Передача квартиры по договору купли продажи

Финальный аккорд: как грамотно завершить сделку с квартирой

Передача квартиры по договору купли продажи

https://realty.ria.ru/20190531/1555152345.html

Финальный аккорд: как грамотно завершить сделку с квартирой

Сделка купли-продажи квартиры сама по себе непростое испытание, поэтому, когда дело подходит к концу, некоторые люди уже теряют бдительность. Казалось бы,… Недвижимость РИА Новости, 31.05.2019

2019-05-31T15:04

2019-05-31T15:04

2019-05-31T15:04

жилье

практические советы – полезное

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn23.img.ria.ru/images/155515/16/1555151669_0:0:3072:1728_1400x0_80_0_0_ae0c8e681d5db4e775133c015e5606c3.jpg

Сделка купли-продажи квартиры сама по себе непростое испытание, поэтому, когда дело подходит к концу, некоторые люди уже теряют бдительность. Казалось бы, заветная выписка из ЕГРН, где обозначен новый собственник, получена, но можно ли на этом расслабиться? Это и выяснял сайт “РИА Недвижимость”.

Это еще не конец”В любом юридически грамотном договоре купли-продажи квартиры есть пункт о том, что договор считается исполненным при двух условиях – произведенных расчетах и переданной квартире”, – говорит эксперт офиса “Сущевский” “Миэль – cеть офисов недвижимости” Евгений Коноплев.Поэтому запись о переходе права собственности на квартиру в Росреестре это еще далеко не финал.

Для того чтобы довести дело до конца, надо выполнить еще целый ряд условий.Расписка это очень важный документ, без которой в дальнейшем продать эту квартиру будет очень сложно, да и не исключены претензии и со стороны прежнего собственника, который в любой момент может сказать, что вообще не получал никаких денег.

Деньги за квартиру могут быть переданы через аккредитив, то есть по безналичному расчету.

Также есть способ расчетов через нотариальный депозит, когда покупатель переводит деньги за квартиру со своего счета на специальный депозитный счет нотариуса, а тот в свою очередь сам переведет деньги продавцу, как только условия сделки будут исполнены, говорит руководитель Северо-Восточного отделения “НДВ-Супермаркет недвижимости” Елена Мищенко.Также есть традиционная банковская ячейка.

Условием ее раскрытия становится предоставление договора купли-продажи с печатью Росреестра. Показав данный документ, продавец имеет право раскрыть ячейку и получить причитающиеся ему деньги.”В отдельных случаях деньги за квартиру закладываются в две разные ячейки. Одна из них раскрывается по предъявлению зарегистрированного договора купли-продажи с печатью Росреестра.

Для открытия второй ячейки дополнительно потребуется выписка из домовой книги, где продавец уже не будет указан в качестве зарегистрированного лица”, – говорит управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая.Чтобы духу вашего тут не было!Во-вторых, необходимо подписать акт приема-передачи квартиры и получить от продавца ключи.

Если передаточный акт подписать забыли, то это создает большие проблемы в будущем, предупреждают риелторы.

“К примеру, уже новый собственник начинает продавать свою квартиру, а профессиональный риелтор или грамотный самостоятельный покупатель, видит отношения владельца с бывшим продавцом, как незавершенные, а ДКП с ним не исполненным (договорились в ДКП рассчитаться и квартиру передать – но тому нет никаких документальных подтверждений).

Подобное решается уже в судебном порядке”, – предостерегает Коноплев.Ну, или придется где-то разыскивать прежнего собственника и завершать с ним документооборот. Но найдете ли вы его через много лет, согласится ли он подписывать документы – это, конечно, очень большой вопрос. Поэтому лучше всего все сделать вовремя.

Кроме того, до подписания акта всю ответственность за сохранность квартиры несет бывший собственник. Если вы уже запустили в квартиру нового владельца, не подписав акт, а квартира вдруг, не дай бог, сгорела, или ее затопили соседи, то весь спрос будет с вас, а не с нового собственника, предупреждают риелторы.


Сроки освобождения квартиры также прописываются в договоре – обычно на это дается три, максимум пять календарных дней. Если сделка была альтернативной, важно, чтобы в договорах были грамотно прописаны сроки освобождения всех квартир в цепочке.

В практике риелторов нечасто, но бывают случаи, когда прежний собственник отказывается выезжать из квартиры, хотя все оговоренные сроки по освобождению жилья уже вышли. “К сожалению, если продавец не выезжает, вопрос решается только через суд”, – советует эксперт компании “Азбука жилья” Антон Пайзанский.

На ком повиснет долг?Особняком стоит вопрос с долгами по ЖКХ, которые остались от бывшего собственника.

Кто должен оплачивать их, если это выяснилось уже после подписания акта приема-передачи квартиры и передачи ключей?Как правило, риелтор запрашивает документы об отсутствии задолженности еще во время подготовки к сделке, но даже если это не было сделано, и долг по ЖКХ обнаружен уже постфактум, то и это не так страшно.”Подобные вопросы решаются с предыдущим собственником, к новому не имеют никакого отношения. Данные прежнего владельца, в том числе адрес регистрации, сотрудники управляющей компании могут взять из ДКП – они должны составить ему письменное обращение и отправить его по почте”, – говорит Коноплев.Единственное исключение – это взносы в фонд капитального ремонта. Эти платежи и задолженность по ним привязаны не к собственнику, а к квартире. Поэтому в момент подписания акта-приема передачи квартиры покупатель берет на себя ответственность и за этот долг (если он есть).Чаще всего в Москве этот платеж включен в ежемесячный единый платежный документ (ЕПД).Но в некоторых регионах, например, в Подмосковье, можно столкнуться с ситуацией, когда управляющая компания не заключила договор об отчислениях с Фонд капитального ремонта, и в ежемесячном ЕПД у собственника нет такого пункта. И новый владелец просто не знает, что месяц за месяцем накапливает долг за капремонт, предупреждает Коноплев.Поэтому при сделках в Подмосковье риелторы, как правило, просят прежнего собственника подтвердить отсутствие задолженность по взносам за капремонт еще на этапе подготовки к сделке. Если же этого не было сделано, то новому владельцу жилья, к сожалению, придется платить по счетам.

https://realty.ria.ru/20190523/1554843579.html

https://realty.ria.ru/20180919/1528900012.html

https://realty.ria.ru/20190226/1551378344.html

https://realty.ria.ru/20190221/1551173821.html

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2019

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn21.img.ria.ru/images/155515/16/1555151669_341:0:3072:2048_1400x0_80_0_0_bb174e1ab8421b43501657adf256a267.jpg

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

жилье, практические советы – полезное

Сделка купли-продажи квартиры сама по себе непростое испытание, поэтому, когда дело подходит к концу, некоторые люди уже теряют бдительность. Казалось бы, заветная выписка из ЕГРН, где обозначен новый собственник, получена, но можно ли на этом расслабиться? Это и выяснял сайт “РИА Недвижимость”.

Это еще не конец

“В любом юридически грамотном договоре купли-продажи квартиры есть пункт о том, что договор считается исполненным при двух условиях – произведенных расчетах и переданной квартире”, – говорит эксперт офиса “Сущевский” “Миэль – cеть офисов недвижимости” Евгений Коноплев.

Поэтому запись о переходе права собственности на квартиру в Росреестре это еще далеко не финал. Для того чтобы довести дело до конца, надо выполнить еще целый ряд условий.

Во-первых, провести полный расчет с продавцом и подтвердить этот факт распиской при оплате наличными или платежным поручением при безналичной оплате, согласно условиям, прописанным в договоре, указывают риелторы.

Расписка это очень важный документ, без которой в дальнейшем продать эту квартиру будет очень сложно, да и не исключены претензии и со стороны прежнего собственника, который в любой момент может сказать, что вообще не получал никаких денег.

Деньги за квартиру могут быть переданы через аккредитив, то есть по безналичному расчету.

Также есть способ расчетов через нотариальный депозит, когда покупатель переводит деньги за квартиру со своего счета на специальный депозитный счет нотариуса, а тот в свою очередь сам переведет деньги продавцу, как только условия сделки будут исполнены, говорит руководитель Северо-Восточного отделения “НДВ-Супермаркет недвижимости” Елена Мищенко.

Также есть традиционная банковская ячейка. Условием ее раскрытия становится предоставление договора купли-продажи с печатью Росреестра. Показав данный документ, продавец имеет право раскрыть ячейку и получить причитающиеся ему деньги.

“В отдельных случаях деньги за квартиру закладываются в две разные ячейки. Одна из них раскрывается по предъявлению зарегистрированного договора купли-продажи с печатью Росреестра.

Для открытия второй ячейки дополнительно потребуется выписка из домовой книги, где продавец уже не будет указан в качестве зарегистрированного лица”, – говорит управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая.

Чтобы духу вашего тут не было!

Во-вторых, необходимо подписать акт приема-передачи квартиры и получить от продавца ключи. Если передаточный акт подписать забыли, то это создает большие проблемы в будущем, предупреждают риелторы.

“К примеру, уже новый собственник начинает продавать свою квартиру, а профессиональный риелтор или грамотный самостоятельный покупатель, видит отношения владельца с бывшим продавцом, как незавершенные, а ДКП с ним не исполненным (договорились в ДКП рассчитаться и квартиру передать – но тому нет никаких документальных подтверждений).

Подобное решается уже в судебном порядке”, – предостерегает Коноплев.

Ну, или придется где-то разыскивать прежнего собственника и завершать с ним документооборот. Но найдете ли вы его через много лет, согласится ли он подписывать документы – это, конечно, очень большой вопрос. Поэтому лучше всего все сделать вовремя.

Кроме того, до подписания акта всю ответственность за сохранность квартиры несет бывший собственник. Если вы уже запустили в квартиру нового владельца, не подписав акт, а квартира вдруг, не дай бог, сгорела, или ее затопили соседи, то весь спрос будет с вас, а не с нового собственника, предупреждают риелторы.

Сроки освобождения квартиры также прописываются в договоре – обычно на это дается три, максимум пять календарных дней. Если сделка была альтернативной, важно, чтобы в договорах были грамотно прописаны сроки освобождения всех квартир в цепочке.

В практике риелторов нечасто, но бывают случаи, когда прежний собственник отказывается выезжать из квартиры, хотя все оговоренные сроки по освобождению жилья уже вышли. “К сожалению, если продавец не выезжает, вопрос решается только через суд”, – советует эксперт компании “Азбука жилья” Антон Пайзанский.

На ком повиснет долг?

Особняком стоит вопрос с долгами по ЖКХ, которые остались от бывшего собственника. Кто должен оплачивать их, если это выяснилось уже после подписания акта приема-передачи квартиры и передачи ключей?

Как правило, риелтор запрашивает документы об отсутствии задолженности еще во время подготовки к сделке, но даже если это не было сделано, и долг по ЖКХ обнаружен уже постфактум, то и это не так страшно.

“Подобные вопросы решаются с предыдущим собственником, к новому не имеют никакого отношения. Данные прежнего владельца, в том числе адрес регистрации, сотрудники управляющей компании могут взять из ДКП – они должны составить ему письменное обращение и отправить его по почте”, – говорит Коноплев.

Единственное исключение – это взносы в фонд капитального ремонта. Эти платежи и задолженность по ним привязаны не к собственнику, а к квартире. Поэтому в момент подписания акта-приема передачи квартиры покупатель берет на себя ответственность и за этот долг (если он есть).

Чаще всего в Москве этот платеж включен в ежемесячный единый платежный документ (ЕПД).

Но в некоторых регионах, например, в Подмосковье, можно столкнуться с ситуацией, когда управляющая компания не заключила договор об отчислениях с Фонд капитального ремонта, и в ежемесячном ЕПД у собственника нет такого пункта. И новый владелец просто не знает, что месяц за месяцем накапливает долг за капремонт, предупреждает Коноплев.

Поэтому при сделках в Подмосковье риелторы, как правило, просят прежнего собственника подтвердить отсутствие задолженность по взносам за капремонт еще на этапе подготовки к сделке. Если же этого не было сделано, то новому владельцу жилья, к сожалению, придется платить по счетам.

Источник: https://realty.ria.ru/20190531/1555152345.html

Как оформить куплю-продажу квартиры с мебелью и бытовой техникой? Образец договора и правила составления

Передача квартиры по договору купли продажи

Довольно часто встречаются ситуации, когда собственник продает квартиру вместе со всей имеющейся в ней техникой и мебелью. В таком случае к цене квартиры продавец добавляет некую сумму в счет оставляемых в ней вещей. Сделка выгодна для каждого из ее участников — собственник не тратит время на поиски покупателей, а покупатели получают обстановку по цене гораздо ниже рыночной.

Такая сделка несет дополнительные риски для покупателя – заплатив за мебель и технику он может по факту получить пустую квартиру. Единственная возможность минимизировать риски – правильно прописать факт приобретения предметов интерьера в договоре.

Составлять перечень передаваемой мебели и бытовой техники нужно на этапе внесения аванса.

Опись имущества при этом оформляется в виде приложения к авансовому договору или к предварительному договору купли-продажи квартиры.

Предварительный документ с приложением

Это один из самых важных этапов оформления сделки. В предварительном договоре должны быть описаны все условия перехода права собственности, в том числе и остающиеся в квартире предметы интерьера и бытовая техника.

Согласно статье 429 Гражданского Кодекса РФ участники сделки могут, но не обязаны заключать предварительное соглашение.

Подписание предварительного соглашения накладывает на продавца и покупателя некоторые обязательства:

  • Продавец обязуется продать квартиру подписавшему соглашение покупателю.
  • Покупатель обязуется приобрести оговоренный объект недвижимости именно у этого собственника.

Предварительный договор купли-продаже не нужно регистрировать в Росреестре и заверять у нотариуса. Он выступает как письменное подтверждение намерений сторон в будущем подписать основной договор на тех же условиях.

Подписание предварительного соглашения гарантирует:

  • Продажу объекта недвижимости по цене, указанной в тексте предварительного договора купли-продажи.
  • Покупку квартиры не позднее оговоренного срока.

Предварительный договор не несет никаких рисков для участников сделки. Если подписание основного договора в оговоренные сроки по каким-либо причинам не состоялось — предварительный автоматически перестанет действовать спустя 6 месяцев после подписания.

К предварительному договору купли-продажи квартиры с мебелью должна также прилагаться подробная опись имеющегося в квартире имущества.

Опись должна быть составлена на объекте с обязательным присутствием всех участников сделки. В обязательном порядке в нее должны быть включены:

  • Предметы мебели.
  • Осветительные приборы.
  • Текстильные изделия.
  • Технические приборы.
  • Предметы интерьера.
  • Сантехника.

Опись составляется отдельно для каждого помещения квартиры. Важно непросто составить перечень того имущества, который продавец обязуется передать покупателю после подписания основного договора, а максимально подробно их описать:

  • указать наличие всех дефектов и царапин;
  • проверить технику на работоспособность;
  • указать производителей и прочую информацию об описываемых предметах.

Рекомендуется также делать фотографии осматриваемой квартиры.

В описи в обязательном порядке должно быть указано, что этот документ является приложением к предварительному договору купли-продажи.

Документ с описью

Существует ряд правил, которых необходимо придерживаться при оформлении договора купли-продажи, если предметом сделки выступает квартира с мебелью:

  • Договор должен быть составлен в письменной форме.
  • Допускается как печатный, так и рукописный варианты.
  • Законную силу документ обретет лишь после того, как все участники сделки поставят свои подписи.
  • Документ не должен содержать помарок и исправлений.
  • Право подписи имеют только покупатель и владелец квартиры. Третьи лица могут подписать договор лишь в том случае, если у них имеется нотариально заверенная доверенность на подобные действия.
  • Подписанный договор необязательно заверять у нотариуса, однако, эта процедура допустима, и снижает риски сторон в случае дальнейшего его оспаривания.
  • Информация о том, что квартира продается с предметами обстановки и бытовой техники должна быть прописана прямо, с указанием ссылки на приложение, в котором содержится полная опись передаваемого имущества.

Если после подписания документа продавец и покупатель пересмотрят условия его заключения – им нужно будет оформить дополнительное соглашение и зафиксировать изменения в письменном виде.

Договор купли-продажи квартиры с мебелью и техникой не стандартизирован, и составляется с учетом тех правил и положений, которые определены в ГК РФ. Содержит следующие разделы:

  • Полное название оформляемого документа.
  • Место и время заключения договора (текущая дата и город).
  • Персональные данные участников сделки (их паспортные данные, адреса и контактные телефоны).
  • Подробное описание объекта недвижимости, являющегося предметом сделки (точный адрес квартиры, количество комнат, площадь и др.).
  • Цена квартиры с учетом той суммы, которая будет добавлена в счет оплаты оставляемой продавцом мебели и техники.
  • Порядок расчетов (должна быть указана информация о наличии или отсутствии аванса и его размер при необходимости, а также способ и время передачи денег).

Дополнительно стороны могут указать:

  • Права и обязанности сторон.
  • Порядок его расторжения.
  • Условия выписки зарегистрированных в квартире лиц, погашения долга за услуги ЖКХ и др.

Неотъемлемой частью договора является опись передаваемого имущества. Этот документ также должен быть подписан каждым участником сделки. Если при составлении акта приема-передачи квартиры какого-либо предмета из описи будет нахватать – договор может быть расторгнут на основании того, что объект предается покупателю в ненадлежащем состоянии.

Акт приема-передачи жилья – обязательная часть оформления сделки по купле-продаже недвижимости. В нем будут указаны данные участников сделки и описано состояние объекта недвижимости.

Передача квартиры, согласно нормам ГК РФ, сопровождается 2 действиями:

  1. Передача ключей покупателям.
  2. Составление акта приема-передачи.

Документ должен быть составлен как можно подробнее, чтобы исключить двоякое трактование отдельных пунктов. В нем должна быть указана следующая информация:

  • Персональные данные участников договора.
  • Данные о предмете сделки.
  • Информация о передаче объекта покупателю.
  • Подробный перечень всего передаваемого вместе с квартирой имущества.
  • Должен быть отмечен факт отсутствия претензий сторон друг к другу.
  • Отметка о том, что все риски и обязательства по содержанию квартиры с этого момента ложатся на покупателя.
  • Перечень документов, передаваемых покупателю (кадастровый и технический паспорта, квитанции об оплате ЖКХ и др.).
  • Дата подписания акта.
  • Подписи сторон и расшифровки их подписей.

Акт приема-передачи квартиры должен быть составлен и подписан в трех экземплярах. Два из них останутся на руках у продавца и покупателя, а третий будет передан в Росреестр вместе с договором купли-продажи для регистрации сделки.

Отказаться от подписания передаточного акта нельзя, статья 556 ГК РФ прямо обязывает участников сделки документально подтверждать факт передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю.

  • Скачать бланк акта приема-передачи
  • Скачать образец акта приема-передачи

Фотографии, сделанные покупателем при первичном осмотре квартиры, могут послужить дополнительным доказательством того, что именно и в каком состоянии находилось в квартире на момент осмотра. Всю мебель, бытовую технику и предметы интерьера необходимо сфотографировать , чтобы избежать замены на более дешевые аналоги.

Сделанные фотографии распечатываются, оба участника сделки ставят свои подписи на обратной стороне, нумеруют и прикладывают к составленной описи.

Отдельное соглашение на приобретение мебели и бытовой техники

Оформить факт передачи мебели и бытовой техники при сделке с недвижимостью можно и в формате отдельного договора. Однако следует помнить, что продажа квартиры и продажа мебели – это две разные сделки, и их выполнение не может зависеть друг от друга.

Чаще всего отдельный договор на передачу мебели составляют в том случае, если сделка совершается с участием заемных средств банка.

Согласно статье 157 ГК РФ такие сделки совершаются под условием — отлагательным или отменительным.

Статья 157 ГК РФ. Сделки, совершенные под условием

  1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
  2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
  3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

    Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

Фактически это означает, что сделка обретает законную силу не с момента подписания договора, а с того момента, как выполняется какое-либо условие. В случае с покупкой квартиры – с того момента, как право собственности на объект недвижимости переходит покупателю.

Подписать оба договора нужно единовременно. Составление отдельного договора на продажу мебели влечет за собой также составление отдельного передаточного акта на описанное имущество.

На практике, при оформлении покупки-продажи квартиры с мебелью и бытовой техникой зачастую используется вариант, при котором в основном договоре купли-продажи указывается общая сумма – цена квартиры и цена имущества, передаваемого вместе с объектом недвижимости.

Например, стоимость квартиры – 5,6 млн рублей, а общая стоимость передаваемого имущества – 180 тысяч рублей. После подписания договора купли-продажи производится основной расчет – продавцу передается 5,6 млн рублей, а передача оставшейся части будет осуществлена по факту составления передаточного акта при отсутствии у сторон претензий друг к другу.

Обращение в суд при нарушении условий сделки со стороны продавца

Если после подписания договора выяснилось, что продавец вывез имущество из квартиры – покупатель может обратиться с исковым заявлением в суд.

В том случае, если все документы оформлены верно, составлен предварительный договор купли-продажи с описью передаваемого имущества, а также передаточный акт с подробным перечнем присутствующих предметов интерьера — шансы на удовлетворение исковых требований покупателя велики. Доказательством послужат также сделанные и подписанные сторонами сделки фотографии первичного осмотра квартиры.

Для того чтобы минимизировать риски сторон в случае покупки-продажи квартиры с мебелью и бытовой техникой нужно внимательно отнестись к документам, оформляемым на стадии подготовки к сделке – предварительному договору, описи, а впоследствии – и передаточному акту. Чем подробнее и точнее будут составлены эти документы – тем меньше вероятность появления неприятных сюрпризов в будущем.

Интересное видео

Предлагаем посмотреть видео о составлении договора купли продажи квартиры с мебелью и техникой:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/s-mebelyu-i-tehnikoy.html

Энциклопедия судебной практики. Купля-продажа. Передача недвижимости (Ст. 556 ГК) | ГАРАНТ

Передача квартиры по договору купли продажи

3. Акт приема-передачи недвижимости

3.1. При подписании сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества презюмируется исполнение продавцом обязанности передать имущество покупателю

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 марта 2015 г. N Ф07-6706/13 по делу N А56-15410/2011

Исходя из статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации при подписании акта приема-передачи имущества презюмируется исполнение продавцом обязанности передать имущество покупателю.

Однако это не лишает заинтересованную сторону права при возникновении спора относительно передачи имущества и при наличии нескольких актов приема-передачи одного и того же имущества разным лицам представлять иные доказательства в подтверждение либо опровержение передачи объекта.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 марта 2015 г. N Ф07-6706/13 по делу N А56-15410/2011

Исходя из статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации при подписании акта приема-передачи имущества презюмируется исполнение продавцом обязанности передать имущество покупателю.

Однако это не лишает заинтересованную сторону права при возникновении спора относительно передачи имущества и при наличии нескольких актов приема-передачи одного и того же имущества разным лицам представлять иные доказательства в подтверждение либо опровержение передачи объекта.

3.2. Момент перехода права собственности на недвижимость определяется датой подписания акта приема-передачи

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 апреля 2015 г. по делу N 33-1482/2015

Довод жалобы о том, что истец фактически пользуется квартирой, что свидетельствует об ее передаче, отклоняется судом апелляционной инстанции, как противоречащий условиям договора и требованиям ст.

556 Гражданского кодекса РФ, определяющим обязанность подписания сторонами акта о передаче квартиры, поскольку момент перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю определяется датой подписания акта приема-передачи.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 октября 2015 г. по делу N 33-18023/2015

В соответствии с предварительным договором купли-продажи и требованиям ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющим обязанность подписания сторонами акта о передаче квартиры, поскольку момент перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю определяется датой подписания акта приема-передачи.

3.3. Акт приема-передачи недвижимости может быть подписан представителями сторон по доверенности

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 мая 2014 г. N 5-КГ14-27

При разрешении спора суд первой инстанции, учитывая вышеуказанные положения закона и разъяснения Пленума, установил, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи квартиры.

Обязательства сторон надлежащим образом исполнены, расчеты между сторонами произведены, спорная квартира фактически передана Я.С.Г. по акту приема-передачи во владение Г.С.

, который владеет и пользуется ею на протяжении десяти лет.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что обязательство продавца по передаче недвижимого имущества исполнено не было, нельзя признать правильным.

Удостоверенная нотариусом копия доверенности на имя К.Н.Н. соответствует приведенным положениям закона и является допустимым доказательством, подтверждающим полномочия К.Н.Н. на подписание от имени Я.С.Г. акта приема-передачи квартиры.

Как следует из содержания указанной доверенности, выданной Я.С.Г. на имя К.Н.Н., последний наделен правом на заключение договора купли-продажи спорной недвижимости и подписание акта приема-передачи.

3.4. Неподписание передаточного акта объекта недвижимости не свидетельствует о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче недвижимости покупателю, а покупатель – обязанность по ее принятию

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 7 июня 2011 г. N 5-В11-27

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорной квартиры был фактически исполнен продавцом.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю, которой выдано свидетельство о праве собственности на квартиру.

Квартира фактически передана истцом во владение ответчиков. Ответчики постоянно проживают в спорной квартире, зарегистрированы в ней.

С учётом приведенных обстоятельств и положений ст. 556 ГК РФ само по себе неподписание предусмотренного договором купли-продажи квартиры передаточного акта не свидетельствовало, как правильно указал суд первой инстанции, о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче квартиры покупателю, а покупатель – обязанность по принятию проданной ему квартиры.

3.6. Договор купли-продажи недвижимости может выступать одновременно актом приема-передачи, если стороны указали в нем на передачу покупателем и принятии продавцом недвижимого имущества

Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 06 апреля 2016 г. по делу N 33-4559/2016

Судом первой инстанции принято во внимание, что стороны при заключении договора купли-продажи достигли согласия по существенным условиям договора, в том числе о цене квартиры. По условиям договора купли-продажи предмет договора оценен сторонами, расчет произведен полностью до подписания договора.

Изложенное в договоре условие о том, что расчет произведен – является допустимым письменным доказательством передачи денег покупателем продавцу и признания П.Д.А. на момент подписания договора того, что денежные средства, предусмотренные договором за квартиру, он получил.

Кроме того, договор купли-продажи подписывался сторонами собственноручно, стороны не были лишены возможности внимательно изучить его условия до подписания договора.

Данный договор является одновременно актом приема-передачи квартиры, в нем стороны указали о передаче покупателем и принятии продавцом квартиры, что не противоречит п. 1 ст. 556 ГК РФ,

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона не противоречат.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Астраханского областного суда от 05 октября 2016 г. по делу N 33-4039/2016

Передача продавцом и принятие покупателем объекта недвижимости вместе с ключами, платежными книжками за коммунальные платежи и иные услуги осуществлена 9 февраля 2015 года (пункт 9 договора, который одновременно считается актом приема-передачи указанного объекта недвижимости). Стороны договорились, что с момента подписания договора купли-продажи условия договора считаются выполненными полностью. Финансовых, имущественных и неимущественных претензий не имеется.

Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 09 августа 2016 г. по делу N 33-8384/2016

Договором определено, что продавец передал, а покупатель принял квартиру, пригодную для проживания. Качественное состояние отчуждаемого имущества покупателем проверено и принимается в том состоянии, которое имеется к моменту его передачи и согласовано сторонами. Настоящий договор одновременно является и передаточным актом.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 20 июля 2016 г. по делу N 33-3154/2016

Согласно договору, продавец передал, а покупатель принял указанную в договоре недвижимость. Квартира находится в хорошем техническом состоянии. Качество передаваемой недвижимости соответствует всем показателям, достигнутым при заключении настоящего договора.

Продавец осуществил фактическую передачу недвижимости в день подписания договора, имеющего одновременно силу передаточного акта.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 07 июля 2016 г. по делу N 33-2184/2016

Из договора купли-продажи следует, что данный договор одновременно является и актом приема-передачи продаваемого недвижимого имущества – квартиры, которую Продавцы передали, а Покупатель принял в том состоянии, в котором оно находится на момент подписания договора, и претензий относительно качественного состояния и оборудования не имеет.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай от 15 июня 2016 г. по делу N 33-612/2016

Из материалов дела следует, что между М.Н.П. (продавец) и Г.В.М.

(покупатель) заключен договор купли-продажи, по которому продавец передает в собственность покупателя квартиру, а покупатель принимает объект и оплачивает его стоимость в порядке, установленном настоящим договором.

На момент подписания настоящего договора в указанной квартире зарегистрирована М.Н.П. Стоимость квартиры по договоренности сторон составляет _ рублей. Оплата стоимости квартиры произведена покупателем продавцу в полном объеме в момент подписания настоящего договора.

Продавец передает объект покупателю в момент подписания настоящего договора, который по согласованию сторон одновременно будет иметь силу акта приема-передачи. С момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче отчуждаемого объекта покупателю считается исполненной.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 20 января 2016 г. по делу N 33-306/2016

Согласно Договору передача указанной доли продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту. Стороны договорились передаточный акт не составлять, договор одновременно считать документом на передачу доли.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 03 ноября 2015 г. по делу N 33-8540/2015

Из договора следует, что покупатель удовлетворен техническим состоянием квартиры, установленным путем внутреннего и внешнего осмотра до подписания настоящего договора, при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не было сообщено, не обнаружено. По соглашению сторон, настоящий договор имеет силу акта приема-передачи квартиры. Продавец передал, а покупатель принял спорную квартиру. Стороны друг к другу претензий не имеют.

3.7. Акт приема передачи недвижимости, в котором содержится дата передачи имущества ранее заключения договора, не свидетельствует о недействительности сделки купли-продажи

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 09 ноября 2015 г. по делу N 33-4491/2015

Пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Поскольку акт приема-передачи является одним из доказательств исполнения договора купли-продажи, сам по себе акт приема передачи спорного земельного участка, в котором содержится дата передачи имущества ранее заключения договора купли-продажи, не свидетельствует о недействительности сделки купли-продажи.

Источник: https://base.garant.ru/57592872/

Советы нотариуса: передача квартиры по договору купли-продажи

Передача квартиры по договору купли продажи

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня в передаче «Советы нотариуса» мы разберем передачу квартиру по договору купли-продажи недвижимости. Здравствуйте, Алексей Викторович! Обязательно ли всегда подписывать акт приема-передачи квартиры?

Алексей Комаров: Закон не требует императивным образом, настойчиво, чтобы стороны подписали акт приема-передачи или какой-то иной документ, подтверждающий факт вступления во владение покупателя.

Акт – это не просто документ, который стороны взяли и подписали через 15 минут после заключения договора купли-продажи, это документ, подтверждающий факт передачи, т.е. вступление во владение покупателя объектом недвижимости.

Имеется в виду, что покупатель получил ключи от квартиры, завез туда свои вещи, стал пользоваться этим объектом недвижимости, основание пользования – договор купли-продажи недвижимости, который стороны подписали, даже несмотря на то, что право собственности ещё не перескочило на покупателя, плюс также подписанный какой-то документ, который может называться актом приема-передачи, может и вообще никак не называться. Исходя из смысла передачи объекта во владение, продавец теряет возможность пользоваться квартирой, это право приобретает покупатель.

В.: Могут ли как-то стороны по-иному доказать факт вселения в квартиру?

А.К.: Могут. Могут быть какие-то свидетельские показания, литеральные доказательства, письма, переписка, я только не уверен, что электронная переписка может служить доказательством. Нередко обращаются к нотариусу, чтобы удостоверить какой-то факт из сети Интернет для того, чтобы потом это можно было использовать в качестве доказательства в суде.

Но мне кажется, что нет никакой проблемы для сторон договора подписать акт, что один передал, а другой принял. Но еще раз повторяю, что сам по себе подписанный документ (акт) ничего не значит, если за этим документом не было фактического вступления во владение, если не передавались никакие принадлежности объекта: ключи, например, не завозились вещи, а просто подписали бумажку и разошлись.

Такой акт юридически не будет ничего значить.

В.: Как Росреестр смотрит на тот факт, что покупатель и продавец договорились, что будут передавать квартиру и получать соответственно уже после регистрации перехода права собственности?

А.К.: Что касается акта приема, то Росреестру всё равно.

Договор купли-продажи – это не договор дарения, в котором важно передать имущество, поскольку в силу договора дарения как реального, без передачи имущества Россреестр не должен регистрировать переход права собственности, если стороны не заявляют, что они передали имущество, то такой договор считается незаключенным, исходя из норм ГК. К договору купли-продажи нет таких требований, это консенсуальный договор.

В.: Существует ли защита от двойных продаж. Например, если продавец был недобросовестным, смошенничал и продал квартиру двум лицам. Один успел зарегистрировать право собственности, а другой получил имущество во владение по акту, но переход права собственности по каким-то причинам еще не произошел. Кто в данном случае будет итоговым собственником?

А.К.: Говоря про акт приема-передачи, имея в виду и сам акт, и фактическую передачу вместе, то мы должны понимать, что практика как  оборот недвижимости, и в Санкт-Петербурге в частности, воспринимает акт приема-передачи узко.

Единственное, что могут знать по поводу акта приема-передачи, это то, что акт опосредует переход риска случайной гибели или порчи на имущество. Т.е.

мы заключили акт приема-передачи жилого дома, отдали документы на регистрацию перехода права собственности, сидим и ждем регистрации, и в этом момент, например, крыша ломается и происходит какое-то подтопление, или часть дома загорается. Вот возникает вопрос, кто должен нести эти риски, кто должен оплачивать восстановление этого дома.

Если это событие произошло в период до акта приема-передачи, заключенного сторонами, тогда этот риск лежит на продавце, если после – то на покупателе. Дальше практика по поводу акта приема-передачи ничего не знает. Стороны, когда заключают договор купли-продажи, акту уделяют минимальное значение, и это справедливо, их можно понять. Шансов, что загорится квартира в этот перид, мало.

https://www.youtube.com/watch?v=xYOfchPFVH8

На самом деле акт приема-передачи выполняет больше функций. Первая функция – функция переноса риска случайной гибели. Вторая функция акта приема-передачи заключается в том, что если мы говорим о купле-продаже индивидуально-определённой вещи, а объект недвижимости – индивидуально-определённая вещь, то в силу 398 ст.

ГК у нас по-разному возникает момент требования передачи вещи от покупателя к продавцу в свою собственность. Вы как раз говорили про двойные продажи. Например, я покупатель, и вы покупатель, кто-то продавец объекта недвижимости.

Я заключил с ним договор купли-продажи недвижимости, мы с ним так договорились, что вступать во владение я буду сразу после договора купли-продажи, а на регистрацию документы мы понесем через месяц, или может быть, ситуация, что мне передан объект недвижимости, а потом продавец вообще куда-то исчез.

Продавец оказался недобросовестным, мошенником, он после заключения со мной договора побежал и с вами заключил договор. Дальше возникает вопрос: а чье право здесь должно быть, потому что, если я выхожу в суд с требованием о передаче объекта мне, вы тоже, то суд смотрит и думает, кому передавать, ведь оба заключили договор купли-продажи.

В таких случаях значение будет иметь момент, в чье владение раньше перешел объект недвижимости. Если он перешел раньше ко мне во владение, значит я буду иметь право требовать перехода права собственности на объект в свою пользу. Естественно, я заинтересован очень кровно, чтобы объект перешел ко мне во владение как можно раньше.

Если я не получу объект в собственность, то мне придется взыскивать убытки с продавца, а он мошенник, где я его найду потом. Здесь важно вселиться как можно раньше. Это принципиальный момент. Т.е. вторая важная функция акта – возможность истребования индивидуально-определённой вещи в свою пользу.

В.: Если один из покупателей успел зарегистрировать право собственности, а другой просто вселился, то кто будет иметь приоритет?

А.К.: Когда мы смотрим на дефиницию договора купли-продажи, то там говорится о том, что продавец обязан передать вещь в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить. Применительно к недвижимости это правило усложняется. По отношению к недвижимости здесь усложненная передача объекта.

Передача объекта состоит из двух процедур. Первая – вступление во владение фактическое, вторая – перенос титула права собственности. Если я купил телефон, то я просто передал и всё, а здесь еще реестр вмешивается, нам нужно передать и перенести право собственности на вас.

Судебная практика считает, что этот накопленный состав важнее чем тот случай, когда объект просто передан во владение, поэтому право собственности устоит за тем, за кем зарегистрировано право собственности на объект недвижимости.

Тот, кто вступил во владение, но не подсуетился и переход права на себя не перевел, будет иметь лишь право на возмещение убытков. Но я считаю, что это спорная позиция.

В.: Спасибо за ответы! Вам, уважаемые зрители, спасибо за внимание, до новых встреч! 

Источник: https://www.bsn.ru/bsntv/notary_advices/294_sovety_notariusa_peredacha_kvartiry_po_dogovoru_kupliprodazhi/

Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи в 2020 году – образец

Передача квартиры по договору купли продажи

Александра Рожкова

Что такое акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи и когда подписывается документ.

На каком этапе сделки составляется и подписывается

Передаточный акт – это документ, которым подтверждается фактическая передача объекта недвижимости, приобретенного по договору купли-продажи.

Акт так же подтверждает:

  • целостность передаваемого имущества;
  • отсутствие повреждений;
  • отсутствие претензий сторон по исполнению сделки.

Вместе с актом покупателю квартиры ключи от квартиры.

Акт приема-передачи объекта недвижимости является обязательным приложением к договору купли-продажи и требуется для перерегистрации права собственности на квартиру в Росреестре.

Законом не предусмотрена обязанность нотариального удостоверения документа, но стороны могут прибегнуть к услугам нотариуса при обоюдном согласии.

Документ может быть составлен и подписан сторонами:

  • непосредственно в день заключения основной сделки, если продавец готов передать, а покупатель принять недвижимое имущество, являющееся предметом сделки;
  • в иной день, установленный основным договором, если соглашением предусмотрена отсрочка оплаты стоимости квартиры, отсрочка переезда продавца и так далее.

В любой ситуации передаточный акт оформляется после заключения основного договора, подтверждающего сделку купли-продажи квартиры.

Акт не составляется в единственном случае, если в договоре купли-продажи квартиры указано, что документ так же выступает и в роли передаточного акта. Например, так:

Для составления акт необходимо подготовить:

Акт может быть подписан сторонами лично или законными представителями продавца и покупателя, действующими на основании нотариальной доверенности.

Образец бланка и пример заполнения акта

Чтобы документ имел полную юридическую силу и был принят в учет компетентными органами в случае возникновения каких-либо претензий сторон основного соглашения, передаточный акт должен быть составлен по определенной форме.

В документе указываются:

  • название, дата и город составления акта;
  • полные сведения о продавце и покупателе. Если стороной сделки является физическое лицо, то в документе прописываются ФИО, адрес постоянного места регистрации, данные паспорта.

    Если стороной основного договора является юридическое лицо, то в акте указываются наименование организации, адрес регистрации предприятия, ОГРН и ИНН компании;

  • адрес расположения квартиры, переходящей в собственность покупателя;
  • реквизиты (номер, дата и место заключения) договора купли-продажи, необходимого для регистрации прав на объект недвижимости;
  • описание квартиры (этажность, площадь и так далее);
  • факт об отсутствии претензий к качеству передаваемого объекта недвижимости;
  • факт отсутствия задолженности по коммунальным платежам и освобождения жилья продавцом;
  • факт полного расчета за покупку квартиры;
  • подписи сторон.

СКАЧАТЬБланк акта приема-передачи квартиры

Акт, как правило, составляется в 3 (трех) экземплярах, которые предназначены для:

  • продавца;
  • покупателя;
  • Росреестра (документ храниться в деле и подтверждает сделку купли-продажи).

Если сделка купли-продажи недвижимого имущества имеет свои особенности (оформляется с ипотечным кредитом или мебелью), то и передаточный акт должен иметь свои нюансы.

При ипотеке

Передаточный акт при покупке квартиры с привлечением заемных средств (ипотечное кредитование) составляется в соответствии с вышеуказанными правилами и дополнительно выполняется еще две функции:

  • является подтверждением вступления в силу договора залога недвижимости, так как покупатель становится полноправным собственником;
  • является отправной точкой для получения налогового вычета, предоставляемого в связи с приобретением квартиры.

Если договор купли-продажи квартиры заключен с условием передачи некоторых предметов мебели, то данный факт должен быть отражен и в передаточном акте.

В документе дополнительно указываются:

  • перечень передаваемых предметов мебели;
  • описание каждой мебели в отдельности;
  • состояние мебели на момент передачи имущества покупателю.

По согласованию сторон каждый предмет мебели и/или бытовой техники может быть передан по отдельному акту.

Значение акта

С момента подписания акта покупатель:

  • имеет полное право распоряжаться квартирой;
  • обязан самостоятельно выплачивать коммунальные платежи;
  • обязан следить за состояние недвижимого имущества, и несет полную ответственность за собственность;
  • полностью принимает на себя все риски утраты недвижимости.

В связи с данными факторами рекомендуется перед подписанием документа проверить:

  • исправность сантехнического оборудования, установленного в квартире;
  • исправность проводки и светового оборудования;
  • исправность коммуникаций (водоснабжение, отопление, канализация, газоснабжение);
  • целостность дверей, окон и оборудования, передаваемого по условиям договора купли-продажи вместе с квартирой;
  • общее состояние помещения;
  • показания индивидуальных приборов учета воды, отопления, газа при их наличии и соответствии значений параметрам, учтенным в квитанциях;
  • отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Если в ходе осмотра выявлены недочеты, то акт приема – передачи квартиры покупателем не подписывается.

Сторона соглашения имеет право:

  • получить неустойку за выявленные дефекты в соответствии с рыночной стоимостью;
  • потребовать устранения недостатков;
  • снизить стоимость квартиры с учетом стоимости исправления недостатков;
  • расторгнуть договор купли-продажи в одностороннем порядке с возвратом полной стоимости объекта недвижимости.

Источник: https://yurzone.ru/sostavlenie-akta-priema-peredachi-kvartiry-k-dogovoru-kupli-prodazhi.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.