Переход права собственности по гк

Содержание

Переход права собственности на недвижимое имущество: процедура, документы

Переход права собственности по гк

Процедура перехода права собственности на недвижимость существенно отличается от такого же процесса, происходящего для оформления имущества движимого типа. В соответствии с законодательной базой РФ данный момент определяется датой госрегистрации. Регламентируется этот вопрос ч.

1 551 статьи ГК РФ, которая гласит, что переход права собственности от продавца к приобретателю при сделках покупки-продажи недвижимых объектов должен регистрироваться в специальных госорганах.
В свою очередь, такая особенность тянет за собой еще одно следствие.

В соответствии с ГК РФ в тех случаях, когда отчуждение обязательно требует регистрации, то момент перехода прав собственности фиксируется именно на дату проведения таковой. Соответственно, собственность за продавцом числится до момента, пока покупатель не перерегистрирует недвижимость на себя.

Исключениями считаются случаи, которые ограничены со стороны закона. Это может быть арест объекта за долги и т.д. Тогда право собственности переходит на отдельных условиях.

Особенности дарения общей собственности

Согласно ст. 244 ГК, общей собственностью считается режим владения, по которому конкретным имуществом владеют несколько субъектов права. Существует две формы общего имущества — с выделением долей каждого участника (долевая) и без такого выделения (совместная). Каждая из указанных форм имеет свои особенности при заключении дарственной.

Дополнительно

Вся общая собственность считается долевой кроме случаев прямого указания на возникновение совместного режима. На сегодня режим совместного владения распространяется лишь на общую собственность супругов (ст. 256 ГК) и на собственность членов фермерского хозяйства (ст. 257 ГК).

Согласно п. 2 ст. 576 ГК, передача имущества, находящегося в совместном режиме допустимо с согласия всех других участников, которое, согласно ст.

253 ГК, изначально презюмируется, если иное не установлено соглашением между ними.

Таким образом, каждый из них наделен правом безвозмездной передачи общего совместного имущества, без дополнительного разрешения со стороны других владельцев.

В то же время, такое отчуждение должно совершаться с учетом интересов всех других сособственников. Однако если их интересы будут нарушены, признать подобную сделку недействительной можно будет только при условии отсутствия у совладельца прав на отчуждение и осведомленности одаряемого об этом (п. 3 ст. 253 ГК).

Отдельно отметим, что в случае передачи одним из супругов недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, для действительности указанной сделки, ему потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга.

Что касается имущества, находящегося в общем долевом режиме, то каждый из его участников, вправе распоряжаться им по своему собственному усмотрению (п. 2 ст. 246 ГК). Имея намерение подарить предмет, находящийся в долевой собственности, одному одаряемому, совладельцы, по обоюдному соглашению, могут передать его как единый объект прав.

Положениями ст. 251 ГК, законодатель установил специальное правило определения момента перехода права на долю в общей собственности. Согласно ему, такой момент определяется моментом заключения дарственной. В случае необходимости государственной регистрации, переход происходит с момента ее проведения.

Пример

Онищенко заключил с Прохоровым договор дарения, по которому он передавал в пользу последнего земельный участок, приобретенный им сразу после его свадьбы на средства, подаренные ему родителям к его бракосочетанию. Однако Онищенко не учел, что купив недвижимость находясь в браке, он породил режим общей совместной собственности супругов на нее (ст.

256 ГК), в связи с чем полноправным ее собственником также следовало считать и его супругу, которую он и не думал предупреждать о заключении сделки с Прохоровым. Так, оформив все документы самостоятельно, стороны дарения подали документы в Многофункциональный центр для проведения государственной регистрации.

Однако, по прошествии 10 дней, когда они явились в МФЦ для получения свидетельства о проведении регистрации, вместо него они получили постановление об отказе в ее проведении, на основании ст. 20 ФЗ № 122.

В частной беседе, государственный регистратор разъяснил сторонам, что поскольку передаваемая недвижимость находится в совместной собственности супругов, для ее дарения, Онищенко должен получить у жены нотариально заверенное соглашение на проведение подобной сделки (ст. 35 СК).

Получив указанное разрешение от жены, Онищенко подал документы для регистрации еще раз, после успешного проведения которой, Прохоров стал полноправным собственником земельного участка.

Способы перехода прав

Условно все способы перехода права собственности на недвижимость условно разделяют на 2 категории: первоначальные и производные.
Среди наиболее распространенных первоначальных способов перехода

можно выделить:

  • Создание нового объекта . Данный способ является наиболее распространенным в правовой практике и подразумевает возведение новых зданий. В соответствии с законодательной базой, право на такое имущество присваивается владельцу по факту прохождения регистрации.
  • Приобретение прав на бесхозные объекты . Бесхозным называют имущество, которое не имеет владельца, либо владелец которого неизвестен. Касательно данного вопроса лучше консультироваться с экспертом в юрисдикции, ведь процедура имеет множество нюансов и тонкостей.

К производным способам
перехода прав собственности можно отнести такие случаи:

  • На основании отчуждения . Именно так чаще всего оформляются квартиры, дома и прочие объекты, переходящие по договору купли-продажи. Реализатор регистрирует отчуждение прав на собственность, а вторая сторона оформляет переход прав на отчужденную недвижимость.
  • При наследовании . Право переходит по завещанию (при наличии такового) либо законам о наследовании по факту вступления лица-наследователя в наследство. Все аспекты такого процесса регулируются отдельной законодательной базой.

Кроме того, существуют и более специфические способы перехода недвижимого имущества, но, как правило, они менее распространены в юридической практике и требуют отдельной консультации у нотариуса. Независимо от способа перехода прав на недвижимость, рекомендуется тщательно проверять все юридические моменты, ведь недвижимое имущество часто является объектом мошеннических схем и махинаций.

Заключаем договора

Оформление договора определенных видов дает возможность стать владельцем недвижимого имущества. К ним относятся:

  • дарение;
  • купля/продажа;
  • обмен;
  • брачный контракт;
  • рента;
  • приватизация.

Договор может подлежать обязательному заверению сотрудниками нотариальной конторы, а может и не заверяться. Например, в случае приобретения жилья по договору ренты или при составлении брачного контракта присутствие нотариуса является одним из главных условий.

А вот в случае с приватизацией жилого помещения ни услуги нотариуса, ни квитанции о государственной пошлине гражданину РФ не потребуются.

Бесплатная приватизация будет доступна нашим соотечественникам в течение всего 2020 года (если не будут внесены изменения в нормативно – правовые акты).

Чтобы получить право на недвижимость в качестве собственности, договор может быть составлен лишь на бумаге. Устные соглашения не имеют законной силы. Переход права собственности на недвижимость происходит именно в тот момент, когда запись в единый реестр уже внесена.

До этого момента владельцем стать невозможно. Хотя в случае с паевыми взносами и ипотекой немного другая ситуация. В этом случае человек станет абсолютным владельцем квартиры только после того, как заплатит последний платеж по кредиту или внесет последний взнос в потребительский кооператив.

Договор может быть и односторонним. То есть, если при оформлении купли-продажи обязательно есть покупатель и продавец. А вот договор дарения действителен при наличии подписи только дарителя.

Чтобы переоформить недвижимость необходимо обратиться с заявлением в Росреестр (это государственная организация) или в центр многофункционального обслуживания населения. Там же можно получить и выписку, подтверждающую переход прав.

Как определяется момент перехода права собственности на имущество недвижимого типа?

В соответствии с законодательной базой любой переход права на недвижимое имущество должен проходить процедуру госрегистрации, соответственно, моментом перехода считается именно она.

При этом участники договора купли-продажи не имеют права на собственное усмотрение изменить этот момент. Рассмотрим данный аспект на примере продажи квартиры. Покупатель и реализатор заключили договор купли-продажи.

По факту его подписания квартира уже будет считаться проданной, но ни покупатель, ни продавец не могут распоряжаться этим имуществом до официальной госрегистрации. С точки зрения продавца недвижимость считается предметом договора, и официальным владельцем уже считается покупатель.

Но покупатель не имеет права собственности, что также ограничивает его. Только по факту официальной регистрации право собственности на недвижимость переходит к покупателю.

Основания возникновения права собственности на самовольную постройку

Чтобы разобраться, когда право собственности на любую недвижимость возникает, следует понимать, что оно означает. С юридической точки зрения собственность подразумевает под собой возможность реализации трех правомочий:

  • владения;
  • пользования;
  • распоряжения.

Предлагаем ознакомиться: Подать возражение на судебный приказ

Лицо может получить недвижимость в результате покупки, переходу по наследству, обмену, долевом или паевом участии в строительстве, самостоятельного возведения дома. Рассмотрим каждое из этих оснований, чтобы понять, когда возникает право собственности.

  1. При наследовании недвижимости наследник считается собственником уже при вступлении в наследство. Однако распоряжаться таким имуществом он все равно не сможет до тех пор, пока не зарегистрирует его.
  2. При покупке собственность приобретается пошагово: договор дает право пользоваться недвижимостью, акт передачи — владеть объектом, и лишь регистрация — распоряжаться им в полной мере.
  3. При дарении все права наступают лишь после регистрации. Договор в данном случае означает только желание подарить объект.
  4. В случае с обменом полноценное владение имуществом наступит после регистрации. Договор и акт являются предварительным этапом для действий в Росреестре.
  5. Паевое участие чаще всего используется при строительстве дач в садоводческих товариществах, гаражей в кооперативах и другом подобном строительстве. Владение станет полноправным в данном случае после выплаты последнего пая, а возможность распоряжения наступит после государственной регистрации.
  6. При долевом участии договор подписывают со строительной компанией. Владение в не начнется после его подписания, а также получения акта о передачи. Право собственности на квартиру наступит после регистрации.
  7. Если же гражданин решил построить дом своими силами, то у него изначально предполагается право владения возводимым имуществом. Но несмотря на то, что он может жить и пользоваться им, и никто кроме него на жилье не претендует, отчуждать его или передавать по наследству нельзя. Поэтому и в данном случае право собственности возникает с момента государственной регистрации.

В этом случае данное право может быть признано только по решению судебного органа. При этом в качестве документа — основания для внесения соответствующей записи в ЕГРН будет выступать такой судебный акт (подп. 5 п. 2 ст. 14 закона № 218). С момента фиксации соответствующей информации в ЕГРН право считается существующим.

ВАЖНО! Даже когда право собственности на объект недвижимости прошло процедуру госрегистрации в соответствии с законным регламентом, однако такой объект обладает характеристиками, присущими самовольной постройке, вероятность удовлетворения судебным органом требований о его уничтожении согласно предписаниям ст. 222 ГК РФ не исключена (п. 23 ППВС № 10/22, п. 5 ИП президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143, далее — ИП № 143).

Суд должен удовлетворить требования о признании рассматриваемого в статье права на объект недвижимости, если установлен только 1 признак такого объекта как самовольно построенного, выражающийся в отсутствии документации, разрешающей строительство или ввод в эксплуатацию, хотя создавшим такую самовольную постройку субъектом были приняты все меры по ее оформлению (абз. 3 п. 26 ППВС № 10/22). Однако если лицо таких мер не принимало, у суда не будет оснований признавать его право собственности (п. 9 ИП № 143).

Данное право также не будет признано судебным органом, если такая постройка создает угрозу жизни и здоровью людей (п. 13 ИП № 143).

Регистрация перехода права собственности: куда обращаться, документы и сроки

Для официальной регистрации прав собственности на недвижимое имущество нужно обращаться в Росреестр по месту проживания либо по расположению самого объекта, участвующего в процедуре.
Возможны следующие способы получения услуги:

  • Непосредственное обращение в представительство Росреестра (обязательно должны прийти все участники сделки).
  • Обращение в специализированный центр предоставления госуслуг.
  • Подача бумаг через специальную форму на интернет-ресурсе Росреестра.
  • Отправить всю документацию почтой с нотариальным заверением.
  • Заказ выездной службы в случае невозможности реализации при помощи других вышеописанных способов.

Пакет документов при регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество может варьироваться в зависимости от типа сделки, статуса лиц и т.д. Рассмотрим перечень бумаг в общем виде:

Источник: https://vostok-kvartal.ru/kvartira/oformlenie-perehoda-prava-sobstvennosti.html

Момент перехода права собственности на товар, недвижимость или предприятие

Переход права собственности по гк

Гражданин, предприятие, государственное или муниципальное учреждение может считаться полноценным владельцем имущества при наличии на руках соответствующих бумаг.

В какой момент происходит передача прав от одного собственника к другому? Каким образом сменяются владельцы имущества? Ответы на эти вопросы вы найдёте в данной статье.

Какие бывают права собственности?

Российское законодательство предусматривает следующие разновидности формы собственности на движимые и недвижимые объекты:

  • частную;
  • муниципальную;
  • государственную;
  • другие, предусмотренные законодательством РФ.

В первом случае речь идёт о праве владения и распоряжения имуществом, предоставленном частному лицу (гражданину или организации). Собственники способны владеть объектами потребительского и хозяйственного значения, при этом они не ограничиваются в их количестве.

Исключением является, например, получение прав на какие-либо объекты иностранными лицами.

Ни государство, ни муниципальные власти не способны самостоятельно реализовывать право владения. От имени собственника выступают органы местного самоуправления или органы госвласти. Если земля и находящиеся на ней природные ресурсы не являются чьей-либо собственностью, ими владеет государство.

Объектом собственности способны быть:

  • какие-либо товары;
  • финансы;
  • ценные бумаги;
  • объекты недвижимости;
  • транспортные средства;
  • земля;
  • и т. п.

Обладатель права собственности способен свободно распоряжаться принадлежащим ему имуществом (продавать объект, завещать, оставлять под залог и т. п.), использовать его по своему усмотрению, эксплуатируя и извлекая пользу. Права всех владельцев на территории нашей страны защищены на одинаковом уровне.

Как может осуществляться переход права собственности?

Право на владение тем или иным объектом должно быть подтверждено документально. Вид документа зависит от разновидности имущества и сделки, в результате которой права от одного владельца перешли к новому хозяину.

Например, если речь идёт о недавно приобретённой квартире, то правоустанавливающим документом будет выступать договор купли-продажи, а правоподтверждающим – выписка из ЕГРН, выдаваемая хозяину имущества после окончания регистрационной процедуры в Росреестре.

Владелец объекта может измениться в результате:

  • действия (например, подписания договора дарения в пользу родственника);
  • бездействия (к примеру, при конфискации имущества за долги).

Моментом перехода права собственности на объект считается регистрация передачи прав на владение имуществом от одного лица другому путём обращения в ТО единого Росреестра.

Передать права на то или иное имущество возможно следующим образом:

  • при заключении договора купли-продажи;
  • с помощью дарения;
  • при обмене равноценным либо неравноценным имуществом (заключается договор мены);
  • с помощью написания завещания;
  • при заключении договора поставки.

Момент перехода права собственности на вещь вправе установить сами стороны сделки и указать данную информацию в тексте того или иного договора.

При отсутствии в документах нужных сведений день передачи прав на объект устанавливается положениями законодательства РФ.

С какого момента переходит право собственности к покупателю?

В соответствии с 223 и 551 статьями ГК РФ, право владения имуществом передаётся новому хозяину в момент окончания регистрационной процедуры в Росреестре, то есть в момент выдачи правоподтверждающей выписки из ЕГРН.

Формально вещь будет считаться отчуждённой (например, проданной или подаренной) после подписания соответствующего договора о переходе права собственности (например, дарственной).

Однако стать полноправным владельцем объекта лицо сможет исключительно после регистрации факта передачи прав в Росреестре, если иное не предусмотрено законодательством РФ.

Например, если вы купили гаджет или бытовую технику в магазине, вы становитесь её владельцем сразу после подписания договора о купле-продаже или получения вещи от продавца.

Когда переходит право собственности на транспортное средство?

Если речь идёт о приобретении машины, стать её полноправным хозяином можно сразу после подписания бумаг с первоначальным владельцем.

Формально новый собственник должен обратиться в ТО Госавтоинспекции и поставить ТС на учёт, однако в данном случае этот процесс никак не связан с передачей прав на имущество.

Законодательство РФ не содержит указания об обязательной регистрации перехода прав на транспортное средство.

Постановка на учёт в Госавтоинспекции осуществляется не для перерегистрации прав на движимый объект, а для фиксирования информации о собственниках имущества и техническом состоянии ТС.

Переход прав на ипотечное жильё

Если гражданин приобретает жилое помещение с помощью целевого займа, сам объект недвижимости становится предметом залога.

Если же ипотечное жильё ещё не было достроено, право на владение у покупателя возникнет после завершения строительных работ.

Передача прав на объекты при обмене

Покупатель становится полноправным хозяином имущества после встречной передачи объекта, являющегося предметом договора мены, согласно 570 статье ГК РФ.

При этом стороны сделки вправе установить иные условия перехода права собственности, указав их в тексте документа.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас или оставьте заявку онлайн:

+7 (499) 350-80-69

(Москва)
+7 (812) 309-75-13 (СПб)

Это быстро и бесплатно !

Источник: https://uristboss.ru/prava-potrebitelya/moment-perehoda-prava-sobstvennosti/

Гк рф право собственности на недвижимое имущество

Переход права собственности по гк

1. Данная статья является новой. Она устанавливает специальные правила для приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. Понятие недвижимости определено в п. 1 ст. 130 ГК (см. коммент.), а обязанность государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, право собственности и других вещных прав на него установлены в ст. 131 ГК (см. коммент.).

2. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает не в момент его изготовления или создания, а только после регистрации в установленном законом порядке. Правила регистрации установлены Законом о регистрации прав на недвижимость, который вступит в силу через шесть месяцев после его официального опубликования.

Впредь до введения в действие Закона права на недвижимое имущество, возникшие ранее, признаются юридически действительными, и государственная регистрация их проводится по желанию их обладателей.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие Закона.

Согласно Закону права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который должен содержать информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке.

Подробно о государственной регистрации см. коммент. к ст. 131.

Необходимость государственной регистрации для приобретения права собственности на недвижимое имущество в отношении объектов строительства означает, что с момента физического завершения строительного объекта до признания его в качестве объекта права собственности неизбежен определенный срок, необходимый для сбора документов и государственной регистрации. Возникает вопрос: кто является собственником объекта в это время? Поскольку до оформления регистрации вновь созданное недвижимое имущество не считается объектом права собственности, оно рассматривается законом как незавершенное. В это время право собственности принадлежит создателю не на строение, а на комплекс имущества, включая использованные материалы со всеми вытекающими правовыми последствиями, в частности несением бремени содержания, риска случайной гибели, необходимости возмещения причиненного вреда и др.

3. В практике арбитражных судов часто возникают споры о правах участников договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) на незавершенные строительством объекты, созданные в период действия договора. Практика не всегда единообразна: например, Президиум ВАС РФ Постановлением от 16 марта 1996 г.

N 334/96 отменил решение Волгоградского областного арбитражного суда, который признал право на долю в собственности на строящийся дом за одним из участников договора на том основании, что согласно ст.

301 ГК правом истребовать имущество обладает только собственник, а истец не является собственником, так как право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

В другом деле Арбитражный суд Воронежской области удовлетворил требования истца о присуждении ему не завершенных строительством коттеджей. В Постановлении Президиума ВАС РФ сказано, что в соответствии с условиями договора и на основании ст. 124 Основ ГЗ можно признать право собственности истца на недостроенные коттеджи.

Это соответствует правилам общей собственности и ст. 1043 ГК, которая устанавливает, что произведенная в результате совместной деятельности продукция признается общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Следовательно, не завершенные строительством объекты составляют общую собственность участников независимо от того, рассматривается ли она как движимое или недвижимое имущество, и участник общей собственности вправе требовать выдела своей доли в соответствии с правилами ст. 252 ГК (см. коммент.).

4.

Объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства (Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240).

Гк рф — документы пленума и президиума вс

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 8 (800) 302-92-80 – Звонки из всех регионов бесплатно! Это быстро и бесплатно!

“О внесении изменений в постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 “О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности” и от 24 марта 2016 года N 7 “О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств”

“О практике применения судами норм, регламентирующих участие потерпевшего в уголовном судопроизводстве”

“О применении судами Семейного кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об установлении отцовства и о взыскании алиментов”

“О судебной практике по делам о контрабанде”

“О применении судами законодательства при рассмотрении дел, связанных с установлением происхождения детей”

“О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств”

Гк рф — последние изменения и законы

“О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд”

“О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)” (с изм. и доп. вступ. в силу с 16.06.2017)

“О несостоятельности (банкротстве)”

“Об актах гражданского состояния”

“О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”

“О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации”

“О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации” (с изм. и доп. вступ. в силу с 31.07.2017)

“Об инвестиционных фондах”

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Источник: https://pravootveta.ru/gk-rf-pravo-sobstvennosti-na-nedvizhimoe-imushhestvo/

Момент перехода права собственности на недвижимое имущество: статья 223 Гражданского кодекса РФ, основные моменты и советы юриста

Переход права собственности по гк

В настоящее время переход права собственности на недвижимое имущество, в основном, осуществляется посредством купли-продажи. Такая сделка имеет место как на вторичном рынке, так и в новых домах, при участии в долевом строительстве или приобретении земли и частных домов.

В соответствии с договором купли-продажи право собственности на недвижимое имущество передается одним лицом другому. При этом документ необходимо регистрировать в уполномоченном органе (Росреестре).

В большинстве случаев переход соответствующего права может состояться только после данного этапа. Однако этот момент может появиться и раньше, например, при заключении ипотечного кредита, когда подписывается акт приема-передачи недвижимости.

Но такое право является ограниченным до того момента, пока не будет пройдена государственная регистрация.

Право собственности при ипотеке

В последнее время приобретение недвижимости часто сопровождается договором об ипотеке. При этом все имущество, передаваемое заемщику, становится предметом залога. Заемщик живет в приобретенном объекте недвижимости и пользуется им по своему усмотрению. В то же время главные права продолжают принадлежать банковскому учреждению.

В соответствии с законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ, имущество считается собственностью залогодателя. При этом действует следующее ограничение: условия жилья не должны становиться хуже.

Владелец вправе получать выгоду от объекта, если предусмотрен соответствующий пункт. Также он должен содержать имущество в порядке, оплачивать коммунальные и иные необходимые платежи. Договор купли-продажи с привлечением ипотечных средств может предусматривать в качестве залога не приобретаемый объект, а другую недвижимость, например:

  • Участок земли.
  • Комнату, квартиру или частный дом.
  • Гараж, дачу и иные постройки.
  • Сооружения промышленного или офисного типа.

Более того, предметом залога могут стать морские или воздушные суда. Свидетельство о праве собственности выдается тогда, когда пройдены требуемые юридические процедуры.

Ипотечный кредит может оформляться на двух и более собственников. Но при этом они должны находиться в согласии друг с другом по этому вопросу. У всех владельцев возникает свое право на определенную долю, даже если при этом не оформлено согласие других собственников.

Несмотря на то что недвижимость принадлежит лицу, которое заключило ипотечный договор, за ним признаются только определенные ограниченные права. Например, такой гражданин не может распоряжаться имуществом посредством продажи или обмена, не согласовав все моменты с кредитной организацией. Ограничения могут быть сняты только после того, как долг будет погашен полностью.

По договору

В каждом случае момент перехода права собственности на недвижимое имущество отличается рядом особенностей. Его сторонами являются физлица и юрлица. Собственность переходит от одного лица к другому в результате заключения гражданско-правового соглашения.

Оно оформляется в письменной форме, после чего отправляется на регистрацию вместе с другими документами. Чтобы быть уверенным в правильности оформления, стоит доверить составление договора опытным юристам. Удостоверять документ у нотариуса не обязательно.

Но стороны могут это сделать по своему желанию.

Переход права собственности на недвижимое имущество реализуется первоначальным или производным методом. Приобретение посредством покупки – это производный способ получения соответствующей привилегии.

Отдельно стоит сказать о приватизации. Данная возможность возникает только у физлиц. При этом заключается соглашение между органами госвласти, муниципалитетом или конкретным предприятием и физическими лицами. В данном случае не требуется ни нотариальное заверение, ни оплата государственной пошлины. Приватизация осуществляется в порядке, установленном на законодательном уровне.

Сделки могут носить не только двусторонний, но и односторонний характер. Примером последних является наследование. Существует два режима, в соответствии с которыми наследники получают недвижимое имущество, принадлежащее умершему гражданину:

Наследство принимается по истечении полугода со дня смерти гражданина. Если нет завещания, то имущество передается по закону. В этом случае действуют соответствующие очереди. К первой относятся самые близкие люди. Если их нет или никто из них не принял наследство, то имущество передается наследникам второй очереди и т.д

При пропуске предоставленного срока свое право на наследство можно восстановить через суд (таким же образом осуществляется признание права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество). При этом необходимо доказать уважительные причины, по которым гражданин не принимал наследство ранее.

Без договора

Какие причины можно назвать уважительными? Бывают случаи, когда признание права собственности на недвижимое имущество за гражданином может быть получено без наличия договора. При этом действует принцип приобретательной давности. В случае с недвижимостью срок составляет пятнадцать лет, в течение которых гражданин владел имуществом открыто и добросовестно.

Для оформления документов необходимо обратиться в судебный орган. На стороне ответчика в этом случае выступает бывший владелец. Если же он неизвестен, то ответчиком становится представитель регистрирующего органа. После вынесения судебного решения осуществляется государственная регистрация собственности.

Еще одним способом получения недвижимости является участие в кооперативе. Если гражданин становится членом данной организации, то возникновение права собственности на недвижимое имущество у него произойдет тогда, когда пай будет выплачен полностью. В результате кооператив утрачивает свои права. Однако гражданин как пайщик не исключается из организации.

Если юридическое лицо реорганизуется, то момент возникновения права собственности на недвижимое имущество у другого лица – это решение о проведении реорганизации. Документы для этой процедуры могут быть разными. Каждый из объектов должен регистрироваться по отдельности.

Недвижимость в наследство

Как указано выше, имущество может быть передано по наследству. Преемники официально станут собственниками тогда, когда закончится процесс оформления соответствующих прав.

При этом фактическая регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества уже не будет иметь значения, так как можно свободно пользоваться недвижимостью и до этого времени.

Однако если наследник планирует продать объект, сдать в аренду или совершить другие операции, то сперва ему необходимо получить документы в регистрирующем органе.

Без этого оформить любую сделку не представляется возможным. Если объект недвижимости достался сразу нескольким собственникам, то каждый из них может зарегистрировать право владения на свою часть. Тогда момент перехода права собственности на недвижимое имущество возникает после внесения соответствующей записи в Единый реестр.

Недвижимость по дарственной

Собственник может принять решение о том, чтобы передать свое право другому лицу на безвозмездной основе, то есть подарить недвижимость. Для этого необходимо оформить соответствующие документы, так как без них договоренность не будет иметь юридической силы. Так, заключается договор установленного формата, по условиям которого передается право собственности.

Договор является обязательным, несмотря на то что оплата при этом не производится. Но благодаря данному документу удастся в будущем избежать всевозможных споров с лицами, которые также были заинтересованы в недвижимости. Например, родственники прежнего владельца не смогут оспорить право собственности нового хозяина, если они претендовали на обязательную долю наследства.

Дарственная особенно важна тогда, когда недвижимое имущество принадлежит нескольким лицам. В этом случае для осуществления данной процедуры нужно получить письменное согласие от каждого совладельца соответствующей недвижимости. Если это условие не выполняется, то новому владельцу не удастся пройти регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.

Нежилая недвижимость

Могут иметь место ситуации, при которых гражданин, в собственности которого находится нежилое помещение (к примеру, гараж или склад), не оформляет на него необходимые документы. Но данная процедура обезопасит от возможных негативных последствий и не создаст вопросы у государственных структур при совершении сделок. Поэтому лучше это сделать.

Если право собственности РФ на недвижимое имущество нежилого типа не оформлено, то возможно возникновение следующих споров:

  • Госорганы рассматривают его как самовольную постройку, не соответствующую установленным нормам.
  • Наследственное имущество не было оформлено или правоустанавливающие бумаги утеряны, а потому вопрос передачи его наследникам остается открытым.

Чтобы подобные инциденты не возникли, нужно собирать необходимые документы и оформлять собственность в соответствии с действующим законодательством. Но иногда данное право может быть признано даже при отсутствии документов. Тогда для решения вопроса необходимо обращаться в судебную инстанцию.

При этом гражданин вступает в законные права после занесения записи в Единый реестр. Любые сделки, которые были совершены с нежилой недвижимостью до этого момента, признаются недействительными.

Длительность регистрации

Регистрирующий орган рассматривает заявление об установлении права собственности на недвижимое имущество в течение 10 дней, но не с того момента, как оно было подано. Отчет начинает отчисляться со дня оплаты государственной пошлины. Поэтому помимо необходимого пакета документа заявителю нужно приложить квитанцию, подтверждающую факт оплаты.

Порядок проведения государственной регистрации

Процедура может осуществляться одним из нескольких способов:

  • Можно обратиться в Росреестр лично, подать заявление и необходимый пакет документов.
  • Выслать копии документов по почте заказным письмом с уведомлением. Все копии должны быть заверены у нотариуса.
  • Заполнить электронную версию заявления в интернете на электронном портале Госуслуг.

С этой целью нужно собрать следующие официальные бумаги:

  • Заявление участников сделки.
  • Удостоверения личностей.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.
  • Документ, подтверждающий основание права собственности.
  • Соглашение.
  • Акт приема-передачи недвижимости.

Один экземпляр договора останется в Росреестре. Размер государственной пошлины составляет 2 000 для физлиц и 22 тысячи рублей – для юрлиц. Но не все лица должны оплачивать государственную пошлину. Освобождаются от оплаты органы госвласти, Центробанк, малоимущие граждане.

Если в результате рассмотрения документов в регистрации будет отказано, то оплаченная государственная пошлина не возвращается. Но если оплата произведена в большем размере, то излишне уплаченная сумма вернется на счет заявителя.

Свидетельство или выписка из ЕГРП

Ранее в течение длительного периода времени свидетельство о праве собственности являлось основным правоустанавливающим документов. Оно выдавалось на бланке с разными степенями защиты.

Данный документ, подтверждающий собственность, является бессрочным. Поэтому в настоящее время свидетельство не утратило силу как документ в отношении недвижимости, приобретенной ранее.

Но при регистрации новых сделок выдается лишь выписка из ЕГРП, которая распечатывается на обычном листе А4.

Советы юриста

Момент перехода права собственности на недвижимое имущество происходит, как правило, при внесении записи в Единый реестр. Принцип действует при приватизации, договоре купли-продажи и приобретении в результате давности добросовестного владения. Но специалисты уточняют, что из этого правила есть исключения:

  • При наследовании право собственности возникает с момента открытия наследственной массы. Об этом говорится в ст.1152 Гражданского кодекса.
  • На основе положений, предусмотренных брачным договором, заключенным должным образом. В отношении этого основания сложилась соответствующая судебная практика.
  • При членстве в потребительском кооперативе собственность переходит владельцу после выплаты пая.
  • При реорганизации юрлиц момент перехода права собственности на недвижимое имущество – это завершение существования прежней организации.

В качестве правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, которые необходимы для совершения сделки, являются выписка из ЕГРП и договор между сторонами. Юристы советуют данные документы старательно хранить, так как они потребуются для совершения сделки или иных юридических действий в будущем.

Источник: https://FB.ru/article/459200/moment-perehoda-prava-sobstvennosti-na-nedvijimoe-imuschestvo-statya-grajdanskogo-kodeksa-rf-osnovnyie-momentyi-i-sovetyi-yurista

Правопреемство и переход права

Переход права собственности по гк

В рамках работы над комментарием к положениям ГК о вещном праве выложу очень предварительные наброски по теме сохранения обременений при первоначальном приобретении права собственности. Текст выложен в сублимированном виде для удобства чтения. Кому не лень – комментируйте, критикуйте, советуйте, делитесь ссылками на практику, авторитетных преподавателей. Make real rights great again!

Считается, что первоначальное (не основанное на правопреемстве, оригинарное) приобретение права собственности должно приводить к прекращению ранее существовавших обременений права собственности на эту вещь (например, ипотеки, сервитутов и т.п.).

Основан ли этот подход на буквальном смысле законе? Похоже, что да. Пункт 3 ст.

216 ГК предусматривает, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

Закон говорит именно о «переходе» права, то есть, видимо, имеется в виду сохранение ограниченных вещных прав только при приобретении права собственности иным лицом на началах правопреемства.

С предельной четкостью эта мысль выражена в п. 1 ст.

353 ГК: «В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подп. 2 п. 1 ст.352 и ст.

357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется». Как видим, норма совершенно недвусмысленно имеет в виду только случаи правопреемства – как сингулярного, так и универсального.

Сервитут также сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено ГК (п. 1 ст. 275 ГК). Список можно продолжить, например, и указанием на п. 1 ст.

617 ГК: «Последующий переход вещных прав на сданное в аренду имущество в силу закона влечет за собой обременение прав нового титульного владельца имущества, сданного в аренду, правами арендатора» (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.02.2011 № 13262/10).

[1] Статья 675 ГК передает эту мысль буквально: «Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма».

Таким образом, указанный подход вроде подтверждается текстом закона: свойство следования работает в случае производного правоприобретения.

Это впечатление усиливается и существующими указаниями закона на случаи, когда при прекращении права собственности (в частности, в силу гибели вещи) ограниченное право выживает и обременяет уже новое право собственности (сохранение сервитута при разделе и т.д. земельного участка).

Подобные изъятия представляют собой классическую иллюстрацию Цицеронова правила «исключение подтверждает наличие общего правила, из которого делается исключение».

Иными словами, раз законодатель делает такое исключение, значит, в остальных, прямо не указанных случаях, действует иной, общий, подход.

Вернемся к примеру с залогом. Раз залог следует за предметом залога лишь в случае «перехода права», при первоначальном приобретении это правило работать не должно.

Статья 352 ГК, указывающая случаи прекращения залога, однако, не указывает в качестве такового первоначальное приобретение права собственности на предмет залога. Впрочем, она упоминает, что залог прекращается и в «иных случаях, предусмотренных законом (подп. 5, 10 п.

1)», а значит, открыт путь для такого системного толкования п. 1 ст. 353 и п. 1 ст. 352 ГК, в соответствии с которым прекращение залога в описанном случае будет тем самым «иным случаем, предусмотренным законом».

Рассмотрим пример с добросовестным приобретением права на вещь в смысле ст. 302 ГК. Например, лицо приобрело у неуправомоченного отчуждателя вещь, которая до того была заложена ее собственником. Разумеется, на стороне добросовестного приобретателя заложенной вещи подп. 1 п. 1 ст.

352 ГК, согласно которому залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Но что, если приобретатель знал или должен был знать о наличии обременения – например, ипотека на приобретенную вещь была зарегистрирована в ЕГРН? Можно рассматривать и пример с залогом добросовестно приобретенного автомобиля, уведомление о залоге которого содержалось в РУЗДИ.

Итак, несмотря на возможность узнать об установленном собственником вещи залоге (или даже знание о залоге), покупатель соглашается ее приобрести у оказавшегося неуправомоченным отчуждателя и – в случае наличия соответствующих оснований, – становится собственником вещи оригинарным способом.

Ну а затем покупатель, ссылаясь на первоначальный характер приобретения (узнав о нем, например, в ходе разбирательства виндикационного иска) права, заявляет о свободе от залогового обременения.

И действительно – формальное системное толкование положений статей 352 и 353 ГК приведет нас к неизбежному выводу, что залог прекращается, невзирая на знание приобретателя о существовании залога.

Однако такой подход слишком очевидно противоречит основным началам гражданского законодательства, в системной взаимосвязи с которыми подлежат истолкованию все положения ГК (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

Поведение приобретателя вещи, знавшего о залоге при приобретении, но ссылающегося на его отпадение вследствие отсутствия правопреемства, вступает в явный конфликт с требованием добросовестного поведения и запретом извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В момент своего волеизъявления, направленного на приобретение права собственности, приобретатель не знает о «первоначальности» своего приобретения – иначе он не был бы добросовестным и не приобрел бы право собственности, – и воля его направлена на приобретение права собственности со всеми обременениями. Понимание «первоначальности» приходит лишь позднее. Стало быть, если лицо согласилось приобрести право собственности с обременениями, оно не может от этого отпираться – это будет уже venire contra factum proprium (я знаю, что эстоппель – уже моветон, но извините).

Итак, требование добросовестности и дух закона (еще раз извините!) требуют, что обременение должно сохраниться при обретении права собственности добросовестным приобретателем в порядке, предусмотренном ст. 302 ГК, если приобретатель знал или должен был знать о наличии обременения.

Источник: https://zakon.ru/blog/2018/9/18/pravopreemstvo_i_perehod_prava

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.