Подвал общедомовое имущество

Содержание

Место под домом: как использовать подвал для хозяйственных нужд

Подвал общедомовое имущество

Москвичи все чаще выбирают “ячейки” на складе взамен домашних кладовок >>>

Но отнюдь не каждый дом в силу своих конструктивных особенностей позволяет устроить в подвале индивидуальные склады. Часть многоквартирных домов, преимущественно в старом жилом фонде, обычно не имеют в подвале специальных помещений, предусмотренных под личное пользование жильцами.

В таких подвалах общедомовые инженерные коммуникации занимают почти всю площадь, а свободная часть помещения никак не отгорожена, поэтому и доступ простых граждан – собственников жилья к ним закрыт.

Как известно, допуск к внутридомовой инженерии разрешен только специалистам, имеющим право эксплуатации инженерных систем.

В более молодом жилом фонде и новостройках подвал, напротив, бывает заранее обеспечен отдельным помещением для хозяйственных нужд жильцов. Право пользования в таком случае принадлежит всем собственникам жилья, вне зависимости от их профессиональной принадлежности: коммуникации остаются вне зоны досягаемости, в закрытой части подвала.

Узнать устройство технического помещения в конкретном доме поможет управляющая компания, которая отвечает за его эксплуатацию. Обратившись в свою УК, собственники жилья, не спускаясь в подвал, смогут узнать, можно ли в нем устроить склад личных вещей. В зависимости от особенностей подвального помещения действовать придется по-разному.

Как сменить управляющую компанию многоквартирного дома >>>

Стройка за свой счет

В первом случае, когда в подвале изначально не предусмотрено место под бытовые нужды жильцов, способ обустроить пространство для хранения все-таки существует.

Подвал, несмотря на наличие в нем в свободном доступе инженерных коммуникаций, все равно остается общедомовым имуществом и принадлежит собственникам жилья. Поэтому они вправе распоряжаться им по своему усмотрению.

И если среди жителей дома наберется достаточное количество желающих хранить в подвале картошку или устроить в нем велопарковку, им ничто не помешает.

Правда, собственникам потребуется проявить настойчивость, организаторские способности, и что, немаловажно, приготовится к материальным расходам. Дело в том, в подвалах такого типа (где коммуникации никак не отгорожены) помещение, обособленное под индивидуальные склады, и проход к нему  без доступа к инженерии придется строить самостоятельно.

Для этого следует вместе с УК заранее продумать план перепланировки и переустройства подвального помещения и получить официально разрешение на проведение соответствующих строительных работ.

Причем, надо понимать, что все финансовые затраты по переустройству подвала и дальнейшей эксплуатации построенного отдельного пространства лягут на собственников жилья, выступивших с инициативой организовать хранилище.

Перечень документов, которые необходимо собрать и предоставить, чтобы получить разрешение на перепланировку и переустройство нежилых помещений в многоквартирном доме, следует уточнять в Госжилинспекции. Москвичи, например, могут узнать все на сайте Мосжилинспекции.


Собрание собственников

В тех домах, где подвал имеет отдельное помещение под хранилище, все проще. Главное – заручиться общим решением собственников жилья и получить свою часть подвала.

С проведения общего собрания собственников жилья придется начинать вне зависимости от того, хотите ли вы просто выделить собственную долю в уже существующем хранилище или, как в предыдущем случае, планируете обустроить в подвальном помещении места для хранения.
На общее собрание необходимо пригласить владельцев всех приватизированных квартир.

Что касается социальных нанимателей, то решение за них принимает собственник, представителей которого также следует позвать на собрание. В Москве, например, это департамент жилищной политики и жилищного фонда города. Информацию о планах по проведению собрания общее собрание, нужно донести до каждого собственника, как того требует Жилищный кодекс, не менее чем за 10 дней до мероприятия.

И лучше всего уведомить участников письменно.

Кроме точной даты и времени проведения собрания, в сообщении следует указать вопросы, которые будут там рассмотрены.

Это необходимо на случай, если очное собрание собственников не состоится и принимать решение большинством придется заочно. А на заочное ание, к сожалению, можно вынести только те вопросы, что были заявлены на очном собрании.

Если данным правилом пренебречь, у желающих оспорить результаты ания в суде будет больше шансов победить.

Повестка собрания в первую очередь должна включать вопрос о создании мест хранения в подвальном помещении и его перепланировки (или о разделении долей имеющегося подвала между собственниками). Кроме того, необходимо определить состав счетной комиссии для подсчета при ании.

Собрание считается состоявшимся, если в нем приняли участие собственники, которые обладают более чем 50% в многоквартирном доме (голос “привязан” к размеру жилплощади, находящейся в собственности, и собственник “трешки” имеет больше , чем хозяин “однушки”). Собравшиеся на месте обсуждают все вопросы и голосуют.

Если 50% не набралось, собрание не засчитывается. В таком случае вам придется прибегнуть к заочному анию. Уведомить о его проведении опять придется всех собственников поадресно.

В информации следует указать те же вопросы, что предлагалось обсудить на очном собрании, включая состав счетной комиссии, с приглашением проать, а также время и место, куда следует сдавать заполненные листы ания.

Голоса подсчитывает выбранная счетная комиссия.


Самозахват и правило обычая

Нередко собственники жилья, особенно новоселы, сталкиваются с ситуацией, когда подвальное помещение в давно заселенном многоквартирном доме уже поделено между некоторыми владельцами. И те, в свою очередь, на все вопросы о местах в подвале заверяют, что свободных нет. Часто это сопровождается увещеваниями, что подвал был обустроен за их счет, и теперь является их помещением по праву.

Шесть тактических приемов, которые помогут победить в битве с соседями >>>

Но на деле это нельзя назвать иначе, как самозахватом. Такие действия со стороны собственников незаконны.

Нежилые помещения, в том числе технический этаж, относятся к разряду общедомового имущества, поэтому у каждого собственника жилья есть в нем своя доля, пропорциональная принадлежащей ему жилплощади.

О самозахвате следует сообщить в УК и далее решать вопрос о выделении долей опять же с помощью общего собрания собственников.

Впрочем, даже если такие условия пользования подвалом были утверждены общим решением на собрании собственников жилья, ситуацию можно изменить. Ведь состав собственников изменился, а это значит, что придется провести новое собрание.

В старом фонде, особенно в хрущевках, давно существует другая практика: подвалы в таких домах очень часто используются еще с советских времен, причем без всяких предварительных согласований, перепланировок и прочих “условностей”. Правильнее всего в таком случае наконец собрать всех собственников и на общем собрании узаконить давно сложившуюся ситуацию.

Выгоды ради

Собственники могут обустроить подвал не только для индивидуального пользования, но и исходя из общих интересов. Например, готовый подвал можно сдавать в аренду под склад магазина, а полученную прибыль делить между собственниками или направлять на благоустройство и ремонт дома. Таким образом нередко зарабатывают товарищества собственников жилья.


Гостиница на дому: 5 главных правил организации в квартире мини-отеля >>>

Но важно помнить, что подвальное помещение предназначено исключительно для технических нужд. Обустраивать в подвале дома гостиницы или квартиры для сдачи в наем строго запрещено.

Источник: https://realty.ria.ru/20140421/402870297.html

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме?

Подвал общедомовое имущество

Почти в каждом многоквартирном доме имеются подвальные помещения, которые очень часто становятся главным предметом раздоров между соседями. Происходит это потому, что семей в подъездах много, а дополнительных мест хранения недостаточно.

Чаще всего каждый из жильцов хочет завладеть лишними квадратными метрами и готов иногда для этого обратиться в суд.

Так кому же по праву принадлежит технический этаж и как добиться получения его в личное пользование? Какие законы и нюансы следует знать при борьбе с соседями за «лакомые кусочки площади»? И каким образом вам удастся приватизировать подвал в многоквартирном доме с минимальными для себя материальными затратами?

Для чего нужен подвал в многоквартирном доме?

Во многих многоквартирных домах, построенных в советское время, имеются технические этажи, которые предназначены для обеспечения жизнедеятельности квартир. В них находятся части инженерных коммуникаций, такие как стояки отопления и водоснабжения, трубопроводы, а также различные оборудования и сооружения.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-53-75 Москва; +7 (812) 425-62-06 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-31-96 Бесплатный звонок для всей России.

Кроме основной функции подвалы многоквартирных домов (МКД) также выполняют и второстепенные, помещения могут использоваться жильцами для хозяйственных нужд:

  • в подвальном помещении может быть организована мастерская, которая может применяться для воплощения коммерческой деятельности или эксплуатироваться для бытовых нужд;
  • занимаемая площадь способна использоваться как погреб для хранения продовольствия, такого как: фруктово-овощные запасы на зиму, купорка или крупы;
  • на техническом этаже могут храниться различные вещи жильцов: одежда, старая мебель или техника, велосипеды, санки и т. д.;
  • после получения разрешения от БТИ и согласия от соседей собственники вправе осуществить перепланировку в подвале многоквартирного дома и сделать из его части дополнительную комнату, прорезав вход для неё в полу квартиры.

Нормативная база

Чтобы получить в пользование подвальное помещение МКД, следует узнать, кому принадлежит право занимать технический этаж и как приватизировать нежилую площадь правильно, не нарушая закон. Поможет в этом нормативная база, которая включает в себя статьи и законы, определяющие принципы и основные нюансы распределения подвальных помещений между жильцами многоквартирного дома.

Согласно 36-й статье Жилищного Кодекса технический этаж является общим имуществом собственников многоэтажного строения, и жильцы могут им владеть, пользоваться и распоряжаться. Стоит учитывать, что уменьшение подвала в процессе реконструкции может быть произведено только с согласия всех граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Данная статья ЖК предполагает, что по решению всех собственников помещения с разрешённым общим пользованием могут быть переданы в полное владение иным лицам, если это не нарушает интересы и права этих граждан.

Ст.

289 ГК РФ подразумевает, что подвал многоквартирного дома является совместным имуществом собственников квартир, между которыми правовые отношения относительно технического этажа определяются 6-й и 9-й статьями ЖК. Таким образом, каждому владельцу жилищной площади принадлежит доля подвальных помещений, но их отчуждение ограничивается статьей 290 ГК РФ, а пользование 288-й.

Граждане должны выполнять установленные ст. 30 ЖК обязанности и знать, что они имеют право создавать товарищества собственности согласно 291-й статье ГК РФ.
СтатьяНазвание
136 ЖК РФПраво собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
2289 ГК РФКвартира как объект права собственности
36 ЖК РФДействие жилищного законодательства во времени
49 ЖК РФЖилищное законодательство и нормы международного права
5290 ГК РФОбщее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
6288 ГК РФСобственность на жилое помещение
730 ЖК РФПрава и обязанности собственника жилого помещения
8291 ГК РФТоварищество собственников жилья

Кому принадлежит подвал в доме?

Нередко жильцы дома не могут определить, кому принадлежит подвал в доме. Соседи должны учитывать, что помещения с запрещённым частным доступом (площадь, на которой располагаются инженерные сети, коммуникации, водоснабжение, отопление и т. д.

) не могут быть переданы в частное владение.Но вся остальная часть технического этажа может быть использована гражданами с правом собственности по своему усмотрению.

Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации в приватизированных многоквартирных домах собственниками (общедолевыми) подвальных помещений являются жильцы: в первой части 37-ой статьи ЖК РФ говорится о том, что они имеют право на такую долю от совместного имущества, которая пропорциональна размеру квартиры, принадлежащей владельцу. Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:

  • подвальные помещения многоквартирного дома не должны находиться в собственности на момент приватизации жилья;
  • у технического этажа не должно быть никакого определённого назначения;
  • подвал в обязательном порядке должен быть отделён от квартир многоэтажного дома.

Также важным условием для владения в равных долях нежилым помещением собственниками является наличие в нём технического оборудования, с помощью которого выполняется обслуживание более одной квартиры.

Следует учитывать, что если все квартиры многоэтажного дома принадлежат городу, то у помещений технического этажа не может быть собственника, а подвал должен быть использован только как техническая комната для инженерных коммуникаций.

Решающим фактором при определении права на данную собственность является вопрос о том, находится ли дом под контролем ТСК и входит ли он в состав ТСЖ, так как в этом случае общедомовые помещения в обязательном порядке будут принадлежать управляющим компаниям.

Чтобы определить, кому принадлежит подвал в многоэтажке, следует обратиться в Росреестр за выпиской: в ней будет указан не только настоящий владелец помещения, но также должна быть уточнена дата, когда он стал собственником данной площади и основания, благодаря которым технический этаж был приватизирован этим лицом. Сделать это можно, воспользовавшись официальным сайтом Росреестра (публичная кадастровая карта).

Если в жилом доме находится магазин

В жизни часто встречаются случаи, когда весь первый этаж многоквартирного дома занимает продуктовый или бытовой магазин, кафе, ресторан, бильярд, тренажёрный зал и т. д.  При этом подвал может находится как в собственности коммерческой организации, использующей техническое помещение в роли склада, так и жильцов.

При первом варианте организация обязана предоставлять доступ к коммунальным оборудованиям (моментально при экстренной ситуации или аварии и на следующие сутки после письменного уведомления при плановом осмотре состояния оборудования), располагающимся в подвале, так как они относятся к территории с запрещённым общим доступом.

Иногда коммерческая организация может располагаться прямо на техническом этаже, в этом случае (для этого должно быть предоставлено согласие жильцов многоквартирного дома) она обязана являться собственником всей занимаемой территории или же арендатором  (сдаваться в аренду данная площадь может лишь с согласия всех собственников квартир).

Бывают случаи, когда происходит незаконный захват подвальных помещений, на территории которых открывают несанкционированные магазины — справиться с данным правонарушением поможет обращение в суд.

Можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме?

Жильцы имеют право приватизировать подвальные помещения в многоквартирном доме, если:

  • они являются собственниками квартир;
  • технический этаж не находится в чьей-либо собственности;
  • подвальные помещения не принадлежат управляющим компаниям или муниципалитету.

Граждане приватизируют подвал, чтобы:

  • пользоваться им в личных целях;
  • поднять потенциальную стоимость квартиры, относящейся к данному техническому этажу;
  • отсудить помещения у лиц, которые незаконно произвели его самозахват;
  • получать собственную выгоду (сдача в аренду и т. д.).

Как приватизировать подвал в жилом доме?

Самое сложное в процедуре приватизации подвала многоквартирного дома — это получение согласия всех собственников многоэтажного дома.

  1. Для начала следует провести общее собрание жильцов, темами которого будет трансформация границ технического этажа и отчуждение части совместного имущества. Чтобы это осуществить, требуется составить протокол, который будет соответствовать статьям 36, 44-46 Жилищного Кодекса, а также уведомить владельцев квартиры о намечающемся мероприятии за 10 дней. На нём должны присутствовать не менее половины собственников и получено более пятидесяти процентов согласий, подтвержденных подписями присутствующих.
  2. После успешно проведённого собрания требуется составить ходатайства от лиц, которые будут являться будущими собственниками подвального помещения и сделать заверенные копии документов на жильё в данном многоквартирном доме. Также нужно иметь план той части технического этажа, которая будет приватизироваться, и обратиться в ЖЭК с целью получения акта обследования здания.
  3. Следующим пунктом будет являться подписание контракта с проектной организацией которая сможет помочь в подготовке реконструкции подвального помещения многоквартирного дома: должно быть сделано заключение, подтверждающее намерение нового владельца не нарушать системы эксплуатации жилого дома. После совершения описанных действий следует подать документы с заявлением в межведомственную комиссию, относящуюся к районной администрации.
  4. Чтобы приватизировать технический этаж, будущий собственник должен получить разрешение от Управления архитектурой, а также согласовать с СЭС и пожарной организацией проект реконструкции.
  5. Подвальное помещение не сможет быть передано в собственность, если будут не оплачены счета ЖКХ до периода подачи документов. Поэтому после устранения задолженностей нужно подать иск в судебную инстанцию с прикреплением всех требующихся документов и разрешений.
  6. При успешном окончании судебного процесса следует получить готовые разрешения от межведомственной комиссии и Управления архитектуры.
  7. Последним этапом в приватизации подвала многоквартирного дома считается оформление в БТИ правоустанавливающих документов и получение кадастрового плана, после чего можно будет провести инвентаризацию помещения. Теперь остаётся провести требующиеся работы в подвале и ввести его в эксплуатацию.

Перепланировка в подвальном помещении

С помощью проведения планировки приватизированного подвального помещения можно увеличить жилую площадь, сделать дополнительное место для отдыха или развлечения, а также организовать удобный склад для хранения не использующихся в быту вещей.

Для воплощения в жизнь данной идеи потребуется:

  • подготовить план этажей с экспликацией;
  • сделать копию лицевого счёта;
  • получить выписку из домовой книги, в которой должны быть указаны все лица, прописанные в квартире многоэтажного дома;
  • заверить у нотариуса копию документов, подтверждающих право собственности;
  • разработать проект перепланировки подвала.

При проведении данной процедуры могут возникнуть следующие сложности:

  • может не удаться из подвала многоквартирного дома оформить жилое помещение при отказе Коммунальных служб дать разрешение на такого вида перепланировку по причине несоответствия санитарным нормам, требующим наличия в комнате минимум одного источника света;
  • возможно, возникнут сложности при перепланировки технического этажа в офис или магазин, так как для этого требуется сложная процедура оформления квартиры в нежилое помещение;
  • могут возникнуть ограничения при оформлении перепланировки по причине  плохого состояния многоэтажного дома и длительного отсутствия капитального ремонта.

Самопроизвольный захват подвала

Нередко происходит незаконный захват подвального помещения многоквартирного дома. Чаще всего причина таких правонарушений кроется в том, что собственники не знают о том, что они являются владельцами технического этажа, а также из-за нестабильности в стране в 90-е годы.

Проблема в том, что «фальшивые» владельцы упорно доказывают свои права на технический этаж, аргументируя это вложенными материальными средствами на капитальный ремонт и перепланировку.

Но эти доводы не имеют никакой юридической силы, поэтому жильцы многоэтажного дома могут смело отстаивать свои права.

Поможет восстановить справедливость в данном случае  подача иска в суд.

Нюансы

Существует большое количество нюансов при приватизации подвальных помещений многоквартирного дома, которые могут помешать жильцу стать собственником технического помещения.

Одной из проблем, с которой нередко сталкиваются граждане при попытке получить во владение нежилое помещение, является то, что не все подвалы относятся к общей долевой собственности.

То есть, если в техническом помещении не имеется коммунального оборудования, оно не может подлежать приватизации.

Также часто бывает, что технический этаж уже имеет собственников, либо же относится к муниципальному имуществу или к управляющей компании. В данной ситуации приватизация становится просто невозможной. Для уточнения этой информации жильцам многоквартирного дома стоит обратиться за выпиской в Росреестр.

Благодаря огромному множеству особенностей и «подводных камней» не всегда удаётся стать собственником подвального помещения многоквартирного дома с первого раза, но не стоит сдаваться: изучайте правовую сторону вопроса, и если вы уверены, что закон на вашей стороне, то бейтесь до последнего!

Источник: https://uslugi-gkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/komu-prinadlezhit-podval-v-mkd/

Являются ли чердаки, подвалы общедомовым имуществом? | Защита потребителей в сфере ЖКХ

Подвал общедомовое имущество

В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации определена структура платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги.

       В частности, собственник квартиры в многоквартирном доме обязан оплачивать плату за содержание и ремонт жилого помещения и плату за коммунальные услуги.

Наниматели оплачивают плату за содержание и ремонт жилого помещения по строке «Оплата жилья».

Законодателями определен состав платы за содержание и ремонт жилого помещения, в который входит:

– плата за услуги по управлению домом;

– плата за услуги по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Кроме этого, на собственников возложили оплату за общедомовое имущество и за общие домовые нужды.

Что такое общедомовое имущество и является ли оно таковым?

Согласно утратившему силу Закону РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 “Об основах федеральной жилищной политики” в общей собственности находятся лестничные клетки, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории.

ГК РФ указывает на несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.

2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» определено, что «в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом» (п.2 Правил).

В состав общего имущества также включаются:

– внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях (п.5 Правил);

– внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п.6 Правил);

– внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях (п.7 Правил).

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (п.8 Правил).

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п.9 Правил).

А теперь риторический вопрос? Имеется ли один житель многоквартирного дома, который бы пользовался чердаком или подвалом дома? Большинство ответят отрицательно, поскольку в эти нежилые помещения посторонним лицам, как говорят сантехники, электрики и им подобные, вход строго запрещен.

Кроме того, как мы видим, данные помещения являются нежилыми помещениями, за которые ни один собственник, а тем более, наниматели, оплачивать не обязаны. Данные помещения принадлежат собственникам, которые обслуживают этот многоквартирный дом.

Из этого следует, что власть насильно навязала жильцам многоквартирных домов коммерческие организации для выкачивания из карманов жильцов денежные потоки на свое безбедное существование.

Исходя из этой логики, каждый гражданин России имеет право на природные ресурсы, из которых извлекается сверхмаксимальная прибыль, которая оседает в карманах магнатов, но не распределяется равномерно среди населения России.

Итак, чердаки, подвалы не являются общедомовым имуществом. Данные помещения не являются и жилыми помещениями, за которые жители многоквартирных домов не обязаны нести бремя обслуживающих организаций. Эти помещения относятся к хозяйственным объектам, за которые обязана отвечать организация, на чьем балансе находится этот жилой многоквартирный дом.

До сих пор почти никто не может сказать, кому на самом деле принадлежит многоквартирный дом? Ответы даются расплывчатые и туманные.

А вся суть заключается в том, что жилищную реформу в России проводят иностранные эксперты, которым нужно выкачивать деньги из карманов населения. Им нужно довести жилищную реформу до такой степени, когда хозяевами жилых домов станут иностранные магнаты под лозунгом «Свобода предпринимательству».

А под словом «Свобода» нужно понимать воровство на законных основаниях и обман населения в своих личных корыстных целях, то есть получения максимального барыша.

А став хозяевами жилых домов, эти магнаты начнут выселять из квартир жильцов, чьи квартиры приглянулись бизнесменам, чиновникам, муниципалитету, Управе, депутатам, да и самим председателям домов для дальнейшей перепродажи этих квартир. Закон о выселении граждан из квартир принят, и судебная машина уже работает на полную мощь.

Теперь нужен механизм по созданию как можно больше должников по квартплате, чтобы затем у них отбирать квартиры. И этим механизмом становится общедомовое имущество и общедомовые нужды, на которые будут списываться все неоправданные расходы, все ворованные денежные средства. Для лоббирования этого механизма направлены все общественные организации, большинство известных людей.

Пока не нашлось ни одной общественной организации, которая бы восстала против ОДИ и ОДН. Все подыгрывают Медведеву, Чибису, Титову, Г. Хованской, Широкову, Дворковичу, без которого жилищная реформа была бы невозможна.

Источник: https://maxpark.com/community/4701/content/2484692

Подпольный заработок. Как подвалы и чердаки жилых домов могут оплачивать услуги ЖКХ

Подвал общедомовое имущество

Чердак, подвал и даже крыша могут быть источником получения прибыли, и про это прекрасно знает большинство управляющих компаний (УК), которые не забывают сдать в аренду интернет-провайдеру часть крыши или стены в подъезде для установки соответствующего оборудования, или предоставить — за плату — часть фасада для рекламных конструкций, баннеров и растяжек, или сдать в аренду часть земельного участка под домом для строительства автостоянки, установки цветочного ларька или продуктового павильона. А ведь доход могут получать жители, а не УК.

Действительно, в ряде случаев недобросовестные управляющие компании используют общедомовое имущество по своему усмотрению, да ещё и с коммерческой выгодой для себя.

При этом в платёжки за услуги ЖКХ такие УК строку “содержание помещения” внести не забывают. Вот и получается, что за содержание общего имущества платит собственник квартиры, а пользуется этим имуществом сторонний арендатор.

Но как такое возможно, неужели нельзя этого избежать?

Чаще всего — можно, но для этого необходимо, чтобы собственники недвижимости в многоквартирном доме занимали активную позицию, участвовали в проведении общего собрания, которое и определяет, как будет использоваться общее домовое имущество и какую УК пригласить для управления эксплуатацией многоквартирного дома. При этом, согласно закону, УК получает от собственников право пользоваться общедомовой территорией и осуществлять её обслуживание, но не более того. Всё имущество дома — это собственность его жильцов (ст. 162 ЖК РФ).

самых удобных для клиентов российских банков: все плюсы и минусы

Даже если в договоре между УК и собственниками дома определён порядок доступа к нежилым помещениям, это не означает, что УК может для себя извлекать коммерческую выгоду за пользование общедомовым имуществом, так как УК не может быть признана отдельным хозяйствующим субъектом. На это неоднократно в своих определениях указывал Верховный суд.

А вот собственники помещений в многоквартирном доме получать пассивный доход от общего домового имущества могут.

Конечно, недобросовестные УК стараются не акцентировать внимание жителей на данной норме, ведь они предпочитают вести дела с арендаторами без общего собрания жильцов, хотя, согласно статье 45 ЖК РФ, управляющая компания обязана вести реестр собственников, в случае коммерческого использования общедомового имущества каждому собственнику положена его доля от дохода. Распределяется эта доля пропорционально размеру площади помещения, которое принадлежит конкретному собственнику (ст. 37 ЖК РФ).

Поэтому, если ваш дом изобилует антеннами сотовых операторов, рекламными вывесками или коммерческими помещениями, есть повод задуматься, куда уходят деньги от арендных платежей всех этих организаций.

Следует отметить, что УК не всегда виновата в том, что коммерсанты из вашего дома аренду собственникам не платят.

Если обнаружилось, что кто-то использует общее имущество дома для личных нужд, сначала нужно разобраться, законно ли это.

Можно обратиться в Росреестр или просто сделать запрос через портал госуслуг и проверить наличие протокола общего собрания собственников, на котором решили передать имущество в аренду.

Фото © ТАСС / Матыцин Валерий

По закону вся информация об управлении домом, включая протоколы общих собраний, должна размещаться на официальном портале по ЖКХ, но, к сожалению, детальные сведения там есть только по малому количеству домов.

Придётся обращаться в УК, которая обязана показать вам все документы. Никаких законных оснований для отказа у неё нет.

Тут и выяснится, что у чердачных и подвальных помещений могут быть отдельные собственники, никоим образом не связанные ни с одним из жильцов этого дома.

Законно ли это? В разных случаях по-разному.

В 90-е годы законодательство допускало приватизацию подвальных и иных помещений, этим пользовались “предприимчивые люди”, которые приватизировали или выкупали нежилые помещения на чердаках и в подвалах. Особый интерес был к тем, которые были “удачно” расположены. “Прихватизированные” помещения переоформляли в собственность новых покупателей.

Фото © .com / ogugeo

К сожалению, в этих случаях доказать, что нынешний собственник владеет такой недвижимостью незаконно, практически невозможно.

Тем более что в этом случае в подвале или на чердаке проводилась реконструкция, в результате которой в той части нежилого помещения, которая досталась коммерсантам, теперь не имеется инженерных коммуникаций.

Такой объект недвижимости не может относиться к местам общего пользования и числиться общим имуществом, ведь, согласно закону, само по себе расположение помещения в подвале или на чердаке не свидетельствует о его исключительно техническом и обслуживающем назначении.

В современных новостройках застройщик может изначально определить часть чердачных или подвальных помещений как нежилые и отвести их под специфические цели, например под крытый паркинг или серверно-коммуникационные помещения.

Фото © ТАСС / Чингаев Ярослав

В этом случае наличие таких помещений должно быть указано в проектной декларации (с которой всегда стоит ознакомиться при покупке квартиры).

Если технические помещения разделены застройщиком по цели назначения и оформлены соответствующим образом, то их коммерческое использование законно.

Однако стоит обратить внимание, что если в проектной документации чердаки и подвалы ни за кем не закреплены, то эти помещения будут являться местами общего пользования в силу закона.

В отличие от права собственности на квартиру или нежилое помещение, которое появляется только с момента государственной регистрации, право собственности на общее имущество возникает одновременно с правом собственности на помещение.

То есть если при оформлении квартиры в собственность в договоре не указаны нежилые помещения, которые в доме имеются, то собрание собственников имеет право обратиться в Росреестр с просьбой включить данные помещения в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Росреестр должен будет это сделать в силу пп. “а” п.

2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

В большинстве случаев имущество многоквартирного дома, которое находится в общей собственности, жителями используется только по своему прямому назначению: подъезды и коридоры — только для прохода, лестницы — для подъёма и спуска, чердаки и подвалы — для размещения коммуникаций.

Для коммерческого использования общего имущества нужна инициативная группа собственников, которая будет проводить собрания, вести работу с потенциальными арендаторами и отчитываться о полученных от этой работы доходах. Основная масса собственников этим заниматься не хочет, а это очень устраивает недобросовестные УК, которые ловчат и распоряжаются всем, чем только могут, по своему усмотрению.

10 самых жадных ОСАГО-страховщиков: у кого не надо покупать полис

В тех же домах, где собственники взяли управление общедомовым имуществом в свои руки, доход от коммерческого использования общей собственности идёт на общие нужды.

Чаще всего полученные деньги направляют либо в фонд дома по ЖКУ (тогда происходит зачёт в счёт будущих платежей — несколько месяцев за коммуналку или не платят совсем, или производится частичная оплата), либо деньги тратят на ремонт и благоустройство придомовой территории.

Согласно ст. 138, 161, 162 ЖК РФ, именно управляющие компании обязаны обеспечивать соблюдение прав собственников и представлять их интересы, связанные с управлением общим имуществом. То есть именно УК должны направлять претензии и иски. На практике такое происходит редко, собственникам приходится защищать свои права самостоятельно.

До обращения в суд рекомендуется всё же направить жалобу в жилинспекцию. К жалобе необходимо приложить акт осмотра общедомового имущества, которое используется в коммерческих целях без согласия собственников, и копию претензии в адрес того, кто незаконно использует это имущество.

Или обращайтесь за судебной защитой. Помните: появление на вашем доме, внутри него или на придомовой территории несогласованной рекламы, оборудования непонятного назначения, козырьков, лестниц или иных конструкций, о которых вам ничего не известно, — это повод потребовать объяснений у вашей УК, а при инициативных действиях жильцов и получить дополнительный доход.

Источник: https://life.ru/p/1329470

Подвал — общедомовое имущество?

Подвал общедомовое имущество
31 Января 2019

В законодательных актах, касающихся общедомового имущества, четко написано о праве собственности на подвальное помещение. Владельцы квартир имеют равные права в использовании общедомового имущества. Но на практике становится понятно, что законы в РФ требуют глубокой доработки. Поэтому очень часто между собственниками возникают конфликты.

Для получения контроля над помещением люди прибегают к разным хитростям. Некоторым настолько важно стать единственным владельцем подвала, что они обращаются за помощью в соответствующие инстанции. Кто же имеет право пользоваться подвалом? Об этом пойдет речь.

Как можно использовать подвал в многоэтажке?

Из-за несовершенства законодательной базы цокольные помещения в большинстве домов заброшены. Противоречия в законах становятся почвой для споров о праве собственности на подвал. Поэтому определить, на чьей стороне правда и прийти к соглашению сложно.

Не во всех случаях разрешено обустройство цокольного помещения в интересах владельцев квартир. Оно необходимо для размещения различных коммуникаций. Там может находиться оборудование и технические узлы, обслуживающие здание.

То есть подвал — это специально отведенное место для всех жилищно-коммунальных систем: теплоснабжения, водопровода, электроэнергии и др. Поэтому оно должно использоваться в технических целях.

Но, с другой стороны, у подвального помещения много не задействованной площади, которую можно использовать по-другому: для организации торговых точек, офисных и складских помещений, спортзала и т.п.

Законодательные требования

Статья № 36 Жилищного кодекса Российской Федерации разъясняет право на такие площади. Цокольные участки являются общедомовой собственностью. Пользоваться этими помещениями могут все собственники квартир. Жильцам предоставляется возможность самим принимать решение по эксплуатации подвала.

Но наряду с такими преимуществами, существует свод нормативно-правовых документов РФ о собственности и правилах пользования цокольными помещениями. С их точки зрения, подвальное помещение, которое не является общей собственностью и используется конкретным физическим лицом в личных целях, станет его собственностью только после получения права на квартиру в доме.

Получается, что владельцем помещения может стать любой человек, заселившийся в многоквартирный дом раньше остальных. Это является безусловным преимуществом перед другими собственниками квартир. Тем, кто приобрел жилье позже, можно получить в собственность оставшуюся площадь подвала.

Проблеме использования и получения права собственности на подвальное помещение в МКД посвящена статья №290 Гражданского кодекса РФ. В ней четко указано, что собственники квадратных метров в жилом доме имеют равные права на владение всеми нежилыми участками, конструкциями и сооружениями при условии, что данные объекты могут обслуживать более одной квартиры.

Долю своего имущества отделять от общего запрещено. Передача права пользования лицу, которое не является жильцом дома, невозможна.

В этом же кодексе в статье №235 регламентирован полный перечень нежилых помещений, на которые могут претендовать жильцы:

  • подвалы и любые виды помещений, которые предназначены для хранения специального оборудования. Под эту категорию попадают чердак, различные пристройки и пр.;
  • межквартирное пространство, лестничные пролеты;
  • лифт и коридоры.

Главное условие — чтобы эта часть нежилого помещения не использовалась для технического оборудования, обсуживающего МКД.

Владельцы цокольного этажа

Площадь подвала может стать общедомовой собственностью в многоквартирном доме при соблюдении ряда условий:

  • во время получения государственного или муниципального имущества в пользование физическим лицам, квадратные метры подвального помещения не принадлежат третьим лицам;
  • подвальное помещение изолировано от квартир и не предназначено для особых целей;
  • в подвале находятся введенное в эксплуатацию коммунально-техническое оборудование, которое обслуживает более одной квартиры.

Если подвальное помещение — общедомовая собственность, то любые манипуляции с ним должны быть согласованы с остальными владельцами: аренда, продажа, обмен и т.д. Решение должно быть принято единогласно всеми собственниками квартир.

Получение подвала в индивидуальное пользование возможно при приобретении квартиры в многоэтажном доме до заселения остальных жильцов. На муниципальные здания данное правило не распространяется, так как в них подземные помещения полностью под контролем муниципального фонда, который использует их для обслуживания инженерных систем.

Самозахваченные подвалы

Бывают случаи, когда подвал занимает физическое лицо, абсолютно не имеющие к нему отношения и без разрешения владельцев. В обход всех процедур по приватизации собственности. Незаконные владельцы квадратных метров подвала в большинстве случаев уверенны в своем праве на имущество и всеми способами пытаются это доказать.

Самый распространенный аргумент таких «собственников» — проведенные ремонтные работы в помещении за их личные средства. Но такой довод не является основанием для получения подвального помещения в законное пользование. Нормативно-правовыми актами четко определены возможные собственники цокольного этажа в доме.

Случаи с самозахватом в основном происходят в зданиях вторичного жилого фонда. Для восстановления справедливости законным владельцам необходимо провести собрание. На нем жильцы определяют время захвата посторонними их имущества и перераспределяют участок между собой. Любые решения, связанные с использованием подвала, принимаются на общем собрании всех собственников.

Кто несет ответственность за состояние цокольного этажа?

Отвечать за надлежащее состояние подвала обязаны его собственники — жильцы квартир в МКД. Средства на это собираются со всех владельцев квартир. Если предполагаются ремонтные работы или реконструкция, то все расходы должна брать на себя управляющая компания.

С УК жильцы заключают договор, согласно которому коммунальная служба выполняют работу за средства, предусмотренные в соглашении. Ключи от цокольного помещения находятся у управляющей компании. Именно она несет ответственность за предоставление всех видов коммунальных услуг.

В многоквартирных домах, где подвальные помещения являются общедомовой собственностью, доступ к ним имеют все владельцы. Главное, на что следует обратить внимание — это отсутствие прав у УК на запрет собственникам пользоваться подвалом.

Установление своего порядка УК в подвале без разрешения собрания жильцов запрещено.

Подлежит ли подвальное помещение приватизации?

Если цокольный этаж — это общедомовое имущество, то любая его эксплуатация должна быть одобрена на собрании всех жильцов многоквартирного дома. Для приватизации придется пройти длинную и сложную процедуру. В противном случае договор может быть оспорен, а сделка признана недействительной.

Источник: https://intelpribor.ru/blog/yavlyaetsya-li-podval-obshchim-imushchestvom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.