Передача квартиры покупателю

Содержание

Нюансы оформления передаточного (приема- передачи) акта к договору купли-продажи квартиры

Передача квартиры покупателю

При купле-продаже квартиры, кроме основного договора купли-продажи (ДКП), от сторон требуется подписание передаточного акта.

Давайте рассмотрим пример документа и разберемся, как выглядит передаточный акт, как правильно его составить и подписать после осмотра помещения, в том числе технического в новостройке. Узнайте как правильно составлять договор и нужно ли его заверять у нотариуса.

Передаточный акт, либо акт приема-передачи квартиры выступает в качестве документа, который официально удостоверяет факт передачи недвижимости предыдущим собственником и ее приема новым владельцем.

Обязательно ли нужен?

Рассмотрим, нужен ли передаточный акт при покупке и продаже жилого помещения. Согласно 556 статьи Гражданского Кодекса РФ, факт передачи квартиры от продавца к покупателю обязательно должен быть зафиксирован в акте приема-передачи, либо в ином документе.

Как правило в тексте ДКП отдельным пунктом прописывается условие, что подтверждением выполнения обязательств сторон будет считаться подписание акта приема-передачи. Документ при этом оформляют отдельным приложением к договору.

Законодательство

В статье 556 ГК РФ существует формулировка «подписание соответствующего документа о передаче», что дает основание требовать оформления передаточного акта в письменном виде. В первой части этой статьи говорится, что передаточный акт является подтверждением исполнения продавцом своих обязательств.

При этом, во второй части сказано, что если покупатель принял имущество, которое не соответствует характеристикам указанным в договоре – этот факт не является основанием для освобождения продавца от ответственности за неисполнение условий договора.

В таком случае необходимо руководствоваться ст. 557 и ст. 475 ГК РФ и подробно описать в акте все выявленные дефекты, а также вариант их устранения:

  1. Работы выполняет продавец до четко оговоренной даты.
  2. Объект в надлежащее состояние приводит покупатель, при этом продавец обязуется оплатить ему расходы на материалы и ремонтные работы.
  3. Согласовывается уменьшение стоимости квартиры.

Если стороны не придут к обоюдному согласию, то возможна инициация процедуры расторжения сделки.

Вопрос регламентируется 163 статьей ГК РФ. Сам ДКП квартиры, заключаемый между физическими лицами, не требует обязательного нотариального заверения. Но при обоюдном желании сторон работа с нотариусом возможна (оспорить законность договора с подписями нотариуса намного сложнее).

Согласно ГК РФ, приложения к договору должны быть оформлены в такой же форме, как и сам договор. Если основной договор не был заверен нотариально, то и в заверении акта нет необходимости. А если договор был заверен нотариусом, то такое же заверение потребуется и для акта приема-передачи квартиры.

Как правильно составить?

Типового бланка не существует и документ составляется в свободной форме. Желательно в печатном виде, но разрешено и заполнение от руки, четким, разборчивым почерком.

Что должен содержать?

  1. Название документа с указанием типа недвижимости и совершаемой сделки – «Акт приема-передачи при купле-продаже квартиры».
  2. Место и дата подписания.
  3. Информация о сторонах сделки:
    • Для физлиц – ФИО, паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан, КП), адрес проживания.
    • Для юрлиц – полное наименование организации, правовой статус (ЗАО, ООО, АО и т.д.), ОГРН, также указывается ФИО лица, представляющего организацию и реквизиты документа, на основании которых он действует (Устав, доверенность).
  4. Отсылка на ДКП либо ДДУ (договор долевого участия при покупке в новострое), указывается номер и дата основного документа.
  5. Подробное описание передаваемой квартиры:
    • Общее состояние – есть ли трещины в стенах, затеки, следы затопления и т.д.
    • Состояние водопровода, канализации (работают ли все сливы), электрики (исправность розеток, выключателей).
    • Целостность замков, дверей, окон (если есть – состояние балкона, лоджии).
    • Если осуществляется продажа квартиры с мебелью и техникой – приводится ее полный перечень в акте приемке-передачи, все имеющиеся недостатки также указываются.
  6. В зависимости от того, насколько покупатель удовлетворен состоянием квартиры, в акте делается пометка:
    • «Претензии сторон друг к другу отсутствуют».
    • Если обнаружены дефекты – они указываются по тексту, также описывается способ их устранения, например – «При приеме-передаче квартиры, была обнаружена трещина раковины, расположенной в ванной комнате. Продавец обязуется за свой счет и своими силами устранить дефект путем замены раковины на новую, до 25.02.2019г.».
  7. Обозначается, что с момента подписания документа, риск случайной гибели имущества переходит под ответственность покупателя.
  8. Если происходит передача каких-то документов, то приводится их перечень. Фиксируется факт передачи ключей.
  9. Ставятся подписи сторон, если в сделке участвует юрлицо – требуется оттиск печати.

Когда подписывается передаточный акт при покупке и продаже жилья? Это окончательный этап сделки. Подписывается в момент фактической передачи квартиры от продавца покупателю.

На момент передачи имущества квартира может быть как полностью, так и частично оплачена (например, при условии оплаты в рассрочку, что отражается в тексте основного ДКП).

Продавец

Если от подписи отказывается продавец – это можно рассматривать как уклонение от выполнения условий договора. Покупатель отправляет на имя продавца уведомление-претензию о передаче квартиры в оговоренные сроки. Если после месяца ожидания ситуация не изменилась – можно обращаться в суд.

Далее варианты:

  • Судебным постановлением продавца обяжут подписать акт и передать квартиру.
  • На основании невыполнения обязательств одной из сторон, договор будет расторгнут и покупателю вернут деньги.

Истец, особенно если в качестве ответчика выступает застройщик по ДДУ, вправе требовать выплаты неустойки.

Покупатель

Покупателю нет смысла затягивать сделку. Если он отказывается от принятия квартиры, то в 99% случаев были обнаружены значимые дефекты. О вариантах уже было написано выше.

Может ли договор одновременно являться передаточным документом?

Может, если это условие изначально будет прописано в тексте договора. Такой вариант практикуется, если ключи от квартиры фактически передаются покупателю в момент подписания договора.

Формулируют следующим образом: «По соглашению сторон, данный договор является передаточным документом в соответствии с требованиями ст. 556 ГК».

Ситуация законна, но не очень выгодна для покупателя. В тексте договора, как правило указываются общие характеристики квартиры – этажность, количество комнат, общая и жилая площадь. Необходимо также описывать: состояние электрики, наличие повреждений сантехники, качество окон и т.д.

Если покупатель заметит новые дефекты после подписания – ему останется надеяться только на добровольную помощь продавца и собственные силы.

Особенности при покупке жилья в новостройке: смотровой лист

При покупке квартиры в новострое подписывается такой же акт приема-передачи, как и при покупке на вторичном рынке. Разница лишь в том, что покупатель принимает новую квартиру, а продавцом выступает непосредственно застройщик.

Но перед подписанием акта покупатель должен расписаться в «Смотровом листе». Этот документ оформляется не позднее 2-х месяцев после того, как дом был принят государственной комиссией.

Если недостатки были обнаружены и зафиксированы в смотровом листе, то покупатель (дольщик), основываясь на части 5 статьи 8 ФЗ №214 от 30.12.04г., имеет полное право не подписывать акт приема-передачи квартиры до полного их устранения.

Для обоих сторон акт является документом, который служит подтверждением выполнения обязательств по договору – то есть фактической передачи квартиры покупателю.

Интересное видео

Предлагаем посмотреть видео о передаточном акте к договору купли-продажи квартиры:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dokumenty/peredatochnyy-akt.html

Передача квартиры покупателю после покупки

Передача квартиры покупателю

Передача квартиры покупателю после покупки происходит в соответствие с условиями договора купли-продажи. Продавец обязан передать, а покупатель принять квартиру. Даже если об том прямо не прописано в договорепередача квартиры покупателю регулируется по закону РФ.

С момента, когда передача квартиры покупателю состоялась, и был подписан передаточный актсделки с недвижимостью, новый собственник квартиры начинает нести риск случайной гибели квартиры. То есть, если квартира после этого повреждена (например, соседи затопили) или разрушена даже не по вине покупателя, то претензии к продавцу не могут быть предъявлены, если только им не передана квартира ненадлежащего качества.

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Передача квартиры покупателю состоит в том, что  подписывается передаточный акт и продавец передает покупателю все ключи от квартиры, от двери на этаж и в подъезд, квитанции об оплате коммунальных услуг за прошлые годы, а также сообщает код входной двери. Обычно стороны договариваются, что продавец до даты передачи квартиры обязуется погасить всю задолженность по коммунальным и иным платежам. После въезда в квартиру целесообразно изменить замки во входной двери.

В момент подписания передаточного акта необходимо осмотреть квартиру, убедиться в отсутствии имущества продавца. Квартира к тому моменту должна быть освобождена от мебели и иного имущества продавца. Если стороны договорились передать данное имущество покупателю, целесообразно подписать отдельный акт приема передачи этого имущества.

Передача квартиры покупателю и контроль качества

Передача квартиры покупателю происходит с контролем качества квартиры. Продавец обязан передать квартиру надлежащего качества или оговорить недостатки и договоре купли-продажи.

Передача квартиры покупателю по передаточному акту позволяет выявить возможные скрытые дефекты квартиры.

Продавец мог изначально скрыть от покупателя существенные факты о состоянии квартиры, мог за время регистрации повлечь ухудшение состояния квартиры, соседи могли ее залить и т.д.

Поэтому при приемке квартиры и даже после вселения в квартиру необходимо еще раз тщательно проверить ее состояние и работоспособность, основных систем.

Даже если покупатель принял квартиру с недостатками и эти недостатки отражены в передаточном акте или же при осмотре покупатель не заметил недостатков и в передаточный акт не отображает их, — это не является основанием для освобождения продавца от ответственности, что прямо установлено ст. 556 ГК РФ. Поэтому как только покупатель выявляет недостатки в квартире, следует рассмотреть вопрос о необходимости принятия следующих мер.

Покупатель в этом случае вправе требовать:

  1. соразмерного уменьшения покупной цены;
  2. безвозмездного устранения недостатков квартиры в разумный срок;
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков квартиры (если покупатель устранил самостоятельно).

Для этого следует вначале устно уточнить данный вопросу продавца, а при нерешении вопроса направить письменную претензию. Юрист по недвижимости в СПб может помочь либо урегулировать ситуацию либо защитить права пострадавшей в споре стороны.

Когда передача квартиры покупателю приостанавливается

В случае существенного нарушения требований к качеству квартиры передача квартиры покупателю может приостановиться и покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи, потребовать возврата уплаченной за квартиру денежной суммы.

Существенные недостатки — это:

  1. неустранимые недостатки квартиры;
  2. недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения.

Уклонение продавца от подписания передаточного акта и затягивание срока передачи считаются отказом продавца от исполнения обязанности передать квартиру. Помимо устных претензий к продавцу, целесообразно подготовить письменное требование о том, что передача квартиры покупателю должна состоятся в определенный срок, даже если в договоре этот срок не указан.

Если передача квартиры покупателю не происходит в сроки, оговоренные в договре, покупатель вправе через суд потребовать отобрания квартиры у продавца и передачи ее покупателю на предусмотренных обязательством условиях. Помимо этого, покупатель вправе потребовать возмещения убытков за такую просрочку.

Передача квартиры покупателю и выселение продавца

Выселение из квартиры продавца и всех зарегистрированных в квартире лиц так же можно добиться по суду или в добровольном порядке. Вопрос с физическим освобождением квартиры может быть осложнен процедурой выселения проживающих в квартире лиц по решению суда.

Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Источник: http://laww.ru/peredacha-kvartiry-pokupatelyu-2.php

Когда передаются ключи при покупке квартиры: 3 частых случая

Передача квартиры покупателю

После приобретения квартиры покупателю не терпится как можно быстрее переехать в новое жилье. Однако не всегда это можно сделать незамедлительно. Чтобы не томиться в напрасном предвкушении лучше заранее предусмотреть, когда передадутся ключи при покупке квартиры.

Что говорит закон о передаче ключей после сделки с недвижимостью

Как бы вы ни старались, найти закона, регламентирующего процесс передачи ключей от квартиры, вам не удастся. Для разрешения этого вопроса стоит обратиться к гражданскому законодательству.

В частности, статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет порядок передачи продавцом недвижимости покупателю.

В ней сказано, что имущество считается переданным с момента подписания сторонами соответствующего документа о передаче (как правило, акт приема-передачи).

Указанная норма также допускает, что сроки и условия передачи недвижимости после сделки могут устанавливаться договором купли-продажи.

В этом случае стороны сами могут предусмотреть, когда передавать ключи при покупке квартиры. Процедура передачи имущества не случайно закрепляется актом.

Ведь с момента его подписания вся ответственность за содержание и эксплуатацию жилья возлагается на нового собственника.

Сам факт передачи ключей или его отсутствие не несет никаких юридических последствий. Как только право собственности на квартиру переходит новому владельцу, он имеет право распоряжаться имуществом.

Другое дело, когда условия передачи прописаны в самом договоре. В этом случае срок освобождения квартиры оговаривается заблаговременно и может составлять от нескольких дней до нескольких недель после оформления права собственности. На практике такая ситуация встречается очень часто.

Законом не установлены сроки передачи ключей от квартиры после ее продажи, но она должна быть освобождена на момент подписания акта передачи, если иное не было установлено договором купли-продажи.

Как на практике осуществляется передача ключей

Определение момента передачи ключей от квартиры зависит от множества факторов. Рассмотрим наиболее встречающиеся на практике ситуации.

При покупке несвободной квартиры

Мало у кого есть лишнее жилье, в которое можно съехать. Обычно люди покупают новую квартиру уже после продажи старой.

В таком случае стороны заранее оговаривают в договоре срок освобождения помещения и передачи ключей. Как правило, такой срок составляет пару недель.

Если к этому прибавить несколько дней на оформление недвижимости, то времени вполне достаточно, чтобы подыскать новую квартиру или снять временное жилье.

Если у вас возникла подобная ситуация, то потрудитесь отразить все нюансы в договоре. Не забудьте указать и обязанность прежних жильцов сняться с регистрационного учета по месту жительства в срок, о котором вы договоритесь.

Чтобы избежать дальнейших хлопот по выписке продавца и членов его семьи из жилого помещения, рекомендуется класть в банковскую ячейку часть стоимости квартиры, которую продавец сможет забрать только после снятия с регистрационного учета всех прописанных.

Когда у продавца нет возможности освободить жилье до заключения сделки, срок передачи ключей определяется по соглашению сторон, о чем должно быть указано в договоре купли-продажи.

Если вы покупаете свободную квартиру

При приобретении жилого помещения, в котором отсутствуют зарегистрированные лица, акт приема-передачи объекта недвижимости может быть подписан сторонами, а ключи от квартиры переданы, непосредственно в день подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности. При этом необходимо проверить, нет ли лиц, сохраняющих право пользования таким жилым помещением после смены его собственника (к таким, например, относятся недееспособные; лица, отказавшиеся от права приватиации и др.).

Ключи можно получить от старого хозяина уже в момент подписания договора и сдачи его на регистрацию, но если только он на 100% уверен в успехе сделки, а квартира полностью освобождена.

Покупка жилья с использованием ипотечных средств или материнского капитала

Сегодня большая часть жилой недвижимости приобретается с использованием ипотеки. При этом в некоторых случаях банк предъявляет собственные требования к процедуре передачи ключей, например, указав, чтобы к моменту перехода права собственности квартира была полностью освобождена от присутствия бывших хозяев.

Сложнее обстоит дело при покупке квартиры с использованием cредств материнского капитала. Дело в том, что денежные средства на оплату покупаемого жилья перечисляются Пенсионным фондом в течение полутора месяцев после регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Срок выписки прежних жильцов аналогично устанавливается по договоренности сторон. В случае, если квартира свободна от зарегистрированных в ней лиц, то продавцу опасаться нечего, ведь деньги так или иначе поступят на его счет.

Если он согласен, то вполне можно подписать передаточный акт и получить ключи от долгожданной квартиры.

Хотя закон и не устанавливает конкретные сроки передачи ключей от старого хозяина к новому, на практике чаще всего это делается либо в момент подписания передаточного акта после оплаты всей суммы, либо по договоренности несколько позже.

Источник: https://novostroyki.guru/stati/kogda-vam-otdadut-klyuchi-pri-pokupke-kvartiry/

» Передача квартиры покупателю и первый месяц после регистрации права собственности | Фин Эксперт Групп

Передача квартиры покупателю

Достиг вершины тот,
кто знает, чему радоваться.

Сенека

Итак, покупателя можно поздравить с получением выписки из ЕГРП о праве собственности на квартиру.

С этого момента покупатель является полноправным собственником квартиры, обладающим абсолютной правовой защитой.

Позади — тщательные проверки «юридической чистоты», долгие переговоры, стрессы, ожидание результатов государственной регистрации. Впереди — комфортное проживание в собственной благоустроенной квартире.

Из юридически значимых событий остается приемка квартиры по передаточному акту и выписка проживающих лиц из квартиры.

Кроме того, в первый месяц собственнику целесообразно прописаться в квартире, переоформить коммунальные услуги, телефон, застраховать титул (риск потери права собственности), застраховать квартиру от рисков утраты и повреждения (на период ремонта) и сменить замки. Для этого необходимо запастись десятком копий выписки из ЕГРП и договора купли-продажи.

Прописка в квартире (регистрация по месту жительства)

Собственник вправе зарегистрироваться в квартире по месту жительства (прописаться) сразу после государственной регистрации права собственности иеще до фактической передачи ему квартиры, причем даже если в квартире еще прописаны прежние собственники и члены их семей (как говорят, «на голову» продавца). Согласия продавца и кого-либо на это уже не потребуется.

Для этого собственнику необходимо представить в паспортный стол (по Москве данную услугу представляют МФЦ, https://pgu.mos.ru/ru/md/):

• заявление установленной формы (бланк, как правило, выдается там же);

• удостоверение личности (данный документ на некоторое время забирает паспортный стол для проставления штампа);

• выписку из ЕГРП о праве собственности (оригинал);

• договор купли-продажи квартиры (оригинал);

• акт приема-передачи, если подписан (оригинал);

• граждане, снявшиеся с регистрационного учета по месту жительства до прибытия к новому месту жительства, представляют адресный листок убытия. Но покупателю не обязательно выписываться с прежнего места жительства — он вправе сразу зарегистрироваться по новому месту жительства, а с прежнего места жительства снятие с регистрации произойдет без его участия.

Перечень целесообразно вначале уточнить на сайте или по телефонам МФЦ. Существует и электронный способ регистрации в квартире через портал Госуслуг: https://www.gosuslugi.ru/10050/1/.

При таком способе на сайте вносятся данные, на основании которых покупатель имеет право зарегистрироваться по месту жительства. Затем ему приходит сообщение с просьбой посетить МВД с оригиналами документов для сверки и «прописки».

Выписываться со своего прошлого места регистрации не обязательно, это произойдет автоматически после того, как покупатель пропишется по новому адресу.

«Прописка» и порядок вселения сразу по новому адресу регулируются:

• постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию»;

• приказом ФМС России от 11 сентября 2012 г. № 288 «Об утверждении Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации».

В прописке есть и дополнительная цель — довести до сведения уполномоченного органа, что собственник квартиры сменился, чтобы не допустить прописки прежним собственником иных лиц.

А такое теоретически возможно, поскольку Росреестр возвращает прежнему собственнику подлинник его Свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Также это позволит запрашивать документы о прописанных и контролировать выписку проживающих в квартире лиц.

Передача квартиры покупателю

Реально въехать в квартиру покупатель вправе только после подписания с продавцом Акта приема-передачи квартиры. Форма акта представлена в приложении № 5 к книге.

Продавец обязан передать, а покупатель принять квартиру в соответствии с условиями договора купли-продажи. Даже если об этом прямо не прописано в договоре — эти обязанности установлены законом (ст. 556 ГК РФ).

С момента подписания передаточного акта новый собственник начинает нести риск случайной гибели квартиры, т. е. если квартира после этого повреждена (соседи затопили) или разрушена даже не по вине покупателя, то претензии к продавцу не могут быть предъявлены, если только им не передана квартира ненадлежащего качества.

Продавец при подписании акта передает покупателю все ключи от квартиры, от двери на этаж и в подъезд, квитанции об оплате коммунальных услуг за прошлые годы (если есть), а также сообщает код входной двери.

Обычно стороны договариваются, что продавец до даты передачи квартиры обязуется погасить всю задолженность по коммунальным и иным платежам и представить подтверждающий документ.

После въезда в квартиру целесообразно заменить замки во входной двери.

В момент подписания передаточного акта необходимо осмотреть квартиру, убедиться в отсутствии имущества продавца. Квартира к этому моменту должна быть освобождена от мебели и иного имущества продавца. Если стороны договорились передать данное имущество покупателю, целесообразно подписать отдельный акт приема-передачи этого имущества.

Уклонение продавца от подписания передаточного акта и затягивание срока передачи считаются отказом продавца от исполнения обязанности передать квартиру (ст. 556 ГК РФ). Помимо устных претензий к продавцу целесообразно подготовить письменное требование о передаче квартиры в определенный срок, даже если в договоре этот срок не указан.

При дальнейшем уклонении продавца от передачи квартиры покупатель вправе через суд потребовать отобрания квартиры у продавца и передачи ее покупателю на предусмотренных обязательством условиях (ст. 398 ГК РФ). Помимо этого покупатель вправе потребовать убытки за такую просрочку (п. 1 ст. 405 ГК РФ).

Отметим, что вопрос с физическим освобождением квартиры может быть осложнен процедурой выселения проживающих в квартире лиц по решению суда (параграф 5.9 книги).

Контроль качества

Одно из ключевых направлений контроля — контроль качества передаваемой квартиры. Продавец обязан передать квартиру надлежащего качества или оговорить недостатки в договоре купли-продажи.

Продавец мог изначально скрыть от покупателя существенные факты о состоянии квартиры, мог за время регистрации повлечь ухудшение состояния квартиры, соседи могли ее залить и так далее.

Поэтому при приемке квартиры и даже после вселения в квартиру необходимо еще раз тщательно проверить ее состояние и работоспособность основных систем.

Даже если при первичном осмотре покупатель не заметил недостатков и в передаточном акте они не отражены, это не является основанием для освобождения продавца от ответственности, что прямо установлено ст. 556 ГК РФ. Поэтому, как только покупатель выявляет недостатки в квартире, следует рассмотреть вопрос о необходимости принятия следующих мер:

В силу ст. 475, 557 ГК РФ покупатель в этом случае вправе требовать:

• соразмерного уменьшения покупной цены;

• безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (если покупатель устранил самостоятельно).

Для этого следует вначале устно уточнить данный вопрос у продавца, а при нерешении — направить письменную претензию. В случае существенного нарушения требований к качеству квартиры покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за квартиру денежной суммы. Существенные недостатки — это:

• неустранимые недостатки;

• недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения;

• другие подобные недостатки.

Выселение продавца и проживающих в квартире лиц

Если квартира уже зарегистрирована в собственность, то необходимо сразу прописаться, чтобы уведомить паспортный стол о смене собственника и контролировать выписку всех проживающих лиц, запрашивая выписку из домовой книги по своей уже квартире.

Для контроля процесса снятия прописанных в квартире лиц с учета следует периодически уточнять у продавца данный момент. Он должен представить копию своего паспорта и паспортов всех проживающих с отметкой о прописке по новому адресу. Если по истечении срока для снятия с учета, установленного договором, в квартире все еще кто-либо прописан, то следует принять оперативные меры.

Но именно в этом вопросе целесообразно сосредоточить усилия по добровольной выписке указанных лиц, так как судебная процедура не гарантирует стопроцентного результата.

Однако если продавец в разумный срок не снимается с регистрационного учета, не выселяется из квартиры либо возникли препятствия для добровольного выселения, покупатель вправе подать иск о выселении, оценив до этого перспективы выселения в соответствии с параграфом 5.9 книги.

Переоформление коммунальных услуги оптимизация их оплаты

Даже без переоформления на свое имя коммунальных услуг покупатель в силу ст. 210 ГК РФ с даты государственной регистрации права собственности уже несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, в том числе обязанности по уплате коммунальных и иных услуг.

Причем собственник обязан оплачивать коммунальные услуги и за тех лиц, что прописаны в квартире (например, бывших собственников и членов их семей) — с возможностью последующей компенсации у них, либо предпринимать меры по их выселению.

Расходы на содержание помещения состоят из двух переменных (ст. 154 ЖК РФ):

1) плата за жилое помещение — за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений, в отличие от нанимателей, несут расходы не только на текущий, но и на капитальный ремонт;

2) плата за коммунальные услуги — плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Для переоформления коммунальных услуг следует обратиться в управляющую организацию (ДЭЗ, ТСЖ), представить паспорт, оригиналы и копии выписки из ЕГРП о праве собственности и договора купли-продажи квартиры.

Ряд граждан пользуется льготами по оплате коммунальных услуг. Для уточнения льгот по Москве может быть использован калькулятор жилищных субсидий в Интернете, например на ресурсе http://uzao.mos.ru/.

Для оплаты коммунальных платежей (в том числе электроэнергии и телефонной связи) существует возможность дать длительное поручение в банк (например, Сбербанк) для ежемесячной оплаты им коммунальных платежей при условии, что у банка с получателями платежей заключены договоры. Это избавляет от ежемесячного получения квитанций и их оплаты. Однако для этого будет необходимо открыть в банке счет и обеспечивать наличие на нем необходимой суммы.

Если первый вариант по каким-либо причинам неудобен или невозможен, то существенно сократить время на оплату коммунальных платежей можно:

• оплачивая услуги через Интернет (сайт госуслуг), включая закачку приложений на мобильный телефон, которые позволяют как принимать онлайн показания счетчиков воды и электричества, так и оплачивать все услуги — сайт государственных услуг имеет такое приложение;

• оплачивая услуги через банкоматы либо платежные терминалы;

• оплачивая телефонную связь и электроэнергию «авансом».

Переоформление телефонного номера

Поскольку прежний собственник не вправе распоряжаться (продавать) телефонный номер, то новый собственник просто является в телефонный узел с подтверждающими собственность документами и переоформляет на себя телефонный номер.

Одновременно он может сменить тарифный план, запретить звонки на междугородние и международные номера. Также целесообразно рассмотреть вопрос о расторжении договора о выделении телефонной линии, если все звонки осуществляются по мобильным телефонам.

Телефон в квартире уже не является тем огромным плюсом, которым был двадцать лет назад.

Страхование квартирыот риска утраты и повреждения

Если покупатель планирует производить ремонт, то неплохим решением будет страхование квартиры от риска утраты и повреждения.

Такое страхование позволит компенсировать за счет страховой компании и заливы со стороны соседей, и практически любые иные повреждения квартиры, совершенные самостоятельно или в результате ремонта.

Единственно — о самом факте ремонта квартиры необходимо уведомить страховую компанию как о событии, повышающем риск наступления страхового случая.

Страхование квартиры от риска утраты титула (права собственности)

Если у покупателя имеются определенные сомнения в «юридической чистоте» квартиры или просто для успокоения души есть возможность застраховать риск потери права собственности, к примеру, на три года (срок исковой давности).

В этом случае при признании договора купли-продажи недействительным, незаключенным или истребовании квартиры у покупателя как у добросовестного приобретателя страховая компания выплатит покупателю всю стоимость квартиры. Стоит это около 0,2–1 % от цены квартиры в год.

После разрешения данных формальностей собственник вправе провести в квартире ремонт, сдать ее в аренду, прописать в квартире членов семьи или сразу проживать в ней. На этом процедура покупки квартиры заканчивается и остается только поздравить покупателя с приобретением квартиры мечты.

Источник: http://www.finexg.ru/peredacha-kvartiry-pokupatelyu-i-pervyj-mesyac-posle-registracii-prava-sobstvennosti/

Какие документы передает продавец квартиры покупателю на сделке

Передача квартиры покупателю

Какие документы передает продавец квартиры покупателю после регистрации сделки покупки недвижимости в собственность, что требовать и имеет право получить новый собственник.

Чаще всего после похода в Росреестр на сделку покупатель получал Свидетельство и ключи от приобретенного жилья. В настоящее время и от Свидетельства отказались, которое заменили на выписку ЕГРН. Выясним, нужны ли документы от БТИ (техпаспорт и кадастровый паспорт) и т.д. по порядку.

Закон не регламентирует, какие документы на квартиру отдает продавец покупателю, поэтому это вопрос договоренностей. В первую очередь данный вопрос головная боль нового собственника, т.к. любые документы по квартире необходимы для:

  • выяснения «истории» или юридической «чистоты» жилья;
  • пригодятся при последующей перепродаже недвижимости, чтобы быстрее найти покупателя, дороже и без нервов продать жилище;
  • снизить риски признания сделки недействительной по ряду причин (об этом в данной статье).

В связи с этим, вам стоит позаботиться получением всех возможных документов по квартире. Каких, читайте ниже.

Какие документы должен передать продавец покупателю квартиры

Юридически документы, которые служили основанием для передачи права собственности продавцу, после того, как он продал вам квартиру теряют свою силу. Т.е., например, договор купли-продажи, по которому бывший собственник купил недвижимость теряет свою силу, как только он продал это жилье вам по новому договору.

Однако, вы живете в реальном мире, где запросто можно лишиться жилья, даже имея на руках документы и юридически правильно оформленную сделку.

Поэтому даже малозначащие, на первый взгляд бумаги стоит сохранить.

Приведу два списка пакета документов — обязательный и дополнительный.

Какие документы передаёт продавец покупателю при продаже квартиры в обязательном порядке

  1. ДКП (договор купли-продажи) на ваше имя на покупаемый вами объект недвижимости (ваш экземпляр остается у вас, получаете его там, где сдавали на регистрацию бумаги по сделке (Росреестр или МФЦ);
  2. Расписка от продавца остается у вас, подтверждая, что вы полностью рассчитались с бывшим собственником и никакие претензии с его стороны в течение 3 и более лет по данному вопросу не побеспокоят вас. В расписке должна быть указана сумма, прописанная в ДКП;
  3. Акт приема-передачи квартиры с подписями участвовавших в сделке сторон, удостоверяет, что объект недвижимости передан, претензий нет, содержит перечень того, что передано (возможно, мебель, бытовая техника и т.д), а так же описание состояния, в котором передано приобретенное жилище. Акт не обязательная бумага, но если указана в тексте ДКП, то должна быть у вас на руках после сделки;
  4. Официальная выписка из ЕГРН, где указаны данные о новом собственнике, дата, когда вы стали хозяином жилья, номер и дата внесения записи в ЕГРН.

Смотрите правильный образец расписки, нюансы при составлении

Какие документы отдает продавец квартиры покупателю дополнительно к обязательному списку

  1. Справки с БТИ, технический план с экспликацией, кадастровый паспорт. Если продавец имеет их на руках, то попросить передать их вам, чтобы не заказывать новые. Если у него их нет то вы либо не обследовали квартиру на перепланировку, либо покупали за наличные, без участия банка.

    Техническая документация может вам потребоваться, если вы запланировали ремонт с переносом стен (перепланировку, перенос газового или иного оборудования);

  2. Справки с абонентского отдела или ТСЖ: справка на продажу, отсутствие задолженностей по электроэнергии и газу, стационарному телефону (при его наличии), коммунальным платежам.

    Счетчики на воду должны быть переоформлены на нового собственника, но предварительно у вас должна быть информация об отсутствии задолженности по счетам. Согласно закона, если имеются долги по квартплате, они не переходят на нового собственника, но не стоит пренебрегать официальным подтверждением того, что их нет, т.к.

    коммунальщики нервы будут выматывать новому собственнику;

  3. Справка из налоговой, где указано, что бывший собственник не имеет долговых обязательств по оплате налога на реализуемую недвижимость. Например, если он приобрел квартиру по дарственной или наследовал, то помимо ежегодного налога должен был оплатить пошлину 13%.

    Выписка из поквартирной карточки (Ф N9), выданная абонентским отделом, где указано, что на период продажи квартиры прописанных лиц не имеется;

  4. Нотариально заверенное согласие супруга продавца на продажу желательно чтобы тоже оставалась у вас после сделки.

    Эта бумага важна для вас в первый трехгодичный период, когда супруг, совместно покупавший когда-то с бывшим собственником проданную вам квартиру, вдруг скажет, что не давал согласия на продажу. Семейные отношения нестабильны, поэтому вы не должны от этого страдать.

    Часто оригинал согласия входит в пакет документов указанный в описи при сдачи их в Росреестр, но если Росреестр возвращает этот документ, договоритесь с продавцом о передачи его вам;

  5. Дубликат разрешения на продажу доли в жилище несовершеннолетнего продавца (сособственника) так же передается вам на руки после сделки.

    Оспаривание продажи квартиры детьми вовсе не редкость и здесь давность в три года не работает. Ребенок может судиться после достижения возраста 18 лет и более, поэтому потрудитесь защитить свои права всеми возможными способами;

  6. Правоустанавливающие документы, по которым человек, продающий вам жилище стал собственником квартиры.

    Чем больше их будет тем лучше, это может быть ДКП, договор приватизации, мены, ренты, ДДУ и т.д., Свидетельство о праве собственности, которое сейчас не выдают, расписка, акт приема передачи и т.д. Продавец не обязан передавать покупателю перечисленные документы, однако вы можете договориться с ним об этом, т.к.

    ему они точно не нужны;

  7. Справки из НД (наркологического диспансера) и ПНД (психо-неврологического диспансера) их обычно требует банк, но вы тоже можете попросить продавца предоставить их вам. Дееспособность участников сделки, особенно продающей стороны важно для ее юридической законности и уменьшению рисков расторжения или признания недействительной в дальнейшем.

Нюансы при передаче документов:

  • Если вносится аванс или задаток, а так же первоначальный взнос, то на каждую сумму пишется отдельная расписка и составляется передаточный документ — соглашение о задатке, авансовое соглашение или предварительный договор с первоначальным взносом. Как покупатель проследите, чтобы вы получили одну расписку вместо пачки на разные суммы. Т.е. продавец пишет одну расписку на полную стоимость квартиры, сумма которой прописана в ДКП и остальные расписки после этого при нем уничтожаются;
  • Соответственно вам уже не понадобится ни соглашение о задатке и предварительный договор, т.к. это «промежуточные» документы, оформляемые непосредственно перед регистрацией сделки в органе Росреестра;
  • Опись приема документов на регистрацию в Росреестр или отделение МФЦ должна быть у вас на руках до окончания регистрации сделки и на всякий случай, сохраните ее вместе с полученными документами на квартиру. Перестраховка даже с Росреестром повсеместная практика добропорядочных граждан, желающих снизить риски при высоких ценах на приобретаемое жилище.

Нужно ли сообщать в налоговые органы о покупке квартиры?
Нет, Росрестр после регистрации на вас новой квартиры самостоятельно осведомит налоговую о новом приобретении и покупателю остается только платить налог через год владения собственностью.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/kakie-dokumenty-peredaet-prodavets-kvartiry-pokupatelyu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.