Перекупка ипотеки

Содержание

Переуступка ипотеки на квартиру

Перекупка ипотеки

При оформлении ипотеки покупаемая квартира или другой объект недвижимости фактически пребывает в обладании гражданина-заемщика, но жилплощадь при этом передается в залог банку-кредитору.

Заемщик утрачивает право на распоряжение квартирой до момента погашения ипотечного займа, о чем указано в ст. 29 ФЗ «Об ипотеке». Залогодатель (гражданин) имеет право на пользование недвижимостью в соответствии с его назначением.

Для продажи квартиры, находящейся в залоге, ему необходимо получить согласие банка, который не во всех случаях его дает.

Что это за сделка и кому выгодна

Часто граждане, желающие приобрести свою жилплощадь, задаются вопросом, что такое переуступка.

Данный термин означает переход 3-му лицу прав и обязанностей по ранее заключенному договору от первоначальной стороны сделки.

Договор цессии представляет собой юридическую сделку, при которой одна сторона лишается прав и обязанностей, они возникают у другого лица, с которым заключено соглашение об уступке.

Договор переуступки прав по ипотечному кредиту может быть выгодна:

 Заемщику, который испытывает трудности с выплатойежемесячных платежей перед кредитором, приобретя уплаченную ему денежную сумму
 Последующему заемщикукоторый становится собственником жилья по доступной цене
 Кредиторувозвратить предоставленные денежные средства по ипотеке вместе с процентами

Совершение сделки по переуступке имеет преимущества для всех ее сторон, поэтому подобные соглашения в настоящее время достаточно распространены в России.

Переход прав заемщика

В большинстве случаев договор ипотеки оформляется между банком и гражданином, желающим стать владельцем собственной жилплощади.

Вслед за заключением сделки у сторон возникают определенные обязательства в соответствии с действующим законодательством.

Заемщик, купивший на кредитные средства квартиру, может уступить права в отношении неё, при условии наличия в договоре ипотечного кредита соответствующего права.

Данная сделка носит название договора цессии (переуступки прав). При ее заключении заемщик заменяется на другое лицо и больше не является стороной сделки. Вместо него стороной договора становится третье лицо, купившее его права.

При продаже заемщиком или кредитным учреждением права собственности приобретаемого по ипотеке жилища, оно переходит другому лицу наряду с обязательствами.

С чего начать

Заемщику, задолжавшему по ипотечному кредиту, первым делом нужно получить согласие банка на переуступку своих прав на жильё.

При выдаче банком письменного согласия, он сможет на легальных основаниях заключить договор уступки права на квартиру.

В этом случае оформляется договор с новым приобретателем, который впоследствии станет заемщиком перед кредитором. Однако банки часто нехотя идут на согласование договора цессии.

Переуступка квартиры по ипотеке

Несмотря на то, что законодателем принимаются меры к упрощению покупки жилья через ипотеку, она пока является достаточно непростой правовой процедурой.

Сложности могут происходить как на стадии поиска жилплощади, так и при получении ипотечного кредитования.

Оптимальным выходом из такого положения является покупка прав на жилое помещение квартиры по договору уступки.

Однако приобретателю необходимо сначала проанализировать свои возможности, преимущества и недостатки данной сделки.

Сделанная физическим лицом

В соответствии с положениями ст. 388 ГК РФ (условия уступки требования), передать свои права может как заемщик, так и банковское учреждение.

При этом заемщику нужно получить согласие банка на осуществление договора уступки собственности на жилье по ипотечному кредиту, которое приобретено на заемные средства.

Это требование содержится в нормах ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Несоблюдение физическим лицом определенного в законе порядка может стать итогом негативных последствий, к которым относятся следующие:

  Сделка переуступки ипотеки может быть признана недействительнойа договор цессии признается несостоявшимся, т.е. не порождающим юридических последствий
 Банк может досрочно потребовать выданные заемщику  кредитные средствав том числе проценты по ипотечному кредиту
 Банк может потребовать обращение взыскания на залоговую недвижимостьа именно на квартиру, купленную на кредитные средства, не учитывая позицию заемщика и нового обладателя жилья

При проведении регистрации договора, жилплощадь поступает во владение другого лица, на которого переходит обязанность по погашению задолженности перед кредитором.

Новый собственник также должен покрыть все возникшие убытки банка, в том числе штрафы и пени.

Условия перехода прав должны содержаться в договоре цессии, который подписывают стороны.

По инициативе банка

Осуществление кредитором договора уступки прав по ипотечному кредиту не требует получения согласия у должника.

Но перед банком стоит обязанность по уведомлению заемщика о том, что в договор ипотеки внесены изменения.

Банк направляет заемщику извещение о перемене кредитора, в случае продолжительного срока действия ипотечного займа. Иначе, банк может не сделать такое уведомление.

Уведомление должника должно включать в себя сведения:

  • Порядок осуществления оплаты;
  • измененные реквизиты для перечисления ежемесячных платежей;
  • измененные обязательства банка и заемщика.

При нарушении принятых на себя обязательств по договору ипотеки, банк может потребовать продажи квартиры, которая является залоговым обеспечением, с торгов и, тем самым, покрыть свои убытки.

В некоторых случаях кредитор реализует права на жилплощадь, не учитывая наличие долгов по кредиту, другому кредитору.

Данная процедура может совершаться, если должник не исполнял свои обязанности по погашению ипотеки, выданной банком, что явилось причиной просрочки.

В новостройке

Сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке необходима для смены дольщика, заключившего договор участия в долевом строительстве с застройщиком.

Банки с осмотрительностью относятся к предоставлению денежных средств на покупку еще не введенных в эксплуатацию объектов недвижимости. Такой объект не существует в реальности.

С большей заинтересованностью кредитные учреждения предоставляют ипотеку на покупку вторичного жилья, чем на жилплощадь в новостройке.

Квартиры на вторичном рынке уже имеют собственника и проходили процедуру государственной регистрации в ФКП Ростреестра.

Как правило, кредиторы выдают средства в случае аккредитации строительной фирмы в банке. Между застройщиком и банком заключено соглашение о сотрудничестве.

Будущему заемщику нужно осведомиться, имеется ли у застройщика партнерское соглашение с каким-либо банком до подписания с ним договора долевого участия.

Алгоритм оформления необходимых для заключения сделки по переуступке прав документов зависит от размера уплаченных средств.

Если сумма по договору полностью внесена, то согласия на осуществление договора цессии не нужно. Это намного упрощает ее оформление.

Что такое переуступка по ДДУ на квартиру смотрите в статье: переуступка прав по ДДУ.

Последствия для нового владельца квартиры

Договор уступки прав на ипотечную квартиру, может быть выгоден и для нового обладателя жилья.

Во-первых, он становится собственником жилплощади по адекватной стоимости, отвечающей его платежеспособности.

Во-вторых, данная сделка обладает определенными достоинствами, которые заключаются со сбережением времени и средств при оформлении необходимой документации.

К преимуществам сделки относятся:

 Совершение сделкибез проведения оценки квартиры
 Покупка жилья по ипотечному кредитуне требует разрешения банка на ее совершение и уплаты первоначального взноса
 Полный комплект бумаг на приобретаемое жильеи получение ипотеки без оплаты комиссии

При этом в некоторых случаях банк может увеличить процентную ставку по ипотечному кредиту после приобретения заемщиком права собственности на жилье. Например, в результате экономического кризиса.

Сделка по переуступке жилплощади в новостройке также связана с некоторыми рисками для приобретателя в результате действий строительной фирмы.

Следует понимать, что продавец не может полностью гарантировать удачного окончания строительных работ по возведению многоквартирного дома к назначенному сроку. В этом случае приобретатель останется без жилья, а также будет обязан выплачивать кредит в пользу банка.

Риски покупателя квартиры в порядке переуступки ипотеки снижаются, если строительство находится на завершающем этапе.

Риски, имеющиеся при заключении сделки переуступки жилья, купленного по ипотеке:

  1. Увеличение банком процентов по кредиту.
  2. Снижение срока ипотеки.
  3. Применение разнообразных комиссий, которые не были включены в договор.

Данные изменения могут существенно повысить величину ежемесячного платежа по кредиту, который в соответствии с договором ипотечного кредитования должен уплачиваться кредитору.

Кроме того, возможна вероятность мошенничества со стороны лица, уступившего право на квартиру в новостройке.

Спустя какое-либо время он может обратиться в суд с иском о признании сделки незаконной.

Подобное исковое требование может подаваться и кредитором-банком, которого не устраивает договор.

Порядок оформления

Договор цессии связан с выполнением следующих действий:

Поиск дольщиком, который приобрел квартиру на кредитные средства, покупателяа также обращение продавца и покупателя в банк за получением согласия на совершение сделки переуступки прав
 Выполнение сотрудниками банка проверки кредитоспособности гражданинакоторому переходят права на квартиру, вслед за чем принимается решение
  Заключение нового договора ипотекимежду покупателем и кредитором с дальнейшей отменой исходного договора
 Совершение регистрации права требования за новым заемщикомон становится новым собственником жилья
 Осуществление расчетов между сторонами сделки переуступкиоплата новым должником ипотечного кредита, взятого у банка

Обязанность уплаты налогов

Покупаемая жилплощадь в порядке переуступки по ипотеке облагается налогом согласно положениям налогового кодекса РФ.

После заключения договора продажи жилплощади, на продавца ложится обязанность по оплате налога, который составляет 13% от полученного дохода.

Эта норма права действует на недвижимость, которой владеют физические лица менее трех лет.

Допускается снижение налоговой ставки с помощью налогового вычета, положенного по закону. Величина вычета равна 1 млн. руб.

Налог подлежит уплате с разницы между начальной стоимостью квартиры и суммой, полученной от покупателя.

При продаже по первоначальной стоимости, гражданин освобождается от внесения налога в бюджет.

: Как купить квартиру в новостройке по переуступке, какие есть подводные камни?

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-ipoteki-na-kvartiru/

Как купить квартиру, которая уже в ипотеке

Перекупка ипотеки

Ипотечное жильё находится в залоге у банка — запись об этом есть в Едином государственном реестре недвижимости. Собственник не может проводить сделки с такой квартирой без разрешения залогодержателя: Росреестр просто не зарегистрирует переход прав собственности. Но это не значит, что продать или купить заложенную недвижимость нельзя. Просто сама процедура будет чуть сложнее и дольше.

Почему продают квартиру, которая в ипотеке

Если квартира отошла банку через суд, потому что владелец задолжал по кредиту, то финансовое учреждение продаёт её через публичные торги.

Когда сам собственник решает продать недвижимость в залоге, потенциальные покупатели могут отнестись к этому с подозрением. У ипотеки есть репутация рабства, оковы которого можно скинуть только с последним платежом.

Если человек продаёт квартиру, что‑то не так либо с ним, либо с жильём, считают некоторые.

На деле причин может быть миллион. Собственник решил переехать в другой город по работе или в квартиру побольше из‑за прибавления в семействе. Супруги разводятся, хотят погасить долг и поделить деньги за ипотечную квартиру. У заёмщика изменились финансовые обстоятельства, он не справляется с кредитом и хочет отдать его до того, как ситуация станет непоправимой.

Разумеется, причиной может быть и что‑то неприятное: течёт крыша, в подъезде наркопритон, а управляющая компания собирает столько денег, будто посыпает тротуары зимой кристаллами Сваровски. Но от подобных рисков вы не застрахованы и при покупке квартиры без ипотеки — просто нужно всё проверять.

Сейчас в России почти половина сделок с недвижимостью происходит с привлечением ипотеки. Так что квартир, обременённых залогом, на рынке будет становиться больше.

Выгодно ли покупать квартиру, которая уже в ипотеке

Когда банк продаёт квартиру должника на публичных торгах, можно ожидать существенной скидки. Для финансового учреждения это непрофильный актив, так что оно старается от него избавиться, просто вернув своё.

При продаже жилья собственником необыкновенно выгодной цены ожидать не приходится. Но немного скинуть он всё же может — за лишние хлопоты и чтобы мотивировать вас на покупку квартиры с обременением.

Как купить квартиру, обременённую залогом

В зависимости от условий, купить квартиру можно разными способами.

С погашением ипотеки во время сделки

Условия: сделка проводится с согласия банка, в котором текущий владелец оформил ипотеку; покупатель приобретает объект за наличные деньги.

Самая безопасная схема. В ней защищены все участники сделки: и покупатель, и продавец, и банк. Рассмотрим на примере.

На продажу выставлена квартира за 3 миллиона рублей. Банк даёт согласие на сделку и определяет сумму оставшегося долга — 500 тысяч рублей. Для расчётов используют две ячейки. В них перед подписанием договора купли‑продажи закладываются деньги покупателя: 500 тысяч в одну и 2,5 миллиона в другую.

В документах на ячейки прописывается, кто и когда может забрать купюры.

Если договор купли‑продажи будет подписан, а переход права собственности зарегистрируют в Росреестре, банк сможет забрать свои 500 тысяч из одной ячейки, продавец — 2,5 миллиона из второй, а покупатель — закладную для снятия обременения. Если сделка сорвётся, то покупатель вернёт свои средства, а для остальных ничего не изменится.

Иногда средства за кредит могут вноситься не через ячейку, а непосредственно в банк, но финансовое учреждение в любом случае активно участвует в процессе.

С переуступкой долга

Условия: сделка проводится с согласия банка, покупатель приобретает жильё в ипотеку от этого же банка.

Покупатель подаёт в банк заявку на ипотеку, как если бы покупал любую квартиру. Процесс одобрения будет аналогичным и займёт примерно столько же времени. Так как заёмщиком при покупке станет он, финансовое учреждение проверит его платёжеспособность и примет решение, готово ли видеть его своим клиентом.

Здесь помимо договора купли‑продажи заключается договор уступки прав требований по старому кредиту или новый кредитный договор между банком и покупателем. Обременение в Росреестре снимают и накладывают новое с регистрацией прав следующего владельца.

Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской юридической службы

Эта схема также достаточно безопасна.

С досрочным погашением ипотеки за счёт средств покупателя

Условия: банк не согласен на продажу квартиры, покупатель приобретает жильё за наличные. Или покупатель кредитуется в другом банке.

В этом случае кредит гасит покупатель. Соответственно, у него должна быть на руках сумма, равная остатку долга. Стороны заключают предварительный договор купли‑продажи квартиры, по которому продавцу передаются деньги, чтобы закрыть ипотеку. Затем с квартиры снимается обременение, и далее жильё продаётся как недвижимость без залога.

Этот вариант более рискованный для покупателя, так как деньги передаются по договору, который не подлежит регистрации в Росреестре.

Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской юридической службы

Теоретически продавец может отказаться от регистрации договора купли‑продажи в Росреестре. Деньги с него покупатель получить сможет, но только через суд.

Что запомнить

  • Квартиру, которая уже в ипотеке, купить можно.
  • Проверять её нужно так же, как и жильё без обременения.
  • Безопаснее приобретать квартиру с согласия банка и при его участии.

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteke/

Как безопасно купить ипотечную квартиру в 2020 году: условия покупки и схема процесса

Перекупка ипотеки

Рынок ипотечного кредитования активно развивается, ставки снижаются, а ипотека стала одним из основных способов приобретения собственного жилья.

Заемщики не только берут ипотечные кредиты на покупку жилья, но и приобретают квартиры, находящиеся в залоге у банка.

Подобная сделка может быть очень выгодной для покупателя, так как купить квартиру, которая находится в ипотеке можно по очень привлекательным условиям.

Условия покупки ипотечной недвижимости

Ипотечная квартира может оказаться экономически выгодным приобретением, потому что ее стоимость может быть ниже рыночной.

Ипотечное жилье выставляется на продажу по двум причинам:

  1. Если заемщик более не может выплачивать кредит. Как правило, в этом случае финансовый актив, коим является купленная с помощью заемных средств жилая недвижимость, реализует банк. Выставить квартиру на продажу может и заемщик, но произвести сделку купли-продажи без согласия банка нельзя, так как сделка будет считаться незаконной. В данном случае новому покупателю будет выгодна сделка, так как банк стремится вернуть свои средства и выставляет стоимость квартиры ниже рыночной. Остаток средств будет передан банком заемщику-должнику.
  2. Если заемщик планирует улучшить свои жилищные условия, приобретя жилплощадь с большим метражом. В таком случае у заемщика нет пеней и штрафов, а вырученные за продажу квартиры в ипотеке деньги становятся первоначальным взносом для покупки другого объекта недвижимости и оформлению нового ипотечного кредита. Квартира вряд ли будет отличаться в цене от рыночной, так как обстоятельства не вынуждают заемщика ускорить процесс продажи для расчета по долгам.

Подобные варианты квартир представлены на рынке недвижимости наряду с остальными предложениями. Ипотечные квартиры, реализуемые банком, представлены на сайте банка в разделе «витрина».

Преимущества и недостатки

Основным плюсом при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, является цена. Как правило, ипотечное жилье продает непосредственно банк-держатель закладной. Чтобы реализовать объект недвижимости и вернуть средства в минимальный срок, банки выставляют жилые объекты по стоимости ниже рыночной.

Кроме того, риск столкнуться с мошеннической схемой сводится к нулю, так как квартира проверена банком и все последующие процедуры проводятся с помощью банковских сотрудников.

Ипотечную квартиру также легко приобрести при помощи банковского займа. Это значительно ускоряет процедуру, так как банку необходимо по сути лишь сменить заемщика.

К недостаткам покупки ипотечной квартиры можно отнести:

  1. Срок проведения сделки купли-продажи. Из-за необходимости участия Росреестра в процессе снятия и наложения обременения, покупка ипотечной квартиры происходит дольше обычной сделки.
  2. Риски покупателя. Так как квартира находится в собственности первоначального заемщика, к оформлению документов необходимо подходить максимально скрупулезно.
  3. Понимая все особенности и риски проведения подобной сделки, найти покупателя на ипотечную квартиру становится не так легко.

Риски покупки ипотечной недвижимости

При передаче залога за выбранный объект продавец может покрыть пени и штрафы и отказаться от продажи имущества.

Отказ от сделки со стороны продавца может возникнуть также в случае полного погашения новым покупателем остатка предыдущего займа перед банком, а значит и снятия обременения.

В этом случае законопослушный заемщик не только останется без квартиры, но и потеряет денежные средства.

Потерпевший вправе обратиться в суд и привлечь продавца к уголовной ответственности по статье 159 Уголовного Кодекса РФ (Мошенничество). На судебное разбирательство уйдет время и средства, поэтому чтобы избежать рисков при покупке квартиры в ипотеке необходимо весь процесс провести непосредственно с представителем банка-держателя залога.

Пошаговая схема покупки квартиры, которая находится в ипотеке

От того, где потенциальный покупатель найдет объект недвижимости, зависят варианты покупки ипотечной квартиры:

  1. Объект может быть представлен владельцем или риелтором. Такой вариант можно найти на сайтах жилищных агентств или в частных объявлениях в соответствующих разделах специальных сайтов;
  2. Объект может реализовываться банком – ссудодателем. Объекты, предлагаемые к продаже в связи с невыполнением заемщиком кредитных обязательств, представлены на сайте банка – залогодержателя.

Покупаем квартиру у собственника

Чтобы свести к нулю потенциальные риски при покупке ипотечной квартиры у собственника, необходимо:

  1. Получить согласие банка, в залоге которого находится квартира. При отсутствии письменного разрешения банка сделка является незаконной и может быть признана недействительной в любой момент проведения;
  2. Получить выписку из домовой книги, чтобы убедиться в соответствии количества прописанных в квартире жильцов количеству, заявленному собственником (важно помнить, что данная справка действительна в течение 10 дней и покупатель вправе запросить ее несколько раз в процессе проведения сделки). Выписка также позволит удостовериться в наличии/отсутствии зарегистрированных несовершеннолетних жильцов, что может усложнить сделку. Читать про возможность прописки в ипотечной квартире;
  3. Запросить выписку ЕГРП для подтверждения отсутствия иного обременения на жилом объекте.

Прежде чем осуществить передачу денежных средств (залог, оплата ипотечного долга), необходимо составить предварительный договор купли-продажи, в котором отдельным пунктом будут прописаны обязательства продавца при получении денег. Предварительный договор, как и основной, лучше заверить у нотариуса. Передачу денежных средств необходимо проводить в банке в присутствии менеджера.

Если квартира в залоге банка

Покупка квартиры, которая находится в ипотеке у банка, не только может оказаться более выгодной по цене, но и не будет осложнена всеми особенностями сделки, проводимой с владельцем. Банк полностью отвечает за «чистоту» жилого объекта.

Кроме того, для проведения сделки банк предоставляет покупателю 2 банковские ячейки, в одну из которых покупатель помещает сумму, причитающуюся кредитной организации (сумма основного долга, просроченные проценты, пени и штрафы), а во вторую – остаток суммы от стоимости объекта, в итоге передаваемую собственнику. Воспользоваться 2 ячейками можно и при осуществлении сделки с владельцем объекта.

После подписания договора купли-продажи происходит расчет с банком и кредитная организация возвращает закладную, с которой продавец и покупатель снимают обременения с квартиры в Росреестре. После чего продавец получает свою часть средств.

Какие документы нужны для покупки квартиры, которая находится в залоге у банка?

Для проведения сделки купли-продажи квартиры в ипотеке потребуются следующие документы:

  1. Ипотечный договор, по которому квартира перешла в залог банку;
  2. Свидетельство о праве собственности в случае наличия (отменены с 15 июля 2016 года);
  3. Выписка ЕГРП если квартира приобретена после 15 июля 2016 года;
  4. Выписка из домой книги;
  5. Подтверждение оплаты ЖКХ;
  6. Паспорта собственника – заемщика, созаемщика и покупателя.

Источник: https://IpotekuNado.ru/voprosy/pokupka-ipotechnoy-kvartiry

Как купить квартиру, если она все еще в ипотеке — описаны 4 случая

Перекупка ипотеки

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Покупка≫
  4. Ипотечной квартиры

Статья обновлена: 3 октября 2020 г.

Здравствуйте.

Примерно раз в три месяца ко мне приходят такие клиенты — они очень хотят купить квартиру, но продавцы еще не выплатили ипотеку и она в залоге у банка.

Данный факт не сильно не смущает моих клиентов, поэтому спрашивают что можно сделать и как им выйти на сделку.

Свою инструкцию я разделила на 2 ситуации в зависимости от того, дает ли банк у продавцов согласие на продажу или нет. К тому же расписала как все оформляется, если и покупатели тоже с ипотекой.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа, заказать звонок по кнопке слева или сами позвонить (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Сначала продавцы спрашивают у банка согласие на продажу

Так как квартира в залоге у банка, на ее продажу нужно получить его согласие — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Иначе сделка не будет зарегистрирована — пп. 16 п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Поэтому в первую очередь продавцам нужно обратиться в свой банк и спросить согласие.

К сожалению, банки по-разному принимают решения. Например, в Петербурге банк ВТБ и некоторые отделения Сбербанка дают согласие и даже помогают в оформлении сделки. Другие же банки не принимают участия.

Обычно сотрудники говорят: «Пусть собственники оплатят ипотеку, а потом делают с квартирой что хотят. Нас это уже не касается».

К сожалению, нельзя заставить банк дать согласие на продажу, этот вопрос полностью на его усмотрении.

Банк дал согласие

В этом случае банк до сделки выдаст продавцам справку об отсутствии задолженности и поможет в оформлении сделки. После успешной регистрации сделки банк заберет свою часть денег (долг по ипотеке), остальную часть получат продавцы.

Я написала 2 инструкции в зависимости от того, как покупатели будут расплачиваться за квартиру: 1) если покупатели расплачиваются полностью со своих денег без привлечения ипотеки, субсидий и прочего. 2) если покупатели тоже «ипотечники» — подробнее.

Если покупатели без ипотеки и субсидий

Сначала краткая инструкция как все оформляется. Например, квартира стоит 7 млн. руб., долг продавцов — 3 млн. руб.

1) Проводится задаток. Покупатели передают некоторую сумму денег в качестве задатка, например, 50 тыс. руб. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. 2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки. Взамен им выдадут справку с точной суммой долга.

3) Участники сделки составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его в банк. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде. Можно выходить на сделку. 5) В день сделки участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — 3 млн. руб.

банку (долг по ипотеке), остальные 2,95 млн. руб. продавцам (50 тыс. руб. продавцы получили ранее в качестве задатка). Эти деньги банк и продавцы получат после успешной регистрации сделки. После того как деньги заложены участники сделки подписывают договор купли-продажи. 6) Далее нужно подать документы в МФЦ или в Регпалату для регистрации сделки купли-продажи.

7) После того как сделку зарегистрируют, продавцы забирают свою часть денег, а банк свою.

  1. Задаток.

    Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

    Задаток является гарантом, что участники точно выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После передачи задатка нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы по своей вине не выйдут на сделку, они обязаны вернуть покупателям задаток в двойном размере. Если покупатели откажутся, задаток остается у продавцов. Это называется обеспечительная функция — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

    Размер задатка обычно от 30 до 100 тыс. руб., но здесь уже по договоренности. Это сумма обязательно идет в счет стоимости квартиры.

    После передачи денег участники подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. В случае суда благодаря этим двум подписанным документам, задаток не будет признан судом как аванс.

    Далее продавцам нужно написать от руки расписку в получении задатка и отдать ее покупателям. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка для последующей продажи квартиры, дата и подпись продавцов.

  2. Продавцы подают в банк заявление о досрочном погашении ипотеки.

    После подачи заявления продавцам дадут справку с точной суммой остатка долга. Покупателям приходить в банк не нужно.

  3. Составляется образец/проект договора купли-продажи

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/pokupka/ipotechoi

Как перекупить ипотечную квартиру

Перекупка ипотеки

27.02.2015

Ещё до недавних пор только 15% новостроек на стартовой фазе строительства приобреталось по договору переуступки прав требования. В достаточно близкой перспективе с учётом изменений в рыночной конъюнктуре данная схема приобретения жилья может стать весьма популярной.

Это утверждение распространяется и на квартиры, которые находятся в залоге у банка.

Самые привлекательные и ликвидные предложения жилищного рынка всегда продавались в первую очередь – нередко они уходили к инвесторам, имеющим более широкие финансовые возможности.

Квартиры впоследствии перепродавались на свободном рынке – уже по более высокой цене.

Теперь ситуация стала сложнее. «Бегство от рубля», случившееся в декабре и вызвавшее бум спроса со стороны покупателей, когда пони стали срочно вкладывать активы в недвижимость, чтобы хотя бы сохранить свои сбережения, привело к уходу с рынка наиболее ликвидных предложений, в особенности в домах, находящихся на высокой стадии готовности.

При этом значительное количество покупателей, совершающих экстренные «антикризисные» покупки, делало их в том числе и при помощи ипотеки, желая получить одобрение по кредиту до скачка ставок. Таким образом, в скором времени можно ждать появления в продаже существенного объёма ипотечных квартир, выставленных на продажу.

Долг по наследству


Процедура продажи квартиры, приобретённой при помощи заёмных средств, называется «продажей из-под залога». Подобные сделки сегодня делаются всё популярнее.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», поясняет, что, в первую очередь, появились банки, которые включили в линейку своих продуктов кредиты на проведение сделок по переуступке. Ставка в госбанках такая же, как при рядовой ипотеке: в Сбербанке – от 14,5%, в ВТБ24- от 15,95%. Кроме того, риски при совершении сделки купли-продажи из-под залога на первичном рынке сейчас уменьшились. 

Но схема приобретения ипотечной новостройки по договору переуступки в общем и целом всё ещё сложна. Свои особенности имеются как у жилья на начальной фазе строительства, так и для квартир в проектах, которые близятся к завершению.

В частности, при покупке квартиры с привлечением ипотеки первичным покупателем, который затем реализует её по договору уступки права требования в качестве продавца, обеим сторонам предстоит осуществить довольно трудоёмкую процедуру.

Покупателю при этом нужно иметь довольно крупную сумму, которая нужна для первоначального взноса, исчисляемого из цены продажи, а также для уплаты разницы между стоимостью договора ДДУ и ценой продажи. То есть, если начальный покупатель приобрёл квартиру за 3 млн. руб., а продаёт её за 4,2 млн.

, то при оформлении ипотеки от Сбербанка он должен будет сразу внести начальный взнос в размере 20% (840 тыс. руб.) и разницу, размер которой составляет 1,2 млн. руб. то есть, второй покупатель должен иметь на руках сумму не менее 2,040 млн. руб.

Если ипотека оформляется в ВТБ24, где требование к размеру первоначального взноса – не менее 50%, то покупатель должен располагать суммой 3,3 млн. руб. Первоначальный взнос составит 2,1 млн., разница между ценой продажи и стоимостью ДДУ – 1,2 млн.

Кредит по предыдущей ипотеке после этого закрывается. Регистрируется снятое предыдущее обременение на права требования на квартиру, затем накладывается новое. Новый дольщик получает новый кредит с актуальными на момент сделки условиями.

Продается квартира с кредитом


Имеется и иной вариант сделки по переуступке. Правда, в большинстве случаев он подходит к ситуации, когда участником ипотеки выступает только первый покупатель, то есть, продавец «из-под залога». Конечный покупатель при этом должен располагать полной суммой на приобретение квартиры.

По такой схеме сначала погашается ипотека, а затем происходит оформление договора об уступке права собственности.

В таком случае сперва подписывается договор о займе между покупателем и продавцом (простая письменная форма – не подлежащая регистрации расписка).

По этому документу покупатель передаёт деньги продавцу квартиры, который погашает ипотеку и получает штамп на долевое участие в проекте жилого дома. Квартира, таким образом, прекращает быть ипотечной. Затем её переоформляют на покупателя (переуступка права ДДУ).

При введении дома в эксплуатацию «вторичный» покупатель оформляет свидетельство на право собственности. 

Есть свои нюансы и при покупке квартир в проектах, находящихся на высокой стадии готовности. Вопросы по сделке в этом случае необходимо будет уладить до того, как документы о вводе объекта в эксплуатацию попадут в регистрационную палату.

Ирина Доброхотова рассказывает, что при перепродаже квартиры по рыночной цене можно даже заработать, но это возможно лишь в случае, если остаток долга по кредиту и проценты за период его использования будут меньше, чем цена квартиры на текущий момент.

Источник: https://www.kvmeter.ru/articles/3819577.html

5 шагов, как продать переуступку с ипотекой и не убиться: история ипотечника

Перекупка ипотеки

Продаем строящуюся квартиру, которая находится в ипотеке. Тонкости склеивания сделки переуступки, о которых нельзя знать заранее, потому о них НИКТО не знает (в том числе работники банка). Все выясняется по ходу дела, отчего седеют волосы в большом количестве.

Кстати, сделка называется переуступка не только ПРАВ, но и обязанностей продавца. То есть при переуступке покупатель получает не квартиру (объект недвижимости), а договор долевого участия (ДДУ) продавца, со всеми его правами и обязанностями.

Продавец продаёт ровно тот ДДУ, что купил. Отсюда, вытекает важность составления максимально однозначного договора при покупке стройки…

Новые правила банка всплывают постоянно, настроения покупателей меняются, тупость агентов недвижимости (риелторов) зашкаливает, на рынке тем временем – ипотека под 4,5% от застройщика и прогрессирующий рост цен

Как провести переуступку? Кому верить, кого слушать? Почему все идет через то самое место пень и кто в этом виноват? А главное, какие на самом деле условия переуступки у Банка Санкт-Петербург, от которых шевелятся и выпадают волосы?

Рассказываю все, как есть, пока свежо в памяти.

Исходные данные: что продаем, кто покупает, где ипотека

  • Квартира в ипотеке Банк Санкт-Петербург, ипотека не погашена.
  • Застройщик в Петербурге – КВС.
  • Покупатель нашелся с прямыми (наличными деньгами), но гасить ипотеку за продавца отказался. По этой причине проводим сделку через банк.

  • В Банке Санкт-Петербург нет контактного лица из отдела сопровождения ипотечных кредитов, кто мог бы общаться с продавцом или его агентом напрямую. Все решается через жопу по общему номеру через колл-центр 329-50-50.
  • За 2 дня до сделки покупатель обоссался – и решил проводить сделку через нотариус.

  • Сделка проходит в том квартале, когда квартира сдается. Буквально на днях начинается приемка и выдача ключей.

Как клеим сделку переуступки: кто должен разрешить продажу строящейся квартиры с обременением (ипотека)

Как только вы договорились устно с покупателем, что выходите на сделку (а лучше, встретились на задаток), то в тот же день надо одновременно надо сделать 3 шага, чтобы запустить процесс:

  • запросить у БАНКА разрешение на продажу ипотечной квартиры;
  • запросить у ЗАСТРОЙЩИКА разрешение на продажу строящейся квартиры (на переуступку прав и обязанностей);
  • запросить у ЗАСТРОЙЩИКА акт сверки.

Шаг 1 – Запрашиваем разрешение БАНКА на продажу ипотечной квартиры

Квартира в ипотеке, поэтому банк должен выдать разрешение на продажу квартиры с обремнением. Подать заявку-запрос на получение такого разрешения можно только после того, как нашелся покупатель (при подаче заявки надо указать фамилию покупателя, приложить его паспорт и указать, как он будет расплачиваться – ипотекой или наличными).

Заявка в банк на получение разрешения подается через интернет-банк в свободной форме, но обязательно с приложением паспорта заемщика (продавца) и паспорта покупателя.

В течение 10 рабочих дней банк рассматривает заявку и там же в личном кабинете интернет-банка присылает текст разрешения на бланке банка БЕЗ ПОДПИСИ и печати. Подписывать будем в день сделки.

В моем случае, это был октябрь, рынок зашевелился, все везде затягивалось – и Банк тоже провалил все сроки. Рассматривал и одобрял проект договора 2 недели вместо 10 дней. А когда в итоге прислали комментарии и дату сделки, но выяснилось, что покупатель, видите ли, НЕ МОЖЕТ в этот день. Ну, не мудак ли?

Шаг 2 – Запрашиваем у ЗАСТРОЙЩИКА разрешение на продажу квартиру, купленной по ДДУ, которая еще строится

Зависит от вашего ДДУ и застройщика. КВС в пункте 5.1.4 договора долевого участия прописывает, что если перед застройщиком долга нет (то есть стоимость полностью покрыта собственными или заемными средствами), то можно переуступать права без получения разрешения от КВС.

В моем случае все усложнилось нотариусом, когда покупатель в последний момент очнулся и решил провести сделку нотариально. Я все равно запросила разрешение от застройщика (на всякий случай).

Как запросить разрешение у КВС и акт сверки

Позвонить в отдел договоров КВС. У них обед с 13 до 14.

Сначала в свободной форме пишем застройщику КВС 6330950@kvsspb.ru письмо с темой “Текст заявления на согласие на переуступку”. В ответ присылают именно текст заявления, его надо отредактировать под себя прежде, чем распечатывать, подписать и отправить снова на эту почту.

С застройщиком (с отделом договоров) лучше предварительно переговорить по телефону обо всем этом, чтобы они ждали от вас письмо и запрос. Иначе разрешение век будут подписывать. Мне повезло, Ольга А. очень круто отработала и буквально в течение дня прислала мне разрешение. Спасибо!

Акт сверки присылает КВС очень быстро, можно, кстати, и позже его взять, чтобы к сделке он был посвежее. Но я сразу запрашивала, ибо потом начался трэш – и точно было не до свежести акта.

Шаг 1 и 2 делаем в один день, сразу после задатка или устной договоренности о сделке с покупателем.

Шаг 3 – Согласование договора переуступки с банком

Кто готовит проект договора переуступки? Нотариус или риелтор.

В обоих случаях, проект договора переуступки должен быть согласован с банком прежде чем стороны его заверят у нотариуса или подпишут между собой (через мфц)

Если покупатель хочет нотариальную сделку, нотариус (а не риелтор) будет готовить проект договора переуступки прав и обязанностей. Нотариусов, которые умеют успешно составлять договор недвижимости в городе, как правило, не так много. Риелторы, которые давно в деле, таковых обычно знают.

Нотариус должен знать, что делает и к чему обычно докапывается Росреестр… Хорошо бы запросить перед основным договором (встречей трех сторон на сделке) проект договора вам на почту, чтобы почитать самому (а лучше, дать почитать юристу) и углядеть подводные камни, задать вопросы.

Обычно о договоре уступки трясется покупатель, ибо я то свое обременение на него хочу переложить. Но вообще продавцу тоже надо читать то, что предстоит подписывать.

С другой стороны, для продавца-ипотечника есть дополнительная защита – банк. Банк никогда не подпишет переуступку, если не согласен с договором. По этой причине Банк Санкт-Петербург запросил у меня (как продавца) проект договора на согласование в течение 10ти рабочих дней.

Я и все мои друзья по несчастью (мой агент, агент покупателя и сам покупатель) не ожидали, что БСПБ внезапно решит взять проект договора переуступки на согласование. Это было неожиданностью и об этом никто не говорил заранее.

Согласие на уступку от застройщика, как правило, имеет срок годности 14 дней.

Если не провести сделку в эти дни, то надо будет брать новое согласие. Это грустно, ибо первая дата сделки у нас сорвалась, потом банк согласовывал договор цессии 2 недели вместо 10-ти дней, а потом еще предложил дату сделки еще спустя 2 недели. Таким образом, мы еще потеряли месяц на ровном месте.

А акт сверки и согласие пришлось заказывать снова.

Отправить проект договора на согласование банку можно в интернет-банке, прикрепив документ от нотариуса

В течение 10ти рабочих дней банк звонить продавцу, комментирует устно свои замечания и, если они незначительные, то записывает вас на сделку в банке.

Если покупатель готов на сделку без нотариуса, то вместо нотариуса надо в тот же день задатка записаться в МФЦ на сделку через 3-4 недели, когда будет открыта запись. Проект договора в этом случае готовит риелтор (ваш или покупателя, они сами между собой договорятся), но, главное, его тоже согласовать с банком.

Шаг 4 – Записаться к НОТАРИУСУ на подписание согласованного с банком основного договора переуступки

Когда банк согласовал договор переуступки, то можно назначать день встречи у нотариуса и подписывать основной договор. Встречаются обе стороны, сверяют договор еще раз и, если все в порядке, подписывают и идут клеить сделку дальше в банк.

Важно, чтобы нотариус внес правки по пожеланию банка! Если нотариус пропустит и не исправит текст договора, как хочет банк, то банк не проведет сделку, а за новый договор нотариусу придется платить еще раз.

Стоит ли бояться нотарильной сделки в недвижимости?

Когда в сделке появляется нотариус, безусловно, появляется дополнительная суета.

Риелторы (оба – и от покупателя, и от продавца) начинают усиленно звонить друг другу, звонить своим клиентам, общаться с нотариуом, но их ценность как специалиста падает до нуля.

Для меня в такой обстановке риелтор был, скорее, моральной поддержкой что ли и просто живой человек, кто может записать меня в МФЦ, переписать на другое время в банк, напомнить, какие бумажки надо собрать.

Это про минусы нотариальной сделки.

Плюсы проведения продажи через нотариуса тоже есть.

Нотариальные сделки Россреестр рассматривает быстрее, чем обычные через МФЦ. Есть вероятность, что квартиру перерегистрируют быстрее, а значит, быстрее раскроем аккредитив и перечислим деньги банку за ипотеку, а остатки – мне.

Также нотариальная сделка в недвижимости при покупке / продаже любого характера всегда крепче, их сложнее оспорить в суде.

Шаг 5 – Идем на сделку в БАНК

Теоретически, когда банк согласует договор перед подписанием его у нотариуса, вас тот же менеджер должен записать на сделку.

Кстати, я сейчас задумалась, а кто отправляет договор в Росреестр при нотариальной сделке?

  • Если сделка нотариальная, в идеале, должно быть так: утром к 10ти мы идем к нотариусу, а к 15ти, например, – в банк открывать аккредитив, закладывать деньги и подписывать договор переуступки.

  • Если сделка через МФЦ, то утром идем на сделку в банк, а затем – в МФЦ на передачу документов на регистрацию в Росреестр. Наоборот, уловили?

Процедура в банке и сколько это стоит – отдельная история, может, еще одну статью напишу.

Если коротко, то комиссию банку 50 тысяч кладем на счет заранее, покупатель приносит наличку для закладки ее на аккредитив (эскроу-счет), где деньги будут хранится, пока сделку не зарегистрирует Росреестр.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/realestate_inverstor/5-shagov-kak-prodat-pereustupku-s-ipotekoi-i-ne-ubitsia-istoriia-ipotechnika-5f6dc858df292d1109086ac8

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.