Переход на тсж

Содержание

5 главных шагов в процессе передачи дома в управление новой управляющей организации

Переход на тсж

Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить либо кто-то из владельцев помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

Инициаторы собрания должны помнить, что нельзя просто отказаться от услуг старой УО, не избрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации перед проведением ОСС инициаторы должны определить, какую организацию они предложат в качестве новой для управления домом. Название УО и проект договора управления необходимо вынести на ание собственников.

В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на ание вопросы о смене УО: о расторжении договора управления с действующей организацией, о выборе новой компании, об утверждении договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.

Провести собрание необходимо строго в соответствии с ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ: в таком случае меньше шансов на то, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации.

Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа , присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после проведения общего собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).Разбор ошибок при составлении договора управления МКД

Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ

Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% от всех в доме.

Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика. В деле № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.

О наличии подписанного в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № А17-1382/2018.

Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.

Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Шаг 3. Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении

Когда собственники приняли на ОСС решение о выборе новой управляющей организации, подписали договор управления, УО должна начать процесс включения дома в свою лицензию и передачи дома ей в управление от предыдущей компании.

Необходимо проследить, чтобы инициаторы собрания или уполномоченное собранием лицо уведомили предыдущую УО о принятом на собрании решении.

На это отводится пять рабочих дней с момента составления протокола ОСС (п. 18 ПП РФ № 416). К письму прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.

Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения

Шаг 4. Подайте заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий

Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этапов для УО – сообщить об этом в орган ГЖН и подать заявление на включение дома в лицензию.

Для этого новой управляющей организации необходимо разместить в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в орган ГЖН.

Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).

Орган ГЖН, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 № 938/пр).

Согласно п. п. 2, 3 № 938/пр, новая УО должна подать в орган Госжилнадзора заявление, в котором обязательно указываются адрес дома и основания для включения МКД в лицензию, данные о себе (наименование, ИНН, номер лицензии).

В некоторых субъектах РФ, например, Москве, Московской области, Краснодарском крае госжилинспекции разработали свой шаблон такого заявления, который следует использовать УО при обращении в эту инспекцию.

К заявлению необходимо приложить копию протокола ОСС, на котором УО была выбрана для управления домом, и копию договора управления, подписанного собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

Орган ГЖН проверит достоверность представленных сведений и примет решение в течение 10 рабочих дней.

При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включён в лицензию УО в день принятия решения об этом (п.п. 4, 14 № 938/пр).

Управление домом начнётся именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).Договор управления как доказательство реализации решения ОСС

Шаг 5. Получите у бывшей УО техдокументацию и иные документы на дом

Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий договора управления.

О смене УО предыдущая компания узнаёт из уведомления, направленного ей инициаторами ОСС или уполномоченным лицом не позднее пяти рабочих дней с момента принятия такого решения (п. 18 ПП РФ № 416).

После этого, согласно п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст.

162 ЖК РФ, бывшей УО отводится не более трёх рабочих дней на то, чтобы передать новой организации:

  • техническую документацию;
  • иные связанные с управлением домом документы;
  • ключи от помещений, входящих в состав общего имущества с;
  • электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
  • иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.

Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой УО. Все передачи документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416).

Новой управляющей организации следует строго контролировать сроки получения техдокументации и иных документов на дом. Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд.

Поделитесь положительным опытом смены УО

Организация, планируя получить в управление многоквартирный дом, который входит в лицензию другой УО, должна быть готова к долгой и кропотливой работе. Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям ЖК РФ, ПП РФ № 416, ПП РФ № 491, № 938/пр, не нарушать установленные сроки.

Это позволит не только ускорить и облегчить УО процесс перевода дома в её управление, но и защитить свои права на управление МКД в суде, если кто-то из собственников или предыдущая организация решат оспорить такие изменения.

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/10489-5-glavnyh-shagov-v-processe-peredachi-doma-v-upravlenie-novoy-uo

Переход из управляющей компании в ТСЖ

Переход на тсж

  Российское законодательство требует, чтобы многоквартирные дома (более 16 квартир) находились под чьим-либо управлением. Управлять домами могут только лицензированные организации – управляющие компании.

За компаниями никто не следит, деятельность их самостоятельна и неподконтрольна, поэтому жильцы, желая, чтобы квартплата поступала не только по назначению, но и была прозрачна, ищут другие способы управления.

Самостоятельно собственники квартир тоже могут управлять домом, если они объединены в товарищество или кооператив.

Управление многоквартирными домами

После реорганизации государственных эксплуатационных участков судьбы многоквартирных домов легли на самих жильцов – они должны либо выбрать управленца, либо заняться управлением самостоятельно.

Управление домом это:

  • деятельность по сохранению и содержанию дома (капитальный, текущий ремонт дома, профилактические работы);
  • обеспечение коммунальными благами жильцов (заключение договоров поставки электроэнергии, воды, газа, договоров на водоотведение, вывоз отходов, обслуживание домофонов и других).

  Если домом управляет частная компания, жильцы могут и не знать – сколько фактически стоят коммунальные услуги, целевым ли платежом перечисляется квартплата, потому что контроля за финансовой деятельностью управляющих компаний нет и бюджетом наши платежи не учитываются и расчётно-кассовыми центрами не проверяются.

Этим зачастую пользуются недобросовестные управляющие компании. Чтобы деньги, вносимые жильцами, стали подконтрольны, управление домом должно принадлежать самим владельцам квартир, для чего нужно создавать ТСЖ. А что такое ТСЖ? Его плюсы и минусы в многоквартирном доме какие?

Что такое ТСЖ

  Это некоммерческое объединение собственников квартир многоквартирного дома или нескольких соседних домов, имеющих общие инженерные сети. Понятие ТСЖ, как организовать его – регулируется шестым разделом Жилищного кодекса.

Для создания ТСЖ необходимо провести общее собрание собственников квартир, на котором и решить вопрос о создании товарищества. Необходимо, чтобы за создание товарищества проало не меньше половины собственников! Решение собрания и станет основанием для регистрации ТСЖ.

С момента государственной регистрации товарищество становится юридическим лицом, которое имеет Устав, правление под руководством председателя, ревизионную комиссию.

Не смотря на то, что руководителем товарищества является избранный председатель правления, все важные вопросы решаются общим собранием. То есть управляют домом сами владельцы квартир.

Создание ТСЖ – плюсы и минусы

Главным преимуществом того, что домом управляет ТСЖ, а не управляющая компания, является существенная экономия денег.

За счёт того, что коммунальные услуги поставляются в дом напрямую, минуя посредников, а все ремонтные работы контролируются жильцами, экономия (в долгосрочной перспективе) может достигать больше полсотни процентов! Такие данные предоставляет Росстат.

К преимуществам самостоятельного управления также можно отнести:

  • контролирует обслуживание дома правление ТСЖ (исключается халатность и коррупция);
  • все важные вопросы решаются общим собранием (например – кто, когда и почём отремонтирует крышу);
  • финансовая деятельность прозрачна (расходы может контролировать любой член ТСЖ);
  • из общего имущества дома можно извлечь прибыль (например, за счёт сдачи в аренду чердаков, подвалов, стен под рекламу).

Если вас затопят соседи сверху, а ваш дом входит в ТСЖ, то оповещайте руководителя и вызывайте слесаря. В своем коллективе и разберетесь.

Наравне с плюсами, можно выделить и такие минусы:

  • ТСЖ, как юридическое лицо, отвечает по долгам самостоятельно (если один собственник задолжает по квартплате, его долг придётся гасить перед контрагентами остальным жильцам. Но потом можно предъявить регрессное требование к недобросовестному жильцу);
  • между членами ТСЖ может возникнуть спор о величине платы за содержание дома или ремонта;
  • Уставом ТСЖ почти всегда разрешено заочное ание, чем могут воспользоваться недобросовестные члены правления.

Чтобы нагляднее показать все плюсы и минусы ТСЖ, сравнительная таблица для вас.

Создание ТСЖ – как организовать

Организация товарищества не представляет сложности и проходит в несколько этапов:

  • проведение общего собрания собственников и закрепление решения о создании ТСЖ в протоколе;
  • разработка Устава ТСЖ и выбор ревизионной комиссии, правления и его председателя;
  • открытие расчётного счёта;
  • регистрация организации в налоговой инспекции;
  • передача дома на баланс ТСЖ;
  • заключение договоров с организациями.

Самым сложным этапом тут является первый, из-за инертности населения, но для инициативной группы это не должно являться препятствием, ведь управлять домом самостоятельно – это выгодно.

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/tsg/pochemu.html

Тсж или управляющая компания: что лучше, как перейти из ук в тсж

Переход на тсж

Согласно Жилищному кодексу содержание многоквартирного дома – это обязанность самих жильцов. Это логично, ведь лучше вверить в руки владельцам квартир содержание дома, нежели возложить эту обязанность на государство.

Однако управлять таким объектом, как многоквартирный дом, сложно и поэтому правительство предложило разработать два механизма управления домом: товарищество собственников жилья (ТСЖ) и управляющая компания (УК). Жильцы сами выбирают какому механизму доверить жилище.

В этой статье мы рассмотрим что лучше, ТСЖ или управляющая компания.

ТСЖ – это товарищество собственников жилья и его работу регламентируют два кодекса РФ: Жилищный и Гражданский. Согласно ГК РФ, ТСЖ – это объединение владельцев квартир в многоквартирном доме (МКД) для управления общим имуществом.

В ЖК РФ под ТСЖ отведен целый раздел, но если вы решили изучить работу ТСЖ подробнее, то советуем вам начать со ст. 135. Гражданский кодекс РФ отвел под товарищество всего одну статью – 291, в которой отмечает, что ТСЖ – это некоммерческая организация.

Согласно ЖК РФ товарищество создается на неопределенный срок.

Важно! У ТСЖ обязательно должен быть устав.

Управляющая компания – широкое понятие. УК управляет на доверительных началах любыми активами. В случае с многоквартирным домом собственники жилья поручают УК управление общим имуществом дома.

Если деятельность ТСЖ регламентируется кодексами, то деятельность УК актами и постановлениями. Самыми важными из них считаются документы: «О предоставлении коммунальных услуг» и «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг».

Отметим, что в 2015 году были внесения важные изменения касаемо деятельности управляющих компаний: теперь чтобы стать УК в обязательном порядке необходимо получить лицензию.

Предоставление коммунальных услуг

Давайте рассмотрим, какие услуги должна предоставлять каждая из компаний. Как на ТСЖ, так и на УК, возложены две основных обязанности: по проведению ремонта и по решению организационных вопросов.

Обязанности практически одинаковы, однако, разный принцип их исполнения. ТСЖ может не согласовывать свои действия с жильцами МКД, в то время как УК обязана согласовывать каждый шаг, в том числе и ремонт МКД.

Давайте рассмотрим принципы исполнения обязанностей подробнее.

  1. Расходы и период выполнения работ. Управляющая компания выполняет работы по согласованному с жильцами графику, причем большая часть работ ложится на плечи подрядчиков. С товариществом все наоборот: работы выполняются по мере возникновения проблем, график не согласовывается. Однако расходы ТСЖ более прозрачны и понятны жителям МКД.
  2. Подрядчики. Подрядчики берут меньше с УК, чем с ТСЖ, т.к. последние привлекают подрядчиков на разовые работы, в то время как УК сотрудничает с ними на постоянной основе. Жильцы не могут диктовать УК каких подрядчиков выбирать и им приходится мириться с выбором самой управляющей компании.
  3. Работа с задолженностями. У УК капитал намного больше, чем у товарищества. Это обусловлено тем, что управляющая компания берет под свое крыло несколько домов, в то время как ТСЖ имеет право управлять только одним домом. Если в доме есть злостные неплательщики, то УК может передать свои средства подрядчикам чтобы не допустить приостановления оказания услуг. В случае с ТСЖ все намного сложнее: товарищество собственников жилья обычно «раскидывает» долг на добросовестных плательщиков, а продолжения оказания услуг подрядчиками ставится под вопрос.
  4. Экономность. В ТСЖ вы платите только за те услуги, которые вам действительно оказали, в то время как УК устанавливает сборы самостоятельно и включает в платежи все возможные, но необязательные расходы.
  5. Компетентность. Активисты ТСЖ в большинстве своем некомпетентные люди, у которых могут быть проблемы с принятием решений и с ведением дел. В УК же работают специалисты с многолетним опытом.

Внимание! При выборе между УК и ТСЖ нужно в первую очередь ориентироваться на дороговизну услуг: если жильцы могут позволить себе тратить большую сумму, то выбор должен пасть на УК, если же вы желаете сэкономить, то на ТСЖ.

Плюсы и минусы ТСЖ и УК

У управляющей компании много плюсов. Главным из них является то, что управлять домом компания может практически без помощи самих жильцов. Более того, если несколько человек задолжали по кварплате, необходимые работы все равно будут выполнены.

Источник: https://BiznesZakon.ru/nko/tszh-ili-upravlyayuschaya-kompaniya

Как сменить УК на ТСЖ или наоборот, процедура перехода

Переход на тсж

18.10.2019

В жилищном законодательстве предусмотрено несколько форм управления общедомовым имуществом многоквартирного дома. Наиболее популярными вариантами является привлечение для этих целей управляющей компании или же создание товарищества собственников жилья.

Итак, какой способ (форма) предпочтительнее? Как перейти от одной схемы управления к использованию другой? Что делать, если УК же желает передавать бразды правления, и как ее снять в этом случае? Ответы на все эти вопросы подробно раскрыты в настоящей статье.

Понятие ТСЖ и УК, в чем разница

В соответствии с п.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники многоквартирного дома по своему желанию могут выбрать один из следующих схем управления общим имуществом:

  • самостоятельное выполнение этой функции самими жильцами (однако, в этом случае количество квартир не должно превышать 30 штук);
  • создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);
  • привлечение сторонней управляющей компании (УК).

Итак, для многих многоэтажных домов особенно актуальны последние два варианта, а именно: создание ТСЖ или же привлечение УК.

Обычно, под ТСЖ (ЖСК, ТСН) подразумевается некоммерческое юридическое лицо, созданное путем объединения собственников квартир жилого дома для осуществления управления имуществом, находящемся в общей долевой собственности.

УК является коммерческой организацией, которая оказывает на платной основе услуги по управлению общедомовой собственностью жильцов многоквартирного дома. При этом осуществляет она свою деятельность на основании договора доверительного управления.

Для того, чтобы четко увидеть разницу между этими двумя вариантами управления, основные их характеристики можно отразить в виде таблицы.

Критерий оценкиУКТСЖ
правовая формакоммерческая организациянекоммерческое объединение
основная цельполучение прибылиблагосостояние жилого дома
порядок выполнения работ, связанных с обслуживанием домаплановый характерпо мере необходимости, планирование по желанию ведут члены ТСЖ
отношение к общим средствам собственников МКДне заинтересованы в экономииэкономия дополнительных средств находится в их интересах, так как высвободившиеся финансовые ресурсы можно направить на благоустройство общего дома
реакция на долги по коммунальным платежамможет перекрыть непогашенные суммы по ЖКХ за счет резервных средствза неуплату следует незамедлительное отключение подачи ресурсов
уровень подготовкиработают профессионально подготовленные людирешения принимаются жильцами дома, которые далеко не всегда обладают достаточным уровнем опыта и знаний в той или иной области
принятие решенийсобственники квартир не всегда могут повлиять на деятельность УКвсе решения принимаются на общем собрании большинством

Как видно из представленной таблицы, между УК и ТСЖ есть принципиальная разница. Причем каждая из этих форм имеет свои плюсы и минусы.

Как сменить ТСЖ на управляющую компанию

В п. 3 ст.161 ЖК РФ написано, что собственники МКД имеют право в любое время поменять способ управления общим имуществом и передать данные полномочия другой организации.

Так, один из существенных минусов ТСЖ заключается в том, что жильцам необходимо регулярно посещать общие собрания и принимать решения по вопросам, где порой требуется специальная подготовка, опыт и знания. Зачастую это обстоятельство приносит массу неудобств, поэтому владельцы некоторых МКД принимают решение о смене способа домашнего управления и переходе к УК.

Итак, смена ТСЖ на УК производится на основании решения, принятого всеми жильцами на собрании. Оно является обязательным для всех жильцов дома.

Плюсы и минусы УК

Как и любой другой вариант управления общей собственностью владельцев квартир, управляющая компания также имеет ряд своих преимуществ и слабых сторон.

Так, к основным плюсам этого способа можно отнести:

  • управление домом осуществляется командой разнопрофильных специалистов, которые имеют достаточный уровень подготовки по разным вопросам ЖКХ;
  • наличие развитой материально-технической базы;
  • УК регулярно отслеживает изменения, происходящие в жилищном законодательстве, и своевременно реагирует на них;
  • управляющая компания является приоритетным участником различных государственных программы, касающихся сферы ЖКХ (возмещение расходов, связанных с проведением капитального ремонта, сооружение специализированных площадок для детских игр и т. д.);
  • УК легко можно привлечь к ответственности, так как деятельность этих организаций контролируется Роспотребнадзором, Жилищной инспекцией и многими другими надзорными органами;
  • обеспечение качественного управления с планированием улучшений на долгосрочную перспективу и т. д.

В то же время, к основным недостаткам данной схемы управления МКД относятся следующие:

  • зачастую, жильцам непросто контролировать деятельность УК, включая расходование целевых средств;
  • в случае расторжения договора происходит болезненная адаптация к новой форме правления;
  • нередко представители управляющих компаний начинают пользоваться своим положением и ненадлежащим образом обслуживают дом;
  • сложная правовая природа договора доверительного управления (он содержит в себе много юридических нюансов и тонкостей, которые следует учесть при заключении такого соглашения).

Нужно ли ликвидировать ТСЖ при смене формы управления домом

Стоит отметить, в действующем законодательстве не прописано обязательное условие о том, что в случае избрания другого способа управления МКД, товарищество собственников жилья обязательно должно быть ликвидировано.

Отсюда следует, что этот вопрос остается на усмотрение владельцев квартир. Однако на практике в случае выхода жильцов из ТСЖ они его ликвидируют. Осуществляется это также на основании решения, принятого на общем собрании.

Процедура смены по шагам

В общем виде процедура смены ТСЖ на УК предполагает пошаговое выполнение следующих действий:

  1. Первым делом инициатор организовывает созыв собрания всех остальных жильцов дома.
  2. На собрании собственников жилья проводится ание о выборе новой формы управления общедомовым имуществом. Данная процедура должна соответствовать правилам, прописанным в ст.48 ЖК РФ.
  3. Решение, вынесенное владельцами квартир, оформляется специальным протоколом. При этом об итогах ания должны быть уведомлены все жильцы дома, включая тех, которые не присутствовали на общем собрании.
  4. Далее, в течение 3 рабочих дней с момента вынесения решения о смене варианта управления МКД, товарищество собственников должно передать техническую документацию на дом, ключи от общих помещений, а также коды доступа к электронному оборудованию (п.3.1 ст.161 ЖК РФ). Все это может быть вручено:
  • представителю управляющей компании, которой были переданы бразды правления;
  • любому собственнику МКД.
  1. После этого заключается договор доверительного управления с управляющей компанией, в рамках которого она обязана выполнять функции по обслуживанию и содержанию общедомового имущества жильцов.

Стоит иметь в виду, что если в течение 6 месяцев (данный срок исчисляется с момента принятия решения) собственники не выберут управляющую компанию, то этим займется орган местного самоуправления путём проведения открытого конкурса по отбору подходящей организации (п.4 ст.161 ЖК РФ).

Как убрать управляющую компанию и создать ТСЖ

Нередко жильцы МКД решают отказаться от услуг управляющей компании и создать ТСЖ. Причины этого могут быть самые разные, начиная от нецелевого расходования общих средств и вплоть до ненадлежащего выполнения своих прямых обязанностей по содержанию совместно используемого имущества, территорий дома.

В этом случае решение также принимается на общем собрании всех жильцов дома. После чего результаты оформляются соответствующим протоколом, на основании которого производятся дальнейшие действия.

ТСЖ – плюсы и минусы

К основным преимуществам создания товарищества можно отнести:

  • у владельцев квартир появляется возможность оказывать влияние на выбранную модель управления, так как большинство решений принимается на собрании путем ания;
  • сокращение общедомовых расходов за счет использования дополнительных источников финансирования. Согласно действующему законодательству ТСЖ имеет право вести коммерческую деятельность и направлять полученные доходы на удовлетворение своих нужд;
  • обеспечение постоянного контроля за процессом управления общим имуществом МКД;
  • как показывает практика обслуживание дома производится на более высоком уровне, так как ТСЖ заинтересовано в его благоустройстве.

Однако нельзя оставить без внимания и ряд недостатков, характерных для такой формы управления жилым домом. Речь идет о следующих минусах ТСЖ:

  • взимается более высокая плата за содержание дома. В данном случае речь идет о дополнительных сборах, которые организуют жильцы дома для его благоустройства. Не все владельцы квартир довольны таким раскладом дел;
  • постоянные разногласия между жильцами и несогласованность действий;
  • при наличии в жилом доме лица, имеющего большие долги по коммунальным платежам, его задолженность будет компенсироваться за счет всех остальных плательщиков.

Порядок перехода от УК в ТСЖ

Для того, чтобы заменить УК на ТСЖ, должны быть последовательно выполнены следующие действия:

  1. Вначале на общем собрании выносится решение об отказе от услуг, оказываемых управляющей компанией, и переходе на форму управления при помощи ТСЖ.
  2. Далее, на основании вынесенного решения производится расторжение договора доверительного управления, ранее заключенного с УК (п. 8.2 ст.162 ЖК РФ).
  3. Следующим шагом будет создание товарищества владельцев квартир и его регистрация в установленном порядке.

Процедура создания ТСЖ по шагам

Инструкция по созданию ТСЖ имеет определенный алгоритм действий. Нужно сделать следующие шаги:

  1. Изначально должна быть создана инициативная группа, состоящая из собственников дома, которая будет заниматься всеми формальностями.
  2. Далее, инициаторы обращаются в местную администрацию с заявлением об осуществлении следующих действий:
  • предоставлении списка всех квартир конкретного дома;
  • утверждении кандидатуры представителя от района, который должен присутствовать на собрании жильцов для установления кворума.
  1. Подготовка к проведению собрания – нужно разработать устав будущего ТСЖ, чтобы сразу его утвердить, подготовить листы ания и т. д.
  2. Проведение общего собрания жильцов МКД – на нем должен быть окончательно решен вопрос, связанный с выбором нового варианта управления домом, а также принят разработанный проект устава ТСЖ.
  3. Осуществление регистрации товарищества в регистрирующем органе.
  4. Открытие расчётного счета в банке, а также направление уведомления о создании ТСЖ во все контролирующие органы (Жилищную инспекцию, местную администрацию и т. д.).

После всех этих действий формы управления общим имуществом дома считается официально изменившимся.

УК не передает дом ТСЖ, что делать

Иногда на практике бывает достаточно непросто безболезненно убрать УК, не справляющуюся со своими обязанностями, и передать эти полномочия ТСЖ.

Как уже было отмечено ранее, при смене варианта управления МКД организация, которая должна уйти, обязана передать всю необходимую документацию и ключи своему правопреемнику. Однако порой происходят ситуации, когда УК категорически отказывается передавать дом. В этом случае встает вполне логичный вопрос – что делать?

Выходом из подобной ситуации является обращение ТСЖ с иском в судебную инстанцию по месту нахождения жилого дома.

Подытоживая все вышесказанное, следует отметить, что законодательство не запрещает гражданам выйти из ТСЖ, отдав предпочтение управляющей компании, так и сменить УК на товарищество собственников жилья. В обоих случаях все начинается с принятия соответствующего решения на общем собрании жильцов многоквартирного дома.

Источник: https://neuristu.ru/zhkh/kak-vyjti-iz-upravlyayushhej-kompanii-v-tszh-protsedura.html

Как расторгнуть договор с управляющей компанией и создать ТСЖ?

Переход на тсж

Не устраивает деятельность управляющей компании, обслуживающей вашу многоэтажку? Не можете разобраться, куда и на что тратятся приличные суммы денег, собираемые по статье «содержание и ремонт»? Задумываетесь о расторжении договора на управление многоквартирным домом с целью создания ТСЖ, но не знаете, как это сделать? Рассказываем.

 Photo: Thawt Hawthje

Плюсы и минусы разных способов управления МКД

Управляющие организации – это коммерческие предприятия. Как показывает печальный опыт, главная задача многих из них — извлечение прибыли из результатов собственной деятельности.

А качество предоставляемых ими услуг, равно как и борьба с неплательщиками,  к сожалению, зачастую остаётся на втором месте.

В противном случае не было бы многомиллионных задолженностей по ЖКХ и жалоб на неудовлетворительное состояние общего имущества многоквартирных домов.

В основе аббревиатуры ТСЖ кроется слово «товарищество», которое не подразумевает коммерческой наживы и говорит само за себя.

Это совместная работа собственников и нанимателей жилых помещений, объединённых единой целью: навести порядок в доме и по-хозяйски распорядиться средствами, которые идут на оплату жилищных и коммунальных услуг.

Причём, распорядиться так, чтобы на сэкономленные средства сделать жизнь жильцов комфортнее и приятнее: установить лавочки на придомовой территории, не дожидаясь спонсоров, обновить детскую площадку, нанять консьержа и т.д.

Исключения из правил, разумеется, бывают.

Встречаются жилищные организации, которые выстроили прекрасные отношения с жильцами «подопечных» домов, активным образом сотрудничают со старшими по подъездам и не скрывают результатов своей хозяйственной деятельности.

Жители, видя старания жилищников, поддерживают порядок в своих многоэтажках и не допускают задолженностей. И встречаются такие ТСЖ, в которых проживающие в доме даже не знают, кто у них председатель, или знают, но к его работе возникает масса вопросов.

 Photo: Sergey Podatelev

Но есть ли гарантия, что, уходя от управляющей компании и создавая ТСЖ, граждане не наживут себе куда более серьезных проблем, связанных с эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома? Нет, таких гарантий нет.

Тут жители каждого конкретного дома должны самостоятельно взвесить все «за» и «против». Однако, если у собственников есть уверенность, что пора прощаться с управляющей компанией и создавать ТСЖ, этот ликбез будет полезен.

Удержать любой ценой

Просто так расторгнуть отношения с управленцами и создать товарищество не получится. Управляющим компаниям невыгодно, когда от них «уходят» дома, всё таки это бизнес. Удержать любой ценой ту или иную многоэтажку, жители которой намерены создать ТСЖ, — вот первостепенная задача такой УК.

Жилищники будут придираться ко всему.

В их арсенале могут звучать следующие доводы: нелегитимно собрание собственников, по результатам которого принято решение о создании ТСЖ; с нарушением оформлены протоколы и иная документация собрания; никогда не было нареканий на работу компании, договор  управления  исполняется по всем пунктам надлежащим образом, а значит — нет причины уходить; сама форма бюллетеня для ания не соответствует требованиям законодательства и т.д. Поэтому, чтобы разойтись по-хорошему, собственникам жилых помещений следует внимательно изучить ст. 44-48, ст. 162 ЖК РФ и Постановление Правительства РФ от 15.03.2013 г. №416 «О порядке осуществления деятельности многоквартирным домом».

 Photo: Sergey Podatelev

Ликбез для уходящих

Есть такое понятие, как договор управления многоквартирным домом. Важно знать период его действия. Если срок договорных обязательств заканчивается, можно воспользоваться ситуацией и не продлевать его. Второй вариант – договориться по-хорошему. Но если по-хорошему не получается, то процедура расставания должна быть следующей.

Для начала стоит внимательно изучить сам текст договора. Всё то, что там прописано, подписано и не исполнено, может стать основанием для разрыва отношений.

Затем следует уведомить всех собственников о том, что намечено проведение общего собрания жителей, в ходе которого будет рассмотрен ряд вопросов. В том числе — расторжение договора с управляющей организацией и создание ТСЖ.

Предупредить каждого следует заранее, за 10 дней до намеченной даты, желательно под подпись. Сохраняете реестр и готовите повестку, в которую включаются все вопросы, подлежащие обсуждению.

Здесь самое главное — не забыть указать вопрос передачи технической документации на дом и определить срок. Это очень важно.

В назначенный день проводится очное собрание собственников. Лист регистрации присутствующих на собрании должен быть обязательно. Весь пакет документов должен быть составлен по форме, которая утверждена Приказом Минстроя от 25 декабря 2015 г. № 937/пр.

Если в квартире несколько собственников, то право голоса имеет каждый из них.

Те граждане, которые в силу обстоятельств не смогли присутствовать на собрании, являются участниками заочного ания, и они выражают своё мнение в том же бланке решений, в котором отметились «очники».

 Photo: Anton Novoselov

В перечне документов – несколько экземпляров списков собственников. Один список – для регистрации. Второй – для ания. Если какой-либо из списков будет испорчен в ходе собрания, его тут же следует заменить. Исправлений быть не должно.

По итогам собрания оформляется протокол. Все собственники жилых помещений, присутствующие и не присутствующие на собрании, получают  его копию.

В течение десяти дней с момента проведения собрания необходимо официально уведомить управляющую организацию о принятом решении.

Имейте в виду, жилищники просто так вас не отпустят. Например, документацию на дом постараются «потерять» или внушить, что она – собственность управляющей компании. Не стоит терять времени – обращайтесь в суд, и в рамках п. 10 ст. 162 ЖК РФ дело наверняка будет выиграно.

Почему не следует медлить с решением «документальной» проблемы? Всё просто: ни одна ресурсоснабжающая организация не будет поставлять услуги собственникам жилых помещений без необходимой технической документации. И без этих документов нельзя изменить форму управления домом.

Создаём заново

Процесс создания ТСЖ взамен управляющей компании не займёт много времени. Алгоритм действий в данном случае примерно следующий.

 Photo: Anton Novoselov

Инициативная группа также за десять дней до официальной даты собрания проводит агитационную работу среди собственников помещений, призывая их максимально активно принять участие в мероприятии.

На доске объявлений размещается информация о дате и месте проведения собрания.

Владельцам нежилых помещений, находящихся на первых этажах многоквартирного дома, направляют заказные письма с уведомлением.

В повестке дня собрания — организационные вопросы: образование ТСЖ; утверждение устава; выборы председателя и членов правления; выборы ревизионной комиссии. Собрание ведёт избранный председатель, секретарь регистрирует всё сказанное в протоколе. Решение будет легитимным, если за него проало более 50% собственников жилых помещений.

По окончании мероприятия формируется пакет документов, который затем заверяется нотариально и передаётся в налоговый орган.

После регистрации новое ТСЖ открывает счёт в банке и прежний балансодержатель многоэтажки – муниципалитет — передает дом уже непосредственно в управление товарищества.

И только потом собственники сами вправе утвердить для себя приемлемый размер платы за содержание и ремонт. И нет никакой гарантии, что он будет ниже той, что они вносили на счёт управляющей компании.

Ангелина Беркут

29.08.2016

Источник: https://knowrealty.ru/kak-rastorgnut-dogovor-s-upravlyayushhej-kompaniej-i-sozdat-tszh/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.