Переуступка после ввода в эксплуатацию

Что надо знать про предварительный договор купли-продажи

Переуступка после ввода в эксплуатацию

Я хочу купить квартиру в новостройке. В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье.

Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи.

А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи.

Договор долевого участия дает определенные гарантии по срокам сдачи, характеристикам квартиры и качеству отделки, если она есть. А вот по предварительному договору купли-продажи никаких гарантий я не нашел, кроме одной — срока, в течение которого будет оформлен сам договор.

Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?

Например, в Москве в одном из комплексов предлагают оформлять апартаменты по переуступке прав от застройщика. Насколько это законно и есть ли здравое объяснение такому способу?

Олег П.

Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.

Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги.

Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру. В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику.

Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».

Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.

Бывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи. Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.

В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей. Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».

Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

  1. Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
  2. Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.

Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию.

Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет.

После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.

Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет. Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.

Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Есть несколько вариантов предварительных договоров, связанных с приобретением жилья. Некоторые из них нормальные, некоторые должны насторожить, а некоторые и вовсе незаконные. Поясню подробнее.

История с предварительными договорами очень сложная. Сама по себе конструкция предварительного договора исходит из того, что продавцу еще нечего продавать на момент заключения договора.

То есть предмета продажи нет совсем, он появится у продавца в будущем при определенных условиях и в определенные сроки. Или предмет договора есть, но продавец пока не вправе им распоряжаться. Например, у него зарегистрирована ипотека в пользу банка.

Пока банк не даст согласие или продавец не погасит ипотеку, он не может продать квартиру.

То, что мы называем сейчас долевым участием в строительстве, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимости. То есть продавец — застройщик — продает квартиру, которую он в будущем обязуется построить, зарегистрировать на нее права и передать их вам в определенные сроки.

Но еще бывают, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Их заключают, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, то есть квартира физически уже построена, но право собственности на нее еще не зарегистрировали.

Также бывают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости.

Такой юридической конструкцией прикрываются недобросовестные застройщики, чтобы уклоняться от государственной регистрации сделок, от требований закона о долевом участии и т. д.

Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят.

Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры.

Поэтому если застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться.

Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.

Вот, например, история из Санкт-Петербурга. Женщина купила по предварительному договору купли-продажи квартиру в строящемся доме в 2010 году. А дом построили только в 2017.

Покупательница заселилась в квартиру, но право собственности на нее оформить не могла, поскольку от заключения основного договора купли-продажи застройщик уклонялся. Ей повезло: дом достроили, а потом ее туда заселили.

Именно поэтому она смогла в суде доказать, что фактически приобрела право собственности на квартиру. Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше. Суд признал ее право собственности на квартиру.

Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.

Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».

Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.

https://www.youtube.com/watch?v=i2Q4_RiGBv8

Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.

Если покупатель приобретает апартаменты по предварительному договору купли-продажи в еще недостроенном здании, он рискует. Если что-то пойдет не так, например не построят дом или застройщик откажется заключать основной договор, защитить свои права можно будет только в суде. При этом деньги, вероятно, у покупателя будут требовать авансом.

Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.

Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/pereustupka/

Как подарить ДДУ другому человеку

Переуступка после ввода в эксплуатацию

Перерегистрация ДДУ на другого человека не представляет сложностей на любом этапе строительства. В этой статье мы расскажем, как передать ДДУ безвозмездно (то есть, подарить) и правильно оформить все связанные с этим документы.

Как подарить

До регистрации права собственности на квартиру ее передача другому человеку возможна на законных основаниях.  Для этого потребуется один из следующих договоров:

  • Об уступке (цессии) прав требования по ДДУ; или
  • О купле-продаже или дарении будущей вещи.

После подписания акта считается, что все обязательства застройщика перед дольщиком выполнены, и уступать уже нечего.

В случае дарения договор уступки будет заключен на безвозмездной основе – то есть, за полученные права и обязанности по договору ничего не нужно платить. Заключение подобных договоров допускается в соответствии с законодательством, за исключением некоторых ситуаций.

Согласно ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение:

  • От имени малолетних и неедеспособных граждан;
  • Работникам образовательных, медицинских и социальных организаций имущества их подопечных;
  • Государственным или муниципальным служащим в связи с исполнением должностных обязанностей;
  • Между коммерческими организациями.

До сдачи дома или после ввода в эксплуатацию

Квартиру по ДДУ можно подарить как до сдачи дома в эксплуатацию, так и после нее. Главное, чтобы квартира еще не была передана дольщику по акту приема-передачи. Подробнее об этом здесь.

Как оформить

Правила оформления уступки по договорам долевого участия определены в статье 11 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Для безвозмездной уступки (дарения) эти правила обязательны так же, как и для возмездной.

Нотариально заверять такой договор не требуется.  Даже при возникновении подобного желания нотариус, скорее всего, откажет в удостоверении договора уступки прав по ДДУ, поскольку основной договор долевого участия не был заверен нотариально.

Для регистрации договора уступки (дарения) ДДУ в Росреестре потребуется:

  • Подписанный договор минимум в двух экземплярах, один из которых останется в Росреестре. Рекомендуется подписать несколько дополнительных экземпляров ДДУ, по одному для каждого подписавшего его.
  • Акт о расчетах с застройщиком, который подтверждает, что цена договора была оплачена (если это так).
  • Заявление о государственной регистрации (заполняется на приеме в МФЦ или Росреестре);
  • Документы, удостоверяющие личность заявителей;
  • При необходимости – согласие застройщика (подробнее об этом ниже);
  • Оплата госпошины.

Процесс регистрации занимает 7 рабочих дней при подаче документов напрямую в отделение Росреестра (эта возможность доступна не во всех регионах), или 9 рабочих дней при подаче через МФЦ.

Нужно ли согласие застройщика

Если ДДУ был оплачен в полном объеме и по нему уступаются только права, согласие застройщика на переуступку не требуется.  Однако дольщик обязан будет уведомить застройщика о состоявшейся уступке в соответствии с

Согласие застройщика является обязательным только в случае, когда цена ДДУ выплачена не в полном объеме. В такой ситуации кроме уступки прав требования на одаряемого переводится еще и долг по оплате цены застройщику. На перевод долга необходимо согласие кредитора в соответствии с требованиями ГК РФ.

Зачастую застройщики включают в свои договоры требование о получении согласия застройщика на уступку в любом случае. Если такое условие есть, также необходимо получить согласие.

Когда может понадобиться дарение

Обычно дарение ДДУ оформляется между родственниками. Сложно представить, чтобы имеющую немалую стоимость квартиру подарили постороннему человеку. Часто таким образом родители дарят квартиры детям, или наоборот. Однако закон не запрещает и дарение посторонним лицам, если соблюдаются правила ст. 575 ГК РФ, которая упоминалась выше.

Если договор долевого участия был заключен в браке, для распоряжения им потребуется согласие жены или мужа. Считается, что такой договор был оплачен за счет совместного имущества супругов.

Приобретенное безвозмездно имущество не считается общей собственностью супругов. Родители могут подарить оплаченный ДДУ (или готовую квартиру) своему сыну или дочери, состоящей в браке, и подарок останется в личной собственности получателя.

В случае развода делить такую квартиру не придется. В отличие от дарения ДДУ, возмездная уступка автоматически делает имущество принадлежащим обоим супругам. Поэтому, если у родителей есть желание оставить квартиру за своим сыном или дочерью в случае развода, необходимо использовать именно безвозмездный вариант.

Важно: если в период брака в квартиру были произведены вложения за счет совместных средств супругов, она может стать общей. Если квартира строится без отделки, с дарением лучше повременить до того момента, как будет зарегистрировано право собственности и завершен ремонт.

Налоги

При дарении квартиры по ДДУ нужно учитывать налоговые последствия этой сделки:

  • Отсутствие налогового вычета;
  • Необходимость заплатить налог при продаже в полном объеме.

Налоговый вычет при покупке квартиры предоставляется в размере затраченных на ее приобретение средств (но не более 2 миллионов рублей).  Если оплату по договору долевого участия производил один человек, а квартиру в собственность получил другой, ни один из них не получит налоговый вычет.

Но и в случае возмездной уступки между родственниками в вычете также могут отказать (подробнее об этом здесь).

Кроме того, при продаже полученной в дар квартиры продавец не сможет уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи на сумму расходов на приобретение имущества (и снизить таким образом подоходный налог).  В случае дарения никаких расходов на приобретение квартиры он не понес, поэтому уменьшать доходы не на что.

Налог при продаже не взимается в случае, если квартира находилась в собственности продавца более минимального срока владения (3 или 5 лет). Подробнее об этом здесь.

Оформление дарения по ДДУ имеет ряд нюансов, которые невозможно отразить в одной статье. Обратитесь к юристу и получите консультацию по Вашему вопросу.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/kak-podarit-ddu-drugomu-cheloveku

Как купить квартиру по переуступке?

Переуступка после ввода в эксплуатацию

По данным компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости», еще шесть лет назад доля сделок в новостройках по переуступке права требования составляла около 30%. Сегодня их количество не превышает 14%. При этом чаще приобретают квартиру по такой схеме именно физические лица (10%%). Как правило, вопросов у них возникает много, и без грамотного специалиста не всегда получается разобраться.

На что обратить внимание?

В первую очередь стоит сказать, что договор переуступки права требования (договор цессии) заключается на различных этапах строительства: и на котловане, и на более поздних сроках до подписания продавцом АПП (акта приема-передачи помещения). При этом стоит различать момент ввода дома в эксплуатацию и момент передачи квартиры от застройщика дольщику.

Факт выполнения застройщиком обязательств фиксируется актом приема-передачи недвижимости.

Получается, что даже после ввода объекта в эксплуатацию дольщик еще может продать квартиру по договору переуступки права, если пожелает.

Обычно между сдачей дома госкомиссии и передачей объекта дольщику проходит от месяца до трех в зависимости от масштабности проекта. Директор по продажам НДВ-Супермаркет Недвижимости

Продавцом может выступать, как юридическое (например, банк или фонд), так и частное лицо. Здесь важно проверить, чтобы он обладал правами, которые передает покупателю, т.е. его договор долевого участия с застройщиком, обязательно зарегистрированный в Росреестре.

Напоминаем, покупатель перенимает на себя все права и обязанности предыдущего дольщика, прописанные в ДДУ.

Поэтому нужно внимательно изучить договор долевого участия, запросить акт сверки, или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично.

Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю. Причем, налог в размере 13% от стоимости квартиры должен оплатить именно продавец.

Директор по продажам НДВ-Супермаркет Недвижимости

Таким образом, перед подписанием договора переуступки права требования, нужно убедится, что ДДУ уже зарегистрирован, а акт приемки-передачи квартиры еще не подписан.

Подстраховать себя в этом плане можно очень простым способом: договориться с продавцом, что оплата будет производиться только после регистрации.

Так как если переуступка по тем или иным причинам окажется не правомерной, Росреестр просто-напросто не зарегистрирует такую сделку.

Переход прав и обязанностей

Как уже говорилось выше, по договору переуступки к покупателю переходят все права и обязанности предыдущего дольщика. Однако, в отличие от ДДУ, где те или иные пункты можно обсуждать и вносить свои коррективы, покупатель права требования не может поменять условия, прописанные в ДДУ. А это значит, что придется согласиться с ними.

Прежде всего, обратить внимание нужно на сроки передачи квартиры: в ДДУ они могут существенно отличаться от рекламных заявлений застройщика и того, что прописано в декларации. Также тщательно необходимо прочитать пункты, касающиеся порядка взаиморасчетов с застройщиком по результатам итоговых обмеров квартиры и стоимости квадратного метра, по которой будут производиться эти взаиморасчеты.

Убедитесь, что в договоре есть основания, по которым договор долевого участия может быть прекращен в одностороннем порядке, либо по судебному решению, в соответствии со ст.9 214-ФЗ.

Например, к ним относятся: задержка строительства на два месяца и более или полная остановка стройки; существенное нарушение качественных характеристик объекта; не исправление в срок дефектов строительства; прекращение поручительства по ДДУ; изменение площади объекта более чем на 5% в любую сторону и т.д. Директор по продажам НДВ-Супермаркет Недвижимости

Напоминаем, что после регистрации договора к покупателю перейдут и все невыполненные обязательства. Например, если объект оплачен не в полной мере, то платить «за того парня» придется вам. Поэтому рекомендуется перед подписанием договора запросить у дольщика акт сверки или акт взаиморасчетов.

Важный момент – при проведении сделки по переуступке прав в большинстве случаев необходимо получить письменное согласие застройщика.

Переуступка с ипотекой

Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, для заключения договора переуступки права требования понадобится согласие на сделку не только застройщика, но и банка, который переводит оставшийся долг на покупателя на тех же условиях.

В данном случае новому дольщику придется собрать пакет документов, аналогичный для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорт и т.д.

Если, конечно, покупатель не готов внести полную стоимость квартиры.

Расходы по сделке

Помимо обязательной госпошлины за регистрацию перехода права собственности в 2000 рублей, есть еще несколько расходов, избежать которых вряд ли удастся.

Во-первых, при заключении сделки по переуступке придется заплатить за составление договора и подачу его на регистрацию. Сегодня составление договора оценивается в 3-4 тыс. рублей, услуги по регистрации – в 10-15 тыс.

рублей в зависимости от компании, которая проводит сделку. Как правило, по договору цессии эту сумму выплачивают пополам продавец и покупатель.

Кроме того, необходимо будет заплатить за использование банковской ячейки или аккредитива – в среднем 3000 рублей, но в каждом банке свои расценки.

Стоит сказать, что некоторые застройщики за свое согласие на сделку берут комиссию в размере 1,5-3%.

За помощью в проведении сделки лучше всего обратиться к профессионалам, работающим с новостройками, тогда покупатель избежит многих рисков. Агент сам подготовит сделку, согласует с застройщиком и получит его согласие и отправит документы на регистрацию.

Договор переуступки регистрируется в Росреестре точно также как и договор долевого участия – при оформлении ипотеки в течение 3 дней, без нее – в течение 10 дней.

Источник: https://www.NDV.ru/journal/articles/kak-kupit-kvartiru-po-pereustupke-595

Покупка квартиры у застройщика без потери денег и жилья

Переуступка после ввода в эксплуатацию

Многие россияне опасаются покупать жилье в не сданном доме, особенно когда застройщик предлагает нестандартные варианты совершения сделки.

При желании приобрести квартиру в новостройке вы можете как оформить покупку еще строящегося жилья по договору долевого участия, так и приобрести уже готовую квартиру, но по предварительному договору купли-продажи или договору о переуступке – если право собственности на объект пока не оформлено. Мы расскажем о тонкостях договоров и о том, какой вариант лучше выбрать.

Это один из вариантов приобретения квартиры в сданном жилом комплексе, если застройщик еще не оформил право собственности на жилье. По данному соглашению одна сторона передает другой права требовать выполнение обязательств.

Первое звено цепи – дольщик. Он заключает с застройщиком договор долевого участия. В качестве дольщика может выступать как организация (риелторская контора, подрядчики застройщика), так и частное лицо.

Если дольщик (цедент) решает продать квартиру, а право собственности на нее еще не оформлено, заключить договор купли-продажи нельзя. Но можно оформить соглашение о цессии и уступить покупателю (цессионарию) свое право требования на указанное жилье.

Это называется переменой лиц в обязательстве.

Заключить договор цессии в долевом участии можно в любой момент до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, то есть после официального введения построенного дома в эксплуатацию. Застройщик завершил строительство, госкомиссия приняла дом – жильцы могут въезжать!

Цедент («продавец» квартиры) передает цессионарию (покупателю квартиры) оригиналы документов, подтверждающих его права на заключение договора о переуступке.

Вы должны получить на руки оригинал зарегистрированного в Росреестре договора долевого участия или его заверенную копию, а также оригиналы платежных документов по договору либо справку от застройщика опроведенной оплате.

Узнайте больше о роли нотариуса в совершении сделки купли-продажи квартиры: https://rosreestr.

net/info/chem-polezen-notarius-pri-oformlenii-jilya-i-kogda-on-deystvitelno-nuj

Если продавцом квартиры является организация, оплачивать переуступку прав следует только после государственной регистрации договора цессии. По закону юридическим лицам запрещено принимать от покупателя деньги за жилье до регистрации сделки. С оплатой частному лицу лучше тоже не торопиться, договоритесь по известному правилу: сначала стулья – потом деньги.

В некоторых случаях договор цессии можно заключить и после сдачи жилья. Как правило, это промежуток времени между получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию и постановкой дома на кадастровый учет. После этого Росреестр будет отказывать в регистрации договоров цессии, но на практике встречаются исключения.

Конечно, как и любая другая сделка, переуступка тоже имеет свои недостатки.

Самый главный риск покупки квартиры по договору цессии до введения дома в эксплуатацию – в случае просрочки сдачи дома застройщиком расчет неустойки будет идти из минимальной суммы, по которой квартиры приобретал посредник (цедент).

То есть в момент строительства комплекса застройщик продает жилье по цене ниже рыночной в 2-3 раза различным компаниям, которые в дальнейшем задорого перепродают жилье.

Конечный покупатель объекта получит размер неустойки не от тех денег, которые заплатил он, а от суммы первоначальной продажи жилья. Но это единственное отличие договора цессии от договора долевого участия, потому что фактически конечный покупатель встает на место первоначального дольщика и приобретает все его права по переуступке.

Существует несколько вариантов предварительного договора купли-продажи строящегося объекта, по которым вы можете приобрести квартиру напрямую у застройщика. Одни из них законные и дают гарантию проведения чистой сделки, другие построены на мутных схемах и обмане покупателя.

Суть предварительного договора сама по себя сложная: продавец продает покупателю то, чего у него на данный момент нет – но в перспективе появится чуть позже.

Либо предмет договора существует, но прав на него у продавца не имеется: например, в случае регистрации ипотеки в пользу банка до дачи согласия банком или до полного погашения кредита продавец не может распорядиться объектом и продать другому лицу.

По сути, договор долевого участия тоже является своего рода предварительным договором купли-продажи несуществующего, будущего жилья.

Застройщик продает жильцам квартиры, которые обещает построить, а пока договор заключается за «воздух».

Есть и такие варианты купли-продажи жилья, когда здание сдано в эксплуатацию, но право собственности на квартиру еще не зарегистрировано – соответственно, у застройщика нет права распоряжаться этим объектом.

Если дом не введен в эксплуатацию, а вам предлагают заключить договор купли-продажи квартиры – это прямое нарушение закона.

В данном случае правомерными являются только договоры долевого участия, иначе вы рискуете не получить квартиру от застройщика, и вместо празднования новоселья придется доказывать в суде свое право на новое жилье – если оно успешно достроится.

Вы также можете попасть в ситуацию, когда застройщик продает одну квартиру сразу нескольким покупателям – и тогда суд признает права на объект только за первым подписавшим договор, остальные покупатели останутся без денег и без жилья.

Если дом введен в эксплуатацию, но не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый «мертвый период», когда застройщик больше не может продавать квартиры по договорам долевого участия, но и для договоров купли-продажи время еще не пришло. По окончании этого времени застройщик обязан перезаключить с покупателями все предварительные соглашения на основные договоры купли-продажи и зарегистрировать переход прав на введенное в эксплуатацию жилье.

Существенные условия предварительного договора купли-продажи

Главный недостаток предварительных договоров купли-продажи – Росреестр их не регистрирует.

Поэтому получается, что данные договоры лежат за сферой законного регулирования, никто не может проверить число предварительных договоров между застройщиком и потенциальными покупателями каждый квартиры, коих на один объект может насчитываться десяток.

Но стоит отметить, что крупная компания с репутацией никогда не будет заниматься подобными черными схемами, поэтому тщательно выбирайте компанию, которая построит вам новое жилье.

Предварительный договор обязывает продавца заключить основное соглашение с покупателем, однако на практике застройщики могут бессовестно уклоняться от выполнения обязательств, игнорируя граждан и пропуская сроки, даже если вы уже внесли аванс. Заставить продавца выполнять условия договора можно только с помощью суда – он поможет зарегистрировать переход права собственности через Росреестр даже в случаях, когда застройщик исчезает из поля зрения.

Источник: https://rosreester.net/info/pokupaem-kvartiru-u-zastroyshchika-kak-ne-lishitsya-deneg-i-jilya

Нюансы переуступки квартиры в новостройке – Страница 33

Переуступка после ввода в эксплуатацию

Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.

salemlokomoto новичок
Сообщения: 64 Зарегистрирован: 10 июн 2017, 23:03 Пол: Мужской Благодарил: 103 раза Поблагодарили: 54 раза Не в сети

Сообщение salemlokomoto » 03 окт 2019, 12:54

Коллеги подскажите, кто делал уступку через фору требовали ли они при оказании услуг регистрации согласие застроя? Звонил в 2 отделения, Маринки говорят, что если в дду прописано согласие застроя, то его необходимо предоставить.Спрашиваю на каком основании ведь данный пункт в дду незаконен, ответ в обоих отделениях был один – требование регистратора.

Звонил если что в отделение на Китай-город и Черёмушки.

salemlokomoto Shuran Tash новичок
Сообщения: 52 Зарегистрирован: 06 окт 2015, 12:30 Благодарил(а): 30 раз Поблагодарили: 28 раз Не в сети

Сообщение Tash » 04 окт 2019, 19:10

Мною было куплено две квартиры в одном доме у застройщика. Оплата проходила через аккредитив одним днем. Мне в Сбербанке открыли один аккредитив на общую сумму двух квартир.

Во всех платежных документах (сумма внесения, сумма списания)проходит суммарная стоимость двух квартир. Сейчас решила продать одну из квартир по переуступке и риэлтор покупателя просит предоставить(а после сделки и отдать) ему платежные документы только по одной квартире.

Какие есть варианты?(справка о полной оплате от застройщика и разрешение на переуступку имеется)
Tash hotpan постоялец
Сообщения: 316 Зарегистрирован: 16 сен 2015, 11:37 Благодарил(а): 112 раз Поблагодарили: 150 раз Не в сети

Сообщение hotpan » 05 окт 2019, 10:29

Tash писал(а) 04 окт 2019, 19:10Мною было куплено две квартиры в одном доме у застройщика. Оплата проходила через аккредитив одним днем. Мне в Сбербанке открыли один аккредитив на общую сумму двух квартир.

Во всех платежных документах (сумма внесения, сумма списания)проходит суммарная стоимость двух квартир. Сейчас решила продать одну из квартир по переуступке и риэлтор покупателя просит предоставить(а после сделки и отдать) ему платежные документы только по одной квартире.

Какие есть варианты?(справка о полной оплате от застройщика и разрешение на переуступку имеется)

Оставьте себе качественную копию платежек, для налоговой, ну и копии других документов,само собой За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: Tash hotpan Sekompot новичок
Сообщения: 5 Зарегистрирован: 03 окт 2019, 21:21 Пол: Мужской Благодарил: 2 раза Поблагодарили: 0 раз Не в сети

Сообщение Sekompot » 07 окт 2019, 16:38

Подскажите пожалуйста по такому вопросу. Есть объект Нагорная 7к1, в котором дом прошел ЗОС, но еще не получил РНВЭ и соответственно собственность.

Если сейчас покупать квартиру, то схема покупки планируется такая: заключается ДПКП и в росреестре оформляется переуступка (получается от Юр.

лица) Денежные средства через аккредитив передаются юрлицу после регистрации переуступке в реестре.
Какие тут могут быть нюансы, риски и вообще имеет такая схема право на жизнь?

Sekompot alexs4444 осваиваюсь
Сообщения: 127 Зарегистрирован: 26 май 2017, 15:29 Пол: Мужской Благодарил: 8 раз Поблагодарили: 34 раза Не в сети

Сообщение alexs4444 » 07 окт 2019, 17:58

Sekompot писал(а) 07 окт 2019, 16:38Подскажите пожалуйста по такому вопросу. Есть объект Нагорная 7к1, в котором дом прошел ЗОС, но еще не получил РНВЭ и соответственно собственность.

Если сейчас покупать квартиру, то схема покупки планируется такая: заключается ДПКП и в росреестре оформляется переуступка (получается от Юр.

лица) Денежные средства через аккредитив передаются юрлицу после регистрации переуступке в реестре.
Какие тут могут быть нюансы, риски и вообще имеет такая схема право на жизнь?

Посмотрите платежки по оплате юрлицом ДДУ, и сделайте себе копии ДДУ и платежек. За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: Sekompot alexs4444 JulSok новичок
Сообщения: 49 Зарегистрирован: 17 авг 2018, 03:36 Пол: Женский Благодарила: 11 раз Поблагодарили: 13 раз Не в сети

Сообщение JulSok » 11 окт 2019, 08:38

Неприятная история с Райфайзен- никому никто не нужен и большие касяки! Я продала квартиру по переуступке ДДУ. У покупателя Ипотека в Райфазейн банке, отделение в Москва Сити. На сделку Банк- Покупатель меня не пустили- попросили подождать в коридоре. Далее уведомили меня что аккредитив открыт, средства зачислены и я могу подписывать с покупателем договор переуступки. Подписали, отнесли в МФЦ. Я улетела в Австрию, попросила покупателя получить документы и раскрыть аккредитив пока меня нет.И тут самое интересное: Покупателю в открытии аккредитива было ОТКАЗАНО, так как выяснилось что в банке в договоре открытия аккредитива записан Другой номер ДДУ, время 17 часов, уже никого нет, операционистки ничего не решают – предлагают связаться с менеджером завтра. На следуюший день – пишу письма менеджеру- не отвечает. На ватсап – не отвечает. По внутреннему номеру банка- включается ая почта. Звоню на общий номер, прошу соединить меня с начальником отдела ипотечного кредитования. Меня ДОЛГО распрашивают зачем именно, как так произошло?..

( как я могу знать как менеджер райфайзена забил другой номер ДДУ?!!) и… обещают завтра решить вопрос. Наступает завтра. Тишина. Звоню на центральную линию. Прошу все таки соединить меня с начальником отдела…

и уменч начинают просить : номер карты Райфайзен ( ору что нет у меня карты!!! Аккредитив раскройте!!) тогда, говорят, продиктуйте номер паспорта и т.д… ору- я , суки, в Австрии!!! Дорогой роуминг! Мне нужен не президент Райфайзен а ипотечный центр!!!! Операционист кладет трубку. Я сажусь в самолет.

Мне звонят из банка с уточнением, бал ли решен мой вопрос. НЕТ ору я, не решен!!! Дайте мне начальника ипотечного кредитования!… мне отвечают, менеджера нет на месте, с вами свяжутся в 18.00 по Москве. Прилетела в Москву, в 18 часов мне никто не позвонил. Сегодня с покупателем едем в отделение.

Буду стучать тапком и не уеду пока они не исправят ошибку и не раскроют аккредитив… посмотрим что будет дальше…

За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: Igor69 JulSok Bort566 давно я тут
Сообщения: 444 Зарегистрирован: 06 фев 2018, 18:16 Пол: Мужской Благодарил: 260 раз Поблагодарили: 423 раза Не в сети

Сообщение Bort566 » 11 окт 2019, 11:01

JulSok писал(а) 11 окт 2019, 08:38Неприятная история с Райфайзен- никому никто не нужен и большие касяки!

Дублируйте на Банки.РуТам все свои косяки оперативно мониторят и стараются тут же исправлять.Страна должна знать своих героев!

офф. Из личного опыта.

Качество персонала у банков упало вообще ниже плинтуса ((( Приходится следить самому за всем, за каждой цифрой, помогать, учить, объяснять (а они иногда упираются, спорят, обижаются…).

И уже даже если тебя просто нормально обслужили без заметных косяков, хочется идти к начальству и просить объявить “маринке” благодарность. (((

За это сообщение автора поблагодарили 2 человека: Igor69 • nightjar Bort566 JulSok новичок
Сообщения: 49 Зарегистрирован: 17 авг 2018, 03:36 Пол: Женский Благодарила: 11 раз Поблагодарили: 13 раз Не в сети

Сообщение JulSok » 23 окт 2019, 13:42

Собираюсь продать квартиру по переуступке прав. Застройщик Гранель Сообщил, что акт сверки, Который сообщает о том что между нами произведён Полный взайморасчёт, будет готовить 30 календарных дней, а также просит заполнить заявление, с указанием данных покупателя.Разумеется ни один покупатель не будет ждать так долго! У кого есть подобный опыт с этим застройщиком? Как обойти эту ситуацию? Можно ли обойтись без этого акта? Можно ли указать абстрактные имена покупателя?

Пока покупателя нет, хотела бы подготовить документы чтоб были на руках.

JulSok Bort566 давно я тут
Сообщения: 444 Зарегистрирован: 06 фев 2018, 18:16 Пол: Мужской Благодарил: 260 раз Поблагодарили: 423 раза Не в сети

Сообщение Bort566 » 23 окт 2019, 15:36

JulSok писал(а) 23 окт 2019, 13:42У кого есть подобный опыт с этим застройщиком? Как обойти эту ситуацию?
С Гранель не сталкивался. В обычной практике, сразу после оплаты обычно пишется заявление с просьбой предоставить справку о полной оплате ДДУ и согласие на уступку прав (если такое согласие прописано в договоре). При всей “улыбчивости” застроя делать это лучше всего сразу и лично со вх. номером и параллельно заказным с описью.По факту согласие на переуступ противозаконно, особенно за деньги, в ветке есть ответ Росреестра, что ему пофиг на него при условии, что оплата полная и перевода долга нет. Но большинство Покупцов стремаются все равно. А если ипотечники, то банк на 99% не пропустит сделку без согласия.

А дальше все будет зависит от вашей настойчивости и лояльности застроя.

JulSok писал(а) 23 окт 2019, 13:42Можно ли обойтись без этого акта?

Обычно в РР нужен документ подтверждающий факт получения застроем полной оплаты.

JulSok писал(а) 23 окт 2019, 13:42Можно ли указать абстрактные имена покупателя?

Да конечно. Это их хотелки. В ДДУ обычно прописывают, что уступка допускается при условии предоставления зарегистрированного договора уступки застрою (для этого делается обычно лишний экземпляр), полным принятием новым участником всех прав и обязанностей, согласие нового участника на обработку ПД еще лет на несколько.

За это сообщение автора поблагодарили 2 человека: Shuran • salemlokomoto Bort566 vega давно я тут
Сообщения: 436 Зарегистрирован: 10 ноя 2015, 04:36 Пол: Женский Благодарила: 236 раз Поблагодарили: 152 раза Не в сети

Сообщение vega » 23 окт 2019, 20:51

JulSok писал(а) 11 окт 2019, 08:38Неприятная история с Райфайзен- никому никто не нужен и большие касяки!

Та же фигня была в ВТБ, отделение на Смоленской
Условием раскрытия аккредитива был указан другой ДДУ и совершенно другой адрес и куча других косяков

Затянули сделку на день, сорвали день рожденья

vega hotpan Shuran Ruslan murik новичок
Сообщения: 64 Зарегистрирован: 24 мар 2016, 21:54 Пол: Мужской Благодарил: 10 раз Поблагодарили: 39 раз Не в сети

Сообщение murik » 02 дек 2019, 14:45

Подскажите пожалуйста.Покупаю квартиру по переуступке. Дом веден в эксплуатацию, акт приемки не подписан.Делаю в первый раз, так что вопросы:1. У продавца ипотека которую он закрывает сам перед сделкой. Каким образом я могу убедиться что она у него закрыта? Или он иначе продать не сможет? 2. Может ли он после подписания договора переуступки принять квартиру у застройщика и к каким последствиям такое может привести?

3. Вообще законна ли схема переуступки после введения дома в эскплуатацию? Зачем люди заключают ДПКП, а не договор переуступки прав требования?

murik

Источник: https://domkad.ru/nyuansy-pereustupki-kvartiry-v-novostrojke-t21-480

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.