Первоочередное право выкупа комнаты в коммунальной квартире

Содержание

Выкуп комнаты в коммунальной квартире – особенности процедуры, варианты выкупа, законодательство и возможные трудности

Первоочередное право выкупа комнаты в коммунальной квартире

Правожил.com > Аренда > Право выкупа > Выкуп комнаты в коммунальной квартире – вся необходимая информация о сделке

Выкуп комнаты в коммунальной квартире – иногда единственный выход для молодой семьи или нуждающегося в жилье гражданина. Казалось бы, что может быть проще приобретения некоторой доли цельного жилища, но на самом деле процедура достаточно сложна в юридическом плане.

Осуществить выкуп комнаты в коммунальной квартире важно грамотно и с пониманием сути данного мероприятия, иначе в будущем возникнут некоторые проблемы. Более подробно о процедуре читайте в представленном ниже материале.

Как выкупить комнату в коммуналке у соседа?

Несмотря на распространенность коммунального жилья в России и по сей день, четкой регламентации данного понятия в законодательстве нет.

Поэтому при рассмотрении сделок с такими квартирами необходимо обращаться к общим положениям Жилищного Кодекса РФ (ЖК РФ) и прочим законодательным актам РФ.

Обобщая информацию из действующего законодательства, можно выделить ряд понятий, которые важно знать любому человеку, желающему провести такую сделку:

  • Коммунальные квартиры – это вид многокомнатного жилья. В нем имеется 5 и более жилых комнат, принадлежащих разным хозяевам. При этом собственники зачастую не связаны кровными и прочими семейными связями (из положений государственной целевой программы).
  • Исходя из того, что собственник, проживающий в описанной квартире, имеет полное право владения на определенную комнату, он может ее продать (ЖК РФ).
  • Продажа должна осуществляться с соблюдением ряда норм данного процесса, иначе в будущем сделка может быть признана недействительной в судебном порядке (ЖК РФ).
  • Процесс продажи части в коммунальном жилье от лица одного собственника может быть осуществлен только с согласия владельцев остальных квадратных метров (ЖК РФ).
  • Первоочередное право выкупа части в такой квартире принадлежит собственникам остальных частей данного жилья (ЖК РФ).

Безусловно, в ряде ситуации придется обращаться к другим законодательным актам РФ. Однако в большинстве случаев представленной выше информации достаточно, чтобы понять общую суть и принципы выкупа коммунальной комнаты с точки зрения законодателя. Не забывайте, что иногда без помощи юриста не обойтись, поэтому не игнорируйте подобную практику при необходимости.

Варианты выкупа комнаты

Как происходит выкуп комнат в коммунальной квартире?

Как было отмечено ранее, выкуп коммунальной квартиры – не простая процедура в юридическом плане.

Это связано с тем, что при ее осуществлении любой человек сталкивается с огромным количеством нюансов, которые так или иначе могут доставить проблем потенциальному покупателю.

Мнение юриста-эксперта:

Договор покупки комнаты в коммунальной квартире не представляет каких либо серьезных трудностей.

Комната в коммунальной квартире представляет собой обособленный объект, который может быть предметом сделки, наряду с квартирами. Однако нюансы оформления все же присутствуют.

При принятии решения о продаже принадлежащей комнаты собственнику необходимо совершить ряд действий. Первое — узнать, кто собственник оставшихся комнат в квартире.

В случае частной собственности продавец обязан известить всех собственников рядом расположенных комнат, включая всех дольщиков, о предстоящей продаже. Извещение направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения, удостоверенного работником почты. В письме обязательно указывается сумма, на которую планируется провести сделку.

В случае изменения цены комнаты в любую сторону сособственники повторно письменно извещаются. Срок ожидания ответа начинает течь заново с даты вручения повторного уведомления.

Для ускорения принятия решения о продаже все отказавшиеся могут обратиться к нотариусу и оформить надлежащий отказ не дожидаясь установленного законом срока. Как выкупить комнату в коммуналке у города?  Если имеется не приватизированная комната, то извещать нужно не пользователя по договору социального найма, а собственника, то есть муниципалитет.

В случае, если одним из собственников комнаты является ребёнок, необходимо согласие опекунских органов на отчуждение доли.

Особенностью покупки коммунальной квартиры является факт приобретения не только непосредственно самой комнаты, но и доли в праве на места общего пользования.

При приватизации квартиры этот момент должен быть оговорен в договоре. Соответственно при продаже комнаты эти доли не должны «потеряться». Площадь доли на места общего пользования исчисляется исходя собственно из площади самих вспомогательных помещений и площади занимаемых комнат.

В дальнейшем следует учитывать, что коммунальные услуги, такие как отопление и уборка территории, будут рассчитаны исходя из суммарной площади.

В первую очередь, проблематика мероприятия выкупа проявляется в определении собственника недвижимости. В данном контексте стоит понимать то, что коммунальная комната – это полноценное имущество конкретного собственника. Последний может быть представлен:

  • либо конкретным гражданином или их группой, которые имеют полное право собственности на недвижимость;
  • либо органами местного муниципалитета, которые осуществляют сдачу комнаты по договорам социального найма и в качестве прочей помощи нуждающимся.

В первом случае все крайне просто: квартира покупается у конкретного лица или их группы. Они полноправные собственники, которые должны лишь добиться разрешения со стороны владельцев остальных частей на продажу.

Однако что делать, если коммунальная жилплощадь принадлежит государству, представленным местным муниципалитетом? Давайте разбираться.

Во-первых, придется узнать о текущем статусе той комнаты, которую вы желаете приобрести. Для этого необходимо обратиться в госорган по вашему месту жительства, отвечающий за распределение государственного жилья. Именно там дадут четкий ответ, сможет ли вы приватизировать данную комнату или нет.

Стоит понимать, что на подобный вид приватизации существуют немалые очереди, поэтому, скорее всего, придется ждать. К тому же, гарантировано откажут в ситуациях приватизации, которые каким-либо образом навредят текущим жильцам данной жилплощади или квартиры целиком.

Например:

  • жильцы неприватизированной коммунальной комнаты живут в ней по договору социального найма, так как признаны нуждающимися, и добровольно съезжать с нее не собираются;
  • вся квартира сдается по социальному найму и владелец конкретной комнаты готов от нее отказаться. Однако собственники остальных частей хотят получить данную жилплощадь в свое пользование.

Получив разрешение на приватизацию, можно ее осуществить. Однако стоит понимать, подобная практика, как минимум, без вступления в очередь — редка. Поэтому в том случае, когда комната принадлежит местному муниципалитету и вы желаете ее приобрести, стоит быть готовым к некоторым трудностям.

Процедура приобретения

Что нужно сделать для того, чтобы стать счастливым обладателем комнаты в коммуналке?

Ранее уже было оговорено, что процедуру приобретения коммунальной комнаты важно осуществить грамотно в юридическом плане, дабы избежать каких-либо проблем в будущем.

Потенциальная сложность выкупа части коммуналки определяется исходя из нескольких факторов:

  • если вы сторонний человек, не имеющий какого-либо отношения к приобретаемой комнате, придется получать разрешение от собственников остальных частей данной коммунальной недвижимости. А в случае их несогласия – или судиться (не рационально, шанс успеха крайне мал), или отказаться от покупки выбранной комнаты и искать альтернативный вариант;
  • если вы один из владельцев в данной квартире (имеете в собственности хотя бы одну комнату), то у вас есть преимущественное право выкупа, которым можно без проблем воспользоваться;
  • если квартира принадлежит конкретному гражданину, то процесс выкупа осуществляется в общем порядке для сделок купли-продажи недвижимости (естественно, с учетом согласия всех остальных собственников коммуналки);
  • если квартира принадлежит местному муниципалитету (государству), то есть большой риск столкнуться с рядом проблем, которые описаны выше.

В зависимости от того, каким образом осуществляется выкуп коммунальной комнаты, процедура будет слегка различна. Давайте рассмотрим оба.

Итак, если квартира приватизируется, то порядок действий таков:

  1. Добейтесь права приватизации, предоставляя всю документацию, подтверждающую вашу необходимость в приобретении коммунальной комнаты. Все документы поддаются в соответствующие госорганы по вашему месту жительства. Зачастую именно на этом этапе возникают фатальные проблемы, делающие выкуп невозможным.
  2. Добившись права приватизации, необходимо им воспользоваться на тех условиях, что предлагает государство (то есть местный муниципалитет). Процесс приобретения состоит в сборе некоторых документов и заключении с госорганом администрации по вашему месту жительства договора купли-продажи.
  3. После осуществления выкупа, данную сделку необходимо зарегистрировать и, соответственно, оформить свои права собственности на приобретенную комнату. Для этого подайте в Росреестр и МФЦ следующий перечень документов:
  • договор купли-продажи;
  • заявление с просьбой зарегистрировать за вами право собственности на приобретенную комнату;
  • документ, удостоверяющий вашу личность;
  • квитанции об уплате всех госпошлин.

Процесс регистрации длится около 10 дней, после чего вы становитесь полноправным собственником приватизированной части коммунальной квартиры.

Самый простой путь выкупа комнаты в коммуналке — это ее приватизация

Конечно, представленный выше алгоритм реален в осуществлении, но процесс приватизации коммуналок крайне тяжелый, поэтому много раз подумайте перед обращением к данному способу выкупа.

Намного проще приобрести коммунальную комнату у конкретного собственника. Процедура в таком случае выглядит так:

  1. В первую очередь, текущий собственник коммунальной жилплощади должен оповестить владельцев остальных частей о своем желании продать свою долю недвижимости. Для этого придется составить предложение о покупке комнаты от лица ее собственника. Далее заверить их у нотариуса и отправить каждому владельцу остальных комнат в коммуналке. На раздумье им дается целый месяц, по истечению данного периода они должны подтвердить свое право первоначального выкупа комнаты и приобрести ее, либо официально отказаться от покупки. Игнорирование в даче ответа в течение месяца также является отказом.
  2. После получения отказа от покупки со стороны владельцев остальных комнат коммуналки можно оформить договор купли-продажи. Для этого необходимо посетить нотариуса и предоставить следующий перечень документов:
  • паспорта продавца (текущего собственника комнаты) и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на комнату, принадлежащие продавцу;
  • документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.п.);
  • кадастровый паспорт жилья;
  • выписка из домовой книги или БТИ;
  • нотариально-заверенный или подтвержденный отказ всех владельцев остальных комнат коммуналки. А также прочих владельцев приобретаемой комнаты;
  • при наличии детей среди собственников продаваемой комнаты – согласие на процедуры со стороны органов опеки и попечительства;
  • при наличии супруга у продавца или покупателя комнаты – его нотариально-заверенное согласие на процедуру купли-продажи.

Заключив договор, необходимо провести его регистрацию и, соответственно, оформление прав собственности на приобретенное имущество.

Для этого подайте в Росреестр и МФЦ следующий перечень документов:

  • договор купли-продажи;
  • заявление с просьбой зарегистрировать за вами право собственности на приобретенную коммунальную комнату;
  • документ, удостоверяющий вашу личность;
  • квитанции об уплате всех госпошлин.

Процесс регистрации длится около 10 дней, после чего вы становитесь полноправным собственником приобретенной части коммунальной квартиры.

В зависимости от индивидуальных особенностей каждого случая могут возникнуть дополнительные нюансы при выкупе. Однако стоит понимать, что представленные выше варианты проведения процедуры имеют шаблонный вид и с ними придется столкнуться любому покупателю комнаты в коммуналке.

Нюансы процедуры

Нюансы сделки по приобретению комнаты в коммуналке

В завершении сегодняшнего материала не лишним будет рассмотреть основные нюансы в процедуре выкупа комнаты в коммунальной недвижимости.

Какие-то из них ранее уже освещались, а какие-то – нет, однако о них важно помнить любому потенциальному покупателю части имущества в коммуналке.

Итак, нюансы процедуры таковы:

  • При приватизации стоимость квадратных метров будет ниже, чем при приобретении комнаты «с рук». Однако процесс приватизации намного проблематичней в осуществлении, поэтому выбор лучше делать в пользу приобретения «с рук».
  • Стоит понимать, что не получив официальный отказ от собственников остальных комнат коммуналки, есть риск столкнуться в будущем с рядом проблем.
  • Заключая договор купли-продажи, обязательно подтверждайте расписками факт передачи денег, иначе есть риск быть обманутым по результатам сделки. Лучше всего в такой ситуации – работать через гаранта (например, банковскую ячейку).
  • Не забывайте, что договор купли-продажи необходимо заключать в 3-х оригинальных образцах: 1 – покупателю, 1 — продавцу и 1 — в Росреестр для оформления сделки и прав собственности.
  • При возникновении каких-либо проблем обязательно обращайтесь к профессиональному юристу за помощью. Намного лучше заплатить чуть-чуть профессионалу, нежели потом наткнуться на серьезные проблемы.

Как видите, выкуп комнаты в коммуналке нельзя назвать простой юридической процедурой. Осуществляя данное мероприятие, можно столкнуться с рядом проблем, которые придется так или иначе решать. В любом случае, делайте все по закону и результаты сделки вас порадуют. Удачи в осуществлении юридических процедур!

О том, кто имеет преимущественное право на выкуп арендованного имущества, вы можете узнать, посмотрев видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

05 Мар 2017      kasjanenko         595      

Источник: https://PravoZhil.com/arenda/vykup/vykup-komnaty.html

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Первоочередное право выкупа комнаты в коммунальной квартире

Наличие собственной жилплощади далеко не всегда означает проживание в особняке со всеми удобствами. Понятие комфорта у каждого своё и представление о том, какая недвижимость соответствует требованиям, тоже у всех различно. Для некоторых граждан приобретение комнаты в коммунальной квартире становится решением жилищной проблемы на многие годы.

Порядок покупки и перечень документов

Законодательством не запрещается купля – продажа отдельной комнаты в коммуналке, важно, чтобы жилье было приватизировано, право собственности на квадратные метры подтверждалось документально и распоряжение его частью происходило с согласия остальных владельцев (ст.246 ГК РФ).

Стоимость такой жилплощади различается в зависимости от региона, инфраструктуры и транспортной доступности района, типа и степени изношенности дома, метража комнаты и состояния квартиры, в которой она расположена.

Со стороны покупателя, готового рассчитаться за жилье собственными денежными средствами, для осуществления сделки требуется только паспорт.

Продавец предоставляет перечень документов, которые полезно проверить до составления и подписания договора:

  • удостоверение личности;
  • свидетельство собственности;
  • кадастровый и технический паспорта объекта недвижимости;
  • выписка из финансово-лицевого счета;
  • справка из единого госреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
  • письменные отказы соседей от приобретения комнаты;
  • согласие супружеской половины (в случае совместно нажитого имущества).

На основании поправок к ФЗ N 218 от 13 июля 2015 года сделка по отчуждению доли недвижимости, которой является передача права собственности на комнату в коммунальной квартире, подлежат обязательному заверению в нотариальной конторе.

Проверка отсутствия причин, делающих невозможной покупку комнаты, тоже возложена на нотариуса.

Выгода приобретения комнаты в коммуналке

Покупка доли в квартире, в том числе коммунальной, представляет собой обретение права совместного владения и распоряжения недвижимым имуществом наравне с другими собственниками (ст.

246-247 ГК РФ). Продажа доли в виде конкретной жилой площади возможна только после выделения ее в натуре.

Попытка получить денежный заём в банке под залог доли чаще всего отклоняется кредитными организациями.

В отличие от доли купленная комната даёт своему владельцу больше преимуществ.

Четко обозначенные в правоустанавливающих документах квадратные метры, ограниченные четырьмя стенами, являются защищенной от вторжения посторонних территорией.

Такой недвижимостью владелец распоряжается по своему усмотрению – продает, дарит, закладывает и т.д. Единственный недостаток – возможность приобретения комнаты с помощью ипотечного займа предоставляют далеко не все кредитные организации.

Выгоды заключения подобной сделки следующие:

  • решение жилищной проблемы, наиболее актуальное для иногородних студентов и молодоженов, ограниченных в финансах;
  • получение преимущественного права покупки других жилых помещений в коммунальной квартире, которые могут быть выставлены на продажу;
  • вложение денежных средств, поскольку недвижимость всегда остаётся в цене;
  • при необходимости – сдача в аренду квадратных метров для получения стабильного ежемесячного дохода.

Важно помнить, что владение комнатой дает возможность эксплуатации общего имущества в квартире, продажа жилых квадратных метров подразумевает переход права пользования предназначенными для всех соседей по коммуналке помещениями. Но совершение сделок по отчуждению части коридора или санузла юридически не правомерно (ст.42 ЖК РФ).

Особенности взаимодействия с собственниками

Намерение владельца продать комнату обязывает его уведомить соседей о готовящейся сделке (п.2 ст.250 ГК РФ).

Бумажный вариант извещения с указанием стоимости, единой для всех адресатов, направляется по месту проживания либо предполагаемого нахождения собственников.

В течение месяца с момента получения совладельцы обязаны предоставить письменный отказ от приобретения комнаты, после чего она может быть продана третьим лицам.

В случае изъявления остальными собственниками желания купить комнату, жилплощадь должна быть передана им на основании приоритетного права выкупа.
Отсутствие в течение 30 дней правильно оформленного отказа от совладельцев разрешает хозяину комнаты заключать сделку с третьими лицами.

Покупателю следует удостовериться в наличии письменных ответов остальных собственников, чтобы исключить возникновение конфликтных ситуаций в дальнейшем.

Преимущественное право покупки

Уведомление о продаже жилья преследует ещё одну цель – соблюдение приоритетного права соседей по коммуналке на выкуп продающейся комнаты (п.6 ст.42 ЖК РФ). Порядок и условия покупки жилплощади совладельцами определяется Гражданским кодексом РФ.

Нарушение преимущественного права позволяет в судебном порядке оспорить договор купли – продажи комнаты в течение трёх месяцев с даты заключения сделки с третьими лицами. Покупатель, допустивший передачу права собственности на жилье без соблюдения установленной законом очередности, рискует остаться без жилья.

Риски покупки комнаты в коммуналке

Приобретение комнаты, в первую очередь, имеет психологический риск ежедневного общения с соседями, которыми могут оказаться пьющие и психически нездоровые люди.

Такая покупка сопряжена и с другими возможными неприятностями:

  1. Нет письменного отказа соседей либо документ составлен неправильно.
  2. Продавец имеет право собственности на долю в квартире, а не на саму комнату.
  3. Среди собственников есть несовершеннолетний, на основании чего для реализации жилого помещения требуется разрешение органов опеки (ст.37 ГК РФ), которое не было получено продавцом.

Для соблюдения юридической чисты сделки необходимо удостовериться в наличии:

  • правоустанавливающих документов на жилье у продавца;
  • нотариально заверенной доверенности с неистекшим сроком действия (в случае совершения сделки не самим владельцем);
  • оплаты по коммунальным платежам вплоть до даты продажи комнаты.

Заключение договора

Купля – продажа части жилого помещения представляет собой более сложный процесс по сравнению с передачей в собственность квартиры целиком. Необходимость соблюдения прав остальных владельцев и избежания ошибок предполагает доверение составления договора и наблюдения за ходом сделки квалифицированному юристу.

Образец договора включает:

  • ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации покупателя и продавца;
  • характеристику комнаты (метраж и т.д.), адрес ее местонахождения;
  • обязательство продавца передать, а покупателя – принять указанное жилье и документы, подтверждающие владение им;
  • отсутствие взаимных претензий относительно технического состояния недвижимости.

Если по договоренности сторон ремонт в комнате будет сделан силами покупателя и за его счёт, это тоже указывается в документе. Договор купли – продажи недвижимости подлежит обязательной госрегистрации (ст.558 ГК РФ), поэтому составляется и подписывается в трёх экземплярах: по одному для каждой из сторон сделки, третий – для регистрирующего органа.

В соответствии со ст.556 ГК РФ получение покупателем ключей от комнаты происходит на основании акта приема – передачи, после чего новый владелец вправе распоряжаться комнатой по собственному усмотрению.

Чтобы снизить вероятность неприятных сюрпризов, на стадии переговоров с продавцом следует тщательно осмотреть наружный фасад здания, в котором располагается квартира, на наличие свидетельствующих об аварийном состоянии трещин. У хозяина комнаты нужно осведомиться о наличии перепланировки в квартире и документах, подтверждающих ее законность.

Знакомство с соседями и исследование мест общего пользования на предмет присутствия протечек труб, плесени и грибка на стенах, прочих требующих серьезных денежных вложений недостатков позволит избежать лишних трат после переезда и споров с остальными жильцами по этому поводу.

Образец договора купли-продажи комнаты доступен для скачивания по ссылке.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/komnaty-v-kom-kvartire.html

Преимущественное право покупки комнат в коммунальной квартире

Первоочередное право выкупа комнаты в коммунальной квартире

Двадцать второго декабря 2004 г. Государственной Думой Федерального Собрания был принят Федеральный закон N 188-ФЗ “Жилищный кодекс Российской Федерации”, вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Данный нормативно-правовой акт внес немало нового в регулирование жилищных отношений. Так, в соответствии с п. 6 ст.

42 Жилищного кодекса при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат данной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

То есть при продаже комнаты в коммунальной квартире действует порядок преимущественного приобретения долей в общей долевой собственности, который определен в ст. 250 ГК РФ.

Положения данной статьи регулируют отношения, возникающие при купле-продаже, следующим образом: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество – в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следовательно, п. 6 ст.

42 Жилищного кодекса Российской Федерации налагает на продавца дополнительную, обязанность по уведомлению собственников других комнат. Подобный порядок реализации права распоряжения своим имуществом порождает ряд проблем как юридического, так и технического характера.

В настоящей статье мы попытаемся изложить некоторые из них.

Необходимо отметить, что в ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации речь идет о режиме раздельной собственности на комнаты в коммунальной квартире, аналогичный правовой режим установлен для собственников квартир в многоквартирном доме.

При распоряжении собственником квартирой в многоквартирном доме юридически значимой признается только воля этого собственника, несмотря на то что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит право собственности на общее имущество.

Обратная ситуация наблюдается при распоряжении комнатой в коммунальной квартире. Лицо, желающее продать комнату в коммунальной квартире, обязано соблюдать преимущественное право покупки собственников других комнат.

Таким образом, при одинаковом правовом режиме, а именно режиме раздельной (не общей) собственности, собственники ставятся в различные условия реализации права собственности, что ведет к нарушению конституционного принципа равенства всех перед законом.

Норма, содержащаяся в п. 6 ст.

42 ЖК РФ, предоставляет возможность злоупотребления правом преимущественной покупки, а именно: собственники соседних комнат могут уклоняться от получения уведомления, поскольку действующее законодательство не налагает на граждан и юридических лиц обязанности по получению направленной им корреспонденции и не устанавливает ответственности за неполучение уведомления.

В случае если продавец комнаты по каким-либо причинам не смог установить место жительства хотя бы одного из собственников соседних комнат в коммунальной квартире либо кто-то из указанных собственников уклонился от получения соответствующего уведомления и отказался оформить отказ от преимущественного права покупки в порядке, предусмотренном действующим законодательством, продавец не сможет предоставить в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки собственников соседних комнат в коммунальной квартире, что в соответствии с абз. 9 п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 24 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” повлечет отказ в государственной регистрации договора купли-продажи комнаты и перехода права собственности. Статья 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соответственно, в случае отказа в государственной регистрации по вышеуказанной причине собственник комнаты не сможет реализовать свое правомочие по распоряжению имуществом, принадлежащим ему на праве собственности.

Правило, содержащееся в п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, затрудняет, делает практическим невозможным для продавца распоряжение комнатой в коммунальной квартире, если место нахождения собственников (одного из собственников) неизвестно.

Помимо прочего законом не предусмотрено, как действовать продавцу комнаты в коммунальной квартире, если один из собственников комнаты в коммунальной квартире умер, а наследство никто еще не принял или не были надлежащим образом оформлены документы на указанную комнату, и, таким образом, отсутствует возможность представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, подтверждающие, что уведомлен был именно собственник.

При продаже комнаты в коммунальной квартире могут сложиться обстоятельства, при которых выяснить вопрос о принадлежности соседней комнаты (комнат) на праве собственности определенному лицу будет невозможно, поскольку действующим законодательством продавец не правомочен требовать предъявления правоустанавливающих документов у других граждан.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информация о собственнике комнаты может отсутствовать, например при приобретении комнаты до вступления в силу Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. А данные, содержащиеся в органах технической инвентаризации, не обладают признаками публичности, открытости и достоверности.

В ситуации нестабильности рынка недвижимости правило, установленное п. 6 ст.

42 Жилищного кодекса Российской Федерации, еще более затрудняет гражданский оборот, поскольку собственник комнаты, уведомивший собственников соседних комнат о продаже своей комнаты, через определенное время столкнется с необходимостью изменения цены на продаваемый объект и будет вынужден уведомлять указанных лиц вновь и ждать истечения месяца. Правило п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации существенно ограничивает продавца в возможности распоряжения своей собственностью и в случае, когда соседние комнаты находятся в государственной либо муниципальной собственности. В соответствии со ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Следовательно, отказ от преимущественного права покупки, принадлежащего Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, должен быть выражен соответственно органом государственной власти Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. В данной ситуации на собственника возлагается обязанность по установлению надлежащим образом уполномоченного органа или должностного лица, которые могут выразить отказ от преимущественного права покупки. Получение такого отказа затруднено тем, что действующим законодательством не предусматривается обязанность государственных органов и должностных лиц по требованию продавцов являться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо обязанность по выражению отказа от преимущественного права покупки иным образом. На сегодняшний день значительное количество комнат остается в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, п. 6 ст.

42 Жилищного кодекса Российской Федерации ставит реализацию права собственности в зависимость от воли того или иного органа публичной власти, что является недопустимым в демократическом правовом государстве и напрямую противоречит п. 2 ст. 1 ЖК РФ, согласно которому “граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими”.

Вероятность реализации правомочия по распоряжению комнатой в коммунальной квартире уменьшается также и в том случае, когда собственником (собственниками) соседней комнаты (комнат) являются несовершеннолетние граждане. В соответствии с п. 2 ст.

37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Из указанного следует, что для того, чтобы законный представитель несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14-летнего возраста, выразил отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире, необходимо получить на это согласие органа опеки и попечительства.

Аналогичная ситуация возникает, когда несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, действующий с согласия законного представителя, отказывается от преимущественного права покупки.

Следовательно, продавец становится еще и зависим от органов опеки и попечительства, которые, пользуясь отсутствием должного нормативного регулирования, могут рассматривать заявление о даче разрешения на отказ от преимущественного права покупки неопределенное время и требовать представления практически любых документов.

Помимо прочего ни на несовершеннолетнего гражданина, ни на его законных представителей законом не возлагается обязанность по просьбе продавца комнаты обратиться в органы опеки и попечительства. В данном случае реализация правомочия собственника зависит лишь от сознательности несовершеннолетнего и его законных представителей.

В случае уклонения собственника (собственников) соседних комнат от выражения отказа от преимущественного права покупки в форме нотариально удостоверенного документа или отказа, оформленного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо уклонения от получения уведомления о предстоящей продаже комнаты в коммунальной квартире продавец лишен законных правовых средств по защите от подобного рода злоупотреблений со стороны недобросовестных собственников соседних комнат.

Право преимущественной покупки может быть обосновано лишь сущностью отношений, в которых оно применяется. Оно должно охранять интересы участников общей собственности либо интересы участников общего дела. Однако в ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что комната является самостоятельным объектом.

На комнаты в коммунальных квартирах у собственников возникает раздельная (не долевая и не совместная) собственность, и связывание указанных собственников преимущественным правом покупки не может считаться конституционным и обоснованным. Норма, содержащаяся в п. 6 ст.

42 Жилищного кодекса Российской Федерации, вынуждает продавцов заключать притворные сделки, а именно в целях реализации правомочия по распоряжению недвижимым имуществом продавцы заключают договоры дарения комнат в коммунальных квартирах, прикрывая этим договор купли-продажи, что не может не отразиться на стабильности гражданского оборота.

Государство путем закрепления указанной нормы само стимулирует продавцов к противоправному поведению.

На наш взгляд, закрепление права преимущественной покупки комнат в коммунальной квартире в Жилищном кодексе нарушает конституционные права, предусмотренные ст. 18, п. 1, 2 ст. 19, п. 1 ст. 34, п. 1, 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации. В соответствии со ст.

18 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Однако право собственности, закрепленное в ст.

35 Конституции Российской Федерации, а именно правомочие по распоряжению, применительно к комнатам в коммунальных квартирах признать непосредственно действующим не представляется возможным, поскольку его реализация напрямую зависит от воли собственников соседних комнат в коммунальных квартирах.

Жилищный кодекс ставит право распоряжения комнатой в зависимость от того, захотят ли другие собственники получить уведомление о предстоящей продаже комнаты или не захотят, выразят свою волю на отказ от преимущественного права покупки комнаты или не сделают этого.

Согласно общеправовому принципу, закрепленному в ст. 19 Конституции Российской Федерации, все равны перед законом и судом. Однако п. 6 ст.

42 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо нарушает этот принцип, поскольку для одних собственников устанавливает более простые условия для реализации правомочия по распоряжению своим имуществом, для других же необоснованно усложняет процедуру реализации права.

На наш взгляд, законодатель при установлении режима права преимущественной покупки не учел специфики правового регулирования права общей долевой собственности и права собственности. Для преодоления сложившейся ситуации необходимо исключить преимущественное право покупки комнат в коммунальной квартире из ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Читайте еще по этой теме:

  • Правовая специфика коммунальных квартир

Авторы: Васькин В.В., Мустафин Р.Р.

Источник: https://www.kmcon.ru/articles/jurist1_2240.html

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире – образец 2020 года

Первоочередное право выкупа комнаты в коммунальной квартире

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире заключается по общим правилам, предусмотренным § 7 ГК РФ. Рассмотрим, каковы особенности сделки с таким видом недвижимости, нужно ли предоставлять преимущественное право покупки соседям, как оформить договор и продать комнату в коммуналке, сколько денег это будет стоить, каков размер госпошлины, и другие тонкости.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности договора купли-продажи комнаты в общежитии или коммунальной квартире

Договор продажи комнаты в коммунальной квартире оформляется стандартно, но есть одно «но». Согласно ст. 250 ГК РФ, продавец для начала должен предоставить преимущественное право покупки соседям. Только получив отказ или не дождавшись ответа от других собственников, можно приступать к сделке с третьим лицом.

Есть и другие моменты, которые нужно учитывать:

  1. Право собственности. Если квартира находится в долевой собственности, преимущественное право предоставляется. Если же она оформлена как отдельное помещение со своим кадастровым номером, и собственник у нее один, ее можно продать без предварительного уведомления. Но такое встречается редко.
  2. Удостоверение договора у нотариуса. В большинстве случаев продаются доли в праве собственности, и такой договор удостоверяется нотариально. Без печати и подписи нотариуса регистратор не примет его.
  3. Личность собственника-продавца. Если комната принадлежит недееспособного или несовершеннолетнему, перед продажей нужно найти ему другое жилье, получить разрешение органа опеки. Договор удостоверяется нотариально.
  4. Изменение договора. После подписания стороны могут изменить условия сделки. Для этого оформляется дополнительное соглашение.

Важно! Договор купли-продажи (далее – ДКП) всегда составляется в письменной форме. В Росреестре он сейчас не регистрируется, вместо этого подлежит регистрации переход права собственности.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Преимущественное право покупки при продаже комнаты

Если продается доля в праве собственности, сначала нужно выяснить, являются ли соседи владельцами своих комнат с юридической точки зрения. Этот вопрос можно уточнить у них, но лучше самостоятельно заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестре. Размер госпошлины составит 350 руб.

Когда собственники будут установлены, нужно:

  1. Составить письменное извещение для каждого и отправить всем владельцам. В извещении указывается намерение продать комнату, ее цена и срок ответа.
  2. Направить извещение всем собственникам. Это можно сделать лично, взяв с каждого расписку о получении, или отправить заказное письмо с уведомлением о вручении почтой.
  3. Дождаться отказов от преимущественного права покупки или истечения срока предоставления преимущественного права выкупа. Если никто им не воспользуется в течение одного месяца с момента получения извещений, можно переходить к сделке с третьим лицом.

Обратите внимание! Согласиться на выкуп могут и несколько собственников. в таком случае продавец сам решает, кому именно ее продавать. Также остальные владельцы вправе оформить нотариальные отказы от преимущественного права покупки, это ускорит выход на сделку для продавца.

и образец извещения

Унифицированной формы уведомления нет, но для дальнейшего заключения законной сделки нужно указать в нем следующую информацию:

  1. Ф.И.О., адрес проживания, паспортные данные продавца.
  2. Ф.И.О. и адрес собственника, которому направляется извещение.
  3. Сведения о комнате: площадь, размер доли в праве собственности, адрес.
  4. Документ, на основании которого продавцу принадлежит комната (реквизиты).
  5. Стоимость комнаты. Она определяется продавцом по усмотрению, он не обязан снижать цену для других владельцев.
  6. Просьбу направить ответ в течение месяца с момента получения.
  7. Дата составления и подпись.

Виды договоров при продаже комнаты в коммунальной квартире

Если продавец получил отказы от остальных собственников или не дождался ответа, он может заключить один из договоров с покупателем:

  1. Предварительный договор купли-продажи комнаты. Он не является основанием для перехода права собственности, но обязывает заключить основной ДКП в установленные сроки. Актуально, если продавцу нужно время на освобождение помещения, требуется задаток или оформление разрешения от органа опеки.
  2. Основной договор купли-продажи. Подписывается после окончательного утверждения условий сделки участниками.

Совет юриста: если нужен задаток, проще сразу оформить основной ДКП, указав сумму уплаченных денег покупателем до регистрации перехода права собственности. Остальная часть в таком случае отдается после регистрации.

Обратите внимание! Нет смысла заключать преддоговор с третьим лицом до получения отказов от преимущественного права покупки других собственников или истечения одного месяца с момента уведомления. Может получиться так, что другой владелец согласится выкупить долю, и тогда продавец по закону будет обязан заключить основной ДКП с ним.

и образец предварительного договора

В преддоговоре нужно указать:

  1. Дату и место составления.
  2. Сведения о продавце и покупателе: Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации.
  3. Информацию о недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь.
  4. Документ-основание, по которому продавцу принадлежит право собственности.
  5. До какой даты должен быть заключен основной договор.
  6. Стоимость жилья и порядок расчетов.
  7. Размер задатка.
  8. Гарантии, права и обязательства сторон.
  9. Подписи участников сделки.

Образец предварительного договора

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Как оформить договор купли-продажи в коммуналке?

Если продавец учел преимущественное право покупки и прошли все сроки либо получены отказы, можно приступать к сделке:

  1. Найти покупателя «со стороны».
  2. Показать покупателю комнату.
  3. Договориться об условиях сделки: дате заключения договора, стоимости комнаты.
  4. Оформить ДКП комнаты в коммунальной квартире. Если продается доля в праве собственности, документ подписывается у нотариуса.
  5. Подать документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Это делается напрямую или через МФЦ. Госпошлина оплачивается при подаче заявления.
  6. Получить новую выписку из ЕГРН и ДКП с пометкой о регистрации после переоформления права собственности.

Обратите внимание! Если ДКП заключается в присутствии нотариуса, документы на регистрацию подает он. Самим идти в МФЦ или Росреестр не нужно.

и образец договора

Чтобы регистратор принял договор купли-продажи на комнату, в нем нужно указать все существенные условия сделки и информацию о ее участниках:

  1. Ф.И.О., паспортные данные сторон, адреса регистрации.
  2. Сведения о комнате: адрес, номер, площадь, кадастровый номер.
  3. Размер доли в праве собственности.
  4. На каком основании продавцу принадлежит недвижимость: другой ДКП, дарственная, свидетельство о праве на наследство, договор мены, ренты, и пр.
  5. Стоимость жилья, сроки передачи денег, порядок расчета.
  6. Права, обязанности, ответственность сторон.
  7. Дата составления ДКП, подписи.

Документы

Для нотариального удостоверения и регистрации ДКП понадобятся:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие документы продавца;
  • договор в трех экземплярах;
  • технические документы на недвижимость;
  • письменные отказы других собственников или уведомления о вручении извещений;
  • выписка из ЕГРН.

Также продавец должен представить выписку из домовой книги, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных лиц. Понадобится и справка об отсутствии долгов по ЖКУ.

Расходы

Госпошлину регистратору платит покупатель – 2 000 руб. Если стороны обращаются к нотариусу, уплачивается 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб. Пошлина нотариусу рассчитывается от цены, указанной в ДКП. В дальнейшем он бесплатно отправляет документы в Росреестр.

Сроки

Регистрация перехода права собственности через нотариуса займет три рабочих дня. Если стороны подают документы через МФЦ, на это уйдет 9 рабочих дней. При обращении в Росреестр напрямую срок составит 7 рабочих дней.

Совет юриста: если подавать документы в МФЦ или Росреестр, не стоит рассчитывать, что сделку оформят вовремя. В Росреестре нередко случаются проблемы с программой, и ожидание может увеличиться на 2-3 дня.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на частые вопросы

Может ли собственник, направивший уведомление о продаже другому владельцу, отказаться от сделки в дальнейшем?

Да, его никто не вправе принуждать к оформлению ДКП. Но продать комнату другому человеку при наличии согласия второго собственника он не вправе, это незаконно.

Купила комнату в коммуналке, будучи в браке. Нужно ли мне согласие на продажу от мужа?

Да, нотариальное согласие требуется в обязательном порядке согласно ст. 35 СК РФ.

Можно ли продать комнату в коммуналке, если она не приватизирована?

Нет. В таком случае человек владеет ею на основании договора соцнайма, но право собственности принадлежит организации или администрации.

У меня комната в коммуналке, сосед хочет продать свою долю. У меня денег нет, но я не хочу, чтобы вместо него туда заехал посторонний человек. Можно ли это предотвратить?

Нет. Если уведомление было направлено должным образом, и вы не ответили на него в течение месяца, второй собственник вправе продать свою долю кому угодно.

Комната в квартире куплена на материнский капитал, доли не выделяла. Можно ли ее продать без выделения долей?

Нет, продать так нельзя. Нужно сначала выделить доли на всех членов семьи, затем получить разрешение органа опеки, и только после этого оформлять ДКП.

Заключение эксперта

  1. Продажа комнаты в коммунальной квартире возможна при предоставлении преимущественного права выкупа другим владельцам.
  2. В случае отказа от покупки другими собственниками продавец вправе оформить сделку с третьим лицом – посторонним человеком.
  3. Если продается доля в праве собственности, ДКП комнаты в коммуналке обязательно удостоверяется у нотариуса.

Источник: https://SocPrav.ru/dogovor-kupli-prodazhi-komnaty-v-kommunalnoy-kvartire

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.