Перенос срока сдачи дома

Содержание

Застройщик переносит срок сдачи ЖК: что делать? — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

Перенос срока сдачи дома
LIVING узнал, как дольщику реагировать на задержку сроков сдачи новостройки в эксплуатацию: в каких случаях стоит просто подождать, а когда нужно идти в суд и требовать неустойку.

По данным аналитиков портала Единый Реестр Застройщиков, в 2018 году в России более 60% компаний не сдали в изначально запланированный срок построенные ими многоквартирные дома. Несмотря на то, что с введением нового законодательства долевое строительство уходит в прошлое, в ближайшие несколько лет тема обманутых дольщиков будет оставаться открытой.

Разрешения на строительство по старым правилам игры получены на несколько лет вперед, а значит, покупатели будут продолжать вкладываться в строящиеся объекты и подвергать риску вложения.

Всегда ли перенос сроков говорит о мошенничестве со стороны застройщика?

Нарушение сроков строительства свидетельствует о наличии в компании определенных проблем, которые не всегда являются критическими. Надо признать объективно, что далеко не всегда перенос сдачи объекта связан с неумелым ведением застройщиком хозяйственной деятельности, а еще реже – с откровенным мошенничеством с его стороны.

Причинами могут послужить:

· резкое изменение экономической ситуации в стране, вызвавшее снижение покупательской способности населения, а значит и уменьшение объема поступлений денег дольщиков на стройку;

· недостаточность собственных средств компании и временные сложности в получении кредитов банков;

· невыполнение своих обязательств энерго-, теплоснабжающими организациями;

· перебои в работе поставщиков, подрядчиков.

Как действовать, если срок сдачи дома переносится?

Согласно 214-ФЗ, нарушением сроков считается задержка ввода объекта в эксплуатацию больше, чем на 2 месяца. В этом случае дольщик имеет право требовать неустойку или расторгать договор в одностороннем порядке.

Минимум за 2 месяца до изначально заявленного срока ввода ЖК застройщик обязан уведомить дольщиков о задержке. Однако на деле свои обязательства строительные компании выполняют не всегда.

Как правило, застройщик предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение, где покупатель сообщает, что не имеет каких-либо претензий и требований, связанных с переносом сроков.

Если дольщик планирует получить в дальнейшем неустойку, то подписывать предложенное застройщиком дополнительное соглашение о переносе срока не нужно.

Дальновидные застройщики добровольно предлагают в такой ситуации дольщикам дополнительные услуги (отделку квартир, оборудование кухонь, поставку мебели от партнеров по льготным ценам и прочее). Покупатель в данном случае также может предъявить условия, которые его устроят, и после этого подписывать дополнительное соглашение.

Договориться о неустойке, которая рассчитывается по определенной формуле, в зависимости от количества дней просрочки и суммы договора, можно и в досудебном порядке, направив претензию застройщику. Если ответа от застройщика не поступает, необходимо обращаться в суд.

Также при срыве сроков ввода объекта в эксплуатацию более чем на 2 месяца дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, потребовав при этом полную компенсацию вложенных средств.

На что можно рассчитывать в суде?

Судебные дела по взысканию неустойки обычно длятся около полугода. Если сроки нарушены, то неустойка взыскана будет. Однако снизит ее суд или нет, и если снизит – то на сколько, сказать сложно. Чаще всего получить полную сумму, которая полагается по закону, в суде удается редко.

Стоит ли вообще идти в суд, требовать неустойку или расторгать договор?

Прежде чем принимать решение надо внимательно изучить финансовое состояние застройщика, фактическое положение дел на стройке, попытаться выяснить причины нарушения сроков строительства, возможности строительной компании по их устранению.

В этом могут помочь не только прямое общение с руководством строительной компании, которое не всегда бывает объективно, но и непосредственное личное обращение в органы исполнительной власти, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства в регионе. Желательно поинтересоваться наличием судебных споров с застройщиком.

Надо четко понимать – сами по себе положительные для дольщиков судебные решения о взыскании с застройщика определенных денежных средств не влекут за собой 100% получение ими денег, а иногда могут привести к полной остановке строительства и даже банкротству застройщика. Здесь лучше руководствоваться не гипотетической выгодой, а принципом «Не навреди».

Поэтому объективно понятно, что у застройщика есть желание и возможности объект достроить, лучшим вариантом будет дождаться завершения строительства, передачи квартиры, и только после этого обращаться в суд о взыскании неустойки.

В любом случае, мы не рекомендуем расторгать договор с застройщиком, т.к. при расторжении договора дольщик теряет право требования на жилое помещение, а получает только право требования денежных средств. Если у застройщика денег нет, то и реализовать свое право будет трудно, а иногда и невозможно.

Если у компании застройщика действительно возникли финансовые трудности, которые привели к переносу сроков, то подавать иски в суд на взыскание неустойки часто бывает не целесообразно.

В этом случае, дольщики будут забирать через исполнительные листы те денежные средства, которые могли бы пойти на строительство дома, в результате чего велик риск того, что строительство дома двигаться не будет.

За помощь в подготовке материала благодарим Олега Островского, зампредседателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО и Анну Горбенко, консультанта Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО.

Источник: https://living.ru/znanie/zastrojsik-perenosit-srok-sdaci-zk-cto-delat/

Перенос сроков сдачи по ДДУ: подводные камни

Перенос срока сдачи дома

Сейчас уже многие покупатели квартир в новостройках знают, что согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве» дольщик может взыскать неустойку с застройщика за просрочку в передаче объекта долевого строительства.

Схема кажется простой. В договоре установлен срок передачи объекта долевого строительства (квартира, апартаменты, машиноместо или любой другой объект недвижимости).

Если до указанного дня объект не передан, знающий дольщик требует выплатить неустойку.

Если застройщик не платит добровольно, покупатель нанимает юриста, который идет в суд и взыскивает неустойку в судебном порядке. Всё вроде очевидно.

Но у застройщиков тоже есть юристы, которые выдумывают схемы, направленные на исключение возможности взыскать неустойку даже тогда, когда у покупателя есть на это право. Рассказываем о часто встречаемых хитростях и методах борьбы с ними.

1. Застройщик требует подписать акт сдачи-приемки объекта задним числом

Что делать: читайте акт внимательно и подписывайте его той датой, когда вы фактически принимаете квартиру.

2. Застройщик включает в акт приема-передачи пункт, согласно которому дольщик «не имеет к застройщику никаких финансовых претензий»

Такая формулировка является фактически отказом от права на обращение в суд. Но согласно п. 2 ст. 3 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации отказ от права на обращение в суд недействителен. Включение такого пункта в акт не означает неграмотность застройщика. Это метод психологического давления. 

Что делать: по возможности попросите исключить из акта такой пункт. Бывает такое, что застройщик соглашается это сделать. В противном случае, отказывайтесь подписывать акт приема-передачи. Обычно это работает.

Но даже, если вы подписываете акт в таком виде, суд скорее всего встанет на вашу сторону. В моей практике не раз встречались случаи, когда суд взыскал неустойку с застройщика, несмотря на такую формулировку в подписанном акте приема-передачи.

Случаев отказа в иске по такому основания не было, но поскольку судьи разные и риск есть, этот пункт лучше исключить.

3. Застройщик требует подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия, которым изменяет срок приема-передачи квартиры

Что делать: такой «допник» тоже лучше не подписывать. Просто откажитесь от подписания, прямо указывая на то, что собираетесь взыскать неустойку за просрочку в передаче объекта.

А если вы его подписали после ввода дома в эксплуатацию, то помните, что все изменения к договору долевого участия подлежат обязательной государственной регистрации так же, как сам договор.

И действительным это допсоглашение будет только в случае его государственной регистрации. 

Есть высокая вероятность, что застройщик не сможет зарегистрировать дополнительное соглашение к договору долевого участия, которое изменяет срок передачи объекта после ввода дома в эксплуатацию.

Росреестр это не пропустит. В этом случае, данное дополнительное соглашение является недействительным, несмотря на вашу подпись на нем.

То есть суд, при расчете периода начисления неустойки, не будет принимать его во внимание.

Как видите, застройщику весьма непросто принудить вас подписать что-то, что ограничит ваше право на взыскание неустойки. Подписание документов — дело добровольное.

Как обычно застройщику удается вас уговорить? Застройщик может угрожать тем, что в случае отказа в подписании не передаст вам ваш объект, не передаст ключи и не подпишет с вами акт приема-передачи объекта долевого строительства.

Тем не менее, акт нужен дольщику для регистрации права собственности.

Что делать, если застройщик вынуждает подписать документы

В первую очередь не поддавайтесь на давление и помните, что именно застройщик заинтересован в том, чтобы передать вам объект как можно быстрее. Потому что за каждый день просрочки начисляется неустойка в вашу пользу.

Так что такое давление нацелено в первую очередь на покупателей, которые не знают закон. Скажите застройщику: «Нет проблем, не передавайте», — и уходите.

Застройщик сам в скором времени пришлет вам односторонний акт приема-передачи объекта по почте. 

Для получения одностороннего акта от застройщика надо обеспечить получение корреспонденции по тому адресу, который указан в ДДУ. Если вы переехали и не получаете корреспонденцию по этому адресу, вы должны письменно уведомить застройщика о новом адресе для направления корреспонденции. Лучше сделать это письмом по почте или передать застройщику под входящий штамп. 

С односторонним актом, полученным по почте, вы без проблем зарегистрируете свое право собственности. Если застройщик вам акт не отправит, то право собственности всегда можно зарегистрировать через суд. Суд признает ваше право в судебном порядке.

Сделать это можно одним иском с неустойкой, так что еще и заработаете. С таким решением суда вы сможете зарегистрировать свое право собственности в Росреестре так же, как с актом приема-передачи.

А за все время, пока застройщик тянул с подписанием акта, взыщите неустойку, которая многократно превысит ваши расходы на ведение судебного дела.

Однако и на этой стадии бывают случаи, когда застройщик хитрит. Например:

1. Направляет дольщику копию одностороннего акта приема-передачи. При этом в описи к письму пишет, что оригинал.

Что делать: вам придет ценное письмо с уведомлением о вручении — явиться за ним придется в почтовое отделение. Письмо выдадут после предъявления паспорта под роспись в получении.

Открываете письмо сразу в почтовом отделении и в случае несоответствия содержимого письма, написанному в описи, просите сотрудников Почты России составить об этом соответствующий акт и подпишите его у сотрудника почты.

С таким актом вы признаете право собственности в суде и взыщите с застройщика повышенную неустойку, так как суд будет видеть явное злоупотребление правом со стороны застройщика. Главное правильно фиксировать доказательства.

2. Направляет дольщику один экземпляр акта приема-передачи. А для регистрации права собственности в Росреестре экземпляров нужно два экземпляра акта.

Что делать: перед подачей документов на регистрацию, сделайте нотариальную копию акта приема-передачи и подайте оба акта на регистрацию. Дополнительно напишите заявление, что не возражаете против того, чтобы оригинал акта Росреестр оставил себе, а вам вернул нотариальную копию. Так ваше право собственности будет зарегистрировано.

3. Направляет дольщику односторонний акт приема-передачи с датой, предшествующей дате отправления письма.

Что делать: после получения такого письма, ответьте застройщику письмом, в котором укажите, что дата отправления письма и дата акта приема-передачи сильно отличаются, что свидетельствует о составлении акта приема-передачи «задним числом».

Обращаясь в суд, вместе с требованием о взыскании неустойки, заявите требование о признании акта приема-передачи недействительным частично (в части даты акта). Вашим доказательством составления акта «задним числом» будет дата отправка письма.

Дату отправки письма вы узнаете по отметке на конверте и печати почты на описи, которая будет в конверте. Истинной датой составления одностороннего акта для суда будет дата его отправки дольщику.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/avahoru/perenos-srokov-sdachi-po-ddu-podvodnye-kamni-5ef59d79a336dc5b5cc248d5

Перенос сроков сдачи дома, что делать

Перенос срока сдачи дома

Принимая решение о покупке той или иной квартиры, одним из самых важных факторов является срок передачи жилого помещения от застройщика к покупателю.

Согласно ст. 4 Закона 214-ФЗ: срок передачи квартиры является существенным условием ДДУ.

Это означает, что если этот срок не будет указан в договоре, то договор будет признан незаключенным и тогда все гарантии, предусмотренные Законом 214-Фз для участников долевого строительства, будут недоступны покупателю.
Закон 214-ФЗ четко определяет этот срок: застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиры не позднее срока, который предусмотрен соглашением (договором долевого участия).

  При этом, срок должен быть одинаковым для всех покупателей квартир в доме или в блок-секции.

  Для этого он обязан выслать (заказным письмом или отдать лично в руки) участнику долевого строительства уведомление, где указывает, что не может вовремя передать квартиру и предлагает изменить ДДУ.

Такое уведомление должно быть направлено  за 2 месяца до истечения срока, установленного в договоре, не позже.Например, срок передачи квартиры в ДДУ  – 31 марта 2020 года. Значит уведомление о переносе срока должно быть направлено не позднее 31 января 2020 года.

  Ключевым моментом является то, что застройщик направляет только уведомление с предложением изменить договор. Само уведомление не влечет изменения срока, потому как все изменения в договор должны оформляться дополнительным соглашением, подписанным обеими сторонами. 

Более того, статья 452 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что все изменения к договору должны быть совершены в такой же форме, как и сам договор. А Законом 214-ФЗ установлено, что ДДУ проходит государственную регистрацию в Росреестре, значит, и дополнительное соглашение должно быть зарегистрировано.

После получения уведомления от застройщика у участника долевого строительства есть два пути:

      1. Заключить дополнительное соглашение о переносе сроков передачи объекта строительства.
      2. Отказаться от изменения договора.

Если вы пойдете по первому пути и согласитесь на изменение договора, то с момента государственной регистрации таких изменений, срок передачи квартиры будет перенесен. В таком случае вы не сможете взыскать  неустойку, штраф и компенсацию морального вреда с застройщика.

Иногда участники долевого строительства идут на такой шаг, который устраивает обе стороны: покупатель соглашается на перенесение сроков, а застройщик снижает цену товара, т.к. квартиры. Это, как правило, стороны используют в ситуации, когда квартира приобреталась с рассрочкой, и покупателю еще нужно внести недостающую сумму.

Если вы все-таки решили пойти по второму пути и отказаться от подписания дополнительного соглашения, то в этом случае, если застройщик нарушит сроки передачи вам квартиры, вы сможете обратиться в суд за взысканием:

Неустойки за несвоевременную передачу квартиры

Если покупателем является физическое лицо , то неустойка составляет двойной размер 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Ставка определяется на день передачи квартиры.

Следует обратить внимания, что если неустойка будет больше, чем цена договора, то ее необходимо снизить до цены договора, поскольку, она не может превышать цену объекта недвижимости.

Компенсации морального вреда

Так как на ДДУ распространяется условия Закона о защите прав потребителей, то с застройщика будет взыскана и компенсация морального вреда. Не нужно строить иллюзий, что суд взыщет большую сумму, даже несмотря на то, что вы понесли моральные страдания, очень переживали и т.п. Это обязательно нужно указать в исковом заявлении, но не стоит запрашивать большие суммы.

Мы рекомендуем изучить практику по вашему региону и проанализировать сколько реально взыскивают суды.

Убытков

Примечательно, что убытки по такой категории дел взыскивают редко, поскольку, суды требуют доказать причинно-следственную связь между несвоевременной передачей квартиры и факта съема другого жилья.

Даже если вы продали свою квартиру, вырученные деньги вложили в долевое строительство, и вынуждены были переехать в съемное жилое из-за того, что застройщик не вовремя построил дом, суд все равно может вам отказать во взыскании убытков.

Но все-таки при наличии некоторых обстоятельств убытки можно доказать.

Если планируете обратиться в суд с такими требованиями, то следует хорошо и подготовится, собрать все документы, включая договор аренды, все платежные документы по перечислению арендной платы, справку по форме 9 о регистрации по месту проживания, справку с работы, учебы и т.п.

Штраф за отказ от добровольного исполнения требований потребителей

Размер штрафа составляет 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя.

Посчитаем штраф на нашем примере, суд взыскал неустойку 372 000 руб. и компенсацию морального вреда 30 000. Значит штраф составит: (372 000 + 30 000) * 50% = 201 000 руб.

Судебные издержки

Оплату услуг представителя, почтовые расходы, оплаты нотариальных действий, государственная пошлина (при сумме иска до 1 000 000 руб. она не уплачивается, но если сумма выше, то пошлину необходимо оплатить).

Внимание!

Следует обратить внимание, что судебные издержки не включаются в цену иска и с них штраф не рассчитывается.

Итак, извещение застройщика о переносе сроков передачи объекта недвижимости само по себе не переносит сроки! 

Для этого нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

В случае отказа покупателя от подписания наступают последствия просрочки передачи жилплощади и покупатель может обратиться в суд для взыскания неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, убытков и судебных расходов.

Образование высшее юридическое. В 2001 году закончила ДВФУ по специальности «Юриспруденция». Диплом ДВС 0021766. Стаж работы по юридической специальности более 20 лет. Специализируется в области гражданского, предпринимательского, налогового, трудового, жилищного права.
Представление интересов в суде (контакт для связи @AnnaArtyuk (Telegram)

Источник: https://zakon03.ru/perenos-srokov-sdachi-doma-chto-delat/

Что делать, если застройщик сорвал срок сдачи дома :: Жилье :: РБК Недвижимость

Перенос срока сдачи дома

Вместе с юристом и экспертом рынка рассказываем, что делать, если застройщик задерживает сдачу дома, и как получить компенсацию

Василий Кузьмиченок/ТАСС

Перенос сроков сдачи дома — достаточно распространенная практика на рынке новостроек. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), в среднем по России перенос срока ввода по жилью в 2019 году составил 7,3 месяца.

Причем на протяжении последних нескольких лет этот показатель стабильно рос: в 2018 году перенос срока по введенному жилью составлял 6,2 месяца, в 2017-м — 4,8 месяца, а в 2016-м — 2,2 месяца, рассказали «РБК-Недвижимости» в ЕРЗ. По оценке компании «Метриум», ежегодно в Москве сдается в эксплуатацию около 50–60% новостроек от изначально заявленного количества.

Сроки ввода могут срывать как недобросовестные, так и добросовестные застройщики. Первые часто привлекают будущих дольщиков вводящей в заблуждение рекламой с указанием сроков сдачи объекта, соблюдение которых изначально проблематично. Вторые нередко становятся заложниками внешних обстоятельств, рассказывает член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро» Мария Спиридонова.

Причин, по которым застройщик задерживает сдачу дома, множество. Условно их можно разделить на не зависящие напрямую от девелопера и зависящие от него.

К первым относятся существенное увеличение себестоимости строительства на фоне резкого падения спроса со стороны населения, чрезмерные административные барьеры, задержка строительных материалов подрядчиками.

Еще одна проблема (преимущественно девелоперов Подмосковья и Новой Москвы) — долгое подключение коммуникаций. «Поскольку в регионе давно сложилась монополия на предоставление таких услуг, застройщикам ничего не остается, как ждать.

Именно поэтому на рынке можно встретить полностью готовые жилые комплексы, которые не сданы из-за отсутствия подключенных инженерных систем», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Нередко девелоперы сталкиваются с обнаружением нигде не обозначенных коммуникаций, на демонтаж которых могут уйти месяцы. Это в итоге существенно сдвигает сроки сдачи дома.

Второй пул причин связан с самой работой застройщика: неправильное построение бизнес-процессов, дефицит финансовых ресурсов (Росреестр вправе приостановить регистрацию ДДУ в связи с ухудшением финансовой ситуации девелопера), а в ряде случаев — нецелевое использование денежных средств и мошенничество. Все это может привести не только к срывам срока сдачи дома, но и заморозке проекта.

Также после перехода на эскроу-счета у целого ряда девелоперов возникли проблемы с получением проектного финансирования.

В результате мелкие игроки были вынуждены покинуть рынок, а их проекты пополнили реестр проблемных объектов.

Согласно данным Единого реестра проблемных объектов, в настоящее время в России насчитывается около 3 тыс. домов общей площадью 17,7 млн кв. м. Все они имеют проблемы с достройкой.

Повышенная ответственность застройщика

Несмотря на причины, по которым девелопер срывает сроки, он несет перед дольщиком повышенную ответственность.

«Отсутствие у застройщика денежных средств и нарушение обязательств его контрагентами не относятся к обстоятельствам непреодолимой силы и не снимает с него ответственности за нарушение обязательств.

Точно так же, как отсутствие вины застройщика в нарушении сроков не может служить основанием для снижения его ответственности», — поясняет юрист.

Согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», если застройщик задерживает срок передачи квартиры на срок более двух месяцев, то дольщик может получить неустойку. «Участник долевого строительства вправе требовать не только выплаты законной неустойки, даже в двойном размере, но и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора», — добавляет она.

Чтобы точно установить сроки задержки, следует ознакомиться со старыми версиями проектных деклараций, поскольку в последней редакции могут быть указаны актуальные сроки, советуют эксперты.

Допсоглашение: заключать или нет

При переносе сроков сдачи объекта застройщик должен уведомить дольщика об этом за два месяца. Часто девелоперы предлагают подписать допсоглашение с изменениями сроков сдачи. Дольщик может подписать документ и дожидаться сдачи квартиры. Само допсоглашение, как и основной договор, подлежит государственной регистрации.

«При этом подписание дополнительного соглашения лишит участника долевого строительства права требовать уплаты застройщиком неустойки за срыв сдачи объекта, так как покупатель фактически соглашается на новый срок передачи ключей», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум». Однако дольщик вправе не подписывать документ и требовать неустойку.

В большинстве случаев застройщик самостоятельно не выплачивает неустойку, поэтому приходится обращаться в суд. «С момента принятия ФЗ-214 в моей практике не было ни одного подобного случая. Максимум девелопер может предложить в счет неустойки машино-место или кладовую», — говорит Мария Спиридонова.

Перед обращением в суд юрист советуют направить девелоперу претензию с просьбой выплатить неустойку за срыв сдачи дома. Хотя напрямую закон не предусматривает соблюдения претензионного характера (если это не оговорено в договоре), а девелоперы не реагируют на претензии, суды принимают во внимание наличие таких документов. Наличие претензии может быть зачтено в пользу пострадавшего.

Исковое заявление, пакет документов по сделке и претензия направляются застройщику, после — в суд. По словам юриста, лучше всего обращаться в суд по месту регистрации покупателя, так шансы получить неустойку выше. Обычно суд назначает предварительное заседание, после дело рассматривается по существу. К этому времени размер неустойки может быть увеличен.

Компенсация за просрочку сдачи дома начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки».

По подсчетам юристов, при стоимости квартиры 4 млн руб., которую должны были передать 10 декабря 2019 года, но не передали, сумма просрочки на 14 февраля (за 66 дней) составляет 110,1 тыс. руб.

Помимо компенсации, застройщик выплачивает штраф. Его размер составляет 50% от суммы неустойки. Но на практике выплаты оказываются ниже заявленных, отмечает представитель АЮР. Также дольщик может потребовать компенсацию морального ущерба и расходов на оказание юридических услуг. О последних двух пунктах он должен заявить сам, в противном случае суд выплатит только неустойку и штраф.

Получить выплату можно через налоговую, узнав реквизиты застройщика, а потом обратиться в банк, где со счета девелопера спишут назначенную судом сумму.

Второй вариант — обратиться в Федеральную службу судебных приставов (ФССП), там займутся взысканием неустойки. Но все это работает, когда застройщик находится в устойчивом финансовом положении.

Нередко компенсация остается на бумаге, так как взыскивать с застройщика нечего.

Расторжение договора: когда оправданно

При серьезной задержке выдачи ключей дольщик может также расторгнуть договор. Расторжение происходит по письменному уведомлению, после которого девелопер в течение 20 рабочих дней обязан возвратить вложенную сумму с учетом процентов за пользование денежными средствами (1/150 ставки рефинансирования ЦБ в сутки на момент возврата).

Однако не всегда расторжение договора является оправданной мерой. Не стоит этого делать, если проект находится в высокой стадии строительной готовности, а на площадке действительно идет активная работа, советуют эксперты. Тогда выгоднее все же дождаться ключей.

В ином случае дольщик получит на руки сумму, указанную в договоре, плюс компенсацию за пользование средствами. При этом рыночная стоимость объекта, скорее всего, окажется выше.

Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода в эксплуатацию и уже потом идут в суд за неустойкой.

Если изначально заявленный срок ввода в эксплуатацию уже подошел, а новостройка находится на низкой стадии строительной готовности, целесообразно расторгнуть договор с девелопером и потребовать возврата средств. Кроме того, дольщикам следует немедленно обращаться в суд, если девелопер объявил себя банкротом. Для этого стоит написать заявление о включении в реестр требований участников строительства.

Универсального средства, которое может однозначно обезопасить от срыва срока строительства, нет. Однако при принятии решения о покупке квартиры следует ответственно отнестись как к выбору застройщика, так и к проверке самого договора и пакета необходимых документов, советуют эксперты.

Определить надежность застройщика помогают несколько критериев. Первый маячок — репутация девелопера на рынке и портфель успешно реализованных проектов, говорит Мария Литинецкая. Второй важный показатель — сотрудничество с системообразующими кредитными организациями, перечень которых утверждает ЦБ.

Еще одним маячком могут служить партнерские отношения девелопера с известными агентствами. Сегодня некоторые банки настоятельно рекомендуют игрокам, у которых нет отстроенной системы продаж, заручиться поддержкой авторитетного брокера. Это повышает шансы застройщика получить проектное финансирование и успешно реализовать проект.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5e4aaa479a79473a9b6b3329

Получу ли я компенсацию от застройщика за перенос сроков сдачи?

Перенос срока сдачи дома

Застройщики, к сожалению, очень часто нарушают сроки сдачи домов в эксплуатацию.

Бывает, конечно, и по не зависящим от них причинам, но если дольщик не готов дожидаться новых сроков сдачи, то он имеет полное право расторгнуть договор со строительной компанией в одностороннем порядке и вернуть свои денежные средства. Также дольщик всегда может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав на нее.

В случае, если дольщик имеет возможность и готов ждать, то он может потребовать выплату неустойки за нарушение условий ДДУ, штраф, возмещение убытков и моральную компенсацию.

Важно понимать, что несоблюдение именно срока передачи квартиры (то есть просрочка даты подписания передаточного акта), а не срока сдачи самого дома в эксплуатацию будет считаться нарушением, за которое дольщик вправе потребовать компенсацию.

Для получения неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры по условиям, прописанным в ДДУ, строительной компании сначала направляется досудебная претензия.

В ней, помимо самого требования о выплате компенсации, также указывается подтвержденный факт несоблюдения срока передачи объекта согласно договору, и размер неустойки, предусмотренный законом.

В случае, если строительная компания откажется выплачивать неустойку на добровольной основе, то данное претензионное письмо позже послужит основанием для взыскания в судебном порядке еще и штрафа за несвоевременную выплату компенсации.

Сдача дома затянулась, что делать?

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Претензию можно направить как до момента подписания передаточного акта, так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками. Такое претензионное письмо составляется в двух экземплярах, один из которых передается строительной компании под подпись и печать на экземпляре дольщика. Также претензию можно направить заказным письмом.

Реакция от застройщика должна поступить в течение одного месяца. Если застройщик идет навстречу и дает согласие на добровольное возмещение неустойки за задержку сроков сдачи квартиры, то вопрос считается закрытым. Дольщик предоставляет свои данные для перевода ему неустойки, которая рассчитывается по формуле:

размер неустойки = 1/150 х ставка рефинансирования ЦБ РФ х стоимость квартиры по ДДУ х количество дней просрочки. Здесь 1/150 – это коэффициент, который применяют к ставке рефинансирования для физических лиц (для юрлиц он другой – 1/300). Дополнительный штраф с застройщика в этом случае взиматься не будет.

В случае, если компания застройщика никак не реагирует на претензионное письмо в течение 30 дней, то это расценивается как отказ от выплаты запрашиваемой неустойки. При таком стечении обстоятельств следует подать иск в суд, к которому прилагаются расчет исковых требований, помимо всех необходимых документов.

Но тут есть важный нюанс! Уже в самом договоре долевого участия может быть прописан порядок досудебного разрешения споров (сюда входит и подача претензии). Вот тогда дольщику придется следовать букве договора. Это может также касаться даже образца заявления с претензией, сроков подачи и сроков ее рассмотрения.

Подав иск в суд, дольщик, помимо неустойки от застройщика за задержку сдачи квартиры, может также рассчитывать еще и на дополнительные денежные выплаты в качестве компенсации:

  • возмещение убытков, которые возникли вследствие задержки сдачи квартиры (например, потраченных денежных средств на вынужденную и незапланированную аренду жилья);
  • за причинение морального ущерба;
  • штраф, равный 50% от суммы, которую решит установить суд за отказ добровольно выполнить требования заявителя;
  • возмещение судебных расходов.

Подавать иск в суд можно и на этапе строительства дома, и после его завершения. Но тут не стоит слишком затягивать, так как существует срок исковой давности, который равен трем годам. После его истечения суд может отклонить иск дольщика. Судебная статистика таких дел показывает, что, как правило, исковые требования дольщиков удовлетворяются – иногда в полной мере, иногда частично.

И еще один момент. Согласно законодательству РФ, суд имеет полное право сократить сумму компенсации, если сочтет, что она несоразмерна нарушению ДДУ.

Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:

Скорее всего, застройщик предложит подписать дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи. Для того чтобы в дальнейшем взыскать неустойку, Вам стоит отказаться от подписания этого соглашения.

Дождитесь получения ключей от квартиры и после подписания акта приема-передачи можете готовить документы в суд. Такая стратегия позволяет Вам получить квартиру и неустойку.

Если Вы обратитесь в судебные органы уже сейчас, то рискуете создать дополнительные проблемы застройщику и, как следствие, не получить свою же квартиру во II квартале 2018 года.

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Отвечает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова (Санкт-Петербург):

Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет или постарается снизить размер выплат. Единственным правильным решением в такой ситуации является подать иск в суд.

Согласно данному примеру, задержка составит 123 дня. Тогда (при условии, что ставка рефинансирования ЦБ не изменится с нынешних 7,25%, а стоимость квартиры по договору – 6 млн рублей) выплата будет равна примерно 356 тысячам рублей. Кроме того, дольщик может претендовать на компенсацию морального вреда.

Отвечает старший юрист ООО «Национальный юридический центр» Арсен Аристакесян (Волгоград):

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.

2004 года № 214-ФЗ предусмотрен ряд компенсационных мер при нарушении застройщиком прав дольщиков, в том числе неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства (то есть Вашей будущей квартиры).

Для реализации права на данную компенсацию первоначально необходимо обратиться к тексту Вашего договора долевого участия в строительстве жилого дома.

Дело в том, что срок сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства гражданину являются двумя разными понятиями и могут быть разнесены во времени друг от друга на два-три месяца.

Вас, как сторону договора, в первую очередь должен интересовать срок передачи объекта долевого строительства дольщику.

Если он напрямую не указан в договоре, а указан лишь срок окончания строительства или ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то ищите в тексте пункт, регулирующий срок передачи готовой квартиры гражданину после введения дома в эксплуатацию. В таком случае крайним сроком передачи квартиры по договору будет являться срок окончания строительства, определенный в договоре, плюс максимальный срок, указанный в договоре для передачи этого объекта дольщику.

Важно знать, что перенос застройщиком сроков сдачи многоквартирного дома налагает на него обязательство оповестить всех дольщиков о данном событии. Как правило, застройщик будет пытаться подписать с Вами соглашение о переносе сроков.

Однако подписывать данное соглашение стоит только в том случае, если застройщик добровольно соглашается компенсировать Вам неустойку в связи с просрочкой обязательств. Неустойка по договору долевого участия будет равняться 1/300 от учетной ставки Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин (не юридическое лицо, а физическое), то неустойка насчитывается в двойном размере.

Первым шагом к принудительному взысканию неустойки с застройщика является подача письменной претензии с указанием требований по выплате неустойки. Застройщик должен рассмотреть указанные требования в течение 10 дней с момента получения текста претензии. Если же застройщик добровольно не исполнил Ваши требования в указанный срок, необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.

Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Конечно, возможна. Ваши интересы, как дольщика и как участника долевого строительства, защищает специальный закон № 214-ФЗ, а также закон о защите прав потребителей.

Вы вправе потребовать с застройщика неустойку в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ х 2 (если дольщик – физическое лицо), штраф, компенсацию морального вреда, а также убытки и судебные расходы. Однако чтобы рассчитать все правильно, а также представить необходимые и достаточные доказательства, возможно, Вам имеет смысл воспользоваться квалифицированной юридической помощью.

Порядок действий следующий:

  • составление и направление в адрес застройщика судебной претензии;
  • получение (или неполучение) ответа;
  • подготовка документов в суд;
  • взыскание денежных средств с застройщика в судебном порядке.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта и не уведомляет об этом покупателя или же уведомляет, предложив перенести даты вручения ключей, но дольщик отказывается от этого, то ДДУ считается недействительным.

В теории компания обязана вернуть клиенту всю сумму, которую он заплатил за покупку квартиры, а также оплатить ему неустойку. На практике я бы не стал спешить с расторжением договора, поскольку зачастую застройщик в течение ближайших месяцев все же выдаст ключи, а данные проблемы вызваны процветающей бюрократией.

Если же застройщик не уведомляет дольщика о срыве сроков сдачи объекта, то следует написать претензию, в которой нужно указать, какую компенсацию и на каком основании недобросовестная компания обязана Вам выплатить. Необходимо следить за тем, чтобы все сопутствующие юридические документы были приложены к письму. Только в этом случае оно будет иметь силу.

Очень важно, чтобы все эти документы существовали в двойном экземпляре и имелись в наличии у Вас.

Если застройщик получил письмо, но никак на него не отреагировал, дольщик имеет право подать на него в суд.

Если ситуация доходит до суда, то дольщику необходимо в первую очередь нанять адвоката, так как даже несмотря на то, что большинство судей встают на сторону обманутых клиентов, компании имеют широкие финансовые возможности и, наняв квалифицированных юристов, могут уйти от ответственности.

Если решение суда принято в пользу истца, застройщик обязан удовлетворить его требования, согласно решению суда. Если же и после этого дольщик не получает своих денег, то он может обратиться в соответствующие компетентные органы, которые возбудят уголовное дело и начнут процедуру принудительной передачи средств от застройщика к клиенту.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли въехать в новостройку до госкомиссии?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Как обстоят дела с задержкой строительства в Германии?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/poluchu_li_ya_kompensatsiyu_ot_zastroyschika_za_perenos_srokov_sdachi/7131

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.