Патент на сдачу недвижимости в аренду

Содержание

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Патент на сдачу недвижимости в аренду

billiondigital/Depositphotos

По закону все доходы, которые люди или организации получают, сдавая в аренду недвижимость, облагаются налогом – НДФЛ. Этот налог обязаны платить все: и россияне, и граждане других государств.

Важный момент: 13-процентная ставка налога распространяется лишь на физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (то есть на тех, кто находился в стране более 183 дней).

Если вы живете за границей и в течение года провели в России меньше времени, то налоговая ставка увеличивается до 30%.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Для того чтобы заплатить налог, доход нужно задекларировать. Образец декларации и всю информацию о том, как ее заполнять и когда подавать, легко найти на сайте налоговой службы.

«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф.

Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей.

За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

adamgregor/Depositphotos

«Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом.

Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги. Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее».

Должны ли пенсионеры платить налог, сдавая квартиру?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Три способа платить налог на доход от аренды

Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.

Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.

Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

Вместе с декларацией подаются копии:

  • договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
  • акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
  • документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
  • паспорта.

booblgum/Depositphotos

Налоговая обработает заявку и начислит плату (обычно это происходит до 1 июля). Оплатить начисленную сумму нужно не позднее 15 июля.

Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.

Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию.

Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

Третий вариант — купитьпатент для сдачи квартиры. В этом случае собственник квартиры также должен зарегистрироваться в качестве ИП. Патент может действовать от одного до 12 месяцев (но в рамках одного календарного года).

Чем меньше срок, тем дешевле патент. Если вы покупаете патент на срок до полугода, то оплатить его нужно сразу. Если на срок до года, то платить можно частями.

Стоимость патента определяется индивидуально: налоговая база (которая зависит от месторасположения и площади квартиры) умножается на 6%.

Не пропустите:

Как открыть мини-отель?

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Как сдать квартиру на длительный срок: 16 статей

Зарегистрировал в квартире иностранку на 3 года. Будут ли проблемы при выписке?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/3_sposoba_legalno_sdavat_kvartiru_v_arendu/6937

Патентная система для ИП в Москве. Применение для аренды жилья

Патент на сдачу недвижимости в аренду

Патентная система налогообложения (ПСН) – самая молодая в российском налоговом законодательстве, и при этом условия ее применения уже начали изменять.

Калькулятор арендодателя. Как вам выгоднее сдавать квартиру- ИП, НДФЛ или патент?

С начала 2013 года Федеральный закон от 25.06.12 № 94-ФЗ преобразил патентную систему из «Упрощенки на основе патента» в самостоятельный спецрежим (ПСН). Патенту целиком посвящена глава 26.5 обновленного Налогового кодекса.

Однако, суть и порядок расчета патента осталась примерно той же, изменился в основном порядок его уплаты и срок действия.

Услуги арендодателям: налоговый калькулятор, договор аренды, регистрация ИП, сдача деклараций, страхование квартиры и другие

Что такое «Патентная система налогообложения для ИП»?

Сущность ПСН состоит в покупке патента на определенный срок по конкретному направлению деятельности (обычно – из области розничной торговли или услуг населению), заменяющего собой уплату некоторых налогов.

Патент довольно широко применяется во всем мире по причине его удобства для малого бизнеса: не нужно вести бухгалтерский и налоговый учет, соответственно – нанимать бухгалтера.

Кроме того, во всем мире патент стараются максимально точечно привязать к конкретному виду деятельности, поэтому налоговая база рассчитывается дифференцированно. В большинстве случаев патент – это самая популярная форма для частных предпринимателей.

Далее посмотрим, как обстоят дела с патентом для российских предпринимателей.

Патент в России  

идея введения патентной системы у нас – это заменить единый налог на вмененный доход (ЕНВД) от отдельных видов деятельности, который перестанет действовать с 2014 года. Виды деятельности, подпадающие сейчас под ЕНВД (все те же услуги населению), будут распределяться между патентной системой и обычной упрощенной, либо общим режимом налогообложения.

Применение патента отменяет для предпринимателя необходимость уплачивать НДС (п.11 ст. 346.43 НК РФ), НДФЛ (подоходный налог) и налог на имущество в части имущества, используемого при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН (п. 10 ст. 346.43 НК РФ).

Кроме того, владельцу патента по тем видам деятельности, на которые куплен патент, не придется сдавать налоговую декларацию (вести бухгалтерский учет любые ИП также не обязаны). В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 22 мая 2003г.

“О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карты” № 54-ФЗ, ИП могут осуществлять наличные расчеты, используя бланки строгой отчетности, а не ККТ.

Однако, есть и минусы. Вести учет доходов и расходов в специальной «патентной» Книге все же придется, что заметно омрачает радость от «простоты» применения данного метода.

Уменьшить сумму налога на сумму выплаченных взносов в ПФР при патенте теперь тоже нельзя, хотя для Упрощенной системы налогообложения 6% и ЕНВД такая льгота не только сохранилась, но и достигла величины 100% от суммы начислений вместо 50%, действовавших ранее (читайте в нашем блоге о налогах в 2013 году).

Налог по патенту, как и принято в мире, «привязан» к размеру потенциально возможного к получению индивидуальными предпринимателями годового дохода (налоговой базы), установленный властями субъектов Российской Федерации. Сама налоговая база при этом основана на «физических показателях, характеризующих вид деятельности».

Ставка налогообложения по патенту в соответствии с федеральным Налоговым кодексом составляет 6%, которые умножаются на размер налоговой базы.

Как видно из формулировки налоговой базы, ее конкретный размер по каждому виду деятельности устанавливается законами субъектов РФ. При этом, в соответствии с п. 7 ст. 346.43 НК РФ для налоговой базы установлен максимальный размер — 1 миллион рублей (в годовом исчислении).

В соответствии с изменениями, вступающими в силу с 1 января 2015 г. (Федеральный закон от 21 июля 2014 г. “О внесении изменений в статьи 346.43 и 346.

45 части второй Налогового кодекса Российской Федерации” № 244-ФЗ), субъекты Российской Федерации вправев целях установления размеров потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по ряду видов экономической деятельности, в т.ч.

арендной деятельностидифференцировать территорию субъекта Российской Федерации по территориям действия патентов по муниципальным образованиям (группам муниципальных образований).

Региональные власти также имеют возможность при принятии закона о применении ПСН варьировать указанные лимиты в сторону увеличения. Об этом говорится в пп.4 п. 8 статьи 346.43 Налогового кодекса.

Во-первых, законом может быть предусмотрена дифференциация суммы потенциального дохода в зависимости от средней численности наемных работников или количества транспортных средств.

Во-вторых, региональные законодатели имеют право в десять раз увеличить верхний предел доходов для предпринимателей, сдающих в аренду жилые и нежилые помещения, дачи и земельные участки.

Также хотим обратить внимание на то, что в соответствии с пп.3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ Субъекты РФ в праве установить размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода может в зависимости от количества обособленных объектов (площадей) и территории действия патентов.

В случае, если законом субъекта Российской Федерации определена территория действия патента, данная территория должна быть указана в патенте (п. 1 ст. 346.45 НК РФ).

Кроме того, пятикратное увеличение верхнего предела доходности, а, стало быть, и заметное увеличение суммы налога к уплате в бюджет может коснуться любого предпринимателя на патенте, если он работает в городе — «миллионнике» (пп. 4 п.8 ст. 346.43 НК РФ ).

Размер потенциального дохода подлежит индексации, однако на практике это правило начнет действовать только с 2014 года, так как на 2013 год коэффициент-дефлятор равняется 1.

Кто имеет право на применение патента?

Принципиальные ограничения для применения патента:

  • среднесписочная численность работников, которая не может превышать за налоговый период (в общем случае – календарный год, исключения описаны в п. 2 и 3 ст. 346.49 НК РФ) 15 человек по всем видам предпринимательской деятельности, осуществляемым индивидуальным предпринимателем, не важно патент это или нет.
  • общая сумма доходов предпринимателя по всем видам деятельности, которые он осуществляет на основе патента, в течение календарного года не должна превышать 60 миллионов рублей (пп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ).

Виды деятельности, на которые выдается патент, прописаны в статье 346.43 НК. В том числе, в перечне в данной статье указана и «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности».

Переход на патент является добровольным, и предприниматель вправе совмещать его с другими видами деятельности, а также работать сразу на нескольких патентах.

Порядок приобретения патента и его оплаты

Данный режим могут применять только индивидуальные предприниматели – у юридических лиц (организаций) такого права нет.

Выдается патент, как и прежде, на срок от 1 до 12 месяцев, но не может переходить за рамки календарного года. Иными словами, чтобы применять данный спецрежим на максимально разрешенный период в 1 год, необходимо, чтобы патент начал действовать с 1 января.

Уведомить налоговую (по месту жительства) о применении патента будет необходимо за 10 дней до начала применения путем направления соответствующего заявления.

В соответствии с п. 1 ст. 346.45 НК РФ форма заявления, как и форма самого патента утверждается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов (ФНС России).

Для ИП, планирующих сдавать недвижимость в аренду в субъекте РФ, в котором они не состоят на учете в налоговом органе, заявление о применении ПСН подается в любой территориальный налоговый орган данного субъекта РФ.

Если же ИП планирует вести арендную деятельность на территории, дифференцированной субъектом РФ в соответствии с пп.1 п. 8 ст. 346.43 НК РФ, и на которой он не состоит на учете в налоговом органе, то соответствующее заявление подается в любой территориальный налоговый орган по месту планируемого осуществления деятельности.

планируемого осуществления деятельности.

Сроки уплаты «патентного» налога установлены в статье 346.51 НК РФ.

Если патент получен на срок до 6 месяцев, его стоимость нужно оплатить сразу и полностью в течение 25 календарных дней после начала действия патента.

Если патент куплен на срок более 6 месяцев, его стоимость уплачивается как 1/3 в течение 25 календарных дней после начала действия патента и оставшиеся 2/3 — за 30 календарных дней до окончания налогового периода.

Форма заявления на получение патента (форма № 26.5-1) утверждена приказом ФНС России от 18.11.2014 N ММВ-7-3/589@.

Новая форма патента самого патента на право применения ПСН (26.5-П) утверждена приказом ФНС России от 26 ноября 2014 г. N ММВ-7-3/599@.

Патенты для ИП-арендодателей Москвы

Налоговая база по каждому объекту деятельности определяется Законом г.Москвы от 31 октября 2012 г. № 53 «О патентной системе налогообложения».

Данный закон (с учетом изменений, вступающих в силу с 1 января 2015 г.: Закон г. Москвы от 19 ноября 2014 г. “О внесении изменений в статью 1 закона города Москвы от 31 октября 2012 г.

№ 53 “О патентной системе налогообложения” № 52) предполагает различные размеры потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект в зависимости от категории помещений (жилые/нежилые), их площади и места расположения. Предполагаемый к получению годовой доход за один обособленный объект жилой недвижимости варьируется от 750 тыс. руб.

за квартиру площадью до 50 кв. метров (включительно), расположенную на территории “Новой Москвы” до 10 млн. руб. за квартиру площадью свыше 600 кв. метров, расположенную у ЦАО.

При этом сдаваемая  в аренду квартира вместе с машиноместом в подземном паркинге того же дома считается одним обособленным объектом.

При сдаче в аренду (или наем) нескольких квартир или же квартира и гараж рядом с домом предпринимателю необходимо будет приобрести патент на каждый из этих объектов. Такой позиции придерживаются ФНС России и Минфин:

  • Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».

Источник: https://moskvarenta.ru/apartmenttaxes/paten/

Патент на сдачу жилья в аренду: как оформить, порядок заполнения, стоимость патента на сдачу жилья | Жилищный консультант

Патент на сдачу недвижимости в аренду

Патентная система в сфере налогообложения является механизмом упрощения платежей для плательщика и способом эффективного сбора налогов для государства. Согласно НК РФ, в частности статье 346.

43, патент на аренду квартиры в 2017 году доступен индивидуальным предпринимателям, ведущим небольшой, низкорентабельный бизнес (маркером малого бизнеса является штат, не превышающий 15 наемных работников).

На практике патентная система представляет из себя альтернативу основным государственным налогам на доходы физических лиц и добавленную стоимость. Лицо, получившее патент, освобождается от выплаты НДС и НДФЛ до тех пор, пока не закончится срок действия патента или не сменится вид деятельности.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Примечательно, что, если лицо уже занимается предпринимательской деятельностью и платит налоги по другой системе (например, УСН-6 или УСН-15), то может в любой момент добавить еще один вид деятельности и лишь в отношении него установить патентную систему. Поскольку стоимость патента фиксируется в законодательных актах субъектов федерации на год вперед, широкое хождение он получил в сфере недвижимости, в частности при сдаче квартир внаем.

На какой срок выдается патент

Патентная система, появившаяся в 2013 году, изначально была рассчитана на минимизацию сроков как для налоговой инспекции, так и плательщика. Согласно пункту 5 статьи 346.45, срок действия патента выбирается плательщиком.

Диапазон ограничен лишь длительностью календарного года (один год – один патент), что позволяет арендодателям минимизировать налоговые издержки в случаях, когда срок сдачи квартиры незначителен.

При этом лицо, впервые регистрирующееся как индивидуальный предприниматель, может прямо в момент подачи документов составить заявление на использование патента, полностью исключив из отчетности любые формы иных налогов.

Выдача самого патента производится в территориальных налоговых органах в пятидневный срок.

При этом, в случае смены налоговой системы или прекращения действия патента, снятие с учета производится также в течение пяти дней.

Если использование патента не является первым опытом предпринимательства, необходимо уведомить налоговый орган не позднее, чем за десять дней до начала сдачи жилья.

Как получить патент на сдачу квартиры в аренду

Подготовка к получению патента заключается в оценке выгоды при оплате налогов именно по конкретному виду деятельности.

К примеру, в отличие от упрощенной системы (УСН), в отношении лиц сдающих квартиры не действует скидка на страховые взносы и иные отчисления в Пенсионный фонд (при этом все виды деятельности по патенту, не связанные с розницей или арендой, такую скидку имеют). После оценки плюсов и минусов, требуется соблюсти следующую процедуру:

  1. Сбор документов для налоговой инспекции. Помимо госпошлины (открытие ИП или смена деятельности), необходимо предоставить свидетельство ИНН, паспорт и заполненную форму заявления.
  2. За 10 дней до начала фактической деятельности, заявление уже должно быть подано в налоговую.
  3. При подаче необходимо выяснить код налоговой, ее почтовый индекс. По перечню видов деятельности, который находится в налоговой, выбрать код предпринимательства, наиболее соответствующий ситуации. В частности, большинство квартир может быть сдано по коду 70.20.1. Если с квартирой также сдается нежилое помещение, код меняется на 70.20.2.
  4. Предоставив документы, необходимо взять расписку с инспектора о получении бумаг. Возврат документов осуществляется только в рамках расписки.
  5. В случае, если налоговая имеет претензии или сведения, не соответствующие критериям патентной системы, то в течение пяти дней будет выдано официальное уведомление об отказе в постановке на учет.
  6. Если претензий налоговой нет, в течение тех же пяти дней будет выдан патент на сдачу недвижимости в аренду.
  7. Необходимо определиться с системой платежей. Она видоизменяется в зависимости от выбранного срока.

Подача заявления может производиться как в территориальном налоговом органе, обычно привязанном к месту регистрации заявителя, так и посредством системы госуслуг. Но даже если заявление было подано через Интернет, получение готового патента производится лично. В момент получения необходимо будет предоставить оригиналы документов.

Сумма налогов по патенту за сдачу квартиры

Сумма налога рассчитывается исходя из прогнозируемого (потенциального) дохода по аренде, установленной в данном регионе. В частности, установленную законодательным собранием региона сумму необходимо принять за 100%, а сам налог – за 6% от данной суммы.

Для арендодателей Москвы актуален закон №53, опубликованный в 2012 году, устанавливающий в рамках пункта 19 потенциальный доход от сдачи жилья в диапазоне о 210 тысяч до 10 миллионов рублей в зависимости от расположения и площади недвижимости. Среди иных видов деятельности, редко превышающих по «прибыльности» 1 миллион рублей, большее количество налогов включает лишь розница, нормированная на максимальном уровне 5,4 миллионов рублей.

Иным способом рассчитывается налоговая база для патента в Санкт-Петербурге: стоимость патента зависит от размера квартиры. В частности, квартира до 70 кв.м. будет оцениваться в 400 тысяч рублей, 70-150 кв.м.

900 тысяч рублей, а жилье, площадью более 170 квадратных метров – 1,4 миллиона рублей. Остальные регионы более сдержаны при определении стоимости патента.

Средней величиной по России является 500 тысяч рублей за год работы по патенту.

При расчете суммы следует учитывать, что страховые выплаты, различные вычеты и прочие скидки не снижают величину налогооблагаемой базы.

Порядок уплаты налога по патенту на сдачу жилья в аренду

Для того, чтобы оплатить налог (стоимость патента на сдачу жилья), необходимо пройти следующие этапы:

  1. Обратиться в банк (если в нем есть сведения о территориальных отделениях налоговой инспекции) или в налоговую (за получением реквизитов).
  2. Если заявитель указал длительность патента на срок менее полугода, то до окончания действия документа должна быть погашена вся сумма, указанная в патенте. Оплата осуществляется на расчетный счет инспекции.
  3. Если срок превышает полгода, сумма вносится частями. Первая треть должна быть внесена в течение первых трех месяцев, а остаток – до окончания действия документа.
  4. Учет и последующий отчет ведется в рамках книги доходов и расходов. Исходя из специфики системы, приходно-расходные документы носят скорее декларативный характер, хотя порядок заполнения детально расписан в НК РФ.
  5. Налоговая декларация по итогам проведенных выплат не предоставляется. Данная норма закреплена в рамках статьи 346.52 НК РФ, которая подтверждает полный предоплатный характер патентной системы.

Ранее в отношении патентов, выданных на срок менее полугода, действовал срок на оплату в рамках 25 дней, но с 2013 года было принято решение предоставить большую свободу для предпринимателей.

Следует учитывать, что регионам предоставлена значительная гибкость при внесении изменений в патенты. Чаще всего это связано со снижением налога или изменением порядка уплаты по различным направлениям на основании региональных законов. В связи с высокой рентабельностью аренды, она редко становится объектом подобных послаблений со стороны законодателей.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по патенту на сдачу жилья в аренду

Вопрос: Сдавая квартиру, решил перейти на патентное налогообложение. В начале декабря 2016 года, забыв про оплату двух третей по налогам, просрочил платеж. Уже в 2017 году из налоговой пришло уведомление, что они переводят меня на общую систему налогообложения, выставив штраф за невыплаченные НДС и НДФЛ. Законно ли это? Марк.

Ответ: Да, данное решение полностью законно. Более того, норма ФЗ-477, введенного в действие в конце декабря, также не применима в данном случае.

В частности, если просрочка состоялась бы позже, возможно было бы применение правила ФЗ-477, устанавливающего срок оплаты в самом конце срока действия патента.

Закон в данном случае не устанавливает, что перевод с патентной системы на общую является наказанием. Это означает, что обратная сила закона не может быть задействована.

Таким образом, выставление штрафа возможно лишь за 3 и, впоследствии, 4 кварталы 2016 года. В 2017 году необходимо будет погашать налоги по общей системе, а с наступлением 2018 года, снова подав документы на патентную систему (пункт 8 346.45 НК РФ).

В данном случае законодатель поступил строже по отношению к лицам, просрочившим платежи. Например, если бы за то же время изменился штат организации, превысив максимальное значение, перевод на общую систему состоялся бы лишь с нового календарного года.

Пример по патенту на сдачу жилья в аренду

Физическое лицо, на данный момент владеющее сетью ювелирных магазинов со штатом сотрудников более 50 человек, решило сдать свою квартиру.

Для того, чтобы не встраивать данный вид деятельности в существующую систему бухгалтерского учета, было подано заявление на выдачу патента.

Поскольку в законе указано, что УСН (ЕНВД) и патент – две различные системы, не связанные между собой, предприниматель думал, что такое возможно и в ближайшее время он получит необходимые бумаги.

В назначенный срок из налоговой пришел отказ. Причина кроется в расплывчатых формулировках Налогового кодекса, прямо не сообщающего о возможности или невозможности разделения численности сотрудников на разные формы налогообложения.

В данном случае инспектор руководствовался письмом Минфина №03-11-09/41869, которое прямо требует снимать с патентной системы всех, кто в рамках иного вида деятельности имеет большее число сотрудников.

В противном случае, патент на сдачу жилья в аренду стал бы инструментом ухода от налогов.

Заключение

Применение патента при сдаче квартиры позволяет решить массу проблем разом:

  • Нет необходимости декларировать доход.
  • Не нужно высчитывать размер налога – все данные уже есть в рамках местных законов.
  • Аренда становится полностью легальным видом деятельности. Заключение договора аренды с нанимателем не приведет к штрафу.
  • В некоторых регионах, где соотношение рыночной стоимости аренды к налоговой базе велико, выплата такого налога позволяет экономить значительные средства.

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/nalogi-pri-sdache-kvartiry-v-arendu/patent-pri-sdache-zhilya-v-arendu/

Сдать квартиру в аренду: платить налоги или купить патент

Патент на сдачу недвижимости в аренду

В последние год-два многие собственники, официально сдающие жилье в аренду, задумались о покупке патента. Налоговая ставка в 6% по упрощенной форме и тем более 13% НДФЛ кажутся арендодателям очень большими. Поэтому патентная система вызывает все больший интерес со стороны владельцев недвижимости.

Основания для получения патента

Следовательно, для того чтобы получить патент, необходимо иметь в собственности недвижимость, которую вы собираетесь сдавать в наем, и зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Регистрация ИП в России не представляет, кстати, особых сложностей. Мифы о трудностях при оформлении этого статуса распространяют фирмы и специалисты, которые как раз и оказывают подобные услуги населению.

Для регистрации понадобятся паспорт, нотариально заверенное заявление о регистрации по форме № Р21001, введенное приказом ФНС России от 25 января 2012 г.

за № ММВ-7-6/25@, и платежное поручение об уплате государственной пошлины.

Далее все документы сдаются в налоговую инспекцию, и уже через пять дней можно получать свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.

Затраты на приобретение статуса ИП также невелики. Размер государственной пошлины за оформление ИП составит 800 рублей, а услуги нотариуса обойдутся от 200 до 800 рублей.

Патент: стоимость и порядок приобретения

Теперь относительно патента на сдачу жилья в аренду. Вот за него-то придется заплатить гораздо дороже. Из смысла статей 346.50 и 346.51 НК РФ можно вывести формулу, по которой государство рассчитывает стоимость патента (СП): СП = ПД х 6%, где ПД – потенциально возможный к получению доход, а 6% – налоговая ставка.

Размер потенциального дохода устанавливается местными властями и зависит от экономических показателей региона. В Москве же потенциальный доход вообще варьируется от района, где расположена недвижимость, и ее площади.

Возможная прибыль от сдачи в наем квартиры площадью до 50 квадратных метров в Центральном административном округе Москвы составит 750 000 рублей, а в Зеленоградском, Троицком и Новомосковском административных округах – 350 000 рублей.

А вот потенциальный доход от сдачи апартаментов площадью свыше 600 квадратных метров в том же Центральном округе столицы утвержден местными властями в размере 10 000 000 рублей. Из вышесказанного нетрудно понять, что патент на один год обойдется владельцу элитного жилья в 600 000 рублей (10 000 000 * 6%).

Приобрести патент также не составляет особого труда – были бы деньги. Предприниматель, решивший перейти на ПСН, подает в налоговую инспекцию по месту жительства заявление по форме, которую ФНС России рекомендовала в письме № ГД-4-3/26095@ от 17.12.

2014 года. Заявление можно направить по почте ценным письмом либо по электронным каналам связи. Но в этом случае у заявителя должна быть электронно-цифровая подпись.

Налоговая инспекция обязана выдать патент в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления.

Срок и порядок оплаты патента

ИФНС выдает патент на срок от одного до двенадцати месяцев, но только в период календарного года. Иными словами, нельзя получить патент, например, с 1 мая 2015 по 30 апреля 2016 года потому, что в этот период входит часть 2016 года.

Оплачивается патент на банковские реквизиты того отделения ИФНС, которая выдает его. Порядок оплаты зависит от срока действия патента.

Если предприниматель получил патент на срок менее шести месяцев, то он обязан заплатить за него всю сумму не позднее окончания срока его действия.

Если же патент выдан на срок более шести месяцев, то ИП рассчитывается за него в два этапа: 1/3 стоимости он вносит не позднее 90 дней с момента начала действия ПСН, а оставшиеся 2/3 – не позднее срока окончания патента.

Здесь важно отметить, что патент не освобождает предпринимателя от обязательных платежей во внебюджетные фонды. Так что к затратам на его покупку можно смело приплюсовать обязательные взносы в Фонд социального страхования и Пенсионный фонд.

Плюсы и минусы патентной системы налогообложения

Первое и немаловажное достоинство ПСН состоит в ее прозрачности. Она понятна широкому кругу предпринимателей: государство определяет возможный доход и взыскивает с него 6%. Что может быть проще?

Вторым немаловажным плюсом патентной системы является отсутствие обязанности подавать налоговую декларацию по доходам. Такая возможность закреплена в статье 346.52 НК РФ.

К минусам системы можно отнести тот факт, что ИП все равно вынужден вести обязательную отчетность в форме книги учета доходов предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения. И хотя ничего сложного в ней нет, помощь бухгалтера все равно понадобится, а это дополнительные затраты.

Ну и наконец, ПСН будет выгодна далеко не всем арендодателям. Дело в том, что размер предполагаемого потенциального дохода зачастую выше реальной рыночной стоимости аренды. В первую очередь это касается регионов и московских квартир экономкласса.

К примеру, в середине 2014 года потенциальный доход с квартиры площадью менее 50 кв. м в Центральном округе Москвы равнялся 750 000 рублей. Получается, что годовой патент на нее стоил 45 000 рублей.

Следовательно, власти Москвы предполагали, что аренда такой квартиры обойдется нанимателю минимум в 62 500 рублей в месяц. Однако данные цифры серьезно завышены. Максимум, на что может надеяться собственник, сдавая в аренду подобную квартиру: 40 000 – 45 000 рублей в месяц.

В исключительных случаях – 50 000 рублей. Вот и выходит, что владельцу данной квартиры совсем невыгодно брать патент, а следует просто зарегистрироваться как ИП и платить обычный налог в 6%.

А вот собственникам апартаментов и дорогих квартир в престижных районах Москвы патент будет как нельзя кстати. Возьмем элитную квартиру площадью от 100 до 200 кв. м в том же Центральном округе Москвы. Потенциальный доход от ее аренды установлен в размере 2,25 млн рублей. Патент на один год в этом случае будет стоить 135 000 рублей.

Однако в реальности аренда подобной недвижимости сейчас обходится нанимателю от 2,4 млн рублей в год.

Нетрудно посчитать, что при обычной «упрощенке» в 6% ее хозяин заплатит государству 144 000 рублей, что уже больше стоимости патента, ну а уж если собственник станет сдавать ее как физическое лицо и платить налог в размере 13%, то он отдаст государству целых 312 000 рублей. Тут уж, как говорится, – без вариантов. Только патент.

Источник: https://www.irn.ru/articles/38352.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.