Патент продажа коммерческой недвижимости

Патентная система налогообложения

Патент продажа коммерческой недвижимости

В настоящее время существует несколько путей налогообложения деятельности по сдаче в аренду коммерческой и жилой недвижимости. Вопрос о налогообложении жилой недвижимости, сдаваемой в аренду, достаточно широко обсуждается на законодательном уровне, но меры, предпринимаемые властями, по выводу данного сектора из теневой экономики пока не привели к реальным результатам.

Таким образом, для упрощения системы налогообложения доходов, получаемых от сдачи в аренду квартир, была разработана и введена патентная система налогообложения, которая подразумевает простейшую схему отчетности – физическое лицо единовременно или несколькими платежами оплачивает патент, рассчитываемый исходя из площади и месторасположения имущества, и избавляет себя от ведения бухгалтерской отчетности.

Проанализировав запросы о возможных путях оптимизации налогообложения со стороны клиентов, приобретающих коммерческую недвижимость, мы решили осветить данный вопрос подробнее.

В данной статье речь пойдет о том, какие преимущества патентной системы выявлены за три года функционирования данного режима, а также какие тонкости следует учесть собственникам недвижимости при принятии решения о применении патентной системы налогообложения для коммерческой недвижимости. Необходимо отметить, что ПСН прежде всего применима только для индивидуальных предпринимателей.

Пункт 19 статьи 346.43 НК РФ определяет виды деятельности, в отношении которых может быть применена ПСН. К ним относится сдача в аренду жилых и нежилых помещений, а также земельных участков, находящихся в собственности ИП.

Следует отметить, что согласно пункту 6 данной статьи ПСН не может применяться арендаторами, сдающими имущество в субаренду, а также предпринимателями, осуществляющими свою деятельность в рамках договора простого товарищества или договора доверительного управления имуществом.

Согласно данным предоставленным сайтом Департамента экономической политики и развития города Москвы и сервиса, позволяющего рассчитать стоимость патента на сдачу помещений в аренду, процедура расчета стоимости патента различается в зависимости от назначения помещения (жилое, нежилое). В первом случае во внимание принимается метраж помещения и его территориальное расположение. В таблице ниже приведены данные зависимости стоимости патента от месторасположения (центр, средняя удаленность от центра, удаленный район).
Метраж помещенияАрбатАэропортЮжное Бутово
До 50 кв.м.27тыс.18тыс.12600
50-75 кв.м.54тыс.36тыс.25200
75-100 кв.м.90тыс. 60тыс. 42тыс.
100-200 кв.м.135тыс.90тыс.63тыс.
200-300 кв.м.270тыс. 180тыс. 126тыс.
300-600 кв.м.450тыс. 300тыс.210тыс.
Свыше 600 кв.м.600тыс.600тыс.420тыс.

При вычислении стоимости патента на сдачу в аренду нежилого помещения учитывается только метраж объекта, его расположение не влияет на величину стоимости патента.

Метраж помещения
До 100 кв.м.60тыс. 
100-300 кв.м.180тыс. 
300-600 кв.м.300тыс.
Свыше 600 кв.м.600тыс.

Преимуществами перехода на патентную систему налогообложения являются отсутствие необходимости ведения отчетности и фиксированная ставка налога. Также следует отметить возможность использования индивидуальными предпринимателями ПСН совместно с другими видами налогообложения: в таком случае по каждой системе ведется раздельный учет.

К недостаткам использования ПСН мы можем отнести то, что плата за пользование патентом взимается независимо от фактического получения арендодателем дохода.

Аналитики проекта OF.RU сравнили затраты на использование патента и затраты при стандартной схеме налогообложения на примере двух бизнес-центров, в которых отличаются средние арендные ставки. Для примера в бизнес-центре Полларс, расположенном по адресу Дербеневская наб., 11, при средней площади коммерческого помещения в 180 кв.м. арендная ставка составляет 15 тыс.

 руб/кв.м/год, это значит, что потенциальный доход собственника от сдачи в аренду помещений составит 2 700 тыс.  рублей в год. В рамках использования УСН налог составит 6% от этой суммы – 162 тыс.  рублей, около 20 тыс.  тысяч рублей (в этом году – 20 727 рублей) потребуется выделить на взнос в пенсионный фонд.

Следует также учесть, что получение дохода от аренды в размере более 300 тыс.  рублей в год обязывает арендодателя выплатить дополнительно 1% от той суммы, на которую данный лимит был превышен (в нашем случае это составит 24 тыс.  рублей).

Таким образом, наши аналитики подсчитали, что в год собственник коммерческого помещения в БЦ Полларс должен будет уплатить налоговые сборы по упрощенной системе налогообложения в размере 206 727 рублей.

Теперь же рассмотрим патентную схему налогообложения. В нашем случае величина патента составляет 180 тыс.  рублей на 12 месяцев. Обладателю патента придется также осуществить взносы в пенсионный фонд 20 727 рублей и оплатить 1%  от превышения дохода в 300 тыс.

 рублей, т.е те же 24 тыс.  рублей. Тогда в сумме налоговые отчисления при применении патентной системы составят 224 727 рублей в год.

То есть, для описанного нами случая упрощенная схема налогообложения для собственника оказывается более выгодной, чем приобретение патента.

Рассмотрим другой пример – бизнес-центр «Savinsky» в Хамовниках, ставка аренды в котором составляет 35 тыс.  руб/кв.м/год, при максимальном доходе собственника в 6 300 тыс.  рублей в год. По УСН налог составит 378 тыс.  рублей, взносы в ПФ составляют всё так же 20 727 рублей, тогда как за превышение 300 тыс.

 рублей дохода арендодатель должен будет заплатить уже 60 тыс.  рублей пропорционально разнице. То есть, сумма всех затрат собственника составит 458 727 рублей в год. В этом случае получение патента является наиболее разумным решением, поскольку его стоимость составит 180 тыс.  + 20 727 + 1%  с превышения (60 тыс.

 рублей за год), что равняется 260 727 рублям.

Мы также подчеркиваем, что УСН рассчитывается исходя из полученных арендных платежей, которые могут варьироваться в зависимости от договоренности с арендатором, в то время как стоимость патента определяется налоговой инспекцией в зависимости от метража и месторасположения сдаваемого в аренду помещения. Соответственно, при выборе схемы налогообложения необходимо опираться на прогнозируемый годовой доход согласно действующему договору аренды. Таким образом, не стоит переходить на патентную систему налогообложения, если 6% годового дохода не превышают стоимости получения патента.

к ленте новостей

Источник: https://www.arendator.ru/news/150128-patentnaya_sistema_nalogooblozheniya/

Как ИП снизить налог на коммерческую недвижимость?

Патент продажа коммерческой недвижимости

AllaSerebrina/Depositphotos

Для начала давайте разберемся с определениями.

Коммерческая недвижимость имеет назначение нежилого помещения, но стоит разграничивать просто нежилые помещения (к примеру, гаражи) и нежилые помещения, используемые для извлечения прибыли (например, магазины, салоны красоты, ателье и прочее). Индивидуальный предприниматель, который владеет нежилой недвижимостью и использует ее для извлечения прибыли, должен платить налоги на владение и продажу.

Ответы о налоге на коммерческую недвижимость

Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

Налог на владение коммерческой недвижимостью

Собственник коммерческого помещения обязан до 1 декабря года, который следует за истекшим налоговым периодом, оплатить налог на владение объектом коммерческой недвижимости. Размер налога определяет налоговая инспекция. Согласно ст.

14 НК РФ, этот налог является региональным и, соответственно, именно законодательные (представительные) органы субъектов РФ определяют ставку, порядок и сроки уплаты – но, безусловно, в пределах, которые установлены Налоговым кодексом.

Сумма рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта (до 2015 года – на основе инвентаризационной стоимости). Но эта практика будет внедряться в регионах постепенно до 2020 года, поэтому, чтобы узнать сумму, которую вы должны заплатить, необходимо воспользоваться данными, указанными на официальном сайте ФНС.

Также стоит отметить, что по новым правилам налог стал больше, и это ощутили собственники торговых и промышленных предприятий. Поэтому государство установило временный понижающий коэффициент, который будет действовать до 2020 года. Статья 406 НК РФ устанавливает налоговую ставку в размере 2%.

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Налог от продажи коммерческой недвижимости

Индивидуальные предприниматели при продаже имущества уплачивают налог, размер которого зависит от системы налогообложения и ставки. Основная ставка составляет 13% (но для лиц, которые большую часть времени проживают за границей, 30%) от кадастровой стоимости объекта. При УСН применяется ставка 6%.

Если имущество было куплено до января 2016 года, вы освобождаетесь от налога. Дело в том, что до января 2016 года действовало правило, по которому налогоплательщик освобождался от налога, если объект был в собственности более трех лет, а три года с января 2016 года — это как раз январь 2019 года.

При приобретении имущества после февраля 2016 года срок владения, после которого налогоплательщик будет освобожден от уплаты налога, составляет пять лет. Но очень важный момент: согласно внесенной поправке, если помещение использовалось для коммерческих целей, на него не распространяется указанное положение об освобождении от уплаты налога.

На практике также часто встречаются ситуации, когда физическое лицо продает коммерческую недвижимость как личную, предполагая, что на него будет распространяться норма об освобождении от уплаты налога, в случае владения объектом более трех или пяти лет (в зависимости от года приобретения). Но налоговая считает иначе: физические лица обязаны платить налоги с продажи коммерческой недвижимости, если получали доход как ИП. Соответственно, даже если вы купили коммерческую недвижимость до регистрации ИП, а к моменту продажи объекта ИП уже закрыли, заплатить налоги придется. Получается, что позиция налоговых органов сводится к периоду эксплуатации объекта и факту получения дохода. Если хочется обезопасить себя от требований со стороны налоговых органов, лучше переоформить имущество (через дарственную на доверенное лицо, например).

Какой налог платить с продажи нежилого помещения?

Как рассчитать налог с продажи нежилого помещения?

Можно ли уменьшить сумму налога на продажу?

Как мы уже писали, при УСН применяется ставка 6%. Если во время использования помещения вы не пользовались УСН, то при продаже придется заплатить 13%. Но при наличии действующего ИП, работающего по УСН, можно заплатить налог по сниженной ставке – правда, придется доказывать, что объект использовался в настоящей предпринимательской деятельности.

В случае если зарегистрировано ООО, уменьшить взнос тоже можно. От того, внесен ли объект недвижимости учредителем в уставной капитал, зависит, какой налог вы будете платить. Если помещение входит в уставной капитал, при продаже учредитель имеет право компенсировать свои затраты на приобретение собственности. Если они близки к доходу от продажи, можно снизить сумму налога.

Нюансов в вопросе очень много, поэтому при расчете налога на коммерческую недвижимость рекомендуем воспользоваться онлайн-сервисом на официальном сайте федеральной налоговой службы, в котором есть калькулятор расчетов для конкретного региона и возможность пересчета с учетом всех индивидуальных характеристик объекта и ситуации.

Текст подготовила Александра Лаврова

Не пропустите:

Регистрация и налоги ИП для чайников

Календарь налогов на недвижимость в 2019 году

Налог 4% на доход от аренды жилья – как это будет работать?

Новый налог для неработающих граждан

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_ip_snizit_nalog_na_kommercheskuyu_nedvizhimost/8016

Налогообложение при покупке и продаже коммерческой недвижимости

Патент продажа коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это объекты недвижимости (здания, сооружения, помещения, земельные участки), используемые для извлечения прибыли. Она значительно привлекательнее, чем жилая, так как характеризуется более высокими показателями доходности.

Коммерческую недвижимость можно сдавать в аренду или организовать в ней свой бизнес. Возможно приобретение коммерческой недвижимости для последующей продажи после ремонта и/или реконцепции.

Как выгоднее приобрести коммерческую недвижимость

Перед покупкой следует определиться, как коммерческая недвижимость будет использована, кто ей будет управлять (самостоятельно, управляющая компания) и определить оптимальное место расположения.

При покупке в период кризиса следует учитывать тенденцию смещения спроса на коммерческие помещения из центра города в более отдаленные районы с развитой инфраструктурой, либо на необходимость экономить.

Приобретать коммерческую недвижимость могут как физические, так и юридические лица. Далее речь пойдет о юридических лицах в форме ООО, которая являются наиболее распространенной. Если коммерческая недвижимость используется для организации бизнеса ее собственником, целесообразно зарегистрироваться в качестве ИП или создавать ООО.

В остальных случаях сделать выбор поможет сравнение налоговой нагрузки.

1. Налог на доход, полученный от использования коммерческой недвижимости

1.1. Для физических лиц

  • физическое лицо без регистрации в качестве ИП, платит НДФЛ (налог на доходы физических лиц) по ставке 13% для резидентов и 30% для нерезидентов РФ;
  • физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП, платит налог в зависимости от выбранной системы налогообложения:
  • при основной системе налогообложения (ОСН) налог по ставке 13% платится с разницы между полученными доходами от бизнеса и расходами на его ведение;
  • при упрощенной системе налогообложения (УСН) платится налог с дохода по ставке 6% или с разницы между доходами и расходами по ставке 15%.

1.2. Для ООО

  • налог на прибыль в размере 20% при ОСН.

Наименьший налог на доход платят ИП и ООО, работающие по упрощенной системе налогообложения, – для них ставка налога составляет 6% с оборота.

2. Налог на имущество

Существует перечень объектов недвижимости, налог на имущество по которым рассчитывается по кадастровой стоимости. К таким объектам относятся:

  • административные и торговые комплексы, а также отдельные помещения в них;
  • офисы, торговые объекты;
  • объекты общественного питания и бытового обслуживания;
  • гаражи, машино-места и пр.

Кадастровая стоимость может быть использована для расчета налога только при условии ее утверждения субъектами Федерации в установленном порядке. Налог на имущество по объектам с утвержденной кадастровой стоимостью платят все – физические лица, ИП и ООО независимо от принятой системы налогообложения.

Ставки налога в этом случае составляют:

  • для физических лиц и ИП от 0,1% до 2% в зависимости от характера объекта, его стоимости и места расположения;
  • для юридических лиц – устанавливаются регионами и не могут превышать 2%.

Также в каждом регионе установлены предельные размеры объектов, по которым возможны платежи по остаточной стоимости. Но это временное явление. В будущем вся страна перейдет на налогообложение от кадастровой стоимости.

По прочим объектам ставки налога:

  • для физических лиц – 0,1%-2% от инвентарной стоимости с устанавливаемыми ежегодно коэффициентами-дефляторами;
  • для ИП
  • при ОСН – по аналогии с физическими лицами;
  • при УСН – по ставке 0.
  • для ООО
  • по среднегодовой стоимости и ставке, не превышающей 2,2%, при ОСН;
  • по ставке 0 при УСН.

Однозначно сделать вывод о преимуществах налогообложения в части налога на имущество для разных категорий покупателей коммерческой недвижимости сложно. При наличии объектов, по которым кадастровая стоимость не утверждена, налог на имущество не платят ИП и ООО с упрощенной системой налогообложения.

3. Налоги при продаже коммерческой недвижимости

Покупая коммерческую недвижимость, следует знать о налогообложении в случае ее последующей продажи.

1.1. Для физических лиц

  • налог не взимается, если коммерческая недвижимость продается через 5 и более лет с момента ее покупки;
  • этот срок сокращается до 3 лет, если коммерческая недвижимость получена владельцем по наследству, при дарении, приватизации или по договору пожизненного содержания;
  • ставка налога составляет 13% от разницы между ценой продажи и ценой покупки этой недвижимости; ставка увеличивается до 30%, если владелец недвижимости – нерезидент России.

Важно:
Если отсутствует документ, подтверждающий затраты на приобретение коммерческой недвижимости, при продаже налог придется заплатить с полной суммы дохода от продажи. В некоторых случаях в целях налогообложения можно сократить доход от продажи на величину налогового вычета.

1.2. Для ИП

  • если объект не использовался в коммерческих целях, то налог при его продаже будет рассчитываться как для физического лица;
  • если объект использовался в коммерческих целях (напр., ИП получал плату от сдачи его в аренду), налог при его продаже необходимо будет заплатить независимо от срока, прошедшего с момента приобретения. Ставка налога составит:
  • при ОСН – 13% от разницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки; кроме этого необходимо уплатить НДС в размере 18%;
  • при УСН – 6% от стоимости продажи или 15% от разницы между доходом от продажи объекта и расходами при покупке.

1.3. Для ООО

  • при основной системе налогообложения – налог на прибыль по ставке 20% (прибыль определяется, как разница между ценой продажи без НДС и остаточной стоимостью объекта по бухучету) и НДС по ставке 18%;
  • при упрощенной системе налогообложения – налог в размере 6% от стоимости продажи или 15% от разницы между стоимостью продажи и затратами на приобретение объекта.

Выводы:

  1. По налоговому бремени при использовании коммерческого объекта наиболее выгодно его приобретение ИП или ООО, применяющими УСН.

  2. Налоги при продаже коммерческой недвижимости отсутствуют, если она приобретена физическим лицом и продается после пяти лет (а в ряде случаев после трех лет) владения.

    Важно:
    На приобретение и на продажу коммерческой недвижимости физическим лицом может потребоваться согласие супруга/супруги.
    В случае развода коммерческая недвижимость расценивается, как совместно нажитое имущество.

  3. Купля-продажа коммерческой недвижимости юридическими лицами предполагает большую защищенность объекта от раздела и изъятия, но при ее коммерческом использовании и продаже независимо от срока владения взимаются налоги.
  4. ИП и ООО с общей схемой налогообложения, продавая коммерческую недвижимость, должны уплатить НДС.

Как вернуть НДС за коммерческую недвижимость по УСН

У каждого режима налогообложения свои правила. Упрощенная система предполагает освобождение от НДС, соответственно компании и ИП использующие УНС не могут претендовать на возмещение налога.

Есть и исключения из этого правила:

Пример 1. ИП на УСН (вид деятельности по ОКВЭД 70.20.2.) продает здание, которое планировал использовать в коммерческой деятельности, но не успел (не сдавал в аренду и не учитывал расходы по его приобретению при налогообложении доходов). Имеет ли он право воспользоваться налоговым вычетом по НДФЛ?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики дает такой ответ:

  1. Учет доходов, полученных от предпринимательской деятельности и вне ее должен вестись раздельно.
  2. Доход, полученный от продажи нежилого здания, которое не использовалось в предпринимательских целях и затраты на приобретение которого не учитывались при налогообложении доходов, облагаются налогом на доходы физических лиц.
  3. Физическое лицо имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже такого имущества.

Пример 2. ИП на УСН приобрел нежилое помещение как физическое лицо, недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, никаких доходов от сдачи недвижимости в аренду нет. Может ли собственник после продажи воспользоваться налоговым вычетом?

Аналогичный ответ был получен и в этом случае: ИП вправе вернуть налог при продаже нежилого помещения, которое не использовалось им в коммерческой деятельности, при этом расходы на покупку также не должны были также учитываться при налогообложении доходов.

Министерство финансов РФ не рассматривает конкретные хозяйственные ситуации. При необходимости получить информацию о начислении и уплаты налогов следует обращаться в  налоговые органы.

Другой способ вернуть налог – появление у предприятия или ИП на упрощенке доходов, которые облагаются НДФЛ. В этом случае они имеют право претендовать на вычет, кроме того, они обязаны составлять ежеквартальные отчеты.

Вопрос-ответ

Вопрос: Может ли вновь созданный ИП принять в расходы стоимость объекта коммерческой недвижимости?

Ответ: Физические лица — индивидуальные предприниматели, освобождаются от внесения налога НФДЛ в том случае, если речь идет о доходах от реализации имущества, которое является их собственностью на протяжении не мене трех лет.

При этом подобное послабление не относится к реализации коммерческого имущества, т.е. такого, которое используется для осуществления предпринимательства (статья 217 НК России).

Средства, вырученные от такой продажи, относятся именно к доходам, полученным от предпринимательской деятельности, и облагаются налогом.

Но во многих случаях, когда речь идет о реализации объектов нежилого фонда (к примеру, склада или офиса), которые применялись в коммерции, большинство предпринимателей игнорируют  эту норму законодательства.

Однако все, кто рискует не вносить в бюджет государства положенные суммы налогов могут пострадать — ведь налоговики обязательно доначислят и пеню, и штраф, и все необходимые взносы, если факт подобного сокрытия будет установлен.

Вопрос: Всегда ли коммерческая недвижимость облагается налогом?

Ответ: Налог на коммерческую недвижимость не платится при льготных условиях налогообложения:

  1. При УСН (упрощенная система налогообложения) организация платит за недвижимость, облагаемой только по среднегодовой стоимости, а не по кадастровой. Какая недвижимость будет облагаться налогом по кадастровой стоимости, решает каждый регион самостоятельно.
  2. При Едином налоге на вмененный доход организация платит за недвижимое имущество, которое применяется при вмененной деятельности, остальное — по среднегодовой стоимости.
  3. При ЕСХН (единый сельскохозяйственный налог) платятся налоги на имущество, используемое в производстве, переработке сельскохозяйственного продукта.

С 2020 года налог на имущество по коммерческой недвижимости не платят российские или зарубежные организации, имущество которых используют для подготовки к проведению ЧМ по футболу.

Источник: https://business-planner.ru/articles/yur-stati-articles/kak-vygodnee-priobresti-kommercheskuyu-nedvizhimost-s-tochki-zreniya-nalogooblozheniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.