Передача недвижимости в управление

Содержание

Доверительное управления недвижимостью

Передача недвижимости в управление

/ Квартира / Доверительное управление

Собственники недвижимости все чаще используют механизм доверительного управления, позволяющий получать прибыль от недвижимых объектов практически без временных затрат.

Доверительное управление недвижимостью подразумевает передачу от собственника имущества доверительному управляющему части прав по распоряжению этим имуществом для сдачи его в аренду.

Аренда жилых и нежилых помещений приносит их владельцу неплохой доход в виде ежемесячных арендных платежей. Однако поиск арендаторов, сдача в аренду недвижимости, оформление всей договорной документации, контроль за сохранностью переданного в аренду имущества и получение ежемесячных платежей требуют времени.

Если у гражданина имеется лишь одна квартира, он может выполнять все необходимые юридические действия сам. Однако если собственнику недвижимости принадлежит несколько помещений, временные затраты на сдачу в аренду всех объектов существенно возрастают. В этом случае доверительное управление недвижимым имуществом является хорошим вариантом для собственника.

В результате доверительного управления собственник недвижимых объектов получает прибыль, не тратя собственных сил и времени. Его прибыль конечно немного уменьшается, за счет выплаты вознаграждения доверительному управляющему. Чаще всего доверительное управление объектами недвижимости применяется, если:

  • у собственника недвижимости имеется несколько объектов (как правило, речь идет о лицах, инвестирующих в недвижимость с целью получения дохода);
  • собственник квартиры или другого недвижимого объекта уезжает на длительное время;
  • отъезд собственника имущества на постоянное место жительства за границу без продажи квартиры.

Функции доверительного управляющего

После заключения соглашения о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий может выполнять следующие функции:

  • поиск арендаторов, отвечающим требованиям собственника недвижимости, с целью получения наибольшей возможной прибыли;
  • подготовка и оформление договора аренды переданного в доверительное управление объекта недвижимости;
  • получение ежемесячной платы за аренду помещения и контроль за своевременностью выплат;
  • оплата всех коммунальных платежей или контроль своевременности оплаты, если по договору коммунальные платежи оплачивает не сам арендатор помещения;
  • надзор за сохранностью вверенного имущества;
  • оказание любых бытовых услуг (установка сигнализации, ремонт помещения, вызов коммунальных служб, клиринговых компаний и т.п.);
  • страхование недвижимых объектов и другого имущества от риска утраты;
  • разрешение спорных ситуаций с арендаторами;
  • другие услуги, оговоренные сторонами в договоре.

Узнайте, как можно оформить социальную ипотеку для бюджетников.

Где взять выписку из домовой книги, вы можете узнать здесь.

Правовое регулирование и особенности реализации доверительного управления недвижимостью

Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.

Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.

Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью. Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК. На основании этого соглашения:

  1. Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
  2. Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.

Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон.

Несоблюдение данного требования может повлечь для сторон неблагоприятные правовые последствия, а именно признание заключенного соглашения недействительным.

Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости. При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав.

Часто возникают вопросы, нужно ли регистрировать дополнения либо изменения к названному договору.

Поскольку регистрации подлежит только сам переход недвижимости, любые изменения в соглашении, касающиеся порядка доверительного управления и не затрагивающие переход прав на предмет договора, не нуждаются в регистрации. Достаточно оформить эти изменения в виде письменных приложений к основному соглашению сторон.

Соглашение о доверительном управлении заключается на срок не более 5 лет. В случае, если ни собственник помещения, ни доверительный управляющий не заявили по окончанию этого срока о своем намерении расторгнуть договор, соглашение о доверительном управлении считается пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение.

Порядок исполнения и вступления в силу соглашения о доверительном управлении недвижимостью имеет определенные особенности. Так, в законодательстве указано, что выполнение условий соглашения сторонами до государственной регистрации не признается основанием для каких-либо изменений правоотношений сторон с третьими лицами.

Из этого законодательного требования следует, что момент вступления в силу договора доверительного управления для сторон и для третьих лиц не всегда совпадает. Стороны соглашения могут прописать, что договор начинает действовать с определенной даты или с момента подписания.

Кроме того, стороны могут начать выполнять свои обязательства по договору (к примеру, передать имущество). Тем не менее, для арендаторов этих помещений, выступающих предметом договора доверительного управления, коммунальных служб и других третьих лиц заключенное соглашение вступает в силу только после проведения процедуры государственной регистрации.

Следовательно, до указанного момента все права и обязательства перед третьими лицами несет не доверительный управляющий, а сам собственник помещения или другого объекта недвижимости.

Другие особенности доверительного управления

При заключении соглашения о доверительном управлении недвижимостью собственнику помещений следует обратить внимание на следующие моменты:

1) При оформлении доверительного управления сданной в аренду недвижимости нужно уведомить всех арендаторов о заключении соответствующего договора.

Это требование не является императивной нормой и не требует обязательного выполнения, однако оповещение контрагентов в данной ситуации является весьма разумным.

С одной стороны, передача помещения в управление никак не затрагивает интересы арендаторов, поскольку их соглашения с учредителем управления сохраняют свою силу.

С другой стороны, доверительный управляющий осуществляет все сделки с вверенным ему имуществом от своего имени. Поэтому и доверительный управляющий, и собственник помещений заинтересованы в том, чтобы своевременно известить всех контрагентов о факте заключения соглашения о доверительном управлении.

Это нужно, чтобы арендаторы выплачивали арендную плату именно доверительному управляющему и к нему же обращались по другим вопросам, связанным с реализацией договора аренды.

На практике, чаще всего в указанном случае оформляется дополнительное соглашение к основному договору аренды о перемене лиц в обязательстве. Если договор аренды заключен больше чем на 1 год, все соглашения к нему необходимо регистрировать (651 статья ГК).

2) При проведении любых сделок с вверенной ему недвижимостью доверительный управляющий обязан обозначать свой правовой статус и свои полномочия. При подписании любых документов, касающихся недвижимости, которая передана в доверительное управление, управляющий должен ставить отметку «Д.У.».

Если правовые действия управляющего не требуют письменного оформления, контрагент должен быть информирован о том, что все эти действия осуществляются именно доверительным управляющим.

3) Согласно ГК доверительный управляющий вправе рассчитывать не только на получение от учредителя управления вознаграждения за оказанные услуги, но и на компенсацию всех обоснованных расходов, касающихся доверительного управления вверенным объектом недвижимости.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/doveritelnoe-upravlenie/nedvizhimostyu.html

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Передача недвижимости в управление

Такие компании предлагают заключить договор на управление собственностью – в данном случае аренду квартиры.

Один из плюсов – то, что клиенту не нужно самостоятельно заниматься сдачей в аренду своих квартир как посуточно, так и в долгосрочную аренду.

Безусловно, если квартира у клиента одна, то теоретически ее можно сдавать и договариваться самостоятельно каждый раз. А если таких квартир несколько? Искать на каждую квартиру съемщика – достаточно трудоемкий процесс.

При доверительном управлении, естественно, какой-то процент от прибыли придется платить компании. Но есть и определенные преимущества: при смене съемщика заказывается клининговая служба, которая готовит квартиру к сдаче в аренду следующим физическим лицам.

Как таковых рисков нет, потому что оформляется нотариальная доверенность на управление собственностью.

Никто из компании доверительного управления не может распоряжаться квартирой как угодно, поскольку в договоре заранее прописано, что данная недвижимость предназначена только для сдачи в аренду.

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Доверительное управление – это сервис, определенные услуги на рынке недвижимости, которые регламентируются законом, и, на мой взгляд, это выгодно для тех, у кого не одна, а несколько квартир.

Или если, например, человек находится за границей: ему удобно, что специалисты компании следят за его квартирой. Они информируют об износе мебели, о том, что необходимо для ремонта – все это фиксируется фотоотчетами.

Сам клиент только получает прибыль.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Доверительное управление недвижимостью (квартирой) регулируется законодательно. Выглядит это так: Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению Вашей недвижимостью.

Плюсы: это экономит Ваше время, Вам не нужно встречаться с жильцами самой, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т. д. Хотя, учитывая, что Вы уже подали объявление, Вы уже сделали большую часть работы по сдаче.

Из минусов:

  • эта услуга платная, и агентству недвижимости необходимо платить процент либо от сделок, либо ежемесячное вознаграждение;
  • риелтор заинтересован в сдаче Вашей квартиры хоть кому-либо, то есть Вы не контролируете, кто там живет;
  • оплату квартиры вовремя, состояние квартиры контролирует именно агентство недвижимости, а не Вы. Для кого-то это плюс, но на практике недобросовестные агентства могут обмануть Вас как собственника.

В любом случае рекомендую Вам обязательно изучить текст договора на доверительное управление. Он должен быть не «типовым», скачанным из интернета, а сделанный под Вас и Ваши пожелания. Доверительное управление выгодно для Вас, если Вы не живете в городе, где находится квартира, и не имеете возможности приезжать туда часто.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.

Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.

Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.

Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Правоотношения по поводу доверительного управления регламентирует гражданское законодательство.

Заключая договор доверительного управления, Вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в Вашу пользу и в Ваших интересах.

Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ.

Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с Вашего согласия и передавать Вам полученный доход, но не сможет по собственной воле ее продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.

К минусам указанного вида правоотношений можно отнести снижение прибыли собственника. Услуги управляющего необходимо оплачивать, поэтому снижается доход хозяина квартиры по сравнению с суммами, которые он мог бы получать, сдавая жилье самостоятельно.

Также можно столкнуться со злоупотреблением полномочиями и неправомерными действиями со стороны управляющего. Например, недобросовестный управляющий решит сдавать помещение посуточно без уведомления собственника и получит в результате таких действий большую прибыль, чем предполагалось по условиям соглашения. До собственника в этом случае доход от аренды в полной мере не дойдет.

Для того чтобы обезопасить себя, стоит передавать свое имущество в доверительное управление только проверенным компаниями или ИП, имеющими хорошую репутацию. Договор необходимо заключать с соблюдением правил, установленных главой 52 второй части ГК РФ.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вы живете в другом городе, то доверительное управление при сдаче арендаторам на длительный срок Вам очень удобно.

Вы заключаете договор с агентством за комиссию с каждого ежемесячного платежа и комиссию за сдачу и ежемесячно получаете перевод (за минусом 10-20% от арендной платы).

Контроль за оплатой коммунальных услуг, получение платежей вовремя и смену арендаторов берет на себя агентство.

Если же Вам предлагается управление Вашей недвижимостью в качестве гостиничного посуточного проживания или хостела, то прибыль Ваша будет больше, но и рисков больше. Могут быть недовольны соседи, управляющая компания, могут вызывать полицию, происходить пожары и заливы, а отвечать за все Вам. И имущество портится в квартире гораздо быстрее, чем при долговременной сдаче.

Самый печальный случай – это когда у Вас берут квартиру в управление, говорят, что будут сдавать на долгий срок славянам, а сами заселяют 50 таджиков. Через месяц Вы имеете капитальный ремонт своей недвижимости и колоссальный жизненный опыт.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как опознать мошенников на рынке аренды жилья?

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chem_opasno_doveritelnoe_upravlenie_nedvizhimostyu/7216

Хочу сдать квартиру в доверительное управление

Передача недвижимости в управление

Возник вопрос, ответ на который найти достаточно сложно, так как услуга, видимо, не очень популярна у нас в России.

Что вы можете рассказать про доверительное управление при аренде квартиры? Если коротко, то с вас снимается вся рутина по поиску жильцов, заключению договоров, квартиру сдает агентство, забирает себе комиссию каждый месяц, а вы ежемесячно получаете доход. Какие риски, плюсы и минусы в этой схеме? Действительно ли это удобно и можно ли не опасаться за квартиру?

Михаил

Доверительное управление — услуга, которую агентства недвижимости и риелторы оказывают наймодателям.

Они берут на себя часть обязанностей хозяина квартиры — например, каждый месяц приходят в квартиру, проверяют состояние имущества и забирают арендную плату.

За это берут деньги, поэтому собственнику перечисляют не всю сумму аренды за месяц, а только часть. Благодаря доверительному управлению хозяин получает меньше забот, а риелторы и агентства — дополнительный доход. Вот как все организовано.

Собственник недвижимости заключает договор доверительного управления с агентством или риелтором. По договору он учредитель доверительного управления, а агентство или риелтор — доверительный управляющий. То есть между собственником и нанимателем появляется посредник, который за процент от арендной платы выполняет обязанности собственника. Обычно просят 10—25% от арендной платы за месяц.

Несмотря на то, что деньги собирает посредник, НДФЛ или налог на профессиональный доход платит собственник. Это нельзя переложить на посредника. При этом доходом собственника будет вся сумма арендной платы, без уменьшения на комиссию посредника. Потому что такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом, ни Законом № 422-ФЗ об НПД.

Чаще всего доверительным управлением пользуется несколько категорий собственников. Во-первых, это люди, которые живут за границей или в другом городе. Они заказывают управляющему полный пакет услуг — от поиска нанимателя до передачи денег, — а потом только получают деньги от сдачи на карту.

Во-вторых, это собственники, которые согласны сами готовить квартиру к сдаче и искать жильцов. Таких больше. Они сами выбирают нанимателя, сдают ему квартиру и первое время следят, чтобы все было в порядке.

А когда понимают, что жилец надежный, заказывают услугу доверительного управления: теперь им просто нужен человек, который будет каждый месяц приходить в квартиру, проверять имущество и забирать деньги.

Тратить свое время на это они не хотят.

Услугу доверительного управления оказывают как для длительной, так и для посуточной аренды. Каждый собственник выбирает сам, как ему удобнее сдавать квартиру. Обычно играют роль два фактора: деньги и нервы. При длительной аренде мебель и техника прослужат дольше, а простои будут реже — главное, правильно назначить цену. Но денег собственник получит меньше.

Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором.

По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники.

С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.

После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать.

Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее.

Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.

Главное преимущество — экономия времени собственника. Если взять полный пакет услуг и один раз подписать договор, собственник будет только получать деньги на карту. Ездить в квартиру, контролировать жильцов или разбираться с соседями в случае конфликта не придется. Квартира будет приносить стабильный пассивный доход при минимальных трудозатратах.

Можно передать только часть обязанностей, которые отнимают слишком много времени, — например, ездить в квартиру каждый месяц и проверять ее состояние.

Еще есть риск, что собственника обманут. Распространены две схемы:

  1. Собственник дает согласие на длительную аренду его квартиры, а мошенник сдает ее посуточно. Агент получает больше денег и только небольшую часть отдает собственнику. При этом имущество портится быстрее и платит за него наймодатель.
  2. Агент обещает сдавать квартиру славянам, а заселяет гастарбайтеров или неблагополучную семью. Ему важно сдать квартиру и не допустить простоев. В итоге — порча имущества, проблемы с соседями и, возможно, разбирательства с полицией.

Важно указать, что доверительный управляющий не имеет права продавать квартиру, а может только ее сдавать. Чем точнее прописаны права — тем безопаснее для обеих сторон.

Если между доверительным управляющим и собственником возникнет спор, суд будет рассматривать ситуацию комплексно. Предугадать, в чью пользу он вынесет решение, сложно.

Поскольку регистрация — это обязательный процесс по закону, суд имеет право признать договор недействительным. Но возможно, хватит и нотариальной доверенности.

Например, Томский областной суд рассматривал дело, где признал за ДУ права на управление квартирой без договора. Суд посчитал, что прав, которые прописаны в доверенности, достаточно.

Чтобы зарегистрировать передачу недвижимости в доверительное управление, нужно обратиться в Росреестр или сдать эти документы через МФЦ:

  1. Паспорт.
  2. Договор.
  3. Акт приема-передачи.
  4. Квитанция об оплате госпошлины 2000 рублей.
  5. Если собственник в браке, нотариально заверенное согласие супруга.

В основном в доверительном управлении все риски ограничены договором и доверенностью. Поэтому главное: читайте внимательно индивидуальный договор и доверенность. Продумайте все условия, обговорите и пропишите их вместе с представителем агентства и нотариусом.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/kvartira-na-doverii/

Доверительное управление коммерческой недвижимостью — что это + опыт

Передача недвижимости в управление

Как передать коммерческую недвижимость в доверительное управление? Где заказать услуги по доверительному управлению квартирой? Что делать при некачественном управлении объектами недвижимости?

Приветствую читателей, заглянувших на сайт «ХитёрБобёр». С вами — Мария Даровская, и сегодня мы поговорим о передаче недвижимости в доверительное управление.

Эта статья поможет тем собственникам коммерческой (и не только) недвижимости, кто не готов тратить свое время на всевозможные хлопоты, но хочет получать свой доход с аренды. Как это возможно?

Не спешите утверждать, что так не бывает. Мы расскажем, как избавиться от хлопот с недвижимостью и регулярно получать прибыль.

1. Что такое доверительное управление недвижимостью?

Доверительное управление — это передача актива во временное руководство другому лицу с целью получения прибыли.

Сегодня мы будем говорить о доверительном управлении недвижимостью (коммерческой или жилой).

Доверительное управление недвижимостью (ДУН) – комплекс услуг, которые получает собственник от управляющей компании. Регулирует отношения между собственником и управляющей компанией Гражданский кодекс РФ. Его 53-я глава посвящена этому виду управления.

Нуждаются в данном виде услуг те, кто не может (или не хочет) взваливать груз проблем управления на свои плечи — поиск арендаторов, обслуживание объекта, анализ рынка и другие обязанности. Еще один вариант — когда жилье сдает опекун недееспособного лица, владельца недвижимости.

Часто в доверительное управление отдают жилье, приобретенное в популярных туристических местах. Такое жилье покупают с целью сдачи через управляющую компанию для получения прибыли.

ДУН предполагает, что собственнику будет выплачиваться определенная сумма, указанная в договоре.

Это может быть:

  • фиксированная процентная ставка ежемесячно или ежегодно от стоимости аренды за этот срок и за вычетом интереса управленца и текущих расходов;
  • фиксированная сумма, которая гарантируется управляющей компанией раз в месяц или другой промежуток времени.

Сдача жилья в управление нередко снижает прибыль от объекта, но существенно экономит время и усилия. Ведь все хлопоты по получению прибыли ложатся на управляющего.

А если выбрать хорошего управляющего, то прибыль может и вырасти, ведь у профильной компании свои секреты заработка с аренды. Сотрудник управляющей компании, для которого сдача вашего имущества — профессия, скорее всего, справится с ней лучше, чем вы.

Причины:

  • ответственный сотрудник занимается только сдачей объектов, вам же придется разрывается между важной рабочей встречей и показом квартиры;
  • управленцы обычно уже имеют налаженные отношения с клининговыми компаниями и другими необходимыми службами.

Сдача недвижимости в управление позволяет получать прибыль пассивно, ничего не делая. Вы владеете имуществом и раз в определенный промежуток времени получаете деньги на карту или переводом. На этом ваши трудозатраты заканчиваются.

Подробнее о доверительном управлении в целом и его видах вы можете прочитать в статье «Доверительное управление».

2. Чем занимается доверительный управляющий — 7 основных функций

Мы уже выяснили, что доверительное управление недвижимостью — комплекс услуг. Давайте разберемся, что в него входит.

В этот комплекс может входить:

  • анализ рынка для определения возможной прибыли от сдачи;
  • подбор объекта для покупки для дальнейшей сдачи;
  • анализ вариантов использования объекта для получения максимальной прибыли;
  • поиск арендатора;
  • показ объекта арендаторам;
  • подготовка договора и других документов для сдачи объекта в аренду;
  • контроль за исполнением договора арендатором;
  • перечисление оплаты за использования помещения собственнику;
  • своевременная оплата счетов за обслуживание недвижимости;
  • другие услуги.

Этот список может быть расширен. Просто учтите свои требования при составлении договора с управляющей компанией.

Если вас заинтересовали другие виды доверительного управления, то рекомендуем прочесть статью «Доверительное управление имуществом».

А пока мы подробнее рассмотрим функции управляющего.

Функция 1. Анализ рынка недвижимости

Анализ рынка — необходимый этап при начинании любого бизнеса, особенно если вы хотите купить жилье/офисное/складское помещение для сдачи или уже владеете таковым.

В анализ рынка входит:

  • уровень цен;
  • величина спроса и предложения в данном сегменте;
  • величина годовой прибыли;
  • срок окупаемости недвижимости при покупке;
  • целевая аудитория арендаторов;
  • возможные риски;
  • объем расходов.

Анализ позволит выявить целевую аудиторию людей, которые заинтересованы вашими объектами недвижимости, и эффективные способы донесения до них информации про объекты.

Таблица наглядно показывает факторы влияния на спрос и предложение на рынке недвижимости:

ФакторыВлияние на спрос и предложение
1Изменение уровня доходов населенияПри снижении доходов предложение увеличивается, спрос падает.При увеличении — увеличивается и предложение и спрос.
2Изменение уровня доходов от бизнесаЧем выше доходы бизнеса, тем выше спрос
3Доступность кредитных ресурсовПри росте доступности кредитов спрос и предложение увеличиваются
4Стоимость строительстваПри росте стоимости предложение уменьшается, спрос увеличивается

Функция 2. Поиск арендаторов

Кажется, что найти арендатора — меньшая из проблем. Но это лишь видимость. На деле поиск арендатора — самый серьезный этап.

Требования к съемщику:

  • ответственность;
  • платежеспособность;
  • своевременность оплаты;
  • соблюдение требований владельца объекта;
  • чистота намерений;
  • бережное отношение к объекту и имуществу в нем.

У каждой риелторской компании существуют черные списки съемщиков. В них входят мошенники и те, кто не выполняли требования договора: портили помещение, вызывали нарекания соседей (а те полицию), не оплачивали коммунальные расходы, задерживали оплату и т.д.

У вас же таких списков еще нет и шишки придется набивать самостоятельно, как и терять деньги, когда недвижимость будет простаивать или требовать срочного ремонта.

Задача управляющей компании:

  • найти максимально надежных и ответственных съемщиков;
  • экстренно решать проблемы и искать другого арендатора в случае ошибки;
  • оплатить двухнедельный простой объекта в случае экстренного съезда арендатора (если это условие есть в договоре).

Смотрите ролик, в котором показаны основные схемы мошенничества при аренде квартир.

Функция 3. Подготовка и оформление договора аренды

Если недвижимость уже сдана, съемщиков стоит предупредить, что теперь по возникающим вопросам и оплате нужно обращаться в управляющую фирму. Новые арендаторы заключают договор о съеме с доверительным управляющим, а не с собственником.

Управляющий в этом случае сам будет готовить договор для клиента и контролировать его выполнение. В случае порчи имущества или нарушений условий сделки, доверенное лицо самостоятельно занимается вопросами компенсаций и может судиться с клиентом. Но при заключении любых сделок, компания обязательно указывает свой статус.

Собственник подписывает только договор доверительного управления с выбранной фирмой.

Функция 4. Оплата коммунальных платежей

Коммунальные платежи и сборы за обслуживание объекта (если таковые есть) необходимо оплачивать своевременно.

В случае передачи объекта в управление контроль за выполнением этой обязанности ложится на плечи управляющего.

Функция 5. Контроль за своевременностью арендной платы

Не все арендаторы отличаются пунктуальностью в вопросах оплаты. Кому-то мешают объективные причины, кому-то собственная неорганизованность. В случае договора на управление контроль оплаты берет на себя управляющий. Собственнику остается получить деньги на карту или другим способом.

Функция 6. Оказание любых бытовых услуг

При сдачи в аренду объект должен регулярно осматриваться на предмет необходимых работ. Их следует выполнять сразу же при обнаружении проблемы. В противном случае время ремонта наступит быстрее, чем вы ожидали.

Нужно, чтобы краны не текли, не было проблем проводки, разбитые стекла вовремя менялись, а поломанное и испорченное своевременно ремонтировалось. Если у съемщиков заклинит дверь или понадобится установить сигнализацию, компания вызовет мастера самостоятельно и проследит за его работой.

Такой присмотр облегчает жизнь, если нужно найти нового арендодателя или продать объект. Регулярное обслуживание существенно удешевляет плановый ремонт помещения.

Функция 7. Страхование объектов недвижимости

Обычно договор о доверительном управлении включает в себя требование застраховать объект от пожара, затопления и других эксцессов. Если вы не хотите оплачивать страховку, можно найти управляющего, который этого не требует.

Но стоит учесть, что сдача в аренду всегда сопряжена с риском ущерба объекту. А дать гарантию от возгорания проводки в доме или прорыва трубы в отсутствие жильцов вам не сможет никто. Поэтому для вашего бюджета будет безопаснее застраховать объект. Ремонт вам и соседям в случае неудачи с сантехникой оплатит страховая компания.

Девушка сделала дорогой и трудоемкий ремонт в своей питерской квартире. Не прошло и двух недель после завершения ремонтных работ, как у нее прорвало трубу. Ее не было дома два часа.

За это время труба успела затопить почти весь стояк. Девушке пришлось оплачивать ремонт в десяти квартирах снизу. Ситуация прошла бы с гораздо меньшими финансовыми и нервными потерями, если б жилье было застраховано.

3. Как отдать недвижимость в доверительное управление — пошаговая инструкция для новичков

Давайте разберемся с механикой ДУН. Чтобы отдать недвижимость в управление нужно предпринять следующие шаги.

Шаг 1. Выбираем компанию по предоставлению услуг

Первое, с чем нужно определиться — это какой управляющей компании отдать в доверительное управление коммерческую или жилую недвижимость.

Чтобы не прогадать с компанией, уделите внимание следующим пунктам:

  • репутация компании;
  • отзывы;
  • опыт работы на рынке;
  • есть ли жалобы на нее в интернете;
  • судятся ли с компанией собственники недвижимости, и если да, то почему;
  • какие условия предоставляет фирма, возможно ли внести изменения в договор;
  • какое вознаграждение хочет за свои услуги.

Шаг 2. Собираем документы

Для передачи объекта в управление вам понадобится подготовить пакет документов.

Среди них должны быть:

  • документы, подтверждающие ваши имущественные права;
  • паспорт;
  • образец договора для передачи имущества в управление.

Шаг 3. Оплачиваем услуги

В случае передачи недвижимости в доверительное управление услуги компании обычно оплачиваются в виде процента от арендной платы. Процент высчитывается от прибыли, то есть за вычетом расходов на обслуживание объекта.

Шаг 4. Заключаем договор

Договор доверительного управления коммерческой недвижимостью дает управляющему право совершать любые действия, если они в интересах собственника объекта. Ограничить эти права могут лишь законодательство и условия договора.

Договор заключается на срок не более 5 лет. После этого договор можно продлить или прекратить. Также нужно отдельно отметить дату вступления договора в силу. Эта дата может отличаться от даты подписания.

Для арендаторов, коммунальных служб и других третьих лиц договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, а не с момента подписания.

Шаг 5. Организовываем систему контроля за исполнителем

В договоре обязательно следует прописать желаемую форму отчетности управляющего перед собственником и регулярность ее предоставления. Также рекомендуем прописать санкции в случае невыполнения. Тогда управляющий не сможет избежать документальных подтверждений доходов и расходов по объекту.

Всегда лучше, если договор составлен не юристами управляющей компании, а независимыми экспертами, защищающими ваши интересы. А перед подписанием договора нужно получить юридическую консультацию. Сделать это можно, как один из удобных вариантов, с помощью компании «Правовед».

Основное преимущество этой фирмы в том, что она работает в режиме онлайн и оказывает профессиональные юридические услуги в круглосуточном режиме. На ресурсе в режиме онлайн доступны более 700 квалифицированных юристов разных отраслей права.

Можете прямо сейчас позвонить по номерам: Москва: 8 (499) 348-93-89; СПб: 8 (812) 602-78-84; бесплатный номер по всем регионам: 8 (804) 333-72-89 и получить бесплатную консультацию опытных юристов. Вопрос можно задать и прямо на сайте компании Правовед.ру. Ответ придет в течение 15 минут.

Источник: https://hiterbober.ru/realty/doveritelnoe-upravlenie-kommercheskoj-nedvizhimostyu.html

Как сдать квартиру в доверительное управление?

Передача недвижимости в управление

Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

Доверительное управление квартирами – это услуга, которую оказывают многие агентства недвижимости собственникам недвижимого имущества. Допустим, у владельца есть несколько объектов, которые он хочет сдавать в аренду и получать доход. Но организовать этот процесс по нескольким квартирам объективно сложно: надо учесть массу нюансов, потратить время.

Многие хозяева квартир в этом доме уже давно знают, как сдать квартиру в доверительное управление. И не жалеют об этом…

Необходимо выполнить серьёзную работу. Речь идёт о следующем:

  1. Выбор конкретной схемы сдачи квартиры. Это может быть долгосрочная аренда или краткосрочная. У каждого варианта есть свои особенности, которые нужно непременно учитывать.
  2. Определение вилки цен. Вы должны понимать, на какой доход можете рассчитывать, готовы ли вы уступить и если да, то насколько. Важно также определить арендную ставку, ниже которой вы не будете сдавать квартиру по разным причинам.
  3. Подготовка недвижимости к показам и к дальнейшей сдаче в аренду. Если недвижимость выставляется на продажу, то покупатели оценивают во многом ещё и перспективу. Они понимают, что мебель может быть вывезена, а в помещениях необходимо будет сделать хотя бы лёгкий косметический ремонт. А вот при снятии недвижимости в аренду (жилой или нежилой) всё оценивается в том состоянии, в котором оно демонстрируется. И в зависимости от увиденного вы можете получить либо выгодное предложение от потенциального арендатора, либо оказаться перед необходимостью дальнейшего показа квартиры.
  4. Проведение фотосъёмки. Сейчас квартиру без качественных снимков нельзя ни сдать, ни продать. Отсутствие фотографий вызовет подозрение в том, что людей просто привлекают на просмотр варианта, который им заведомо не подойдёт. Поэтому этот пункт игнорировать точно нельзя.
  5. Создание и публикация объявлений. Это очень важный этап, так как от него непосредственно зависит то, сколько предложений вы в итоге получите. Если отнесётесь небрежно, такой подход может оттолкнуть потенциального клиента. Аналогично и в отношении чрезмерной любезности с будущими арендаторами (так формируется впечатление, что вы отчаялись и других вариантов у вас уже просто нет).
  6. Распространение информации о квартире разными способами. Если недвижимость относится к элитной, то одних объявлений может быть недостаточно. Кто-то создаёт сайт, посвящённый конкретному объекту. Кто-то добавляет его в базы. Вариантов продвижения много, и чем больше разных схем вы будете использовать, тем выше вероятность, что какой-то способ сдачи недвижимости в аренду принесёт желаемый результат.
  7. Организация просмотров. Желательно, чтобы квартира была свободной, чистой, в надлежащем состоянии. Поэтому за её состоянием необходимо следить. Даже если в квартире никто не живёт, в ней всё равно понадобится периодически делать уборку, а при длительном простое – мелкий текущий ремонт.
  8. Оформление договора аренды. Даже если вы нашли арендаторов, на этом всё не заканчивается. Нужно ещё разобраться с договором, оформить всё в рамках правового поля. Причём любые ошибки в договоре могут быть использованы против вас. Необходимо продумать всё, начиная от способа оплаты и заканчивая решением вопроса компенсации причинённого арендаторами ущерба.
  9. Проверка состояния квартиры, снятие показаний счётчиков, контроль поступления постоянной части арендной платы. Это текущие моменты, которыми также необходимо заниматься. Причём – на регулярной основе. Иначе ситуация может выйти из-под контроля.
  10. Приём квартиры у арендаторов после окончания договора аренды. Очень важно разобраться в том, не было ли вашему имущество причинено ущерба. Стоит учесть, что при длительном проживании возможен естественный износ, что совершенно нормально. Компенсировать его арендатор не должен. А вот какую-то отдельную поломку, которая случилась именно по его вине – в большинстве случаев обязан. Конкретика зависит от локальных норм права, зафиксированный в договоре.
  11. Организация уборки квартиры. Недвижимость после арендаторов нужно привести в порядок. Многие для этого обращаются в клининговые агентства. Но чистота – это только один момент. Периодически необходимо обновлять бытовую технику, мебель, делать косметический ремонт. Всему этому тоже необходимо уделять время.
  12. Поиск новых арендаторов, заключение нового договора и т.д. Весь процесс вступает в новый цикл.

Обратите внимание на то, что выше указаны этапы, непосредственно относящиеся к сдаче квартиры в аренду. Однако с таким получением дохода связаны и другие моменты. Во-первых, необходимо разобраться с налогообложением. Необходимо отчитаться за получение дохода.

Во-вторых, чтобы сдача квартиры в аренду приносила реальную прибыль, стоит составить бизнес-план. То есть желательно учесть не только доходы (арендные платежи), но и расходы на уборку, естественный износ, постепенную замену бытовой техники и налоговые отчисления.

В итоге возникает масса вопросов. И разобраться с ними обычному человеку, далёкому от арендного бизнеса, откровенно сложно. Справиться с данной ситуацией поможет доверительное управление. Но для начала нужно разобраться, о чём идёт речь.

Что такое доверительное управление?

Собственник квартиры или любой другой недвижимости заключает с управляющей компанией договор доверительного управления. Согласно ему собственник передаёт квартиру в управление доверительному управляющему. Данные действия осуществляется в интересах владельца на основании вышеуказанного договора и доверенности, оформленной нотариально.

Обычно такие соглашения заключаются в следующих случаях:

  • владелец хочет получать доход от квартиры, но он находится в другом регионе РФ или за границей и физически не может заниматься всем самостоятельно;
  • у собственника – несколько квартир, у него нет возможности уделять процессу достаточного внимания;
  • арендодатель по состоянию здоровья не способен решать разные задачи по сдаче имущества в аренду;
  • владелец не готов отвлекаться от профильным бизнесом;
  • собственник для повышения доходности своего бизнеса  поручает решение различных вопросов, связанных с арендой, профессионалу, который в них разбирается.

Это наиболее типичные ситуации. Однако договор доверительного управления квартирой может заключаться в других ситуациях. Достаточно просто волеизъявление владельца.

Собственник квартиры в этом доме постоянно проживает за городом. Арендную плату получает на свой расчетный счет.

Какие права и обязанности сторон регламентирует договор?

Такой договор является базовым для сторон. Поэтому подойти к его разработке стоит очень внимательно. Учтите, что стандартные варианты – это далеко не самый лучший вариант. Нередко они составлены с грубыми ошибками и даже нарушением норм ГК РФ.

Находящиеся в Интернете образцы часто создаются просто для того, чтобы сформировать у читателя общее представление, показать, как выглядит такой контракт. То есть подобные «правовое творчество» лучше не применять на практике.

Совет специалистов нашей компании: в подобных случаях обращайтесь к профессиональным юристам.

Итак, в договоре должно быть следующее:

  • идентификация сторон. Имейте в виду, что если у недвижимости несколько собственников, то они все должны подтвердить нотариально свое согласие на передачу имущества в доверительное управление;
  • срок, на который заключается данный договор;
  • права и обязанности сторон. Собственнику квартиры необходимо конкретизировать перечень делегируемых полномочий. Кто-то передаёт риелтору решение всех вопросов, связанных с арендой квартиры. Кто-то – только с поиском арендаторов, а вот на заключение договора аренды собственник как правило присутствовать лично. Могут быть и другие варианты. Всё зависит от того, о чём договорятся стороны;
  • оплата комиссионного вознаграждения агенту. Понятно, что вторая сторона берёт на себя оказание различных услуг на возмездной основе. Поэтому вопросы взаиморасчётов и размера вознаграждения необходимо также прописать в договоре. Обычно управляющая компания берет фиксированный процент от ежемесячной арендной платы. Однако некоторые собственники просят их обеспечить минимальной суммой от арендаторов, а всё, что сверх, риелтор по такой договорённости забирает себе. То есть схемы бывают разными;
  • ответственность сторон. Собственник обязан со своей стороны ежемесячно выплачивать вознаграждение. Риелтор, в свою очередь, отвечает за сохранность квартиры. Конкретная схема предоставления управленческой отчетности должна быть оговорена заранее. Например, агентство по управлению обязано на регулярной основе предоставлять фотоотчеты, подтверждающие сохранность имущества. Возможны и другие варианты;
  • условия внесения изменений в договор;
  • штрафные санкции в случае нарушения условий договора;
  • условия продлонгации договора;
  • досудебный порядок разрешения споров;
  • прочие условия, если стороны на них настаивают.

Обратите внимание, что непосредственно для сдачи квартиры в аренду риелтору нужна также доверенность. Этот документ позволяет легитимно действовать от имени клиента. Любая доверенность в отношении имущества оформляется только нотариально.

Во многих домах существуют проблемы с ТСЖ. Доверительный управляющий их решает.

Подводные камни доверительного управления

Этот способ распоряжения недвижимым имуществом довольно привлекательный для собственника. Казалось бы, он получает арендную плату в несколько меньшем размере, но это совершенно не так. Профессионализм сотрудников проверенных компаний позволяет получить в итоге больший доход от аренды, чем при самостоятельной сдаче.

К тому же собственнику не приходится вникать в большое количество деталей, тратить свое время и силы. Риелтор лучше понимает, как найти самые выгодные по сдаче квартиры варианты на рынке. Поэтому он может найти более платежеспособных  арендаторов, которые готовы платить больше. Тем самым комиссия  риелтора окупится.

То есть сотрудничество получается выгодным для обеих сторон.

Однако стоит учесть, что существует довольно много подводных камней у такого сотрудничества. И их надо непременно принимать во внимание:

  • финансовая безопасность владельца во многом зависит от того, насколько он может доверять риелтору. Поэтому заключать такую сделку стоит не с частным лицом, а с крупным проверенным агентством, дорожащим своей репутацией, например, с управляющей компанией Retail-Realty;
  • важное значение имеет то, насколько детально обозначены нормы права договора. Если в нём всё детально зафиксировано, а соглашение полностью соответствует положениям действующего законодательства, то опасаться нечего;
  • то, как на самом деле выполняются взятые агентом на себя обязательства, нужно периодически проверять. Недобросовестные риэлторы могут в действительности сдать квартиру категории граждан, которую никогда бы не заселил сам собственник. Или же договориться с собственником о схеме долгосрочной аренды, а на самом деле зарабатывать на краткосрочной. Это позволяет увеличить доход, причём в некоторых случаях значительно. Однако и износ квартиры тоже значительно возрастает. В итоге владельцу приходится чаще делать ремонт, а недобросовестный риелтор получает большую прибыль, ничего не вкладывая;
  • недвижимость, переданную в управление, могут использовать  для размещения лиц, находящихся в стране нелегально. Мигранты сообща готовы платить неплохие деньги даже за койко-место. По такой схеме недобросовестный риелтор может получить еще больший доход, скрытый от собственника. Такая квартира не только быстро изнашивается, она ещё и приобретает сомнительную репутацию из-за таких жильцов.

Доверительное управление квартирой может доставить большое количество проблем, если собственник заключает сделку с частным риелтором-управляющим или с компанией с сомнительной репутацией.

Больше всего рисков возникает, когда речь идёт об индивидуальных предпринимателях. Многие агентства недвижимости дорожат своей репутацией. У них существует свой подход к подбору и проверке сотрудников.

Поэтому оформлять с ними договоры намного безопаснее.

Владелец может также предусмотреть заключение сделки с контролем деятельности самого риелтора на постоянной основе. Он не должен сообщать риэлторам, как именно собирается следить за управлением своей собственностью.

Есть разные варианты, начиная от привлечения тайных арендаторов и заканчивая банальным наблюдением со стороны. Владельца никто не ограничивает в выборе конкретного способа.

Доверительное управление квартирой – это отличный способ увеличить доход от сдаваемой квартиры.

Главное – найти управляющую компанию с честными условиями.

Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e9d5a910efcae26c2f496c7/kak-sdat-kvartiru-v-doveritelnoe-upravlenie-5ea5e9d0f81a0d1b4f44a483

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.