Подлежит ли регистрации договор аренды

Содержание

Регистрация договора аренды нежилого помещения в 2020 году: порядок и сроки

Подлежит ли регистрации договор аренды

Последнее обновление: 11.02.2020

Аренда – это договор, в котором собственник передает второй стороне (пользователю) свое имущество.

Основное требование, предъявляемое к заключению договора – имущество принадлежит арендодателю на праве собственности.

Арендатор в этих отношениях может владеть и распоряжаться имуществом, но не приобретает на него права собственности. Регистрации подлежит долгосрочный договор, срок которого в некоторых случаях достигает 49 лет.

Основные понятия регистрации договора аренды

Не все арендные договора подлежат регистрации. Обязательно обращаются к уполномоченным органам при заключении найма на срок от 12 месяцев. А также, если предметом соглашения выступает недвижимость.

Ст. 651, ч. 2 устанавливает, что аренде подлежат договора, в которых арендуется целиком здание. Но аренда помещений внутри него также регистрируется.

Соглашение вступает в силу после того, когда договор зарегистрирован в Росреестре. Именно в этом органе можно зарегистрировать договор аренды.

Условия и порядок регистрации договора аренды

Регистрации подлежат соглашения со сроком более года. Если договор субаренды заключен длительностью более 12 месяцев, регистрация также необходима.

Алгоритм, которому следуют стороны договора, закреплен в ГК РФ и N218-ФЗ. Функция по регистрации лежит на Росреестре. Это единственный орган в РФ, который вправе регистрировать сделки с недвижимым имуществом. Росреестр ведет единую базу недвижимого имущества. Она называется ЕГРН.

Условием аренды выступает наличие необходимого комплекта документов у сторон договора, а также постановка объекта недвижимости на кадастровый номер. Если какая-либо бумага отсутствует, то в регистрационных действиях будет отказано.

В ряде случаев кадастровый учет может совершаться одновременно с регистрацией. Например:

  • если часть здания или сооружения – предмет договора – ранее не ставились на кадастровый учет и сведения об объекте отсутствуют в единой базе недвижимости;
  • если в арендный договор включен пункт о перепланировке, арендатор может быть заинтересован в этом.

В вышеназванных случаях учет и регистрация объекта недвижимого имущества проводится с составлением специального документа. Это технический план: его оформляет кадастровый инженер. Специалист исследует жилое помещение и оказывает услугу по составлению технического плана. Этот документ передается в Росреестр вместе с другими бумагами, необходимыми для проведения регистрационной процедуры.

Государственная регистрация договора аренды устанавливает, что в Росреестр представляются бумаги, без которых регистрационные действия невозможны. Это документы:

  • заявление, поданное в Росреестр от имени сторон на предоставление услуги;
  • документы правоустанавливающего характера на недвижимость (выписка из ЕГРН);
  • арендное соглашение, ратифицированное обеими сторонами;
  • передаточный акт, который подтверждает передачу предмета аренды;
  • технический план;
  • государственная пошлина.

Регистрация аренды – это простые этапы, следующие друг за другом:

  1. Составление договора. Фиксация в нем существенных условий: предмет и цена аренды. Нужно 3 экземпляра договора: один находится у арендодателя, второй – у арендатора, третий хранится в Росреестре.
  2. Оплата государственного сбора.
  3. Кто-либо из участников передает комплект документов в МФЦ, в орган Росреестра. Получает специальный документ – это расписка о том, что документы приняты.
  4. Заявитель во время, установленное сотрудником МФЦ, а также Росреестра, отдает расписку. Сотрудник передает выписку из ЕГРН. В ней будет отображено, что, например, земельный участок обременен.

Как и любая сделка, совершаемая в рамках гражданско-правовых отношений, аренда имеет нюансы. Их нужно знать при заключении соглашения, а также при последующих отношениях с арендодателем:

  1. Регистрируется соглашение. Одновременно с этим, сотрудник уполномоченного органа вносит запись о том, что объект находится под обременением. В его качестве выступает аренда. Ограничение в использовании имущества действует то окончания срока договора. Когда срок договора истечет, собственник должен подать в Росреестр заявление с просьбой снять с его имущества обременение. Иначе, запись о нем так и останется в документах.
  2. Обременение сохраняется даже при условии того, что недвижимость продается. Арендатор продолжает пользоваться имуществом при ее переходе от одного собственника к другому владельцу.
  3. Покупатель недвижимости, если он заинтересован в объекте, может самостоятельно узнать, наложено ли обременение на имущество. Информация содержится в выписке из ЕГРН. Она общедоступна, необходимо создать соответствующий запрос.

Орган регистрации недвижимости

Госрегистрация договоров – это полномочие исключительно Росреестра. Только он вправе ратифицировать таким образом сделки. Работы у сотрудников Росреестра достаточно много, поэтому государственный орган стараются разгрузить.

Первый помощник в этом деле – это МФЦ. Это учреждение выступает посредником между Росреестром и населением. Если, например, человеку необходимо зарегистрировать аренду, дарение, наследование, он может обратиться не в Росреестр, а в МФЦ.

Там получить талончик в электронной очереди и сдать документы сотруднику МФЦ. Последний их проверит на подлинность и корректность заполнения и выдаст расписку о принятии.

На расписке напишет примерную дату следующего посещения МФЦ, но уже с целью не сдачи, а получения бумаг.

Росреестр – это орган исполнительной ветви власти. Имеет в подчинении территориальные подразделения.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: срок регистрационных процедур не устанавливается произвольно. В N 218-ФЗ он равен 7 дням, исключая выходные. Если документы передаются через МФЦ, то срок удлиняется на два дня. Это связано с тем, что посредник берет дополнительные дни на пересылку документов. Если одновременно проводится кадастровый учет, то длительность оказания услуги увеличивается на 2 дня. 

Государственная пошлина за регистрацию аренды

За оказание услуги – регистрационные действия – государство в лице Росреестра взимает с граждан плату. Она выражается в форме государственной пошлины. Размер устанавливает закон.

По ст. 333.33 НК РФ ее размер составил 2000 рублей для граждан. ЮЛ придется заплатить гораздо больше: 22000. Но если арендует ИП, то ему пошлина будет стоить 2000, так как он выступает лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, но без образования ЮЛ.

Можно ли избежать оформления государственной регистрации договора аренды

Действия, связанные с регистрацией аренды недвижимого имущества, выступают требованием закона. Если участникам правоотношения не хочется тратить время на посещение Росреестра, они могут заключить соглашение на 11 месяцев.

В договоре прописать пункт о том, что каждые 11 месяцев соглашение пролонгируется автоматически.

Это связано с тем, что продление действия соглашения будет считаться в качестве заключения нового договора, с этими же участниками, с повторяющимися условиями.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: если стороны не продлевают один договор, а заключают несколько по одному предмету, каждое из новых соглашений начинает действовать после окончания предыдущего, регистрации избежать не придется. Аренда, связанная с несколькими договорами, считается единой сделкой. Такой позиции придерживаются АС РФ с 2010 года.

Срок аренды стороны вправе устанавливать по своему желанию. Например, если арендатор решил взять в торговое помещение, он вправе договориться с арендодателем о длительности их деловых отношений.

Но из правила существуют исключения. Есть виды аренды, для которых закон устанавливает свои сроки. Если говорить более наглядно, то аренда некоторых объектов выглядит так:

Задача, которая преследуется арендой Минимальная длительность отношений Максимальная продолжительность аренды
возведение сооружений и их реконструкция310
расположение объектов, относящихся к линейным49
ИЖС или ЛПХ (только в черте крупного города)20
для ЮЛ (работы, связанные с освоением земельного участка)35
строительство объекта, который принадлежит к неоконченному строительству3
С/П349
работы на огороде и выпас животных3
добыча охотничьих ресурсов2049

Кто должен обращаться в Росреестр

В современном мире деловые люди заняты. И вопрос о том, кто будет обращаться за регистрацией, актуален для них. Для того чтобы озвучить желание зарегистрировать письменный арендный договор, нужно написать от своего имени заявление, и оно подписывается сторонами. Подать его в уполномоченный орган может любой участник сделки. Об этом говорит ст. 51 N218-ФЗ.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: в арендных соглашениях редко упоминается такая важная персона, как нотариус. В рассматриваемых сделках он также не обязателен. Но во всех остальных (как и в аренде), нотариус – это гарант юридической чистоты договора.

Поэтому  участники арендных отношений предпочитают обращаться к нему для заключения договора аренды.

Если нотариус оказывает им эту услугу, в некоторые конторах предусматривается, что на регистрацию права арендодателя он отдает договор самостоятельно в Росреестр.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/gosudarstvennaya-registraciya-dogovora-arendy/

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре — Эльба

Подлежит ли регистрации договор аренды

Договор аренды на длительный срок — хорошая вещь для арендатора. Не нужно каждый год переоформлять бумаги и бояться произвольного увеличения арендной платы. Но появляется другая формальность — аренду сроком дольше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. 

Как это сделать, читайте в нашем руководстве.

Что будет, если договор не зарегистрировать

Регистрация договора аренды обязательна в силу  ст. 651 ГК РФ. Иначе соглашение сторон как бы не действует. Но на практике есть важный нюанс.

Если договор не зарегистрировали, но арендатор заехал в помещение по акту, он обязан платить и выгнать его нельзя. Это позиция ВАС РФ из п. 3 Информационного письма от 25.02.2014 № 165. Суды считают, что иначе предприниматели воспользуются отсутствием регистрации как отговоркой не платить. А арендодатели — как поводом выгнать из помещения.

Договор без регистрации не действует для третьих лиц — ст. 433 ГК РФ. 

Третьи лица — это, например, новый собственник недвижимости. За несколько лет аренды фирма может перепродать помещение. Предприниматель может умереть, и на его место придёт наследник. Новый хозяин не вправе выселить арендатора — ст. 617 ГК РФ. Но только если до оформления собственности он видел запись об аренде в выписке ЕГРН. 

Ещё договор с регистрацией нужен для оформления лицензии, например, на крепкий алкоголь в баре. Без постоянного помещения лицензирующий орган не поверит, что через полгода вы не переедете в ларек.

Чтобы зарегистрировать договор, сделайте следующее.

Подготовьте договор аренды и акт передачи

Договор аренды для регистрации составляют в виде единого документа на бумаге. К договору прикладывают акт передачи помещения. Оба документа стороны подписывают.

Если в аренду сдают не целое помещение, а часть, понадобится подготовка технического плана.

Договор аренды

В договоре подробно описывают арендуемое помещение и указывают его кадастровый номер. 

Акт передачи

Акт передачи подписывайте только после осмотра помещения. Если нашли недостатки, просите арендодателя их устранить. С подписанным актом не получиться предъявить претензии по сломанным розеткам и протекающей сантехнике.

Посмотрите наши статьи о важных условиях аренды и безопасном подписании акта.

Статья об аренде в торговом центре

Статья об аренде офиса

Статья об аренде помещения под кофейню

Статья об аренде магазина

Технический план

Взять в длительную аренду можно объект недвижимости, который числится в Едином государственном реестре под своим кадастровым номером. Иначе регистраторы «не видят», что переходит в аренду.

Обычно в реестр вписан объект целиком, например, торговое помещение 100 кв м на первом этаже здания. А его отдельные части, например, блок-секция 15 кв м под торговые места — нет. Такую часть надо одновременно с регистрацией аренды поставить в реестр. Так требует ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации недвижимости. 

Для этого в помещение приглашают кадастрового инженера, он готовит технический план. Инженера можно найти в интернете. Единственное — надо проверить действие его аттестата в Реестре кадастровых инженеров.

Готовый технический план сдают в Росреестр вместе с документами на регистрацию. 

Узнайте, какие нужны документы в Росреестр

Пакет документов для регистрации зависит от статуса сторон: ИП или юрлица. 

Чтобы узнать точный список документов, позвоните в МФЦ вашего региона. Звонок в МФЦ — это ключевое действие в сборе бумаг. Нигде в интернете нет перечня документов под конкретную сделку. 

Документы на регистрацию подает кто-то один: арендатор или арендодатель. Он будет заявителем. 

Заявитель платит госпошлину: ИП — 2 000 рублей, юрлицо — 22 000 рублей. По поводу расходов на пошлину может возникнуть спор. Чтобы его избежать, заранее пропишите в договоре аренды, кто несёт эти расходы, или поделите их поровну.

Документы для всех

— Заявление о регистрации договора — напишет специалист МФЦ на приёме.

— Договор аренды с актом передачи — 3 экземпляра в оригиналах.

— Паспорт заявителя.

— Документ об уплате госпошлины — платит заявитель. ИП платит наличными через терминал или расчётный счёт, юрлица — только через счёт. Реквизиты для оплаты есть у сотрудников МФЦ. Если платите с расчётного счёта, спросите реквизиты заранее. 

Документы для юрлиц

— Протокол о назначении директора — если он пришёл на сделку от юрлица.

— Доверенность на представителя с подписью директора и печатью — если от юрлица пришёл кто-то другой кроме директора.

— Устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о присвоении ИНН и ОРГН — если Росреестр сам не получает информацию о юрлице по межведомственному запросу.

— Протокол об одобрении крупной сделки — нужен, когда платежи за аренду за весь срок больше 25 % денег и имущества компании. Вместо протокола могут попросить справку, что сделка для компании не крупная.

— Протокол об одобрении сделки с заинтересованностью — если одобрение обязательно по уставу. Вместо протокола могут попросить справку, что договор не является для компании сделкой с заинтересованностью.

Документы для ИП

— Нотариальное согласие супруга на сдачу помещения в аренду — нужно, если арендодатель купил недвижимость в браке. Вместо него приносят брачный договор, соглашение о разделе или судебное решение о разделе имущества.

Документы для представителя

— Нотариальная доверенность на представителя — если от ИП или физлица пришёл другой человек, например, риелтор.

Документы на помещение в залоге

— Письменное согласие банка на сдачу в аренду предмета залога — если помещение в ипотеке или залоге у банка.

Важно: все документы сдают в оригинале или нотариальной копии.

Сдайте документы на регистрацию

Документы сдают на личном приёме в МФЦ региона, где находится помещение, либо отправляют напрямую в Росреестр — почтой или через сайт. 

В МФЦ

На приём в МФЦ заранее записываются. В назначенное время заявитель приходит к специалисту, сдает пакет документов и получает расписку с номером обращения и планируемой датой окончания регистрации. По номеру можно следить за готовностью документов в МФЦ. 

Почтой

Почтой документы в Росреестр отправляют письмом с описью вложения. Заявление и документы заверяют нотариально.

Удаленно через сайт

Через сайт Росреестра подают документы, когда у каждой из сторон есть электронная подпись. 

Срок регистрации договора аренды — до 9 рабочих дней. Еще плюс 5 дней, если сдали с техническим планом.

За это время регистраторы проверяют бумаги и проводят экспертизу сделки. 

Что может пойти не так:

— Заявителю возвращают документы, если в договоре аренды есть исправления от руки или пришел представитель, а собственник запретил регистрацию без своего участия — ст. 25 Закона о регистрации недвижимости.

— Регистрацию приостанавливают на срок до трёх месяцев, когда что-то не так с правами на сдачу в найм. Например, на помещении арест или в пакете нет согласия банка. Заявителю предлагают донести документы — ст. 26 Закона о регистрации недвижимости.

— В регистрации отказывают, если заявитель за три месяца не донес недостающие бумаги по ст. 27 Закона о регистрации недвижимости.

О приостановлении регистрации, возврате заявления и отказе Росреестр присылает уведомление. Иногда специалисты звонят или присылают смс — так информация о проблеме с договором доходит быстрее.

Если со сделкой все нормально, регистраторы заносят в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении и ставят отметку о регистрации на договоре.

Получите зарегистрированный договор

После окончания регистрации, заявитель получает выписку из ЕГРН и экземпляры договора со штампами.

Если регистраторы звонили и требовали какие-то странные документы или нарушили сроки, на них можно пожаловаться через сайт Госуслуги.

Как расторгнуть и завершить договор аренды

Может выйти так, что аренда помещения станет не нужна. 

Договор аренды расторгают через суд или в по уведомлению — зависит от условий договора. 

Как правильно разорвать договор аренды, вернуть помещение и не остаться в долгах перед арендодателем, мы писали в отдельной статье, посмотрите ее.

Статья о расторжении договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды тоже регистрируют в Росреестре и платят госпошлину: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

По завершении срока договора арендодатель обращается в Росреестр с заявлением о погашении записи об обременении. К заявлению прикладывают акт возврата помещения.

Статья актуальна на 05.07.2019

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1362

����������� �������� ������

Подлежит ли регистрации договор аренды
������� ������ ����������� ��������� �������� ��������������� ����������� � ��������� �������:

  • ������� ������ ������ ��� ���������� �������� �� ���� �� ����� ������ ���� (�. 2 ��. 651 �� ��);
  • ������� ������ ���������, ������������ � ������ ��� ����������, �������� �� ���� �� ����� ������ ���� (�������������� ������ ���������� ��� �� �� 1 ���� 2000 �. � 53 «� ��������������� ����������� ��������� ������ ������� ���������»);
  • ������� ������ ���������� ������� �������� �� ���� �� ����� ������ ���� (�. 2 ��. 26 �� ��);
  • ��������� ��������� ������ � ��������� ������ � ���� �� ������� ������ ��������� ������������, ������ ���� ������ �� ��� ���������� ����� �� ����� ��������� ����� �������� ������� ��������.

    ���� ������������� ����� �������� � �������� ������ ������, ������� �������� ����������� ��� �������, ��� ����� ���� ������ �� ���� ��������� ���������� ���� ��� ��� ����� (������������� ��� ������-����������� ������ �� 31 ����� 2010 �. �� ���� � �53-17516/2009).

  • ��������������� ����������� ��������� ������ ����������� ��������� �� ���������, ���� ������� ������ �������� �� ���� ����� ������ ���� (��������, �� 11 �������).

    �� �������� ����� ����������� ������, ����� ������� ������ ������������� ����������� �� ���� � 11 ������� ��� �� ���� ���� ����� ����, � ����� ������������ ���������� �� ��� �� ����.

    �������� �������� ������� ��� ��, ��� ��������� �������� ������, ������������ �� ���� ����� ������ ����, �� ����� �� ���� ����� ��������� ��������������� ����� ������ ��������� ������ ������������ ����� ��������� ������, ������� �� �������� ��������������� ����������� � ���� ������ 2 ������ 651 ������������ ������� �� (�. 10 ��������������� ������ ���������� ��� �� �� 16 ������� 2001 �.

    � 59 «����� �������� ���������� ������, ��������� � ����������� ������������ ������ „� ��������������� ����������� ���� �� ���������� ��������� � ������ � ���“»; ����� — �������������� ������ � 59).

    ���� ������� ������ �������� �� ���� ����� ���� � ������������ �� ����� ��� �� ��� ��� ������� �������������� �����������, �� � ���� ������ �� �������, �� �������������� ���������� �������������� �� �����.

    ���� ������� ������ ����������� ���������, ����������� �� ���� ����� ����, ������� �������������� �����������, �� ��������� ����� ������� ������, ������� �� �������� ��������������� ����������� ��� �������, ��� ������� ����� ������� �� ���� ����� ������ ���� (������������� ��� �����-�������� ������ �� 26 ������ 2011 �. �� ���� � �82-104/2010).

    ������� ������, ����������� ���� �������������� �� �������������� ����, ��������������� ����������� �� ��������. ��� ����� ��������, �������� �� ����� 2 ������ 651 ������������ ������� �� � ����������� ��� ��.

    ���, �� ������ 2 ������ 651 ������������ ������� �� �������, ��� �������, ���������� ��������������� �����������, ������ ��������������� ���� ��������:

  • ������������� ���� ��� ��������;
  • ��������� ���� ������ ���� �� ����� ������ ����.
  • �������, ����������� �� �������������� ����, �� ������ �� ���� ������� �� �������������.

    ��-������, ������� ������ ������, �������������� �� �������������� ����, �� ��������� � ��������������� �����������, ���������, �������� ������ 2 ������ 651 ������������ ������� ��, ��������������� ����������� �������� ������� ������ ������, ����������� ������ �� ���� �� ����� ������ ���� (�. 11 ��������������� ������ � 59).

    ��-������, ��������� ��� �� ���������� ��������� � ���������� ������ �������� ������ ��������� �������� �� ��� �� ���� �� ��������� ����� ��� �������� (�. 10 ��������������� ������ � 59).

    �������������, ������������� �������� ������ �� �������������� ���� ����� �������� ����������� ������ ��������, ������� �� �������� ������� � ����� ��� �������� � ���������� ����������� �� �������������� ����.

    �� ������ ����������� ����������� ����� ������� ����� ��������� ����������� ������������� �������� ���������� ������ 2 ������ 651 ������������ ������� ��, �������� ������� ������� ������, ����������� (��������������) �� �������������� ����, ��������������� ����������� �� �������� (������������� ��� �����-�������� ������ �� 28 ������� 2010 �. �� ���� � �11-417/2010, ��� �������-���������� ������ �� 12 ��� 2011 �. �� ���� � �81-3520/2010 ��� ������������ ������ �� 20 ��� 2011 �. �� ���� � �48-3783/2010 ).

    ������� ��������������� ����������� ��������

    � ���������� � ��������������� ����������� �������� ������ ����������� ��������� ����� ���������� ����� �� ������ �������� (���. 2 �. 1 ��. 26 ������������ ������ �� 21 ���� 1997 �. � 122-�� «� ��������������� ����������� ���� �� ���������� ��������� � ������ � ���»; ����� — ����� � ��������������).

    �� �������� ��� ��������, ��� ������� ���� ����������, ������ ����� �� ������ ����� ���������� ������������ ��������, ��� ����� ���������� ���������� �� ����������� �������� � �������������� ���������� � ���� � �. �. ����� ��������� ���������������� � ������ �������, ������������� ��������� ��� � ��������.

    ������ ������ �������� ������ � ������� ��� ����������� ���������

    «����������� ���������� ��������, � ����� �������������� ���������� � ���� �������������� ������������� � ���� �� ������� ���� ������� �� ��� ���������� ���������� ��������. �������, ��������� � �������������� ��������������� ������������ ���������� �������� ����� ������������.

    � ���������� ������� �� ��������������� ����������� ��������� � ���������� �������� ����� �������, �� ���������� ������� �������� ���������. ������� �� ��������������� ����������� ���������� ����������� �������� ����� �� �������, �� ���������� ������� ������� �������� �����������.

    ��������� ������ � ������� 5 (����) ������� ���� �� ��� ���������� ���������� �������� �������� ������������ ����������� ����� ���������� ��� ��������������� ����������� ���������� ��������».

    ����������� �������� ������ ������������ ���������������� �������� ����������� ������ ��������������� �����������, �������� � ����������� � ������������ � ����������� � ������� ��������������� ����������� ��������� ������ ����������� ���������, ������������ �������� ������� ������ �� 6 ������� 2004 �. � 135.

    ����� �������� ����������, �������������� �� ����������� �������� ������, ������ � ������ 8 ������������ ������������ �� ������� ���������� ��������������� ����������� ���� �� ���������� ��������� � ������ � ���, ������������ �������� ������� ������ �� 1 ���� 2002 �. � 184.

    �����.

    ��� ��������������� ����������� �������� ������ ������, ����������, ��������� ��� ��� ����� ���������� ����� ����������� � �������������� ����� ����������� �������� ���������� � ������ ������� ������������ � ��������� ������� ���������� ������� (�. 3 ��. 26 ������ � ��������������), � ��� ��������������� ����������� ���������� ������� ��� ��� ����� — ����������� ������� ���������� ������� � ��������� ��������� � ������ ������� (�. 2 ��. 26 ������ � ��������������).

    Источник: https://rossovet.ru/articles/item/90/

    Регистрация договора аренды недвижимости. Что надо знать

    Подлежит ли регистрации договор аренды

    Один из самых распространенных и часто заключаемых договоров на территории нашего государства является договор аренды. При его заключении и исполнении необходимо учитывать множество деталей, позволяющих в дальнейшем правильно построить позиции обеих сторон договора.

    Правовому регулированию данного договора посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ.

    Договор аренды не влечет за собой смены собственника, а предусматривает лишь передачу арендодателем арендатору  имущества либо только в пользование, либо в пользование и во владение одновременно.

    Сдать имущество в аренду может только его собственник. Однако, в качестве лица, подписывающего договор, может выступать не собственник, а управомоченное им лицо (агент, риэлтор и т.д.).

     Отличия аренды от найма квартиры

    Наряду с договором аренды может заключаться договор найма жилого помещения и часто эти два вида договоров смешивают. Рассмотрим, в чем состоит их отличие и особенности. Оба договора представляют собой виды договора имущественного найма.

    Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ, договору аренды посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ. Когда за плату сдается жилое помещение для проживания в нем, заключается договор найма жилого помещения.

    В остальных же случаях: когда сдается иное недвижимое имущество, помимо жилых помещений (офисы, здания и т.д.), или когда жилые помещения сдаются юридическому лицу, заключается договор аренды.

    Таким образом, тип используемого договора зависит от сторон договора (физическое или юридическое лицо), а также от объекта договора (жилое помещение или иной объект недвижимости).

    Одно из наиболее важных практических отличий аренды от найма состоит в том, что договор найма квартиры не подлежит государственной регистрации, независимо от срока действия.

    То есть заключая договор найма квартиры даже на 5 лет, достаточно поставить подписи под договором и этот договор будет действителен, без каким бы то ни было дополнительных действий.

    В отличие от этого, договор аренды, заключенный на год и более должен пройти государственную регистрацию, без которой он будет обладать существенными дефектами. Подробнее об это мы расскажем далее, а сейчас вернемся к договору аренды.

    Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды, а также условия о размере арендной платы. Согласно статье 609 ГК РФ письменная форма договора аренды требуется в случае, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, а также, если договор заключен на срок более года.

    В число существенных условий не входит срок, на который заключен договор аренды, но несмотря на это, срок договора является важным моментом, поскольку он напрямую связан с процедурой государственной регистрации.

    Регистрация договора аренды требуется в случае, если он заключен на срок не менее одного года.

    Освобождается арендатор от процедуры регистрации в двух случаях:

    • Если договор аренды заключен на срок менее одного года.Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условие, согласно которому после окончания срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается продленным на прежних условиях. В этом случае, если первоначально договор аренды заключался на срок менее года, при его продлении на такой же срок, регистрировать договор не потребуется. Закон не запрещает неоднократно продлевать договор аренды недвижимого имущества указанным способом. Само по себе такое продление, если оно осуществляется на срок менее года, не влечет необходимости регистрировать договор и не является основанием для того, чтобы рассматривать такой договор как заключенный на срок более года.
    • Если договор аренды заключается на неопределенный срок.В договоре аренды может быть установлено напрямую, что он заключен на неопределенный срок, а кроме того, в силу. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если в договоре не указали срок аренды (намеренно или случайно), то считается, что договор заключен на неопределенный срок.

    В соответствии со ст. 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора. На это указано в п.п.

    31-32 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

    Поэтому, если срок такого нового договора аренды менее года, он также не подлежит государственной регистрации.

    Если договор аренды не прошел государственную регистрацию, является ли он действительным?

    Да, но только для сторон этого договора, для третьих лиц он не имеет правового эффекта. Иными словами, арендатор не может отказаться вносить арендную плату, сославшись на то, что договор не был зарегистрирован, равно как и арендодатель не может произвольно выгнать арендатора из занимаемого объекта недвижимости.

    Однако арендатор не имеет преимущественного права перед третьими лицами на заключение договора аренды на новый срок, не сохраняет права аренды при переходе права собственности на недвижимость к другому лицу и т.д.

    То есть для всех остальных лиц, помимо арендатора и арендодателя, договора аренды как будто нет.

    В том числе это предполагает, что арендодатель может заключить с третьим лицом договор аренды в отношении той же недвижимости, зарегистрировать его, и тогда новый арендатор будет иметь приоритет перед предыдущим, занимающим помещение по незарегистрированному договору.

    Проблема регистрации договоров аренды, заключенных 2 и 3 марта 2013 года

    Напомним, что в конце 2012 года был принят Федеральный закон устанавливающий, что правила государственной регистрации договора аренды недвижимости не подлежат  применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года.

    Но как только этот закон вступил в силу, сразу появился новый, отменивший данное правило и государственная регистрация договора аренды недвижимости возобновилась уже 4 марта 2013 года. Причины внесения изменений в уже принятый закон законодателем никак не комментировались.

    Но отмена и последующее восстановление норм о государственной регистрации договоров аренды недвижимости, само собой, породили неопределенность в отношении последствий договоров, заключенных 2 и 3 марта 2013 г.

    : действительны ли договоры аренды, которые были заключены в эти дни и не прошли государственную регистрацию?

    В Постановлении Пленума от 25.12.2013 № 98, ВАС РФ разъяснил, что договор аренды недвижимости, заключенный 2 и 3 марта 2013 г.

    на срок не менее года и не прошедший государственную регистрацию, обязателен только для его сторон и не позволяет арендатору противопоставить свои права третьим лицам.

    Иными словами, такой договор действителен для сторон, но для третьих лиц он не существует, то есть его правовой режим полностью соответствует рассмотренному ранее для договоров, не прошедших госрегистрацию.

    Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/registraciia-dogovora-arendy-nedvijimosti-chto-nado-znat-5c06f2c3ace17c00ae02ecf0

    Документы для создания и ведения бизнеса

    Подлежит ли регистрации договор аренды

    Договор аренды нежилого помещения может быть заключен сторонами:

    а) на неопределенный срок;

    б) на определенный договором срок менее года;

    в) на определенный договором срок год и более.

    Рассмотрим специфику правовой регламентации указанных сроков договора аренды нежилого помещения.

    Неопределенный срок.

    Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

    В этом случае каждая из сторон договора аренды нежилого помещения вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

    Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Такая позиция следует из буквального толкования п. 2 ст.

    651 ГК РФ (который предусматривает обязательность государственной регистрации только срочных договоров, заключенных на срок не менее года) и подтверждается арбитражной практикой (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 февраля 2002 г. по делу N А79-146-2001-СК2-170, Постановление ФАС Московского округа от 23 января 2001 г.

    по делу N КГ-А40/6418-00, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2004 г. по делу N А56-27225/03, от 25 января 2008 г. по делу N А26-394/2007).

    Не подлежит государственной регистрации также договор аренды, возобновленный в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок после окончания основного срока при отсутствии возражений сторон (см. п.

    11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г.

    N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, далее — информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59).

    Определенный договором срок менее года.

    Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.

    При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации.

    Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

    Определенный договором срок год и более.

    Договор аренды нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

    При отсутствии государственной регистрации такой договор аренды нежилого помещения является незаключенным. Однако, если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (см. п.

    7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

    Для целей применения п. 2 ст. 651 ГК РФ срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Соответственно, такой договор аренды подлежит государственной регистрации.

    Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).

    При государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в территориальный орган федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) представляются:

    а) заявление о государственной регистрации (которое, как правило, составляется непосредственно в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);

    б) договор аренды, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов). Как правило, договор аренды представляется на государственную регистрацию в трех экземплярах-подлинниках: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр — в регистрирующий орган (в дело правоустанавливающих документов);

    в) кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади;

    г) документы, подтверждающие правовой статус арендодателя и арендатора:

    — для физических лиц — документ, удостоверяющий личность (для российских граждан — паспорт гражданина РФ);

    — для индивидуальных предпринимателей — документ, удостоверяющий личность, и свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;

    — для юридических лиц — учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров)) и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;

    д) документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателя или арендатора при заключении и государственной регистрации договора аренды (в случае если арендодатель или арендатор действуют через представителя);

    е) нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды, оформленное в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, или заявление об отсутствии брачных отношений (в случае если арендодателем или арендатором является физическое лицо, в т.ч. индивидуальный предприниматель);

    ж) согласие собственника объекта государственной или муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, если договор аренды нежилого помещения заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления);

    з) документ об уплате государственной пошлины.

    Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав арендодателя на объект аренды (права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления).

    Так, например, невозможно осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения, расположенного в здании, которое построено (и возможно, даже подключено к коммуникациям), однако не принято в эксплуатацию в соответствии с установленным порядком, в связи с чем документы о регистрации права собственности арендодателя на это здание не переданы в регистрирующий орган.

    На практике между субъектами предпринимательской деятельности часто также заключаются предварительные договоры аренды, в соответствии с которыми стороны обязуются заключить в будущем основной договор аренды.

    Такие предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, независимо от того, на какой срок предполагается заключить основной договор аренды (п.

    14 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

    Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора аренды арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Условия реализации арендатором данного преимущественного права следующие:

    а) преимущественным правом может воспользоваться только добросовестный арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды.

    Соответственно, например, в случаях, когда арендатор несвоевременно уплачивал арендную плату, использовал объект аренды не по назначению или с нарушением условий договора, ненадлежащим образом выполнял свои обязанности по содержанию объекта аренды и т.д., преимущественное право у арендатора отсутствует;

    б) арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Такое уведомление должно быть сделано арендатором в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора;

    в) арендатор вправе воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, предлагаемых другим потенциальным арендаторам.

    Соответственно, это могут быть иные (в сравнении с первоначальным договором аренды) условия по размеру арендной платы, порядку и целям использования объекта аренды и т.д. Следует учитывать, что при заключении договора аренды на новый срок арендатор не вправе навязывать арендодателю условия первоначального договора аренды.

    Как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

    Такой вывод косвенно следует и из абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

    Абзац 3 п. 1 ст.

    621 ГК РФ предусматривает правовые последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. При этом по смыслу указанной нормы не имеет значения, предполагал ли арендодатель заключить договор аренды с другим лицом непосредственно в момент истечения срока предыдущего договора аренды, или такое намерение появилось у арендодателя позднее (в течение года).

    Обратим внимание, что п. 1 ст. 621 ГК РФ имеет диспозитивный характер. Соответственно, стороны в договоре аренды вправе исключить преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

    В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

    Следовательно, договор аренды по истечении установленного в нем срока аренды автоматически не прекращается. Стороны договора аренды нежилого помещения часто забывают о практическом значении этого положения.

    По смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ, сторона договора аренды, намеревающаяся прекратить договор аренды по истечении установленного срока аренды (или предполагающая перезаключить его на иных условиях), должна совершить действия, свидетельствующие о таком намерении.

    Соответственно, следует своевременно направить другой стороне уведомление о своем нежелании продолжать арендные правоотношения и о необходимости произвести прием-передачу объекта аренды либо предложение перезаключить договор аренды на иных условиях.

    В противном случае договор аренды нежилого помещения возобновится на неопределенный срок на тех же условиях и отказаться от него будет уже не так просто: необходимо будет уведомить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

    Читайте так же:

    Перейти в сервис Turbodoc

    Источник: https://turbodoc.ru/content/%D1%80%D0%B5%D0%B3%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8F-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%B0-%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.