Переуступка при продаже квартиры что это

Содержание

Как и зачем продавать квартиры по переуступке

Переуступка при продаже квартиры что это

Заключение между застройщиком и дольщиком договора ДДУ, т.е. участия в долевом строительстве, дает последнему право истребовать у первого квартиру, получение которой он оплатил. Застройщик обязан передать выкупленную недвижимость дольщику в указанные в договоре сроки. Однако у владельца есть возможность официально передать его другому физическому лицу.

Процесс передачи права требования на жилье называется переуступкой. Для этого между дольщиком и гражданином, вступающим в такие правоотношения, заключается договор цессии. Правила оформления регламентированы ст. 11 закона о долевом строительстве.

Как продать жилье по переуступке?

Понять, что значит «продать квартиру по переуступке», достаточно просто: фактически, это замена одного дольщика на другого в договоре о строительстве, пока акт приема-передачи недвижимого имущества еще не подписан сторонами. Оформить продажу недвижимости по переуступке стандартным образом не получится, поскольку технически жилплощади еще не существует, и оперировать правом собственности не удастся. Для совершения продажи существует два способа:

  • Переуступка права требования с заключением соответствующего договора. Сначала дольщик определяет стоимость недвижимости с учетом стадии готовности, параметров квартиры, востребованности жилья в конкретном районе и других факторов. После этого он находит третье лицо, заинтересованное в выкупе. Между дольщиком и третьим лицом оформляется соглашение, по которому прежний кредитор передает, а новый принимает право требования квартиры у застройщика. Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. После этого прежний дольщик избавляется от любых обязательств, связанных с объектом, и подписание акта о приеме-передаче жилплощади осуществляет уже новый владелец.
  • Переоформление договора с застройщиком. Такой вариант требует обязательного получения согласия от строительной фирмы. Этот метод позволяет продать квартиру в строящемся доме по переуступке, даже если она приобретена на условиях ипотечного кредита.

Если предстоит продать жилье, которое находится в здании жилищного кооператива на стадии возведения, процесс включает два этапа: оформление купли-продажи пая и подача заявления на имя председателя с просьбой передать этот пай третьему лицу.

Иными словами, потребуется разрешение от всех членов, чтобы заключить сделку, при отказе хотя бы одного участника кооператива она не состоится.

Почему застройщик продает квартиры по переуступке?

Чаще всего передачей права истребования занимаются инвесторы, а не сами застройщики: они приобретают его на раннем этапе строительства по минимальной стоимости, а продают, когда долевая цена квартиры делается на порядок выше. Эта схема является легальным способом заработка на недвижимости, продавец в таком случае обязан уплатить в казну НДФЛ, размер которого составляет 13% от полученной прибыли.

Переуступку могут делать и будущие жильцы, например, если в семье намечается прибавление, и им нужна более просторная жилплощадь. Сделка также выгодна, если у них возникла потребность переезда в другой город или иные обстоятельства, предусматривающие продажу ненужных метров.

Часто встречающаяся причина, почему застройщик продает квартиры по переуступке, может заключаться в регулярном несоблюдении сроков возведения, нарушении иных обязательств по договору.

Проблемы подобного рода нередко толкают дольщиков на желание переуступить право требования иному лицу, в то время как они получают денежную компенсацию за него и предпочитают вложить средства в более надежный объект.

Важно! Перед оформлением договора по уступке права требования требуется провести юридическую проверку объекта. Если этого не сделать, можно столкнуться с мошенниками, потерять деньги или само право на недвижимость, например, если дольщик обанкротится в течение 3 лет с момента заключения сделки.

Продать квартиру в строящемся доме по переуступке: основные тонкости

При участии в такой сделке важно учесть ряд моментов:

  • Если застройщик отказывает при согласовании переуступки, можно оспорить его решение в судебном порядке, но только если договор ДДУ был оформлен до 1.01.208 года. Если сделка была составлена после этой даты, то при подаче иска следует делать упор на ст. 16 закона «О защите прав потребителей» и ст. 9 «О введении в действие ч. 2 ГК РФ». В соответствии с этими актами, если из-за действий строительной компании дольщик оказался в невыгодном положении, то их могут признать недействительными.
  • Плата за согласование незаконна, ее не имеют права требовать ни с прежнего, ни с нового дольщика.
  • Если гражданин приобретает право требования, при этом застройщик нарушил сроки сдачи объекта, новый дольщик может потребовать взыскание неустойки.

Продать квартиру по переуступке прав можно на любой стадии строительства. Важно лишь убедиться в прозрачности документов, добросовестности покупателя и дольщика, а также правильно оформить документы.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke/

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Переуступка при продаже квартиры что это

Активные действия на рынке недвижимости не останавливаются ни на минуту, там всегда что-то происходит – возникают и исчезают новые тренды, застройщики, объекты… К слову, то же самое можно сказать и о важных и нужных для приобретения квартиры документах – они появляются, дорабатываются, видоизменяются, переназываются и забываются.

Немудрено, что разобраться во всех них простому человеку практически не под силу – нужны какие-то специальные знания, чуть ли не юридические. Чтобы чуть облегчить эту задачу, мы решили рассказать вам об одном документе – полезном, но хитром, нужном, но рискованном, небольшом, но сложном.

Встречайте – переуступка прав собственности на квартиру в новостройке!

Что это такое?

Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности.

Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится.

Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”. Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.

Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому. Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия.

Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности.

То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.

Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать.

Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость.

Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком?…

В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик.

А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк.

Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?

В чём плюсы переуступки для продавца?

Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция.

Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам.

Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.

Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.

Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры.

Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика.

Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.

В чём минусы переуступки для продавца?

Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов.

Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто.

Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке. Ну кому будет приятно, если его недвижимость нужна людям только для заработка?

Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку.

Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%).

Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.

В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил. Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.

В чём плюсы переуступки для покупателя?

У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?

Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки.

Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену.

Так что если вдруг ЖК вам не по карману – поищите переуступщиков.

Во-вторых, по переуступке прав покупатель может получить ровно ту квартиру, которую хочет.

Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.

В чём минусы переуступки для покупателя?

Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.

Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить.

Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются.

Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.

Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.

Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз.

ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние.

Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.

Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу.

На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения.

И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны.

На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить.

Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?

Дом или квартира – что лучше?

Приемка квартиры в новостройке без отделки. На что обратить внимание?

Источник: https://zen.yandex.com/media/novostroev/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostroike--chto-eto-5e380627feb8b677a6d4f9fe

Квартиры по переуступке: сколько можно сэкономить и когда безопасно покупать?

Переуступка при продаже квартиры что это

Novostroy.ru: Что такое переуступка прав требования на строящуюся квартиру? 

Евгений Сорокин, руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта»: Процесс переуступки можно описать следующим образом: клиент покупает у застройщика какой-либо объект, который еще находится в стадии строительства. Это может быть, как этап котлована, так и уже близкий к сдаче.

При этом клиент не дожидается того момента, когда дом будет введен в эксплуатацию, не оформляет на себя право собственности и выставляет дом на продажу. Это может происходить по разным причинам: меняются семейные обстоятельства или человек желает получить выгоду на разнице в цене.

Таким образом, объект еще не находится в собственности у покупателя, и он переуступает права требования. По сути объекта как такого еще нет, он лишь предполагается. Поэтому это и называют уступкой прав требования – права требования одного лица передаются другому лицу.

В дальнейшем второе лицо уже имеет право требовать этот объект у застройщика.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»: Согласно законодательству РФ, лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии могут быть переданы третьей стороне.

Это (неоднократно) может происходить до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца-покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним. Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях.

Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Novostroy.ru: На каком этапе готовности новостройки безопаснее и выгоднее всего покупать квартиру по переуступке?

Е.С.: Безопаснее всего покупать квартиру по переуступке, когда дом готов уже на 50-70%. Во-первых, в данном случае дом уже получает аккредитацию и может выступать для работы с государственными сертификатами по субсидиям и т.д.

А во-вторых, 70 % готовности дома означает, что, как правило, все сети в доме уже готовы. Но на стадии котлована переуступка будет более выгодна экономически, так как чем ближе к сдаче дома, тем выше будет ценник.

Поскольку, покупая квартиру на нулевом этапе строительства и продавая на более высоком, продавец хочет, прежде всего, заработать.

Антон Архипов, руководитель отдела продаж Euroinvest Development: Подобного рода сделки безопасны для покупателей на любом этапе готовности новостройки при условии, что компания-застройщик не находится в предбанкротном состоянии. Существует переуступка на этапе внесения залога, и даже уступка договора о намерении. Но этот рынок стоит предварительно изучить, чтобы убедиться в надежности застройщика и продавца или чтобы найти возможность сэкономить.

Софья Лебедева, директор по продажам и бизнес-администрированию Группы ПСН: Как правило, квартиры по уступке продаются на 5% дешевле объема застройщика. Возможна и обратная ситуация, когда у застройщика нет аналогичных квартир. Например, однокомнатные квартиры с эркером и окнами на парк проданы. Здесь переуступка будет выставляться выше средней стоимости застройщика.

Т.П.: Еще 3-4 года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые «вкладывались» на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности.

На сегодня сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья – явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике.

А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя. Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке – он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика.

Но при этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплату взносов, если есть задолженность, и принятие квартиры по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Novostroy.ru: Сколько реально может сэкономить покупатель квартиры по переуступке и сможет ли вообще?

Вадим Черданцев, независимый эксперт: Экономия от приобретения квартиры по переуступке зависит от нескольких факторов, один из самых важных – за какую цену продаются квартиры напрямую от застройщика.

Дело в том, что со стадии старта продаж “на котловане” до момента завершения строительства, что на практике может составлять 1 год и более, цена квадратного метра вырастает ощутимо.

У застройщика рост цен регулируется маркетинговым планом, который предполагает плановое повышение цены за период строительства, например, каждый месяц рост на 5 тысяч.

В отличие от застройщика, чья ценовая политика менее гибкая, частный продавец может продать объект за меньшую цену и с торгом. Выгода для покупателя заключается в разнице цены на строящуюся квартиру от застройщика и частного продавца по переуступке в этом же комплексе.

А.А.: Переуступка недвижимости происходит по разным причинам и обстоятельствам.

Например, клиент купил квартиру для последующего проживания, но в связи с переездом в другой город она ему уже не нужна, он торопится с продажей и сильно дисконтирует цену.

Для нового владельца это выгодное предложение. Но если изначально квартира приобреталась как инвестиция, то на большую скидку можно не рассчитывать.

Сергей Коршунов, брокер агентства недвижимости CENTURY 21 Milestone: Как правило, физические лица по переуступке продают объекты на 10-15% дешевле, чем такие же объекты продает застройщик.

Novostroy.ru: Как покупатель квартиры по переуступке может проверить юридическую чистоту такой сделки? В каких случаях такие сделки могут признать незаконными?

Т.П.: Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящейся новостройке, где планируете приобрести жилье.

Например, оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Стоит изучить учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию.

Все это можно найти на официальном сайте проекта, на сайте или в офисе девелопера.

Важно понять, почему дольщик намеревается продать свое право требования квартиры у застройщика. Так, проблемы могут крыться в качестве приобретаемого жилья. Например, вполне возможно, что первый дольщик нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет не лишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ. Обязательно запросите акт сверки, или акт взаиморасчетов.

В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец.

Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

А.А.: Проверить юридическую чистоту сделки можно через застройщика – запросить уведомление о том, что квартира не находится в залоге и не переуступалась; через Росреестр и УФРС – получить данные, которые содержат историю конкретной квартиры. Если УФРС одобрил цессию, если договор был оформлен и зарегистрирован, право требования перешло – все незаконные варианты исключены.

Novostroy.ru: Какое участие в сделке должен и может принимать застройщик?

Т.П.: Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.

Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны.

По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

С.К.: Застройщик является третьей стороной и непосредственно участвует в сделке. Иногда они сами (исключительно через свои отделы продаж) оформляют переуступки.

Как правило, застройщики не очень приветствуют переуступки и часто берут за согласие штраф с цедента (как правило, указывается, что это комиссия, за проверку и подготовку документов), также требуют погасить все существующие задолженности перед застройщиком (перед управляющей компанией, если дом уже сдан в эксплуатацию).

Эти требования в настоящий момент не регламентируются законодательством, следовательно, могут быть исполнены или опротестованы через суд.

Дополнительной сложностью может быть и непогашенная ипотека на строящийся объект, но в целом, это вполне обычная сделка и грамотные профессионалы справляются с ней достаточно легко.

Novostroy.ru: Правомерно ли требование со стороны застройщика об оплате комиссий или переуступке квартиры через отдел продаж самого застройщика?

В.Ч.: В теории при выплате полной цены договора застройщик не может навязывать платные услуги по совершению переуступки только через него. Многое зависит от конкретных формулировок в тексте, поэтому лучше проконсультироваться с опытным юристом или риэлтором. В большинстве случаев проще выплатить «отступные» и не тратить деньги на споры и судебные тяжбы.

Novostroy.ru: Какие ещё требования со стороны застройщика в подобных сделках Вы встречали в своей практике и насколько они законны?

В.Ч.: В основном требования застройщиков связаны с желанием ограничить конкуренцию для своих отделов продаж со стороны частных лиц и инвесторов. Другие требования не приходят в голову.

А.А.: Застройщики могут насильно навязывать свои условия в договор, такое тоже бывает. Особенно когда компания находится в тяжелом финансовом положении. Могут быть предложены допуслуги, не имеющие отношения к предыдущим договоренностям, изменены условия оплаты, навязана отделка, перенесен срок передачи и так далее.

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/interview/kvartiry-po-pereustupke-skolko-mozhno-sekonomit-i-kogda-bezopasno-pokupat/

Переуступка права на квартиру. Что такое переуступка и зачем она нужна?

Переуступка при продаже квартиры что это

Переуступка права, как правило, идет рука об руку с новостройками и договорами долевого участия. Она применяется при продаже квартир на последнем этапе строительства, перед сдачей дома в эксплуатацию.

Фактически если вы хотите приобрести новостройку на завершающем этапе строительства, то, скорее всего, вам придется покупать ее по договору переуступки, потому что обычно в этот момент квартир от застройщика уже не остается и купить желанный объект можно только у инвесторов, вложившихся на ранних этапах.

Что такое переуступка?

Пока новостройка не построена и не сдана, дольщики, которые вложились в строительство, вместо свидетельства о собственности имеют на руках договоры участия в долевом строительстве (так называемые ДДУ).

Эти договоры и являются необходимым и достаточным условием оформления права собственности на квартиру тогда, когда дом будет сдан, и фактически закрепляют это право. Так вот передача этого права другому лицу и называется переуступкой.

То есть договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.

Почему продают по переуступке?

В тот период, когда дом, в котором у человека есть долевая собственность, сдается в эксплуатацию, подписывается акт приема-передачи и оформляется свидетельство о собственности, продавать квартиру нельзя.

И этот временной лаг может составлять от одного до нескольких месяцев. Именно поэтому инвесторы, которые не хотят находиться в таком «подвешенном» состоянии стараются реализовать свое имущество до сдачи дома.

Почему покупают по переуступке?

В чем же преимущество покупки квартиры по переуступке права собственности? Конечно же, в цене. Как правило, переуступают права на квартиры профессиональные инвесторы, которые рискуют своими деньгами  и вкладываются в недвижимость на этапе котлована.

Вместе с тем они не любят оформлять свои инвестиционные квартиры в собственность и хотя квартиры со свидетельством и дороже, предпочитают продавать их по переуступке.

Именно поэтому практика покупки готовой квартиры по переуступке на этапе перед самой сдачей дома довольно широко распространена.

Риски при переуступке

Основной риск, который может нести в себе договор переуступки – это признание его недействительным. Причины для этого могут быть разными, однако вне зависимости от их характера защита и покупателя и продавца одна – указывать реальную цену, которая была заплачена. В ином случае при спорных моментах вернуть свои деньги в полном объеме не получится.

Так называемые «двойные» продажи, то есть продажи одной квартиры двум и более лицам происходят по инвестиционным соглашениям или по предварительным договорам купли-продажи. Поэтому избежать «двойной» продажи достаточно просто – нужно пользоваться переуступкой прав только по договору долевого участия с регистрацией, ведь только по ним ведется государственный реестр и учет.

Около 25% сделок с недвижимостью осуществляется по договорам переуступки права. Они вполне безопасны и одобряются банками в случае покупки квартиры через ипотеку.

Риски, которые несут в себе сделки по переуступке, связаны скорее с рисками самого долевого строительства, ведь даже когда квартира построена и готова не факт, что дом будет принят контролирующими органами и сдан в эксплуатацию.

Поэтому при покупке квартиры по переуступке права, кроме продавца необходимо внимательно проверять и самого застройщика.

Не рекомендуем покупателям связываться с продавцами, которые имеют иные договоры, нежели договор об участии в долевом строительстве с государственной регистрацией. Только такой договор считается защищенным федеральным законом 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.

Продажа квартиры по переуступке прав

Договор переуступки права собственности на квартиру или договор цессии работает на основании все того же ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

И хотя в нем не сказано о необходимости получения согласия застройщика на переуступку права, скорее всего, это придется сделать – такие пункты вносятся застройщиками в ДДУ. Конечно федеральный закон выше договора строительной компании.

Тем не менее, продавцу лучше уведомить застройщика о предстоящей сделке и сделать это заранее и в письменной форме. Застройщики с хорошей репутацией и опытом работы не препятствуют продаже квартир по договорам переуступки.

При продаже квартиры, если ее покупка осуществлялась в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга/супруги на сделку, так как «долевка» является совместно нажитым имуществом. В случае же совместной собственности может потребоваться и личное присутствие.

Покупка квартиры по переуступке прав

Покупая квартиру по договору цессии (переуступке прав) покупатель фактически заменяет продавца в договоре долевого участия в строительстве. При этом у него появляются соответствующие права и обязанности. В случае покупки «долевки» – права и обязанности дольщика.

Не лишним будет проверить застройщика, посмотреть платежные документы продавца, удостовериться, что взаимные обязательства застройщика и дольщика выполнены в полном объеме. Необходимо убедиться, что продавец квартиры полностью выплатил сумму по договору долевого участия.

Информацию о квартире можно получить и у продавца и у застройщика, после чего сравнить ее на предмет соответствия.

Договор переуступки права собственности на квартиру

Сам договор переуступки права собственности от продавца к покупателю должен включать в себя приложение документа, по которому у продавца возникло право, которое теперь переходит к покупателю (ДДУ), а также сумму сделки и порядок расчета. Кроме того должно иметься согласие застройщика на эту переуступку, а также присутствовать полная информация об объекте. Оформление договора переуступки возможно только до сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Налоги при переуступке права

Согласно налоговому кодексу РФ любой доход, полученный гражданином России должен облагаться налогом. В том числе и если он получен от продажи квартиры по договору переуступки.

Таким образом, вне зависимости от того, осуществлена продажа квартиры, находящаяся в собственности или продажа долевой собственности, доход налогом облагается. Однако сама налоговая база может быть уменьшена на величину произведенных расходов.

Фактически налог необходимо заплатить лишь с разницы суммы продажи по договору переуступки и суммы покупки «долевки» у застройщика.

Пример: квартира, купленная у застройщика, стоила 2 000 000 рублей и через год была продана по договору переуступки за 2 500 000 рублей. Налог составит 13% от 500 000 рублей, то есть 65 000 рублей.

Очевидно, что если суммы одинаковы, то налог равен нулю. Однако и в случае, когда налог платить нужно, и в случае, когда налог равен нулю, необходимо подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе вам могут прислать уведомление на всю сумму продажи или оштрафовать за отсутствие декларации.

Источник: http://investorschool.ru/pereustupka-prava-na-kvartiru

Как купить квартиру в новостройке по переуступке?

Переуступка при продаже квартиры что это

Новостройки привлекают все большее количество людей, поскольку по цене незначительно превышают вторичное жилье, а преимуществ для проживания значительно больше. Новая квартира в современном доме и чистом подъезде намного привлекательнее и удобнее в дальнейшей эксплуатации.

Купить квартиру в новостройке можно несколькими способами, иногда продавец предлагает выкупить у него жилье по переуступке прав.

Что такое переуступка прав?

Не все покупатели точно понимают, что на самом деле означает переуступка прав собственности в новостройке. Дело в том, что тонкостей в этой процедуре немало и контролировать процесс должен сам покупатель.

Законодательные нормы в данном случае не могут регулировать процесс в полной мере, поскольку переход права собственности произойдет только после сдачи новостройки в эксплуатацию. До этого момента все юридические изменения переуступки квартиры фиксируются в договоре долевого участия через цессии.

Договор долевого участия – это договор с участием двух сторон, который регламентирует условия участия в строительстве дома или квартиры. Одной из сторон является сам застройщик недвижимости, а второй – инвестор новостройки, который будет частично финансировать работы по возведению здания (может быть физическим и юридическим лицом).

Купить квартиру по переуступке самого ДДУ не получится, поскольку Росреестр не фиксирует переход права собственности в данном случае. Законный способ продажи недостроенной квартиры – это заключение договора цессии (переуступки права требования).

Цессия (Договор переуступки прав требования) – это процедура с участием трёх сторон, заключается при необходимости регистрации перехода недостроенной квартиры от продавца к покупателю.

В ДДУ  не прописывается необходимость получения согласия от застройщика на проведение сделки, однако уведомить о смене дольщика потребуется обязательно (для окончательного оформления квартиры на ФИО покупателя).

Варианты переуступки

Ввиду возможности участия в сделке нескольких видов правовых субъектов, возможны различные схемы сделок по переуступке квартиры в новостройке. Далее разберем самые распространенные из них.

Переуступка квартиры в новостройке по ипотеке

Ипотечные недостроенные новостройки также могут быть перепроданы по договору переуступки прав требования. В таком случае первым делом нужно согласовать продажу квартиры с банком, поскольку без согласия кредитора сделка невозможна.

Перед продажей квартиры в новостройке банк обязательно проверит кредитоспособность покупателя. При наличии большой суммы текущей задолженности разрешение на кредит в новостройке получить не удастся. Одобрение последует только при оплате покупки наличными средствами.

От физического лица

Стандартный вид сделки, когда продавец не рассчитал свои силы или изменил планы по поводу дальнейшего участия в строительстве. Основным нюансом является тот факт, что взаиморасчеты по закону можно проводить до проведения регистрации.

Это может повлечь за собой мошеннические действия со стороны продавца, поэтому лучше провести сделку с оплатой квартиры в новостройке через банковскую ячейку.

В таком случае деньги продавец получит только после перехода права собственности к покупателю, то есть после регистрации сделки в Росреестре.

От юридического лица

Часто инвесторами новостроек становятся юридические лица, которые имеют свободный капитал для вложения его в стройку. Любые капиталовложения в таких сделках делаются на основе окупаемости и получения дополнительной прибыли. Вложение в новостройку проводится на начальной стадии, а при выкупе нескольких квартир застройщик может предоставить скидку как крупному покупателю.

Порядок действий

Первоначально нужно согласовать вопрос продажи права требования (переуступки) с застройщиком и другими участниками ДДУ. По закону нужно известить письменно каждого о своем намерении продать свою часть будущего жилья. Также не помешает ознакомиться со всеми пунктами договора переуступки, чтобы провести всю процедуру быстро и без отказа.

Алгоритм действий заключается в следующих шагах:

  • отправить письменное уведомление всем участникам Договора Долевого Участия;
  • обозначить цену продаваемой недвижимости;
  • через один календарный месяц можно выставить на продажу;
  • заключить трехсторонний договор цессии;
  • зарегистрировать переуступку в Росреестре;
  • подписать акт приема – передачи недвижимого имущества и отсутствии претензий с обеих сторон.

Важно! Подписывать акт приема-передачи квартиры в новостройке лучше в момент фактического приема объекта от продавца, чтобы ещё раз проверить соответствие заявленным характеристикам.

Важные нюансы

Перед тем, как заключить договор переуступки на новостройку, стоит обратить внимание на возможные особенности, которые могут пригодиться в дальнейшем. Проверка застройщика должна находиться на первом месте, поскольку от его надежности будет зависеть весь исход операции.

Как же проверить застройщика? Обозначим основные методы:

  • наличие разрешительного пакета документации на ведение строительства;
  • новостройки, возведенные ранее, были сданы по графику;
  • отсутствие текущих судовых исков от потерпевих дольщиков;
  • проверка отзывов о компании на сайтах отзовиках.

Не помешает проверить состояние самой квартиры, её местоположение, соответствие уже проделанных и недостающих работ.

Немаловажен вопрос стоимости сделки для покупателя, поскольку помимо основной суммы по договору у него будет ещё достаточно трат. Разберем подробно, сколько стоит покупка квартиры по переуступке прав требования:

  • налоги – 13% (оплачивает продавец, как лицо, получившее доход НДФЛ);
  • комиссия от застройщика – устанавливается индивидуально компанией и прописывается в ДДУ;
  • госпошлина – 0,5% от суммы договора;
  • оплата услуг юриста (при необходимости);
  • нотариальное заверение документов.

Участники сделки могут договариваться об оплате расходов пополам или одним покупателем.

Немаловажен и фактор выполнения обязательств перед застройщиком. При полностью выплаченной сумме по договору к покупателю переходят только права на требование жилья.

Однако, если оговоренная в ДДУ сумма не погашена, то цессионарий (покупатель), также будет нести обязательства вместо продавца.

Список документов

Перед проведением сделки покупатель имеет полное право попросить копию ДДУ и предварительный вариант договора цессии для изучения. Это поможет ускорить процесс подписания документов у нотариуса, поскольку потребуется только проверить наиболее важные пункты договора. Перед регистрацией переуступки документ заверяется нотариально и на сделку потребуются следующие документы:

  1. Оригиналы паспортов всех сторон в договоре.
  2. Письменное согласие застройщика на продажу (если имеется такой пункт в ДДУ).
  3. Оригиналы квитанций о выполнении обязательств или справка от застройщика о текущем положении дел.
  4. Оригинал ДДУ.
  5. Согласие мужа или жены (если зафиксирован официальный брак).
  6. Разрешение от банка (когда право требования куплено в ипотеку).
  7. Оригинал договора ипотеки.
  8. Квитанция об уплате госпошлины за проведение сделки.

Договор цессии проверяется нотариусом и подписывается в его присутствии. Далее с полученным пакетом документов можно обратитьcя в Росреестр для государственной регистрации перехода права требования от продавца к покупателю.

Преимущества и недостатки

Как и любая другая процедура, продажа квартиры по переуступке имеет свои подводные камни в виде плюсов и минусов для каждой из сторон. Преимущества заключаются в получении финансовой выгоды для продавца и покупателя от разницы в цене готового жилья и на стадии стройки.  

На начальной стадии вложения в новостройку по размеру гораздо меньше, чем цена продажи переуступки перед сдачей объекта в эксплуатацию. Но и готовая квартира, которая приобретается по стандартной сделке купли продажи, на порядок дороже ещё строящегося аналога.

Среди недостатков выделим следующие нюансы, которые могут быть опасными для покупателя:

  • сложности, связанные с тщательной проверкой чистоты сделки;
  • ожидание, когда завершатся строительные работы, чтобы воспользоваться своей квартирой в новостройке;
  • необходимость контролировать проведение сделки самостоятельно или привлечение юриста;
  • согласование сделки с застройщиком (если пункта о согласии нет, то уведомить о новом дольщике нужно обязательно);
  • возможность отказа застройщика на переуступку или предоставление согласия за определенную цену (сумма может составлять от 1 до 15% от стоимости квартиры);

Купить квартиру по переуступке в новостройке выгодно гражданам, у которых есть достаточный капитал для вложения в строительство и крепкие нервы для отслеживания всех нюансов, связанных с покупкой.

После проведения сделки по переходу прав требования покупателю необходимо будет самостоятельно следить за графиком выполнения сдачи новостройки.

Также нужно четко знать, что делать, когда объект готов – какие документы от застройщика получить и как правильно оформить.

Главным аргументом в пользу надёжности продавца должна говорить сделка по Договору Долевого Участия и репутация застройщика на рынке недвижимости выбранного региона.

Источник: https://23kvartiri.ru/kak-kupit-kvartiru-v-novostrojke-po-pereustupke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.