Патент ип на аренду недвижимости

Ожидаемые изменения в режиме ПСН с 2021 года

Патент ип на аренду недвижимости

После ожидаемой отмены ЕНВД патентная система налогообложения останется единственной, где расчет налога не зависит от реально полученного дохода. Ведь стоимость патента известна заранее и связана с потенциально возможным доходом, который рассчитывают муниципальные власти.

Часто этот режим оказывается самым выгодным вариантом, особенно если речь идет о приобретении патента в небольших населенных пунктах. Так, по некоторым видам деятельности за возможность вести легальный бизнес надо заплатить всего лишь около 1 000 рублей в месяц.

Бесплатная консультация по налогам

Зачем менять патентную систему

Если говорить об ограничениях, которые установлены для ПСН, то они достаточно жесткие:

  • нанимать можно не более 15 работников;
  • патент можно оформить только на виды деятельности из закрытого перечня;
  • годовой доход ограничен суммой в 60 млн рублей;
  • работать на этой системе вправе только индивидуальные предприниматели;
  • площадь торгового зала или заведения общепита не должна превышать 50 кв. метров и др.

Еще один существенный минус патентной системы – невозможность учесть при расчете налога страховые взносы, которые ИП платит за себя и работников. Поэтому нельзя сказать, что патент станет полноценной заменой ЕНВД, и это беспокоит многих предпринимателей.

Однако последние новости про изменения ПСН с 2021 года должны обрадовать плательщиков этого режима и тех, кто планирует оформить патент для своего бизнеса. Правда, пока что соответствующий законопроект № 973160-7 прошел только первое чтение, но депутаты должны окончательно принять его на осенней сессии.

Какие изменения ожидаются на ПСН с 2021 года

По мнению законодателей, предложенные изменения позволят сделать патентную систему более популярной. В частности, они должны предотвратить массовое снятие ИП с учета и переход их в самозанятые.

1. Стоимость патента можно будет уменьшать на уплаченные взносы

Самая большая проблема на ПСН связана со страховыми взносами ИП за себя. Мало того, что их надо платить, независимо от наличия дохода, так еще и патент – это единственная система, где перечисленные взносы никак не влияли на расчет налога.

Но уже в 2021 году для ИП на ПСН установят порядок уменьшения налога, который сейчас действует на ЕНВД и УСН Доходы:

  • если у предпринимателя нет работников, то он вправе уменьшить стоимость патента на всю сумму оплаченных за себя взносов;
  • если ИП является работодателем, то стоимость патента уменьшить можно не более, чем на 50%.

Если у предпринимателя без работников несколько патентов, и стоимости одного из них недостаточно для полного учета взносов, их можно будет вычитать из других оформленных патентов.

Поскольку на ПСН нет деклараций, то сообщать о желании учесть взносы при расчете стоимости патента надо будет в специальном заявлении. Его форму разработают до конца текущего года.

2. Перечень видов деятельности для ПСН существенно расширят

Узнать, какие именно виды деятельности можно вести в рамках ПСН, можно из статьи 346.43 НК РФ. Список постоянно пополняется, сейчас в нем 63 пункта.

Законопроект предусматривает расширить этот перечень до 87 позиций. Однако это не означает, что патент в 2021 году можно будет оформить еще на 24 новых вида деятельности. Просто некоторые виды деятельности, объединенные сейчас в один пункт, вынесли в разные.

В частности, это относится к пункту 21, который сейчас объединяет разные услуги производственного характера. И если раньше на все эти услуги надо было брать один патент, то теперь придется покупать разные, для каждой такой услуги отдельно.

Но и новшества здесь тоже есть. Так, ПСН в 2021 году можно будет применять для ранее недоступных видов деятельности:

  • услуги автостоянок;
  • услуги размещения рекламы с использованием транспортных средств;
  • услуги распространения наружной рекламы с использованием рекламных конструкций.

А еще патент можно будет оформить на сдачу в аренду недвижимости, независимо от того, принадлежит она ИП или нет. Пока что право собственности на объекты для этого вида деятельности обязательно.

3. Площадь торгового помещения или зала обслуживания общепита увеличат до 150 кв. метров

Как мы уже сказали, сейчас розничная торговля и услуги общепита на ПСН ограничена площадью всего в 50 кв. метров. И после отмены ЕНВД небольшие магазины и кафе, которые не вписываются в такие лимиты, должны были переходить на УСН или ОСНО. Чтобы дать им возможность большего выбора налоговых режимов, депутаты предложили увеличить эту площадь до 150 кв. метров.

К сожалению, запрет на торговлю некоторыми маркированными товарами (обувью, лекарствами, изделиями из меха) в рамках ПСН остался в силе. И возможно, к этому перечню еще добавят другие товарные категории.

Какие еще изменения для ПСН предлагают

Уже не раз высказывалось предложение о разработке специального патента для семейного бизнеса. Для небольших предприятий это действительно необходимо и позволило бы вывести из тени многих нелегальных работников.

Ведь сейчас, например, муж-ИП должен оформлять свою жену, которая занята в бизнесе вместе с ним, как наемного сотрудника. А это влечет за собой все обязанности работодателя, в том числе, необходимость платить страховые взносы с зарплаты. В итоге, семейный бизнес оформляется только на одного человека, а остальные члены семьи, хоть и участвуют в нем, но не имеют никакого легального статуса.

Пока непонятно, будет ли семейный патент применяться в рамках ПСН или его выведут в отдельную систему налогообложения. Но поддержку Президента Путина эта идея получила еще в 2019 году.

Что же касается возможности применять ПСН организациями, то эта инициатива поддержки законодателей так и не получила. Но возможно, к этой идее еще вернутся после полной отмены ЕНВД.

Источник: https://www.malyi-biznes.ru/sistemy/psn/patent-v-2021-godu-dlya-ip-kakie-izmeneniya/

Сдать квартиру в аренду: платить налоги или купить патент

Патент ип на аренду недвижимости

В последние год-два многие собственники, официально сдающие жилье в аренду, задумались о покупке патента. Налоговая ставка в 6% по упрощенной форме и тем более 13% НДФЛ кажутся арендодателям очень большими. Поэтому патентная система вызывает все больший интерес со стороны владельцев недвижимости.

Патентная система налогообложения

Патент – это латинское слово. На русский язык оно переводится, как открытый, ясный или очевидный. Хотя на самом деле у данного термина есть несколько значений, одно из которых широко используется в налоговом праве.

В частности, глава 26.5 Налогового кодекса России довольно подробно определяет режим так называемой патентной системы налогообложения (ПСН). Если не вдаваться в подробности, то сущность ПСН состоит в том, что индивидуальный предприниматель (ИП) вместо периодической уплаты налогов приобретает у государства за фиксированную плату патент на ведение определенного вида деятельности.

Все эти виды перечислены в главе 26.5. НК РФ. В их число входит и «сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности».

Основания для получения патента

Следовательно, для того чтобы получить патент, необходимо иметь в собственности недвижимость, которую вы собираетесь сдавать в наем, и зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Регистрация ИП в России не представляет, кстати, особых сложностей. Мифы о трудностях при оформлении этого статуса распространяют фирмы и специалисты, которые как раз и оказывают подобные услуги населению.

Для регистрации понадобятся паспорт, нотариально заверенное заявление о регистрации по форме № Р21001, введенное приказом ФНС России от 25 января 2012 г.

за № ММВ-7-6/25@, и платежное поручение об уплате государственной пошлины.

Далее все документы сдаются в налоговую инспекцию, и уже через пять дней можно получать свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.

Затраты на приобретение статуса ИП также невелики. Размер государственной пошлины за оформление ИП составит 800 рублей, а услуги нотариуса обойдутся от 200 до 800 рублей.

Патент: стоимость и порядок приобретения

Теперь относительно патента на сдачу жилья в аренду. Вот за него-то придется заплатить гораздо дороже. Из смысла статей 346.50 и 346.51 НК РФ можно вывести формулу, по которой государство рассчитывает стоимость патента (СП): СП = ПД х 6%, где ПД – потенциально возможный к получению доход, а 6% – налоговая ставка.

Размер потенциального дохода устанавливается местными властями и зависит от экономических показателей региона. В Москве же потенциальный доход вообще варьируется от района, где расположена недвижимость, и ее площади.

Возможная прибыль от сдачи в наем квартиры площадью до 50 квадратных метров в Центральном административном округе Москвы составит 750 000 рублей, а в Зеленоградском, Троицком и Новомосковском административных округах – 350 000 рублей.

А вот потенциальный доход от сдачи апартаментов площадью свыше 600 квадратных метров в том же Центральном округе столицы утвержден местными властями в размере 10 000 000 рублей. Из вышесказанного нетрудно понять, что патент на один год обойдется владельцу элитного жилья в 600 000 рублей (10 000 000 * 6%).

Приобрести патент также не составляет особого труда – были бы деньги. Предприниматель, решивший перейти на ПСН, подает в налоговую инспекцию по месту жительства заявление по форме, которую ФНС России рекомендовала в письме № ГД-4-3/26095@ от 17.12.

2014 года. Заявление можно направить по почте ценным письмом либо по электронным каналам связи. Но в этом случае у заявителя должна быть электронно-цифровая подпись.

Налоговая инспекция обязана выдать патент в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления.

Срок и порядок оплаты патента

ИФНС выдает патент на срок от одного до двенадцати месяцев, но только в период календарного года. Иными словами, нельзя получить патент, например, с 1 мая 2015 по 30 апреля 2016 года потому, что в этот период входит часть 2016 года.

Оплачивается патент на банковские реквизиты того отделения ИФНС, которая выдает его. Порядок оплаты зависит от срока действия патента.

Если предприниматель получил патент на срок менее шести месяцев, то он обязан заплатить за него всю сумму не позднее окончания срока его действия.

Если же патент выдан на срок более шести месяцев, то ИП рассчитывается за него в два этапа: 1/3 стоимости он вносит не позднее 90 дней с момента начала действия ПСН, а оставшиеся 2/3 – не позднее срока окончания патента.

Здесь важно отметить, что патент не освобождает предпринимателя от обязательных платежей во внебюджетные фонды. Так что к затратам на его покупку можно смело приплюсовать обязательные взносы в Фонд социального страхования и Пенсионный фонд.

Плюсы и минусы патентной системы налогообложения

Первое и немаловажное достоинство ПСН состоит в ее прозрачности. Она понятна широкому кругу предпринимателей: государство определяет возможный доход и взыскивает с него 6%. Что может быть проще?

Вторым немаловажным плюсом патентной системы является отсутствие обязанности подавать налоговую декларацию по доходам. Такая возможность закреплена в статье 346.52 НК РФ.

К минусам системы можно отнести тот факт, что ИП все равно вынужден вести обязательную отчетность в форме книги учета доходов предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения. И хотя ничего сложного в ней нет, помощь бухгалтера все равно понадобится, а это дополнительные затраты.

Ну и наконец, ПСН будет выгодна далеко не всем арендодателям. Дело в том, что размер предполагаемого потенциального дохода зачастую выше реальной рыночной стоимости аренды. В первую очередь это касается регионов и московских квартир экономкласса.

К примеру, в середине 2014 года потенциальный доход с квартиры площадью менее 50 кв. м в Центральном округе Москвы равнялся 750 000 рублей. Получается, что годовой патент на нее стоил 45 000 рублей.

Следовательно, власти Москвы предполагали, что аренда такой квартиры обойдется нанимателю минимум в 62 500 рублей в месяц. Однако данные цифры серьезно завышены. Максимум, на что может надеяться собственник, сдавая в аренду подобную квартиру: 40 000 – 45 000 рублей в месяц.

В исключительных случаях – 50 000 рублей. Вот и выходит, что владельцу данной квартиры совсем невыгодно брать патент, а следует просто зарегистрироваться как ИП и платить обычный налог в 6%.

А вот собственникам апартаментов и дорогих квартир в престижных районах Москвы патент будет как нельзя кстати. Возьмем элитную квартиру площадью от 100 до 200 кв. м в том же Центральном округе Москвы. Потенциальный доход от ее аренды установлен в размере 2,25 млн рублей. Патент на один год в этом случае будет стоить 135 000 рублей.

Однако в реальности аренда подобной недвижимости сейчас обходится нанимателю от 2,4 млн рублей в год.

Нетрудно посчитать, что при обычной «упрощенке» в 6% ее хозяин заплатит государству 144 000 рублей, что уже больше стоимости патента, ну а уж если собственник станет сдавать ее как физическое лицо и платить налог в размере 13%, то он отдаст государству целых 312 000 рублей. Тут уж, как говорится, – без вариантов. Только патент.

Источник: https://www.irn.ru/articles/38352.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.