Перечень работ в мкд

Определение перечня работ по содержанию жилья

Перечень работ в мкд

Данная статья является очередной публикацией цикла «Мифы ЖКХ», посвященного развенчанию лжетеорий жилищной сферы.

Мифы и лжетеории, широко распространенные в ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию «Концепции вражды» между потребителями и исполнителями коммунальных услуг, что ведет к крайне негативным последствиям в жилищной отрасли.

Статьи цикла рекомендуются, в первую очередь, для потребителей жилищно-коммунальных услуг, однако, и специалисты по вопросам ЖКХ могут найти в них что-то полезное.

Кроме того, распространение публикаций цикла «Мифы ЖКХ» среди потребителей ЖКУ может способствовать более глубокому пониманию сферы ЖКХ жильцами многоквартирных домов, что ведет к развитию конструктивного взаимодействия между потребителями и исполнителями коммунальных услуг. Полный перечень статей цикла «Мифы ЖКХ» доступен по ссылке > > >

**************************************************

Категории работ и услуг, входящих в состав «содержания жилого помещения» рассмотрены в предыдущей статье цикла «Мифы ЖКХ», размещенной на сайте АКАТО. В настоящей публикации рассмотрен миф об установлении перечня работ по содержанию управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК без участия в процессе собственников помещений многоквартирного дома.

Суть лжетеории

Рассматриваемая в данной статье теория гласит, якобы перечень работ и услуг по «содержанию жилых помещений» утверждается той организацией, которая указанные услуги предоставляет — то есть либо управляющей организацией (УО), либо товариществом собственников жилья (ТСЖ), либо жилищно-строительным кооперативом (ЖСК).

Ряд потребителей жилищно-коммунальных услуг вообще не имеют представления, что существует некий перечень работ и полагают, что УО/ТСЖ/ЖСК действуют исходя из сложившейся ситуации – такие граждане уверены, что, например, уборка общего имущества производится по мере его загрязнения (степень загрязнения, при которой пора начинать уборку устанавливается, разумеется, УО/ТСЖ/ЖСК), неисправности, повреждения элементов общего имущества устраняются только при поступлении жалоб и т.д. и т.п. Сторонники указанной теории уверены, что потребители жилищно-коммунальных услуг никак не могут повлиять на перечень и периодичность выполнения работ, и зачастую возмущаются тем, что УО/ТСЖ/ЖСК делают исключительно то, что им вздумается, не обращая внимания на реальные потребности потребителей, вытекающие из состояния общего имущества.

Какова ситуация на самом деле?

Необходимо отметить, что нередко и сами УО/ТСЖ/ЖСК разъясняют, что перечень работ и услуг по содержанию жилья установлен Правительством РФ, и собственники помещений никоим образом не могут влиять на этот перечень и на периодичность выполнения работ и услуг.

Кроме того, часто инициаторы общего собрания собственников помещений МКД (или общего собрания членов ТСЖ), на котором утверждается состав и периодичность работ и услуг по содержанию жилья, не обсуждают этот перечень с участниками собрания, вопрос об утверждении этого перечня указывается в повестке дня и не привлекает особого внимания голосующих.

Эти обстоятельства способствуют укреплению мнения об отсутствии у собственников помещений полномочий по изменению состава и периодичности работ и услуг по содержанию.

С учетом того, что сторонники столь распространенного заблуждения никоим образом не доказывают свою позицию, целесообразно вести речь не об опровержении лжетеории, а о разъяснении порядка утверждения состава и периодичности работ по содержанию жилых помещений.

Для более полного понимания порядка определения состава услуг и работ по содержанию жилья сначала укажем общие требования к указанным работам и услугам, а затем отдельно рассмотрим два случая:1. управление домом управляющей организацией (УО);

2. управление домом товариществом собственников жилья (ТСЖ).

При этом отметим один важный момент. В соответствии с ч.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) собственники не только вправе, но и обязаны выбрать один из предложенных способов управления многоквартирным домом (МКД): управляющая организация, ТСЖ (или ЖСК, иной потребительский кооператив), непосредственное управление (если в доме не больше 30 квартир).

Несмотря на то, что часть 2 статьи 161 ЖК РФ прямо запрещает одновременно выбирать в одном многоквартирном доме два способа управления, частью 2 статьи 162 ЖК РФ установлена «лазейка», пользуясь которой можно, формально выбрав один способ управления, по факту реализовать одновременно два способа управления домом.

Такая ситуация возможна в случае, если в доме выбран способ управления ТСЖ, и при этом ТСЖ заключило договор управления с УО (такой договор может быть заключен между ТСЖ и УО в соответствии с п.1 ч.1 ст.137, ч.2 ст.162 ЖК РФ) — в этом случае, несмотря на выбор способа управления ТСЖ, фактически домом будет управлять УО.

В рамках настоящей статьи указанный случай отнесен к случаю управления домом УО.

Обязательные требования жилья

Предоставление услуг по содержанию жилых помещений, в отличие от коммунальных услуг, не является регулируемым видом деятельности. То есть ни стоимость таких услуг, ни окончательный перечень таких услуг не утверждается государственными органами.

Тем не менее, жилищное законодательство РФ устанавливает общие требования жилья, а постоянные попытки вмешательства законодательных и исполнительных органов власти в регулирование нерегулируемого вида деятельности привели к тому, что установленные требования довольно-таки обширны (но, тем не менее, не являются исчерпывающими).

Укажем, какие именно нормативные правовые акты какие именно требования устанавливают жилых помещений.

Как указано в ранее опубликованной на сайте АКАТО статье «Что такое «содержание жилого помещения»?», в состав «содержания жилого помещения» входят:1. услуги, работы по управлению многоквартирным домом;2. содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

3.

коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия), потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме — ранее называемые «коммунальные услуги на общедомовые нужды» («КУ на ОДН

Источник: https://acato.ru/articles/20170403/mify-zhkh-kto-opredelyaet-perechen-rabot-po-soderzhaniyu-zhilya

Блог

Перечень работ в мкд

В погоне за суперидеей (или лозунгом) о пополнении бюджета суды и органы государственного жилищного надзора (далее — ГЖН) давно утратили способность разрешать дела по справедливости и ставить во главу угла законность вынесенных решений. Не скажу огульно про всех представителей этих структур, но немалая часть подвержена этой «болезни». Этот вирус поглотил уже все отрасли нашей страны.

Думаю, каждый из них считает свою позицию основанной на законе. Но реально все совсем не так, как хочется думать последним.

В причинах этого недуга разбираться не будем, думаю, в глубине души у каждого из них есть оправдание своим поступкам. Работать по закону было нелегко во все времена, а уж сейчас — сложнее во много раз.

И запутанное, сложное, не всегда грамотно построенное законодательство часто позволяет его толковать по «внутреннему убеждению» как бог на душу положит.

В нашей статье в блоге в августе 2018 года уже обсуждали вопрос о том, что при непосредственном управлении многоквартирным домом (МКД) управляющие организации, по мнению судов, все равно несут тот же объем обязательств, как и по договору управления и внесении МКД в лицензию субъекта РФ за управляющей организацией (УО). Речь в ней шла об административной ответственности УО при непосредственном управлении МКД.

По факту, при непосредственном управлении управляющая организация подвергается административной ответственности аналогично тому, что и при ситуации, когда дом в лицензии.

В первом случае ГЖН не производится проверка лицензионных требований (а проверка проводится в порядке жилищного надзора), и административная ответственность наступает по другой статье КоАП РФ (штрафы немного поменьше). Единственным положительным моментом является невозможность применения ст.

199 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) об аннулировании лицензии УО, позволяющая лишить лицензии УО при повторных нарушениях лицензионных требований и неисполнении предписаний.

Согласно п. 1 ст.

164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

По сути, в Кодексе ничего более подробно не указано про заключение договора на содержание дома при непосредственном управлении.

Но суды толкуют как хотят и при вынесении постановлений и решений по делам об административных правонарушениях фактически приравняли договор управления при способе управления управляющей организацией и договор на оказание услуг по содержанию дома при непосредственом управлении.

По логике судов, различий, кроме как в названии способа управления между этими договорами нет. И еще – лицензионные требования не действуют и договоры на поставку коммунальных услуг изначально «прямые» без всяких решений общего собрания.

А в остальном — обязательства обслуживающих дом организаций — одинаковые для тех и других.

Зачем же тогда вообще нужен непосредственный способ управления МКД, если различий особых суды не видят? Не думаю, что при принятии этих норм законодателем именно так предполагалось толкование их в Кодексе, как перевернули это суды в правоприменительной практике.

В силу п. 2.1 ст.

161 ЖК РФ при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В соответствии с пунктом 16 Правил содержание имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.06.2006 г. (далее — Правила 491) надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается также:

а) собственниками помещений:

путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией – в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса РФ;

путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), – в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса РФ.

Согласно пункту 42 Правил 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Пунктом 11(1) Правил 491 установлено, что минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Из совокупного анализа вышеуказанных норм как раз и следует, что при заключении договора на выполнение работ по техническому обслуживанию МКД при непосредственном управлении обслуживающая организация должна выполнять работы в соответствии с Правилами 491, минимальным перечнем работ и иными НПА, регулирующими требования к надлежащему содержанию МКД. Однако данные правила применяются в том случае, если сторонами в договоре согласованы эти конкретные работы. Но так считают не все судьи.

Постановление 2ААС от 22 января 2019 г. по делу № А17-7227/2018: «…В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Подпунктом «а» пункта 16 Правил № 491 определено, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией – в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), – в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Исходя из сказанного, законодатель в пунктах 4 и 6 статьи 148 Жилищного кодекса Российской Федерации, в подпункте «а» пункта 16 Правил N 491 проводит разграничение между договором управления и договором оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту.

В договоре оказания услуг работы выполняются в соответствии с тем перечнем и объемом, что согласован между сторонами; в случае необходимости стороны согласовывают дополнительный объем за дополнительную плату; периодичность (график) работ устанавливается по усмотрению подрядчика, если иное не указано в договоре.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/kommunalnye-uslugi/minimalnyy-perechen-290-pri-neposredstvennom-upravlenii/

Перечень услуг по содержанию общего имущества многоквартирных домов и работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества многоквартирных домов

Перечень работ в мкд

ПЕРЕЧЕНЬ

УСЛУГ ПО СОДЕРЖАНИЮ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ

ДОМОВ И РАБОТ, СВЯЗАННЫХ С ТЕКУЩИМ РЕМОНТОМ ОБЩЕГО

ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Таблица 1

СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

N п/п

Наименование объекта проведения работ

Виды работ

1

2

3

1.

Кровли

Очистка от мусора, листьев, снега и наледи

2.

Стены, фасады

Промывка фасадов и цоколей

3.

Внутренняя система газоснабжения

Проверка на плотность фланцевых, резьбовых соединений и сварных стыков на газопроводе и проверка герметичности внутридомового газопровода

4.

Центральное отопление

Промывка, опрессовка, регулировка и наладка систем центрального отопления

5.

Внутренняя система электроснабжения

Смена перегоревших лампочек на лестничных клетках, в технических подпольях, на чердаках

6.

Оконные и дверные заполнения на лестничных клетках и во вспомогательных помещениях, входные двери в подъездах

Мытье оконных переплетов и дверных полотен, окон, оконных и дверных решеток, установка и снятие доводчиков на входных дверях. Ремонт и укрепление входных дверей

7.

Подъезды

Подметание и мытье лестничных маршей, площадок и холлов, пола кабины лифта. Влажная протирка стен, дверей, почтовых ящиков, подоконников, приборов отопления, приборов освещения, перил, металлических элементов лестниц, шкафов для электросчетчиков. Влажная протирка стен, дверей, потолка кабины лифта

8.

Чердаки и подвалы

Приведение в порядок – очистка от мусора, дезинфекция и дератизация

9.

Мусоропроводы

Мойка нижней части ствола и шибера мусоропровода; мойка мусоропровода, оснащенного устройством для промывки, очистки и дезинфекции внутренней поверхности ствола мусоропровода с проведением видеодиагностики внутренней поверхности асбестоцементного ствола мусоропровода жилых домов; уборка мусороприемных камер и загрузочных клапанов; очистка и дезинфекция всех элементов ствола мусоропровода; устранение засора

10.

Специальные общедомовые технические устройства: лифты с механическим оборудованием в машинном помещении, переговорные устройства (лифт – ОДС), система ДУ и ППА, общедомовые приборы учета, датчики контроля и линии связи открытия дверей, чердаков и подвалов с пульта

Техническое обслуживание по регламентам, установленным заводами-изготовителями либо уполномоченными организациями исполнительной власти

11.

ОДС, линии связи и оборудование, входящее в систему автоматической системы контроля учета энергоресурсов (внутридомовые компоненты)

Техническое обслуживание по регламентам, установленным заводами-изготовителями либо уполномоченными организациями исполнительной власти

12.

Придомовая территория – внешнее благоустройство (в случае, если в состав общего имущества многоквартирного дома включен земельный участок)

Зима: сдвигание свежевыпавшего, удаление снега и снежно-ледяных образований, в т.ч. площадки перед входом в подъезд; посыпка противогололедными материалами (щебнем), уборка щебня.

Лето: подметание – уборка мусора, листьев, в т.ч. с газонов; полив газонов; выкашивание газонов, подрезка деревьев и кустов. Очистка урн от мусора. Промывка урн, указателей улиц, домовых знаков.

Уборка контейнерных площадок. Вывоз твердых бытовых отходов

Таблица 2

ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

N п/п

Наименование объекта проведения работ

Виды работ

1

2

3

1.

Фундаменты

Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмосток и входов в подвалы

2.

Стены и фасады

Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов, ремонт, окраска, промывка фасадов и цоколей, замена и восстановление домовых знаков и уличных указателей

3.

Крыши

Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование, устранение неисправностей и ремонт стальных, асбестоцементных и других кровельных покрытий, замена элементов внутреннего и наружного водостока, парапетных решеток, ремонт освещения, вентиляции, восстановление гидроизоляции, переходов через трубопроводы и нормативного температурно-влажностного режима. Примечание. Для кровельных покрытий – смена не более 50%

4.

Оконные и дверные заполнения на лестничных клетках и во вспомогательных помещениях, входные двери

Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений на лестничных клетках и во вспомогательных помещениях, установка и текущий ремонт доводчиков

5.

Лестницы, пандусы, крыльца, зонты-козырьки над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей

Восстановление или замена отдельных участков и элементов

6.

Полы (на лестницах, чердаках, в холлах и подвалах)

Замена, восстановление отдельных участков

7.

Внутренняя отделка в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях

Восстановление отделки стен, потолков, ремонт лестничных клеток, технических помещений и вспомогательных помещений

8.

Центральное отопление: трубопроводы отопления (прямой, обратный) от стены здания до теплового узла с общедомовым узлом учета (в подвале); тепловой узел с контрольно- измерительными приборами; разводка трубопроводов по подвалу или чердаку (в зависимости от схемы системы отопления) с запорно-регулировочной арматурой и спускниками; стояки с запорно-регулировочной арматурой; подводки к нагревательным приборам; нагревательные приборы (батареи)

Замена и восстановление (не более 15%) центрального отопления с выполнением наладочных и регулировочных работ, ликвидацией непрогревов и неисправностей в квартирах

9.

Горячее водоснабжение: трубопроводы горячего водоснабжения (прямой и циркуляционный); разводка трубопроводов по подвалу или чердаку (в зависимости от схемы системы ГВС) с запорно-регулировочной арматурой; общедомовый узел учета; стояки с запорно-регулировочной арматурой; полотенцесушители (общедомовые); квартирная разводка до водоразборной арматуры, включая вентили

Замена и восстановление работоспособности отдельных элементов системы горячего водоснабжения, при необходимости отключение и включение стояков

10.

Холодное водоснабжение: водопроводный ввод от стены здания до общедомового узла учета; общедомовый узел учета; трубопроводы по подвалу с запорно-регулировочной арматурой; стояки с запорно-регулировочной арматурой; квартирная разводка до водоразборной арматуры, включая вентили

Замена и восстановление работоспособности отдельных элементов системы холодного водоснабжения, при необходимости отключение и включение стояков

11.

Пожарный водопровод: ввод пожарного водопровода от стены здания; стояки пожарного водопровода

Замена и восстановление работоспособности отдельных элементов пожаротушения (трубопроводов, включая ввод и стояки пожарного водопровода)

12.

Канализация: канализационный выпуск из дома до первого колодца; трубопроводы по подвалу с прочистками и трапами; канализационные стояки с ревизками и вентиляционной вытяжкой

Замена и восстановление работоспособности отдельных элементов системы канализации, в том числе ликвидация засоров, за исключением внутриквартирного сантехоборудования

13.

Внутренняя система электроснабжения и электротехнические устройства дома

Восстановление работоспособности внутридомового электрооборудования: освещение л/клеток, подвалов, чердаков, холлов, номерных знаков и уличных указателей; вводно-распределительное устройство в электрощитовой; кабельные линии по подвалу; поэтажная разводка и поэтажный щит; поэтажные щитовые с электросчетчиками до ввода в квартиру. Электрооборудование: – измерение сопротивления изоляции мегомметром аппарата; – измерение сопротивления изоляции мегомметром групповой линии питания; – проверка наличия цепи зануления между заземлителем и элементами электроустановок

14.

Внутренняя система газоснабжения: газопровод от внешней стороны наружной стены здания до запорного устройства на стояке

Замена и восстановление работоспособности внутридомового газового оборудования (газопровода), находящегося в составе общего имущества дома

15.

Вентиляция (включая собственно вентиляторы и их электроприводы, воздухоотводы)

Замена и восстановление работоспособности отдельных общедомовых элементов

16.

Мусоропроводы

Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, мусороприемных клапанов и шиберных устройств

17.

Почтовые ящики

Ремонт почтовых стальных ящиков, окрашенных эмалью, восстановление крепления

18.

Внутридомовые компоненты специальных общедомовых технических устройств: лифты с механическим оборудованием в машинном помещении, переговорные устройства (лифт – ОДС), система ДУ и ППА, общедомовые приборы учета, датчики контроля и контроллеры, входящие в систему автоматической системы контроля учета энергоресурсов

Замена и восстановление, обеспечение работоспособности элементов и частей элементов специальных устройств по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо уполномоченными органами исполнительной власти

19.

Внешнее благоустройство (в случае, если в состав общего имущества многоквартирного дома включен земельный участок)

Ремонт и восстановление разрушенных участков отмостков, тротуаров, проездов, дорожек, ограждений и оборудования площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников. Окраска контейнеров, малых форм. Замена и восстановление домовых знаков и уличных указателей

Примечания:

  1. К системам, указанным в пунктах 8-10 таблицы 2, относятся стояки, отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков, а также запорно-регулирующая арматура на внутриквартирной разводке, отопительные приборы, полотенцесушители, общедомовые приборы учета расхода тепло-, водоснабжения.
  2. Ремонт, смена по всем позициям таблицы 2 (за исключением позиции 3) не должна превышать 15%.
  3. Периодичность выполнения работ таблицы 1, таблицы 2 определяется в соответствии с ЖНМ-96-01/1, ЖНМ-96-01/2, ЖНМ-96-01/3, ЖНМ-96-01/5, ЖНМ-96-01/7, ЖНМ-96-01/8.

Источник: https://gbuzhilishnik.mos.ru/services/list-of-services-on-maintenance-of-common-property-in-apartment-buildings-and-works-connected-with-m.php

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.