Передача права аренды нежилого помещения

Содержание

Что такое ППА и с чем его едят)релиз лучших предложений продажа, ППА, продажа готового бизнеса за 3дня 22/24 октября

Передача права аренды нежилого помещения

Релиз лучших предложенийпродажа, ППА, продажаготового бизнеса за 3дня 22/24 октября по версии ask24.city

Фото кафе м. Коптево

Продолжаем знакомить Вас с лучшими предложениями по продаже бизнеса в городе по версии ASK24CITY или ППА. Что же такое ППА? Это переуступка права аренды в основном от департамента имущества г. Москва. Отличается толерантной ставкой аренду от города и если помещение получали в аренду в конце 90-х/начале 2000-х: крайне продолжительные сроки аренды, причины продажи в основном такие:

· Перепродажа с целью заработать (может включать в себя ремонт помещения, от города они попадают в основном в крайне запущенном виде) а также раскрутку бизнеса для большей коммерческой привлекательности.

· Смена профиля деятельности

· Личные обстоятельства

· Ну и разный шахер махер))) поэтому вы должны проверять тщательно документы на помещение, договора аренды, назначение использования по договору (ВАЖНО!!!), отсутствие обременений и штрафных санкций, наличии договоров субаренды помещения(в некоторых договорах от ДГМИ прямым текстом это запрещено)вообщем всю историю взаимоотношений продавца(арендатора)с городом(арендодателем)

· Поскольку переуступка (ППА) происходит в основном путем замены учредителей в юр. Лице, Вам придется заказать аудит оного, дабы потом «не разрыдаться от счастья неожиданного приобретения)

Коммерческую целесообразность данного приобретения в основном представляют, торговые помещения, и помещения под общепит. У них более высокая ликвидность при сдаче в аренду(если только вы не ищете помещение под собственный бизнес). В любом случае нужно считать рентабельность данного приобретения.

То есть сумма покупки ,количество оставшихся лет аренды, делим чтобы вывести арендную ставку с учетом потраченных на покупку ППА денег, и если цена аренды к рынку имеет дисконт процентов 30, то можно считать, что вы в плюсе, для общепита, это критично.

Такая тайна: если вы платите в общепите за аренду половину от оборота, тогда можете считать что, вы просто при деле)).

Давайте посмотрим на общую картину за последние три дня, помещения отбирались в ручном режиме из нашей базы, мы не являемся ни владельцами и не представляем их интересы.

Если Вам интересны предложения из данного релиза регистрируйтесь на сайте и работайте в профессиональной CRM там, есть и контакты собственников или риелторов их представляющих и ссылки на первоисточник где было размещено предложение.

Если вы хотите чтобы Вашим вопросом (продажа, покупка, аренда) занялись профессионалы с более чем 15 летним опытом работы на рынке коммерческой недвижимости Москвы, обращайтесь с вашими предложениями через форму на сайте

Столовая м. Площадь Ильича

Общественное питание

Площадь: 105

Адрес: Москва, проезд Завода Серп и Молот

Цена: 1000000 руб

ППА столовой . Ст. М. Площадь Ильича, Авиамоторная , 10 м.п., проезд завода Серп и Молот Второй этаж четырехэтажного административного здания , 105 кв.м. Мебель, оборудование, коммуникации. Арендная плата 85 000 руб. В здании 400 чел. Рядом на этой же территории БЦ 2000 чел. Там нет столовой с нашей кухней. Хотят продать за 1 000 000 руб.

Столовая-кафе м. Беломорская

Общественное питание

Площадь: 80

Адрес: Москва, Смольная улица,

Цена: 3500000 руб

Продается готовый бизнес общественного питания через ППА. Заведение находиться в многофункциональном офисном здании бизнес-центр “Смольная 24а” на первом этаже 18 этажного здания, вход в кафе напротив 4 лифтов, которые поднимают ежедневно тысячи человек. Огромные площади бизнес- центра заполнены 100% арендаторами.

Арендодатели этого помещения являются огромным холдингом, с серьёзными и правильными подходами к арендаторами, которые готовы всегда помочь в Ваших проблемах. Заведение работает в течении 1,5 лет успешно. Сделан отличный ремонт, куплено новое оборудование, персонал из 4 человек работает с открытия заведения, полностью обучен.

Работаем с европейской кухней приготовления блюд, подача через линию раздачи. заведение работает 5 дней в неделю, есть возможность работать в выходные. Доступ в заведение до 20 часов, потом все ставиться на охрану до утра. Есть возможность работать круглосуточно с договорённости с арендодателем. Арендная плата составляет 204000 руб. Депозит за 2 месяца внесен.

Кафе прибыльное, с огромными возможностями увеличивать выручку. на дополнительные вопросы готова ответить при встрече, или по телефону.

Кафе м. Коптево

Общественное питание

Площадь: 37

Адрес: Михалковская улица,

Цена: 2150000 руб

Продажа кафе Соffее Мооsе в Коптево! Вложение в открытие кафе с 15 посадочными местами – 2 150 000?. Есть возможность сотрудничать с Яндекс едой! В кофейне проведён дизайнерский ремонт. Мебель выполнена из хороших материалов под заказ! Есть большая база постоянных гостей! Поставщики выполняют работу свою на 100%.

В кафе имеется свой туалет со всеми видами диспенсоров: полотенце, мыло и туалетную бумагу. Также большое круглое зеркало. Имеется 3 шкафа напольных: уборочный инвентарь, гардеробная и еще один для всего остального. Кофемашина Nuоvа Simоnеlli Аррiа 2 2GV. Купил новую. В отличном состоянии. Кофемолка МDХ без бункера.

Фильтр не дешевый Вritа для кофемашины(17000?). Касса подключена к планшету, денежному ящику и терминалу! Имеется всё необходимое оборудование: Ледогенератор, термопот, гриль, микроволновка, быстрый интернет(оплаченный за октябрь).

Кафе вышло уже в ноль за два месяца! Причина продажи: открытие другого бизнеса!Продажа бизнеса до 25.10.2019!!

Кафе м. Охотный Ряд

Площадь: 207

Адрес: Газетный пер.,

Цена: 3900000 руб

Продается действующая пиццерия в центре Москвы, в Газетном переулке. Метро Охотный ряд. Ресторан работает более 9 лет. Долгосрочный, зарегистрированный договор аренды до 2024г. Арендная плата 250000 руб. Коммунальные платежи 70000 руб. 1 учредитель. Помещение находиться в нежилом здании.

Продается со всем оборудование. Площадь помещения 206, 5 кв м, 2 торговых зала, на 50 посадочных мест, есть летняя веранда, внесена в дислокацию. Есть парковка для персонала на 2 места, погрузочно – разгрузочная зона. В ресторане установлена печь для пиццы на дровах, хоспер для приготовления шашлыков на углях.

Стоит современная система учета.

Торговая площадь м. Текстильщики

Торговое помещение

Площадь: 15

Адрес: 2-й Грайвороновский проезд,

Цена: 900000 руб

ППА отдела в гастрономе. Отличное предложение! Шикарные перспективы! Мясо-колбасы-сыры-молочка-кондитерка-хлеб и т п. Раскрученная точка, постоянные покупатели. Выручки 25-30 тр, подтверждаются документально. Соседи:-Овощи-фрукты, пиццерия, разливное пиво, кулинария, бургерная и табак. Все вопросы по телефону

Торговая площадь м. Красносельская

Торговое помещение

Площадь: 6

Адрес: Москва, Краснопрудная улица, 22-24

Цена: 450000 руб

Продаётся торговая точка с фруктами, овощами, сухофруктами в проходимом торговом центре. 1 минута от м. Красносельская. Подробнее по телефону.

Торговая площадь в Москва Большая Почтовая ул., 34 (16.1 м?)

Торговое помещение

Площадь: 16

Адрес: Большая Почтовая ул., 34

Цена: 4250400 руб

“Резиденции архитекторов” – жилой комплекс премиум-класса. Находится в сердце столицы – в ЦАО, в Басманном районе Москвы, между Рубцовской набережной и Большой Почтовой улицей. Квартал будет соединен прямым пешеходным мостом с ТПУ, включающим станцию м. Рубцовская (открытие планируется в конце 2019 г.

) и в пешей доступности от м. Электрозаводская и м. Бауманская. Это комфортно и тщательно продуманный проект для тех, кто ценит высокий уровень комфорта и качество жизни. Насыщенная инфраструктура, разнообразие архитектурных решений, ландшафтный дизайн и собственный пешеходный бульвар с торговой галереей.

Первая очередь: корпусы 10, 11, 12, 13, 16. Вторая очередь: корпусы 3, 4, 5, 6, 7. Третья очередь: корпусы 1, 2, 8, 9. Готовность: 1 очередь-IV квартал 2019 г. 2 очередь I квартал 2020 г. 3 очередь I квартал 2020 г.

Выгодные инвестиции: -офисы с видом на набережную -2 минуты до метро -открытые планировки -дизайнерские лобби -огромные арочные окна

ППА ТЦ м. Крылатское

Торговое помещение

Площадь: 600

Адрес: ул. Крылатские Холмы,

Цена: 6000000 руб

Продаю готовый бизнес в виде торгового центра. Помещение, цокольный этаж 600кв.м., под любую сферу деятельности, в данный момент используется как торговый центр и дом быта .Есть все оборудование ( стеллажи , холодильники и тд.)Есть несколько арендаторов .

Можно использовать под магазин алкоголя, офис, склад. Все коммуникации, МГТС, Интернет. В шаговой доступности от метро, рядом конечная остановка общественного транспорта. Два отдельных входа. Лицензия на продажу алкоголя. 70 кВт электроэнергии, 5 мокрых точек ,вентиляция .Аренда городу 145 000р в месяц.

Продажа происходит через смену учредителя .

ВНИМАНИЕ!!! вся информация взята с нашей автоматизированной базы собственников, мы не являемся владельцами и используем данную инфо в качестве промо, телефоны владельцев и другую информацию ищите в базе объектов на сайте, https://youtu.be/ZFWjJUFxMuY

#Москва #недвижимость #общепит #ППА

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d40111cc7e50c00ad979f8e/chto-takoe-ppa-i-s-chem-ego-ediatreliz-luchshih-predlojenii-prodaja-ppa-prodaja-gotovogo-biznesa-za-3dnia-2224-oktiabria-5db15046d4f07a00adee8b7a

Что такое переуступка прав аренды нежилого помещения: коротко о главном

Передача права аренды нежилого помещения

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

  • порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
  • порядок использования арендуемого имущества;
  • условия содержания этого имущества;
  • порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
  • другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

  • заявление по форме регистрирующего органа;
  • документ об оплате;
  • учредительные документы;
  • соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
  • документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
  • договор аренды;
  • договор переуступки;
  • технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/pereustupka-prav-arendy.html

Хитрости переуступки арендных прав на нежилое помещение

Передача права аренды нежилого помещения

Понятие «переуступка арендного права» подразумевает взаимовыгодные отношения, заключаемые между физическими и юридическими сторонами, аналогично купле-продаже. Рассматриваемый предмет в этом вопросе –арендные права.

В некоторых ситуациях сделка признается недействительной, и во избежание подобных проблем стоит рассмотреть все нюансы этого вопроса.

О целесообразности ппа

Говоря простым языком, переуступка прав аренды на нежилую собственность предполагает смену арендатора, и подтверждение этого события письменно.

В договоре прописывается новое лицо, приступающее к арендованию помещения, здания. Оно наделяется идентичными с прежним арендатором правами, такими же обязанностями, что у бывшего арендующего лица.

Что предписано законодательством?

Согласно «букве закона» новый арендатор наделяется следующими правами.

1. Имеет право передать объект в субаренду.

2. Может делегировать права, обязанности третьим лицам.

3. Арендуемая площадь может быть передана в пользование другому человеку.

4. Арендные права могут передаваться в залог, в уставной капитал.

Владелец недвижимости сохраняет за собой право требовать отчет о возмездном пользовании здания, получения своевременной оплаты. При невыполнении взятых арендатором обязательств, хозяин имущества обладает правом на расторжение ранее подписанного соглашения.

Нюансы арендных прав и ограничений

Подписав соглашение, субарендатор обладает арендными правами, но самостоятельно распоряжаться чужой собственностью не может. В этом плане полномочия принадлежат только собственнику имущества. При смене лица в арендном договоре, владелец должен дать на это согласие письменно.

Как выигрывают стороны от переуступки?

В ситуации с нежилым помещением, когда возникают непредвиденные обстоятельства, договор-переступка становится единственным оптимальным решением.

Выгода в цене: новый арендатор получает помещение по той же цене, что и прежнее договорное лицо. Практика данных видов субаренды пользуется успехом при задействовании в договорных обязательствах нежилых помещений, расположенных в фешенебельных районах Москвы. Это дает возможность получать хорошие дивиденды.

Новому временному пользователю проще вступить во временное пользование таким имуществом: срок действия договора 5 лет, и за это время здания нарабатывают определенную положительную репутацию в районе.

Нередко роль лиц, сдающих здания в аренду, берут на себя муниципальные органы. Низкие расценки – серьезный повод обратить внимание на такие предложения на рынке. «Ценник» во много раз снижен по сравнению с ценами коммерческих предприятий.

Если бизнесмен или фирма решает снять государственное помещение нежилого типа, он может воспользоваться двумя путями.

– Принять участие в аукционе;

– Подписать договор-переуступку с арендатором, выплатив ему компенсацию.

По второму сценарию события развиваются чаще, нужно только учитывать некоторые тонкости. Пример: новый арендатор решает прибегнуть к реконструкции под собственные цели, в таком положении дел субарендатор действующий неохотно идет на сделку.

«Рецепт» грамотного оформления сделок

В чем отличительные особенности субаренды?

Дело в передаче прав: арендатор, передавая помещение в аренду новому лицу, лишается арендных прав. Значит, и документы соответствующе изменят свой характер. Во избежание досадных недоразумений требуется подумать о следующем.

Секрет правильного заключения договора

Перенаем имущества осуществляется строго в письменном соглашении. О дарении арендных прав говорить не приходится

– сделка признается нелегальной. Образцы договоров легко найти в мировой сети, скачав, нужно правильно заполнить бланк. Он включает в себя несколько пунктов.

– Условия оплаты, порядок перенайма.

– Содержать условия пользования зданием.

– Включать порядок пользования имущества.

По форме новые договорные бумаги должны быть идентичны прежним. В случае регистрации договора аренды в Россестре, нужно перерегистрировать права.

Как передается документ?

После подписания соглашения, составляется акт приемки-передачи, причем новому «преемнику» передается первый договор, платежные квитанции. Какая документация участвует в регистрации?

– Необходимо заполнить бланк заявления, исходя из требований органа, куда подается бумага.

– Квитанции об оплате.

– Предоставляются учредительная документация.

– Непосредственно сам договор-переуступка.

– Бумаги, свидетельствующие о намерении заключения сделки. Они составляются уполномоченными органами сторон.

– Бумаги на здание: технический паспорт, оформленный план здания и прочие.

Подобная практика интересует бизнесменов, намеревающихся получить прибыль, используя имущество собственника. Перезаключение договора до 5 лет участия собственника не требует.

Источник: https://zakon436.ru/xitrosti-pereustupki-arendnyx-prav-na-nezhiloe-pomeshhenie/

Ппа что это: продажа прав аренды, договор ппа, плюсы, стоимость, ппа в бизнесе

Передача права аренды нежилого помещения

В предпринимательской практике в современном мире встречается такое понятие как продажа прав. Права на аренду и использование имущества не исключение. Под сделкой понимают продажу права аренды другому лицу за плату. Нередко её смешивают с субарендой, когда арендатор передает права аренды еще кому-то.

  1. При продаже появляется другой арендатор, старый арендатор уходит из обязательства;
  2. При продаже прав переходит полностью весь объем прав и обязанностей на приобретателя аренды;
  3. Субаренда существует за счет договора между арендатором и владельцем имущества, в рамках договора аренды. Субаренда может запрещаться, нуждаться в разрешении, так и возникать на основе решения исключительно арендатора;
  4. Если прекращается договор аренды, прекращается автоматически и субаренда, субарендатор несет ответственность перед арендатором, тот же отвечает перед владельцем имущества.
  5. Продажа прав, скорее всего, становится для владельца имущества фактом, владелец имущества или принимает сделку или остается без арендатора. Если и предусматривается возмещение ущерба за ранний отказ от аренды, он все равно не покроет всех убытков.

Преимущества ППА для арендатора

Преимущества:

  • Первый арендатор лишается проблем из-за отказа от аренды;
  • Заменивший его арендатор получает на длительный срок имущество на достаточно выгодных условиях, при условии отсутствия изменения ряда условий важных арендатору;
  • Получение прямой материальной выгоды от актива, требующего дополнительных расходов;

Недостатки ППА

Недостатки:

  • Переуступка прав аренды становится отдельным бизнесом, и привлекательные объекты начинают расти в цене;
  • Продажа прав аренды как бизнес рождает конкуренцию между желающими получить заманчивый объект;
  • Владелец объекта может согласиться на продажу при условии повышения арендной платы;
  • Риск приобрести проблемный объект из-за скрытых недостатков и отвечать за них перед владельцем имущества;
  • Переуступка возможна только при согласии владельца имущества;
  • Необходимость тратиться на нотариуса (если первоначальный договор был оформлен у него) и перерегистрацию (если первоначальный договор регистрировался);
  • Признание договора аренды недействительным приводит к признанию недействительным и переуступки права;
  • Есть некоторые сложности в связи с составлением налоговой отчетности и расчете налога, который нужно будет уплатить в будущем.

Необходимые документы

Какие бумаги нужны, решается тем, какой объект передается. Если земля, то:

  1. Копия паспорта;
  2. Копия доверенности (предпочтительно нотариальной);
  3. Первоначальный договор;
  4. Согласие собственника, владеющего объектом;
  5. Согласие органа, ответственного за передачу прав на государственное или муниципальное имущество;
  6. Договор о продаже (переуступке прав на объект);
  7. Акт приема-передачи объекта;
  8. Согласие супруга (в случае если имущество считается общим);
  9. Согласие залогодержателя (в случае обременение участка);
  10. Доверенность представителя;
  11. Копии устава организации и документы, подтверждающие право директора или иного подписанта на заключение сделки.
  12. Аренда сельскохозяйственной земли разрешается сельхозпроизводителям, и продажа аренды разрешается организации, занимающейся соответствующим видом деятельности;
  13. Покупка права аренды имущества, которое требует наличия лицензии, допускается при наличии лицензии у покупателя права. Отсутствие лицензии делает сделку  недействительной.

Сложность и объем документации разнятся. Одно дело переуступить право аренды небольшого магазинчика, а другое предприятия, где только акт передачи составляет многостраничный документ с детальной описью имущества.

На регистрацию приносят оригиналы документов, копии заверяются работниками службы. Если используется сайт «Госуслуги», электронные копии заверяются электронно-цифровой подписью. На процедуру окончательного оформления все равно приходится приносить бумаги на проверку.

[box type=»download»]Важно! Если оформление делается через почту, все копии заверяются нотариусом, также заверяются и подписи.[/box]

На что необходимо обратить внимание при подписании договора?

Условия договора должны тщательно обговариваться заранее. Обсуждение фиксируется в переписке, протоколах согласования, и нередко используется в суде в случае спора. Если говорить о государственном или муниципальном имуществе, условия всегда ставятся жесткие, предметом переговоров являются или срок или цена. Цена, впрочем, тоже жестко регулируется.

Иное дело, если объект находится в частной собственности, договариваться можно о чем угодно, правда не исключается действие правил о лицензировании или использовании имущества исключительно в ограниченных целях.

Переуступка права всего лишь переход прав и обязанностей от одного лица к другому, поэтому нужно проследить затем, чтобы в договор не вносились значительные коррективы:

  • Предмет договора желательно тщательно переписать или он должен содержать в себе ссылку на тщательно проработанные приложения с описанием;
  • Кто несет ответственность в случае наличия долга по аренде;
  • Вопросы ответственности за нарушения договора, обнаруженные после продажи прав аренды;
  • Заложена ли в договоре возможность его продолжения после окончания срока действия.

Договор переуступки заключается с бывшим арендатором, поэтому следует просчитать все возможные варианты, связанные с результатами его деятельности.

[box type=»download»]Стоит отметить! Переуступка права влечет также и налоговые последствия. Покупатель учитывает у себя траты на переуступку в качестве иных обоснованных расходов, т.к. прямо засчитывать их в расходы не разрешается. Продавец права засчитывает результат в качестве реализации прав, что  приводит к обязанности платить налог на прибыль.[/box]

Сроки и цена ППА

  1. Срок обычно ограничивается длительностью первоначального договора, но может и быть продлен или перезаключен в зависимости от первоначальных условий;
  2. Цена договора – зависит от ценности объекта (недвижимость одни цены, авто – другие).

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://zhivemtut.ru/polezno/prodazha-prav-arendy.html

ППА: продажа права аренды в Москве

Передача права аренды нежилого помещения

Переуступка прав аренды (далее ППА) нежилого помещения – это перенаём со сменой арендатора, который вступает в права и обязанности предыдущего съемщика. Продажа права аренды в Москве, наиболее престижных торговых площадках столичных городов, других привлекательных центрах России – распространенный и довольно прибыльный бизнес.

О переуступке прав аренды

К площадям «присматриваются» еще на этапе строительства. Затем компании, получившие в аренду такие объекты, переуступают возможность найма другим организациям за оговоренную денежную компенсацию.

Получается, что арендатор, оплачивает право работать в выбранном торговом центре сумму, равную цене ППА плюс арендный платеж. Как правило, администрация таких торговых площадок подбирает кандидатов – съемщиков практически по конкурсу.

Получается, что ППА занимаются не только сторонние организации, зарабатывающие на этом деньги, но и сама управляющая компания.

Так, например, в Москве, потенциальному арендатору необходимо представить перечень адресов его торговых точек. Тогда, возможно, соглашение на найм помещения известного ТЦ будет заключено, но только в том случае, если перечисленные в списке магазины также будут столичными и находится в известных местах.

Или же изначально, в заключении договора одной из сторон является прямой наниматель муниципальной недвижимости. Плата по ставкам найма в этом случае всегда ниже предлагаемых коммерческими структурами, чем и объясняется популярность таких сделок, особенно долгосрочных.

Отличия субаренды от ППА:

  • при сдаче объекта в субаренду, арендатор продолжает оставаться одной из сторон контракта и исполнять свои обязанности,
  • при переуступке права найма, наоборот, договорные обязанности первоначального арендатора теряют силу и переходят к новому съемщику.

Особенности договора по ППА на нежилое помещение

Предметом контракта являются права на аренду (найм) недвижимости. Соглашение, подтверждающее наличие правоотношений, составляется на основании существующего договора аренды. Если документом прописана процедура получения согласия собственника о возможной переуступке, то получение разрешения будет являться обязательным.

Переуступка или перенаём права аренды объекта возможны посредством заключения возмездного соглашения. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК РФ).

Законодатель регламентирует правоотношения ст. 615 ГК РФ, к примеру:

  • вновь заключенное соглашение может носить длительный период либо краткосрочный,
  • при превышении срока найма более 12 месяцев, регистрация сделки обязательна,
  • менее одного года – правоотношения закрепляются письменным соглашением,
  • при наличии льгот съемщик имеет право использовать их для найма,
  • возможность сдачи в субаренду, если договором прописано условие передачи объекта (согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66 п. 18).

Существуют два возможных варианта получения в найм муниципального помещения:

  1. Принять участие в торгах среди многочисленных желающих.

Правила проведения аукциона по договору о переуступке права требования определены ст.477 ГК РФ и Законом №135-ФЗ. Организацию торгов проводит арендатор, он же устанавливает цену переуступки, условия использования недвижимого имущества, проводит сам аукцион.

Обычно победителем становится потенциальный арендатор, предложивший максимальную оплату за эксплуатацию помещения по договору о переуступке права требования.

  1. Сделать переуступку арендных прав с действующим съемщиком, заплатив ему «комиссионные».

Конечно, второй вариант на сегодня выглядит реалистичней. Однако здесь возникают некоторые нюансы. К примеру, если новый съёмщик начнет реконструкцию, то сделает ее только после дачи на это разрешения арендодателем.

Основные права нанимателя

ППА нежилого помещения влечёт за собой ряд ограничений на дальнейшее использование собственности хозяином, поэтому его согласие обязательно.

Арендатору представляются права:

  • передача нежилого помещения в субаренду согласно условиям соглашения,
  • возможность долевого внесения объекта в уставной капитал,
  • залог,
  • безвозмездное использование.

Требуемая документация для подписания соглашения

При заключении контракта на переуступку права найма нежилого помещения необходим стандартный набор документов – оригиналы и копии:

  • действующее основное соглашение аренды/найма,
  • акт приема передачи объекта,
  • договор по ППА, согласно основному контракту аренды (три экземпляра),
  • акт приема передачи помещения новому съёмщику,
  • документы, подтверждающие оплату, а также отсутствие задолженностей,
  • разрешение собственника имущества на ППА.

Акт приема-передачи можно скачать здесь.

Договор аренды нежилого помещения можно скачать здесь.

Обязательные пункты договора

Правоотношения предусматриваются в соответствие действующим правоустанавливающими документами. В обязательном порядке должны присутствовать пункты соглашения, касающиеся следующего:

  • идентифицирующая информация о сторонах,
  • ИНН,
  • документальное подтверждение государственной регистрации для организаций,
  • сведения из ЕГРЮЛ,
  • указание предмета соглашения по договору о ППА,
  • условия, способствующие расторжению сделки,
  • формулы расчёта арендных платежей, суммы, тарифы, графики погашения,
  • датированные подписи сторон.

Форма соглашения по ППА должна быть такой же, как и основной договор. Такая же форма соглашения может применяться под выкуп помещений, уже с налаженным бизнесом. Если первоначальный документ проходил регистрацию в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру.

С 2018 года законодатель упразднил использование свидетельства о праве собственности для арендодателей. Всю информацию о собственниках содержит Росреестр. Документ о праве собственности не печатается на гербовых бланках с 2016 года. Заменой ему является выписка из Росреестра.

Договор переуступки прав аренды на нежилое помещение можно скачать здесь.

Регистрация

Для регистрации в уполномоченном органе необходимо представить следующие документы:

  • заявление (форма предлагается регистрирующей организацией),
  • документ, подтверждающий оплату,
  • учредительную документацию,
  • протоколы, решения соответствующих органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку,
  • документы на лицо, уполномоченное на заключение сделки,
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика,
  • договор аренды,
  • соглашение ППА,
  • техническая документация: паспорт, план, экспликация помещений.

Налоги

Законом определено налогообложение сторон сделки. Налоговая ставка составляет 13% от полученного дохода. Для расчёта налога на юридических лиц определяется ставка налогооблагаемой базы, соответственно зависящая от выбранного налогообложения. Авансовый отчёт сдается ежемесячно (до 30 числа).

Общественные организации, некоммерческие производственные предприятия, фонды, не предусматривающие извлечение прибыли, при продаже прав найма нежилого имущества также облагаются налогом.

Проведение оценки ППА

Сколько стоит покупка прав аренды? Для проведения законного аукциона нужно провести оценку стоимости передаваемого для найма объекта. Эксперты проводят это действие только при наличии допуска СРО, выдаваемого компетентной организацией.

Стоимость, определённая независимым оценщиком, складывается из нескольких критериев:

  • площадь объекта недвижимости,
  • месторасположение,
  • эксплуатационные расходы, подлежащие оплате,
  • объем прав и обязанностей, переходящих по договору,
  • рыночная стоимость основного объекта,
  • возможный доход.

Независимая оценка ППА один из факторов, защищающий нанимателей от действий недобросовестных должностных лиц, владеющих правом на совершение подобных сделок.

Как любые коммерческие сделки, переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве, других крупных городах требует профессионального юридического сопровождения при оформлении и сопровождении в государственных органах, суде.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/arenda/pereustupka-prav-arendyi-nezhilogo-pomeshheniya

Переуступка прав аренды нежилого помещения – детальный обзор

Передача права аренды нежилого помещения
Арендные отношения — широко распространенная практика, позволяющая собственнику имущества извлекать выгоду из принадлежащего ему имущества, по тем или иным причинам не востребованного им самим, а другой стороне договора — арендатору, получать преимущества, связанные с правами владения и пользования арендованным имуществом, не неся значительных расходов на его приобретение. Казалось бы — все просто. Однако, в практике взаимоотношений арендодатель-арендатор возникают ситуации, при которых последний, по каким-либо причинам, принимает решение о нецелесообразности дальнейшего использования арендованного имущества. При этом арендатор не расторгает договор, а передает права пользования другому арендатору. Причем, делает это возмездно. Иными словами, совершает договор купли-продажи в отношении права пользования, не принадлежащего ему имущества. В чем заключаются нюансы совершения подобной сделки?

Правовое основание уступки права аренды нежилого помещения

Возможность совершения подобной сделки прямо предусмотрена в Гражданском кодексе РФ — ч. 2 ст. 615. Однако, в кратком упоминании о допустимости подобной сделки, не содержится описания механизма ее совершения. По смыслу, такая сделка несет в себе элементы следующих правоотношений:

уступки права требования (цессии) – ст. 382 ГК РФ;

перенайма – ч. 2 ст. 615 ГК РФ;

перевода долга на другое лицо – ст. 391 ГК РФ;

передача договора – ст. 392.3 ГК РФ.

Объединяя в себе отдельные признаки указанных правоотношений, уступка права аренды нежилым помещением, является самостоятельной сделкой. Со свойственным только ей комплексом прав и обязанностей участвующих в сделке лиц и порядком совершения этих действий.

Отличия переуступки прав по договору аренды нежилых помещений от схожих правоотношений

Чаще всего, недоразумения в толковании прав арендатора по владению и пользованию имуществом, встречаются при заключении договора субаренды. Многие арендаторы успешно используют арендованное имущество для извлечения прибыли путем сдачи нежилого помещения в субаренду.

При возникновении спорных вопросов, связанных с несвоевременностью исполнения обязательств по внесению арендных платежей или порчи/уничтожения арендованного имущества, арендаторы пытаются переложить ответственность по договору на субарендатора. Это в корне неправильно.

Отличия от договора субаренды

Главное отличие договора субаренды, от передачи права пользования арендованным имуществом, заключается в том, что в первом случае — не происходит прекращения правоотношений между первоначальными участниками сделки: арендодателем и арендатором.

Они, по-прежнему, несут оговоренные в договоре права и обязанности по отношению друг к другу. Факт того, что арендатор временно передал арендованное имущество в пользование другому лицу, не освобождает его от обязанностей перед арендодателем.

В подобной ситуации существуют два параллельно действующих договора:

между арендодателем и арендатором;

между арендатором и субарендатором.

Прямых взаимоотношений между арендатором и субарендатором нет. Поэтому, арендодатель не вправе требовать от субарендатора исполнения условий договора, точно так же, как субарендатор не обязан исполнять требования арендодателя.

Каждый контракт следует вычитывать от и до. Поручите это профессиональному юристу.

Отличия от договора цесси (уступки права требования)

Договор цессии — уступка одним лицом другому лицу принадлежащего ему на законных основаниях права требования имущества, в том числе денег, а также иных прав, например права владения или пользования имуществом.

В Российской Федерации цессия применима к широкому кругу правоотношений, как правило в сфере предпринимательской деятельности.

Под ней обычно понимают действия кредитора по передаче третьему лицу права требования:

по выплате дебиторской задолженности;

передачу права требования по договору долевого участия в строительстве;

передачу права требования по договору долевого участия в строительстве;

Назвать передачу прав на арендованное нежилое помещение цессией нельзя по следующим основаниям: перенайм, или переуступка права аренды связана не только с правом требования, но и с переводом долга, она гораздо шире по своей природе и не ограничивается цессией. Невозможно уступить права аренды нежилого помещения без перевода долга перед арендодателем.

Отличия от перевода долга

Данный договор действуют только в отношении долговых обязательств, а именно обязанностей произвести исполнение (передать имущество, передать документы, выполнить какие-то действия, либо воздержаться от их исполнения) в пользу кредитора.

У арендатора может возникнуть задолженность по оплате, возмещению стоимости испорченного или уничтоженного арендного имущества, а арендодатель вправе требовать от арендатора погашения таких долгов. Перевод долга регулируется ст.

 391 ГК РФ, вкратце требуется обязательное согласие кредитора (арендодателя) на перевод долга новому должнику, без этого сделка перевода долга ничтожна. В арендных отношениях плата за пользование имуществом рассматривается как обязательство арендатора перед арендодателем, то есть может являться долгом.

Перевод долга касается только обязательств арендатора перед арендодателем, а значит гораздо уже переуступки права аренды нежилого помещения — право аренды у нового должника не возникает.

Условия заключения договора переуступки права аренды нежилого помещения

Основным условием заключения сделки является согласие арендодателя на ее совершение (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Оно может содержаться в условиях основного договора или быть оформлено отдельным соглашением. Возмездность совершения сделки между арендатором и новым арендатором предполагается.

Зачастую договор перенайма (переуступки права аренды) имеет стоимость. Однако, если стороны ее не укажут — договор все равно будет считаться заключенным. Арендатор не вправе передать новому арендатору те полномочия, которыми он не обладал.

Права по аренде передаются на тех же условиях, которые существовали до совершения переуступки права аренды.

После заключения договора арендатор полностью утрачивает право на пользование арендованным объектом и освобождается от обязанностей перед арендодателем за ущерб, который может быть причинен имуществу новым арендатором. Договор переуступки права аренды является самостоятельной сделкой, которая очень близко связана с договором аренды.

Профессиональное мнение и рекомендации

Помимо основных требований закона, стороны наделены очень широкими возможностями составления договора так, как они посчитают нужными. Я рекомендую обязательно учесть:

Риск недействительности права аренды. Какую ответственность несет сторона в случае, если договор аренды был прекращен или признан недействительным. Какую санкцию (неустойку) заплатит арендатор.

Заранее оцените убытки. Установите в договоре фиксированный размер убытков, которые должны быть компенсированы. Так их будет проще взыскать в суде.

Разрешите вопрос о том, кто будет обязан уведомить арендодателя о произведенной замене арендатора и в какой срок. Также, определите какой размер неустойки или штрафа должна будет оплатить сторона, которая этого не сделает, или сделает не вовремя.

Пропишите заверение об обстоятельствах: пусть арендатор заверит в том, что права аренды никому не переуступлены на дату заключения договора переуступки. Точно также, предусмотрите неустойку за нарушение заверения, либо взыскание убытков, либо предусмотрите право на односторонний отказ. Как считаете более справедливым — так и сделайте.

Если вы ведете переговоры о заключении договора переуступки права аренды нежилого помещения, то имеет смысл заключить соглашение о ведении переговоров. Этот инструмент позволит вам в случае чего взыскать убытки с другой стороны.

Например, имеется судебная практика, когда в рамках дела о нарушении правил ведения переговоров, владелец объекта недвижимости взыскал убытки в размере 15 млн руб. с крупной сети розничных магазинов.

Разработка договоров — это моя специализация.

Документальное оформление сделки

Для оформления договора переуступки потребуются следующие документы:

договор аренды, в днем обязательно должен быть конкретизирован предмет — нежилое помещение, как правило это схема в приложении к договору;

выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах — в ней будет видно кому принадлежит право аренды. Однако, если отметки об обременении в виде аренды нет — это не проблема, если договор заключен на срок менее 1 года;

письмо или иной документ от арендодателя об отсутствии задолженности арендатора по пдоговору — вы страхуете себя от перевода долгов, которые имеет арендатор перед арендодателем;

договоры предшествующих переуступок, если они производились;

акты приема-передачи документов, если производились переуступки права аренды;

В качестве предмета договора выступает право аренды нежилого помещения и далее указать какого именно нежилого помещения (указать площадь, адрес, кадастровый номер, а также в каком приложении содержится схема или технический план), и на каком основании возникшего права аренда (реквизиты договора аренды с ссылок на приложение, где договор аренды представлен). Следует учитывать, что, если в отношении арендованного имущества ранее заключались договоры переуступки (то есть, договор является не первым), к нему должны быть приложены все предшествующие акты приема-передачи документов. Если хотя бы один из этих актов будет утерян, договор переуступки может быть оспорен. Если передаются права на аренду с не истекшим сроком, и этот срок превышает 12 месяцев, стороны обязаны определить какая их них зарегистрирует договор в Росреестре. Переуступка права пользования арендованным имуществом выгодна не только прежнему арендатору, но и новому, поскольку позволяет избежать участия в торгах на право заключения аренды у государственных или муниципальных арендодателей.

НЕТ ВРЕМЕНИ ЧИТАТЬ – СОХРАНИ СЕБЕ ССЫЛКУ НА ПОСТ

Ознакомьтесь с услугами адвоката

Источник: https://artur-vlasov.pro/blog/pereustupka-prav-arendy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.