Передача квартир

Содержание

Акт приема-передачи квартиры: образец

Передача квартир

Покупая или арендуя недвижимость, стороны подписывают договор купли-продажи или найма. Разберемся, нужен ли акт приема передачи квартиры при заключении сделки, в каком виде должен быть оформлен документ и рассмотрим другие важные нюансы касаемо этой бумаги.

Требования закона

Согласно нормам ст. ст. 556, ст. 655 гражданского законодательства, фактическая передача объекта недвижимости собственником покупателю или арендатору должна быть зафиксирована документально.

Обязательство по передаче помещения арендодателем или продавцом считается выполненным при подписании в двустороннем порядке акта или другого документа, в соответствии с условиями договора.

Передаточный акт составляют независимо от того, выступают сторонами сделки купли-продажи, аренды физические или юридические лица.

Зачем нужен акт приема передачи квартиры?

Как показывает практика, оформив продажу квартиры, бывшему хозяину необходимо время для переезда. Получается, что юридически недвижимость принадлежит новому собственнику, но по факту он еще не может ней пользоваться. Поэтому ответственность за надлежащее состояние жилого помещения лежит на продавце до момента, пока он не передаст ключи покупателю.

В любых спорных ситуациях о возмещении ущерба за порчу имущества передаточный акт поможет доказать непричастность к содеянному. Аналогично защищены интересы продавца, если в последующем у покупателя возникнут претензии по поводу пригодности помещения к проживанию.

Отнестись к оформлению акта нужно как к юридически значимому документу в сделке, играющему значимую роль при переходе прав собственности на недвижимое имущество.

Прием квартиры по договору купли-продажи

Наличие подписанного ДКП и государственной регистрации не свидетельствует о том, что жилплощадь передали покупателю в полноправное пользование. Акт приема квартиры по договору купли-продажи – единственный документ, подтверждающий факт отчуждения собственности от прежнего владельца.

Подписание бумаги сторонами доказывает, что бывшие жильцы съехали и выписались, а новоселы не имеют претензий к состоянию квартиры.

Унифицированной формы АПП не предусмотрено законом, но в тексте должны быть освящены следующие данные:

  • Паспортные данные участников сделки;
  • Место, дата и время оформления;
  • Подробное описание квартиры с адресом и техническими характеристиками;
  • Состояние недвижимости;
  • Отсутствие претензий сторон друг к другу.

Подписание акта приема-передачи квартиры

Документ подписывают все участники сделки одновременно. Когда стороны подпишут АПП, обязанности продавца считаются выполненными, если иное не предусмотрено в тексте ДКП.

Форма и содержание передаточного документа

Унифицированных бланков для заполнения при переходе недвижимости от прежнего собственника новому владельцу (или пользователю в случае аренды) нет. Документ можно распечатать или оформить разборчивым почерком от руки.

При передаче жилого помещения юридическими лицами обычно заполняют подготовленные типовые формы.

Перед тем как составить акт приема передачи квартиры, необходимо в присутствии собственника недвижимости провести осмотр.

Передаточный документ служит доказательством перехода прав пользования недвижимостью и ответственности за содержание жилья, полученного в результате совершенной сделки.

Оформляя подобного рода документы, придерживаются основных правил делопроизводства:

  • озаглавив акт, уточняют дату и место его составления;
  • указывают паспортные данные сторон, заключивших договор;
  • в текстовой части детально акцентируют внимание на объекте, находящемся по конкретному адресу;
  • описывают техническое и санитарное состояние комнат в момент передачи;
  • уделяют внимание проверке исправности оборудования и коммуникаций;
  • в случае выявленных недостатков, дефектов, подробно описывают их характер;
  • делают вывод о наличии или отсутствии оснований для расторжения договора;
  • перечисляют пакет документов, передаваемых новому владельцу вместе с ключами;
  • констатируют факт исполнения обязательств продавцом;
  • ставят подписи, расшифровав рядом полностью фамилии, инициалы имени, отчества сторон.

Передаточный документ подписывают как минимум в двух экземплярах, имеющих одинаковую силу и хранящихся у каждой из сторон

Срок подписания акта приема-передачи квартиры

Закон не устанавливает строго ограниченных временных рамок, когда должна произойти реальная передача проданной (сданной в аренду) недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=wqkJSmvvIPE

Стороны могут оговорить фактический прием жилья новым собственником, например:

  • сразу после заключения договора, если предусмотрена рассрочка платежей;
  • после полного расчета.

Каждая ситуация индивидуальна. От жизненных обстоятельств может зависеть, когда ключи от квартиры бывший хозяин отдаст ее новому владельцу.

Доверенность на подписание акта приема передачи квартиры

Передаточный документ, по существу, не имеет сам по себе юридической силы, являясь приложением договора на покупку или аренду недвижимости. Однако подписать его должны те же лица, что и договор.

Если одна из сторон не может присутствовать в назначенное время при осмотре и передаче жилья, либо покупатель хочет, чтобы состояние помещения проверил компетентный специалист, можно оформить доверенность.

Полномочия доверенного лица с указанием его личных данных обязательно заверяют нотариусом.

Покупатель вправе взять с собой в сопровождение компетентного специалиста. При осмотре помещения в присутствии собственника, который подпишет документ, доверенность оформлять не нужно.

Регистрация акта приема передачи квартиры

Для возможности полноправно распоряжаться своим имуществом (продавать, дарить, оставлять завещание), необходимо зарегистрировать право собственности.

Заметим, что при этом предоставление акта о передаче недвижимости на регистрацию не обязательно, если условиями договора, например, оговорена передача через определенный промежуток времени.

Подписывая передаточный документ объекта недвижимости, стороны не только выполняют требования закона, но и подстраховывают возможность защиты своих прав.

Скачать бесплатно образец акта приема передачи квартиры можно здесь

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/akt-priema-peredachi-kvartiry-obrazecz/

Образец передаточного акта к договору купли продажи квартиры 2020 года

Передача квартир

Покупка жилой площади относится к хлопотной и многоступенчатой процедуре, завершающим циклом которой – является регистрация нового владельца недвижимости и оформление приемопередаточного акта.

Если против регистрации собственности в Росреестре возражений нет, то оформление приемопередаточного акта большинство граждан считают необязательной процедурой, так как, дата сделки отображена в договоре купли-продажи (ДКП). Тем не менее, покупатели недвижимости вынуждены выполнять установленные законодательные нормы и оформлять такой бланк.

Файлы для скачивания:

Что такое акт приема-передачи квартиры при покупке?

Приёмопередаточный акт (ППА) относится к документу, предусмотренному ГК РФ, и свидетельствующему о полном выполнении участниками ДКП квартиры договорных обязательств и к фактическому приему жилья покупателем в собственность. В бланке отражается состояние жилья при его передаче, с указанием ее технического состояния, факта полной оплаты и прочих данных отраженных в ДКП.

Оформление данного бланка относится к финишному этапу в процедуре выполнения обязательств по ДКП жилой площади, свидетельствующему о том, что все договорные условия сторонами исполнены и покупатель становится законным собственником жилья.

Для чего нужен передаточный акт?

ППА является непременным приложением к ДКП. Данный документ решает следующие вопросы:

  1. Во-первых, принимая жилье, покупатель констатирует ее техническое состояние, с указанием отсутствия/наличия замечаний.
  2. Во-вторых, подписанный документ становится завершающим этапом ДКП квартиры.
  3. Кроме этого, данный документ покупатель вправе использовать для получения в дальнейшем налогового вычета.

Форма

Унифицированной формы и утвержденной структуры ППА нет, и законодательными нормами каких-то специальных требований не установлено.

https://www.youtube.com/watch?v=Fw9R5MOWdnQ

Данный бланк относится к документу, который обязаны подписать обе стороны ДКП. Следовательно, бланк составляется лишь в письменном виде. Он не нуждается в регистрации, однако при обоюдном согласии может быть засвидетельствован нотариусом.

Фактически ППА считается дополнением к ДКП и обязан храниться с ним. В то же время, в некоторых вариантах не требуется отдельного оформления ППА. Например, если передача жилья и заключение ДКП выполнялось одновременно, то в этом варианте факт передачи отражается в ДКП, при его подписании. Следовательно, потребность в самостоятельном приемопередаточном бланке отпадает.

При заполнении передаточного акта, следует иметь ввиду, что при покупке жилья в новостройке, продавцы, как правило, предоставляют свою форму ППА. Поэтому, покупателям требуется перед его подписанием внимательно его перечитать.

При покупке жилого помещения на вторичном рынке участники сделки подписывают ППА, приготовленные риелторами или юристами. Акты составляются, как правило в 2-х, для продавца и для покупателя.

При приобретении новой квартиры заполняется 3-й экземпляр, который отсылается в регистрационную службу.

Некоторые подразделения Росреестра требуют 3-й экземпляр ППА и для жилья, приобретенного на вторичном рынке.

Что должно быть отражено в акте

В ППА требуется отображать следующую информацию:

1. Реквизиты сторон, с указанием:

  • Ф.И.О.
  • Адреса прописки.
  • Паспортных реквизитов и т. д.

2. Характеристики жилья или ее доли, с указанием:

  • Площади.
  • Адреса.
  • Этажности и прочей информации.

3. Информация о данном документе обязана быть отображена, как в самом ППА, так и в ДКП.

4. Фактические данные о передаче жилья, с перечислением:

  • Ключей.
  • Особенностей жилой площади.
  • Показаний счетчиков воды, тепла, газа, электроэнергии.
  • Выявленных замечаний и прочих данных.

5. Дата заполнения и подписи сторон. Данный документ должен подписываться в день фактической передачи недвижимости новому собственнику.

Примечание. В некоторых обстоятельствах в ППА могут быть отображены отлагательные условия. К примеру, если продавец не успел выписаться, то может отображаться условие, что акт получает юридический статус только после выписки продавца из жилой площади. Возможно включение прочих условий, которые могут быть важными для участников сделки.

Правила оформления

Утвержденного унифицированного бланка ППА жилья законодательными нормами не установлено. Однако, при заполнении бланка существуют некоторые обязательные требования, которые необходимо вносить в ППА.

В акте непременно нужно отобразить:

  1. Дату и место его заполнения.
  2. Паспортные реквизиты сторон.
  3. Наименование и номер договора, являющегося основанием для оформления передаточного акта.
  4. Сведения об отсутствии претензий от продавца.
  5. Сведения об отсутствии претензий от покупателя.
  6. Подписи участников сделки с полной расшифровкой фамилий.

Более наглядно о правилах оформления передаточного акта можно ознакомиться, посмотрев видео.

(: “Оформляем передаточный акт к договору купли-продажи квартиры”)

Инструкция по заполнению

Перед заполнением передаточного акта участники сделки должны осмотреть предаваемую квартиру, отметить выявленные замечания и после выполнения данной процедуры, заполнить документ, отобразив выявленные замечания и предложения, и проставить свои подписи.

Процедура передачи недвижимости отображена в ст. 556 ГК РФ. По факту, передаточный акт – это продолжение ДКП недвижимого имущества, свидетельствующего о действительном завершении взятых на себя обязательств сторонами ДКП.

Акт заполняется в произвольном виде, но с непременным отображением реквизитов основного ДКП и перечислением требуемой информации.

Заполняется документ, чаще всего, участниками ДКП. Однако если ДКП квартиры разрабатывался юристом или нотариусом, то желательно, чтобы данный бланк оформляли эти же лица.

Приемопередаточный акт составляется независимо от способа приобретения жилого помещения (на первичном или вторичном рынке).

Бланк оформляется в 2-х экземплярах. Если в сделке принимает участие банк (к примеру, при ипотечном кредите), то заполняется 3-й экземпляр. Дополнительный экземпляр может понадобится для регистрационных служб, при регистрировании права на владение жилой площадью.

После подписания ППА, обычно, осуществляется передача ключей новому владельцу.

Примечание. ППА, приобретенного жилого помещения на первичном и на вторичном рынке, имеет небольшое отличие.

На вторичном рынке

ППА помещения, приобретенного на вторичном рынке, немного проще. В нем не содержатся претензии покупателя к качеству. Суть такого документа – лишь удостоверение факта передачи жилой площади Покупателю в состоянии, отображенном в ДКП.

Подпись на таком бланке, обычно, ставится после поверхностного обследования помещения для проверки, что оно не сгоревшее, не затопленное, не превращено в хлам и т. д. Также покупатель обязан убедиться в отсутствии задолженности по ЖКУ, сверив показатели электро- и водо- счетчиков, и в отсутствии задолженности по телефонным счетам, если в помещении установлен телефонный аппарат.

Если при обследовании помещения, выявляются серьезные дефекты или задолженность по ЖКУ, то Покупатель вправе потребовать от Продавца исключения дефектов и погашения недоимки по всем платежам.

Данное условие можно отразить отдельным пунктом в ППА (если Продавец согласен все немедленно устранить), либо бланк не подписывается принимающей стороной (если Продавец не желает заняться устранением замечаний).

В последнем варианте проблема решается судебным разбирательством.

После подписания ППА ответственность за помещение (в т.ч. по расчетам с ЖКХ) возлагается на Покупателя.

ППА не нуждается в подтверждении нотариусом, но по желанию участников ДКП может быть подтвержден нотариусом.

В бланке требуется отобразить следующие данные:

1. Название бланка, дату и место его заполнения.

2. Ф.И.О. и паспортные реквизиты сторон.

3. Ссылку на ДКП, на основании чего осуществляется передача квартиры.

4. Адрес и краткая характеристика жилья, с указанием:

  • общей и жилой площади;
  • этажа;
  • числа комнат.

5. Подписи участников передачи жилой площади.

В ППА также могут быть отображены данные о текущем состоянии жилого помещения, а также отмечен перечень мебели и прочих атрибутов (если продажа осуществляется с обстановкой).

Кроме этого, в ППА можно отобразить факт получения Продавцом всей суммы за квартиру, с выдачей им расписки об этом.

На первичном рынке в новостройке

ППА на жилое помещение, приобретенное на первичном рынке, заполняется Застройщиком и является частью соглашения по долевому участию в постройке. Данный бланк относится к обязательному документу, передаваемому для регистрации покупки в Росреестре.

Подписанный ППА жилого помещения в новостройке означает, что Застройщик исполнил свои обещания перед покупателем-дольщиком. Следовательно, с данного момента к дольщику переходит обязанность по расчетам за ЖКУ по квартире, несмотря на еще не оформленное владение.

Особенностью ППА на передаваемое помещение, купленное на первичном рынке, является то, что дольщик в бланке вправе отразить свои претензии к качеству жилья. Список выявленных строительных замечаний отмечается либо ППА, либо в смотровом бланке, приложенным к ППА.

В этом варианте, несмотря на то, что акт подписан, Продавец-строитель обязан исправить отмеченные дефекты или выплатить дольщику компенсацию.

В приемопередаточном акте на новостройку требуется отобразить следующие данные:

  1. Название бланка, дату и место его заполнения.
  2. Ф.И.О. дольщика и данные строительного учреждения.
  3. Ссылка на соглашение со строительной организацией.
  4. Адрес домостроения, номер квартиры, подъезд и этаж (согласно данных БТИ).
  5. Краткая характеристика жилого помещения (площадь, согласно обмера БТИ, число комнат, наличие лоджий/балконов и т.п.).
  6. Отсутствие/наличие замечаний к качеству жилья.
  7. Подпись дольщика и представителя строительной фирмы.
  8. В ППА могут быть отображены и прочие пункты, не противоречащие законодательным нормам РФ.

ППА на жилое помещение, приобретенное в новостройке, оформляется в 3-х экземплярах: для строительной фирмы, для Покупателя и для регистрации ДКП в Росреестре.

Скачать бланк и образец

Источник: https://dogovor.net/peredatochnyj-akt-k-dogovoru-kupli-prodazhi-kvartiry/

Акт приема-передачи квартиры

Передача квартир

Последнее обновление: 12.05.2020

Фактическая передача квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляются по подписываемому сторонами Акту приема-передачи квартиры (Передаточному акту). Эта обязанность сторон договора регламентируется ст. 556 ГК РФ.

По сути, Передаточный акт является продолжением Договора купли-продажи квартиры, и свидетельствует о фактическом исполнении обязательств сторон по договору. Акт составляется в произвольной форме, но с обязательной привязкой к основному договору, и перечнем необходимых сведений и реквизитов (см. ниже).

Составить Передаточный акт можно и самому. Но если Договор купли-продажи квартиры нам разрабатывал юрист или нотариус, то логичнее, чтобы и Акт тоже составил он, вместе с договором.

Акты приемки-передачи квартиры присутствуют как на первичном, так и на вторичном рынке жилья; суть у них одна, но они несколько отличаются друг от друга по содержанию.

Условия Договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Что здесь важно для Покупателя?

Акт приема-передачи квартиры на «первичке»

Передаточный акт на квартиру на «первичке» составляется Застройщиком, и служит приложением к Договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Акт также входит в обязательный пакет документов для регистрации права собственности на новостройку.

Подписанный Акт приема-передачи квартиры в новостройке свидетельствует об исполнении Застройщиком своих обязательств перед дольщиком, а также о передаче ему обязанности по оплате коммунальных платежей за квартиру (еще не оформленную в собственность дольщика).

Особенность Передаточного Акта на «первичке» в том, что в самом Акте дольщик может зафиксировать свои претензии к качеству передаваемой квартиры. Перечень обнаруженных строительных дефектов или недоделок указывается либо в самом Акте, либо в прилагаемом к нему Смотровом листе.

В таком случае, несмотря на подписанный Акт, Застройщик обязан устранить указанные недоделки или компенсировать это дольщику материально.

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке должен содержать следующие пункты (реквизиты):

  • Наименование документа, дату и место (город) его составления;
  • ФИО дольщика/соинвестора и реквизиты Застройщика;
  • Ссылка на основной договор с Застройщиком (т.к. Акт является его неотъемлемой частью);
  • Адрес дома, этаж и номер квартиры (по данным БТИ);
  • Краткое описание квартиры (количество комнат, общая площадь по обмерам БТИ, наличие балконов/лоджий и т.п.);
  • Отсутствие или наличие претензий к качеству квартиры (в самом Акте или в прилагаемом к нему Смотровом листе);
  • Подпись дольщика и уполномоченного лица от компании-застройщика.

В Акт могут быть включены и другие пункты, главное – чтобы они не противоречили законодательству.

Передаточный акт на «первичке» составляется в трех экземплярах: один для Застройщика, один для Покупателя/дольщика, и один в составе пакета документов передается в УФРС для регистрации права собственности на квартиру в новом доме.

Образец Акта приема-передачи квартиры для первичного рынка можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Акт приема-передачи квартиры на «вторичке»

Передаточный акт на «вторичке» несколько проще, он не содержит никакого смотрового листа для перечня возможных претензий к качеству. Его суть – только подтверждение факта передачи квартиры Покупателю в том состоянии, которое было отражено в Договоре купли-продажи.

Акт, обычно, подписывают после визуальной проверки текущего состояния квартиры (убеждаются, что она не сгорела, не затоплена, не «убита в хлам», и т.п.), и после проверки оплаты всех коммунальных платежей (в т.ч. сверки показаний электро- и водо- счетчиков). Проверяется также отсутствие долгов по оплате за стационарный телефон в квартире.

Если при приемке квартиры, в ней неожиданно обнаруживаются серьезные технические недостатки или коммунальные долги, то Покупатель имеет право требовать от Продавца устранения недостатков и погашения долгов.

Такое условие можно указать отдельным пунктом в самом Акте (если Продавец соглашается), либо не подписывать Акт вовсе (если Продавец отказывается устранять претензии). В последнем случае вопрос решается уже через суд.

При этом, отсутствие подписанного Передаточного акта будет играть в суде на руку Покупателю, так как Продавец, в данном случае, не выполнил условия договора.

Как продать ипотечную квартиру, если она в залоге у банка – см. по ссылке.

С момента подписания Акта приемки-передачи квартиры Продавец считается полностью исполнившим свои обязательства по Договору купли-продажи, и вся ответственность за квартиру (в т.ч. по оплате коммунальных платежей) переходит к Покупателю.

Акт не требует нотариального заверения, но может быть заверен нотариусом по желанию сторон (обычно, в этом нет необходимости).

В Москве и С-Петербурге фактическая передача квартиры и, соответственно, подписание Акта приема-передачи происходит уже ПОСЛЕ государственной регистрации перехода права по сделке и получения Покупателем юридических прав на квартиру. То есть для регистрации Акт не нужен.

Но в ряде регионов местные отделения УФРС требуют Передаточный акт в составе пакета документов на регистрацию сделки. Иначе там документы не принимают. Таким образом, в этих регионах формально квартира должна быть передана Покупателю еще ДО получения им права собственности на нее. Это некий юридический нонсенс, от которого постепенно избавляются.

  ♦ Если Передаточный акт требуют на регистрацию ♦
     (Жми! Откроется во всплывающем окне.)

Чтобы избежать лишних проблем, связанных с требованием Акта для регистрации перехода права, лучше вписать отдельным пунктом в Договор купли продажи квартиры условие о том, что фактическая передача квартиры и подписание Акта будут происходить после подписания договора и после перехода права.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры – 2 способа. Список документов.

Акт приема-передачи квартиры на «вторичке» должен обязательно содержать следующие сведения:

  • Наименование документа, дату и место (город) его составления;
  • ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя;
  • Ссылку на Договор купли-продажи, в соответствии с которым эта квартира передается;
  • Адрес и краткое описание квартиры (общая и жилая площадь, количество комнат);
  • Подпись Продавца и Покупателя.

Акт также может содержать сведения о текущем состоянии квартиры, а также иметь описание мебели и иного оборудования (если квартира продается с комплектом мебели, например).

Дополнительно Акт может содержать также сведения о фактическом получении Продавцом денег за квартиру. Тогда это будет свидетельствовать и об исполнении обязательств по договору Покупателем (с той же целью с Продавца, обычно, берут еще и Расписку в получении денег за квартиру).

Образец Акта приема-передачи квартиры для вторичного рынка можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

 Особенности подписания Передаточного акта можно узнать и обсудить на ФОРУМЕ.

Передаточный акт на квартиру составляется в 2-х экземплярах (для Продавца, и для Покупателя), а если в сделке участвует банк (например, при ипотеке), то в 3-х экземплярах.

При подписании Передаточного акта, как правило, происходит и передача Покупателю ключей от квартиры, после чего он становится полноправным владельцем квартиры. Далее новому владельцу следует представить документы на квартиру в Управляющую компанию или ТСЖ, и зарегистрироваться по новому месту жительства.

Передаточный акт может также понадобиться Покупателю и при оформлении налогового вычета за покупку квартиры.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/akt-priema-peredachi-kvartiry/

Передача квартиры по договору купли продажи | Гордон и Партнеры

Передача квартир

Те, кто работает с недвижимостью, говорят:  В сделках  с недвижимостью нет мелочей.

Передача квартиры по договору купли продажи, кажется, что может быть проще, когда вы прошли путь от поиска квартиры до заключения договора купли продажи и самостоятельно провели расчеты через банк?

Но передача квартиры это просто на первый взгляд. Чем дороже квартира, тем сложнее.

Очевидно, у покупателя и продавца в сделке купли продажи квартиры одинаковые  интересы  – совершить сделку, и разные цели: у продавца – получить деньги, у покупателя – получить в собственность квартиру.

Исполняют они сделку соответственно своим целям: продавец передает квартиру, а покупатель ее принимает. Действия по приему и передаче квартиры происходят одновременно, но содержание у них разное. Права и обязанности у сторон разные, и необходимо ими правильно пользоваться.

Последствия неправильной передачи квартиры может получить и продавец и покупатель.

Причем, у продавца свои правила передачи, а у покупателя – свои правила приемки. И оформляют они при этом один общий документ – передаточный акт.

Отдельный вопрос — срок передачи квартиры покупателю. Правильная передача квартиры должна произойти в срок установленный в договоре. Обычно в договорах купли продажи квартиры в Москве этот срок составляет 14 календарных дней с даны государственной регистрации права собственности на имя покупателя.

Если срок передачи квартиры в договоре купли продажи не установлен (его забыли прописать), этот срок определяют моментом востребования  покупателем ( статья 314 Гражданского кодекса РФ). В случае предъявления покупателем требования передать квартиру оно должно быть исполнено продавцом в течение 7 календарных дней.

Передача квартиры  по договору купли продажи

Условия и порядок передачи квартиры утановлены законом и взаимосвязаны с договором купли продажи. Что должны знать покупатель и продавец.

Договор купли продажи недвижимости прямо предусмотрен в Гражданском кодексе РФ, продаже недвижимости посвящен  параграф 7 главы 30, рекомендуем внимательно его изучить, или дочитать статью до конца, что бы не совершить ошибок.

Внимание!  Передача квартир всегда индивидуальна! Универсальных рецептов не существует.

По договору купли продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК РФ).

Непосредственно нормой закона установлена обязанность продавца  — передать недвижимость в собственность покупателя! Обратите внимание: не подготовить и не заключить договор купли продажи, не подать документы для регистрации  права собственности покупателя в Росреестре. В законе установлена предельно конкретная обязанность продавца  – передать недвижимость в собственность покупателя.

Вместе с тем, право собственности – это владение, пользование и распоряжение вещью (статья 209 ГК РФ). Государственная регистрация права собственности на квартиру на имя покупателя сама по себе еще не обеспечивает покупателя возможностью владеть и пользоваться вещью, поскольку до момента передачи вещи она находится во владении продавца.

Именно для прекращения владения продавца квартирой в законе установлена обязанность продавца передать квартиру покупателю (статья 549 ГК РФ), и дополнительно уточнена – передать по передаточному акту  путем ее вручения покупателю (статья 556 ГК РФ).

Если вручения квартиры не произойдет — договор купли продажи не исполнен и есть повод для его оспаривания в суде.

Как продавцу вручить квартиру покупателю?

Что бы правильно передать квартиру необходимо вспомнить существенные условия договора купли продажи недвижимости.

Условия существенные, поскольку их отсутствие в договоре делает договор не заключенным, и соответственно, не исполнение  этих условий договора даст стороне возможность эффективно оспорить договор в суде, как не заключенный. Неисполнение может произойти и при передаче квартиры.

Существенным условием договор купли продажи недвижимости является точное определение объекта недвижимости, в данном случае это  квартира.

Следовательно, квартира должна быть однозначно описана уже в тексте самого договора купли продажи.

Для этого в договоре излагаются технические параметры и характеристики квартиры и обязательные реквизиты – кадастровый номер, адрес, этаж дома, назначение – жилое, общая площадь, количество комнат и т.д.

Правильная передача квартиры по договору купли продажи будет в случае передачи покупателю квартиры точно соответствующей условиям договора. Это означает, что в передаточном акте должен быть зафиксирован факт передачи квартиры точно соответствующей условиям договора.

Для этого в передаточном акте должно быть точно воспроизведено описание всех параметров квартиры, как они изложены в договоре купли продажи квартиры.

Кроме этого,  квартиры это не только технические характеристики, но и инженерные системы, и сантехническое оборудование, и электрическое оборудование, и отделка, и комплектация мебелью и т.д.

Не последнее место занимает документация на квартиру. Например, стоимость дизайн проекта и проекта перепланировки на некоторые квартиры соответствует стоимости хорошей трехкомнатной квартиры в районе Кузьминки г.Москвы.

Некоторые покупатели желают купить квартиру именно с учетом ее комплектации мебелью и другими предметами интерьера, включая картины.

А встроенные кухни, бытовая техника и кондиционеры, давно стали в Москве передаваемыми с квартирой оборудованием.

Не редки ситуации, когда при приемке купленных квартир покупатели не обнаруживают дорогостоящей бытовой техники, сплит систем кондиционеров и т.д.

Для передачи всего этого оборудования квартиры оно должно быть вписано в договор купли продажи квартиры в качестве подлежащих передаче:

— технической документации на квартиру (на перепланировку, дизайн проекты, договоры на  выполнение работ, передаточные акты, акты ввода в эксплуатацию и т.д.)

— технической документации на оборудование квартиры (технические паспорта

— техники, мебели и другого оборудования и принадлежностей.

В отдельных случаях приходится делать к договорам многостраничную опись дорогостоящего имущества.

При передаче квартиры необходимо по пунктам сверить все передаваемую документацию, оборудование и имущество, причем опись должна быть полностью включена в передаточный акт. Тогда подписывая передаточный акт, по акту вам будет передано и дополнительное имущество.

При выявлении недостатков, это так же должно быть отражено в передаточном акте.  При этом, не забудьте указать в акте о передаче квартиры в ненадлежащем договору состоянии. Передача квартиры не соответствующей условиям договора является нарушением условий договора подлежащей компенсации продавцом.

Вручение квартиры — символический процесс, последняя точка, который подтверждается передачей ключей от замков двери самой квартиры, замков этажной двери, от подъездной двери.

Передача ключей и их количество заносится в передаточный акт.

Повреждения

Как сказано выше квартира должна быть передана в состоянии соответствующем условиям договора после личного осмотра покупателем перед подписания договора купли продажи.

При передаче квартиры необходимо провести тщательный осмотр всех помещений, поверхностей и элементов квартиры.

Постараться выявить следы протечек и повреждений дорогостоящего оборудования, например, стеклопакетов, пластиковых рам, сантехники и т.д., которые не были оговорены в договоре.

Все обнаруженные недостатки должны быть отражены в передаточном акте.

Задолженность по коммунальным и иным платежам

Обычно квартиру передают свободной от задолженностей по коммунальным платежам, платежам за электроэнергию и т.д.

Что бы уберечься от сюрпризов,  при подписании передаточного акта  зафиксируйте в нем показания всех приборов учета на момент передачи: водяные и электрические счетчики, причем проверьте целостность пломб. И сверьте их показания с зафиксированными в платежных документах продавца.

Продавец обязан содержать квартиру и оплачивать все расходы за электроэнергию, воду и т.д. до дня фактической передачи квартиры покупателю по передаточному акту.

Своим клиентам советуем фотографировать показания счетчиков и пломбы при осмотре квартир перед совершением сделки. А если в квартире находится дорогостоящее оборудование и отделка необходимо фиксировать его наличие и состояние на фото видео съемку до совершения сделки, и в случае порчи или замены сличать с видео записями или фотографиями.

Юрист на сделке

Как теперь видно передача квартиры по договору купли продажи не простой процесс и требует юридических знаний и опыта. Для правильного проведения передачи и оформления докуменов целесообразно предварительно подготовить это мероприятие и на него взять фонарик или телефон с фонариком для осмотра квартиры.

Попробуйте самостоятельно заполнить передаточный акт, и возьмите на передачу не менее 3-х экземпляров, если в сделке участвуют продавец и покупатель. Один, на всякий случай.

Юрист на сделке — юридическое сопровождение сделки от переговоров до передачи квартиры. Профессиональная юридическая помощь на всех этапах сделки с квартирой.

Цена Сопровождение договора купли продажи

  • Квартиры (Москва)………………………………….  от 35 000 руб.
  • Загородный дом и участок ………………………..  от 50 000 руб.
  • Не жилые помещения (офис, машиноместо и т.д.) ………………….. от 50 000 руб.
  • Не жилые здания  ………………………………………………………….  от 80 000 руб.
  • Консультации устные ……………………………………………………..  от    2 500 руб./30 мин.

В цены не входит цена получения необходимых для проверки документов, государственных пошлин и сборов, расходы на оформление доверенностей и иные расходы.

Цена указана для одной сделки — покупка или продажа при наличии юридического сопровождения у контрагента и без ипотеки, без опеки и без осложнений состояния здоровья участников сделки. Стоимость услуг при альтернативных сделках (продажа + покупка) определяется индивидуально с учетом сложности объекта, наличия юридического сопровождения у контрагентов, наличия ипотеки и других обстоятельств.

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/peredacha-kvartiry-po-dogovoru-kupli-p/

Зачем и когда подписывается акт приема передачи квартиры

Передача квартир
Купля-продажа квартиры

Процесс покупки квартиры вызывает множество вопросов, в частности, когда подписывается акт приема передачи квартиры?

Обязательно ли это и как правильно составляется.

Зачем составляют акт передачи

Люди, пытаясь разобраться в законах, когда, например, пытаются продать недвижимость, заглядывают в кодексы, другие законы или нормативные акты они не затрагивают или, не зная о них, или не считая нужным делать это.

Процесс переоформления квартиры с одного собственника на другого сложный вопрос для всех сторон сделки, вызывает много волнений, напряжение.

И пока не завершится, все участники в той или иной мере будут в нем находиться. В процессе оформления встает вопрос, когда оформляется акт передачи квартиры сторонами договора?

Акт передачи квартиры подтверждает юридически, что конкретное имущество было передано.  Вручения ключей недостаточно, как знака передачи имущества, как это делается, например, с товарами на складе согласно договору поставки.

Договор купли-продажи подтверждает факт договоренности между сторонами о предмете и иных условиях, частности, цене, состоянии жилья.

Подписание акта подтверждает, что фактическое владение перешло к покупателю, и ответственность за квартиру теперь полностью несет он. Данный факт важен для отношений между сторонами, с налоговой службой, с коммунальными службами, ответственными за содержание дома.

Что говорится в законодательстве на счет акта? В ГК в ст. 556 есть положение о фиксации передачи недвижимости путем составления документа, где бы данный факт отражался. Закон не устанавливает строгой формы или иных требований к нему, важно наличие данного документа.

Согласно закону сделка считается завершенной и исполненной до конца только после передачи имущества согласно документам. Ни фактическая передача, ни регистрация договора, ни иные действия не могут служить подтверждением передачи.

Отказ участника сделки подписывать акт передачи считается нарушением обязанности передать и соответственно принять имущество.

Отсутствие акта ничем обычно не оборачивается для сторон, однако, не все люди в нашем мире добросовестные. Когда подписывается акт приема передачи квартиры при продаже, решают стороны, но желательно сделать все до регистрации договора.

При регистрации требуют акт передачи. В случае с нотариусом проверка пакета документов не проводится, и отсутствие акта может вызвать в дальнейшем проблемы.

Как может пострадать продавец

Пока не будет официального подтверждения о передаче объекта, покупатель вправе заявить, что продавец передал ему квартиру, которая ни на что не годная.

Соседи, пострадавшие из-за потопа или пожара в квартире могут также направить претензии к бывшему собственнику. В случае с потопами, правда, сделано исключение – отвечает за все собственник, чье право было зарегистрировано.

Тем не менее, риски остаются, и лучше принять меры, чтобы ограничить себя  от возможных неприятностей. Вероятность выигрыша в таком деле минимальная, стоит учитывать человеческий фактор и разное толкование и не рисковать.

Акт передачи. Квартира в новостройке

Продажа-покупка квартиры в новостройке

Принято считать, что сложности подстерегают покупателей квартир в новостройках, на вторичном рынке это не так серьезно.

На деле ранее используемая квартира также может таить в себе множество сюрпризов.

Чего, например, стоит скрытое незаконное подключение к системе энергоснабжения мимо счетчика, учитывающего потребление энергии.

Встречаются и серьезные дефекты сантехники, системы отопления, которые на первый взгляд или незаметны или их целенаправленно скрывали.

С домами в новостройке все яснее. Когда подписывается акт приема передачи квартиры в новостройке? Явно не как только застройщик предложил подписать документ.

Квартира может иметь в себе явные и скрытые  дефекты. Со скрытыми дефектами еще не все так сложно, о них можно заявить со временем. Явные дефекты после подписания становятся полностью проблемой покупателя.

Нельзя его подписывать, если же подписывается, то с отметками о недостатках, они обязательно указываются в документе. Нельзя соглашаться на обещание представителя компании застройщика удалить все недостатки после подписания акта.

Что служит причиной недовольства:

  • электросети
  • система водоснабжения
  • отделка
  • лестничные площадки могут быть завалены мусором

Перечень примерный, в каждой ситуации все индивидуально, претензии должны быть четкими, чтобы можно было определить, в чем проблема.

Недостатки квартиры всегда связаны с недоработками компании застройщика. Просто, одни клиенты хотят быстрее подписать документы, чтобы застройщик им оформил документы и они стали полноправными собственниками.

Другие клиенты, наоборот требуют устранить все недостатки, чтобы обживаться в готовой квартире. Доделывать работу застройщика оказывается порой дорогим удовольствием.

Что касается фиксации прав собственности промежуточный вариант подписание акта с замечаниями. Такой ход дает возможность оформить юридические права и оставляет покупателю возможность требовать устранения недостатков.

Правила составления

Информация в акте может быть вписана в договор. Например, одним из пунктов договора может быть установлено, что квартира считается переданной с  момента подписания.

Можно привязать передачу квартиры к передаче денег или проработать свой вариант. Акт пишут чаще всего на отдельном листе бумаги, но с полным перечнем реквизитов сторон, описания передаваемого объекта.

Соответствующий пункт в договоре ссылается на предмет договора, в акт записываются данные из кадастрового паспорта, адрес квартиры.

В акте можно сослаться на договор, в связи с которым он составляется. Акт должен формулироваться четко. Прямо пишется, что квартира передана продавцом, а покупатель её принял:

  • акт последний документ, где указывают о недочетах
  • данные о сторонах берутся полностью из паспорта, прописывается номер паспорта, кем и когда он был выдан
  • стороны обязательно ставят подписи, ставится дата

Отсутствие недочетов подтверждается записью об отсутствии претензий. Они касаются и технического состояния квартиры и задолженности по оплате коммунальных услуг.

Кто составит акт? Образец акта располагается в МФЦ или управлении Росреестра. Бесчисленное число вариантов предлагается скачать в Интернете. Помощь в составлении оказывают юристы, нотариусы.

Акт составляется в 3-х экземплярах минимум: два для сторон, третий для регистрационной службы, копию себе оставляет нотариус, если он занимается оформлением сделки.

Если сторон больше, то и составляется соответствующее количество копий акта. Такое происходит при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

Если акту не хватает четкости, его нельзя назвать полным с юридической точки зрения, регистратор приостановит регистрацию или откажет в ней до исправления акта.

Дополнительные тонкости

При составлении акта следует учитывать все нюансы

Закон о долевом строительстве обязывает стороны составить  акт передачи, кроме этого, он нужен для дальнейшего оформления прав на жилье.

https://www.youtube.com/watch?v=2zJrE_XaAVE

Застройщики стараются уклониться подписывать документы, откладывая это под благовидным предлогом.

Затем составляют акт в одностороннем порядке, ссылаясь на недобросовестность покупателя.

Как только наступает время сдачи жилья, и застройщик, судя по всему, уклоняется подписывать акт с замечаниями покупателя, стоит направить ему наполовину заполненный акт с замечаниями.

Направлять надо с описью и уведомлением.

В суде документы послужат доказательством, не важно, явится кто-то из конторы застройщика забирать письмо или нет.

Кроме этого, на застройщика стоит пожаловаться в управление строительного надзора, в прокуратуру. Это заставит застройщика уступить покупателю, особенно, если замечания не у одного покупателя.

Задержка с передачей квартиры для застройщика еще и чревата неустойкой, сумма может оказаться значительной, особенно в случае с несколькими покупателями одновременно.

На вторичном рынке распространены ситуации, когда в проданной квартире остаются прописанными бывшие члены семьи продавца. В договоре или акте обязательно нужно указывать, что все жильцы квартиры, связанные с бывшим собственником сняты с регистрационного учета.

Продавец обязан предоставить справку от управляющей компании о том, что все выписаны. Если по каким-то причинам, кто-то остался на учете, после подписания акта, проблем решается новым собственником.

Отсутствие акта способно вызвать сложности в процессе оформления налогового вычета. Не каждый налоговый инспектор требует данный документ, но все же, он может оказаться нужным.

Не менее дотошными оказываются банки, которым предлагается в качестве залога передача квартиры. Отсутствие акта охладит отношение  банка к клиенту.

Ему могут даже отказать в кредите. Банк заинтересован уйти от любого риска потерять обременение и соответственно свои гарантии вернуть деньги при негативном развитии ситуации.

Нуждающийся в деньгах человек может в результате  пытаться продать квартиру по сниженной цене.

Таким образом, акт передачи при продаже квартиры не просто формальность, он обеспечит защиту прав всех участников сделки. Для этого, он должен быть составлен максимально полно, чтобы его нельзя было толковать как-то двояко.

Подробнее об акте приема-передачи квартиры, представлено на видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: https://VyborPrava.com/nedvizhimost/pokupka/kogda-podpisyvaetsya-akt-priema-peredachi-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.