Переход права собственности на нежилое помещение

Особенности регистрации перехода прав собственности коммерческой недвижимости – АСК Недвижимость

Переход права собственности на нежилое помещение

Особенности регистрации перехода прав собственности коммерческой  (нежилой) недвижимости

Покупая офис, нежилые помещение или даже здание практически каждый может столкнуться с «подводными камнями».

Вы нашли помещение, которое хотите приобрести в собственность. С чего же начать? Начнем по порядку.

При заключении крупных сделок необходимо учесть все возможные риски и начать надо именно с правовой (юридической) экспертизы покупаемого объекта недвижимости. В чем же она заключается?

В частности, в нахождении информации о собственнике объекта, а именно:

— наличие судебных разбирательств. Здесь нам помогут сайты судов общей юрисдикции и арбитражных судов. В первую очередь проверить стоит суды общей юрисдикции (участок мирового судьи, районный суд) по месту регистрации продавца, во вторую — по месту нахождения недвижимости, которую вы хотите приобрести. Далее — базу арбитражных судов по ИНН, наименованию юридического лица или ФИО продавца;

— наличие исполнительных производств. База исполнительных производств судебных приставов по каждому региону находится в открытом доступе. Для проверки на предмет наличия исполнительных производств достаточно знать ФИО продавца и дату его рождения или наименование юридического лица — продавца и его юридический адрес;

— наличие обременений и ограничений на объекте недвижимости.

Для того, чтобы узнать о возможных обременениях и ограничениях (включая аресты, аренду на срок более года, запрет регистрационных действий, наличие охранных зон и прочие) на объект недвижимости, необходимо запросить соответствующую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) путем обращения в территориальный орган Росреестра (или МФЦ) или с помощью сайта Росреестра. Также можно запросить выписку из ЕГРН об истории перехода прав на этот объект и узнать о предыдущих владельцах. Следует учитывать, что, если этот объект перепродавался несколько раз за короткий промежуток времени (год-два), то сделка может быть оспорена третьими лицами;

— наличия задолженности по коммунальным платежам. Лучше (и проще) эту информацию уточнить непосредственно у самого продавца с предоставлением им документального подтверждения отсутствия задолженности перед ресурсоснабжающими организациями. Уклонение продавцом от ответа на этот вопрос является поводом насторожиться и еще раз всё перепроверить;

— наличие признаков несостоятельности (банкротства) продавца (например, наличие суммарной задолженности (по обязательствам и или налогам) в размере 300 000 рублей (неспособность удовлетворить требования кредиторов); наличие определённого срока неисполнения обязательств (минимум 3 месяца); неспособность неплательщика в полном объеме удовлетворить требования всех кредиторов по денежным обязательствам (включая налоги)).

Часто при крупных сделках с юридическими лицами забывают еще один важный момент — это решение учредителей об одобрении крупной сделки.

Тут важно понимать, что крупной сделкой считается сделка превышающая 25% от годового баланса юридического лица.

Если не обратить внимание на этот момент, сделка может быть оспорена третьими лицами и суд может постановить вернуть все в первоначальное положение (т.е. покупатель утратит право собственности).

На этапе оформления сделки самое основное, что вас защитит — это, конечно, грамотно составленный договор, в котором четко прописан предмет договора, условия оплаты, порядок приема-передачи объекта недвижимости и ответственность сторон.

Росреестр может приостановить или отказать в регистрации в виду следующего:

— в договоре отсутствуют полные данные о продавце/покупателе, позволяющие идентифицировать физическое лицо и внести сведения в ЕГРН, а именно ФИО, дата рождения, серия и номер паспорта, адрес регистрации;

— если договор составлен более чем на 1 листе и он не подписан надлежащим образом (на каждом листе) и не прошит;

— договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество составлен в простой письменной форме, тогда как подлежит обязательному нотариальному удостоверению (в соответствии с частью 1 ст. 42, частью 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г.

№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению; сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению);

— в договоре имеются расхождения в цене, например, указано 3 300 000 (три миллиона триста) рублей, когда должно быть «Три миллиона триста тысяч» рублей.

При участии кредитных (заемных) средств отказ в регистрации может быть обусловлен следующими причинами:

— заявление на регистрацию ипотеки в силу закона не представлено;

— не представлен сам кредитный договор;

— не представлен договор займа и не подтвержден факт передачи денежных (заемных) средств;

— не представлена закладная, в случае, если выдача закладной по условиям кредитного договора должна быть произведена одновременно с регистрацией права собственности и ипотеки в силу закона.

Еще один важный нюанс, который довольно часто встречается в практике – объект недвижимости является памятником культурного наследия. Такие объекты находятся под охраной государства. На собственника такого объекта накладываются определенные охранные обязательства.

Законом также предусмотрена ответственность за нарушение таких обязательств.

При отчуждении объекта недвижимости в договоре обязательно необходимо прописать наличие охранных обязательств, а также уведомить соответствующий государственный орган о предполагаемой сделке с таким объектом.

Если все перечисленное выше соответствует закону, можно переходить к самой регистрации. Для регистрации сделки нам обязательно понадобятся:

  1. Заявление о государственной регистрации:

— перехода права (от продавца),

— регистрации права собственности (от покупателя);

  1. Квитанция об уплате государственной пошлины;
  2. Документ, подтверждающий полномочия лица, выступающего от имени стороны (для юридического лица — паспорт + приказ/решение о назначении руководителя, для физического лица — паспорт) либо нотариально удостоверенная доверенность на представителя (если документы подает представитель);
  3. Учредительные документы юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями (оригиналы + копии (нотариально заверенные, либо заверенные руководителем ЮЛ) (по желанию, не обязательно);
  4. Решение об одобрении крупной сделки, если сделка является крупной (оригинал + копия);
  5. Правоустанавливающие документы на отчуждаемое имущество (по желанию, не обязательно, если права продавца на объект зарегистрированы в ЕГРН; если права на объект не зарегистрированы в ЕГРН придется сначала поставить объект недвижимости на кадастровый учет);
  6. Подлинные экземпляры договора (простая письменная форма договора — в количестве равном числу сторон и один для регистрирующего органа, но не менее 2-х экземпляров; подготовленный нотариусом подлинник договора + минимум 1 заверенная нотариусом копия).

Также в конкретных случаях могут понадобиться:

  • кредитный договор с банком, закладная и документы, указанные в закладной (при покупке недвижимости в ипотеку);
  • согласие супруги/-га продавца на продажу объекта недвижимости (если объект является общим имуществом супругов), либо документ, свидетельствующий о том, что он не находится в совместной собственности супругов (например, заявление о гражданском состоянии, брачный договор, соглашение или решение суда о разделе общего имущества супругов);
  • согласие залогодержателя (если объект находится в залоге, в т.ч. при ипотеке);
  • отказ совладельцев от права преимущественной покупки (если продается доля в общей долевой собственности) и другие документы.

Данный перечень не является исчерпывающим, актуален на дату составления и может изменяться в соответствии с требованиями законодательства.

Мы постарались описать те «подводные камни» при оформлении перехода права собственности коммерческой недвижимости, с которыми Вы можете столкнуться. Однако, если Вы не уверены в собственных силах, то рекомендуем все же обратиться за профессиональной помощью юриста со специализацией в сфере недвижимости.

Источник: https://arendakzn.ru/article/osobennosti-registratsii-perehoda-prav-sobstvennosti-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Регистрация права собственности на здания, нежилые помещения

Переход права собственности на нежилое помещение
Cведения о существующих правах на объекты недвижимости и данные об этих объектах содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН, ранее назывался ЕГРП). Основанием для внесения записи в ЕГРН служит государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество.

Поэтому при смене собственника, изменении его личных данных или изменении сведений об объекте недвижимости необходимо пройти процедуру государственной регистрации в органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Из вышесказанного следует, что регистрировать право собственности необходимо при покупке, разделе, дарении или наследовании объекта нежилой (коммерческой) недвижимости.

Также государственная регистрация права собственности обязательна при перестройке, перепланировке или реконструкции нежилого помещения, здания, сооружения. Цены и порядок действий по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью ЗДЕСЬ.

Возникновение права собственности на вновь создаваемые здания связано с моментом государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Данное право принадлежит собственнику участка под домом, если иное не установлено законодательством. У собственника здания и земли под ним существует обязанность одновременно передавать права на оба объекта. Если данное требование будет нарушено, сделка будет являться недействительной.

Согласно ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ регламентированы особенности кадастрового учета и регистрации права собственности на вновь созданные здания и сооружения:

— указанные процедуры проводятся одновременно в отношении здания и участка под ним, если права на землю ранее не были зафиксированы в ЕГРН; — при регистрации прав на здание одновременно может осуществляться кадастровый учет всех помещений в нем. Постановка на кадастровый учет и регистрация зданий и сооружений осуществляется на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на участок земли под указанными объектами. Если для возведения здания не требовалось получение разрешения на строительство, его кадастровый учет и регистрация будут проводиться на основании технического плана и правоустанавливающих документов на землю. Многие физические и юридические лица владеют на праве собственности объектами недвижимости, приобретенными до 1998 года, в том числе и по планам приватизации, среди которых имущество заводов, сельскохозяйственных кооперативов, рыбколхозов и других предприятий. В период оформления прав на такое имущества в РФ отсутствовал единый орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Кроме того не все сделки с недвижимостью подлежали регистрации, поэтому в таких ситуациях используется понятие «ранее возникшее право».

Сегодня ранее возникшее право, признаваемое реально существующим в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», в случае обращения правообладателя за его государственной регистрацией не всегда возможно подтвердить в соответствии с требованиями названного закона. В такой ситуации Вам сможет помочь только профессиональный юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью. ЗДЕСЬ вы узнаете, как происходит процесс сопровождения сделки.

Для начала процедуры регистрации права собственности на недвижимость необходимо иметь правоустанавливающие документы. Таким документами могут быть: договор купли-продажи, договор уступки права требования, свидетельство о праве на наследство. В случае если это вновь построенное здание, то необходимо иметь правоустанавливающие документы на землю, разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию. Полный список необходимых для подачи документов напрямую зависит от конкретной ситуации. Уточнить список необходимых документов можно обратившись за консультацией в Росреестр. Также могут потребоваться дополнительные документы, к которым можно отнести, в частности, кадастровый паспорт на помещение, здание, сооружение, который можно получить в Кадастровой палате при наличии необходимых правоустанавливающих документов. Размер оплаты за предоставление кадастрового паспорта зависит от объема предоставляемых сведений и заявителя – физическое или юридическое лицо. Получение иных дополнительных документов зависит от конкретной ситуации и может потребовать обращения в КИО, ФИ, ПИБ (ГУиОН), БТИ.

Важно помнить, что неправильно составленные документы могут вызвать сомнения в их подлинности и достоверности у регистрирующих органов, что приведет к приостановке процедуры регистрации. Если эти причины не будут устранены в установленный срок, то регистрирующий орган обязан вынести решение об отказе регистрации права собственности.

В соответствии с пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на нежилые помещения, уплачивается государственная пошлина физическими лицами в размере 2000 руб., организациями – 22000 руб. При этом государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним уплачивается плательщиками до подачи заявлений и (или) иных документов на совершение данных юридически значимых действий на основании пп. 6 п. 1 ст. 333.18 НК РФ.

Пунктом 2 ст. 333.18 НК РФ предусмотрено, что, в случае если за совершением юридически значимого действия одновременно обратилось несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные гл. 25.

3 “Государственная пошлина”, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях. То есть, если зарегистрировать право собственности желают несколько физических лиц, то госпошлина делиться на равные доли в соответствии с количеством участников.

Если же участники – физическое и юридическое лицо, то каждый из них оплачивает по 50% от соответствующего размера госпошлины.

Оформления государственной регистрации права собственности на нежилое помещение осуществляется по заявлению в орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. К заявлению необходимо приложить квитанцию об уплате госпошлины и документы, необходимые для регистрации права собственности. Кроме подачи заявления на регистрацию лично физическим или юридическим лицом либо их представителями, есть возможность подачи документов на регистрацию права по почте (при этом заявление и договоры проведенных сделок должны быть нотариально заверены), а также через нотариуса, удостоверившего сделку. Результатом проведенной государственной регистрации является совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав – Выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Если же в ходе правовой экспертизы будет обнаружено, что представленный пакет документов неполон, или в поданных документах присутствуют ошибки, Вам будет отказано в регистрации права собственности. В этом случае Вам придется по новой готовить пакет необходимых документов и снова подавать заявление в Росреестр для регистрации права собственности на объект недвижимости.

По российскому законодательству срок оформления регистрация права на недвижимое имущество составляет 30 дней.

Осуществить регистрацию права собственности на нежилое помещение (здание, сооружение) Вы можете как самостоятельно, так и через доверенное лицо.

Оптимальным выбором будет доверить эту процедуру опытному юристу по недвижимости – это обезопасит Вас от ошибок, из-за которых можно получить отказ в регистрации и потратить впустую много времени и нервов.

Со стоимостью услуг по регистрации права собственности в юридической фирме «Логос» вы можете ознакомиться в соответствующем разделе.

Судебная практика последних лет свидетельствует об увеличении споров связанных с отказами органов местного самоуправления в предоставлении подтверждающих актов, которые в большинстве случаев необходимы, т.к. документация о передаче объектов в собственность оформлялась ненадлежащим образом, договоры и сделки не регистрировались, данные об объектах не вносились в Единый государственный реестр прав (ЕГРП), техническая документация не обновлялась, если вообще технический и кадастровый учет проводился и т.п. При этом права на объекты уже после приватизации могли быть переданы другим лицам не один раз без надлежащего оформления сделок. Пытаясь зарегистрировать ранее возникшее право, потенциальные правообладатели порой предоставляют в регистрирующий орган все накопившиеся за годы, зачастую противоречивые документы в отношении такого объекта, чем существенно осложняют ситуацию – отказ в регистрации права, может быть обжалован лишь в судебном порядке.

Государственная регистрация ранее возникшего права сегодня необходима еще и потому, что отсутствие в ЕГРН сведений о правообладателе объекта недвижимости является основанием для приостановления совершения любых регистрационных действий по объекту (ст.26, 69 Федерального закона “О государственной регистрации недвижимости” N 218-ФЗ от 13.07.2015). Согласно ст. 1 указанного Закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Источник: https://logosinfo.ru/nedvidjimostj/nedjilye-zdaniya-pomesheniya/oprovodjdenie-prava/

Регистрация права собственности на нежилую недвижимость

Переход права собственности на нежилое помещение

Итогом сделки с недвижимостью (купли-продажи) как жилой, так и нежилой является государственная регистрация права собственности и получение соответствующего свидетельства. Регистрация собственности на недвижимость проводится в Росреестре за определенный срок, установленный в нормативных актах – 10 рабочих дн.

При этом, так называемая ускоренная регистрация права собственности не предусмотрена. Напротив же, в определенных случаях процедура может затянуться, если, например, будут представлены не все документы или будут найдены недочеты и т. д. Но обо всем по порядку.

В этой статье мы вам расскажем, как зарегистрировать договор купли-продажи самостоятельно.

Регистрация права собственности обычно происходит в случае купли-продажи, однако бывают и иные случаи: отчуждение, наследование, дарение и т. д. И в каждом случае есть свои нюансы. Мы же рассмотрим именно, как действовать при покупке помещения.

Как подготовиться к регистрации права собственности на недвижимость

Прежде чем выйти на сделку, безусловно, нужно подобрать интересующий вас объект. Это важный этап и в зависимости от ситуации на рынке возможны те или иные сложности. Например, если есть нестабильность, признаки кризиса, скачки стоимости валют, то все это отражается на цене недвижимости. И такие нестандартные ситуации могут играть как на руку, так и, напротив, мешать.

Если позволяет время, то лучше посмотреть как можно больше вариантов помещений, но если встретите тот самый, то сильно медлить тоже не стоит. При этом грамотный риелтор всегда подскажет, как лучше действовать в той или иной ситуации.

После того, как нашли понравившийся объект необходимо, выяснить всю информацию о нем, посмотреть документы о собственности и др. Не исключено, что заинтересовавших предложений будет сразу несколько и какие могут по «ходу пьесы» отсеиться.

После же того, как все условия оговорены участники купли-продажи выходят на сделку, а перед этим готовятся все необходимые документы, которые подробно мы перечислим чуть ниже.

Один из главных документов – сам договор купли-продажи, в котором прописываются все основные параметры: стоимость, условия передачи, кто несет какую ответственность и т. д.

Кроме договора есть приложения к нему, например, передаточный акт и т. д.

Составить договор не сложно, это сделать можно и самостоятельно, но помощь юриста или опытного риелтора также не помешает. Главное, чтобы все права и интересы участников сделки были учтены. Также важно, чтобы иные документы, как то свидетельство о праве собственности, выписки и т. п. были подлинными, не просроченными и т. д.

О того, насколько все гладко пройдет на сделке, насколько правильно будут оформлены документы, будет зависеть и дальнейшая судьба перехода права собственности. Кстати, если договор купли-продаже будет оформлен у нотариуса, он сам сможет и подать заявление в Управление в ФРС по Москве для регистрации сделки.

Также дополнительным гарантом и проверкой чистоты сделки будет и банк, если используются кредитные средства при сделке. Ведь банк заинтересован, чтобы все прошло успешно, а, следовательно, он перепроверит и документы о собственности и само помещение, чтобы избежать проблем в будущем, а также и договор.

Участие банка, таким образом, может неплохо сэкономить расходы на юриста. Главное в этом случае следить, чтобы условия кредита вас устраивали, так как их намного проще обсуждать и менять до совершения сделки, чем после, так как это может потребовать дополнительные расходы средств, нервов и времени.

Срок регистрации права собственности

После того, как пакет документов по сделке с нежилой недвижимостью готов, его направляют в Росреестр. Переход права собственности занимает в рег. органе 10 рабочих дн. При этом уменьшить срок нельзя, а вот увеличиться по тем или иным причинам он может. Также нужно помнить, что для того, чтобы регистрация права собственности на недвижимость состоялась, оплачивается госпошлина:

  • для физ. лиц – 2000 руб.;
  • для юр. лиц – 22 000 руб.

По завершении процедуры регистрации, если все прошло успешно, данные о сделке и новом владельце вносятся в ЕГРП. А на руки выдается свидетельство о регистрации права собственности (новому владельцу), а также договоры купли-продажи с отметками органа каждому из участников сделки (в т. ч. банку, если используются кредитные средства).

Документы для регистрации права собственности

Для того, чтобы осуществить переход права собственности нужно подготовить соответствующие документы, в т. ч. заявление, которые подаются в Росреестр. Подать документы на регистрацию может как один из участников сделки, так и иное лицо по доверенности, в т. ч. от лица специализирующейся на регистрации фирма или же нотариус.

Итак, вам понадобится подготовить и направить следующие документы:

для физ. лиц:

  • Договор купли-продажи – не менее 2-х экземпляров (со всеми приложениями);
  • Документ, который подтверждает, что госпошлина оплачена;
  • Заявление о гос. регистрации недвижимости;
  • документ, подтверждающий личность заявителя (обычно паспорт);
  • доверенность, если подает документы иное лицо, а не участник сделки;
  • Свид-во о собственности;
  • Кадастровый паспорт;
  • согласие супруга (заверенное у нотариуса), если собственник в браке или свид-во о том, что помещение у другого супруга не находится в собственности;
  • другие документы

для юр. ли:

  • Договор купли-продажи – не менее 2-х экземпляров (со всеми приложениями);
  • Документ, который подтверждает, что госпошлина оплачена;
  • Заявление о гос. регистрации недвижимости;
  • документ, подтверждающий личность заявителя, который и представляет юр. лицо (обычно паспорт);
  • документ, который подтверждает, что данное лицо может действовать от имени этого юр. лица;
  • доверенность, если подает документы не представитель фирмы;
  • Свид-во о собственности;
  • Кадастровый паспорт;
  • документы учредительные компании;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • свид-ва ИНН, ОГРН;
  • решение о сделке от органа компетентного юр. лица;
  • другие документы.

Также в соответствии с ситуацией рег. орган может потребовать дополнительные документы. Кроме того регистрация перехода права собственности может быть приостановлена, если будут найдены ошибки, недостаток документов и т. п.

В этом случае специалисты свяжутся с заявителем, чтобы устранить проблемы. Если же будут обнаружены непреодолимые причины, например, факт незаконности перехода права, поддельные документы и т. п., в регистрации могут отказать.

Подытожим:

Итак, как видите, главное условие для успешной регистрации права собственности на недвижимость как нежилую, так и жилую – это правильно оформленные и в полном объеме представленные документы по сделке. Касается это договора и приложений, и документов на собственность и т. д.

При этом практически каждый гражданин вправе и может сам оформить все эти документы и подать их, однако помощь грамотного специалиста все равно не помешает. Ведь в Росреесте вам не подскажут, какие-то нюансы по сделке, а могут либо зарегистрировать или нет нового собственника.

Поэтому привлекайте при необходимости других специалистов на всех этапах сделок с недвижимостью: будь то риелторы, юристы, кредитные специалисты и т. д. Удачи, и надеемся наша статья вам будет полезна и интересна.

См. также:

Источник: https://www.reghelp.ru/registratsya_sobstvennosti.shtml

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.