Передача объекта долевого строительства дольщику

Дом построен: что дальше?

Передача объекта долевого строительства дольщику

После многих месяцев ожидания в жизни дольщика наступает радостный момент – дом, наконец, достроен, и можно готовиться к заселению.

Однако до новоселья предстоит еще один важнейший этап долевого строительства – приемка квартиры у застройщика и регистрация права собственности по договору долевого участия в строительстве.

Только пройдя все необходимые процедуры, дольщик станет полноправным собственником квартиры.  Рассмотрим этот процесс подробнее.

Приемка квартиры у застройщика

После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию дольщик и представитель застройщика должны осмотреть квартиру и подписать акт приема-передачи к договору долевого участия.

  Срок, в течение которого застройщик должен подписать акт, указывается в ДДУ. Если иное не установлено договором, застройщик не вправе передать квартиру раньше этого срока.

Такое ограничение важно для дольщиков, поскольку по итогам обмеров квартиры застройщик может потребовать доплату за дополнительную площадь.

214 ФЗ предусматривает следующую процедуру передачи квартиры по договору долевого участия. Застройщик обязан пригласить дольщика для приемки квартиры официальным уведомлением, направленным:

  • за 1 месяц до срока передачи объекта, установленного договором, или
  • за 14 дней до начала передачи объекта, если договор предусматривает период передачи, а не конкретную дату.

Уведомление должно быть направлено заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному дольщиком в договоре, либо вручено лично под подпись.

Дольщик должен начать приемку объекта в течение 7 дней со дня получения сообщения, либо в иной установленный договором срок.

  Как правило, застройщик составляет график приемки, и дольщик имеет возможность согласовать точное время посещения квартиры.

В случае, если дольщик не является на объект в течение 2 месяцев, застройщик вправе составить односторонний акт о приемке (при условии, что есть доказательства получения дольщиком уведомления, либо уведомление возвращено почтой с отметкой об отсутствии дольщика по указанному адресу).

При приемке квартиры застройщик должен выдать дольщику инструкцию по ее эксплуатации с описанием квартиры, указаниями по поводу безопасной эксплуатации, гарантийного срока и срока службы.

В ходе приемки дольщик может высказать замечания к качеству строительства.  Все замеченные недостатки должны быть указаны в специальном акте. Подписывать акт приемки-передачи при этом не нужно. После его подписания заставить застройщика устранить недостатки будет сложнее.

Согласно статьям 7 и 8 Федерального закона № 214 ФЗ в ходе приемки-передачи застройщик обязан передать дольщику инструкцию по эксплуатации квартиры.  Такая инструкция является неотъемлемой частью передаточного акта.  Форма инструкции и способ ее передачи (в распечатанном или электронном виде) законом не установлен. Предполагается, что:

  • инструкция должна передаваться тем способом и в том виде, в котором это наиболее удобно для дольщика;
  • правила передачи инструкции могут содержаться в договоре долевого участия (Письмо Минстроя № 15293-НС/07 от 2 мая 2017 г.).

Регистрация права собственности на квартиру

Ни договор долевого участия, ни акт приема-передачи квартиры не будут являться документами, подтверждающими право собственности дольщика.

После подписания акта приема-передачи дольщику необходимо обратиться в Росреестр за государственной регистрацией права собственности на квартиру.

Для регистрации прав на квартиру нужно подать в Росреестр следующие документы:

  • Оригинал ДДУ;
  • Заявление о регистрации (составляется непосредственно при подаче документов);
  • Передаточный акт.

Для успешной регистрации необходимо, чтобы застройщик также подал документы в Росреестр со своей стороны. Поэтому дату подачи на регистрацию необходимо согласовать с застройщиком.

Если ДДУ был подписан в электронной форме, представлять его распечатку на регистрацию не нужно. Отсутствие бумажного экземпляра ДДУ в этом случае не будет являться основанием для отказа или приостановления регистрации.  Росреестр самостоятельно найдёт необходимую информацию в реестровом деле.

Государственная пошлина за регистрацию права собственности на квартиру составляет 2000 рублей с физического лица и 22 000 рублей с юридического лица.

Подать документы в Росреестр можно несколькими способами:

  • через отделение Росреестра или МФЦ;
  • на сайте Росреестра при наличии электронной подписи.

После завершения регистрации дольщик становится полноправным собственником квартиры и может приступать к ремонту и заселению.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/priemka

Как застройщику оформить передачу объекта дольщику при строительстве жилых домов – НалогОбзор.Инфо

Передача объекта долевого строительства дольщику

Передачу объекта долевого строительства застройщиком дольщику регулирует статья 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Получение разрешение на ввод в эксплуатацию

До того, как передать объект долевого строительства (квартиру, помещение), застройщик должен получить разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома (п. 2 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Для этого нужно обратиться в тот орган, который выдавал разрешение на строительство этого жилого дома (ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Внимание: за эксплуатацию объекта строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию (за исключением случаев, когда его выдача не обязательна) нарушителя могут оштрафовать.

Размер штрафа составляет:

  • для граждан – от 500 до 1000 руб.;
  • для организации – от 10 000 до 20 000 руб.

Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 1000 до 2000 руб.

Об этом говорится в части 5 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Чтобы получить такое разрешение, застройщик должен подать в указанное ведомство следующие документы:

  • заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • градостроительный план земельного участка или проект планировки территории;
  • разрешение на строительство жилого дома;
  • акт приемки жилого дома по форме КС-11 (в случае осуществления строительства на основании договора);
  • документ, подтверждающий соответствие построенного жилого дома требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
  • документ, подтверждающий соответствие параметров построенного жилого дома проектной документации (в т. ч. требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов), – должен быть подписан лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком (техническим заказчиком) в случае осуществления строительства на основании договора;
  • документы, подтверждающие соответствие построенного жилого дома техническим условиям, – должны быть подписаны представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
  • схему, отображающую расположение построенного жилого дома, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка. Схема должна быть подписана лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком (техническим заказчиком);
  • заключение Госстройнадзора о соответствии построенного жилого дома требованиям технических регламентов и проектной документации (в т. ч. требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов).

Такой порядок следует из частей 2 и 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Подробнее об этом см. Как застройщику оформить и принять к учету объект строительства.

После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик должен передать квартиры дольщикам. Сделать это нужно не позднее срока, предусмотренного договором участия в долевом строительстве. При этом досрочная передача возможна, только если это предусмотрено договором. Такой порядок следует из пункта 3 статьи 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Сообщение дольщикам о завершении строительства

Перед тем как передавать квартиры дольщикам, застройщик обязан сообщить им о завершении строительства жилого дома и о готовности квартир к передаче. Вместе с этим застройщик также должен сообщить дольщикам о необходимости принятия квартир и о последствиях их бездействия. Типового бланка такого сообщения нет, поэтому его можно составить в произвольной форме.

Передать сообщение дольщику можно любым из двух способов:

  • отправить по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному дольщиком адресу;
  • вручить дольщику лично под расписку.

Сообщение нужно передать в строго установленные сроки:

  • не менее чем за месяц до установленного договором срока передачи долей в жилом доме;
  • не менее чем за 14 рабочих дней до срока начала передачи и принятия, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства.

Дольщик, получивший сообщение застройщика о завершении строительства жилого дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок. Если такой срок договором не установлен, приступить к принятию нужно в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения от застройщика.

Об этом сказано в пункте 4 статьи 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Акт передачи квартир дольщикам

Передача квартиры застройщиком и принятие ее дольщиком осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Если объект долевого строительства не соответствует качествам, указанным в договоре, а также техническим, градостроительным и иным обязательным требованиям, дольщик может отказаться от подписания передаточного акта до тех пор, пока застройщик не выполнит одно из следующих условий:

  • безвозмездно устранит недостатки в разумный срок;
  • соразмерно уменьшит цену договора;
  • возместит расходы на устранение недостатков.

При этом дольщик вправе потребовать от застройщика составить акт, в котором будет указано несоответствие объекта долевого строительства перечисленным выше требованиям.

Такой порядок предусмотрен пунктом 5 статьи 8, подпунктами 1 и 2 статьи 7 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Если у дольщика претензий к объекту нет, но он уклоняется или отказывается принять его в срок, застройщик вправе составить односторонний акт о приемке-передаче. Типового бланка одностороннего акта нет, поэтому его можно составить в произвольной форме.

При этом застройщик должен обладать сведениями о получении дольщиком заказного письма или о его отказе от получения (например, заказное письмо возвращено в связи с отсутствием дольщика по указанному им почтовому адресу).

Односторонний акт можно составить по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта.

Со дня составления одностороннего акта (иного документа о передаче) риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к дольщику.

Об этом сказано в пункте 6 статьи 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

С момента подписания сторонами передаточного акта обязательства застройщика считаются исполненными (п. 1 ст. 12 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

В бухучете передачу квартир дольщикам застройщик отражает по дебету счета 76. При этом аналитический учет по счету 76 нужно вести по каждому объекту строительства и по каждому дольщику.

Бухучет

Передачу объекта дольщику отразите проводкой:

Дебет 76 субсчет «Квартира №» Кредит 08-3
– передана дольщику квартира, построенная по договору участия в долевом строительстве.

Подробнее об учете операций по долевому строительству у застройщика см. Как отразить в учете доходы и расходы застройщика при долевом строительстве жилых домов.

Источник: http://NalogObzor.info/publ/uchet_v_otrasljakh/stroitelstvo/kak_zastrojshhiku_oformit_peredachu_obekta_dolshhiku_pri_stroitelstve_zhilykh_domov/107-1-0-2701

05. Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Передача объекта долевого строительства дольщику

Согласно ч.3 ст.8 Федерального закона № 214-ФЗ после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Определяя срок передачи объекта долевого строительства в качестве существенного условия договора, законодатель, однако, оставил без должного внимания вопрос о способах определения такого срока, в связи с чем в данном случае подлежат применению общие положения ГК РФ о сроках, установленные в гл.11.

Как следует из абз.1 ст.190 ГК РФ срок определяется календарной датой либо истечением определенного периода времени, который, в свою очередь, должен исчисляться годами, месяцами, неделями, днями или часами. Однако в абз.2 данной статьи установлена еще одна возможность исчисления сроков путем указания на событие, которое должно неизбежно наступить.

На практике обычно срок устанавливается посредством указания на даты начала и окончания строительных работ и передачи участнику объекта. Однако при указании таких сроков застройщик должен учитывать:

  • сроки начала и окончания строительных работ, указанные в проектной документации, поскольку передача объекта зависит от данных сроков;
  • срок введения в эксплуатацию многоквартирного дома, так как в силу ч.1, п.1 ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства должна осуществляться после введения в эксплуатацию многоквартирного дома.

Вместе с тем возможен вариант, когда срок передачи построенного объекта связан с событием, которое должно неизбежно наступить. По замечанию В.В.

Шарапова, таким событием не может являться ввод объекта в эксплуатацию, в ином случае условие договора о сроке считается несогласованным, поскольку получение разрешения на ввод в эксплуатацию зависит от воли и действий третьих лиц[1]. Подобной позиции придерживается также М.М. Монастырев[2].

Аналогичную позицию высказал Верховый Суд РФ в Определении от 5 сентября 2017 г. № 78-КГ17-67[3], указав, что получение разрешение на ввод в эксплуатацию не является событием, которое должно неизбежно наступить и «само по себе» не может рассматриваться как условие о сроке.

Формулировка «само по себе» указывает все же на возможность согласования условия о сроке путем указания на событие при наличии определенных обстоятельств.

В этой связи необходимо рассмотреть вопрос о сроке исполнения обязательства и отлагательном или отменительном условии, то есть обстоятельстве, относительно которого стороны не могут определить, наступит оно или нет (п.п.1, 2 ст.157 ГК РФ).

По мнению А.Г. Карапетова, вступившая в силу с 1 июня 2015 г. ст.327.1 ГК РФ позволяет сторонам согласовать условие о сроке, в том числе, сроке передачи объекта долевого строительства, путем указания на момент получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, т.е.

указания на действия, которые обусловлены деятельностью третьих лиц – государственных органов. В данном случае имеет место «осложнение срока отлагательным условием».

Вместе с тем, автор отмечает, что указание только на момент ввода дома в эксплуатацию создает некоторую неопределенность для участника долевого строительства как более слабой стороны, в связи с чем в случае, если условие не наступает в течение указанного в договоре срока, либо если такой срок не указан – в течение разумного срока – необходимо произвести встречное предоставление и констатировать наступление просрочки[4].

Однако в таком случае возникает вопрос об определении разумного срока. Данный вопрос в рамках договора участия в долевом строительстве имеет особую сложность, поскольку получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию завит не только от застройщика, но и от действий государственных органов.

Стоит отметить, что в определении договора участия в долевом строительстве содержится указание на срок строительства, который, однако, не упомянут в ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ. По мнению М.В. Петрухина, срок строительства также является существенным условием[5].

Однако полагаем, что данный строк не может являться существенным условием договора, поскольку отсутствие такого условия в договоре с указанием только на срок передачи не влечет негативных последствий для участника долевого строительства.

Срок строительства имеет значение только для застройщика, а не участника долевого строительства.

Вместе с тем наличие условия о сроке ввода многоквартирного дома в эксплуатацию или завершения строительства помогает суду определить, согласовано ли условие о сроке передачи объекта участнику и является ли договор участия в долевом строительстве заключенным.

По данному вопросу Верховный Суд РФ в Определении от 3 октября 2016 г. по делу № 305-ЭС16-6006(4)[6] установил, что правила исчисления срока (ст.190 ГК РФ) не запрещают сторонам устанавливать срок путем сочетания события с периодом времени.

При этом установление срока передачи объекта в зависимости от момента получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию без указания на сроки ввода дома в эксплуатацию фактически означает, что застройщик не связан установленными в договоре сроками строительства.

Кроме того, в Определении Верховного Суда РФ от 28 июня 2016 г. № 24-КГ16-2[7] указано, что «срок передачи…не может быть предполагаемым».

С учетом вышеизложенного полагаем, что момент получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не может рассматриваться в качестве согласованного условия о сроке передачи объекта долевого строительства, поскольку не является событием и не обладает признаком неизбежности. Главное отличие события от иных юридических фактов состоит в том, что его наступление не зависит от воли третьих лиц, а получение разрешения на ввод в эксплуатацию связано с действиями субъекта.

В той связи момент получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является условием о сроке, а представляет собой реализацию права, предоставленного сторонам ст.327.1 ГК РФ.

Следовательно, чтобы условие о сроке считалось согласованным, необходимо наряду с условием о получении застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию указать конкретный или примерный срок, определенный календарной датой.

Таким образом, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику по договору участия в долевом строительстве может быть определен по-разному.

При этом полагаем, что получение застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не может являться событием, которое должно неизбежно наступить, условие о сроке передачи объекта долевого строительства при определении данного срока путем указания на получение застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не может считаться в данном случае согласованным.

Однако стороны могут включить в договор комбинацию условий, включающих указание на получение застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и конкретного календарного срока, что позволит избежать состояние правовой неопределенности для участника долевого строительства при определении срока передачи объекта долевого строительства

Источник: https://xn----8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/srok-peredachi-obekta-uchastneyku-dolevogo-stroitelstva

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.