Переход из управляющей компании в тсж

Содержание

Коммунальный переворот: как поменять УК на ТСЖ? — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

Переход из управляющей компании в тсж

Жилищно-коммунальное хозяйство – «больная» тема для многих россиян. По данным ВЦИОМ, 8% граждан считают проблемы ЖКХ одной из главных бед России.

Жители городов страдают от высоких цен на коммунальные услуги и от некачественной работы управляющих компаний. Побороть недобросовестных коммунальщиков бывает непросто.

LIVING разобрался, как грамотно сменить УК или выбрать новый способ управления многоквартирным домом.

Какие существуют способы управления многоквартирным домом?

Есть три типа управления многоквартирным домом:

1. Непосредственное управление.

2. Управление товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом.

3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией

В чем разница каждого из этих способов?

Непосредственное управление возможно только в небольших домах – не более чем на 30 квартир. В крупных городах таких домов мало, поэтому большинство московских и петербургских многоэтажек обслуживают управляющие компании и ТСЖ.

В доме под управлением ТСЖ председатель правления несет полную ответственность за все мероприятия, проводимые в доме: за ремонт, благоустройство территории и другие работы. ТСЖ или ЖСК может заключить договор с управляющей компанией, не меняя при этом форму управления домом. Тогда ответственность за качество обслуживания ложится на наемную компанию.

Если дом находится под управлением УК, то она самостоятельно устанавливает стоимость своей работы, решает вопросы с зарплатой сотрудников, и может работать с любым количеством жилых домов.

Может ли один дом обслуживать сразу несколько УК? И бывает ли так, что в одном доме действует сразу несколько способов управления?

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники обязаны выбрать только один из способов управления многоквартирным домом. А непосредственное управление домом может осуществлять только одна организация.

Однако надзорные органы регулярно фиксируют нарушения установленных норм. Например, в декабре 2016 года Жилищная инспекция обнаружила Петербурге 96 многоквартирных домов, разделенных по парадным, которыми управляют различные организации.

«Одновременное управление одним многоквартирным домом несколькими организациями порождает такие проблемы как: ненадлежащее содержание общего имущества; различные способы формирования фонда капитального ремонта на одном доме и, как следствие различные сроки проведения одних и тех же видов работ; нарушения прав граждан на владения, пользование и распоряжение общим долевым имуществом», – предупреждают в Жилищной инспекции.

Какой способ управления домами выбирают чаще всего?

В Петербурге пальма первенства принадлежит УК: под их управлением находится подавляющее большинство домов.

По данным Жилищного комитета, в городе насчитывается более 22 тысяч многоквартирных домов, из них в 4,5 тысячах создано ТСЖ, остальные 19 тыс. домов обслуживают УК. Из них 16,5 тыс. обслуживают УК с участием городского капитала, остальные компании частные.

«Такая расстановка сил существует уже многие годы, и редко кто берется менять способ управления домом. Чаще всего сменить УК или создать свое ТСЖ пытаются жители новых домов, в которых уже назначена УК», – сообщает пресс-секретарь Жилищного комитета Тамара Панченко.

Когда стоит задуматься о смене УК или способа управления домом?

Существуют объективные показатели того, что управляющая компания не справляется со своими обязанностями. «Смена УК оправдана, когда компания не справляется с предоставлением качественных коммунальных услуг.

Если у вас большой платеж, а УК ничего не делает, например, не проводит уборку лестничных клеток, не выполняет текущий ремонт, а на сайте нет информации о финансово-хозяйственной деятельности», – поясняет Тамара Панченко.

Имеет смысл передать управление домом в руки ТСЖ, если в активе дома есть крепкий хозяйственник: человек, готовый взять на себя хлопоты о комфорте жильцов.

Как сменить УК или перейти к другой системе управления?

В Жилищном комитете поясняют: для начала необходимо провести общее собрание, на котором рассмотреть вопрос о смене УК или способа управления домом.

Собственники должны составить протокол общего собрания, выбрать новую организацию (либо новый способ управления) и утвердить условия договора (сроки, цену за обслуживание, состав общего имущества).

После этого отвергнутая УК обязана передать новой обслуживающей организации техдокументацию на дом.

«На этом этапе сложности возникают чаще всего. Если УК не хочет уступать законным требованиям, тянет время, то надо обращаться в жилищную инспекцию, которая и занимается такими случаями», – поясняет Тамара Панченко.

Отказ передать техническую документацию на дом считается грубым нарушением. На этом основании жилинспекция может изъять дом у УК без решения суда.

С какого момента покупатель квартиры может принимать участие в собрании собственников жилья?

Раньше участвовать в собраниях имели право лишь те, кто уже зарегистрировал право собственности на квартиру. С этого года ать за смену УК смогут и те дольщики, которые только получили жилье по актам от застройщика, но еще не успели зарегистрировать право собственности.

Кто может инициировать собрание жильцов?

Собрание может инициировать любой собственник. По закону, УК, ТСЖ и ЖСК обязаны предоставить ему реестр собственников жилья, без которого собрание не будет иметь законной силы.

«Следует отметить, что реестр собственников жилья является обязательным приложением к протоколу общего собрания. Без него протокол собрания будет считаться оформленным с нарушениями. А это может привести к отмене решений, принятых на собрании», – поясняет юрист юридической компании «АВТ Консалтинг» Анастасия Жукова.

Собрать всех жильцов невероятно сложно, как решается этот вопрос?

Действительно, собрать всех собственников в одном помещении одновременно почти невозможно. Между тем, для смены УК необходимо набрать более 50% . Поэтому ание по важным опросам, как правило, проводится в очно-заочной форме, и те жильцы, которые не смогли присутствовать на собрании, голосуют в другое удобное время.

Ожидается, что в весеннюю сессию Госдума рассмотрит законопроект, позволяющий проводить собрания жильцов в виде конференций, чтобы можно было участвовать в собрании не лично, а делегировать на него представителя подъезда.

Источник: https://living.ru/znanie/kommunalnyj-perevorot-kak-pomenat-uk-na-tsz/

Споры, возникающие при передаче управления ТСЖ

Переход из управляющей компании в тсж

11.04.2012

Собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать один из трех способов управления домом:

  1. непосредственное управление собственниками помещений;

  2. управление управляющей организацией;

  3. управление товариществом собственников жилья либо жилищным иди иным специализированным потребительским кооперативом.

Непосредственное управление домом изначально было предназначено для домов с небольшим количеством квартир, для больших домов такой способ управления будет просто неудобен.

Управляющая организация (УК) – коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами на основании договора управления.

Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь +7 (343) 222-10-20

Управление ТСЖ является неким промежуточным звеном между непосредственным управлением домом и УК. В чем же преимущества ТСЖ перед УК?

  • справедливо считается, что одним из главных преимуществ ТСЖ перед УК является особое отношение ТСЖ к дому, так как ТСЖ создается и управляется жильцами дома, которые бережнее относятся к собственному имуществу, чем посторонняя, пусть и хорошая, УК;
  • собственники помещений принимают непосредственное участие в принятии решений по управлению домом, формировании органов управления ТСЖ;
  • все средства, полученные ТСЖ, идут на содержание дома, оно не может тратить полученные от жильцов средства на иные цели;
  • собственники, могут контролировать расходование средств ТСЖ, определять то, какие ремонтные или другие работы нужно провести.
  • возможно получение дополнительных доходов от сдачи в аренду общей собственности.

Неудивительно, что сегодня все больше и больше принимается решений о выборе в качестве способа управления ТСЖ вместо УК. В связи с этим представляет интерес то, с чего ТСЖ должно начать свою деятельность.

После проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о создании ТСЖ и государственной регистрации ТСЖ необходимо принять «бразды правления» из рук прежней управляющей компании.

Возникает вопрос: как оформить передачу управления домом?

Несмотря на бытовавшее когда-то мнение, передавать и принимать многоквартирный дом, а также ставить его на баланс ТСЖ не нужно.

Общее имущество многоквартирного дома принадлежит всем собственникам помещений этого дома, находится в их общей долевой собственности.

И даже, если дом находится на балансе государственных или муниципальных органов, учреждений или предприятий, он подлежит списанию с баланса. (Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14316-РМ/07 “О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления”).)

В этой ситуации лучше всего составить акт о состоянии общего имущества, который подписывается представителями прежней УК и ТСЖ.

Данный акт позволит оценить работу прежней УК по управлению домом, кроме того ТСЖ сможет на его основании оценить состояние вверенного ему имущества, составить план работ по обслуживанию и ремонту.

Ни для кого не секрет, в каком плачевном состоянии может находиться дом у нерадивой управляющей компании. На практике иногда еще дополнительно составляют соглашение или акт о передаче управления домом.

Однако обязанности по составлению данных документов нет. Вообще законом не определен порядок передачи управления от старой управляющей организации к новой.

Законом установлено лишь положение о том, что прежняя управляющая организация обязана передать новой (в нашем случае – ТСЖ) всю техническую документацию на дом и иные связанные с управлением домом документы (пункт 10 статьи 162 ЖК РФ).

Техническая документация нужна для управления домом. Хотя ее отсутствие и не препятствует ТСЖ управлять домом, однако, существенно его осложняет. Для восстановления документов потребуется большое количество времени, кроме того ТСЖ придется нести определенные денежные затраты.

Соответственно, после проведения общего собрания, на котором было принято решение о создании ТСЖ, следует направить Управляющей компании уведомление о расторжении договора в связи с изменением способа управления многоквартирным домом и с требованием о передаче технической документации.

ТСЖ обязано принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Что входит в техническую документацию? Это документы технического учета жилищного фонда, акты осмотра, проверки состояния общего имущества, инструкция по эксплуатации жилого дома, копии кадастровых, градостроительных планов, проектная документации на дом и другие документы, например, регистрационные или поквартирные карточки.

К сожалению, на практике очень часто возникают проблемы с передачей технической документации. Прежние Управляющие организации отказываются передавать документы или заявляют об их утере.

А иногда свой отказ по передаче документов Управляющие компании и вовсе обосновывают тем, что при создании ТСЖ допущены серьезные нарушения, оно действует незаконно, следовательно, именно УК по-прежнему должна управлять домом.

И так, спор о передаче документов может перейти в спор о легитимности создания и деятельности ТСЖ.

При отказе УК от передачи технической документации ТСЖ следует обратиться в суд с иском об обязании передать техническую документацию.

Разберем подробнее некоторые причины отказа УК в предоставлении технической документации, а также то, какие доводы против них можно привести:

  1. УК утверждает, что расторжение договора с ней произведено незаконно, срок заключенного с ней договора еще не истек, а одностороннее расторжение договора возможно лишь в случае нарушения УК условий договора (п. 8.2. статьи 162 ЖК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом может быть в любое время изменен общим собранием собственников.

Кроме того изменения, внесенные в п. 8.2. статьи 162 ЖК РФ Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ, позволяют в одностороннем порядке отказаться от исполнения в договоре в случае выбора новой управляющей организации или изменения способа управления.

Пример:

Источник: https://ua-aval.ru/analiticheskie_stati/spori_voznikayushchie_pri_peredache_upravleniya_tsg

Тсж или управляющая компания: что лучше, как перейти из ук в тсж

Переход из управляющей компании в тсж

Согласно Жилищному кодексу содержание многоквартирного дома – это обязанность самих жильцов. Это логично, ведь лучше вверить в руки владельцам квартир содержание дома, нежели возложить эту обязанность на государство.

Однако управлять таким объектом, как многоквартирный дом, сложно и поэтому правительство предложило разработать два механизма управления домом: товарищество собственников жилья (ТСЖ) и управляющая компания (УК). Жильцы сами выбирают какому механизму доверить жилище.

В этой статье мы рассмотрим что лучше, ТСЖ или управляющая компания.

ТСЖ – это товарищество собственников жилья и его работу регламентируют два кодекса РФ: Жилищный и Гражданский. Согласно ГК РФ, ТСЖ – это объединение владельцев квартир в многоквартирном доме (МКД) для управления общим имуществом.

В ЖК РФ под ТСЖ отведен целый раздел, но если вы решили изучить работу ТСЖ подробнее, то советуем вам начать со ст. 135. Гражданский кодекс РФ отвел под товарищество всего одну статью – 291, в которой отмечает, что ТСЖ – это некоммерческая организация.

Согласно ЖК РФ товарищество создается на неопределенный срок.

Важно! У ТСЖ обязательно должен быть устав.

Управляющая компания – широкое понятие. УК управляет на доверительных началах любыми активами. В случае с многоквартирным домом собственники жилья поручают УК управление общим имуществом дома.

Если деятельность ТСЖ регламентируется кодексами, то деятельность УК актами и постановлениями. Самыми важными из них считаются документы: «О предоставлении коммунальных услуг» и «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг».

Отметим, что в 2015 году были внесения важные изменения касаемо деятельности управляющих компаний: теперь чтобы стать УК в обязательном порядке необходимо получить лицензию.

Предоставление коммунальных услуг

Давайте рассмотрим, какие услуги должна предоставлять каждая из компаний. Как на ТСЖ, так и на УК, возложены две основных обязанности: по проведению ремонта и по решению организационных вопросов.

Обязанности практически одинаковы, однако, разный принцип их исполнения. ТСЖ может не согласовывать свои действия с жильцами МКД, в то время как УК обязана согласовывать каждый шаг, в том числе и ремонт МКД.

Давайте рассмотрим принципы исполнения обязанностей подробнее.

  1. Расходы и период выполнения работ. Управляющая компания выполняет работы по согласованному с жильцами графику, причем большая часть работ ложится на плечи подрядчиков. С товариществом все наоборот: работы выполняются по мере возникновения проблем, график не согласовывается. Однако расходы ТСЖ более прозрачны и понятны жителям МКД.
  2. Подрядчики. Подрядчики берут меньше с УК, чем с ТСЖ, т.к. последние привлекают подрядчиков на разовые работы, в то время как УК сотрудничает с ними на постоянной основе. Жильцы не могут диктовать УК каких подрядчиков выбирать и им приходится мириться с выбором самой управляющей компании.
  3. Работа с задолженностями. У УК капитал намного больше, чем у товарищества. Это обусловлено тем, что управляющая компания берет под свое крыло несколько домов, в то время как ТСЖ имеет право управлять только одним домом. Если в доме есть злостные неплательщики, то УК может передать свои средства подрядчикам чтобы не допустить приостановления оказания услуг. В случае с ТСЖ все намного сложнее: товарищество собственников жилья обычно «раскидывает» долг на добросовестных плательщиков, а продолжения оказания услуг подрядчиками ставится под вопрос.
  4. Экономность. В ТСЖ вы платите только за те услуги, которые вам действительно оказали, в то время как УК устанавливает сборы самостоятельно и включает в платежи все возможные, но необязательные расходы.
  5. Компетентность. Активисты ТСЖ в большинстве своем некомпетентные люди, у которых могут быть проблемы с принятием решений и с ведением дел. В УК же работают специалисты с многолетним опытом.

Внимание! При выборе между УК и ТСЖ нужно в первую очередь ориентироваться на дороговизну услуг: если жильцы могут позволить себе тратить большую сумму, то выбор должен пасть на УК, если же вы желаете сэкономить, то на ТСЖ.

Плюсы и минусы ТСЖ и УК

У управляющей компании много плюсов. Главным из них является то, что управлять домом компания может практически без помощи самих жильцов. Более того, если несколько человек задолжали по кварплате, необходимые работы все равно будут выполнены.

Источник: https://BiznesZakon.ru/nko/tszh-ili-upravlyayuschaya-kompaniya

Как расторгнуть договор с управляющей компанией и создать ТСЖ?

Переход из управляющей компании в тсж

Не устраивает деятельность управляющей компании, обслуживающей вашу многоэтажку? Не можете разобраться, куда и на что тратятся приличные суммы денег, собираемые по статье «содержание и ремонт»? Задумываетесь о расторжении договора на управление многоквартирным домом с целью создания ТСЖ, но не знаете, как это сделать? Рассказываем.

 Photo: Thawt Hawthje

Плюсы и минусы разных способов управления МКД

Управляющие организации – это коммерческие предприятия. Как показывает печальный опыт, главная задача многих из них — извлечение прибыли из результатов собственной деятельности.

А качество предоставляемых ими услуг, равно как и борьба с неплательщиками,  к сожалению, зачастую остаётся на втором месте.

В противном случае не было бы многомиллионных задолженностей по ЖКХ и жалоб на неудовлетворительное состояние общего имущества многоквартирных домов.

В основе аббревиатуры ТСЖ кроется слово «товарищество», которое не подразумевает коммерческой наживы и говорит само за себя.

Это совместная работа собственников и нанимателей жилых помещений, объединённых единой целью: навести порядок в доме и по-хозяйски распорядиться средствами, которые идут на оплату жилищных и коммунальных услуг.

Причём, распорядиться так, чтобы на сэкономленные средства сделать жизнь жильцов комфортнее и приятнее: установить лавочки на придомовой территории, не дожидаясь спонсоров, обновить детскую площадку, нанять консьержа и т.д.

Исключения из правил, разумеется, бывают.

Встречаются жилищные организации, которые выстроили прекрасные отношения с жильцами «подопечных» домов, активным образом сотрудничают со старшими по подъездам и не скрывают результатов своей хозяйственной деятельности.

Жители, видя старания жилищников, поддерживают порядок в своих многоэтажках и не допускают задолженностей. И встречаются такие ТСЖ, в которых проживающие в доме даже не знают, кто у них председатель, или знают, но к его работе возникает масса вопросов.

 Photo: Sergey Podatelev

Но есть ли гарантия, что, уходя от управляющей компании и создавая ТСЖ, граждане не наживут себе куда более серьезных проблем, связанных с эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома? Нет, таких гарантий нет.

Тут жители каждого конкретного дома должны самостоятельно взвесить все «за» и «против». Однако, если у собственников есть уверенность, что пора прощаться с управляющей компанией и создавать ТСЖ, этот ликбез будет полезен.

Удержать любой ценой

Просто так расторгнуть отношения с управленцами и создать товарищество не получится. Управляющим компаниям невыгодно, когда от них «уходят» дома, всё таки это бизнес. Удержать любой ценой ту или иную многоэтажку, жители которой намерены создать ТСЖ, — вот первостепенная задача такой УК.

Жилищники будут придираться ко всему.

В их арсенале могут звучать следующие доводы: нелегитимно собрание собственников, по результатам которого принято решение о создании ТСЖ; с нарушением оформлены протоколы и иная документация собрания; никогда не было нареканий на работу компании, договор  управления  исполняется по всем пунктам надлежащим образом, а значит — нет причины уходить; сама форма бюллетеня для ания не соответствует требованиям законодательства и т.д. Поэтому, чтобы разойтись по-хорошему, собственникам жилых помещений следует внимательно изучить ст. 44-48, ст. 162 ЖК РФ и Постановление Правительства РФ от 15.03.2013 г. №416 «О порядке осуществления деятельности многоквартирным домом».

 Photo: Sergey Podatelev

Ликбез для уходящих

Есть такое понятие, как договор управления многоквартирным домом. Важно знать период его действия. Если срок договорных обязательств заканчивается, можно воспользоваться ситуацией и не продлевать его. Второй вариант – договориться по-хорошему. Но если по-хорошему не получается, то процедура расставания должна быть следующей.

Для начала стоит внимательно изучить сам текст договора. Всё то, что там прописано, подписано и не исполнено, может стать основанием для разрыва отношений.

Затем следует уведомить всех собственников о том, что намечено проведение общего собрания жителей, в ходе которого будет рассмотрен ряд вопросов. В том числе — расторжение договора с управляющей организацией и создание ТСЖ.

Предупредить каждого следует заранее, за 10 дней до намеченной даты, желательно под подпись. Сохраняете реестр и готовите повестку, в которую включаются все вопросы, подлежащие обсуждению.

Здесь самое главное — не забыть указать вопрос передачи технической документации на дом и определить срок. Это очень важно.

В назначенный день проводится очное собрание собственников. Лист регистрации присутствующих на собрании должен быть обязательно. Весь пакет документов должен быть составлен по форме, которая утверждена Приказом Минстроя от 25 декабря 2015 г. № 937/пр.

Если в квартире несколько собственников, то право голоса имеет каждый из них.

Те граждане, которые в силу обстоятельств не смогли присутствовать на собрании, являются участниками заочного ания, и они выражают своё мнение в том же бланке решений, в котором отметились «очники».

 Photo: Anton Novoselov

В перечне документов – несколько экземпляров списков собственников. Один список – для регистрации. Второй – для ания. Если какой-либо из списков будет испорчен в ходе собрания, его тут же следует заменить. Исправлений быть не должно.

По итогам собрания оформляется протокол. Все собственники жилых помещений, присутствующие и не присутствующие на собрании, получают  его копию.

В течение десяти дней с момента проведения собрания необходимо официально уведомить управляющую организацию о принятом решении.

Имейте в виду, жилищники просто так вас не отпустят. Например, документацию на дом постараются «потерять» или внушить, что она – собственность управляющей компании. Не стоит терять времени – обращайтесь в суд, и в рамках п. 10 ст. 162 ЖК РФ дело наверняка будет выиграно.

Почему не следует медлить с решением «документальной» проблемы? Всё просто: ни одна ресурсоснабжающая организация не будет поставлять услуги собственникам жилых помещений без необходимой технической документации. И без этих документов нельзя изменить форму управления домом.

Создаём заново

Процесс создания ТСЖ взамен управляющей компании не займёт много времени. Алгоритм действий в данном случае примерно следующий.

 Photo: Anton Novoselov

Инициативная группа также за десять дней до официальной даты собрания проводит агитационную работу среди собственников помещений, призывая их максимально активно принять участие в мероприятии.

На доске объявлений размещается информация о дате и месте проведения собрания.

Владельцам нежилых помещений, находящихся на первых этажах многоквартирного дома, направляют заказные письма с уведомлением.

В повестке дня собрания — организационные вопросы: образование ТСЖ; утверждение устава; выборы председателя и членов правления; выборы ревизионной комиссии. Собрание ведёт избранный председатель, секретарь регистрирует всё сказанное в протоколе. Решение будет легитимным, если за него проало более 50% собственников жилых помещений.

По окончании мероприятия формируется пакет документов, который затем заверяется нотариально и передаётся в налоговый орган.

После регистрации новое ТСЖ открывает счёт в банке и прежний балансодержатель многоэтажки – муниципалитет — передает дом уже непосредственно в управление товарищества.

И только потом собственники сами вправе утвердить для себя приемлемый размер платы за содержание и ремонт. И нет никакой гарантии, что он будет ниже той, что они вносили на счёт управляющей компании.

Ангелина Беркут

29.08.2016

Источник: https://knowrealty.ru/kak-rastorgnut-dogovor-s-upravlyayushhej-kompaniej-i-sozdat-tszh/

Ук или тсж? можно ли считать «победой» переход управления многоквартирным домом от управляющей компании к товариществу собственников?

Переход из управляющей компании в тсж

dnepr25k1.ru

В региональное отделение Общероссийского народного фронта продолжают поступать заявления от жителей многоквартирных домов, которые решили создать Товарищество собственников жилья, провели все необходимые для этого юридические процедуры, однако не могут добиться от управляющей компании технической документации на дом и ключей от технических помещений.

«Весной мы помогли победить недобросовестную управляющую компанию, которая препятствовала жильцам дома на улице Карла Маркса в реализации их права самостоятельно управлять своим домом, — рассказал эксперт регионального штаба Николай Иванов.

— Тогда мы провели заседание, на которое пригласили представителей Жилищной инспекции, УК, а также Администрации города, поскольку управляющая компания, обслуживающая дом, была муниципальной.

Ситуация разрешилась благополучно, и после того, как эта информация разошлась по городу, к нам начали поступать аналогичные заявления и от других многоквартирных домов, которым чинят препятствия их управляющие компании».

Так, жители дома на улице Дзержинского в Вологде также провели общее собрание собственников, на котором приняли решение создать ТСЖ, о чем в установленные законом сроки уведомили свою управляющую компанию. Однако та тянула время, не отдавала документы и не начинала никаких действий по исключению дома из своей лицензии. Жители обратились в ОНФ.

«Мы снова провели заседание рабочей группы, однако представители УК на него не явились. В этот раз управляющая компания была частной, а не муниципальной, поэтому рычагов воздействия на неё было немного.

Мы обратились в Жилищную инспекцию с просьбой инициировать внеплановую проверку УК, а также оценить законность действий ТСЖ „Дзержинского, 15“.

Только что нами получены результаты этой проверки», — рассказал Иванов.

В ходе проверки установлено, что управляющей организацией нарушены лицензионные требования Жилищного Кодекса РФ, а также порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ.

Также в нарушение закона УК не направила в Жилищную инспекцию сведения о прекращении договора управления многоквартирным домом.

Управляющей компании выдано предписание об устранении выявленных нарушений, возбуждено производство о привлечении к административной ответственности за нарушение лицензионных требований, а вот в действиях жильцов и созданного ими ТСЖ никаких нарушений не выявлено.

«Данное решение мы расцениваем как свою победу. Исполнение предписания находится на контроле Жилищной инспекции. Представители ТСЖ очень рады, что их права восстановлены», — отметил Иванов.

Эксперт Самолёта по вопросам ЖКХ из Череповца Сергей Васюнов считает, что, возможно, радость жителей несколько преждевременна. В последнее время в городе на Шексне, например, явно прослеживается другая тенденция — возвращение домов из ТСЖ «под крыло» управляющих компаний.

«Только за последнее время с такой просьбой к нам в компанию „Олимп“ обратилось пять домов, в которых до этого действовали товарищества собственников недвижимости, — рассказывает Сергей Васюнов.

— Почему? причина в том, что жителям дома очень сложно выбрать хорошего председателя и ответственных членов правления товарищества. К тому же законодательные новации в ЖК заставляют руководителя ТСЖ быть профессиональным управляющим, а не „общественником“, как раньше.

На такую роль согласится не каждый человек, да и не каждый к ней готов».

Впрочем, существуют компромиссные варианты, когда для экономии времени и средств товарищества собственников заключают договоры на обслуживание с управляющими компаниями. Однако, по мнению эксперта, такие альянсы не всегда бывают оптимальны: у группы «Олимп» есть печальный опыт работы с целым рядом ТСЖ — товарищества сумели накопить большую задолженность по оплате за услуги УК.

Подобные нюансы обязательно нужно учитывать собственникам при выборе формы управления домом.

С одной стороны, товарищество может снизить затраты на обслуживание домом, его члены в большей степени заинтересованы в решении проблем дома, поскольку они в нём живут. Возможные дополнительные доходы ТСЖ направляет на нужды дома.

С другой стороны, товариществу сложно найти профессионалов в органы управления. Большинство жителей, как правило, заняты по основному месту работы.

Привлечение стороннего председателя-профессионала сопряжено с серьёзными затратами на оплату его труда, что в купе с затратами на оплату труда других специалистов, занятых в обслуживании дома (если только члены товарищества сами не выполняют функции дворников, уборщиков, сантехников и т.п.

 на общественных началах), нивелирует возможную экономию на услугах УК. Кроме того, ТСЖ может быть экономически эффективным только в большом доме, где проживает достаточное количество платёжеспособных собственников.

Выберут ли жильцы форму управления домом в виде ТСЖ или УК, они должны понимать, что ни одна из форм организации не может быть по-настоящему эффективной, если сами жители не принимают участия в процессе управления.

Когда они остаются равнодушными, не ходят на собрания и не интересуются текущими вопросами, то и организация ТСЖ неизбежно придёт в упадок, и управляющая компания окажется перед соблазном завышения стоимости своих услуг или ухудшения их качества.

Людмила Мельникова
СамолётЪ

Отправить

Понравился материал? Поблагодари автора

Источник: https://samolet.media/posts/3106

Порядок действий для смены управляющей компании

Переход из управляющей компании в тсж

Управляющая компания не справляется с поставленными задачами? Игнорирует пожелания собственников жилья?

Как сменить ее не нарушив действующие правила, законы? Как создать собственное ТСЖ? Перейти с ТСЖ на УК?

Пробуем детально разобраться в предложенной статье.

Смена управляющей компании

Собственникам дали право выбирать способы управления жилищно-коммунальным хозяйством. Это может быть управляющая организации или создание товарищества во главе с председателем, который организует все необходимые работы в близлежащей территории, по дому.

Все УК должны иметь лицензию на осуществление деятельности в сфере ЖКХ, подобное требование было принято в 2015г.

Участились случаи некомпетентной деятельности сотрудников УК, неумение ввести все дела по обслуживанию дома, близлежащей территории, несмотря на крупные суммы в присылаемых собственникам счетах по оплате.

У жильцов возникают вопросы по смене компании на другую или организация собственного ТСЖ.

Смена управляющей компании на ТСЖ

Если кратко, то подобный переход возможен, но он потребует времени, средств, терпения, знания законов.

Причины перехода на ТСЖ:

  • Завышенные счета на оплату услуг;
  • Обязанности не выполняются в полной мере;
  • Дом, территория около него не обслуживается.

Необходимо помнить, что компании являются коммерческими организациями, которые заинтересованы в первую очередь в получении прибыли. Этим объясняются завышение тарифов.

Не выполнение обязанностей – сложно доказуемый факт, так как косметическое поддержание здание, общего вида двора зачастую поддерживается с целью скрыть воровство.

Если управляющая организации не выполняет работы, прописанные в договорных отношениях с жильцами дома, то это будет основанием для смены компании на другую или создания собственного товарищества.

Устав от бездействия УК собственники жилья часто берут ответственность за дом, двор в свои руки.

УК не захотят в добровольном порядке отдавать часть своих стабильных доходов в виде оплаченных счетов за несуществующие услуги собственников жилья.

Переход с управляющей организации на ТСЖ – длительная процедура, требующая времени, терпения, компетентности, знания законов.

Можно ли сменить ТСЖ?

Смена одного товарищества на другое – бессмысленное действие. Собственники – образовали одно товарищество, и перейти в другое невозможно. Но можно избрать другого председателя, который будет более компетентным в области работ по ЖКХ.

Этапы переизбрания председателя в соответствии с законами:

  • Разослать каждому собственнику квартиры заказное письмо или оповещение с уведомлением о предстоящем собрании, можно лично вручить ему и взять подпись о вручении;
  • Чтобы собрание состоялось, на него должны прийти более 50% собственников;
  • На собрании должно пройти открытое/закрытое ание, подсчитав результаты – выбирается председатель;

Все действия должны быть обязательно задокументированы с подписями участников.

  • Наличие протокола собрания – обязательно;
  • Выбрав председателя, рассылаются уведомительные письма в региональное отделение налоговой службы и другие государственные структуры.
  • В налоговой службе вносятся корректировки в «ЕГРЮЛ» товарищества в связи со сменой председателя.

Основополагающие законы

Все действия проводимые жильцами должны быть законодательно аргументированы. Основной документ – Жилищный Кодекс РФ.

Жилищный Кодекс РФ регламентирует функциональную деятельность управляющей организации с указанием причин по ее смене.

Причины смены УК:

  • Большая часть жильцов проала за переход в другую организацию на общем собрании, вследствие невыполнения работ, завышенных счетах на оплату;
  • Не оформлена лицензия на осуществление деятельности;
  • Работы не выполняются или делаются не регулярно, не качественно.

Одна причина из перечисленных выше – основание для смены УК, перемены типа управления.

Этапы смены УК в многоэтажном жилом доме

  1. Жильцы принимают решение о смене УК;
  2. Выбирается новая управляющая компания;
  3. Составляется протокол собрания, где принимается решение о переходе.

    Одна его копия отдается старой организации, другая – новой.

Не стоит забывать о наличии промежуточных этапов: проведение собрания. Их может быть не одно, а несколько.

В ходе, которых на основном из них будет приниматься решение о смене старой компании и переходе в новую.

Процедура уведомления

Чтобы собрание было законно на всех основаниях, необходимо прислать уведомительное письмо о предстоящем собрании каждому собственнику за 10 д.

Если уведомительное письмо не получить 1 из владельцев жилплощади – собрание не будет иметь юридическую силу.

На совещании должно присутствовать не менее 50% от общего количества собственников.

Передача документов

Новые выбранные на законных основаниях организация, ТСЖ или уполномоченный гражданин должны подать заявление в старую УК, чтобы она передала все необходимые документы.

В приложение к заявлению прикладываются копия паспорта, протокол состоявшегося собрания, свидетельство о регистрации (в случае обращения представителя товарищества).

Если собрание было заочное, то заявление должно включать еще и реестр владельцев нежилых помещений, в котором их информируют о проведенном ании о переходе, набранном достаточном количестве авших.

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ – переизбранная компания может законно осуществлять свои действия в течение 2-х месяцев.

Проверка поданного заявления со всеми приложениями старок компанией должна быть проведена в срок до 2-х рабочих дней. При обнаружении ошибок, отправитель уведомляется об этом.

При правильном заполнений документов, начинается процесс перехода с одной УК в другую или ТСЖ. Срок на все – 1 месяц.

Как перейти из ТСЖ в управляющую организацию

Переход из ТСЖ в УК аналогичен переходу от одной управляющей компании в другую.

Этапы перехода:

  • Оповещение собственников о предстоящем совещании (присутствовать должно не менее 50% от общего количества);
  • После ание, обязательно все запротоколировать и подписать;
  • Товарищество должно в течение 2-х месяцев передать дела.

Примечание. Правильно заполненные бумаги – половина успеха!

Замедлить процесс перехода, усложнить его может нежелание организации отдавать прибыльный объект. В этом случае, необходимо подавать в суд.

Необходимо помнить, что управляющие компании, которые не хотят отдавать многоквартирный дом конкурентам, будут бороться за право остаться, нанимая опытных адвокатов для отстаивания своих интересов в суде. Поэтому главным определяющим фактором в судах будут юридически правильно оформленные документы в частности протоколы совещаний, уведомления с подписями о вручении и т.п.

Как выбрать новую управляющую организацию

Процесс выбора состоит из нескольких пунктов:

  1. Перед проведением общего собрания жильцов необходимо заранее определиться с выбором УК, куда будет оформляться перевод;
  2. Рассылаются уведомления с указанием даты и цели совещания в каждую квартиру. Желательно, чтобы все собственники расписались о получении;
  3. Совещание будет проведено на законных основаниях, если на нем присутствует более половины от всех собственников;
  4. Обязательно должен составляться протокол с указанием принятого решения, необходимыми подписями;
  5. После совещания копии с пометкой о «Копия верна» высылаются в старую и новую организации;
  6. Заключаются договорные отношения с выбранной компанией;
  7. В течение 2-х месяцев происходит передача документов между организациями;
  8. Новая выбранная жильцами организация заключает договора на поставку энергоресурсов многоквартирного дома с необходимыми поставщиками.

Переход из одной управляющей компании в другую, создание товарищества собственников жилья долгий процесс, требующий терпения, подкованности в плане знания законодательства страны, своих прав.

К выбору УК нужно подходить тщательно, скрупулезно проверив всю сферу деятельности организации, куда намечен переход, чтобы одну некомпетентную УК не поменять на такую же.

Принятие решение о переходе не должно быть спонтанным, а тщательно обдуманным на общем собрании собственников жилплощади в многоквартирном доме. Отнеситесь к выбору со всей серьезности, от этого в дальнейшем будет зависеть качество вашей жизни!

Loading…

Источник: https://vozvrat-tehniki.ru/poryadok-dejstvij-dlya-smeny-upravlyayushhej-kompanii.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.