, недееспособных и ограниченно дееспособных лиц;
  8. паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельства о браке супругов;
  9. страховые свидетельства (СНИЛС) сторон договора.
  1. правоустанавливающие документы — и/или: постановление администрации о выделении земли в собственность, свидетельство о праве собственности на землю, договор купли-продажи, договор дарения, договор пожизненного содержания с иждивением (ренты), свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, решение суда и прочее;
  2. правоподтверждающие документы: свидетельство о государственной регистрации права (если право собственности на объект зарегистрировано в органах регистрации прав);
  3. выписка из ЕГРН на отчуждаемый объект  — Управление Росреестра, ФГБУ «Федеральная Кадастровая палата Росреестра по Московской области» или МФЦ (нотариус самостоятельно заказывает и получает в электронном виде выписки из ЕГРН);
  4. согласия супругов лиц, участвующих в сделке — нотариально удостоверенные;
  5. отказы сособственников объекта от преимущественного права приобретения отчуждаемой доли объекта недвижимого имущества — нотариально удостоверенные;
  6. согласия органов опеки и попечительства, если отчуждается имущество несовершеннолетних детей (до 18 лет), недееспособных и ограниченно дееспособных лиц;
  7. паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельства о браке супругов;
  8. страховые свидетельства (СНИЛС) сторон договора.
  1. правоустанавливающие документы: список участников + копия в одном экземпляре; выписка из ЕГРЮЛ — ФНС (нотариус самостоятельно заказывает и получает в электронном виде выписки из ЕГРЮЛ); договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и пр.

    + копии в одном экземпляре;

  2. устав, учредительный договор, договор о создании ООО или договор о деятельности ООО, все изменения и дополнения к ним + копии каждого документа в одном экземпляре;
  3. свидетельство о государственной регистрации ООО, свидетельства о внесении изменений в ЕГРЮЛ + копии каждого документа в одном экземпляре;
  4. свидетельство о постановке на учет ООО в налоговых органах + копия в одном экземпляре;
  5. документы о присвоении статистических кодов ООО + копии каждого документа в одном экземпляре;
  6. протокол ООО о поручении ведения списка участников должностному лицу ООО + копия в одном экземпляре;
  7. лицензия на лицензируемую деятельность + копия в одном экземпляре;
  8. решение участников ООО об одобрении сделки;
  9. документ ООО о том, что сделка не является крупной и с заинтересованностью;
  10. документ ООО об отсутствии необходимости согласования сделки в ФАС;
  11. документ, подтверждающий статус лица, отчуждающего долю в уставном капитале ООО, как участника ООО;
  12. справка ООО о полной оплате доли лица, отчуждающего долю в уставном капитале ООО;
  13. справка ООО об отсутствии каких-либо препятствий для отчуждения доли в уставном капитале ООО в соответствии с действующим законодательством;
  14. полномочия руководителя ООО (решение, протокол, приказ и т.п.);
  15. нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки от имени ООО и участников ООО;
  16. нотариально удостоверенные согласия супругов лиц, являющихся сторонами договора;
  17. согласие органов опеки и попечительства, если отчуждается имущество несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного;
  18. свидетельства о браке участников сделки + копии, паспорта.
  1. правоустанавливающие документы — и/или: паспорт транспортного средства, технический паспорт, технический талон, свидетельство о регистрации ТС, судовой билет;
  2. согласия супругов лиц, участвующих в сделке — нотариально удостоверенные;
  3. согласие органов опеки и попечительства, если отчуждается имущество несовершеннолетних (до 18 лет), недееспособных и ограниченно дееспособных лиц;
  4. паспорта, свидетельство о рождении детей, свидетельство о браке супругов.

Юридические лица, являющиеся стороной любой сделки, дополнительно должны предоставить нотариусу:

  • устав, положение, приказ о создании;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • полномочия руководителя (приказ, решение, протокол и т.п.);
  • доверенность на оформление сделки, если таковая имеется.
  • Выписку из ЕГРЮЛ нотариус самостоятельно заказывает и получает в электронном виде.

Источник: https://mplehanova.ru/notarialnye-deystviya/dogovory-otchuzhdeniya-imushchestva-kupli-prodazhi-meny-dareniya-renty

Обмен долями между родственниками: способы, сколько стоит и налоги

Отчуждении доли по договору мены

Сделка мены содержит признаки сделки купли-продажи со всеми вытекающими последствиями. Обмен долями между родственниками равнозначен обмену долями между лицами, не состоящими друг с другом в родстве.

Это означает, что если обмен произошел с получением прибыли, близкий родственник должен уплачивать налог государству, в отличие от дарственной сделки.

Рассмотрим в данной статье, как провести сделку мены, сколько это стоит и как можно распределить наследство между наследниками по их выбору.

Обмен долями в разных квартирах

Основанием для обмена долями в разных квартирах является договор мены.

Поскольку обмен доли имеет признаки продажи доли, подготовка к сделке должна быть такой же, как и при купле-продаже. Поэтому нужно обязательно уведомить обладателей остальных долей о предстоящем отчуждении доли в соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Нажмите для увеличения изображения

Как оповестить других собственников долей

Лучший вариант извещения собственников – направление по адресу их постоянного проживания письма с уведомлением о вручении, в котором нужно обозначить свое намерение совершить обмен доли.

Собственники других долей по закону имеют преимущественное право приобретения отчуждаемой доли. Но, существенным условием мены, является одновременное получение доли на другую квартиру.

Поскольку сособственник не может предоставить вам чужую квартиру, перебить вашу сделку своим намерением покупки у него не получится.

Из-за этого у многих юристов возникает сомнение в целесообразности требований закона по поводу извещения совладельцев при обмене.

Тем не менее, следует соблюсти закон и отправить уведомление другим собственникам, указав цену, которая потом будет прописана в договоре мены. Но, также нужно указать другое существенное условие сделки – одновременное приобретение вами доли в другой квартире (адрес).

Далее необходимо выждать 30 дней, и вы сможете распоряжаться своей долей по своему усмотрению.

У отправителя писем останется либо уведомление о вручении, либо письмо с отметкой о не востребованности. Эти документы понадобятся для регистрации сделки.

Альтернативным вариантом письменного извещения с отметкой о вручении является составление нотариального отказа от доли совладельцами за любую цену и на любых условиях. Для этого всех собственников нужно пригласить к нотариусу и оплатить его услуги. Каждое согласие обойдется примерно в 1500 – 2000 рублей.

Прочтите: Отказ от доли в квартире: как отказаться и сколько стоит

Нотариальное участие в обмене долями

Все сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случая, когда отчуждается квартира целиком всеми собственниками, право на которую зарегистрировано в долях (п. 1 ст. 42 № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.).

Обменять долю в одной квартире на долю в другой квартире между родственниками можно только через нотариуса.

Взаиморасчеты по сделке обмена

Если доли в квартирах не равнозначны по стоимости, один из родственников совершает доплату. Размер доплаты и порядок ее передачи прописывается в договоре мены.

Родственник, получивший прибыль, должен будет заплатить 13% налог государству. Но здесь есть нюансы: если квартира в собственности более 5 лет, а также если она досталась в наследство и прошло 3 года, НДФЛ платить не нужно.

Если стоимости долей равны, взаиморасчеты сторонами не производятся, и налог не оплачивается.

Расходы по сделке будут состоять:

  • из оплаты услуг нотариуса. Подробнее о нотариальных тарифах читайте в этой статье >>.
  • государственной пошлины за возникновение права собственности (2 тыс. руб. с каждого владельца доли).

Документы для обмена долями

Для государственной регистрации нотариальной сделки понадобятся:

  1. Договор мены.
  2. Паспорта сторон, либо паспорта и нотариальные доверенности от представителей.
  3. Документы, подтверждающие, что совладельцы отказались от права преимущественной покупки в отношении обеих квартир.
  4. Нотариальное согласие супруга на отчуждение доли (только в случае, если доля возникла в браке на основании возмездной сделки, которой не является наследование или дарение).

Образец договора мены:

Скачать договор мены долями в квартирах (образец)

Как происходит сделка мены у нотариуса

Нотариальная сделка при обмене долями между родственниками – это не только расходы, но и помощь в правильном оформлении документов.

  1. В день сделки нотариус проверит дееспособность сторон, чтобы убедиться, что отчуждение доли происходит по их желанию.
  2. Специалист предоставит на подпись договор мены.
  3. Нотариус лично подаст документы на регистрацию в Росреестр, так что собственникам не придется самостоятельно подавать документы через МФЦ.
  4. Результат – выписку из ЕГРН и договор мены со штампом от регистрирующего органа, вы также заберете у нотариуса. Срок регистрации нотариальных сделок – 1-3 дня.

Предварительно составляется проект договора мены, в который, по усмотрению сторон, вносятся изменения.

Нотариус вправе затребовать предоставление иных документов, которые не нужны для самой регистрации, но важны для составления и удостоверения договора: чеки об оплате коммунальных услуг, справку о прописанных в квартире лицах и др.

При необходимости подготавливается согласие супругов на сделку или отказы от совладельцев. Наличие зарегистрированных ограничений нотариус проверит самостоятельно.

Прочтите: Порядок выделения доли в натуре из общедолевой собственности

Обмен доли несовершеннолетних

Сделки с участием несовершеннолетнего происходят при обязательном участии нотариуса и органов опеки.

Органы опеки призваны следить, чтобы условия проживания ребенка не ухудшались. Поэтому, если новое жилье будет уступать предыдущему по площади, представители опеки и попечительства вправе не дать согласие на сделку.

Если ребенку еще нет 14, то вместо него в сделке участвует его законный представитель или опекун. Несовершеннолетние старше 14 лет представляют свои интересы самостоятельно, но в присутствии родителей или опекунов.

Обмен долями по наследству

Если завещание отсутствует, наследники вправе сами распределять между собой наследственную массу. По соглашению между ними, в присутствии нотариуса, можно обменяться долями.

Например, в собственности наследодателя имеется квартира, загородный дом и машина. Из наследников только два сына, которые должны получить по ½ на каждый вид недвижимости. Но братья составили между собой соглашение, что машина и загородный дом сразу поступят в собственность одного брата, квартира – другого. Нотариус подготовит каждому наследнику свидетельство с учетом их соглашения.

При этом, если рыночная стоимость распределенного имущества не одинакова, никто никому не доплачивает разницу.

При наличии завещания не удастся по соглашению распределить имущество. Нотариус введет родственников в наследство исключительно таким образом, который указан в завещании, исполняя волеизъявление наследодателя. Потом наследники могут сделкой обмена переоформить права на недвижимость.

Чем можно заменить сделку обмена между родственниками

Альтернативным вариантом одной сделки обмена долями между близкими родственниками являются две сделки дарения.

Ближайшие родственники: братья и сестры, бабушки, дедушки и внуки, родители и дети, супруги – при дарственной сделке не должны платить налог на прибыль 13%. Тетя, дядя и племянники не относятся к этой категории, и при дарении вынуждены будут потерять 13% от кадастровой стоимости жилья.

При дарении доли, как и при обмене долями, нужно будет оплачивать услуги нотариуса. Выбирайте сами, какую сделку лучше применить, во многом это будет зависеть и от отношений между родственниками. Но, обмен долями между родственниками ничем не отличается от обмена долями между любыми другими людьми.

Вам также может быть интересно, как правильно составить договор купли-продажи квартиры. Читайте подробнее в статье >>

Подведем итоги

Сделка мены идентична сделке купли-продажи: нужно направлять другим собственникам извещение об отчуждении доли и оплачивать налог 13%, даже если обмен производится между близкими родственниками.

Обмен доли является исключительно нотариальной сделкой.

При отсутствии завещания наследники могут сами решить, как и в каких долях распределить наследство между собой.

Источник: https://profinansy24.ru/nedvizhimost/oformlenie/obmen-dolyami-mezhdu-rodstvennikami

Отчуждение доли: понятие, виды, проведение сделки и нотариальная регистрация

Отчуждении доли по договору мены

  • 11 Октября, 2018
  • Бухгалтерия
  • Плугатарева Яна

Отчуждение доли касается не только недвижимости, но и бизнеса, который находится во владении человека. Операция может быть проведена несколькими способами. Самыми знакомыми для простого обывателя являются дарение или продажа. Об этом и пойдет речь в статье.

Понятие

Если рассматривать вопрос с юридической точки зрения, то можно с удивлением заметить, что как таковых терминов дарения или продажи не существует. Все эти правоотношения называются отчуждением доли или имущества.

Под этим термином понимают правовую сделку или договор, по итогу которой собственник передает право на что-то другому лицу.

Отчуждающим может стать как юридическое, так и физическое лицо. Этот статус может приобрести и муниципальный или территориальный орган.

Приобретать долю или имущество могут дееспособные граждане нашей страны или юридические субъекты, ведущие некоммерческую или коммерческую деятельность.

Инструменты для отчуждения

Отчуждение доли может происходить несколькими путями. Это:

  1. Через договор дарения. Собственник имущества или доли имеет права с помощью договора подарить какому-либо лицу свое имущество, при этом он не получит материального вознаграждения. На юридическом языке это называется добровольное отчуждение без получения материальных благ.
  2. Через договор купли-продажи. Собственник имущества продает его какому-либо лицу за вознаграждение. Этот способ также попадает под понятие добровольного отчуждения.
  3. Через безвозмездную передачу. К этому пункту относится конфискация или другие действия со стороны государства, при которых владелец имущества не получает никаких благ.
  4. Через обмен. В этом случае имущество передается другому человеку или обществу, а взамен бывший собственник что-то получает. Это может быть как материальное благо, например, автомобиль или ювелирное украшение, так и любая другая вещь.

Проще говоря, отчуждением доли или имущества называют процесс передачи прав собственности на это имущество другому лицу на безвозмездных или возмездных условиях.

Фактически переход имущества от одного лица к другому совершается после того, как проведена официальная государственная регистрация и факт передачи отображен в специальном реестре.

Виды отчуждения

Сделки по отчуждению долей могут быть разных видов. Законом предусмотрено как добровольное отчуждение, так и принудительное. Оба способа имеют одинаковую правовую природу и отличаются только способом перехода прав.

Добровольным отчуждением называют действие как физического, так и юридического лица, и государственных органов, отвечающее внутреннему желанию собственника о переходе прав собственности на имущества от одного человека к другому. Происходить это может как на безвозмездной основе, так и за выгоду. Если человек желает расстаться с имуществом и ничего за это не хочет получить, то оформляется дарственная.

Принудительным отчуждением называют действия уполномоченных органов, проводящих реквизицию на законных основаниях. Поводом может послужить судебное решение или решение другого компетентного органа. Все, что связано с реквизицией, отражено в Конституции нашей страны. Законом также установлены случаи, когда реквизиция осуществляется на законных основаниях.

Особенности сделок

Отчуждение доли в праве представляет собой некоторую проблему. И дело даже не в законах, которые регулируют эту процедуру, а в некой сложности оформления.

Долевым владением называют ситуацию, когда у одного имущества есть несколько хозяев. Каждому собственнику принадлежит своя часть. Эти моменты регулируются Гражданским кодексом нашей страны и федеральные законы.

Согласно закону, в первую очередь имеют право на приобретение доли остальные собственники имущества.

Что касается отчуждения доли в ООО, то соблюдается тот же принцип. То есть преимущественное право в приобретении доли имеют другие учредители общества. И только в случае их отказа собственник может передать долю постороннему лицу.

Получается, что в обоих случаях собственник должен сначала предложить свою долю остальным владельцам, и только после этого он имеет право передать свое имущество другому лицу, если другие владельцы откажутся.

С кем бы ни заключалась сделка, ее обязательно нужно нотариально заверить. Чтобы нотариус не усомнился в правомерности сделки, нужно позаботиться о соблюдении следующих пунктов:

  1. Для отчуждения доли в ООО или недвижимости нужно принести нотариусу письменные заявления от владельцев прочих долей о том, что они не против продажи в пользу третьего лица. Каждое заявление должна сопровождать ксерокопия паспорта. Это нужно для того, чтобы провести сравнительный анализ подписей.
  2. Чтобы не мучиться с заявлениями и прочими нюансами, можно пригласить всех владельцев к нотариусу. Последний заверит отказ и начнет оформлять сделку.

Только после того, как все формальности соблюдены, начнется процедура отчуждение доли в обществе или недвижимости.

Если процедура отказа не будет исполнена, то другой собственник сможет оспорить передачу имущества в суде, и, скорее всего, суд примет сторону истца.

Суд примет решение считать сделку недействительной, и процедуру придется повторить для того, чтобы все вернулось на исходные места. То есть бывший владелец получит имущество, а покупатель вернет свои деньги.

Есть еще один важный момент — в случае долгой продажи доля может вырасти или упасть в цене. В первом случае необходимо уведомить остальных собственников, а во втором делать это вовсе не обязательно. И даже если цена выросла, повторного согласия от других совладельцев не требуется.

Согласие на процедуру

Кроме того, что собственник может столкнуться с нюансами избавления от доли, возможна ситуация, когда получить согласие на отчуждение доли в обществе или недвижимости довольно сложно. Например, речь может идти о продаже имущества, которое принадлежит несовершеннолетним, или они находятся в доли.

Нелишним будет напомнить, что права детей четко регламентируются законодательством, их соблюдение контролирует очень много органов. Тот же опекунский совет следит за сделками по отчуждению имущества, принадлежащего несовершеннолетним частично или полностью. Именно этот орган разрешает или запрещает проводить процедуру.

Чтобы не было проблем с различными органами, нужно соблюсти следующие нюансы:

  1. Перед тем как продать недвижимость, опекуны или родители обязаны найти равнозначное жилье, которое не уступит продаваемому. Оно может быть только лучше.
  2. Если документы не отразят, что вы что-то купили взамен, то орган не разрешит продавать имущество. Если сделка все-таки совершится, то опекунский совет оспорит ее законность в суде.
  3. Дети, достигшие четырнадцатилетнего возраста, должны лично явиться в орган и подтвердить свое согласие. При этом согласие необходимо зафиксировать в письменном виде. Если ребенок по какой-то причине не хочет писать заявление, то опекунский совет откажет в оформлении сделки.
  4. При поиске другой недвижимости родители или опекуны должны учитывать не только степень развития инфраструктуры, но и удаленность от образовательных учреждений, где сейчас занимается ребенок. Опять же, если для несовершеннолетнего условия будут неподходящие, то орган откажет в сделке.

Необходимые документы

Чтобы было произведено отчуждение доли собственности, нужно знать, какие документы необходимы к предоставлению в нотариальную контору.

Собственник имущества должен иметь при себе бумагу, которая подтверждает его право собственности. К таким бумагам относится свидетельство о приватизации, договор дарения, договор купли-продажи, акт о вступлении в наследство и прочие документы.

Когда имущество находится в собственности нескольких владельцев, понадобится согласие последних. Это очень важный момент, без его соблюдения договор отчуждения доли просто не составят.

Далее необходимы документы из ЖЭКа, паспортного стола или миграционной службы. В них должны быть указаны все лица, прописанные в доме или квартире. Это не касается коммерческой недвижимости.

В случае, когда на момент отчуждения не все люди сняты с регистрации в продаваемом объекте, у покупателя возникнут трудности. Они будут заключаться в том, что придется выписывать людей. Скорее всего, делать это нужно будет через суд.

Немаловажным документом является и справка об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги. Бумага вроде бы ни на что не влияет, но если вспомнить, что на недвижимость могут наложить арест или обратиться в суд, то все становится на свои места.

Последним документом станет выписка из реестра. Она должна подтвердить, что в момент совершения сделки жилье не сдается в аренду, на него не наложен запрет на отчуждение или арест.

Когда отчуждение доли нотариально контролируется, уполномоченный сотрудник обязан проверить все моменты сам.

После того как сделка совершена, новый владелец обязан зарегистрировать ее в специализированном реестре. Как только регистрация закончится, право собственности перейдет к новому хозяину.

Отчуждение в ООО

Порядок совершения сделки, безусловно, похож с тем, что принят для недвижимого имущества. Но тем не менее, в этом вопросе существуют свои нюансы, которые нельзя игнорировать.

Как было указано выше, что владелец доли должен сначала предложить ее остальным учредителям и только потом продавать, если те откажутся. Если этого не сделать, то отчуждение доли участником общества может быть оспорено другими учредителями.

По закону, другие собственники могут получить только ту долю, что не превышает уже имеющуюся у них.

Иногда случается так, что правила организации с самого начала запрещают продажу доли посторонним людям. В этом случае, если другие учредители не хотят приобретать ее, это делает само общество. Это правило направлено на то, чтобы защитить учредителя, который хочет выйти из состава общества, но не может провести отчуждение доли в уставном капитале по-другому.

Что содержится в уставе

В этом внутреннем документе могут быть прописаны моменты, связанные с отчуждением. К ним относятся:

  1. Цена, ниже которой отчуждать долю собственник не имеет права. Порядок изменения цены тоже прописан в уставе.
  2. Преимущественное право покупки при отчуждении доли уставного капитала имеют другие собственники, но только определенной ее части. Оставшееся может быть продано третьему лицу.
  3. Указано первоочередное право покупки другими владельцами пая.
  4. Право на приобретение доли без соблюдения пропорций к уже имеющейся доли.

Составление оферты

Офертой называют предложение приобрести во время отчуждения долю уставного капитала ООО. Этот документ, ко всему прочему, содержит основные моменты договора купли-продажи. Например, это может быть цена, описание предмета сделки, прочие условия.

Нет единой формы составления оферты, но доподлинно известно, что в бумаге нужно указать:

  1. Информацию о продавце. К ней относятся данные паспорта, имя, фамилия, отчество, ИНН или ОГРН (когда продавец юридическое лицо).
  2. Информация о предприятии, доля отчуждаемого имущества, ее размер и номинальная стоимость.
  3. Информация о предполагаемом покупателе. Заполняется точно так же, как и графа о продавце.
  4. Условия возможной сделки и ее предмет.
  5. Порядок, в котором производится расчет стоимости доли.
  6. Срок, на протяжении которого сделку нужно акцептировать. Как правило, выставляют срок не больше одного месяца.
  7. Подпись продавца и дата.

Как передать оферту

Документ можно отправить в саму фирму. Есть несколько путей для этого:

  1. Личное вручение уполномоченному предприятия. Последний обязан подписать акт получения.
  2. Отправить через нотариуса.
  3. Отправить с почты заказным письмом. В этом случае придется составить опись вложения и прикрепить уведомление о вручении.

Законодательство не обязывает рассылать копию оферты каждому учредителю, но лучше все-таки это сделать. Ведь у них есть месяц на то, чтобы акцептировать оферту.

Если продавец хочет оформить сделку со сторонним лицом, а прочие собственники долей не возражают, то они могут отправить продавцу заявление о согласии на процедуру.

Если оферту не акцептировали в течение месяца, то прочие учредители предприятия больше не имеют первоочередного права в получении доли.

Какие документы нужны

Законом определены документы, которые необходимо предоставить для заверения сделки нотариально. Среди них:

  1. Договор отчуждения доли уставного капитала в количестве трех штук.
  2. Документы, подтверждающие право продавца распоряжаться имуществом. Это может быть учредительный договор, свидетельство о наследстве или договор о приобретении доли.
  3. Выписка из единого госреестра регистрации юрлиц.
  4. Бумаги, которые подтверждают оплату доли.
  5. Устав общества.
  6. Учредительный договор.
  7. Документы, которые подтверждают согласие остальных учредителей с продажей доли.

По своему усмотрению нотариус имеет право затребовать дополнительные бумаги. Ими может стать, например, письменное согласие на продажу от супруга продавца.

Заключение

Как видите, процедура отчуждения не сложнее, чем любая другая нотариальная операция. Просто перед тем как начать продавать имущество, стоит позаботиться о том, чтобы другие собственники не понесли ущерб.

Закон всячески охраняет долевых собственников, поэтому во избежание проблем не стоит игнорировать нормативные акты.

Что касается прав детей, то здесь все более, чем строго, государственные органы заботятся о подрастающем поколении. Опекунский совет не допускает нарушения детских прав и старается работать так, чтобы несовершеннолетних ни в чем не ущемляли. Причем это касается не только опекунов, но и настоящих родителей.

В общем, если вы хотите продать свою долю недвижимости или бизнеса, то сначала поинтересуйтесь желанием других собственников. Ведь они имеют такие же права на законном основании, а значит, их мнением нельзя пренебрегать. Если вы будете соблюдать все нормы, то проблем с оформлением сделки не будет. А также не придется переживать, что процедуру признают незаконной и нужно будет все вернуть.

Источник: https://fin-az.ru/429333a-otchujdenie-doli-ponyatie-vidyi-provedenie-sdelki-i-notarialnaya-registratsiya

Отмена нотариального удостоверения сделок с долевой собственностью в 2020 году

Отчуждении доли по договору мены

13 Февраля 2020

Отмена нотариального удостоверения сделок с долевой собственностью в 2020 году

Статья актуальна на: Февраль 2020 г.

В нашей стране сделки можно заключать двумя путями: самостоятельно и у нотариуса. Чаще всего стороны сами выбирают, как оформить свой договор. Но для некоторых сделок законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение. В августе 2020 года законодательство в отношении нотариальных договоров немного изменится.

Нотариальные сделки сейчас

Сейчас к обязательным нотариальным сделкам относятся:

·         сделки, которые самостоятельно оформляет один человек по собственному желанию (доверенность, завещание);

·         сделки с участием несовершеннолетних;

·         договор ренты;

·         брачный договор;

·         сделки по отчуждению (продажа, дарение) доли в праве общей долевой собственности на квартиру или дом:

o    все владельцы продают свои доли в одном договоре;

o    все владельцы продают свои доли в разных договорах;

o    только некоторые владельцы продают свои доли.

В последнем случае нотариус не нужен, если:

·         имущество принадлежит паевому инвестиционному фонду;

·         многоквартирный дом участвует в программе реновации.

Для остальных сделок и договоров присутствие нотариуса необязательно. Многие договоры можно заключать в простой письменной форме: на обычной бумаге с подписями сторон. Но при желании любую сделку можно сделать нотариальной — закон это разрешает.

До 31 июля 2020 года все сделки с долевой собственностью нужно подписывать у нотариуса

Нотариальные сделки после изменений

С 31 июля 2020 года произойдёт небольшое изменение: уменьшится перечень обязательных нотариальных сделок. Из него исключат сделки по продаже квартир и домов, находящихся в общей долевой собственности.

 Теперь, если все сособственники одновременно продают (дарят) свои доли по одному договору, идти к нотариусу не нужно. Такой договор можно заключить в простой письменной форме.

Но обязательное нотариальное удостоверение сохранилось в ситуациях, когда:

·         не все владельцы продают свои доли;

·         покупают доли разные люди (не по одному договору).

Изменение вносится статьёй 5 Федерального закона № 76 от 1 мая 2020 года. Согласно ей, отредактируют статью 42 Закона «О государственной регистрации недвижимости».

Плюсы и минусы принятых изменений

Минус — открывается больший простор для мошенничества. Нотариус как представитель закона является гарантом юридической чистоты сделки. Стороны действуют на свой страх и риск, когда заключают договор в простой письменной форме, доверяя друг другу — чужим незнакомым людям.

С августа 2020 года владельцы долей в доме или квартире смогут оформить отчуждение своей недвижимости в простой письменной форме, если все доли одновременно продаются или дарятся по одному договору. Обязательное нотариальное удостоверение таких сделок отменяется, а потому процесс продажи или дарения упростится. Все остальные договоры с долями, как и прежде, нужно заключать у нотариуса.

С 1 августа 2020 года отменяется обязательный нотариат по сделкам с долями

C 1 августа 2020 года отменяется обязанность нотариального удостоверения большей части сделок с долевой собственностью.

Теперь для того, чтобы продать, подарить или обменять долю в квартире, доме или другой недвижимости, достаточно будет заключения договора в простой письменной форме.

Эта норма распространяется на случаи, когда одновременно все собственники решают произвести отчуждение принадлежащих им долей.

Практика показывает, что вышеуказанное правило затронет в основном ситуации с отчуждением недвижимости, приобретенной супругами в браке, во время приватизации.

Основанием для обсуждаемых изменений послужили поправки, внесенные в федеральный закон № 218-ФЗ, регулирующий вопросы государственной регистрации недвижимого имущества.

Соответствующий документ был подписан президентом страны 1 мая 2020 года.

Плюсы нововведений

Собственники долей вправе самостоятельно подготовить нужный договор, отразить в нем свое волеизъявление и скрепить документ подписями. Типовые формы текста документа вполне можно бесплатно скачать с интернета.

Стороны могут присутствовать во время оформления купли-продажи лично или направить представителей. После всех этих манипуляций договор по отчуждению имущества считается заключенным.

Теперь не нужно будет искать нотариуса, подстраиваться под график его работы и т. д.

Участники долевой собственности, несмотря на изменения в законе, при желании могут воспользоваться нотариальным удостоверением.

Минусы нововведений

К недостаткам изменений, вступающих в силу с 1 августа 2020 года, можно отнести то, что обязательный нотариат отменяется лишь в случае, если собственники недвижимости одновременно все вместе решат избавиться от принадлежащих им долей. То есть, необходимо будет продать или подарить всю квартиру либо дом целиком, с составлением одного договора — по частям и (или) в разное время реализовать свои доли в имуществе без нотариуса не получится.

После заключения договора дольщикам необходимо самостоятельно зарегистрировать переход прав на имущество к другим лицам в Росреестре.

Причем подавать соответствующие заявления нужно всем собственникам опять-таки лично или посредством своих представителей.

Если к сделке привлекается нотариус, то он, по просьбе сторон, своими силами отправляет все документы для обязательной регистрации в Росреестр. Эта услуга предоставляется им на безвозмездной основе.

Исключения из общего правила

Законодатель предусмотрел несколько исключений из новой нормы. К примеру, если одним из дольщиков является лицо, не достигшее 18 лет, то оформление продажи имущества потребует обязательного участия нотариуса.

На него в этом случае, помимо прочего, возлагается обязанность проверки соблюдения прав несовершеннолетнего, в целях недопущения ущемления его интересов. Дополнительно нужно будет представить письменное разрешение органов опеки.

Аналогичные условия следует соблюсти, если проводятся сделки с долями недееспособных лиц.

В том случае, если дольщики решают продать свои части в имуществе в разное время или отдельными документами, то придется приглашать нотариуса. Кроме этого, необходимо будет предварительно уведомить других собственников отчуждаемой недвижимости о своем намерении реализовать имущество с указаний конкретных условий продажи.

Присутствия нотариуса потребуют случаи приобретения супругами квартиры или дома в долевую собственность.

Обойтись без него можно, если они заключат между собой простой письменный договор и представят его в Росреестр вкупе с брачным документом, где прописаны условия покупки имущества в период брака.

Если последнего не имеется, то недвижимость перейдет в общую совместную собственность супругов.

История изменений

Поводом для отмены обязательного нотариата с 1 августа 2020 года стали, среди прочего, многочисленные проявления недовольства со стороны населения о том, что законами плодятся необоснованные дополнительные расходы без реальной практической пользы на выходе.

Такие действия правительства приводили к ущемлению интересов дольщиков, количество которых растет из года в год. Как показала жизнь, в конечном итоге, люди были услышаны.

Теперь сделки с долями процедурно упрощены и материальное бремя участников договора той же купли-продажи существенно снизилось.

Отмена нотариального удостоверения сделок с долями

В закон «О государственной регистрации недвижимости» были внесены изменения — с 31 июля 2020 года при отчуждении долей всеми собственниками нотариально удостоверять сделку не нужно.

Также упростилась процедура выделения долей членам семьи в жилье, купленном за средства материнского капитала — в данном случае порядок выделения является общим и, если происходит отчуждение от обоих родителей, нет необходимости обращаться к нотариусу.

При отчуждении недвижимого имущества по возмездным или безвозмездным договорам закон позволяет проводить такие сделки в простом письменном виде без необходимости обращения к нотариусу. Однако это уместно в том случае, если имущество не принадлежит одновременно нескольким гражданам на праве общей собственности.

Обстоятельства обращения к нотариусу будут разниться в зависимости от особенностей права собственности. Если жилье зарегистрировано на нескольких граждан, то при отчуждении доли одним из них сделка подлежит заверению. Тогда как, если имущество является совместным супругов, то обращение к нотариусу происходит только с целью получения согласия от второго собственника.

В каких случаях не нужен нотариус в сделках с долями?

Закон обязывает совершать сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость через нотариуса (ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13.07.2015).

Общая собственность делится на:

·         Долевую — жилье принадлежит нескольким гражданам, размер части каждого собственника определен.

·         Совместную — имущество принадлежит нескольким гражданам, однако доли каждого в нем не определены и являются равными в силу закона.

Начиная с 31 июля 2020 года

Источник: https://grand-house.biz/news/otmena_sdelok_s_dolevka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.