Перевод мкд в другую управляющую компанию

Содержание

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Перевод мкд в другую управляющую компанию

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят “не туда”? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один – управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение – в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта “Реформа ЖКХ”). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс – если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного ания,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок – 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

( образец уведомления для собрания проводимого в очно-заочной форме)

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам.

Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления.

Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один – два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме. Обязательно учитываем требования Минстроя к оформлению протоколов общих собраний, указанные в Приказе от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

С 1 июля 2015 года упразднен реестр ания собственников на очном ании. Все собственники, как проавшие на очной части собрания, так и проавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

(ссылка на образец бланка решения)

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

(ссылка на образец реестра выдачи бланков)

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

(ссылка на образец протокола общего собрания собственников, проводимого в форме очно-заочного ания)

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

(образец уведомления)

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме – сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Источник: https://nkgkh.ru/index.php/novosti/raz-yasneniya/836

5 главных шагов в процессе передачи дома в управление новой управляющей организации

Перевод мкд в другую управляющую компанию

Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить либо кто-то из владельцев помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

Инициаторы собрания должны помнить, что нельзя просто отказаться от услуг старой УО, не избрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации перед проведением ОСС инициаторы должны определить, какую организацию они предложат в качестве новой для управления домом. Название УО и проект договора управления необходимо вынести на ание собственников.

В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на ание вопросы о смене УО: о расторжении договора управления с действующей организацией, о выборе новой компании, об утверждении договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.

Провести собрание необходимо строго в соответствии с ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ: в таком случае меньше шансов на то, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации.

Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа , присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после проведения общего собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).Разбор ошибок при составлении договора управления МКД

Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ

Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% от всех в доме.

Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика. В деле № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.

О наличии подписанного в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № А17-1382/2018.

Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.

Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Шаг 3. Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении

Когда собственники приняли на ОСС решение о выборе новой управляющей организации, подписали договор управления, УО должна начать процесс включения дома в свою лицензию и передачи дома ей в управление от предыдущей компании.

Необходимо проследить, чтобы инициаторы собрания или уполномоченное собранием лицо уведомили предыдущую УО о принятом на собрании решении.

На это отводится пять рабочих дней с момента составления протокола ОСС (п. 18 ПП РФ № 416). К письму прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.

Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения

Шаг 4. Подайте заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий

Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этапов для УО – сообщить об этом в орган ГЖН и подать заявление на включение дома в лицензию.

Для этого новой управляющей организации необходимо разместить в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в орган ГЖН.

Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).

Орган ГЖН, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 № 938/пр).

Согласно п. п. 2, 3 № 938/пр, новая УО должна подать в орган Госжилнадзора заявление, в котором обязательно указываются адрес дома и основания для включения МКД в лицензию, данные о себе (наименование, ИНН, номер лицензии).

В некоторых субъектах РФ, например, Москве, Московской области, Краснодарском крае госжилинспекции разработали свой шаблон такого заявления, который следует использовать УО при обращении в эту инспекцию.

К заявлению необходимо приложить копию протокола ОСС, на котором УО была выбрана для управления домом, и копию договора управления, подписанного собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

Орган ГЖН проверит достоверность представленных сведений и примет решение в течение 10 рабочих дней.

При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включён в лицензию УО в день принятия решения об этом (п.п. 4, 14 № 938/пр).

Управление домом начнётся именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).Договор управления как доказательство реализации решения ОСС

Шаг 5. Получите у бывшей УО техдокументацию и иные документы на дом

Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий договора управления.

О смене УО предыдущая компания узнаёт из уведомления, направленного ей инициаторами ОСС или уполномоченным лицом не позднее пяти рабочих дней с момента принятия такого решения (п. 18 ПП РФ № 416).

После этого, согласно п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст.

162 ЖК РФ, бывшей УО отводится не более трёх рабочих дней на то, чтобы передать новой организации:

  • техническую документацию;
  • иные связанные с управлением домом документы;
  • ключи от помещений, входящих в состав общего имущества с;
  • электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
  • иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.

Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой УО. Все передачи документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416).

Новой управляющей организации следует строго контролировать сроки получения техдокументации и иных документов на дом. Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд.

Поделитесь положительным опытом смены УО

Организация, планируя получить в управление многоквартирный дом, который входит в лицензию другой УО, должна быть готова к долгой и кропотливой работе. Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям ЖК РФ, ПП РФ № 416, ПП РФ № 491, № 938/пр, не нарушать установленные сроки.

Это позволит не только ускорить и облегчить УО процесс перевода дома в её управление, но и защитить свои права на управление МКД в суде, если кто-то из собственников или предыдущая организация решат оспорить такие изменения.

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/10489-5-glavnyh-shagov-v-processe-peredachi-doma-v-upravlenie-novoy-uo

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме в 2020 году

Перевод мкд в другую управляющую компанию
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

В соответствии с новой структурой жилищно-коммунального хозяйства функции обслуживания многоквартирных домов выполняют ТСЖ или управляющие компании.

Но организации, осуществляющие управление многоэтажками, не всегда выполняют свои обязанности добросовестно. В этом случае жильцы имеют право расторгнуть договор с действующей УК и выбрать новую.

Стоит разобраться в том, как сделать это правильно.

Основания для отказа от услуг управляющей компании

Для расторжения соглашения у жителей должны быть веские причины. Нормы ЖК РФ предусматривают следующие основания отказа от услуг УК в одностороннем порядке:

  • Отсутствие у коммунальщиков лицензии.
  • Невыполнение каких-либо работ, предусмотренных договором с собственниками.
  • Отсутствие реакции на обращения и жалобы жильцов.
  • Сокрытие информации о работе компании и расходовании средств на содержание дома.
  • Плохое качество оказываемых услуг.

В случае истечения срока действия договора с УК жильцам достаточно не продлевать его и найти более ответственных управленцев

Смена управляющей компании: порядок действий

Если работа коммунальной организации больше не устраивает владельцев квартир, значит, пора действовать. Смена УК в многоэтажке происходит в следующем порядке:

  1. Составляется список подходящей организации и выбирается УК, которой будет доверено управление зданием. Определиться с новой компанией желательно не на самом собрании, а до него: это позволит избежать спешки и возможных ошибок. Как правило, все важные моменты выясняют члены специально созданной инициативной группы.
  2. Жители принимают соответствующее решение. Для этого достаточно провести одно общее собрание, на которое собственники должны быть приглашены минимум за 10 дней. Результаты собрания фиксируются в протоколе и доводятся до сведения всех жильцов в течение 10 дней.
  3. УК информируется о принятом решении, подписывает договор с владельцами квартир и начинает работу. И новой, и прежней управляющей компании передаются копии протокола.

Обсудить текущие проблемы с соседями, выбрать подходящую УК и проать разрешается даже в онлайн-режиме. Такое право людям предоставляет ст.47.1 ЖК РФ. В специально созданных системах жильцы могут выносить на ание любые вопросы, публиковать общедомовые новости, проводить собрания в удаленном режиме

Такие ресурсы являются бесплатными, достаточно подключить к ним свой дом. Благодаря современным технологиям ать могут даже собственники, которые находятся в командировке или отдыхают в теплых краях.

Важные особенности замены управляющей компании

Смена управляющей компании – процедура, которая имеет несколько важных особенностей:

  • Получить извещения о проведении собрания должны все жители многоэтажки. Если хотя бы один человек не будет о нем проинформирован, он имеет полное право оспорить результаты. Протокол, оформленный по итогам такого собрания, не имеет юридической силы.
  • Жильцы, не участвовавшие в ании и не согласные с решением, вправе оспорить его в суде в течение полугода.
  • Регистрация участников производится с обязательным указанием паспортных данных. В случае невозможности лично участвовать в ании собственник может прислать своего представителя.
  • Количество , принадлежащих каждому владельцу помещений, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество здания. Другими словами, чем больше квадратных метров принадлежит собственнику, тем больший вес имеет его голос. Голосовать могут собственники как квартир, так и расположенных в доме нежилых помещений (кафе, магазинов, офисов).
  • Для подсчета создается специальная счетная комиссия. Также в ее функции входит составление протокола и оглашение решения.

Для изменения порядка обслуживания многоквартирного дома отдать свой голос должна большая часть жителей (более 50%). Обязанность уведомления местной администрации о передаче дома в новое управление возлагается на УК, которую выбрали собственники. Оплачивать счета новых управленцев можно с того момента, как органы жилищного надзора внесут соответствующие поправки в их лицензию

Критерии выбора новой управляющей компании

Чтобы сотрудничество с новой компанией было успешным, стоит отнестись к ее выбору предельно внимательно. При решении этого вопроса нужно обратить внимание на следующие моменты:

  1. Опыт работы в области управления. Необходимо узнать, какие отношения у коммунальщиков сложились с местной администрацией, как долго она работает на рынке.
  2. Численность штата и квалификация рабочих кадров.
  3. Оперативность реагирования на требования жильцов и умение адекватно общаться.
  4. Объем жилого фонда, который обслуживает организация. Такие данные должны быть опубликованы в открытом доступе.
  5. Материально-техническая база организации.
  6. Схема взаимодействия УК с поставщиками ресурсов.
  7. Наличие грамотно разработанной документации. В каждой успешной компании имеются типовые договоры о предоставлении услуг владельцам квартир. В них есть перечень базовых и дополнительных услуг, оказываемых по желанию жильцов.

Конечно, перед принятием решения надо проверить наличие лицензии. Такая информация доступна на официальных ресурсах Жилнадзора. Получить ее можно и через портал «Госуслуги».

Еще один важный момент – изучение отзывов жильцов, которые уже пользовались услугами УК. Их несложно найти в социальных сетях и на местных форумах. Наличие большого количества негатива, как и сплошные хвалебные отзывы, говорит о том, что лучше поискать другой вариант. В идеале желательно сходить на разведку в те дома, которые обслуживаются компанией, и пообщаться с их жителями

Замена УК – не самая сложная процедура, но она требует соблюдения множества формальностей. Необходимо, чтобы были учтены интересы всех жильцов, да и сами управляющие компании должны быть предупреждены о переменах в надлежащем порядке. Но если коммунальщики не справляются со своими обязанностями, стоит инициировать этот процесс и найти достойную альтернативу.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/zkh/smena-upravlyayuschey-kompanii-v-year-godu-rukovodstvo-k-deystviyu

Уйду в управдомы! Когда и как нужно менять свою УК

Перевод мкд в другую управляющую компанию

Устав от перебоев с подачей горячей воды и частыми отключениями электричества, многие жильцы пытаются отказаться от управленческих услуг одних коммунальщиков и пригласить на их место других. В том, как сменить УК, если качество её работы не устраивает, и насколько этот шаг может оправдать желания собственников жилья в многоквартирном доме, разбирался Лайф.

Жильцы многоквартирных домов, ежемесячно оплачивая работу своей управляющей компании (УК), справедливо рассчитывают на качественное предоставление услуг и добросовестное отношение исполнителей к своей работе, но некоторые компании и в обычное время не особенно стараются для своих клиентов.

А в посткоронавирусное время некоторые коммунальщики вообще понизили качество своей работы. В ряде случаев УК выполняют только аварийные работы, при этом официально в ответ на жалобы они отвечают, что, мол, объёмы профилактических работ увеличиваются, а финансирования не хватает даже на текущий ремонт.

И, вообще, временный мораторий на взыскание долгов в нынешней ситуации якобы делает функционирование УК убыточным.

Действительно, наше правительство в своём постановлении № 424 от 02.04.

2020 установило, что в период с 2 апреля 2020 года по 31 декабря 2020 года приостановлено право коммунальщиков требовать уплаты неустоек (штрафов, пеней) за долги по услугам ЖКХ, также в этот период нельзя отключать потребителей от услуг ЖКХ, даже если они являются неплательщиками. Таким образом, управляющие компании при обращении в суд до начала следующего года имеют право взыскивать только сумму основного долга без пеней. Одновременно для взыскания долгов за жилищно-коммунальные услуги предусмотрен упрощённый порядок: судом выносится судебный приказ (делается это без извещения должника), и приставы по возбуждённому исполнительному производству на основании этого судебного приказа имеют право удерживать деньги с банковских счетов должника.

Но “коммунальных бизнесменов” такое положение вещей не обрадовало, им хочется по-прежнему собирать за “общедомовые услуги”, а в судах эта строчка, которая составляет не менее четверти от месячного платежа каждого плательщика, вызывает вопросы, ответов на которые нет. Да и сами собственники жилых помещений в некоторых случаях начали подозревать, что их деньги уходят “не туда”, и озаботились сменой управляющей компании.

По закону поменять управляющую компанию можно одним из двух способов: дождаться, когда закончится договор с нынешней компанией, или расторгнуть с ней договор, пригласив другую. Первый способ самый простой и безболезненный, но применим редко.

Как правило, УК так оформляют договор, чтобы он продлевался автоматически или с минимальным юридическим риском. Поэтому действует общее правило: если жильцы не заявят о прекращении договора к дате окончания срока, договор продлевается на такой же срок на тех же условиях.

Значит, путь через одностороннее расторжение — такое право предусмотрено ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Но процесс этот непростой.

Недетский налог. ФНС потребовала налоговые декларации на детей

По закону решение о расторжении договора управления принимается общим собранием собственников.

Само собрание может организовать любой из собственников помещения в доме (на практике, чтобы всё успеть, нужна инициативная группа), при этом инициатору необходимо не только определить круг вопросов повестки дня, определиться с формой (очная, заочная, очно-заочная), датой, местом проведения собрания или местом сбора при заочном ании, но и уведомить всех собственников в доме о предстоящем собрании, сделать это нужно не позже чем за десять дней до выбранной даты (ст. 44–48 ЖК РФ).

В случае принятия собранием решения о смене управляющей компании старая управляющая компания должна быть уведомлена об этом в течение пяти рабочих дней. Одновременно с этим необходимо уведомить о решении собрания собственников органы государственного жилищного надзора и муниципальный жилищный контроль (если такое ведомство есть в городе).

При этом, согласно постановлению Правительства РФ № 416, в этих уведомлениях уже должна быть указана новая управляющая компания (хотя закон не требует на этом этапе наличия договора с новой УК), а вот выбор и определение условий работы с ней — самое сложное.

Есть ряд принципиальных вопросов, которые должны решить собственники, если они хотят сменить УК. Кроме конкретной компании, которую следует выбирать исходя из её рейтинга по текущей работе с другими домами, сразу необходимо принять решение о порядке осуществления контроля за её действиями.

Эксперты советуют: чтобы контроль за новыми коммунальщиками был эффективным, в первую очередь необходимо создать совет многоквартирного дома, в состав которого войдёт не менее трёх собственников, такая форма находит своё отражение в законе (ч.

1 ст. 161.1 ЖК РФ). Причём, если в доме есть собственники не только квартир, но и нежилых помещений, желательно в совет пригласить и их. Это позволит с разных сторон выявить потребности в улучшении работы УК и сделать оценку более объективной.

Вторым шагом нужно определить полномочия совета дома в отношениях с управляющей компанией, чтобы можно было требовать от коммунальщиков формальную отчётность.

Такой подход позволит улучшить и процесс контроля за накоплением средств для капитального ремонта дома, и приёмку работ по благоустройству прилегающей территории, и мониторинг всех мест общего пользования в доме для объективной фиксации их текущего состояния.

В-третьих, нужно составить такой договор между собственниками и новой УК, чтобы в нём нашли отражение положения об ответственности коммунальщиков и возможности расторжения договора по инициативе собственников помещений в доме.

Грамотно составленные требования жителей позволят новой управляющей компании, стремящейся к работе с домом, сразу определиться со спектром оказываемых услуг и перераспределить ресурсы (например, формально не перекладывать асфальт вокруг дома и не покупать на зиму реагентов больше, чем их нужно на самом деле), а жителям — контролировать работы по составленному и согласованному плану.

Новостройка с сюрпризом. Как заставить застройщика устранить недоделки

После того как все вопросы рассмотрены и согласованы, заключается договор с новой управляющей организацией. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, в новом договоре должны оставить свои подписи более 50% собственников помещений. Если собственники не произведут этого действия, договор управления не считается заключённым, несмотря на решение общего собрания собственников.

После проведения собрания, составления соответствующего протокола и подписания договора управления новая УК должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы в течение десяти дней внести изменения в свою лицензию (п. 4 порядка, утверждённого приказом Минстроя РФ № 938/пр). С обновлённой лицензией новая управляющая компания сможет приступить к своим обязанностям.

Однако самое важное понимать, что смена управляющей компании — это эффективный путь только в том случае, если собственники помещений в многоквартирном доме готовы проявлять адекватную инициативу по контролю за действиями коммунальщиков. Если же УК отчитывается только перед муниципальными властями, её смена никаких позитивных изменений не сулит.

Источник: https://life.ru/p/1337170

Смена одной управляющей организации на другую

Перевод мкд в другую управляющую компанию

Собственники помещений в многоквартирном доме, вправе, в том случае если их не устраивает их управляющая организация, сменить ее.

Сразу следует оговориться, что речь идет исключительно о смене управляющей организации, то есть ранее выбранный способ управления – управление управляющей организацией – остается неизменным.

То есть из этой рекомендации мы исключаем случае, когда в доме создается товарищество собственников жилья.

Немного о правовой стороне вопроса.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Самый простой способ – истечение срока действия договора управления многоквартирным домом. Срок договора управления составляет от 1 года до 5 лет.

В этом случае, необходимо за несколько месяцев до истечения срока действия договора управления провести легитимное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором будет принято решение о выборе новой управляющей организации. протокол данного собрания необходимо передать новой управляющей организации и уведомить об этом прежнюю организацию.

Прежняя управляющая организация, согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации,

Изменение управляющей организации до истечения срока действия договора управления.

Если до истечения срока действия договора длительный период времени, измеряемый годами, то требуется расторжение договора управления в одностороннем порядке.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу части 8.

1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства должен быть юридически оформлен. Идеальным вариантом является привлечение управляющей организации за ненадлежащее исполнение своих обязанностей по управлению конкретным домом к административной ответственности государственной жилищной инспекцией.

Если такие факты имели место, причем неоднократно и в распоряжении собственников помещений имеются необходимые документы, следующим шагом должно стать проведение общего собрания в повестку дня которого должны быть включены, как минимум, два вопроса:

  • расторжение договора управления с действующей управляющей организацией;
  • выбор новой управляющей организации;
  • утверждение существенных условий (сроки, цена, услуги и т.д.) с новой управляющей организацией.

Поскольку договорные правоотношения по управлению домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 Жилищного кодекса, может быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.

Если данные действия не будут выполнены, то можно утверждать, что порядок расторжения заключенного с управляющей организацией договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.

Кроме того по данному вопросу рекомендуем изучить мнение Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащееся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008.

Источник: https://www.gov.spb.ru/helper/sod_fonda/tsg/smenauk/

Переход дома из одной управляющей компании в другую

Перевод мкд в другую управляющую компанию

1. Зачем менять управляющую компанию

2. Сколько раз можно перейти

3. Документы для перехода

4. Порядок действий для смены управляющей компании

5. Варианты перехода

5.1 из одной управляющей компании в другую

5.2 из управляющей организации в ТСЖ и наоборот

Зачем менять управляющую компанию

Причины для смены управляющей компании (УК):

  1. Организация не выполняет обязанности, которые закреплены в договоре. Собственники могут разорвать договор в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса)

  2. Компания предоставляет некачественные услуги, не выполняет ремонтные работы, игнорирует обращения жильцов. Нужны доказательства.

  3. Жильцы подозревают управляющую компанию в воровстве. 

  4. Компания обанкротилась или на грани развала.

  5. Истекает срок лицензии компании на обслуживание и управление (статья 199 Жилищного кодекса).

  6. Заканчивается срок действия договора. Если срок договора вышел, но ни одна из сторон не расторгла его, договор автоматически продлевается (статья 162 часть 6 Жилищного Кодекса).

  7. Расторжение договора по добровольному соглашению сторон. 

  8. Желание 100% собственников поменять управляющую компанию.

  9. Жильцы решили сменить способ управления: создать ТСЖ или ТСН.

Управляющая компания может оспорить желание жильцов, если нет весомых причин.

Предложить переход в другую управляющую компанию может один житель или инициативная группа. Главное, чтобы остальные жители поддержали инициативу большинством .

Сколько раз можно перейти

Закон не устанавливает, насколько часто можно менять управляющую компанию. Если у жильцов есть причины менять организацию, они могут делать это неоднократно.

Главное – правильно выполнить переход.

Учитывайте текущий договор с управляющей организацией. Изучите пункты о расторжении договора, вопросы расчетов в этом случае и другие нюансы. Некоторые уточнения в соглашении могут помешать быстро поменять управляющую компанию.

Документы для перехода

Смена управляющей компании – юридическая процедура. Для нее нужны документы:

  1. Протокол собрания собственников. Собрание ведет секретарь или бухгалтер, человек с экономическим образованием. Протокол содержит: – адрес дома; – повестку дня; – причины для перехода, доводы за и против; – вопрос для ания; – результаты ания; – явку собственников;

    – подписи присутствовавших на собрании. 

  2. Решение о разрыве взаимоотношений с управляющей компанией, которое принимают собственники на общем собрании. Решение прописывается в протоколе общего собрания или составляется отдельно. Имеет законную силу, если явка жильцов составила более 50%. 

  3. Заявление – с просьбой принять решение собственников из пункта 2.

  4. Договор с прежней управляющей компанией. 

  5. Уведомление в письменном виде в старую УК – если сотрудники управляющей компании не присутствовали на собрании. Уведомление доставьте лично.

  6. Если компания не выполняла обязательства, подготовьте доказательства.

Порядок действий для смены управляющей компании

После определения причин для смены управляющей компании можно действовать дальше.

  1. Выбор новой управляющей компании. Выбирайте заранее, до собрания. Посмотрите рейтинги на сайте Реформа ЖКХ. Походите по дворам, поговорите с жителями. Съездите группой жильцов к руководству управляющей компании, обсудите вопросы управления вашим домом. 

    Обратите внимание, как организация работает с жителями: автоматизированы ли процессы. В компании с автоматизацией меньше ошибок при расчетах, квитанции можно оплачивать онлайн, развита работа с заявками от жильцов.

    Такая организация больше расположена к жителям, быстрее реагирует на жалобы и обращения. Автоматизированная компания – современная компания. Она стремится оказывать качественные услуги, поскольку вкладывает ресурсы в прогрессивные программы для управления жилым фондом.

    Если есть выбор равноценных по отзывам компаний, лучше выбрать УК или ТСЖ с автоматизацией.

    Обратите внимание на следующие вопросы: – опыт работы; – отзывы; – количество домов; – документацию; – материальную базу; – степень открытости информации о деятельности; – автоматизированы ли процессы расчета квартплаты; – какое программное обеспечение использует в своей работе; – работу с клиентами; – квалификацию сотрудников; – тарифы;  – взаимодействие с поставщиками услуг;

    – наличие лицензии (проверить можно здесь).

    Если ни одна компания не устраивает, можно создать ТСЖ. 

  2. Проведение общего собрания собственников. Собрание проводится в очной или очно-заочной форме.

    Готовится повестка собрания: – о проведении собрания в форме очно-заочного ания; – о расторжении договора управления; – о выборе способа управления; – об утверждении новой УК, условий договора и тарифов;

    – о сроках передачи документации: за 30 дней до того, как закончится действие старого договора.

    Рекомендуется передать документы через 2-3 дня после проведения собрания. Если документация утеряна, старая управляющая компания обязана ее восстановить за свой счет (пункт 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами);

    – о сроках передачи накопленных средств: после расторжения договора управления; – о способе оповещения собственников о результатах собрания;

    – о месте хранения протокола собрания.

    О собрании нужно оповестить собственников за 10 дней до намеченной даты.
    Скачать образцы документов для проведения общего собрания:

    – уведомление о собрании;

    – реестр уведомлений;

    – решение собственников;

    – реестр выдачи бланков;

    – протокол собрания;

    – уведомление собственников о результатах собрания;

  3. Уведомление старой управляющей компании в течение 5 рабочих дней. Еще отправляем уведомление с копией принятого решения о переходе в другую УК в органы государственного жилищного надзора и органы муниципального жилищного контроля.

  4. Заключение нового договора управления с выбранной компанией. В договоре нужна подпись более 50% собственников – тогда договор будет считаться заключенным (часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса). Можно подписать договор сразу на собрании.

    После этого управляющая компания подает заявление в орган государственного жилищного надзора. В лицензию управляющей компании вносится новый дом в течение 10 рабочих дней. (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.

    2015 г. № 938/пр)

  5. Оплата в новую управляющую компанию. Оплачивать счета в новую управляющую компанию жильцы могут после включения вашего дома в лицензию. Проверьте сведения на сайте органов государственного жилищного надзора. Если кто-то из жителей оплатил услуги ЖКХ вперед на несколько месяцев, подайте заявление на перерасчет.

из одной управляющей компании в другую

Дом может перейти из одной управляющей компании в другую. Для такого перехода актуален порядок действий, который описан выше.

из управляющей организации в ТСЖ и наоборот

Можно поменять управляющую компанию на товарищество собственников жилья и наоборот. В этом случае жильцы сами выполняют функции управляющей компании. Сперва на общем собрании принимается решение о создании ТСЖ. 

Вопрос перехода дома из ТСЖ в УК тоже решается на общем собрании собственников.

Если ТСЖ как форма правления устраивает жильцов, но не устраивает работа председателя, устройте собрание с переизбранием. На собрании должно присутствовать не менее 50% членов ТСЖ и не менее 50% собственников.

Если жителям будет комфортно с управляющей компанией, не появится желание перейти в другую УК. Чтобы повысить удовлетворенность жителей, будьте на связи. Реагируйте на проблемы, решайте их своевременно и оперативно при помощи программного обеспечения. 

Программы 1С-Рарус помогут вовремя и корректно формировать квитанции для оплаты; принимать и отслеживать заявки в аварийно-диспетчерскую службу; обеспечивать прозрачность расчетов и начислений.

Через Сайт ЖКХ и мобильное приложение жители смогут связаться с вами, передать показания счетчиков и оплатить квитанции в любое время. 

Приложение для руководителя поможет управлять бизнесом. Когда всё под контролем, управляющая компания не просрочит лицензию, не обанкротится и минимизирует прочие риски.

Дата обновления материала: сентябрь 2019.

Вам также может быть интересно: Как вести учет заявок в ЖКХ
Как провести ание в ЖКХ
Как работать с должниками
Программа расчетов ЖКХ

Дополнительные продукты ЖКХ:

Источник: https://vgkh.ru/articles/smena-uk/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.