Пик переуступка прав собственности

Содержание

Переуступка прав: особенности сделок

Пик переуступка прав собственности

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право).

В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое).

В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Как выбрать новостройку и застройщика?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик.

Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится.

Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру.

Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи.

Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости.

Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора.

Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо.

Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта.

Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий.

Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов.

Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки.

В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно.

При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта).

Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения.

С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Не пропустите:

Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

5 главных законов о недвижимости 2017 года

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pereustupka_prav_osobennosti_sdelok/6711

Квартиры по переуступке: сколько можно сэкономить и когда безопасно покупать?

Пик переуступка прав собственности

Novostroy.ru: Что такое переуступка прав требования на строящуюся квартиру? 

Евгений Сорокин, руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта»: Процесс переуступки можно описать следующим образом: клиент покупает у застройщика какой-либо объект, который еще находится в стадии строительства. Это может быть, как этап котлована, так и уже близкий к сдаче.

При этом клиент не дожидается того момента, когда дом будет введен в эксплуатацию, не оформляет на себя право собственности и выставляет дом на продажу. Это может происходить по разным причинам: меняются семейные обстоятельства или человек желает получить выгоду на разнице в цене.

Таким образом, объект еще не находится в собственности у покупателя, и он переуступает права требования. По сути объекта как такого еще нет, он лишь предполагается. Поэтому это и называют уступкой прав требования – права требования одного лица передаются другому лицу.

В дальнейшем второе лицо уже имеет право требовать этот объект у застройщика.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»: Согласно законодательству РФ, лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии могут быть переданы третьей стороне.

Это (неоднократно) может происходить до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца-покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним. Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях.

Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Novostroy.ru: На каком этапе готовности новостройки безопаснее и выгоднее всего покупать квартиру по переуступке?

Е.С.: Безопаснее всего покупать квартиру по переуступке, когда дом готов уже на 50-70%. Во-первых, в данном случае дом уже получает аккредитацию и может выступать для работы с государственными сертификатами по субсидиям и т.д.

А во-вторых, 70 % готовности дома означает, что, как правило, все сети в доме уже готовы. Но на стадии котлована переуступка будет более выгодна экономически, так как чем ближе к сдаче дома, тем выше будет ценник.

Поскольку, покупая квартиру на нулевом этапе строительства и продавая на более высоком, продавец хочет, прежде всего, заработать.

Антон Архипов, руководитель отдела продаж Euroinvest Development: Подобного рода сделки безопасны для покупателей на любом этапе готовности новостройки при условии, что компания-застройщик не находится в предбанкротном состоянии. Существует переуступка на этапе внесения залога, и даже уступка договора о намерении. Но этот рынок стоит предварительно изучить, чтобы убедиться в надежности застройщика и продавца или чтобы найти возможность сэкономить.

Софья Лебедева, директор по продажам и бизнес-администрированию Группы ПСН: Как правило, квартиры по уступке продаются на 5% дешевле объема застройщика. Возможна и обратная ситуация, когда у застройщика нет аналогичных квартир. Например, однокомнатные квартиры с эркером и окнами на парк проданы. Здесь переуступка будет выставляться выше средней стоимости застройщика.

Т.П.: Еще 3-4 года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые «вкладывались» на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности.

На сегодня сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья – явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике.

А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя. Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке – он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика.

Но при этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплату взносов, если есть задолженность, и принятие квартиры по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Novostroy.ru: Сколько реально может сэкономить покупатель квартиры по переуступке и сможет ли вообще?

Вадим Черданцев, независимый эксперт: Экономия от приобретения квартиры по переуступке зависит от нескольких факторов, один из самых важных – за какую цену продаются квартиры напрямую от застройщика.

Дело в том, что со стадии старта продаж “на котловане” до момента завершения строительства, что на практике может составлять 1 год и более, цена квадратного метра вырастает ощутимо.

У застройщика рост цен регулируется маркетинговым планом, который предполагает плановое повышение цены за период строительства, например, каждый месяц рост на 5 тысяч.

В отличие от застройщика, чья ценовая политика менее гибкая, частный продавец может продать объект за меньшую цену и с торгом. Выгода для покупателя заключается в разнице цены на строящуюся квартиру от застройщика и частного продавца по переуступке в этом же комплексе.

А.А.: Переуступка недвижимости происходит по разным причинам и обстоятельствам.

Например, клиент купил квартиру для последующего проживания, но в связи с переездом в другой город она ему уже не нужна, он торопится с продажей и сильно дисконтирует цену.

Для нового владельца это выгодное предложение. Но если изначально квартира приобреталась как инвестиция, то на большую скидку можно не рассчитывать.

Сергей Коршунов, брокер агентства недвижимости CENTURY 21 Milestone: Как правило, физические лица по переуступке продают объекты на 10-15% дешевле, чем такие же объекты продает застройщик.

Novostroy.ru: Как покупатель квартиры по переуступке может проверить юридическую чистоту такой сделки? В каких случаях такие сделки могут признать незаконными?

Т.П.: Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящейся новостройке, где планируете приобрести жилье.

Например, оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Стоит изучить учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию.

Все это можно найти на официальном сайте проекта, на сайте или в офисе девелопера.

Важно понять, почему дольщик намеревается продать свое право требования квартиры у застройщика. Так, проблемы могут крыться в качестве приобретаемого жилья. Например, вполне возможно, что первый дольщик нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет не лишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ. Обязательно запросите акт сверки, или акт взаиморасчетов.

В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец.

Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

А.А.: Проверить юридическую чистоту сделки можно через застройщика – запросить уведомление о том, что квартира не находится в залоге и не переуступалась; через Росреестр и УФРС – получить данные, которые содержат историю конкретной квартиры. Если УФРС одобрил цессию, если договор был оформлен и зарегистрирован, право требования перешло – все незаконные варианты исключены.

Novostroy.ru: Какое участие в сделке должен и может принимать застройщик?

Т.П.: Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.

Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны.

По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

С.К.: Застройщик является третьей стороной и непосредственно участвует в сделке. Иногда они сами (исключительно через свои отделы продаж) оформляют переуступки.

Как правило, застройщики не очень приветствуют переуступки и часто берут за согласие штраф с цедента (как правило, указывается, что это комиссия, за проверку и подготовку документов), также требуют погасить все существующие задолженности перед застройщиком (перед управляющей компанией, если дом уже сдан в эксплуатацию).

Эти требования в настоящий момент не регламентируются законодательством, следовательно, могут быть исполнены или опротестованы через суд.

Дополнительной сложностью может быть и непогашенная ипотека на строящийся объект, но в целом, это вполне обычная сделка и грамотные профессионалы справляются с ней достаточно легко.

Novostroy.ru: Правомерно ли требование со стороны застройщика об оплате комиссий или переуступке квартиры через отдел продаж самого застройщика?

В.Ч.: В теории при выплате полной цены договора застройщик не может навязывать платные услуги по совершению переуступки только через него. Многое зависит от конкретных формулировок в тексте, поэтому лучше проконсультироваться с опытным юристом или риэлтором. В большинстве случаев проще выплатить «отступные» и не тратить деньги на споры и судебные тяжбы.

Novostroy.ru: Какие ещё требования со стороны застройщика в подобных сделках Вы встречали в своей практике и насколько они законны?

В.Ч.: В основном требования застройщиков связаны с желанием ограничить конкуренцию для своих отделов продаж со стороны частных лиц и инвесторов. Другие требования не приходят в голову.

А.А.: Застройщики могут насильно навязывать свои условия в договор, такое тоже бывает. Особенно когда компания находится в тяжелом финансовом положении. Могут быть предложены допуслуги, не имеющие отношения к предыдущим договоренностям, изменены условия оплаты, навязана отделка, перенесен срок передачи и так далее.

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/interview/kvartiry-po-pereustupke-skolko-mozhno-sekonomit-i-kogda-bezopasno-pokupat/

Переуступка квартиры в 2020 году: пример договора, риски

Пик переуступка прав собственности

Переуступка квартиры – один из способов приобретения недвижимости в собственность в строящемся многоквартирном доме. Это не редкое явление на рынке новостроек, поэтому важно относиться серьезно договора и представляемым документам. Договор может заключаться и между юридическими, и между физическими лицами.

Переуступка прав на квартиру

В случае покупки квартиры по переуступке прав допускается две формы оформления:

  1. Предварительный договор. Право требование действительно не в отношении передачи определенной квартиры, а к заключению договора купли-продажи. По такому виду соглашения невозможно совершить сделку, так как это только договоренность о намерении ее заключения в будущем. Уступка права допускается только пока не будет заключен основной договор.
  2. ДДУ. Это более надежный и часто используемым добросовестными участниками договор. Уступка осуществляется до момента подписания передаточного акта, а сам договор обязателен к регистрации в Росреестре.

Предварительный договор не подлежит регистрации в Росреестре. Это облегчает процедуру, так как не нужно предоставлять документы для подачи на регистрацию. Но покупатель будет менее защищен, так как договор долевого участия проходит обязательную регистрацию и официально фиксирует права.

Понятие переуступки

Договор цессии или переуступки регулируется статьями 388-390 ГК РФ. Они определяют условия и период появления обязательства. Переуступку квартиры в новостройке нельзя назвать одним из способов купли-продажи. Это законодательно установленная процедура, при которой меняется одна из сторон соглашения с застройщиком.

В результате, покупатель получает права и обязанности по основному договору между застройщиком и покупателем. Это может быть право требования передать квартиру после того, как будет сдан дом.

Также по соглашению со строительной компании допускается продолжение выплат по договору, если предыдущий покупатель внес не полную стоимость квартиры.

Договор уступки с юридической точки зрения называется правом цессии, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

Стороны и форма договора

В качестве сторон договора выступают любые субъекты права. Если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме, сторонами признают следующих участников:

  1. Цедент. Это лицо, которое передает право требования. В его качестве выступает продавец, который первоначально купил недвижимость на более ранней стадии возведения новостройки.
  2. Цессионарий. Это тот, кто покупает право требования по предварительному договору купли-продажи или ДДУ.

Преимущество приобретения квартиры по договору цессии

Передача квартиры по договору цессии часто становится преимуществом не только для продавца, но и для покупателя. Выделяют следующие положительные моменты:

  • если все квартиры раскуплены, можно подобрать жилье в понравившемся доме;
  • иногда цена ниже, чем у застройщика на 20-25%;
  • в случае ипотеки можно ожидать скорейшего заселения или сдачи в аренду (подробнее о нюансах приобретения квартиры в ипотеку), а не оплаты с невозможностью пользования квартирой как при покупке на начальной стадии.

Продавец может извлечь достойную прибыль при выгодной продаже новостройки непосредственно перед сдачей объекта. Важно, чтобы договор заключался на начальной стадии строительных работ.

Но больший риск существует покупателя, чем при заключении договора долевого участия напрямую со строительной компанией. При признании последней банкротом выплаты получают сначала дольщики, а затем все остальные.

Когда возможно оформление договора переуступки прав

Согласно ст. 388 ГК РФ определяются условия заключения соглашения. Его можно заключить только в конкретный промежуток времени. Допускается перепродажа после того, как произошла государственная регистрация ДДУ. Но важно успеть до подписания передаточного акта и оформления квартиры в собственность. После этого возможна обычная купля-продажа.

Дольщик самостоятельно переуступить право требования не может, если соглашение оформлялось в рассрочку и на текущий момент не погашено полностью. Замена дольщика в таком случае допускается с согласия строительной компании. В договоре указывается сумма и оставшийся долг переходит к покупателю.

Оформление договора цессии: алгоритм действий

При заключении договора переуступки необходимо соблюдать определенную последовательность действий. Пошагово выполняется следующее:

  • проверка строительной компании;
  • подготовка документов;
  • составление и подписание договора;
  • регистрация в Росреестре и оплата госпошлины.

При проверке застройщика важно обратить внимание на следующее:

  • срок существования компании;
  • актуальность сведений из учредительных документов;
  • наличие долгосрочной аренды или права собственности на землю;
  • наличие разрешения на строительство.

Ст. 389.1 ГК РФ определяет как требования к недвижимости, так и процедуру подписания соглашения. Особое внимание уделяется составлению договора, согласно которому первый покупатель переуступает право требования другому лицу. Соглашение должно составляться в аналогичной форме, что и в первоначальном варианте. Если на сделке присутствовал нотариус, потребуется нотариальное сопровождение.

Главное требование – максимально точно отразить предмет договора, в качестве которого выступает передача прав, а не продажа определенной квартиры. Точно указывается, какие права должны быть переданы. Важный момент – основание перехода. Все остальное считается лишь дополнением и вносится по соглашению сторон.

Уведомление о заключении договора переуступки

Документы для заключения договора

Перед тем, как приступать к оформлению соглашения, необходимо сообщить застройщику в письменной форме о планируемой процедуре. Он может установить комиссию за сделку. Потребуются следующие документы от продавца:

  • гражданский паспорт;
  • первоначальное соглашение, такое как ДДУ или предварительный договор купли-продажи;
  • согласие от застройщика, полученное в письменном виде;
  • согласие супруги или супруга продавца на сделку, если недвижимость приобреталась в период брака;
  •  все квитанции о внесении взносов по договору.

От покупателя требуется только гражданский паспорт и согласие на сделку супруга, если он находится в браке.

 Согласие застройщика не требуется, если оплата произведена полностью. Необходимо только должным образом уведомить застройщика о планируемой сделке. Если же числятся долги или график платежей при рассрочке не подошел к концу, требуется обязательное одобрение застройщика.

Договор переуступки квартиры

Регистрация права, сроки, размер госпошлины

Если оформления ДДУ, его необходимо зарегистрировать по установленному порядку. Подать документы можно в:

  • Росреестре;
  • МФЦ;
  • через специальную форму на сайте Росреестра или Госуслуг.

Срок регистрации составляет 5-10 дней, но многое зависит от способа обращения. Быстрее документы зарегистрируют при обращении в Росреестр, ведь именно здесь осуществляются все действия. При обращении через многофункциональный центр срок увеличивается, так как требуется время на пересылку документов.

Вместе с документами оплачивается госпошлина. Ее стоимость составляет 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юрлиц.

Риски при заключении договора цессии

Один из основных рисков – срыв окончания строительства. Поэтому необходимо тщательно подбирать застройщика. Важно изучить количество текущих объектов строительства и жилья, выставленного по договорам цессии на продажу. Если таких квартир много, это может свидетельствовать о проблемности застройщика.

Существует риск, что сделка будет признана недействительной. Среди причин можно выделить признание первого дольщика банкротом и отсутствие уведомления застройщика о переходе прав.

Учитывается, нет ли среди собственников несовершеннолетних лиц. Если сделка проводится без их участия, в дальнейшим органы опеки могут ее отменить по решению суда.

На что обратить внимание при оформлении договора, чтобы не столкнуться с мошенниками

Существует вероятность мошенничества, среди которых значится многократная продажа одного объекта, банкротство застройщика, истечение срока аренды на участок под строительство. Чтобы не столкнуться с такими обстоятельствами, важно посвятить время тщательной проверке не только продавца, но и строительной компании.

Необходимо запросить следующие документы:

  • выписка из ЕГРН;
  • разрешение на строительство;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • платежные документы, подтверждающие расчеты между предыдущим покупателем и строительной компанией;
  • предыдущий ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.

Важно сравнить представленные квитанции с печатью застройщика, если платежи вносились наличными через кассу.

Когда сделку могут признать недействительной

Чтобы договор по приобретению права требования на недвижимость должен отвечать ряду требований. Его признают недействительным, если не соблюдается следующее:

  • дольщик обязан внести все денежные средства;
  • если приобретение первички происходило с привлечением банковских средств, банк должен оценить сделку;
  • застройщик одобряет договор цессии.

Если нарушается хотя бы одно из условий, цессия становится недействительной. Это значит, что квартира возвращается к первоначальному собственнику, а он должен вернуть внесенные деньги с процентами за их использование.

Налогообложение и использование вычета

Согласно НК РФ, предлагаются выбрать один из способов – уменьшение оплаты на оплаченную застройщику сумму или налоговый вычет.

Подробнее о том, как происходит процедура вычета при покупке квартиры.

В налоговую службу нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, который идет за годом проведения сделки. Прилагают копии документов, которые могут подтвердить оплату. Налог должен быть оплачен до 15 июля.

Чем подтвердить передачу денег

В соответствии со ст. 220 НК РФ, для подтверждения права собственности предоставляется правоустанавливающий документ – договор и выписка из ЕГРН. Кроме того, требуется платежный документ, в качестве которого может предоставляться следующее:

  • расписка в получении денежных средств продавцом;
  • выписка из банковского счета с указанием назначения платежа.

 Аренда банковской ячейки или договор о переуступке без предоставления платежных документов не могут свидетельствовать о передаче денежных средств.

Налог, уплачиваемый цедентом

Действующее налогообложение предполагает внесение налога, если получен доход. Переуступка облагается НДФЛ в размере 13% для граждан и 30% для иностранцев, так как не может находиться в собственности более 5 лет, по истечение которых уже налог не взимается. Можно воспользоваться вычетом или указать средства, которые вносились застройщику при первоначальном оформлении ДДУ.

Налоговый вычет при переуступке

При переуступке цедент (продавец) может получить вычет в размере до 1 млн. руб. для уменьшения суммы налога. Если сумма сделки превышает вычет, налог оплачивается из расчета образовавшейся разницы. Но важно указать о желании воспользоваться налоговым вычетом в декларации о доходах.

Таким образом, если уже заключен ДДУ, остается право продать жилье другому лицу. Важно сделать это пока дом строится и до его введения в эксплуатацию. Для покупателя существуют риски, которые не случатся при правильно оформленном договоре.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/pereustupka

Нюансы переуступки квартиры в новостройке – Страница 10

Пик переуступка прав собственности

Юридическая консультация по жилищным вопросам, связанным с новостройками и застройщиками. Новости и перспективы рынка недвижимости. Развитие транспортной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Ремонт и перепланировка квартир.

DmitriyS осваиваюсь
Сообщения: 187 Зарегистрирован: 17 сен 2015, 22:04 Благодарил(а): 42 раза Поблагодарили: 76 раз Не в сети

Сообщение DmitriyS » 21 апр 2017, 20:49

Анна7Zinfandel, третий лист продублировался ниже. Добавлю недостающий второй лист.

Правильно я понял суть этого письма что при наличии справки о полной выплате цены ДДУ согласие застройщика на переуступку неправомерно? DmitriyS Анна7 активный
Сообщения: 579 Зарегистрирован: 26 ноя 2015, 22:41 Пол: Женский Благодарила: 322 раза Поблагодарили: 356 раз Не в сети

Сообщение Анна7 » 21 апр 2017, 21:01

DmitriySПравильно я понял суть этого письма что при наличии справки о полной выплате цены ДДУ согласие застройщика на переуступку неправомерно?

Да, для регистрации договора уступки прав в Росреестре достаточно выполнения двух условий: взаиморасчеты с застройщиком произведены в полном объёме и акт приёма передачи квартиры не подписан.
Включение застройщиками в ДДУ фразы о необходимости получения согласия (платного!) на переуступку противоречит ГК и 214 ФЗ.

За это сообщение автора поблагодарил 1 человек: DmitriyS Анна7 Dimas новичок
Сообщения: 33 Зарегистрирован: 18 апр 2017, 18:10 Пол: Мужской Благодарил: 6 раз Поблагодарили: 9 раз Не в сети

Сообщение Dimas » 21 апр 2017, 22:32

MoxepПроще позвонить застройщику, там целый отдел занимается тами вопросами.

Застройщик ПИК и этим всё сказано.. Точнее ПИК + Мортон (и 3.5 менеджера на всех)Продолжаем квест по продаже квартиры!)) За первую неделю на авито посмотрели в 10 раз больше, чем на Циане. Были и звонки, но от риэлторов.

Чтобы продать по ЖСК (переуступка прав) обязан получить “согласие” от ПИКа на смену пайщика.Согласие проверяется и оформляется 10 дней, несмотря что за него еще платить надо. Есть ли у кого образец (бланк) договора смены пайщика? -В ПИКе просто так не дают).

Где можно провести сделку (получив согласие) кроме офиса самого ПИКа?

Dimas forever уважаемый
Сообщения: 1325 Зарегистрирован: 17 сен 2015, 12:10 Пол: Мужской Благодарил: 329 раз Поблагодарили: 680 раз Не в сети

Сообщение forever » 21 апр 2017, 23:00

DimasЗастройщик ПИК и этим всё сказано.. Точнее ПИК + Мортон (и 3.5 менеджера на всех)Продолжаем квест по продаже квартиры!)) За первую неделю на авито посмотрели в 10 раз больше, чем на Циане. Были и звонки, но от риэлторов.Чтобы продать по ЖСК (переуступка прав) обязан получить “согласие” от ПИКа на смену пайщика.Согласие проверяется и оформляется 10 дней, несмотря что за него еще платить надо. Есть ли у кого образец (бланк) договора смены пайщика? -В ПИКе просто так не дают).

Где можно провести сделку (получив согласие) кроме офиса самого ПИКа?

при переуступке по ЖСК необходимо чтобы правление кооператива согласовало прием нового члена, т.е. вашего покупателя должны принять в кооператив, а вы выйти из него по личному заявлению.

В отличие от уступки по договору долевого участия без подготовки и проведения сделки Застройщиком продать квартиру маловероятно.

forever DmitriyS осваиваюсь
Сообщения: 187 Зарегистрирован: 17 сен 2015, 22:04 Благодарил(а): 42 раза Поблагодарили: 76 раз Не в сети

Сообщение DmitriyS » 22 апр 2017, 15:42

Анна7Да, для регистрации договора уступки прав в Росреестре достаточно выполнения двух условий: взаиморасчеты с застройщиком произведены в полном объёме и акт приёма передачи квартиры не подписан.
Включение застройщиками в ДДУ фразы о необходимости получения согласия (платного!) на переуступку противоречит ГК и 214 ФЗ.

А Регпалаты в курсе этого письма? Не было приостановок/отказов из-за отсутствия согласия застройщика на переуступку? DmitriyS Анна7 активный
Сообщения: 579 Зарегистрирован: 26 ноя 2015, 22:41 Пол: Женский Благодарила: 322 раза Поблагодарили: 356 раз Не в сети

Сообщение Анна7 » 22 апр 2017, 20:41

DmitriySА Регпалаты в курсе этого письма? Не было приостановок/отказов из-за отсутствия согласия застройщика на переуступку?

Так это из регпалаты официальный ответ. Анна7 DmitriyS осваиваюсь
Сообщения: 187 Зарегистрирован: 17 сен 2015, 22:04 Благодарил(а): 42 раза Поблагодарили: 76 раз Не в сети

Сообщение DmitriyS » 24 апр 2017, 12:23

Анна7Так это из регпалаты официальный ответ.

Из регпалаты Москвы.

По Московской области могут по своему трактовать и продолжать требовать согласие застройщика? И можно ли квартиру в области переуступить сейчас в Москве или все-таки в области по месту нахождения объекта? DmitriyS Анна7 активный
Сообщения: 579 Зарегистрирован: 26 ноя 2015, 22:41 Пол: Женский Благодарила: 322 раза Поблагодарили: 356 раз Не в сети

Сообщение Анна7 » 24 апр 2017, 12:36

DmitriySИз регпалаты Москвы. По Московской области могут по своему трактовать и продолжать требовать согласие застройщика? И можно ли квартиру в области переуступить сейчас в Москве или все-таки в области по месту нахождения объекта?

У меня нет опыта по Московской области. Но ведь закон федеральный, значит действует по всей территории страны.

Анна7 alexmesi новичок
Сообщения: 60 Зарегистрирован: 17 ноя 2015, 14:14 Пол: Мужской Благодарил: 16 раз Поблагодарили: 66 раз Не в сети

Сообщение alexmesi » 27 апр 2017, 13:11

А подскажите плз, застроя надо уведомлять уже по факту как-то, если переуступ делался без его согласия (при полной оплате)?

Манагер говорит что-то в духе: Да вы не парьтесь, просто при приемке квартиры новый собственник принесет застрою соглашение о переуступе зарегенное в Росреестре и все. Заранее никого уведомлять не надо

alexmesi Анна7 активный
Сообщения: 579 Зарегистрирован: 26 ноя 2015, 22:41 Пол: Женский Благодарила: 322 раза Поблагодарили: 356 раз Не в сети

Сообщение Анна7 » 27 апр 2017, 13:17

alexmesiМанагер говорит что-то в духе: Да вы не парьтесь, просто при приемке квартиры новый собственник принесет застрою соглашение о переуступе зарегенное в Росреестре и все. Заранее никого уведомлять не надо Манагер прав Анна7 Zinfandel активный
Сообщения: 665 Зарегистрирован: 16 сен 2015, 05:02 Пол: Женский Благодарила: 466 раз Поблагодарили: 655 раз Не в сети

Сообщение Zinfandel » 28 апр 2017, 19:41

zaslon писал(а) 28 апр 2017, 14:33У покупателя ипотека – банк требует согласие застройщика.

Покупатель получил одобрение банка на квартиру?
Свяжитесь в банке с ипотечным менеджером покупателя и поговорите, чтобы от имени банка обратиться к Пионеру и запросить согласие для проведения ипотечной сделки. В таких случаях застройщик обычно уже резину месяц не тянет.

Zinfandel Qwerty-qu новичок
Сообщения: 26 Зарегистрирован: 01 ноя 2016, 18:47 Пол: Женский Благодарила: 9 раз Поблагодарили: 14 раз Не в сети

Сообщение Qwerty-qu » 02 май 2017, 14:53

Я где-то видела тему на форуме, что при продаже по ЖСК и предъявлении какого-то документа модно не платить за уступку 70 т.р. Кто знает? Можно подробнее?

Qwerty-qu Shuran Zinfandel активный
Сообщения: 665 Зарегистрирован: 16 сен 2015, 05:02 Пол: Женский Благодарила: 466 раз Поблагодарили: 655 раз Не в сети

Сообщение Zinfandel » 24 май 2017, 18:59

Получено мной по запросу из Росреестра: ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ,НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИДОГОВОРОВ УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЙ ПО ДОГОВОРАМ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ,ЕСЛИ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ВЫДАНО ПОСЛЕ 01.04.2005 Получатель – физическое лицоНеобходимые документы: 1. Заявления о государственной регистрации договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве (представляют обе стороны договора) – подлинник. ВНИМАНИЕ! При заполнении заявления рекомендовано указывать:- СНИЛС (страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования) – при наличии,- адрес электронной почты заявителя (правообладателя) – в целях направления уведомлений, в том числе о ходе оказания государственной услуги – при наличии,- семейное положение правообладателя (указывается в графе 14 «Примечание»),- фамилию, имя и отчество супруга (супруги) – в случае подачи заявления одним из супругов (указывается в графе 14 «Примечание»). В случаях, когда на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств возникает ипотека в силу закона, залогодержатель (банк, другая кредитная организация, иное юридическое лицо) или залогодатель (лицо, которому уступаются права требования по договору участия в долевом строительстве) представляет заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона.В случае если договор нотариально удостоверен, заявление о государственной регистрации сделки может быть представлено нотариусом или его работником, уполномоченным в порядке, установленном Основами законодательства РФ о нотариате или любой стороной сделки. 2. Документ, удостоверяющий личность заявителя, – подлинник для предъявления.3. Документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя участника долевого строительства (если с заявлением обращается представитель) – подлинник и копия.4. Документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора – подлинник и копия.5. Зарегистрированный договор участия в долевом строительстве (возвращается после проведения государственной регистрации) – подлинник.6. Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями (если договор совершен в простой письменной форме — подлинник, не менее 2 экз.; если договор нотариально удостоверен — не менее 2 экз., один из которых – подлинник).7. Договор, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство (если возникает ипотека в силу закона) – подлинник и копия.8. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (в случае составления закладной при возникновении ипотеки в силу закона, если иное не предусмотрено федеральным законом) – подлинник и копия.9. По собственной инициативе – документ о внесении государственной пошлины – подлинник и копия. Документ, являющийся основанием для предоставления льготы, в случае, если заявитель на основании статьи 333.35 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, представляется – подлинник и копия. 10. Справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве лицом, уступающим право требования застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи – подлинник и копия.11. Иные документы, предусмотренные действующим законодательством, в том числе:1) нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение другим супругом договора – подлинник и копия;2) документ, свидетельствующий о том, что приобретаемый объект недвижимости не поступает в совместную собственность супругов (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов) – подлинник и копия, решение суда – надлежаще заверенная судом копия;3) согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным, законный представитель данного лица либо несовершеннолетний (ие) в возрасте от 14 до 18 лет, гражданин (не), признанный(е) судом ограниченно дееспособным(и) – подлинник и копия;4) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору, если уступка совершается до уплаты участником долевого строительства полной цены договора одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства – подлинник и копия.5) письменное согласие залогодержателя на уступку права требования, если права требования по договору участия в долевом строительстве находятся в залоге и иное не предусмотрено договором – подлинник и копия. Государственная пошлина – 350 рублейЗа государственную регистрацию ипотеки в силу закона государственная пошлина не взимается. Срок предоставления услуги:- 7 рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления и прилагаемых к нему документов;- 9 рабочих дней с даты приема в МФЦ заявления и прилагаемых к нему документов;- 3 рабочих дня с даты приема органом регистрации прав заявления и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенных документов; в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих нотариально удостоверенных документов в электронной форме;- 5 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенных документов. Результат услуги:

документ, выражающий содержание сделки с регистрационной надписью.

Zinfandel arevik4 новичок
Сообщения: 67 Зарегистрирован: 03 фев 2016, 14:07 Пол: Женский Благодарила: 27 раз Поблагодарили: 26 раз Не в сети

Сообщение arevik4 » 24 май 2017, 22:01

Сегодня Росреестр завернул нам договор уступки на на 1/2 доли. Утверждают, что возможен переуступ только на всю квартиру либо ждите получения собственности. Может кто знает как обойти?
arevik4

Источник: https://domkad.ru/nyuansy-pereustupki-kvartiry-v-novostrojke-t21-140

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.