Подводные камни для продавца квартиры

Содержание

Риски при продаже квартиры – как их избежать

Подводные камни для продавца квартиры

Продажа квартиры – дело очень хлопотное и рисковое. Эта трудоёмкая процедура потребует много сил и времени. Большинство граждан обращают внимание только на стоимость надвижимости и процесс поиска покупателей.

Помимо этого есть другие важные моменты. Необходимо выполнять все действия согласно Законодательству.

Риски продавца при продаже квартиры бывают самые разные, поэтому лучше всего обращаться к опытным специалистам, чтобы не потерять свои деньги или жильё.

Возможные проблемы

При самостоятельном проведении сделки с недвижимостью могут возникать риски, которые вызваны:

  • невнимательностью;
  • наличием ошибок в документах
  • незнанием законов;
  • мошенническими действиями;
  • игнорированием услуг профессионалов.

Основной риск – угроза потери жилья или полученных денег. Эта проблема возникает в процессе:

  • проведения сделки;
  • передачи денег;
  • выполнения операций с документами;
  • продажи жилья, приобретённого по ипотечному договору;
  • если квартира покупалась в рассрочку;
  • при проведении сделки с участием посредника.

Самым безопасным и надёжным способом является заключение договора купли-продажи. Другие варианты специалисты не рекомендуют использовать.

В процессе заключения сделки возникают следующие риски:

  • неправильное составление договора, что делает его недействительным;
  • невыгодные условия, которые можно упустить из-за невнимательности;
  • фиктивность сделки, если у покупателя другие намерения;
  • участие в процессе третьих лиц, возникновение проблем по их правомочиям.

Необходимо соблюдать следующие правила, чтобы избежать серьёзных проблем:

  • Внимательно изучать все документы перед подписанием.
  • Не передавать бумаги другим лицам.
  • Не отдавать расписку или иные подтверждающие документы без получения денег.

Если сделка осуществляется с помощью посредника, есть вероятность нежелательных последствий:

  • посредник берёт комиссию за своё участие, возможно не маленькую;
  • может скрыться с полученными деньгами.

Продажа недвижимости обычно начинается с поиска покупателя или сотрудничества с риелторами. Необходимо очень хорошо изучить текст договора, составленный агентством.

При общении с будущим покупателем нужно обратить особое внимание на личность гражданина, его манеру поведения.

Настоящий покупатель заинтересуется:

  • владельцем квартиры, вопросом как недвижимость получена в собственность;
  • панорамами из окна;
  • личностями соседей;
  • инфраструктурой района;
  • габаритами квартиры, состоянием стен, потолка, коммуникаций.

Если действует мошенник, его будут интересовать:

  • имущество, которое находится в квартире;
  • он не станет задавать вопросы о площади и состоянии жилья;
  • не будет интересоваться документами.

Все ценные вещи, находящиеся на виду, необходимо убрать. Не показывать оригинальные документы. У потенциального покупателя стоит проверить паспорт.

Как оценить стоимость квартиры

Важно определить реальную стоимость жилья, чтобы не продешевить. Для этого есть два варианта:

  • экспертная профессиональная оценка;
  • мониторинг.

В первом случае нужно обратиться к специалисту по оценке недвижимости. Во втором можно самостоятельно просмотреть уровень цен в регионе. Использовать объявления о продаже квартир, обсуждения на форумах.

Лучше всего использовать оба способа для установления реальной стоимости.

Мошенники часто оценивают квартиру дешевле, убеждают, что нереально продать её по более выгодной цене.

Оформление документов

Самые распространённые способы махинаций проводятся на этапе оформления договора купли-продажи. Нужно очень внимательно читать этот документ. Всё должно оформляться правильно, строго в соответствии с действующими законами. Особенно это касается:

  • актов передачи жилья;
  • расписок о получении денег;
  • текста договора.

В документах не должно быть никаких ошибок или опечаток. Нужно проверять все цифры, например, сколько составляет жилая площадь квартиры. Любая неточность ставит под сомнение составленные бумаги, и сделка может быть недействительна. Должны быть прописаны способы решения возможных споров.

При обращении в риэлторское агентство, нельзя оставлять там оригиналы документов.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Передача денег

Возможные риски в момент продажи:

  1. При передаче денег необходимо официальное подтверждение. Для этого оформляется расписка. Передача расписки до момента выплаты денег не производится, недобросовестный покупатель может воспользоваться этим.
  2. Фальшивые купюры при оплате наличными.
  3. Ошибка в переводе средств, если неправильно указаны реквизиты.

Расчёт за покупку производится двумя способами: расплата наличными средствами и по безналу. Второй вариант более безопасный.

При наличном способе передачи денег необходимо:

  • делать это в безопасном месте;
  • проверить подлинность купюр;
  • документальное подтверждение.
  • через банковскую ячейку, это гарантирует сохранность средств.

При оформлении продажи надо обратить особое внимание на наличие оригинальных документов покупателя.

Способы продажи недвижимости

Существует несколько вариантов оформления продажи жилья на вторичном рынке:

  • ипотека;
  • рассрочка;
  • переуступка прав;
  • материнский капитал;
  • по доверенности;
  • по договору дарения.

При продаже квартиры, находящейся в ипотеке, документы должны быть оформлены в соответствии с законом. Согласовывается такая сделка в банковском учреждении.

Возможные риски:

  • Банк вправе отобрать квартиру, если факт продажи жилья является основанием для расторжения договора.
  • Кредит может по-прежнему остаться на продавце, несмотря на передачу всех прав.
  • Возможен отказ со стороны банка в переоформлении ипотечного договора на покупателя.

Рассрочка предоставляется в трёх вариантах:

  • Сначала вносится задаток, потом выплачивается остаточная сумма по схеме.
  • Начисляются ежемесячные проценты.
  • Выплаты делаются в несколько этапов согласно договору.

В соглашении указываются периоды дальнейших выплат. Покупатель может перепродать квартиру другому лицу и не выплачивать деньги. Стоит отметить в договоре невозможность отчуждения жилья, пока его полная стоимость не будет выплачена.

Переуступка прав означает обмен квартиры на иное имущество, полное погашение задолженностей. Должны быть прописаны суммы доплат, все обязательства, возможные последствия при невыполнении составленного соглашения.

Возможно возникновение проблем:

  • покупатель не делает доплату;
  • невыполнение им назначенных обязательств;
  • перепродажа квартиры третьим лицам.

Продажа по генеральной доверенности. Бывают ситуации, при которых владелец недвижимости находится далеко и не может сам участвовать в сделке. Оформляется генеральная доверенность на надёжного человека:

  • близкого родственника;
  • юриста;
  • риэлтерское агентство.

Такой вариант может стать поводом для мошенничества. Посредник устанавливает завышенную цену, часть средств присваивает себе. Важно правильно составить доверенность, предварительно получив консультацию специалиста.

Продажа квартиры с использованием жилищного сертификата осуществляется при выплате денег третьими лицами. Необходимо убедиться в подлинности этого документа. Обязательно в соглашении прописывается, что часть денег выплачивается по сертификату. Остальную часть вносит покупатель.

Согласно договору дарения происходит безвозмездная передача прав на жильё. На деле это может осуществляться за деньги. Такой вариант очень часто используют мошенники. Не нужно соглашаться на этот способ. Отменить сделку можно будет только по решению суда и при наличии особых оснований.

Сделка с привлечением третьих лиц бывает сорвана при неисполнении ими своих обязательств. Если покупатель не предоставляет вовремя необходимые документы, средства не перечисляются продавцу. Возможно наличие фальшивых документов.

Техника безопасности продажи

Лучше всего обезопасить себя и проводить сделку по продаже при участии надёжных профессионалов. Сделать это самостоятельно довольно непросто. Чтобы избежать нежелательных последствий, нужно проявить внимательность и осторожность.

Необходимо придерживаться следующих правил:

  • сначала взять деньги, потом передавать оригиналы документов;
  • внимательно прочитать каждую строку договора;
  • изучить условия сделки;

Настороженность нужно проявить во время заключения соглашений с посредником. Мошенники профессионально разбираются во всех тонкостях.

Чтобы избежать основных рисков, надо:

  • проявлять внимательность;
  • не соглашаться на сомнительные предложения;
  • не допускать ошибок и исправлений в договоре;
  • обязательно указать способы разрешения возможных споров.

Соглашение оформляется в трёх экземплярах. Необходимо сделать также копии всех документов, участвующих в сделке. При возникновении проблем они станут гарантией продавца.

Договор купли-продажи рекомендуется заверить у нотариуса. Это является подтверждением законности. Нотариус проверяет составленный договор и сообщает о возможных проблемах.

Продажа квартиры – серьёзный шаг, требующий особой внимательности и подготовленности. Проявляя бдительность, продавец может избежать многих проблем. Провести удачную сделку и не потерять свою недвижимость и деньги.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/riski-pri-prodazhe-kvartiry

4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью :: Жилье :: РБК Недвижимость

Подводные камни для продавца квартиры

Даже у безопасных способов передачи денег продавцу есть свои нюансы

DPA/TASS

Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски

Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.

В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег.

Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации.

Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом.

Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги.

Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева.

— В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца.

В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски

При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке.

За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге.

Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».

Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.

«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.

Каковы риски

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Передача денег из рук в руки

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег.

В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов.

На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски

Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму.

Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят.

Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b6c24659a7947d21b51b021

Пять риелторских уловок при продаже квартиры

Подводные камни для продавца квартиры

Дарья Дундукова

не боится риелторов

Я планирую продавать квартиру без риелтора.

Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили. Теперь я настроена все сделать сама и не переплачивать.

Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.

Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке. Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.

У риелтора как будто сразу есть для вас покупатель.

Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя. В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.

Получается такая схема:

  • мифический покупатель уже готов внести задаток за квартиру в 10 тысяч рублей — этот задаток риелтор отдает продавцу;
  • риелтор как будто уже оказал услугу — нашел продавцу покупателя. За это он просит оплату, равную задатку, то есть те же 10 тысяч рублей.

Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы. А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.

Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.

Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать. Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.

Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру.

В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».

Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.

Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.

Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.

Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.

Заполнение таких актов, во-первых, помогает письменно закрепить результаты просмотра, а во-вторых, повышает степень доверия продавца к агенту

Как работает схема. Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.

Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит.

Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили».

Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.

Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.

Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.

Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.

Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:

  1. Продавец определяет цену квартиры, например 3 млн рублей.
  2. Риелтор долго убеждает его, что за такие деньги продать это жилье невозможно. В результате продавец соглашается цену снизить.
  3. Риелтор ищет покупателя на первоначальную цену и перед сделкой сообщает продавцу, что в договоре купли-продажи все-таки будут указаны 3 млн, но разницу в цене он заберет себе. И это помимо комиссионных!
  4. Продавец может и не согласиться на такие условия, но тогда он останется без покупателя.
  5. Ничего не подозревающий покупатель платит 3 млн, хотя без риелтора сделка вышла бы дешевле.

Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.

Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.

Что обсуждаете

Как прописываете в договоре

За какую сумму вы хотите продать квартиру

«Начальная стоимость объекта определена в размере…»

Какую стоимость рекомендует риелтор

«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»

Готовы ли вы сделать скидку

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью» ИЛИ «Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены» ИЛИ

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»

Размер вознаграждения агента

«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта» ИЛИ

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»

Когда агент получает свое вознаграждение

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта» ИЛИ

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Как работает схема. На просмотр квартиры приезжает потенциальный покупатель, который оказывается специалистом по недвижимости в известном агентстве. Он предлагает помощь в продаже и готов сразу же заключить договор на поиск покупателя и забрать аванс за свою работу.

Но проблема в том, что агент никак не фигурирует в соглашении. И если у заказчика он просит паспорт, чтобы внести его данные в текст, то свой паспорт он даже не показывает.

Это совсем не похоже на честную сделку, потому что нет никаких гарантий, что риелтор не убежит от вас с вашими же деньгами — вы о нем ничего не знаете.

Что делать. Всегда проверять полномочия человека, который называет себя риелтором или агентом по недвижимости. Для начала узнайте, от чьего имени он работает: риелтор может быть сотрудником агентства или частным специалистом. Если столкнулись с частником, попросите паспорт и проследите, чтобы верные паспортные данные были внесены в договор.

Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.

В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».

Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.

Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Профессиональный риелтор может серьезно облегчить вам жизнь при продаже жилья. Вот что он, вообще-то, должен делать.

Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры.

Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить.

То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.

Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.

Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.

Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.

Проводить показы. Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.

Помогать продавцу и покупателю после показа. На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т. д.

На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.

Помогать сторонам при заключении основного договора.

Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда.

Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т. д.

  1. Попросите риелтора сразу рассказать об условиях своей работы. Возьмите образец соглашения, ознакомьтесь с ним сами и покажите юристу, если есть сомнения в компетентности агента.
  2. Внимательно относитесь к персоне риелтора — проверьте его паспорт и доверенность, проследите, чтобы все его данные были указаны в тексте договора.
  3. Обсудите с агентом и зафиксируйте в договоре все вопросы, касающиеся цены продаваемой квартиры.
  4. Договоритесь с риелтором, каким образом он будет отчитываться вам о своей работе — телефонными звонками, сообщениями в мессенджерах или полноценными текстовыми отчетами, которые будут заполнять потенциальные покупатели на просмотрах.
  5. Следите за тем, как работает риелтор: какие объявления он подает, вся ли информация в них указана правильно и честно, как агент проводит показы, готов ли помогать на всех этапах продажи, работает один или в команде и т. д.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ulovki-rieltorov/

Какие риски при продаже квартиры существуют и как их избежать?

Подводные камни для продавца квартиры

Сделки с недвижимостью происходят в жизни людей не так часто.

Они сопряжены с определенными рисками даже для опытных специалистов, хорошо знакомых с законодательством и знают подводные камни, а граждане, которые далеки от этих вопросов, чаще становятся жертвами мошенничества.

Если покупатель может купить квартиру с обременением, с долгами, то чем же рискует продавец, который имеет целью получить сумму, указанную в договоре, за свою недвижимость?

статьи:

Получение оплаты от продажи недвижимости

Передача средств от покупателя к продавцу нередко становится очень рискованным моментом для бывшего собственника жилья, не исключены грабежи и различные виды обмана. Совместить процесс подписания договора и передачи средств не так просто.

Оплата наличными

При оплате сделки наличными нужно их проверять, чтобы не попали фальшивые купюры, особенно, когда расчет производится в долларах. Для этого риэлторы имеют, как правило, специальные устройства.

После подсчета необходимо обеспечить сохранность денег, чтобы не стать объектом грабительского нападения. Нередко наличные деньги становятся поводом не только для грабежа, но и убийства.

Поэтому все популярнее становятся услуги банка, но пользуясь ими, придется поделиться частью дохода за предоставляемый сервис.

Банковская ячейка

Использование банковской ячейки гарантирует сохранность денег в той степени, насколько надежен сам банк. С ним заключается определенный договор аренды. Покупатель в присутствии продавца помещает средства в ячейку, которые сможет забрать обратно, если сделка не пройдет.

Дополнительное соглашение к договору аренды ячейки регулирует доступ участников сделки к ее содержимому. Деньги продавец сможет получить после предъявления банку документов, о том, что сделка совершена и квартира перешла в собственность покупателя.

В соглашении может быть оговорено условие обязательной выписки всех зарегистрированных в квартире.

Если продавец указывает в договоре купли-продажи заниженную цену, то покупатель-мошенник может умышленно не дать ему доступ к ячейке, в которую закладывалась полная сумма. Если продавец обратится в суд, то он получит назад только ту часть денег, которая была указана в договоре купли-продажи.

Аккредитив

Аналогичным удобным способом расчета является оформление аккредитива, когда средства поступают от покупателя в банк. Деньги будут списаны с его счета и перечислены на счет продавца при предъявлении документов о том, что сделка состоялась.

Депозит нотариуса

Еще одним способом, обеспечивающим безопасное получение денег от покупателя, является использование счета нотариуса согласно п.1.1 ст. 327 ГК РФ, с которого продавец получит свои деньги за квартиру после оформления.

Чтобы покупатель не смог снять деньги раньше, с ним нужно составить Соглашение о расчетах.

В этом документе оговоривается, что он имеет право на их возврат только в случае отказа в госрегистрации, если оформление собственности не произошло в течение 45 дней.

Продажа квартиры в ипотеку — риски продавца

Покупатель, чтобы рассчитаться за квартиру, часто прибегает к заемным средствам, оформляя ипотечное кредитование. В благополучном доведении сделки до конца появляется еще одно заинтересованное лицо — это банк. С одной стороны, это хорошо для покупателя, так как будет проверена досконально чистота сделки профессиональными сотрудниками.

Однако, между подачей заявления покупателем и поступлением средств на счет продавца, кредитодателем будет осуществлен еще ряд мероприятий, которые могут повлиять на стоимость и сроки оплаты:

  • Проводится оценка технического состояния жилья. Выявляются такие дефекты, как трещины и плесень на стенах, следы затопления, целостность и исправность коммуникаций и электропроводки, состояние окон, дверей. Перед банком стоит задача проследить, сможет ли недвижимость прослужить время, предоставленное на выплату ипотеки. Важным моментом является наличие незаконных перепланировок, когда состояние квартиры на момент продажи и по кадастровому плану не совпадают.
  • Банку потребуются результаты оценки жилья независимыми экспертами, которых он часто сам и назначает. Сумма оценки, указанная ими, и будет максимальной для реализации данной квартиры. Как правило, она ниже заявленной продавцом. Он либо должен согласиться на сделку, либо искать другого покупателя.
  • Оплату ипотечного страхования квартиры производит покупатель, но последствия аварий, которые могут наступить до вступления его в силу и отрицательно сказаться на состоянии жилья, будут оплачиваться продавцом.
  • После того, как покупатель подписал договор с банком, оформляется сделка купли-продажи, и продавец получает свои средства на счет после регистрации ее в Росреестре.
  • Риски при продаже квартиры по ипотеке минимальны, если покупатель согласен со сроками оплаты и оценкой банка его квартиры.
  • Тревожным моментом для продавца может стать ожидание денег после подписания договора купли-продажи. Но не стоит забывать, что к этому моменту уже оформлен пакет по ипотечному кредитованию на данную квартиру с покупателем.
  • Однако, если банк задержит выплату и не рассчитается с продавцом в течение 10 дней с момента регистрации в ЕГРН, сделка будет признана недействительной. Получится, что продавец напрасно потерял много времени в ожидании готовности покупателя и оплаты. Нужно либо продолжать работу по оплате с этим покупателем, либо искать новые варианты.

Риски продажи квартиры в рассрочку

Реже используется продажа квартиры в рассрочку по предварительному договору купли-продажи:

  • застройщиками на этапе строительства,
  • готовых объектов.

Предварительный договор купли-продажи не предусматривает переход права собственности, но если застройщик не выполняет условия и срывает сроки, то с него будет взыскана сумма по договору и двойные проценты.

Продавец рискует не получить платежи от продажи готового объекта в рассрочку, или они будут приходить с опозданием, в договоре предусмотрительно должны быть прописаны условия отказа от передачи имущества. А если приостановка платежей произошла после того, как уплачено более 60% от суммы, продавец уже не сможет отказаться от сделки даже через суд.

Среди гражданских лиц такая форма продажи применяется редко, не всегда выгодна продавцу, но вполне применима, например, между родственниками, или когда продавец рад найденному покупателю и готов предоставить ему удобные условия для покупки.

В соответствии со статьями 488 и 489 ГК РФ, квартира будет считаться в залоге до полной выплаты взносов, в ЕГРН она будет зарегистрирована на покупателя как недвижимость с обременением, то есть никакие операции он с ней проводить не сможет.

В договоре должны быть указаны санкции за несвоевременную уплату взносов, а также условия расторжения сделку в случае неуплаты. В случае срыва сделки продавец должен быть готов к возврату выплаченных ранее денег покупателю.

Предварительный договор купли-продажи квартиры: риски

Предварительный договор купли-продажи помогает продавцу и покупателю закрепить свой выбор на время подготовки необходимых документов для проведения сделки.

В нем фиксируется цена, прописывается сумма задатка, условие выписки жильцов к определенному сроку, устанавливается порядок оплаты, сроки освобождения квартиры и штрафные санкции при несоблюдении каких-либо условий.

Составление предварительного договора является важным шагом к успешному проведению сделки и подтверждает серьезность намерений покупателя и продавца.

Если продавец захочет расторгнуть впоследствии сделку, как необдуманную, предварительный договор будет документальным свидетельством того, что продавец к сделке готовился, и этот шаг был взвешенным. После подписания предварительного договора он должен будет вернуть залог в большем размере, если передумает продавать квартиру.

Риски продавца при продаже квартиры по доверенности

Выдавая доверенность представителю на проведение сделки, продавец всегда рискует больше не увидеть его с полученными деньгами. Такие ситуации происходят даже между близкими родственниками, настолько велик соблазн присвоить крупную сумму, оказавшуюся в руках.

Кроме генеральной доверенности можно оформить специальную или разовую, которая позволяет выполнить за продавца ряд определенных операций.

Риски при альтернативной продаже квартир

Альтернативной называют сделку, когда продавец на вырученные от продажи квартиры деньги будет приобретать другую. Обычно подбирается более дешевый вариант, но может быть и с доплатой.

Появляются целые цепочки продавцов и покупателей, которые приходят для оформления всех сделок одновременно. Практически это обмен квартиры, который оформляется через сделки купли-продажи. Тут нужно быть особенно внимательным при продаже своей недвижимости, чтобы у покупателя не появилось поводов не оплатить или отменить сделку.

Стоит ли занижать реальную цену квартиры в договоре купли-продажи?

С целью уменьшения базы налогообложения сумма недвижимости, указываемая в договоре купли-продажи, может быть умышленно занижена.

Продавец выдает покупателю две расписки о получении денег:

  • в одной указывается фактическая сумма по договору,
  • а вторая расписка — на разницу между договорной суммой и реальной ценой продажи.

При возникновении конфликтных ситуаций покупатель может предъявить и вторую расписку в суд и налоговые органы.

Например, если сделка будет аннулирована в суде и потребуется возврат средств от продавца, который получит в этом случае санкции от налоговой.

Заключение

Чтобы не иметь проблем в будущем, продавец должен быть уверен, что сделка не будет оспорена.

Если квартиру покупает гражданин, состоящий в браке, нужно, чтобы он представил нотариально оформленное согласие от своего супруга, а если сам продавец продает недвижимость, которая является совместной собственностью, он тоже должен получить разрешение от своей второй половинки, даже бывшей, заверенное у нотариуса. Существует множество моментов, которые нужно знать при сделках с несовершеннолетними и недееспособными.

При выборе способа получения денег за сделку нужно выбирать не самый дешевый, а наиболее безопасный.

Чтобы уменьшить риски при продаже недвижимости, будьте осмотрительны, пользуйтесь консультациями юристов, специализирующихся по вопросам недвижимости, задавайте вопросы госрегистраторам и сотрудникам налоговой.

сюжет расскажет, как избежать рисков при покупке/продаже квартиры — делимся профессиональными секретами!

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/kakie-riski-pri-prodazhe-kvartiry-sushhestvuyut-i-kak-ix-izbezhat.html

Риски при продаже квартиры, как продавцу избежать их

Подводные камни для продавца квартиры

Риски при продаже квартиры, какие риски у продавца, чем он рискует в договоре купли-продаже ДКП), расчете по аккредитиву, задатке, ипотеке на всех этапах сделки на вторичном рынке недвижимости и как продать недвижимость без риска.

Разберем, на что стоит обратить внимание при продаже недвижимого имущества, помимо цены и коротких сроков реализации, какие риски несет продавец квартиры и как продать квартиру без риска.
Занесите статью в закладки браузера, потому что я будут регулярно пополнять ее ссылками на статьи, в которых более детально разберу нюансы каждого риска продавца.

В тему: как купить вторичное жилье без риска

Риск продавца квартиры при продаже недвижимости

У собственника есть выбор — реализовывать жилье на рынке недвижимости самостоятельно, либо доверится посредникам или юристам. Решение неоднозначное, т.к. и профессионалы могут ошибаться, а нести финансовые потери только вам.
Наиболее безопасный способ отчуждения недвижимости — сделка купли-продажи!

Наиболее рискованные места для продавца при продаже жилья:

  • Низкая оценка рыночной стоимости недвижимого имущества;
  • Популярные варианты передачи денежных средств (например, расчеты по аккредитиву);
  • Передача доверенным лицам оригиналов документов на жилье;
  • Реализации ипотечной квартиры;
  • Показы квартиры покупателям и посредникам;
  • Продаже недвижимости в рассрочку;
  • Отчуждение недвижимости при участии посредников;
  • Найме неопытного посредника или юриста;
  • На этапе заключения сделки.

Риски продавца при продаже квартиры: перечень

На каждом этапе проведения, организации и оформления сделки по купле-продаже жилплощади, продавцу необходимо держать ухо в остро.

Оценка стоимости жилплощади

Завышенная стоимость жилья грозит долгим сроком продажи, поэтому оценивайте цену квартиры исходя из цены аналогов, стоимости общей площади в сравнении со стоимостью за 1 квадратный метр.

Имея две цифры (цена по площади и за квадратный метр), вы выведете среднее значение, которое позволит жилью не застаиваться в аналах интернет досок объявлений.

Этап заключения сделки:

  • При составлении юридически значимого документа, например, договор купли продажи квартиры увеличивает риски для продавца, если составлен без юридической консультации (часто просто скачанный из интернета шаблон);
  • Условия, по которым заключается сделка заведомо невыгодные для собственника, не замеченные до подписания ДКП;
  • Мошеннические действия покупателя, в результате которых сделка может быть признана недействительной.

Показы жилья

Помимо потенциальных покупателей и риэлторов на демонстрацию жилья заглядывают откровенные воры, которые легко лишат вас драгоценностей и иных ценных вещей, если те плохо лежат.

Перед показом квартиры убирайте подальше все ценные вещи и держите просматривающих в зоне видимости. Если на показ пришло несколько человек (а так часто практикуется), то не допускайте, чтобы они расходились в разные комнаты.

Портрет потенциального покупателя:

  • Обычно просит ознакомиться с техническим планом жилища, чтобы узнать о возможной перепланировке;
  • Обращает внимание на состояние труб канализации и водопровода, электропроводки;
  • Спрашивает об основании приобретения собственности, количестве собственников;
  • Интересуется состоянием балкона (лоджии), видом из окон, наличием парковки, напором воды, соседями и иными бытовыми, но важными для проживания мелочами.

Пользование услугами риэлторов и агентств недвижимости:

  1. При ошибочном выборе риэлторской компании, с которой вы решили работать, можно не только затянуть сроки продажи квартиры и потерять деньги, оплаченные за услуги, но и квартиру;
  2. Не отдавайте риэлторам ни под каким предлогом оригиналы документов на квартиру;
  3. Не выписывайте генеральной доверенности посреднику на продажу вашей квартиры.

Проверяйте документы у каждого «риэлтора», чтобы убедиться, что он реальный сотрудник риэлторской конторы.

Использование популярных способов перевода денег за реализуемое жилье:

  1. Передача расписки о получении продавцом полного расчета за продаваемую квартиру до фактического получения денежных средств от покупателя лишает собственника и квартиры и денег;
  2. Использование поддельных банкнот Банка России приобретателем жилплощади;
  3. Ошибка оператора банка при вводе реквизитов для перевода финансовых средств при расчете с покупателем;
  4. Безналичный способ оплаты (перевод средств продавцу осуществляется после регистрации перехода права).

Банковская ячейка нивелирует большинство рисков продавца при получении денег за продаваемую квартиру

Юридические риски продавца квартиры

Покупатель не исполнил обязанности по ДКП

Продавец рискует не получить деньги за продаваемую квартиру после регистрации сделки, если до подачи документов на регистрацию в МФЦ не оформил ее, как предмет залога. Для этого пишется отдельное заявление регистратору и называется – право залогодержателя до момента полного расчета.

Недействительность сделки

  • В случае, если суд признает сделку купли-продажи не заключенной (не указаны существенные условия в ДКП);
  • Признание сделки недействительной в случае противоречия требованиям действующего законодательства.

Иск от покупателя за покупку жилья ненадлежащего качества
Покупатель вправе, в течение 2 лет после покупки квартиры подать иск на продавца, если тот передал жилье, которое не соответствует условиям ДКП. Возможность предъявления подобного иска может быть заложена как умышленно, так и нет при составлении договора купли-продажи.

Чтобы избежать большинства оснований предъявления иска, указывайте в ДКП существенные недостатки жилплощади. Например, поврежденная электропроводка, неузаконенная перепланировка, притязания 3-х лиц, конструктивные повреждения стен и коммуникаций и т.д.

Покупатель не исполняет действия, необходимые для регистрации сделки
Например, не выходит на сделку в оговоренный срок, а продавец уже получил справку на продажу, оплатив за 10 дней вперед коммунальные платежи. В этом случае, если сделка совершается позже, то продавце, согласно закона, обязан оплатить коммунальные платежи сам, не зависимо от срока выхода на сделку.

Использование оригиналов документов лицами, участвующими и не участвующими в сделке:

  1. Выписывая доверенность посреднику (юристу, риэлтору) на право пользования оригиналами документов, может быть допущена ошибка, в следствие которой сделка не состоится без присутствия третьей стороны;
  2. Покупатель, получивший оригиналы документов, может потерять их или не вернуть (обычно ипотечники, для одобрения предмета залога берут для банка документы на квартиру);
  3. Повреждение или утеря пакета документов при работе с ними сотрудника банка, риэлтора, юриста, покупателя и даже собственника.

Узнайте, можно ли отдавать риэлтору оригиналы документов

Риски при оформлении продавцом документов

Ниже мы рассмотрим, какие поджидают риски при продаже квартиры для продавца самостоятельно отчуждающего жилье. Именно в этом случае актуальны ошибки при составлении документов (предварительный договор купли-продажи, ДКП, соглашение о задатке и т.д).

Перечень документов для оформления сделки купли-продажи типовой, но ситуации при продаже квартиры уникальны, поэтому и условия, прописываемые в документах, формулировки будут разные! Примеров ошибок в документах, исходя из практики можно привести массу!

Несколько примеров:

  1. Указание недействительных паспортных данных в договоре, расписке и иных документах по причине того, что покупатель не поменял вовремя паспорт;
  2. Написание расписки о получении денежных средств дважды (до и после регистрации сделки).

Риски при продаже недвижимости самостоятельно

Причины, которые увеличивают риск:

  1. Слабое знание российского законодательства, регулирующего сделки с недвижимым имуществом, что препятствует оперативное распознавание ошибки и ее устранения;
  2. Невнимательность при составлении документов при оформлении сделки купли-продажи;
  3. Доверие непрофессионалам и откровенным мошенникам, которые специализируются на мошеннических схемах завладения чужим имуществом;
  4. Отказ от услуг профессиональных риэлторов или юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.

Чем рискует продавец квартиры:

  • Потеря жилья;
  • Потеря или недополучение денег за реализуемую жилплощадь.

Однако, вы снизите риски самостоятельной продажи квартиры, узнав порядок продажи квартиры самостоятельно

Если вы решили продать квартиру риски вам не избежать, но вы уже знаете из статьи, какие риски несет продавец квартиры и где подстелить соломки, в случае их возникновения.

Задавайте вопросы юристам, которые ответят на ваш вопрос на любом этапе сделки.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/riski-pri-prodazhe-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.