Подвалы являются общедомовым имуществом

Судебная практика по признанию подвалов МКД общим имуществом

Подвалы являются общедомовым имуществом

Пару лет назад истории по борьбе за подвалы многоквартирных домов (МКД) в сюжетах журналистов мелькали очень часто. Сейчас эта эпопея практически затихла.

Видимо, все желающие посудиться за подвалы МКД уже сделали это, и сейчас уже прошел основной шквал таких дел в судах.

Правда, сейчас уже на уровне Росреестра такие сделки на оформление подвалов часто заворачиваются и отказ получить по ним проще, чем положительное решение по регистрации.

Согласно позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г.

№ 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (пункты 2,3) к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Ранее Конституционным судом РФ в Определении от 19 мая 2009 г.

№ 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект 71» высказывалась следующая правовая позиция: если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Но ситуация впоследствии поменялась и суды чаще стали становится на сторону собственников, инвесторов и застройщиков таких помещений, особенно, когда они строились на инвестированные средства. Однако причиной также, думаю, послужили и изменения в градостроительных требованиях при проектировании и строительстве многоквартирных домов. 

Мне тоже довелось поучаствовать в таком споре между управляющей организацией (УО) и собственником подвала в МКД, который был продан застройщиком. Вот об этом деле я и расскажу в данной статье, а также приведу иную имеющуюся практику судов по таким спорам.

В управлении УО, куда я пришла работать несколько лет назад, имелось 2 одинаковых дома, построенных по одному и тому же проекту одним и тем же застройщиком.

Судебные разборки по первому дому закончились до моего устройства на работу. Росреестр отказал в регистрации права собственности на подвал, где находились коммуникации всего дома.

А суды отказали истцу в иске по обжалования такого отказа. Подвал остался за собственниками МКД в их долевой собственности.

При чем по этим двум домам в судах рассматривалось аж три дела одним и тем же судьей в одном и том же суде.

Но в первом случае отказ Росреестра признали законным и обоснованным, а в двух других судебных спорах по второму дому — подвал (принадлежащий, к слову, известному банку) не признали общим имуществом (ОИ) МКД.

При том, что независимая экспертиза даже установила, что большую часть помещений подвала можно отнести к общему имуществу. Два раза рассматривали потому, что судом по заявлению ответчика был применен срок исковой давности. Во втором случае уже было рассмотрено по существу исковое заявление собственника.

Решение Ленинского районного суда города Оренбурга Оренбургской области от 27 мая 2014 года по делу № 2-512/2014 (оставлено в силе апелляционной инстанцией): 

«…

Согласно проектной документации, помещения N и N представляют собой самостоятельные объекты недвижимости, не предназначенные для обслуживания более 2-х помещений многоквартирного дома. При изучении представленных материалов, в проектной документации не выявлено наличия запорной арматуры в помещениях N и № .

Вместе с тем, с учетом выявленных отключающих устройств можно сделать вывод о том, что данные помещения не могут быть самостоятельными объектами недвижимости, поскольку находящееся в них оборудование предназначено для обслуживания более 2-х помещений в многоквартирном доме (имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование).

Указанное заключение согласуется с материалами дела, эксперт ФИО1 имеет необходимое образование и опыт работы, была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется. Сторонами данное заключение в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, доказательств, свидетельствующих об обратном в материалы дела не представлено.

Из пояснений сторон также следует, что самостоятельных отдельных входов в комнаты, в которых расположено инженерное оборудование, являющееся общим имуществом дома, не имеется. Внутренняя планировка спорных помещений в настоящий момент также изменилась, в связи с чем доступ к инженерному оборудованию общего имущества иным образом, кроме прохода через иные комнаты в помещении невозможен.

Изучив представленные сторонами доказательства, оценив их в совокупности, учитывая, что заключение эксперта № N от … г., составленное ФИО1 сторонами не оспаривалось, суд считает возможным положить его в основу при вынесении решения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что спорные помещения предназначены для обслуживания более двух помещений многоквартирного дома и не могут быть самостоятельными объектами недвижимости, поскольку находящееся в них оборудование предназначено для обслуживания более двух помещений в многоквартирном доме (имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование), требующее систематического доступа и обслуживания. Спорные помещения предназначены для размещения в них инженерного оборудования, являющегося общим имуществом и не предназначены для самостоятельного использования. Следовательно, указанные помещения являются общим имуществом жильцов многоквартирного дома.

Таким образом, исковые требования открытого акционерного общества «Управление капитального строительства» к Е.Н.М. о признании права собственности на нежилые помещения, признании незаконной государственной регистрации права собственности являются необоснованными и не подлежат удовлетворению».

Думаю здесь также дополнительными причинами послужило то, что отказ Росреестра обжаловался в арбитраже, но результат этого – отрицательный, хотя истец и не ссылался на него в суде. Плюс сыграла роль регистрация долевой собственности на подвал на собственника квартиры в МКД. То есть, принцип: кто раньше встал — того и тапки, играет немаловажную роль в таких спорах.

Решение Ленинского районного суда города Оренбурга Оренбургской области 02 августа 2016 года 2-83/2016: 

«…

Таким образом, проанализировав в совокупности все вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что многоквартирный жилой … создавался как жилой дом со встроенными в подвальную часть спорными нежилыми помещениями, как самостоятельными объектами гражданского оборота. Указанные помещения созданы за счет средств Гридина К.С.

как участника долевого строительства. В подвальной части жилого дома предусмотрены отдельные помещения, в которых должно располагаться общедомовое имущество, предназначенное для обслуживания инженерных систем дома, однако самостоятельный доступ к нему проектом не предусмотрен и осуществляется через спорные помещения.

 В спорных помещениях также имеется узлы общедомовых систем, которые используются для их обслуживания и эксплуатации и требуют систематического доступа, однако их размещение не предусмотрено проектной документацией.

Также в комнатах 6,9 помещения N и комнатах 8,11 помещения N находятся предусмотренные проектом подпорные и сливные краны общедомовых систем к которым требуется доступ для обслуживания.

Суд принимает во внимание приведенные заключения строительно-технических экспертиз и оценивает их наряду с другими доказательствами по делу. Вместе с тем соглашаться с выводами эксперта о предназначенности спорного помещения для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме у суда не имеется оснований, поскольку разрешение данного вопроса находится в компетенции суда.

Согласно упомянутого экспертного заключения доступ к расположенным в спорном помещении инженерным коммуникациям должен быть обеспечен с периодичностью два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона), также в случае необходимости возможны внеочередные (внеплановые) осмотры, кроме того, необходимо проведение периодически текущего и капитального ремонта и ежемесячного снятия показаний с приборов учета.

Таким образом, суд приходит к выводу, что расположенные в спорных помещениях инженерные системы не требуют ежедневного или частого обслуживания и контроля с целью поддержания их потребительских свойств.

На наличие препятствий в доступе к инженерным коммуникациям в спорных помещениях, а также к иным местам общего пользования со стороны ответчика истец в ходе рассмотрения дела не ссылался. Кроме того, законом определен порядок получения доступа, в том числе принудительно, к общему имуществу здания, которое расположено в частных помещениях.

Юридически значимым обстоятельством для рассматриваемого спора является факт использования спорных помещений в качестве общего имущества многоквартирного дома с момента его создания, а не сам по себе факт нахождения в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказан факт возникновения у него права общедолевой собственности на спорные помещения, поскольку не доказано, что они имеют вспомогательный характер и предназначено для обслуживания нужд более одного собственника помещений в многоквартирном доме. Напротив данные помещения изначально запроектированы и созданы как самостоятельные объекты недвижимого имущества и используются в таковом качестве длительное время.

Таким образом, судом установлено, что спорные помещения длительное время находятся во владении ответчика. Пользование спорными помещениями для истца носит договорный характер, через уполномоченных им лиц. По своей сути исковые требования направлены на прекращение права собственности ответчика, ввиду заключения недействительных сделок с лицом, которое не имело права их отчуждать и истребование спорных помещений из его владения».

В иске отказано по причине пропуска исковой давности, но по второму делу по иску от другого собственника (Решение по делу № №2-180/2017 от 24.01.2017 года) – слово в слово позиция суда изложена аналогично. Суд в нем указал: 

«…

Учитывая, что спорные помещения создавались изначально в качестве самостоятельного объекта, используются в таковом качестве длительное время, не имеют в своем составе коммуникаций, требующих ежедневно контроля и обслуживания, а также их технические параметры (высоту, конфигурацию, оснащенность самостоятельными элементами инженерных систем и санузлами) суд приходит к выводу о том, что спорные помещения не являются объектом общедолевой собственности собственников иных помещений многоквартирного дома и не предназначены исключительно для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома».

Вот такая вот оценка судом двух совершенно одинаковых подвалов и двух практически схожих экспертиз, сделанных, по-моему, одним и тем же экспертом. Кстати, подвал якобы строил на свои деньги родственник застройщика, который затем его заложил для получения кредита. Ну, а потом отдал банку в качестве отступного из-за неуплаты долга по кредиту. Наверное, изначально им так и было задумано.

Также можно привести следующие судебные решения по аналогичным делам. Определение ВС РФ от 8 мая 2018 г. № 310-ЭС18-4706:

«…

Суд апелляционной инстанции признал правильным вывод суда первой инстанции о том, что нежилое помещение площадью 284,9 кв. м с кадастровым номером 90:22:010220:843 не является общедомовым имуществом, оставил решение суда в этой части без изменения, а в отношении нежилых помещений площадью 53,6 кв. м с кадастровым номером 90:22:010220:1023 и площадью 71,4 кв.

м с кадастровым номером 90:22:010220:840, приняв во внимание результаты повторной судебной строительно-технической экспертизы, отменил решение суда первой инстанции в части отказа в иске о признании права общей долевой собственности на данные помещения и удовлетворил исковые требования в этой части.

Апелляционный суд исходил из следующего: подвальные помещения с кадастровыми номерами номером 90:22:010220:1023 и 90:22:010220:840 имеют вспомогательное назначение, предназначены для технического обслуживания жилого дома, следовательно, относятся к общему имуществу дома и являются общей долевой собственностью собственников многоквартирного дома; с мая 2015 года данные помещения находятся во владении Товарищества. Суд округа признал указанные выводы законными и обоснованными».

ВС РФ также оснований для изменения решений и удовлетворения жалоб не нашел.

Постановление АС Московского округа от 7 августа 2018 г. по делу № А40-189167/2017: 

«…

Так, в соответствии с экспликацией помещения 1, 7, являются подсобными помещениями, помещения 2, 3, 4, 5, 12, 13, 14,15, 16, 17 являются кабинетами, помещения 6, 6а, 6б, 10, 11, 21 указаны в экспликации как коридор, помещение 9 указано как комната охраны, помещения 13а, 15а, 15б указаны как встроенный шкаф, помещение 136 является тамбуром.

Судом учтено, что согласно выписки из ЕГРН спорные помещения зарегистрированы под одним кадастровым номером, в том числе с помещениями, находящимися в собственности многоквартирного, отдельных оборудованных входов не имеют, в связи с чем и сделан вывод о том, что спорные помещения не могут являться самостоятельными объектами в силу закона.

Указанные помещения ответчиком не используются, что подтверждено обеими сторонами в ходе судебного заседания. Доказательств обратного суду не представлено.

С учетом всех установленных фактических обстоятельств суд сделал вывод, что в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации спорные помещения должны быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома». 

По материалам блога Бурмистр.ру https://www.burmistr.ru, статья И.Носик.

Источник: https://xn----ctbinhejpbubkeiwf.xn--p1ai/novosti-gkh/article_post/sudebnaya-praktika-po-priznaniyu-podvalov-mkd-obshchim-imushchestvom

Подпольный заработок. Как подвалы и чердаки жилых домов могут оплачивать услуги ЖКХ

Подвалы являются общедомовым имуществом

Чердак, подвал и даже крыша могут быть источником получения прибыли, и про это прекрасно знает большинство управляющих компаний (УК), которые не забывают сдать в аренду интернет-провайдеру часть крыши или стены в подъезде для установки соответствующего оборудования, или предоставить — за плату — часть фасада для рекламных конструкций, баннеров и растяжек, или сдать в аренду часть земельного участка под домом для строительства автостоянки, установки цветочного ларька или продуктового павильона. А ведь доход могут получать жители, а не УК.

Действительно, в ряде случаев недобросовестные управляющие компании используют общедомовое имущество по своему усмотрению, да ещё и с коммерческой выгодой для себя.

При этом в платёжки за услуги ЖКХ такие УК строку “содержание помещения” внести не забывают. Вот и получается, что за содержание общего имущества платит собственник квартиры, а пользуется этим имуществом сторонний арендатор.

Но как такое возможно, неужели нельзя этого избежать?

Чаще всего — можно, но для этого необходимо, чтобы собственники недвижимости в многоквартирном доме занимали активную позицию, участвовали в проведении общего собрания, которое и определяет, как будет использоваться общее домовое имущество и какую УК пригласить для управления эксплуатацией многоквартирного дома. При этом, согласно закону, УК получает от собственников право пользоваться общедомовой территорией и осуществлять её обслуживание, но не более того. Всё имущество дома — это собственность его жильцов (ст. 162 ЖК РФ).

самых удобных для клиентов российских банков: все плюсы и минусы

Даже если в договоре между УК и собственниками дома определён порядок доступа к нежилым помещениям, это не означает, что УК может для себя извлекать коммерческую выгоду за пользование общедомовым имуществом, так как УК не может быть признана отдельным хозяйствующим субъектом. На это неоднократно в своих определениях указывал Верховный суд.

А вот собственники помещений в многоквартирном доме получать пассивный доход от общего домового имущества могут.

Конечно, недобросовестные УК стараются не акцентировать внимание жителей на данной норме, ведь они предпочитают вести дела с арендаторами без общего собрания жильцов, хотя, согласно статье 45 ЖК РФ, управляющая компания обязана вести реестр собственников, в случае коммерческого использования общедомового имущества каждому собственнику положена его доля от дохода. Распределяется эта доля пропорционально размеру площади помещения, которое принадлежит конкретному собственнику (ст. 37 ЖК РФ).

Поэтому, если ваш дом изобилует антеннами сотовых операторов, рекламными вывесками или коммерческими помещениями, есть повод задуматься, куда уходят деньги от арендных платежей всех этих организаций.

Следует отметить, что УК не всегда виновата в том, что коммерсанты из вашего дома аренду собственникам не платят.

Если обнаружилось, что кто-то использует общее имущество дома для личных нужд, сначала нужно разобраться, законно ли это.

Можно обратиться в Росреестр или просто сделать запрос через портал госуслуг и проверить наличие протокола общего собрания собственников, на котором решили передать имущество в аренду.

Фото © ТАСС / Матыцин Валерий

По закону вся информация об управлении домом, включая протоколы общих собраний, должна размещаться на официальном портале по ЖКХ, но, к сожалению, детальные сведения там есть только по малому количеству домов.

Придётся обращаться в УК, которая обязана показать вам все документы. Никаких законных оснований для отказа у неё нет.

Тут и выяснится, что у чердачных и подвальных помещений могут быть отдельные собственники, никоим образом не связанные ни с одним из жильцов этого дома.

Законно ли это? В разных случаях по-разному.

В 90-е годы законодательство допускало приватизацию подвальных и иных помещений, этим пользовались “предприимчивые люди”, которые приватизировали или выкупали нежилые помещения на чердаках и в подвалах. Особый интерес был к тем, которые были “удачно” расположены. “Прихватизированные” помещения переоформляли в собственность новых покупателей.

Фото © .com / ogugeo

К сожалению, в этих случаях доказать, что нынешний собственник владеет такой недвижимостью незаконно, практически невозможно.

Тем более что в этом случае в подвале или на чердаке проводилась реконструкция, в результате которой в той части нежилого помещения, которая досталась коммерсантам, теперь не имеется инженерных коммуникаций.

Такой объект недвижимости не может относиться к местам общего пользования и числиться общим имуществом, ведь, согласно закону, само по себе расположение помещения в подвале или на чердаке не свидетельствует о его исключительно техническом и обслуживающем назначении.

В современных новостройках застройщик может изначально определить часть чердачных или подвальных помещений как нежилые и отвести их под специфические цели, например под крытый паркинг или серверно-коммуникационные помещения.

Фото © ТАСС / Чингаев Ярослав

В этом случае наличие таких помещений должно быть указано в проектной декларации (с которой всегда стоит ознакомиться при покупке квартиры).

Если технические помещения разделены застройщиком по цели назначения и оформлены соответствующим образом, то их коммерческое использование законно.

Однако стоит обратить внимание, что если в проектной документации чердаки и подвалы ни за кем не закреплены, то эти помещения будут являться местами общего пользования в силу закона.

В отличие от права собственности на квартиру или нежилое помещение, которое появляется только с момента государственной регистрации, право собственности на общее имущество возникает одновременно с правом собственности на помещение.

То есть если при оформлении квартиры в собственность в договоре не указаны нежилые помещения, которые в доме имеются, то собрание собственников имеет право обратиться в Росреестр с просьбой включить данные помещения в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Росреестр должен будет это сделать в силу пп. “а” п.

2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

В большинстве случаев имущество многоквартирного дома, которое находится в общей собственности, жителями используется только по своему прямому назначению: подъезды и коридоры — только для прохода, лестницы — для подъёма и спуска, чердаки и подвалы — для размещения коммуникаций.

Для коммерческого использования общего имущества нужна инициативная группа собственников, которая будет проводить собрания, вести работу с потенциальными арендаторами и отчитываться о полученных от этой работы доходах. Основная масса собственников этим заниматься не хочет, а это очень устраивает недобросовестные УК, которые ловчат и распоряжаются всем, чем только могут, по своему усмотрению.

10 самых жадных ОСАГО-страховщиков: у кого не надо покупать полис

В тех же домах, где собственники взяли управление общедомовым имуществом в свои руки, доход от коммерческого использования общей собственности идёт на общие нужды.

Чаще всего полученные деньги направляют либо в фонд дома по ЖКУ (тогда происходит зачёт в счёт будущих платежей — несколько месяцев за коммуналку или не платят совсем, или производится частичная оплата), либо деньги тратят на ремонт и благоустройство придомовой территории.

Согласно ст. 138, 161, 162 ЖК РФ, именно управляющие компании обязаны обеспечивать соблюдение прав собственников и представлять их интересы, связанные с управлением общим имуществом. То есть именно УК должны направлять претензии и иски. На практике такое происходит редко, собственникам приходится защищать свои права самостоятельно.

До обращения в суд рекомендуется всё же направить жалобу в жилинспекцию. К жалобе необходимо приложить акт осмотра общедомового имущества, которое используется в коммерческих целях без согласия собственников, и копию претензии в адрес того, кто незаконно использует это имущество.

Или обращайтесь за судебной защитой. Помните: появление на вашем доме, внутри него или на придомовой территории несогласованной рекламы, оборудования непонятного назначения, козырьков, лестниц или иных конструкций, о которых вам ничего не известно, — это повод потребовать объяснений у вашей УК, а при инициативных действиях жильцов и получить дополнительный доход.

Источник: https://life.ru/p/1329470

Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме

Подвалы являются общедомовым имуществом

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме.

Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.

Итак, согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.

2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, аптеки, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью.

У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным юридическим или физическим лицом, впрочем, как и для обычных квартир.

Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.

Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

Когда же на доме установлен общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет для собственников и пользователей квартир.

Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов.

Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например.

Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений, это уже неправильно.

Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.

Бывают случаи, когда некоторые помещения, входящие в состав общего имущества, такие как подвалы или цоколи, переходят в категорию нежилых помещений.

Говорить о том насколько это законно мы не будем, а вот по порядку расчета размера платы за коммунальные услуги будет вырисовываться следующая картина.

Если некоторые помещения в подвале или цоколе оформлены юридически как нежилые помещения, то есть на них оформлены свидетельства регистрации права собственности, то расчет будет производиться как для нежилых помещений.

А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.

Если же подвал или цоколь, например, сдаются в аренду (такое тоже очень часто используется) для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.

Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются, и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.

В связи с этим напоминаем, что подпунктом р) пункта 31 Постановления № 354 в обязанность исполнителя коммунальных услуг входит предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

Поэтому потребителям коммунальных услуг не нужно стесняться, а необходимо своевременно обращаться к исполнителю за разъяснением при возникновении вопросов по оплате за коммунальные услуги. Может чувство контроля со стороны потребителей заставит исполнителей более серьезно и ответственно подходить к своим обязанностям.

Источник: https://raschetgkh.ru/articles/177-nezhilye-pomeshcheniya-v-mnogokvartirnom-dome.html

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

Подвалы являются общедомовым имуществом

В каждой многоэтажке, вне зависимости от ее возраста и срока эксплуатации, имеются подвальные помещения. И немало собственников квартир в них интересуется тем, кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме, кто обладает правом распоряжаться этой площадью, могут ли жильцы занимать эти помещения и обустраивать их в собственных интересах.

Ответить на все вопросы однозначно довольно сложно, ведь законодательная база жилищной сферы менялась годами, вносились различные поправки, которые в итоге вызвали противоречия с актами, принятыми в прошлые годы. Разберемся, как приватизировать подвал в многоквартирном доме и выясним, кому он принадлежит.

Назначение

В подвале жилого дома как правило находятся трубы, аппаратура, техоснащение и конструкции, что заставляют функционировать всю внутреннюю инфраструктуру здания, например:

  • сети водоснабжения;
  • отопление;
  • электроснабжение;
  • теплосеть или бойлерная;
  • основная распределительная щитовая.

Таким образом, технические этажи многоквартирных домов – это находящееся под жилыми квартирами помещения, предназначенные для гарантированной работы всех коммуникационных систем дома.

Именно поэтому туда не разрешен вход посторонним лицам во избежание вмешательства в работу систем и коммуникаций. Этот факт является причиной установки решеток на подвальные окна.

Войти в него могут только коммунальщики.

Иногда случается, что часть подвала в многоквартирном доме используется коммунальщиками в качестве спецпомещений. Некоторые нижние помещения МКД изначально приспособлены под хозяйственно-бытовые потребности, в них на стадии проектирования были предусмотрены кладовки. Конечно, это касается старых построек, например, так называемых хрущевок.

Как определить собственников

Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем.

Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ, общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы.

Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.

Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты.

Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.

Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:

  • на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
  • у технического этажа нет определенного назначения;
  • подвал отделен от квартир.

Кроме того, техническое подвальное помещение признается возможным ко владению на равных долях между жильцами тогда, когда в нем имеется техническое оборудование, способное обслуживать больше одной квартиры.

Если соблюдены все условия, подвал находится в общей долевой собственности живущих в доме, возможность сдачи в аренду, обмен, продажа подвала и прочие манипуляции с техническим этажом без их согласия невозможны.

Нюансы определения владельцев

Следует иметь в виду, что помещения, в которых располагаются инженерные сети и прочие коммуникации, обслуживающие дом, не могут быть переданы в частное владение. Всю остальную, свободную его часть можно использовать по усмотрению жильцов.

Ответы на вопрос, кто и при каких обстоятельствах владеет подвальным помещением, отталкиваясь от законодательства и судебных решений таковы:

  • владельцы подвала – жильцы на основании оформленного долевого права собственности МКД;
  • находящееся в технических подвальных помещениях имущество находится в индивидуальной собственности, его владелец вправе самостоятельно решать, как им распорядиться, и оплачивает расходы на его содержание наравне с остальными;
  • технические комнаты, даже без учета того, что в них расположены коммуникационные, энергетические сети, оборудование, обслуживающее дом, являются специализированными объектами и в индивидуальном пользовании находиться не могут;
  • если в доме нет приватизированного жилья, а все квартиры принадлежат муниципалитету, то и подвал не может быть чьей-то собственностью. В этом случае он эксплуатируется лишь для обслуживания коммуникационных сетей.

Нередко случается, что граждане или некие организации по незнанию законодательной базы или умеренному игнорированию ее правил совершают незаконный захват подвального помещения, располагая там несанкционированные, магазины и прочее. В этом случае следует обратиться в суд.

Приватизация подвала

Приватизация подвала в многоквартирном доме – задача не легкая, ведь для начала придется заручиться согласием всех жильцов.

Как оформить:

  • Организовать собрание собственников жилья согласно установленному в ЖК порядке, выставив на повестку дня вопрос об отчуждении общедолевого объекта недвижимости, то есть подполья дома, изменении его границ с проведением ания.
  • За десять дней до собрания оповестить о нем жильцов, развесив на подъездах объявления с указанием даты и времени сборов. Помните, чтобы ание считалось действительным, на нем должны присутствовать более половины собственников квартир или участников ТСЖ. Решение принимается большинством , о чем составляется соответствующий документ. На его основании проводится дальнейшая приватизация.

ВАЖНО! Если вопрос о приватизации решается касательно подвала, находящегося в общежитии, необходимо получить лишь согласие его владельца здания, который, как правило один.

  • Сделать проект планируемой реконструкции, предварительно изучив план подвала. Его необходимо согласовать с органом пожарного надзора, санэпидстанцией и прочими контролирующими учреждениями. После этого проект нужно предоставить в Бюро техинвентаризации, где он должен быть утвержден.
  • После того, как БТИ утвердит проект, начинается рабочий этап по реконструкции подвального помещения. После их завершения проводится экспертиза техсостояния подвала, о чем проверяющая экспертная комиссия выдает заключение.
  • Когда проект реконструкции согласован, получено экспертное заключение, необходимо написать заявление и подать его в БТИ для того, чтобы техпаспорт жилого дома был переоформлен. После этого площадь имущества, находящегося в общей долевой собственности жильцов уменьшится, при этом количество людей, оплачивающих его содержание, увеличится. Соответственно, плата для каждого отдельного плательщика уменьшится.
  • Следующий и финальный этап приватизации – непосредственное получения свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое следует получить в Росреестре.

Для оформление свидетельства необходимо:

  • Заявление.
  • Протокол решения собрания собственников о приватизации подвала.
  • Разрешение владельца МКД.
  • Техническая документация на дом.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Если документация заполнена верно, все данные действительны и результаты ания не сфальсифицированы, то после проверки поданных бумаг свидетельство выдадут беспрепятственно.

Помимо того, что жильцы получают недвижимость в пользование и право распоряжаться ей по своему желанию, на них также ложится обязанность по его охране, уходу, содержанию в надлежащем состоянии. Также следует отметить, что провести полную приватизацию подвального помещения в жилом доме одним собственником невозможно.

Реконструкция помещения и ее критерии

Как уже было сказано, будущая планировка подвального помещения должна быть утверждена. Для этого необходимо:

  • обеспечить свободный проход специалистов к системам коммуникаций для проведения ремонтных или текущих работ, дезинфекции, замены труб;
  • соблюдать правила пожарной безопасности в подвальных помещениях и на входах к ним;
  • провести освещение, воду, вентиляцию, отопление и канализацию в те помещения, где по плану будут работать люди;
  • учитывать назначение подвального помещения и выполнять его реконструкцию с учетом того, для каких целей планируется его использовать: хранить инвентарь, личные вещи, консервации, устроить магазин или даже зону отдыха;
  • не вносить изменения в конструкцию фундамента здания и несущие элементы;
  • работы по реконструкции не должны нарушать функционирование инженерных сетей.

У каждого из жильцов уже приватизированного подвального помещения могут быть свои планы на его использование. Но если оно находится в общем долевом владении, решение по этому поводу принимается также на общем собрании при присутствии более половины собственников и большинством .

Если планируется использовать подвальное помещение или его часть в многоквартирном доме в коммерческих целях, следует во избежание проблем с властью узаконить его в статусе нежилого и потом уже оформить в собственность подвал.

Самовольный захват

Нередко происходит, когда подвальные помещения, несмотря на проведенную процедуру приватизации, оказываются заняты без ведома. При этом фальшивые владельцы уверенно доказывают, что занимают эту площадь по вполне законным причинам. Например, утверждают, что занимают помещение на основании того, что провели перестройку и оснащение за собственные средства.

Но на данный момент этой причины недостаточно для того, чтобы забрать часть подвального помещения в единоличную собственность. И такая ситуация называется не иначе, как самовольный захват, чаще всего происходит в домах второго жилого фонда, особенно в постройках советских времен.

Для того, чтобы изменить ситуацию, необходимо созвать собрание жильцов, обсудить смену владельцев, перераспределить квадратные метры подвала на законных основаниях. Резюмируя, следует сказать, что все решения в многоквартирных домах по использованию площадей, находящихся в долевой собственности, принимаются исключительно на общих собраниях.

Источник: https://ozhkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/podval

Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Подвалы являются общедомовым имуществом

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1.

Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

6.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

См. все связанные документы >>>

1. Особой разновидностью общей долевой собственности является собственность на общее имущество многоквартирного дома, распоряжение которой по существу нереализуемо. Доля в общем имуществе многоквартирного дома не приобретает самостоятельного юридического значения. В литературе появилось утверждение, что речь идет об общей неделимой собственности, с чем вполне можно согласиться .

——————————–

Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон. 2005. N 6. С. 16.

Ограниченный характер правомочий субъекта общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме заключается прежде всего в невозможности выделить свою долю в натуре. При совершении сделок с жилыми помещениями, в результате которых возникает право собственности на них, одновременно возникает право общей долевой собственности на объекты общего пользования.

Источник: https://RuLaws.ru/Zhilischnyy-kodeks/Razdel-II/Glava-6/Statya-36/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.