Переуступка через застройщика

Содержание

Покупка по переуступке – будут сложности?

Переуступка через застройщика

Иногда при выборе квартиры покупатели сталкиваются с объявлениями о продаже имущества по переуступке. Насколько такой вариант более выгоден, и какие риски в себе таит, помогут разобраться наши эксперты.

Переуступка – это приобретение квартиры не напрямую от застройщика, а от физического лица, который переуступает свои права на жилье другому покупателю.

В целом, по словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», Натальи Шаталиной, покупка квартиры в новостройке по переуступке прав требования (цессии) не сильно отличается от покупки по договору долевого участия.

По сути, при заключении такого договора происходит перемена лиц в обязательстве по первоначальному ДДУ, заключенного продавцом (цедентом) с застройщиком. 

По данным Ольги Хасановой, руководителя премии Urban Awards, в Москве за 2017 год из 66 828 проданных квартир и апартаментов 11 288 было зарегистрировано по договору уступки прав, что составляет 16,9% от общего количества реализованных жилых единиц.

Причем 4 459 лотов, оформленных по договору уступки прав, приходится на юридические лица, а в 3 047 случаях была использована ипотека. В анализе принимали участие 225 новостройки Москвы. Однако не во всех домах наблюдается такой высокий процент переуступок.

Например, в ЗАО «Балтийская жемчужина» не более 1% продаж квартир приходится на переуступку. Обусловлено это тем, что в их проектах нет квартир-студий, которые в большинстве случаев и продаются по подобной схеме.

Жилые комплексы рассчитаны на семьи со стабильным доходом, строятся для комфортной жизни внутри микрорайона, со всеми удобствами и развитой социальной инфраструктурой. И люди выбирают квартиры для жизни, для себя, поэтому процент переуступок минимален. 

На начальном этапе реализации нового дома уступок практически нет, и разница в цене небольшая, максимальное количество подобных предложений появляется ближе ко вводу объекта в эксплуатацию, объясняет руководитель управления по реализации первичной недвижимости ФСК «Лидер».

Светлана Бирина. Например, человек купил квартиру-студию еще на этапе строительства котлована за 1,7 млн рублей, а через 2 года уже переуступает ее за 3,5 млн рублей.

На уступке прав можно неплохо заработать, инвестируя деньги в строительство, а после выгодно продав жилье в построенном доме.

Нередко квартиры по переуступке реализуются по цене ниже рынка, что может быть вызвано несколькими причинами. Одна из них срочная продажа, когда дольщику очень нужны деньги по семейным обстоятельствам, по состоянию здоровья или в связи с невозможностью платить ипотеку.

Необходимо учитывать, что ценообразование формируется с учетом параметров объекта и его конкурентоспособности. Если типичных предложений много, то собственник может простимулировать спрос за счет ценовых уступок, что делает такие варианты более интересными для покупателей.

Если дольщик изначально приобретал квартиру на старте продаж по минимальной цене, то к моменту уступки, когда стоимость квартиры выросла в связи с ростом стадии готовности объекта, он может позволить себе сделать скидку, поясняет руководитель отдела новостроек компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», Марина Комогорова.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» считает, что для некоторых клиентов покупка квартиры по переуступке – это не только возможность купить жилье по привлекательной цене, но и уникальная возможность найти и приобрести квартиру именно той планировки, которой нет в ассортименте у застройщика. 

Нельзя сказать, что переуступки осложнняют жизнь застройщикам, комментирует Марина Комогорова. Такие сделки – неизбежность, так как у покупателей могут появиться причины на то, чтобы поменять свои планы и, например, купить другую квартиру.

Стоимость квадратного метра растет, и зачастую выгоднее продавать, чем возвращать. Кроме того, переуступки связаны с инвесторами, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости. Хотя их число и сократилось, сделки полностью не исчезли.

В основном для девелопера нет принципиальной разницы кто именно приобретает права и обязанности по договору долевого участия.

Однако, по словам генерального директора VSN Realty, Яны Глазуновой, стороны сделки обязаны уведомить о произошедшей переуступке прав, кроме того, часто застройщик берет дополнительную плату за перерегистрацию ДДУ, в среднем не более 10% от сделки. Что может повлечь повышение расходов для покупателя.

Единственная негативная составляющая для застройщика, по мнению Светланы Бириной, заключается в том, что таким образом создается конкуренция внутри своего проекта. Но это некритичный момент, поскольку львиная доля покупателей предпочитают приобретение квартиры у застройщика. 

Наталья Шаталина предупреждает, некоторые застройщики пытаются за согласие на уступку прав требования взымать дополнительно с участника долевого строительства деньги, однако, данное предложение является незаконным и встречается все реже.

Безусловно, основная опасность при переуступке прав требования – двойная цессия, считает Яна Глазунова.

Если изначально покупатель приобрёл квартиру не по ДДУ, а по предварительному договору купли-продажи, который не нужно регистрировать в Росреестре, мошенники могут таким образом «уступить» права нескольким людям.

Кроме того, всегда есть риск связаться с долгостроем, но он такой же, как и при покупке недвижимости напрямую от застройщика, а зачастую даже ниже, ведь переуступка происходит обычно на более поздних этапах строительства.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», обращает внимание что существует риск объявления сделки недействительной, если не было выполнено хотя бы одно из нескольких условий: застройщик дал письменное согласие, если того требует договор, а продавец завершил расчеты по ДДУ с ним или передал обязанности по оплате своему клиенту. Новому владельцу при этом нужно проверить, не было ли просроченных платежей, иначе обязанности по их перечислению будут возложены на него. Покупателю стоит запросить акт сверки у застройщика, чтобы убедиться, что первый дольщик не имеет неучтенных долгов.

Опасность при приобретении квартиры через уступку может заключаться и в неполной оплате ДДУ, вследствие чего договор может быть расторгнут, поясняет Наталья Шаталина. Кроме того, если продавцом выступает юридическое лицо, необходимо удостовериться, что оно не находится в стадии ликвидации и\или банкротства.

Приобрести квартиру по уступке в ипотеку несложно – ее можно как продать с непогашенной ипотекой, так и купить. Сейчас банки без лишних проволочек соглашаются на подобные сделки. Однако для покупателя уступки важно понимать, что, приобретая квартиру у застройщика, он может рассчитывать на всяческие преференции и самые выгодные субсидированные ипотечные программы.

Если говорить об уступках от физических лиц, то зачастую кредитные ставки будут более высокими. По данным Анны Борисовой, директора департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family, ставка, как правило, выше на 1,5%-2%, что не очень выгодно по сравнению с условиями, которые банки предлагают клиентам, приобретающим квартиры напрямую от девелопера.

 

Также сложность заключается в том, что заинтересованным лицом (кроме застройщика) становится еще и банк. Яна Глазунова советует по возможности обратиться к кредитной организации, являющейся партнёром застройщика или аккредитовавшей жилой комплекс.

Наталья Шаталина отмечает, что в настоящее время вариант приобретения недвижимости по переуступке банки оценивают так же, как и ДДУ, особенно если объект аккредитован. Для них соблюдаются единственно важное условие – залог.

Уступка прав требования сама по себе безопасная сделка. Тем не менее, чтобы не попасть впросак, нужно обратить внимание на некоторые нюансы. В первую очередь следует изучить всю исходно-разрешительную документацию и прочие параметры, подтверждающие надежность проекта. А также проследить, чтобы застройщик дал согласие на уступку прав и внес соответствующее изменение в реестр.

Яна Глазунова считает, что к сделке по переуступке необходимо подойти как к покупке квартиры в новостройке напрямую у застройщика. Во-первых, узнать подробности об объекте, репутации застройщика и других моментах. Во-вторых, обратить внимание на договор долевого участия цедента.

В случае его отсутствия, даже при наличии иных документов, подтверждающих его право, стоит проявить особенную осторожность.

В-третьих, сделку могут посчитать подозрительной и признать недействительной, если она совершена по заведомо заниженной цене или менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве цедента.

По мнению Натальи Шаталиной, приобретателю квартиры по схеме переуступки необходимо проверить факт оплаты ДДУ (или его части в отношении приобретаемой квартиры), которым является платежный документ (квитанция или платежное поручение) с указанием по какому договору происходит оплата, а также изучить все существенные условия ДДУ. Особенно внимательно следует проверить документы, их историю и все акты, подтверждающие факт проведения взаиморасчетов между сторонами, когда уступка проводилась неоднократно. 

Если у покупателя остаются сомнения по поводу честности сделки, на помощь придут специалисты, которые проверят ее безопасность.

Например, купить квартиру по переуступке можно через агентство, реализующее данный проект в партнерстве с застройщиком, поясняет Марина Комогорова.

Сотрудник агентства возьмет на себя все рабочие процессы по организации сделки и взаимодействию с застройщиком, включая помощь в оформлении ипотечного кредита, если это будет нужно.

Специально для портала “Все новостройки”

Источник: https://VseNovostroyki.ru/expert/13806/

Нюансы переуступки квартиры в новостройке – Страница 33

Переуступка через застройщика

Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.

salemlokomoto новичок
Сообщения: 64 Зарегистрирован: 10 июн 2017, 23:03 Пол: Мужской Благодарил: 103 раза Поблагодарили: 54 раза Не в сети

Сообщение salemlokomoto » 03 окт 2019, 12:54

Коллеги подскажите, кто делал уступку через фору требовали ли они при оказании услуг регистрации согласие застроя? Звонил в 2 отделения, Маринки говорят, что если в дду прописано согласие застроя, то его необходимо предоставить.Спрашиваю на каком основании ведь данный пункт в дду незаконен, ответ в обоих отделениях был один – требование регистратора.

Звонил если что в отделение на Китай-город и Черёмушки.

salemlokomoto Shuran Tash новичок
Сообщения: 52 Зарегистрирован: 06 окт 2015, 12:30 Благодарил(а): 30 раз Поблагодарили: 28 раз Не в сети

Сообщение Tash » 04 окт 2019, 19:10

Мною было куплено две квартиры в одном доме у застройщика. Оплата проходила через аккредитив одним днем. Мне в Сбербанке открыли один аккредитив на общую сумму двух квартир.

Во всех платежных документах (сумма внесения, сумма списания)проходит суммарная стоимость двух квартир. Сейчас решила продать одну из квартир по переуступке и риэлтор покупателя просит предоставить(а после сделки и отдать) ему платежные документы только по одной квартире.

Какие есть варианты?(справка о полной оплате от застройщика и разрешение на переуступку имеется)
Tash hotpan постоялец
Сообщения: 316 Зарегистрирован: 16 сен 2015, 11:37 Благодарил(а): 112 раз Поблагодарили: 150 раз Не в сети

Сообщение hotpan » 05 окт 2019, 10:29

Tash писал(а) 04 окт 2019, 19:10Мною было куплено две квартиры в одном доме у застройщика. Оплата проходила через аккредитив одним днем. Мне в Сбербанке открыли один аккредитив на общую сумму двух квартир.

Во всех платежных документах (сумма внесения, сумма списания)проходит суммарная стоимость двух квартир. Сейчас решила продать одну из квартир по переуступке и риэлтор покупателя просит предоставить(а после сделки и отдать) ему платежные документы только по одной квартире.

Какие есть варианты?(справка о полной оплате от застройщика и разрешение на переуступку имеется)

Оставьте себе качественную копию платежек, для налоговой, ну и копии других документов,само собой За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: Tash hotpan Sekompot новичок
Сообщения: 5 Зарегистрирован: 03 окт 2019, 21:21 Пол: Мужской Благодарил: 2 раза Поблагодарили: 0 раз Не в сети

Сообщение Sekompot » 07 окт 2019, 16:38

Подскажите пожалуйста по такому вопросу. Есть объект Нагорная 7к1, в котором дом прошел ЗОС, но еще не получил РНВЭ и соответственно собственность.

Если сейчас покупать квартиру, то схема покупки планируется такая: заключается ДПКП и в росреестре оформляется переуступка (получается от Юр.

лица) Денежные средства через аккредитив передаются юрлицу после регистрации переуступке в реестре.
Какие тут могут быть нюансы, риски и вообще имеет такая схема право на жизнь?

Sekompot alexs4444 осваиваюсь
Сообщения: 127 Зарегистрирован: 26 май 2017, 15:29 Пол: Мужской Благодарил: 8 раз Поблагодарили: 34 раза Не в сети

Сообщение alexs4444 » 07 окт 2019, 17:58

Sekompot писал(а) 07 окт 2019, 16:38Подскажите пожалуйста по такому вопросу. Есть объект Нагорная 7к1, в котором дом прошел ЗОС, но еще не получил РНВЭ и соответственно собственность.

Если сейчас покупать квартиру, то схема покупки планируется такая: заключается ДПКП и в росреестре оформляется переуступка (получается от Юр.

лица) Денежные средства через аккредитив передаются юрлицу после регистрации переуступке в реестре.
Какие тут могут быть нюансы, риски и вообще имеет такая схема право на жизнь?

Посмотрите платежки по оплате юрлицом ДДУ, и сделайте себе копии ДДУ и платежек. За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: Sekompot alexs4444 JulSok новичок
Сообщения: 49 Зарегистрирован: 17 авг 2018, 03:36 Пол: Женский Благодарила: 11 раз Поблагодарили: 13 раз Не в сети

Сообщение JulSok » 11 окт 2019, 08:38

Неприятная история с Райфайзен- никому никто не нужен и большие касяки! Я продала квартиру по переуступке ДДУ. У покупателя Ипотека в Райфазейн банке, отделение в Москва Сити. На сделку Банк- Покупатель меня не пустили- попросили подождать в коридоре. Далее уведомили меня что аккредитив открыт, средства зачислены и я могу подписывать с покупателем договор переуступки. Подписали, отнесли в МФЦ. Я улетела в Австрию, попросила покупателя получить документы и раскрыть аккредитив пока меня нет.И тут самое интересное: Покупателю в открытии аккредитива было ОТКАЗАНО, так как выяснилось что в банке в договоре открытия аккредитива записан Другой номер ДДУ, время 17 часов, уже никого нет, операционистки ничего не решают – предлагают связаться с менеджером завтра.На следуюший день – пишу письма менеджеру- не отвечает. На ватсап – не отвечает. По внутреннему номеру банка- включается ая почта. Звоню на общий номер, прошу соединить меня с начальником отдела ипотечного кредитования. Меня ДОЛГО распрашивают зачем именно, как так произошло?..

( как я могу знать как менеджер райфайзена забил другой номер ДДУ?!!) и… обещают завтра решить вопрос. Наступает завтра. Тишина. Звоню на центральную линию. Прошу все таки соединить меня с начальником отдела…

и уменч начинают просить : номер карты Райфайзен ( ору что нет у меня карты!!! Аккредитив раскройте!!) тогда, говорят, продиктуйте номер паспорта и т.д… ору- я , суки, в Австрии!!! Дорогой роуминг! Мне нужен не президент Райфайзен а ипотечный центр!!!! Операционист кладет трубку. Я сажусь в самолет.

Мне звонят из банка с уточнением, бал ли решен мой вопрос. НЕТ ору я, не решен!!! Дайте мне начальника ипотечного кредитования!… мне отвечают, менеджера нет на месте, с вами свяжутся в 18.00 по Москве. Прилетела в Москву, в 18 часов мне никто не позвонил. Сегодня с покупателем едем в отделение.

Буду стучать тапком и не уеду пока они не исправят ошибку и не раскроют аккредитив… посмотрим что будет дальше…

За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: Igor69 JulSok Bort566 давно я тут
Сообщения: 444 Зарегистрирован: 06 фев 2018, 18:16 Пол: Мужской Благодарил: 260 раз Поблагодарили: 423 раза Не в сети

Сообщение Bort566 » 11 окт 2019, 11:01

JulSok писал(а) 11 окт 2019, 08:38Неприятная история с Райфайзен- никому никто не нужен и большие касяки!

Дублируйте на Банки.РуТам все свои косяки оперативно мониторят и стараются тут же исправлять.Страна должна знать своих героев!

офф. Из личного опыта.

Качество персонала у банков упало вообще ниже плинтуса ((( Приходится следить самому за всем, за каждой цифрой, помогать, учить, объяснять (а они иногда упираются, спорят, обижаются…).

И уже даже если тебя просто нормально обслужили без заметных косяков, хочется идти к начальству и просить объявить “маринке” благодарность. (((

За это сообщение автора поблагодарили 2 человека: Igor69 • nightjar Bort566 JulSok новичок
Сообщения: 49 Зарегистрирован: 17 авг 2018, 03:36 Пол: Женский Благодарила: 11 раз Поблагодарили: 13 раз Не в сети

Сообщение JulSok » 23 окт 2019, 13:42

Собираюсь продать квартиру по переуступке прав. Застройщик Гранель Сообщил, что акт сверки, Который сообщает о том что между нами произведён Полный взайморасчёт, будет готовить 30 календарных дней, а также просит заполнить заявление, с указанием данных покупателя.Разумеется ни один покупатель не будет ждать так долго! У кого есть подобный опыт с этим застройщиком? Как обойти эту ситуацию? Можно ли обойтись без этого акта? Можно ли указать абстрактные имена покупателя?

Пока покупателя нет, хотела бы подготовить документы чтоб были на руках.

JulSok Bort566 давно я тут
Сообщения: 444 Зарегистрирован: 06 фев 2018, 18:16 Пол: Мужской Благодарил: 260 раз Поблагодарили: 423 раза Не в сети

Сообщение Bort566 » 23 окт 2019, 15:36

JulSok писал(а) 23 окт 2019, 13:42У кого есть подобный опыт с этим застройщиком? Как обойти эту ситуацию?
С Гранель не сталкивался. В обычной практике, сразу после оплаты обычно пишется заявление с просьбой предоставить справку о полной оплате ДДУ и согласие на уступку прав (если такое согласие прописано в договоре). При всей “улыбчивости” застроя делать это лучше всего сразу и лично со вх. номером и параллельно заказным с описью.По факту согласие на переуступ противозаконно, особенно за деньги, в ветке есть ответ Росреестра, что ему пофиг на него при условии, что оплата полная и перевода долга нет. Но большинство Покупцов стремаются все равно. А если ипотечники, то банк на 99% не пропустит сделку без согласия.

А дальше все будет зависит от вашей настойчивости и лояльности застроя.

JulSok писал(а) 23 окт 2019, 13:42Можно ли обойтись без этого акта?

Обычно в РР нужен документ подтверждающий факт получения застроем полной оплаты.

JulSok писал(а) 23 окт 2019, 13:42Можно ли указать абстрактные имена покупателя?

Да конечно. Это их хотелки. В ДДУ обычно прописывают, что уступка допускается при условии предоставления зарегистрированного договора уступки застрою (для этого делается обычно лишний экземпляр), полным принятием новым участником всех прав и обязанностей, согласие нового участника на обработку ПД еще лет на несколько.

За это сообщение автора поблагодарили 2 человека: Shuran • salemlokomoto Bort566 vega давно я тут
Сообщения: 436 Зарегистрирован: 10 ноя 2015, 04:36 Пол: Женский Благодарила: 236 раз Поблагодарили: 152 раза Не в сети

Сообщение vega » 23 окт 2019, 20:51

JulSok писал(а) 11 окт 2019, 08:38Неприятная история с Райфайзен- никому никто не нужен и большие касяки!

Та же фигня была в ВТБ, отделение на Смоленской
Условием раскрытия аккредитива был указан другой ДДУ и совершенно другой адрес и куча других косяков

Затянули сделку на день, сорвали день рожденья

vega hotpan Shuran Ruslan murik новичок
Сообщения: 64 Зарегистрирован: 24 мар 2016, 21:54 Пол: Мужской Благодарил: 10 раз Поблагодарили: 39 раз Не в сети

Сообщение murik » 02 дек 2019, 14:45

Подскажите пожалуйста.Покупаю квартиру по переуступке. Дом веден в эксплуатацию, акт приемки не подписан.Делаю в первый раз, так что вопросы:1. У продавца ипотека которую он закрывает сам перед сделкой. Каким образом я могу убедиться что она у него закрыта? Или он иначе продать не сможет? 2. Может ли он после подписания договора переуступки принять квартиру у застройщика и к каким последствиям такое может привести?

3. Вообще законна ли схема переуступки после введения дома в эскплуатацию? Зачем люди заключают ДПКП, а не договор переуступки прав требования?

murik

Источник: https://domkad.ru/nyuansy-pereustupki-kvartiry-v-novostrojke-t21-480

Покупка квартиры по переуступке прав в новостройке

Переуступка через застройщика

Кризисы кризисами, но высотки продолжают из года в год как грибы в сезон расти в Казани, Санкт-Петербурге, других крупных городах России и, конечно, в Москве.

 У новостроек немало плюсов, в том числе – цена. Купить квадратные метры можно с выгодой, пока дом не достроен.

Но как быть, если интересных вам предложений у застройщика не осталось, а квартиру в понравившемся доме можно купить уже только у частников?

Максим Иванович из Екатеринбурга несколько лет наблюдал из окна съёмной «однушки» за строительством нового жилищного комплекса. За это время он убедился, что район хороший, привык к инфраструктуре.

И решил приобрести квартиру в одной из новостроек. Но строительство к тому моменту было завершено на две трети, подходящих вариантов у девелопера уже не осталось. Зато, такой нашелся в Интернете.

Так мужчина узнал одоговоре уступки прав.

Что такое переуступка прав

Переуступка прав (требований) – это способ продать квартиру в недостроенном доме. При этом продается не сама недвижимость, а право требовать ее у застройщика по когда-то заключенному с ним договору долевого участия.

Такое соглашение называют также цессия, уступающего – цедент, а покупателя прав – цессионарий.

По договору переуступки можно реализовать только не сданные в эксплуатацию объекты, на которые из-за этого пока не оформлено право собственности. Этот путь выбирают в нескольких ситуациях.

Больше десяти лет назад так начали инвестировать в недвижимость: купил на стадии котлована – подождал, пока строительство приблизится к завершению – продал права – получил прибыль.

За время, пока дом строится, цена на квадратный метр растет. Подорожать в среднем может на 20-40%.

В 2019 году, правда, из-за снижения покупательской активности и нестабильности цен на недвижимость, схема потеряла популярность.

Дом строиться – жизнь идет. Уступить права физлиц иногда вынуждают обстоятельства: развод, рождение детей, переезд.

В чем выгода переуступки, и какие риски несет такой способ купли-продажи

Это не самый популярный способ продать или купить недвижимость. Чаще всего продаются все же не права на то, чего еще нет, а реальные квадратные метры. Второй по популярности способ – договоры долевого участия с застройщиком. Но, тем не менее, на рынке «первички» немало предложений уступить ожидание и требования.

Выгода покупки ожиданий и права требовать

  • Стоимость недостроенной квартиры в любом случае ниже, чем достроенной.
  • Иногда такой способ также единственный для приобретения жилья в конкретном ЖК, где не осталось предложений «от застройщика».
  • Зарегистрировать сделку проще и быстрее, чем при оформлении стандартного договора купли-продажи, особенно «вторички».

Риски приобретения недвижимости по переуступке

  • Прибыль от продажи облагается налогом. А это -13% дохода.
  • Дом могут не достроить, а покупатель прав станет обманутым дольщиком.
  • 3.     Застройщик иногда запрещает переуступку в договоре или не дает согласие на передачу долга, а выясняется это только при попытке зарегистрировать сделку.

У кого можно выкупить право требования. Виды цедентов

Права на квартиры в недостроенных многоэтажках застройщик дает частникам (физлицам), фирмам, покупающим квадратные метры оптом для последующей перепродажи, а также своим подрядчикам в счет оплаты.

Сделки с участием договоров долевого строительства, в том числе и продажу по переуступке, регулируют Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” № 214-ФЗ, а также глава 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве» (статьи с 382 по 392).

Лица физические

Желающие стать владельцами квартир в новостройках заключают договоры долевого участия с девелоперами. Потом часть дольщиков решает продать гипотетические «квадраты», уступив свое право требования. Так поступают те, кто сразу решил инвестировать в недвижимость. Но бывает, что у людей в жизни происходят кардинальные перемены, квартира в недостроенном доме становится им не нужна.

Дольщик, который уже внес по договору всю сумму, может продать право требования (если по ДДУ это не запрещено). Второй способ – продать право вместе с долгом перед застройщиком (это можно сделать только с его согласия).

Лица юридические

Агентства недвижимости или другие компании, продающие квартиры, покупают и продают не только готовые объекты, но и площади новостроек в перспективных районах. Такие товары они потом предлагают своим клиентам.

Подрядчики (тоже юридические, но с ними свои сложности)

Третий вид цедентов – подрядчики. Им застройщики таким образом платят за услуги – отделку, разные виды строительных работ. Главный риск – квартиру передали подрядчику, он не выполнил обязательства перед нанимателем, а права на жилье продал. Наниматель через суд забирает «оплату» назад, а покупатель квартиры остается ни с чем.

Такой сценарий – скорее редкость, чем обыденность, но бдительность терять не стоит.

Что проверять у продавцов и застройщиков?

Чтобы не оказаться и без дворца с царицей, и без ухи, нужно проверить несколько важных моментов. В этом может помочь юрист. Он проверит все документы, изучит за вас продавца, застройщика, поможет провести сделку. Такое сопровождение будет стоить от 30 тысяч рублей или 1 – 1,5% от суммы покупки. И не придется просить, требовать и собирать все бумаги у участников сделки самостоятельно.

Если будете проверять сами:

У застройщика изучите права на земельный участок, разрешение на строительство, проектную декларацию и ее соответствие реальному положению дел (открытая информация, есть на сайте застройщика или в офисе).

Проверьте, нет ли фирмы среди банкротов, а также, нет ли на нее уголовных дел. Эти данные есть в электронном Едином федеральном реестре сведений o банкротстве, в картотеке Федеральных арбитражных судов.

В офисе компании можно узнать и то, выполнил ли продавец свои обязательства по договору.

У продавцов требуйте договор долевого участия, согласие застройщика, согласие супруга (если договор ДДУ он заключал, будучи в браке), выписку из ЕГРН (проверить наличие обременений).

У подрядчиков просите копии договоров, по которым они получили права требования, справку от застройщика о выполнении перед ним обязательств.

Заключение договора при покупке квартиры по переуступке прав

Договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве содержит подробную информацию о квартире, данные ДДУ, цена, обязанности и ответственность сторон.

Каждый пункт изучите и заполняйте очень внимательно. Иначе зарегистрировать его в госорганах не удастся.

Договор заключайте как минимум в трех экземплярах: для цедента, цессионария и Росреестра.

Регистрация сделки в Росреестре

Уступку прав нужно регистрировать в госорганах, как и договор долевого участия. Сделать это можно в Росреестре. Только после этого у вас появятся права распоряжаться приобретением.

Пройти регистрацию можно также в ближайшем МФЦ. Для этого возьмите с собой продавца и документы.

Чек-лист документов для госрегистрации договора переуступки:

– оригинал ДДУ;

– оригинал договора переуступки прав (цессии);

– квитанцию об оплате госпошлины;

– паспорта участников сделки;

– продавец берет заверенное согласие своего супруга на продажу;

– согласие застройщика на переуступку;

– документ, подтверждающий отсутствие долга перед застройщиком (если долг есть, нужно обязательство его выплатить);

– разрешение банка, если право на квартиру приобретали в кредит.

Если чего-то из списка нет или документы оформлены неправильно, в регистрации откажут или ее приостановят до выяснения всех обстоятельств.

Уведомите застройщика, что права перешли к вам

Чтобы избежать проблем с девелопером в будущем, отправьте в строительную компанию письмо и копию договора переуступки. В свободной форме сообщите, от кого к кому и на какой объект перешло право требования.

Загляни к нам на сайт

Мывсоцсетях:,,Instagram,

Источник: https://zen.yandex.ru/media/ammis/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav-v-novostroike-5d64bf06bd639600aed41cf0

Переуступка прав на квартиру в новостройке: плюсы, минусы, риски

Переуступка через застройщика

Переуступка прав на квартиру в новостройке, что такое, плюсы и минусы для тех, кто решил купить квартиру в новостройке.

Мы уже разбирали, как не стать обманутым дольщиком, а так же Как заключить ДДУ

Теперь продолжим тему, только уже по несколько иным нюансам. Довольно часто те, кто желает купить квартиру в новостройке, смотрят объявления о продаже, либо идут в офис к застройщику.

Как я уже отметил, у вас есть два варианта: купить ее непосредственно у застройщика или с помощью переуступки прав собственности на новостройку.

Однако, в большинстве случаев все ликвидные и бюджетные квартиры (а это 1-2 комнатные) все раскуплены еще на т.н. «стадии котлована». В этом случае приходится «шерстить» объявления и искать, говоря современным языком, инвесторов, реализующих квартиры по переуступке прав собственности на новостройку.

Кстати, про инвестиции в недвижимость читайте здесь

Во втором случае вы приобретаете квартиру у того лица, которое заключило договор на строительство квартиры с застройщиком. И пока правоустанавливающие документы еще не готовы, вы можете совершить такую сделку, заплатив оговоренную сумму инвестору.

Как оформляется переуступка права на квартиру подробнее

Переуступка прав на квартиру в новостройке: плюсы и минусы

В использовании данной схемы есть свои положительные и отрицательные моменты. Положительным моментом является то, что переуступка прав на квартиру в новостройке часто обходится дешевле, чем покупка квартиры напрямую у застройщика или покупка квартиры, на которую уже оформлены документы.

Отрицательным моментом является то, что все проблемы и риски, связанные с застройщиком, с момента утверждения договора переуступки прав собственности на новостройку, являются проблемами нового собственника. Для минимизации рисков рекомендуем тщательно изучить содержание договора и задать все необходимые вопросы о ходе строительства.

Покупателю, решившему купить квартиру в новостройке, следует иметь ввиду, что при оформлении сделки переуступки, непременно должен указываться тип исходного договора, который предполагает переход права собственности. Также сделку могут аннулировать, если в договоре не будет указана сумма сделки и порядок оплаты.

Рекомендую ознакомиться с разрешительной документацией на выполнение работ застройщиком. Договор в обязательном порядке нужно заверить у нотариуса и по завершению сделки оповестить застройщика о совершении переуступки прав на квартиру в новостройке. Здесь полезно посмотреть материал предыдущей статьи, в которой рассказано, какие нововведения ввел закон о долевом строительстве.

Купить квартиру в новостройке – не поле перейти! Если сомневаетесь в чем-то – обратитесь к юристу и пусть он проверит лишний раз все сомнительные пункты договора, а вы будете спокойны за свое будущее имущество.

Для того, чтобы бесплатно задать вопрос юристу, просто откройте вкладку «Специалисты»

Роль застройщика в переуступке прав на квартиру в новостройке

Законодательно не закреплено обязательное согласование такой сделки с застройщиком, однако, как показывает практика, все же лучше заручиться его согласием.

Отношение застройщиков к переуступке прав на квартиру в новостройке весьма неоднозначно. По закону они не имеют права ограничивать возможности заключать такие договора, но в реальности часто поступают противоположным образом.

Одни устанавливают договором обязательство первоначального покупателя об уведомлении застройщика до совершения такой сделки и полную оплату при регистрации договора.

Другие четко запрещают переуступку права собственности на новостройку, но в жизни застройщики крайне редко идут на такие меры. Рекомендую привлекать застройщика в качестве третьей стороны при оформлении сделки.

Это даст возможность проверить наличие и правильность оформления документов застройщика и одновременно узнать реальное положение дел по оплате первоначальных взносов продавцом.

Налоги и переуступка прав собственности на новостройку

Важно знать, что при заключении сделки переуступки права собственности на новостройку, у продавца возникает база для расчета и уплаты налога.

Причем, для расчета берется разница между двумя суммами: суммы первоначальной покупки и суммы, за которую переуступают квартиру, т.е. на доход, который получает переуступающий право требования квартиры у застройщика.

Однако в процессе предварительных переговоров стороны часто договариваются обоюдно нести эти расходы. Бывают случаи уплаты налога новым собственником.

Для того, чтобы иметь возможность воспользоваться налоговыми вычетами, в договоре непременно должна быть прописана полная стоимость квартиры. Это также позволит избежать недоразумений в случае предъявления в будущем претензий к инвестору.

Либо есть еще ситуации, когда покупатель, который очень хочет купить квартиру в новостройке, соглашается провести в договоре по переуступке прав на квартиру в новостройке, по изначальной цене, но заплатив гораздо большую сумму инвестору.

Эта схема очень рискованная для покупателя, поэтому решаться на нее или нет – дело лично каждого. Инвестор, в этом случае, не приобретает никакой выгоды, и, соответственно, освобождается от уплаты налогов.

Что обязательно предусмотреть

Перед заключением договора по переуступке прав на квартиру в новостройке необходимо узнать, как производилась оплата взносов первоначальным инвестором, не заложена ли квартира банку.

В случае, если квартира заложена по кредиту, следует переоформить кредит на нового собственника и снять все обременения. Специалисты советуют завершать все финансовые отношения уже после государственной регистрации сделки.

После завершения сделки у покупателя должны в обязательном порядке быть следующие документы: сам договор уступки, согласие застройщика, а также акт передачи первоначального договора и оригиналов документов, подтверждающих оплаты по нему, и соответственно сами эти документы.

От чего ДДУ не защищает подробнее здесь

Актуальность покупки квартир по договору переуступки права собственности на новостройку будет достаточно высокой в ближайшие годы. И это связано не только с желанием инвесторов извлекать прибыль из такого рода сделок. Множество сделок совершаются из-за изменения жизненных обстоятельств у первоначальных покупателей.

На этом у меня все. Теперь вы знаете, как купить квартиру по переуступке прав на квартиру в новостройке.

Успешных вам сделок!

Источник: https://www.HabRealty.ru/dolevoe/pereustupka-prav-na-kvartiru-v-novostroyke.html

Все о переуступке прав на квартиру в новостройке

Переуступка через застройщика

Покупка новой квартиры не всегда происходит напрямую от застройщика к покупателю. Довольно часто строящееся жилье перепродается, при этом инвесторы передают право на приобретение недвижимости третьим лицам.

Данную схему можно осуществить до сдачи дома в эксплуатацию, когда еще не получены правоустанавливающие документы на квартиру.

При этом первоначальный инвестор (лицо, купившее квартиру непосредственно у застройщика) передает за определенную плату другому физическому лицу свое право на получение нового жилья после завершения строительства. Эта схема и называется переуступкой права требования.

Плюсы и минусы переуступки

По разным данным, треть всех заключаемых сделок с недвижимостью в новостройках Москвы проводится по договору о переуступке. В ряде проектов на старте продаж частными инвесторами выкупаются квартиры целыми блоками.

Затем инвесторы фиксируют прибыль, уступая другим покупателям свои права на будущие квартиры по мере готовности объекта (и роста цен на квадратные метры). Однако перепродажа жилья может быть связана и с личными обстоятельствами, сложившимися у инвестора.

В любом случае легитимность переуступки не оспаривается, если операция проводится по одной из законных схем, применяемых при продаже недвижимости (ПДКП, ДДУ, ЖСК).

Квартиры, продаваемые по переуступке, в большинстве случаев дешевле недвижимости, предлагаемой застройщиком, а также жилья с оформленным правом собственности.

Человеку, покупающему квартиру по переуступке, надо понимать, что при этом ему передаются не только права участника долевого строительства, но и обязанности, а главное, риски, которые могут быть связаны с нарушениями, допущенными недобросовестным застройщиком.

Поэтому покупатель должен внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора, оценив планируемые сроки ввода объекта в эксплуатацию с реальным положением дел на стройплощадке. Объективная оценка всех обстоятельств сделки поможет избежать возможных рисков или хотя бы морально к ним приготовиться (см.

«Что делать если вы купили долгострой?»).

Что должен знать покупатель?

  • При оформлении переуступки обязательно указывается тип первоначального договора, на основании которого возможна передача права требования собственности.
  • В документе подлежит обязательной фиксации сумма и порядок расчетов, иначе сделку могут признать незаконной.

  • Покупателю необходимо лично проверить наличие разрешительных документов у застройщика на проведение работ.
  • Договор уступки права требования заверяется нотариально.
  • Покупатель должен известить застройщика о совершении сделки, независимо от того, оговорено это условие в первоначальном договоре или нет.

«По закону согласовывать переуступку права на будущую квартиру с застройщиком покупатель не обязан»

Однако на практике лучше иметь документальное подтверждение согласия застройщика. Запрещение застройщиком перепродажи прав на квартиры в новостройках противоречит существующему законодательству.

В соответствии с законом, у любого участника долевого строительства существует возможность заключения договора уступки права требования, которая наступает с момента оформления государственной регистрации ДДУ и сохраняется вплоть до подписания передаточного акта.

Как относятся к переуступке застройщики?

У застройщиков нет официально закрепленного права ограничения свободы клиентов по заключению договоров уступки прав на квартиру. Однако это не мешает им в действовать по своему усмотрению в реальной ситуации.

Многие застройщики, заключая договор с первичным инвестором, оговаривают в документе порядок обязательного уведомления компании в случае продажи квартиры по переуступке права требования.

Как правило, застройщика необходимо письменно уведомить о факте переуступки не позднее 10 дней с даты государственной регистрации нового договора.

https://www.youtube.com/watch?v=i2Q4_RiGBv8

Некоторые компании занимают более жесткую позицию в этом вопросе, прописывая в договоре с первичным покупателем невозможность переуступки.

При этом исключается демпинг со стороны временных игроков-инвесторов, а также проводится своеобразный «фейсконтроль» при реализации объектов недвижимости премиум-класса.

Не возникает путаницы при оформлении документов и снижается вероятность допущения ошибок. Компании-застройщику удается избежать множества проблем.

Необходимость обязательного согласования переуступки с застройщиком прописывается на данный момент практически во всех заключаемых договорах долевого участия.

На практике застройщики редко отказывают своим клиентам продавать свои квартиры в период их строительства, правда, при этом компании требуют обязательной оплаты полной стоимости договора.

Для ограничения количества переуступок застройщик увеличивает стоимость данной услуги.

Желательно, чтобы при сделке по переуступке прав на квартиру застройщик выступал в качестве третьей стороны. При этом покупателю необходимо проверить, как обстоят дела с расчетом за квартиру у первичного инвестора с застройщиком.

Внимание: финансовые вопросы

Сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке облагается налогом, уплата которого по закону возлагается на первого инвестора.

Величина налога рассчитывается со всей суммы сделки, а не с разницы между суммой инвестиции и размером уступки. Нередки случаи перекладывания финансовых обязательств первым покупателем на плечи нового дольщика.

Консенсус достигается в процессе торга, при этом стороны, как правило, соглашаются поделить расходы между собой поровну.

В договоре уступки необходимо отражать реальную цену сделки, потому что от этого зависит размер налогового вычета, на который может рассчитывать дольщик при покупке квартиры. Также отражение реальной цены сделки важно при предъявлении претензий к участнику долевого строительства.

«Все подводные камни при оформлении сделок по переуступке права требования кроются в материальных отношениях участвующих сторон»

Проблемы могут возникнуть в случае умалчивания первичным инвестором факта частичной оплаты квартиры по ДДУ. Также первый покупатель может не сообщить, что квартира находится в залоге у банка.

Для регистрации договора переуступки все обременения должны быть сняты. По договоренности с новым инвестором долг по кредиту может быть переоформлен на него.

Эксперты советуют окончательно рассчитываться по договору переуступки после осуществления его государственной регистрации.

Подписав договор и зарегистрировав его, покупатель квартиры должен иметь на руках следующие документы:

  • основной договор, по которому совершалась уступка;
  • подтверждение расчетов, произведенных по основному договору;
  • акт передачи упомянутых выше документов;
  • подтверждение согласия застройщика на переуступку;
  • оригинал договора уступки.

Покупка квартир по договорам переуступки в ближайшее время не потеряет своей актуальности.

Такая перспектива объясняется наличием большого числа инвесторов, извлекающих выгоду из приобретения недвижимости на начальных этапах строительства.

Помимо этого велик процент покупателей, меняющих свое решение о покупке квартиры в процессе возведения новостройки по различным причинам частного характера.

Источник: https://moskvadeluxe.ru/vse-o-pereustupke-prav-na-kvartiru-v-novostrojke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.