Передача дома от одной управляющей компании другой

Содержание

Бухгалтерский учет при передаче домов на управление в другую управляющую организацию

Передача дома от одной управляющей компании другой

Ризванова М.В., генеральный директор АКГ “Уральский союз”.
 

Как показывает наш опыт, в последнее время некоторые ДЕЗы столкнулись с проблемами в бухгалтерском учете  при передаче управления многоквартирными домами другой управляющей организации.

1. Действия передающей организации при передаче управления многоквартирным домом в другую управляющую организацию:

Передача управления многоквартирным домом другой управляющей организации это по сути расторжение собственниками договора на управление с одной организацией и заключение такового с другой.

 Расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Договор может быть прекращен в связи с окончанием срока его действия и отказом от пролонгации; по соглашению сторон; в одностороннем порядке (при нарушении условий договора).

 В целях оказания методической помощи собственникам помещений и организациям, управляющим многоквартирными домами, утвержден Порядок, определяющий процедуру передачи управления многоквартирным домом в случае принятия общим собранием собственников помещений решения о выборе иного способа управления и (или) иной управляющей организации (юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществляющих управление многоквартирным домом в соответствии с договором) (Распоряжение Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы от 29 сентября 2006 г. N 05-14-316/6 “Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм”).

В указанном порядке определены действия организации, ранее управлявшей многоквартирным домом, по передаче документации для управления многоквартирным домом. А именно, организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая уведомление о передаче управления таким домом другой организации:

1. Определяет распорядительным документом ответственных за подготовку и сбор подлежащей передаче документации и включает их в состав членов комиссий по приемке-передаче документации в зависимости от ее вида.

В состав этих лиц в обязательном порядке должны включаться: руководитель организации, главный бухгалтер, главные специалисты, отвечающие за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, его благоустройство, планово-экономическую деятельность. 2.

Проводит проверку наличия технической и иной документации, состава общего имущества и года постройки многоквартирного дома для подготовки к ее передаче. 3. Составляет опись технической документации, по которой истек срок годности, а также перечень недостающей документации и принимает меры к ее обновлению или восстановлению.

Если организация, передающая управление, – государственная, то она осуществляет расчет средств, необходимых на восстановление документации, организацию множительно-копировальных работ для документов, которые передаются в копиях, а их оригиналы подлежат хранению в архиве, организацию работ по архивации, и передает опись и расчеты в управу района для решения вопроса о получении таких средств. 4.

За тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом по актам приема-передачи технической документации осуществляет ее передачу и иных связанных с управлением таким домом документов.

Управляющая организация передает вновь выбранной управляющей организации, а та в свою очередь принимает, технический паспорт и копии иной технической документации, документацию паспортной службы, бухгалтерскую документацию, а также: • копии документов от энергоснабжающих и коммунальных служб города о расторжении договоров с предыдущей управляющей организацией на поставку (обслуживание) данного дома, либо копии документов, подтверждающих наличие договорных отношений между ресурсоснабжающими и управляющими организациями с актами, устанавливающими границы балансовой принадлежности сетей; •  сальдовые остатки (задолженность и переплата) жителей дома за потребленные жилищно-коммунальные услуги. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491. 5. Готовит гарантийные письма по восполнению утраченной или отсутствующей технической документации – обязательства принимающей стороне с указанием сроков исполнения. В случае если передающая документацию для управления многоквартирным домом государственная организация или организация, которая управляла таким домом по распоряжению префекта, в подписании актов по передаче технической и иной документации участвуют представители управы района, Гарантийные письма, указанные выше, при необходимости их обеспечения бюджетными средствами проходят согласование с префектурой административного округа. 6. Назначает и проводит совещания с представителями ЕИРЦ, выбранной управляющей организацией и/или членами правления жилищного объединения, на которых выявляются проблемные вопросы по передаче документации и управлению многоквартирным домом. Обеспечивает протоколами совещаний каждую из сторон. В случае возникновения споров и разногласий по процедуре передачи документации и другим вопросам по просьбе принимающей стороны организует совещания с приглашением представителей префектуры административного округа и управы района. 7. При наличии договорных отношений направляет в ЕИРЦ уведомление о передаче управления многоквартирным домом другой управляющей организации с указанием адреса передаваемого в управление многоквартирного дома и даты передачи с целью урегулирования договорных отношений. 8. Направляет в подрядные и ресурсоснабжающие организации уведомления о расторжении договоров в части обслуживания и снабжения ресурсами многоквартирного дома со дня передачи его в управление другой управляющей организации или жилищному объединению. 9. Организует в назначенный день оформление: – сводного акта приема-передачи согласно приложению 11 к настоящему Порядку, в котором помимо указания наименования передаваемой документации указывается ее качественный (оригинал, копия, ксерокопия) и количественный (количество экземпляров) состав, номера и даты актов передачи той или иной документации, составленных на рабочих совещаниях; – актов передачи документации по разделам приложения 10 к настоящему Порядку, не оформленных на предыдущих рабочих совещаниях по передаче документации. 10. Осуществляет работы по рассмотрению жалоб и заявлений по вопросам управления многоквартирным домом и составляет акты по их исполнению на день передачи управления многоквартирным домом. 11. Организует передачу документов по передаваемому дому, подлежащих обязательному длительному хранению и не относящихся к финансовой деятельности предприятия, в ГУ “Объединенный архив ЖКХиБ” или городской (районный) архив. 12. Направляет уведомления всем собственникам помещений в многоквартирном доме о необходимости: – ликвидировать имеющиеся задолженности по оплате предоставленных услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также коммунальных услуг на день вступления в силу договора управления с новой управляющей организацией или день, указанный в протоколе решения общего собрания собственников о выборе способа управления (создания жилищного объединения); – указать расчетный счет, на который можно перечислить имеющуюся переплату собственника.

13. Составляет гарантийные письма – обязательства, по которым все денежные средства, полученные в результате неправильного перечисления их собственниками помещений в многоквартирном доме, нанимателями или арендаторами после вступления в силу нового договора управления или смены способа управления, должны быть возвращены плательщику или на основании его поручения перечислены на расчетный счет другой организации, управляющей многоквартирным домом.

2. Расчеты сторон при передаче управления многоквартирным домом.   

В соответствии с Гражданским кодексом и пунктом 8 статьи 162 ЖК РФ если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки. Т.е.

, частью собственников помещений должен быть возвращен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ (пп. “б” п. 10 Письма Минрегиона РФ от 26.03.2007 N 5280-СК/07 “Об изменении жилищного законодательства РФ”).

Таким образом, управляющая организация, при передаче управления многоквартирным домом, дебиторскую задолженность должна истребовать на законных основаниях проведя претензионную работу. Если добровольно собственники помещений не погашают задолженность, ее можно истребовать в судебном порядке.

При таком варианте в бухгалтерском учете будет числиться дебиторская задолженность до момента получения оплаты или до истечения срока исковой давности, после которого дебиторская задолженность подлежит списанию на финансовые результаты.

Отметим, что для правомерного списания дебиторской задолженности необходимо провести инвентаризацию дебиторской задолженности. Убедиться в истечении срока исковой давности, учитывая то, что срок исковой давности может прерывается, а после перерыва его отсчет возобновляется.

Срок исковой давности прерывается в случаях предъявления иска в установленном законодательством порядке; совершения должником определенных действий о признании своего долга. Это могут быть  частичная оплата задолженности, обращение к кредитору с просьбой об отсрочке платежа и т.п.

Кроме указанного варианта существует возможность «избавиться» от дебиторской задолженности заключив с новой управляющей организацией договор уступки права требования долга (договор цессии). Под цессией понимается уступка третьим лицам прав требования, принадлежащих первоначальному кредитору.

В соответствии с договором цессии в обязательстве меняются лица: первоначальный кредитор (цедент – лицо, уступающее требование) отказывается от своих прав в отношении должника, передавая их новому кредитору (цессионарию – лицу, покупающему долг).

То есть цессионарий приобретает право требовать от должника, которому по договору были отгружены товары, их оплату. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.

 Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

 Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

 Договор цессии заключается в письменной форме. Он имеет возмездный характер, поэтому должен содержать стоимость переуступленных прав, чтобы его не посчитали договором дарения, а также порядок расчетов (в виде денег, имущества и т.п.). Цедент должен письменно уведомить должника о состоявшемся переходе права требования к другому лицу.

 Новому кредитору стоит убедиться, что передаваемое ему право требования действительно существует. Здесь пригодятся подлинники договоров, актов приема-передачи, данные по лицевым счетам жильцов дома, актов сверки взаимных расчетов (), платежных поручений, накладных, счетов-фактур и т.д., которые после подписания цессии передаются по акту приема-передачи. Эти документы должны подтвердить, что цедент выполнил все обязательства.

Операции по уступке прав требования в бухгалтерском учете цедента отражаются на счете учета прочих доходов и расходов – 91. На дату передачи права требования в учете делаются проводки:

  • Дебет 76-5 Кредит 91-1 – передано право требования в сумме, установленной в договоре цессии.
  • Дебет 91-2 Кредит 62-1 – списаны расходы, связанные с уступкой права требования, в размере стоимости проданного товара.
  • Дебет 99 (91) Кредит 91 (99) – выявлен результат от операций по уступке прав требования.

Отраженный в бухучете убыток от операций по уступке уменьшает налогооблагаемую прибыль единовременно. А в налоговом учете при уступке после наступления срока оплаты 50% суммы убытка принимаются сразу, а 50% – по истечении 45 дней со дня уступки. Таким образом, возникает вычитаемая временная разница, приводящая к образованию отложенного налогового актива (ОНА).

Он отражается проводкой: Дебет 09 Кредит 68. При принятии в налоговом учете второй части суммы убытка в бухгалтерском погашается ранее начисленный ОНА: Дебет 68 Кредит 09. При уступке до наступления срока оплаты убыток в части, не принимаемой для налогообложения, на дату уступки признается постоянной разницей и приводит к образованию постоянного налогового обязательства.

Оно отражается проводкой: Дебет 99 Кредит 68. При уступке продавцом товара прав требования долга третьему лицу период получения дохода определяется по дате подписания сторонами акта уступки права требования. Убытки, полученные при уступке, принимаются при исчислении прибыли следующим образом.

Если уступка произошла до наступления срока платежа, предусмотренного договором на реализацию товаров, отрицательная разница между доходом от реализации права требования долга и стоимостью реализованного товара признается убытком цедента.

Размер убытка для целей налогообложения не должен быть больше суммы процентов, которую налогоплательщик уплатил бы с учетом требований статьи 269 НК РФ по долговому обязательству, равному доходу от уступки права требования, за период от даты уступки до даты платежа, предусмотренного договором на реализацию товаров.

После наступления срока платежа убыток, как мы отметили выше, принимается в следующем порядке:

  • – 50% от суммы убытка – на дату уступки права требования;
  • – 50% от суммы убытка – по истечении 45 календарных дней от даты подписания акта при уступке права требования.

Источник: https://www.uralsoyuz.ru/node/108

Переход дома из одной управляющей компании в другую

Передача дома от одной управляющей компании другой

1. Зачем менять управляющую компанию

2. Сколько раз можно перейти

3. Документы для перехода

4. Порядок действий для смены управляющей компании

5. Варианты перехода

5.1 из одной управляющей компании в другую

5.2 из управляющей организации в ТСЖ и наоборот

Зачем менять управляющую компанию

Причины для смены управляющей компании (УК):

  1. Организация не выполняет обязанности, которые закреплены в договоре. Собственники могут разорвать договор в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса)

  2. Компания предоставляет некачественные услуги, не выполняет ремонтные работы, игнорирует обращения жильцов. Нужны доказательства.

  3. Жильцы подозревают управляющую компанию в воровстве. 

  4. Компания обанкротилась или на грани развала.

  5. Истекает срок лицензии компании на обслуживание и управление (статья 199 Жилищного кодекса).

  6. Заканчивается срок действия договора. Если срок договора вышел, но ни одна из сторон не расторгла его, договор автоматически продлевается (статья 162 часть 6 Жилищного Кодекса).

  7. Расторжение договора по добровольному соглашению сторон. 

  8. Желание 100% собственников поменять управляющую компанию.

  9. Жильцы решили сменить способ управления: создать ТСЖ или ТСН.

Управляющая компания может оспорить желание жильцов, если нет весомых причин.

Предложить переход в другую управляющую компанию может один житель или инициативная группа. Главное, чтобы остальные жители поддержали инициативу большинством .

Сколько раз можно перейти

Закон не устанавливает, насколько часто можно менять управляющую компанию. Если у жильцов есть причины менять организацию, они могут делать это неоднократно.

Главное – правильно выполнить переход.

Учитывайте текущий договор с управляющей организацией. Изучите пункты о расторжении договора, вопросы расчетов в этом случае и другие нюансы. Некоторые уточнения в соглашении могут помешать быстро поменять управляющую компанию.

Документы для перехода

Смена управляющей компании – юридическая процедура. Для нее нужны документы:

  1. Протокол собрания собственников. Собрание ведет секретарь или бухгалтер, человек с экономическим образованием. Протокол содержит: – адрес дома; – повестку дня; – причины для перехода, доводы за и против; – вопрос для ания; – результаты ания; – явку собственников;

    – подписи присутствовавших на собрании. 

  2. Решение о разрыве взаимоотношений с управляющей компанией, которое принимают собственники на общем собрании. Решение прописывается в протоколе общего собрания или составляется отдельно. Имеет законную силу, если явка жильцов составила более 50%. 

  3. Заявление – с просьбой принять решение собственников из пункта 2.

  4. Договор с прежней управляющей компанией. 

  5. Уведомление в письменном виде в старую УК – если сотрудники управляющей компании не присутствовали на собрании. Уведомление доставьте лично.

  6. Если компания не выполняла обязательства, подготовьте доказательства.

Порядок действий для смены управляющей компании

После определения причин для смены управляющей компании можно действовать дальше.

  1. Выбор новой управляющей компании. Выбирайте заранее, до собрания. Посмотрите рейтинги на сайте Реформа ЖКХ. Походите по дворам, поговорите с жителями. Съездите группой жильцов к руководству управляющей компании, обсудите вопросы управления вашим домом. 

    Обратите внимание, как организация работает с жителями: автоматизированы ли процессы. В компании с автоматизацией меньше ошибок при расчетах, квитанции можно оплачивать онлайн, развита работа с заявками от жильцов.

    Такая организация больше расположена к жителям, быстрее реагирует на жалобы и обращения. Автоматизированная компания – современная компания. Она стремится оказывать качественные услуги, поскольку вкладывает ресурсы в прогрессивные программы для управления жилым фондом.

    Если есть выбор равноценных по отзывам компаний, лучше выбрать УК или ТСЖ с автоматизацией.

    Обратите внимание на следующие вопросы: – опыт работы; – отзывы; – количество домов; – документацию; – материальную базу; – степень открытости информации о деятельности; – автоматизированы ли процессы расчета квартплаты; – какое программное обеспечение использует в своей работе; – работу с клиентами; – квалификацию сотрудников; – тарифы;  – взаимодействие с поставщиками услуг;

    – наличие лицензии (проверить можно здесь).

    Если ни одна компания не устраивает, можно создать ТСЖ. 

  2. Проведение общего собрания собственников. Собрание проводится в очной или очно-заочной форме.

    Готовится повестка собрания: – о проведении собрания в форме очно-заочного ания; – о расторжении договора управления; – о выборе способа управления; – об утверждении новой УК, условий договора и тарифов;

    – о сроках передачи документации: за 30 дней до того, как закончится действие старого договора.

    Рекомендуется передать документы через 2-3 дня после проведения собрания. Если документация утеряна, старая управляющая компания обязана ее восстановить за свой счет (пункт 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами);

    – о сроках передачи накопленных средств: после расторжения договора управления; – о способе оповещения собственников о результатах собрания;

    – о месте хранения протокола собрания.

    О собрании нужно оповестить собственников за 10 дней до намеченной даты.
    Скачать образцы документов для проведения общего собрания:

    – уведомление о собрании;

    – реестр уведомлений;

    – решение собственников;

    – реестр выдачи бланков;

    – протокол собрания;

    – уведомление собственников о результатах собрания;

  3. Уведомление старой управляющей компании в течение 5 рабочих дней. Еще отправляем уведомление с копией принятого решения о переходе в другую УК в органы государственного жилищного надзора и органы муниципального жилищного контроля.

  4. Заключение нового договора управления с выбранной компанией. В договоре нужна подпись более 50% собственников – тогда договор будет считаться заключенным (часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса). Можно подписать договор сразу на собрании.

    После этого управляющая компания подает заявление в орган государственного жилищного надзора. В лицензию управляющей компании вносится новый дом в течение 10 рабочих дней. (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.

    2015 г. № 938/пр)

  5. Оплата в новую управляющую компанию. Оплачивать счета в новую управляющую компанию жильцы могут после включения вашего дома в лицензию. Проверьте сведения на сайте органов государственного жилищного надзора. Если кто-то из жителей оплатил услуги ЖКХ вперед на несколько месяцев, подайте заявление на перерасчет.

из одной управляющей компании в другую

Дом может перейти из одной управляющей компании в другую. Для такого перехода актуален порядок действий, который описан выше.

из управляющей организации в ТСЖ и наоборот

Можно поменять управляющую компанию на товарищество собственников жилья и наоборот. В этом случае жильцы сами выполняют функции управляющей компании. Сперва на общем собрании принимается решение о создании ТСЖ. 

Вопрос перехода дома из ТСЖ в УК тоже решается на общем собрании собственников.

Если ТСЖ как форма правления устраивает жильцов, но не устраивает работа председателя, устройте собрание с переизбранием. На собрании должно присутствовать не менее 50% членов ТСЖ и не менее 50% собственников.

Если жителям будет комфортно с управляющей компанией, не появится желание перейти в другую УК. Чтобы повысить удовлетворенность жителей, будьте на связи. Реагируйте на проблемы, решайте их своевременно и оперативно при помощи программного обеспечения. 

Программы 1С-Рарус помогут вовремя и корректно формировать квитанции для оплаты; принимать и отслеживать заявки в аварийно-диспетчерскую службу; обеспечивать прозрачность расчетов и начислений.

Через Сайт ЖКХ и мобильное приложение жители смогут связаться с вами, передать показания счетчиков и оплатить квитанции в любое время. 

Приложение для руководителя поможет управлять бизнесом. Когда всё под контролем, управляющая компания не просрочит лицензию, не обанкротится и минимизирует прочие риски.

Дата обновления материала: сентябрь 2019.

Вам также может быть интересно: Как вести учет заявок в ЖКХ
Как провести ание в ЖКХ
Как работать с должниками
Программа расчетов ЖКХ

Дополнительные продукты ЖКХ:

Источник: https://vgkh.ru/articles/smena-uk/

Народный контроль в сфере ЖКХ – Народный контроль в сфере ЖКХ

Передача дома от одной управляющей компании другой
sh: 1: –format=html: not found

Аналитические материалы от Народного контроля в ЖКХ

Коммунальная самооборона – совместный проект Общественного движения “Народный контроль в ЖКХ” и Телекомпании “Енисей”, направленный на устранение правовой неосведомленности жителей Красноярского края в вопросах жилищно-коммунального хозяйства.

В фокусе самые актуальные вопросы и проблемы жилищно-коммунального хозяйства.

Творческие и высокопрофессиональные сотрудники телекомпании вместе с активистами Общественного движения каждую среду в 18:30 разъясняют жителям края их права и обязанности, обучают эффективным механизмам защиты своих прав и интересов, стимулируют и побуждают граждан активнее участвовать в жизни своего дома, своего района, своего города.

Делаем наш город безопаснее, при помощи “Народного контроля в ЖКХ”.

Цикл передач 7 телеканала г.Красноярск по материалам собранным “Народным контролем в ЖКХ”.

Как убивали Красноярский Водоканал.

Цикл материалов о долевом строительстве в Красноярске и не только.

Разъяснения острых вопросов связанных с ЖКХ.

>

Дайджесты нашей постоянной рубрики Вопрос-Ответ.

Общественное движение “Народный контроль в ЖКХ” – это объединение председателей советов многоквартирных домов, членов советов многоквартирных домов, председателей и членов ТСЖ, а также всех небезразличных к проблемам ЖКХ жителей.

Открытие общественной приемной в г. Красноярске произвело настоящий фурор в жизни жителей города занимающихся проблематикой ЖКХ.

Так, за год работы в общественной приемной квалифицированную юридическую помощь получили несколько тысяч жителей г. Красноярска.

Юристы Общественного движения систематически оказывают не только консультативную помощь, но и в случае необходимости осуществляют полное юридическое сопровождение жителей города.

На регулярной основе в рамках проекта “Академия домового управления” проводятся просветительские семинары по самым острым и злободневным вопросам сферы жилищно-коммунального хозяйства.

Активисты общественного движения заняли принципиальную позицию: не привлекать представителей управляющих организаций к проведения семинаров.

Подготовка материалов осуществляется исключительно не ангажированными людьми, главная цель которых – наведение порядка в отрасли.

Активистами Общественного движения ведется регулярная работа по контролю за тарифами на жилищную и коммунальную услуги, оказываемые жителям г. Красноярска.

Так, по обращению активистов “Народного контроля” городская прокуратура установила факт незаконного повышение тарифов на жилищную услугу со стороны крупнейшей управляющей компании города.

 Проводятся проверки в отношении ряда других организаций.

Присоединиться к Общественному движения может любой желающий.

Материалы средств массовой информации с участием МОД “Народный контроль в сфере ЖКХ”

В этом разделе мы привели образцы жалоб для наиболее часто случающихся нарушений правил содержания общедомового имущества управляющими организациями.

Тесты жалоб постоянно обновляются и содержат ссылки только на актуальные документы.

Алгоритм действия при написании жалобы:

  1. Если проблема у вас в квартире, то сначала обращаетесь в управляющую организацию, обслуживающую ваш дом. Никто не будет наказывать управляющую организацию за то, что она не устранила неисправность, о которой не имела информации.

  2. Если управляющая организация не устранила неисправность в течении нормативного времени, то вы отправляете жалобу в Службу строительного надзора и жилищного контроля или Роспотребнадзор, в зависимости от ситуации. Жалобу в прокуратуру сразу же отправлять не надо, так как они просто перешлют ее в соответствующий орган.

  3. Если проблема в подъезде или во дворе, тогда можно писать жалобу сразу же, так как управляющая организация обязана следить за общедомовым имуществом.
  4. После получения жалобы, контрольные органы рассматривают ее в течении 30 дней. В случае продления данного срока, они обязаны уведомить вас об этом.

  5. Если контрольные органы не ответили в установленные сроки, то вы пишите жалобу на них в Прокуратуру.
  6. Если вы получили отказ в возбуждении дела об административном правонарушении и он вас не устраивает, обжаловать его вы можете в Прокуратуру или в суд.

  7. Если у вас возник какой то вопрос, вы всегда можете обратиться в общественную приемную Народного контроля ЖКХ лично или задать вопрос у нас на сайте.

Выберите соответствующий подраздел для поиска образца жалобы:

Жалобы в Службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края

Расписание занятий Академии Домового Управления

Материалы к семинарам 2016г

Материалы к семинарам 2015г

Материалы к семинарам 2014г

Материалы к семинарам 2013г

Ежегодно в Красноярске продолжает свою работу Академия домового управления. Проект Общественного движения “Народный контроль в ЖКХ”, в рамках которого все заинтересованные в подробном изучении тонкостей управления многоквартирным домом жители могут получить необходимую и, часто, избыточную информацию по этому вопросу.

Курс лекций по домовому управлению состоит из 10 – 12 занятий.

«Образовательные мероприятия, которые мы проводим, позволяют понять, какой из аспектов деятельности можно контролировать, какие документы необходимо получить и уже с этим обратиться к специалистам, – объясняет председатель Координационного совета общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Роман Казаков.

– В процессе деятельности совета дома и общественных организаций люди сталкиваются с откровенным нарушением прав собственника.

И если государственные надзорные органы компетенции в этой сфере не имеют, а предлагают самостоятельно обратиться в суд, здесь в какой-то степени можем помочь мы: проводим телефонные консультации, встречаемся с людьми в нашей приемной».

Последние #ЖКХарточки

Раздел находится в стадии доработки.

Источник: https://nkgkh.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=1143&catid=32&Itemid=270

5 главных шагов в процессе передачи дома в управление новой управляющей организации

Передача дома от одной управляющей компании другой

Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить либо кто-то из владельцев помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

Инициаторы собрания должны помнить, что нельзя просто отказаться от услуг старой УО, не избрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации перед проведением ОСС инициаторы должны определить, какую организацию они предложат в качестве новой для управления домом. Название УО и проект договора управления необходимо вынести на ание собственников.

В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на ание вопросы о смене УО: о расторжении договора управления с действующей организацией, о выборе новой компании, об утверждении договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.

Провести собрание необходимо строго в соответствии с ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ: в таком случае меньше шансов на то, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации.

Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа , присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после проведения общего собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).Разбор ошибок при составлении договора управления МКД

Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ

Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% от всех в доме.

Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика. В деле № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.

О наличии подписанного в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № А17-1382/2018.

Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.

Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Шаг 3. Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении

Когда собственники приняли на ОСС решение о выборе новой управляющей организации, подписали договор управления, УО должна начать процесс включения дома в свою лицензию и передачи дома ей в управление от предыдущей компании.

Необходимо проследить, чтобы инициаторы собрания или уполномоченное собранием лицо уведомили предыдущую УО о принятом на собрании решении.

На это отводится пять рабочих дней с момента составления протокола ОСС (п. 18 ПП РФ № 416). К письму прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.

Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения

Шаг 4. Подайте заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий

Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этапов для УО – сообщить об этом в орган ГЖН и подать заявление на включение дома в лицензию.

Для этого новой управляющей организации необходимо разместить в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в орган ГЖН.

Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).

Орган ГЖН, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 № 938/пр).

Согласно п. п. 2, 3 № 938/пр, новая УО должна подать в орган Госжилнадзора заявление, в котором обязательно указываются адрес дома и основания для включения МКД в лицензию, данные о себе (наименование, ИНН, номер лицензии).

В некоторых субъектах РФ, например, Москве, Московской области, Краснодарском крае госжилинспекции разработали свой шаблон такого заявления, который следует использовать УО при обращении в эту инспекцию.

К заявлению необходимо приложить копию протокола ОСС, на котором УО была выбрана для управления домом, и копию договора управления, подписанного собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

Орган ГЖН проверит достоверность представленных сведений и примет решение в течение 10 рабочих дней.

При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включён в лицензию УО в день принятия решения об этом (п.п. 4, 14 № 938/пр).

Управление домом начнётся именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).Договор управления как доказательство реализации решения ОСС

Шаг 5. Получите у бывшей УО техдокументацию и иные документы на дом

Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий договора управления.

О смене УО предыдущая компания узнаёт из уведомления, направленного ей инициаторами ОСС или уполномоченным лицом не позднее пяти рабочих дней с момента принятия такого решения (п. 18 ПП РФ № 416).

После этого, согласно п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст.

162 ЖК РФ, бывшей УО отводится не более трёх рабочих дней на то, чтобы передать новой организации:

  • техническую документацию;
  • иные связанные с управлением домом документы;
  • ключи от помещений, входящих в состав общего имущества с;
  • электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
  • иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.

Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой УО. Все передачи документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416).

Новой управляющей организации следует строго контролировать сроки получения техдокументации и иных документов на дом. Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд.

Поделитесь положительным опытом смены УО

Организация, планируя получить в управление многоквартирный дом, который входит в лицензию другой УО, должна быть готова к долгой и кропотливой работе. Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям ЖК РФ, ПП РФ № 416, ПП РФ № 491, № 938/пр, не нарушать установленные сроки.

Это позволит не только ускорить и облегчить УО процесс перевода дома в её управление, но и защитить свои права на управление МКД в суде, если кто-то из собственников или предыдущая организация решат оспорить такие изменения.

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/10489-5-glavnyh-shagov-v-processe-peredachi-doma-v-upravlenie-novoy-uo

5 главных шагов в процессе передачи дома в управление новой УО

Передача дома от одной управляющей компании другой

Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.