Покупатель отказался от покупки квартиры

Содержание

Если покупатель отказывается от сделки, то аванс нужно вернуть

Покупатель отказался от покупки квартиры

Сразу скажу, что ситуацию пережила, хотя на это потребовался год. Может быть, кому-то пригодится моя история.

Мы продавали квартиру с капитальным ремонтом в престижном районе. Двушка. Нам понадобилась трёшка.

Продавала сама. Знакомый риэлтор должен был подключиться только на стадии документального оформления.

Первым, кто заинтересовался, был сосед по площадке. Он хотел из своей «убитой» трёшки переехать в отремонтированную нашу двушку. Уже приходил с рулеткой и мерил стены, прикидывая, где разместится его пианино.

Мы были рады. Тем более, что он знал всю историю нашей квартиры, а мы знали про него, почти всё.

Уговаривали его не привлекать к продаже риэлтора, т.к. наш за небольшую плату мог заняться его документами. С него только покупатель. Однако сосед решил, продавать квартиру через агентство.

Его право, но с нас стал требовать скидку на квартиру в размере комиссии (150 тыщ) агенту. К слову сказать, цену на квартиру я не задирала. Не хотелось 100 лет продавать.

Конечно, желание соседа понятно, но у нас лишних денег тоже не было.

Пришёл соседский агент к нам в гости. Стал «гнуть», что по району есть предложения дешевле нашего на 200-300 тысяч. Не спорю, но они были дальше от метро, некоторые без ремонта, другие- с ограничениями по документам. В общем, уломать меня не удалось.

Тогда риэлтор мне предложил сделку: он уговаривает соседа занять где-нить денег и купить нашу квартиру, а мы через него покупаем себе квартиру, «отстёгивая» комиссию в 150 тыщ. Такой вариант нас не устраивал ни как. Тогда риэлтор начал свою «войну».

Он отговорил соседа от покупки, пугая тем, что собственник у нас пожилой – вдруг прикинутся, что с мозгами было плохо во время сделки (это я узнала позже). Хотя этого собственника сосед знает хорошо и давно. В итоге сосед нам «разрешил» предлагать свою квартиру посторонним людям.

По объявлению звонил шквал желающих «отдайте даром». Аргумент покупателей: «Если не скините цену, у вас никто не купит!» Аргумент риэлторов: «Если не воспользуетесь нашими услугами, будете 100 лет продавать!»

Однако цену квартире я знала. Это не первая недвижимость, которую надо было продать. Не было цели избавиться от квартиры во что бы то ни стало. Покупателей пришлось немного подождать)))

Приходили разные личности со своими интересами. Кому-то просто посмотреть на ремонт, кому-то посмотреть вид из окна…

Пришла пожилая женщина, жившая неподалёку. Очень заинтересовалась. Как обычно говорят покупатели: «Пойду, подумаю. Перезвоню.» Исчезла на неделю.

За это время появилась молодая ухоженная женщина с солидным мужчиной. Осмотрев нашу квартиру, дядька исчез через 5 минут со словами: «Если нравится, бери.» Тут же обговорили на словах, что останется в квартире из мебели, техники.

Поговорили о том, что мы освободим квартиру по закону после сделки. Нам было где жить, пока будем искать себе другую квартиру. На следующий день эта молодая женщина оставила аванс, составили соглашение.

Запускаем сбор документов к сделке.

И тут объявляется пожилая дама, пропавшая неделю назад.

Узнав, что мы уже приняли аванс, говорит, что заплатит в два раза больше и за квартиру заплатить на 100 тыщ дороже, но ей нужна эта квартира! Соблазн продать с выгодой для себя – был велик, но карму портить не хотелось.

Не хорошо же, мы ж уже с реальным покупателем начали реальные действия… Дама атаковала меня на протяжении недели, обещая всякие «пряники». Один раз даже приходила. Своё недельное отсутствие в эфире объясняла тем, что ей срочно нужно было уехать.

Тем временем, до регистрации права собственности, позвонила покупательница.

Попросила войти в положение и «приютить» пару коробок с вещами, чтоб мама и бабушка, которых она привезёт жить в эту квартиру из другого города, не заехали совсем в пустую квартиру.

Объясняла, что у неё самой оооочень маленькая квартирка, где места вообще нет. Мы с мужем решили, что место для двух коробок есть, т.к. часть своих вещей уже отвезли на платное хранение.

Риэлтор, услышав о наших действиях, настоятельно рекомендовала отказать покупательнице. Но мы ж человечные))) Мы не отказали.

Через пару дней звонок: «Сейчас к Вам машина подъедет. Там ребята выгрузит пару коробок.» Ок! Не вопрос!

Подъезжает ГАЗЕЛЬ!!!! Ребята начинают заносить в нашу квартиру мешки с вещами! Звоню покупательнице с вопросом: «Что за хрень?» Получаю ответ: «Не волнуйтесь! Там не полная ГАЗель вещей!» Спасибо! Успокоили!

Приезжает, начинает объяснять, что была не в курсе, что вещей больше двух коробок. Оглядев уже полупустую квартиру, умоляла оставить её вещи. Ведь ей их некуда прям щас девать, а всё равно ж квартира будет её.

Посоветовавшись с мужем, решили, что ладно. Пусть постоят вещички в углу…

Регистрация прошла успешно. Звонки от покупательницы стали более навязчивыми и частыми.

Очень её удивило, что люстры, шторы, карнизы мы заберём! Возмущалась, ругалась: «Я купила всю квартиру! Купилась на весь образ!» Вообще-то всё, что должно было остаться, было оговорено и закреплено соглашением к договору купли-продажи. А оставили мы итак всего много: всю кухню с техникой, в ванной всю мебель, в коридоре классный шкаф…

Она жаловалась на меня моему риэлтору, говоря что я – жадная.

За несколько дней до законной даты освобождения квартиры (прописанной в договоре), покупательница заявила, что мы должны съехать прям завтра, потому что она уже заказала мебель из Икеи+ её родственники уже приезжают, потому что на другую дату билетов не было. Сказать, что мы были в шоке – ничего не сказать!

Тут меня просто накрыло…Я сказала, что выставлю её вещи в коридор, потому как не обязана их сторожить.

На это последовал ответ, что она напишет заявление в полицию о том, что я украла её вещи, которые она сдала мне на хранение. Никаких бумаг мы не подписывали.

В общем после некоторой перепалки, дела остались на том же месте- я продолжила собирать свои вещички, она заткнулась после того, как ей напомнили про дату освобождения квартиры.

Однако на этом покупательница не успокоилась! Присылает моему риэлтору фото документа из Мосэнерго, что долг по электричеству составляет 25000р! Естественно, мы обалдели от таких новостей! Позвонила я в Мосэнерго, где мне сказали, что пришёл новый собственник и предоставил фото счётчика. Сотрудник не проверял номера счетчиков по предыдущим платёжкам с тем, что на фото. Сделали утро перерасчёт.

Я попросила мошенницу прислать мне фото счётчика, с которого сняты показания. Покупательница прислала. Конечно же это фото не нашего счётчика, на котором показания во много раз больше! Отправила ей фото нашего счётчика и предупредила об ответственности за мошенничество. Та наконец-то заткнулась.

В итоге акт приёма-передачи подписывали через риэлтора. Сначала наш собственник подписал, потом покупательнице отнесли на подпись. Сама она сидела в машине и на глаза нам не попадалась.

Мы погрузили вещички и уехали, но осадочек остался…

Источник: https://pikabu.ru/story/esli_pokupatel_otkazyivaetsya_ot_sdelki_to_avans_nuzhno_vernut_3225674

DOM.RIA – Почему покупатель квартиры отказывается от сделки?

Покупатель отказался от покупки квартиры

Отказ от сделки по покупке квартиры – неприятная, но часто встречающаяся практика.

При этом такое неприятное событие происходит на разных уровнях узаконивания сделки – устная договоренность, внесение задатка или аванса, подписание предварительного или окончательного договора, некоторое время после оформления права собственности покупателем на приобретенную недвижимость. В определенных случаях такие действия вызваны мошеннической деятельностью, что грозит потерей денег, собственности и прочими проблемами.

Рассмотрим несколько наиболее распространенных причин отказа покупателя от сделки

Нашлось предложение с лучшими условиями

Именно такой вариант в большинстве случаев является ответом на вопрос – почему покупатель отказывается от сделки? Пока продавец раздумывает, просчитывает варианты и выгоду, вторая сторона купли-продажи недвижимости также не бездействует, пытаясь найти подходящую квартиру с лучшими условиями, чем сейчас. Покупателя заставляют передумывать:

  • меньшая стоимость объекта;
  • продавец предлагает указать в договоре заниженную стоимость;
  • шумные соседи;
  • более сговорчивые владельцы (торг, готовность выехать в сжатые сроки);
  • недоверие к собственнику или риэлтору;
  • близость транспортных развязок и прочее.

Частично обезопасит продавца подписание предварительного или основного договора с оформлением задатка – тогда у продавца останется хотя бы часть денег.

Если продавец заказал проверку квартиры инспектором RIA, и квартира прошла эту проверку, то объявлению присваивается статус «Перевірене оголошення». Это сделает объявление о продаже в 9 раз более просматриваемым.

Возникли форс-мажорные обстоятельства

Внезапный отказ иногда связан с независящими от покупателя причинами.

К таким форс-мажорным обстоятельствам в таком случае относятся финансовые трудности (отказ банка в кредитовании, проблемы на работе и прочее), проблемы со здоровьем (болезни не располагают на принятие столь ответственных решений, а лечение в некоторых случаях отнимает значительные материальные ресурсы).

Покупатели вправе отказаться от приобретения квартиры, если ухудшилось состояние объекта вследствие подтопления, пожара, замыкания или других негативных факторов. Также причиной расторжения сделки по покупке недвижимости часто становится ссора в семье покупателя.

Наличие проблем с документацией

Неподготовленные собственником необходимые документы для продажи квартиры становятся серьезным «камнем преткновения». Покупатель в такой ситуации не горит желанием связываться с некомпетентным продавцом, так как получение определенных официальных бумаг порой затягивается на несколько недель.

Задаток на квартиру – как и сколько брать

К проблемам с документацией, которые с некоторой долей вероятности заставят покупателя отказаться от сделки, относится:

  • неузаконенная перепланировка. Вопросы урегулирования ложатся на владельца собственности, а покупатель, узнав о таких проблемах, в большинстве случаев отказывается от покупки квартиры;
  • зарегистрированные несовершеннолетние дети. Согласно украинскому законодательству их имеют право выписать только на какой-то конкретный адрес, в ином случае это станет поводом для признания сделки с недвижимостью недействительной (подключатся органы опеки), что в идеале не хочет ни продавец, ни покупатель;
  • отсутствие согласия супруга или супруги;
  • продажа квартиры по доверенности. В тех случаях, когда покупателю не удается связаться с истинным владельцем недвижимости (в большинстве случаев он оказывается недавно умершим);
  • продажа по переуступке или по праву наследования и многое другое.

Когда сделка с недвижимостью признается недействительной

Нашлись скрытые дефекты

Покупка квартиры – ответственное событие, а потому потенциальный покупатель взвесит все «за» и «против», пройдясь по этим пунктам 3-5 раз. В ходе такой проверки могут найтись неувязки в информации продавца (неудовлетворительная работа коммунальных служб по уборке мусора, отсутствие уличного освещения или подозрительная смена владельцев недвижимости за последние несколько лет).

Продажа квартиры – занятие утомительное и долгое. Но вот недвижимость просмотрена несколько раз, обговорена окончательная цена, и уже совсем немного отделяет от заветной встречи у нотариуса для решения последних формальностей. Чтобы избежать отказа покупателя в последний момент – проверьте все еще прежде, чем выставлять недвижимость на продажу.

Источник: https://dom.ria.com/articles/pochemu-pokupatel-kvartiry-otkazyvaetsya-ot-sdelki-175148.html

Что делать, если покупатель отказывается от сделки?

Покупатель отказался от покупки квартиры

Момент внесения предоплаты за квартиру большинство покупателей и продавцов склонны считать победной точкой в тревожном и многотрудном процессе, именуемом «сделкой с недвижимостью». Но иногда предоплату возвращают, а от сделки отказываются. Рассказываем что делать в таких случаях.

Закончились многочисленные, ни к чему не приводящие показы, когда тебя срывают с работы в самое неподходящее время и толпа посторонних топчется по твоей квартире, заглядывает в самые пыльные углы, задает дурацкие вопросы и удаляется, не сказав ни слова.

Закончились изнурительные прозвоны объявлений, на поверку оказывающиеся «пустышкой». Закончились путешествия «три дня на оленях» от метро к дому, который заявлен как находящийся от оного в непосредственной близости.

Закончились просмотры, не оставляющие после себя ничего, кроме разочарования и досады обманутых ожиданий.

Теперь можно переключиться на более приятные мысли о скором получении заветной суммы или о выборе обоев для нового жилья.

Впрочем, профессионалы знают, что внесение предоплаты – лишь начало сложного процесса проверки документов, согласований текста договора и условий передачи денег и многих других невидимых клиентскому глазу «мелочей».

И это в лучшем случае. Потому что в худшем этим «началом» все и заканчивается: однажды раздается телефонный звонок, и продавец (агент продавца) или покупатель (агент покупателя) сообщает, что сделка не состоится…

Кто-то теряет, то-то находит…↑

По свидетельству профессиональных игроков рынка, ситуации, когда продавец или покупатель уже после внесения предоплаты отказываются от сделки, не так уж редки. Причем это происходит как при обычных, так и при ипотечных сделках на вторичном рынке.

Должен ли продавец возвращать покупателю предоплату – этот момент регулируется договором. И при обычной сделке купли-продажи, и при ипотечной условия возврата аванса примерно одинаковые.

Поэтому внимательно читайте условия предварительного договора купли-продажи, особое внимание обращая на моменты возврата аванса.

Если покупатель просто «передумал», то аванс остается у продавца. Хотя может случиться и по-другому. Как правило, основанием для возврата денег служит тот или иной нюанс, который выявляется при проверке юридической чистоты квартиры.

Например, выясняется, что при приватизации квартиры до 1994 года в число собственников не были включены прописанные там несовершеннолетние.

Такое обстоятельство может быть в будущем предметом спора о правах на квартиру и будущий покупатель решает отказаться от сделки.

Кстати, в случае ипотеки, помимо «передумал», может случиться еще и отказ банка в одобрении покупателя как потенциального заемщика. Именно поэтому рекомендуется получать одобрение банка до внесения аванса.

Конечно, это не гарантирует защиту от отказа кредитной организации финансировать данную сделку.

Но, скорее всего, отказ, если он последует, будет связан уже с «юридическими недостатками» самой квартиры, и в большинстве случаев аванс покупателю будет возвращен.

В итоге санкции, подлежащие включению в договор на случай отказа покупателя, сводятся к тому, что покупатель теряет предоплату. А вот продавец, казалось бы не теряет ничего. Ну, возможно, вернет предоплату. Ну, «облом», обидно.

Ну, придется снова заниматься неприятными показами… Однако не все так просто. Даже если тот самый аванс возврату не подлежит, собственнику, у которого накануне сделки отказались купить квартиру, вряд ли станет легче. Ведь сумма аванса в 20-30 и даже 100 тыс. руб.

не идет ни в какое сравнение с той суммой, которую рассчитывал получить продавец.

Во-первых, эта сумма может быть нужна «к определенному сроку». Во-вторых, если цены падают, то найти следующего покупателя, готового купить за такую же сумму, вряд ли получится. В-третьих, если речь идет об альтернативной сделке, «рассыпается» все цепочка.

Продавец квартиры в подобной ситуации может как выиграть, так и проиграть. Выиграть, в случае если он не успел внести аванс за свою альтернативу. Если же это внесение уже состоялось, выигрыш не так очевиден.

Особенно если с него взяли больше денег, чем дали ему. Кстати, подобные превышения переданных сумм над принятыми в рамках риелторской практики считаются грубым технологическим нарушением.

Но – увы – не все риелторы достаточно профессиональны, а клиент об этом просто не знает…

Кто виноват?↑

Если исключить случайные отказы покупателей от приобретения квартир из серии «передумал», то причины отказов специалисты делят на несколько категорий:

  • отказы в связи с выявлением правовых дефектов квартиры;
  • отказы в связи с недостижением договоренности о порядке проведения сделки;
  • отказы в связи с появлением более привлекательного объекта.

При этом основная вина в возврате аванса лежит на риэлторе, который сопровождает сделку. Если покупатель, уже внесший аванс за выбранную квартиру, в дальнейшем отказывается от ее приобретения, в первую очередь причину следует искать в деятельности того, кто отвечает за сделку. То есть риелтора.

Например, «отказ в связи с недостижением договоренности о порядке проведения сделки». Работа риелтора, которую он выполняет в интересах своего клиента, должна заключаться и в том, чтобы четко оговорить как основания возврата внесенных денежных средств, так и процедуру предстоящей сделки.

Причем сделать это необходимо с повышенным вниманием к мелочам, включая такие очевидные, вроде бы, моменты, как «кто оплачивает доверенности на регистрацию», «у кого хранятся ключи от банковских ячеек» и т. п. Если же этого не сделано, возможные неприятности могут обернуться не только нервными издержками, но и развалом сделки.

И виноват в подобной ситуации в случае ее возникновения не кто иной, как риелтор.

Да и появление более привлекательного объекта опять-таки может быть связано с тем, что тот объект, на покупку которого клиент, скрепя сердце, дал согласие, риелтор ему навязал. Что касается отказов из-за юридических «дефектов» объекта, то тут уж ответственность лежит на стороне продавца или его представителей.

К распространенным причинам отказов можно добавить и форс-мажорные обстоятельства. Например, человек попал в серьезную автомобильную аварию, и вопрос покупки/продажи квартиры отошли на второй план.

Что делать?↑

Если покупатель изменил свое решение, не смущаясь потерей предоплаты, это его право. И право это необходимо уважать. Другое дело, что отказ по большей части происходит не из-за «ветрености» покупателя.

А потому риелторы стараются прежде всего выяснить причины и попытаться устранить оказавшиеся на пути к сделке преграды. При этом могут быть использованы различные способы «восстановления» сделки.

Например, если у покупателя возникли финансовые затруднения, можно предложить ему привлечь кредитные средства. В случае, когда квартира на соседней улице оказалась лучше и дешевле, можно сделать скидку или добавить «бонус».

Ну а сложности с банком лучше предотвратить, заранее подав документы параллельно в несколько кредитных организаций.

Конечно, многое здесь зависит и от позиции продавца. Однако, если речь идет о сложной многоступенчатой сделке или о продаже квартиры на фоне снижения цен на жилье, то продавец, скорее всего, пойдет навстречу.

Источник: https://Reportal.ru/kazan/p/1108-chto-delat-esli-pokupatel-otkazyvaetsya-ot-sdelki

Клиент всегда прав: отказы от покупки жилья в последний момент |Разумная Недвижимость

Покупатель отказался от покупки квартиры
Новости и статьиГородская недвижимостьНазад Статья. 25.08.2015 Версия для печати

Не все сделки с недвижимостью проходят гладко. Покупательское право передумать еще никто не отменял.

Отказы от приобретения жилья происходят по разным причинам и на разных этапах сделки: будь то серьезные ситуации, о которых узнают в последний момент, или мелочи жизни, капризы еще в самом начале процесса.

Мы попросили наших экспертов и членов Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области рассказать о наиболее частых и интересных случаях отказа от сделки в последний момент.

Все покупатели лжецы?!

Бытует мнение, что соврать проще, чем сказать правду. Тем более в вопросе денежных средств и соответствия их своим запросам. По словам генерального директора агентства недвижимости «Невский простор» Александра Гиновкера, покупатель редко приобретает то, что предполагал сначала, и это нормально.

― У наших американских коллег есть поговорка: «All byers are liers», которую можно дословно перевести так: «Все покупатели ― лжецы». Она означает, что, как правило, покупатель редко приобретает то, что он заявляет изначально.

Для того чтобы понять, что ему нужно на самом деле, покупателю зачастую требуется пересмотреть огромное количество предлагаемых риэлтором вариантов. Таким образом, первоначально декларируемое намерение купить «однушку» в Кировском районе может перерасти в неожиданное приобретение «двушки» в Калининском.

Это нормально, ведь такова человеческая природа ― нам свойственно искать оптимальное решение наших запросов.

Как часто слышим мы в ответ…

Какое окончательное решение примет клиент, предугадать сложно, как нельзя с точностью сказать, что именно мотивирует его дать такой ответ. Тем не менее игроки рынка единодушны в том, что наиболее часто клиенты отказываются от покупки по финансовым причинам: из-за отсутствия необходимой суммы либо жадности.

― Наиболее распространенная причина отказа ― возникновение финансовых трудностей. Также причиной могут стать недоработки риэлтора или внезапное повышение стоимости квартиры собственником, ― прокомментировала директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.

По словам Александра Гиновкера, возникать финансовые трудности могут по вполне прозаическим причинам.

― Непосредственно перед проведением сделки может выясниться, что заявленной суммы у покупателя нет. Причины могут быть бытовыми ― к примеру, теща обещала деньги, но передумала.

Или же человек планировал продать имеющуюся недвижимость, чтобы внести деньги за приобретаемую, однако по какой-то причине это не удалось сделать в срок.

Таким клиентам мы можем посоветовать доверить проведение всей сделки в одни руки, не темнить с риэлтором.

Руководитель отдела жилой недвижимости агентства CLASS Realty Александр Егонян считает, что сорвать сделку в последний момент покупатель может по двум причинам: из-за денег и нежелания идти на компромисс.

― Ситуации, когда сделка разваливается в последний момент, бывают редко. Основных причин, на мой взгляд, две. Остальные в пределах погрешности, и поэтому на них не стоит акцентировать внимание. Одна из причин ― жадность, вторая ― неспособность к поиску компромисса. Причем, исходя из собственного опыта, берусь утверждать, что он всегда есть. Правда, не всегда очевиден, ― говорит эксперт.

По мнению Александра Гиновкера, сделку способны сорвать и некомпетентные советчики вроде двоюродной тети Маши из третьего подъезда, вынесшей логически немотивированный отрицательный вердикт:

― У нас был случай, когда покупатель непосредственно перед сделкой вдруг запаниковал, прочитав где-то информацию, что в приобретаемой им недвижимости некогда проводились неудачные работы, приведшие дом едва ли не в аварийное состояние.

Обратившись в жилкомсервис, мы обнаружили, что это всего лишь неподкрепленные слухи.

Мораль можно вынести такую: не будучи специалистом и не зная каналов, по которым можно получить действительно достоверную информацию, не следует верить всему, что сейчас пишется в Рунете.

Неожиданные отказы от покупки

В любой профессии встречается немало курьезных случаев. Эксперты рынка поделились с нашим порталом неординарными мотивациями отказов от покупки недвижимости в последний момент.

Так, Полина Яковлева поведала, что в практике компании NAI Becar был случай, когда клиент на стадии заключения договора отказался от покупки из-за граффити на стенах первого этажа.

В практике эксперта по недвижимости компании «Адвекс на Ланском» Рудольфа Попенкера было лишь 3 случая отказов покупателей от сделки в последний момент.

― В первом случае не шибко умная хозяйка разоткровенничалась и поведала покупателю, что 10 лет назад в этой комнате повесилась ее свекровь.

Покупателя как ветром сдуло… Второй раз ― при повторном осмотре квартиры покупатель стала задыхаться ― оказалось, у нее была аллергия на грибок, который прятался под обоями… И, наконец, в последнем случае покупательнице отсоветовала приобретать жилье ее сестра-астролог.

Еще одну любопытную историю рассказала специалист департамента вторичной недвижимости агентства недвижимости «Магазин Квартир» Лидия Бутарева:

― Однажды был интересный покупатель. Он позвонил и просил о просмотре. Договорились. При встрече он сначала подошел к табличке с номером дома и записал его в книжечку, которую принес с собой. Поднявшись на этаж, он опять что-то записал в свою книжечку.

Возле квартиры он спросил ее номер (цифр на двери не было) и снова записал.

В квартире записал все параметры комнат, потом отошел в сторону, что-то подсчитал и сказал, что ему все понравилось, но квартиру он покупать не будет: по цифрам это не его квартира и жить он здесь не сможет.

Редакция портала «Разумная Недвижимость» желает своим читателям, чтобы они отказывались от приобретения недвижимости исключительно из-за капризов и причуд, а не из-за финансовых неурядиц.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Источник: https://razned.ru/articles/urban-property/the-customer-is-always-right-a-refusal-to-buy-a-home-in-the-last-moment/

Можно ли или нет вернуть задаток, если покупатель отказался от сделки

Покупатель отказался от покупки квартиры

При оформлении договоров купли-продажи часто возникает вопрос о внесении задатка. Это условие может прозвучать со стороны продавца либо покупателя, но цель предварительной передачи определённой суммы одна: подтвердить намерения.

В некоторых случаях одна из сторон отказывается от покупки, и внесённый задаток становится объектом судебных споров. В частности, покупатель требует вернуть деньги, продавец отказывается это сделать.

Попробуем разобраться, кто прав в таких ситуациях.

Когда необходимо внесение задатка

Определение задатка раскрывается Гражданским Кодексом РФ. В частности, статья 380 указывает, что задатком считается некоторая сумма, которая передаётся одной из сторон договора в счёт будущих платежей. По сути, задаток становится свидетельством заключения договора и гарантом выполнения его условий.

Если говорить о конкретике, задаток часто применяется для сделок с недвижимостью, транспортными средствами, земельными участками. Передавая условленную сумму, покупатель обретает уверенность, что собственник недвижимости перестанет искать других клиентов. Продавец вместе с задатком получает гарантии, что покупатель не откажется от покупки квартиры.

Разумеется, передача задатка не даёт абсолютных гарантий, поэтому каждая из сторон может нарушить условия предварительного соглашения. Однако, здесь существует нюанс: за несоблюдение договора нарушитель несёт материальную ответственность. Благодаря этой особенности, правовые отношения между участниками договора становятся стабильнее.

Важно! Величина задатка действующим законодательством не регулируется, поэтому сумма устанавливается продавцом или согласовывается между участниками сделки. Здесь нужно также указать, что любая сумма по договору должна быть согласована сторонами.

В противном случае договор невозможно будет заключить на законных условиях. Продавец может только предложить такой вариант. Но покупатель не обязан на него соглашаться.

Статья 380 Гражданского кодекса РФ «Понятие задатка.

Форма соглашения о задатке»

Разница между авансом и задатком

Эти определения часто путают. В обоих случаях, речь идёт о денежном взносе, который уплачивается продавцу до момента передачи товара покупателю. Однако с юридической точки зрения, разница между этими понятиями огромна.

В частности, если обратиться к п.2 ст. 380 ГК РФ, можно заметить, что передача задатка всегда подтверждается письменным соглашением. Это обязательное условие, которое не зависит от суммы передаваемых средств. Если договорённость в письменной форме отсутствует, платёж признаётся авансовым.

Второе отличие — авансовый платёж не становится гарантией соблюдения заключённого договора. По своей форме, это предварительная оплата товаров или услуг, которая не требует дополнительного письменного соглашения помимо договора купли-продажи.

Третье отличие — аванс всегда возвращается покупателю, при этом продавец освобождается от ответственности. С задатком такой фокус не пройдёт. Статья 381 п.2 указывает, что если условия договорённости нарушает человек, внесший задаток, деньги остаются у получателя. Когда сторона, получившая задаток, отказывается от выполнения обязательств, средства возвращаются вдвойне.

Статья 381 Гражданского кодекса РФ «Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком»

Условия возврата

Учитывая, что задаток является обеспечением условий сделки, вернуть внесённую сумму крайне сложно. Однако существует ряд условий, позволяющих это сделать на законных основаниях. Например:

  • письменное соглашение отсутствует (в таком случае будет проблематичен возврат денег, если вторая сторона отказывается их вернуть добровольно, поскольку необходимо будет предоставить суду иные доказательства передачи денег) или составлено с нарушениями — переданные средства признаются авансовым платежом и возвращаются несостоявшемуся покупателю;
  • сделка вызывает опасения — если покупатель заподозрит мошенническую схему, он вправе отказаться от исполнения условий договора, и вернуть задаток в судебном порядке;
  • продавец отказывается от сделки самостоятельно — это считается условием нарушения договора, поэтому задаток возвращается покупателю;
  • обоюдное соглашение — возврат задатка при неисполнении обязательств может предусматриваться условиями заключённого договора;
  • условия сделки нарушены по независящим от участников договора обстоятельствам — тяжёлое заболевание, стихийные бедствия и т. д.

Отметим, что некоторые покупатели, решившие отказаться от сделки и планирующие вернуть внесённый задаток, пускаются на хитрость. К продавцу обращается знакомый, предлагающий заключить сделку на более привлекательных условиях. Здесь существует вероятность, что погнавшись за прибылью, продавец сам предложит расторгнуть сделку.

Возврат вдвойне

Этот порядок предусмотрен п.2 ст. 381, где прямо отмечено, что если условия договора нарушены стороной, получившей задаток, средства возвращаются в двойном размере.

Кроме этого, нарушитель должен компенсировать убытки, причинённые несоблюдением соглашения. Например, стороны оформляют договор о купле-продаже гаража.

Покупатель внёс задаток, но пока собирал оставшуюся часть суммы, продавец заключил сделку с другим человеком, предложившим большую сумму.

Покупка квартиры: особенности возврата

Если сделка срывается по вине продавца, он обязан вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере. Возврат задатка, если условия не соблюдаются покупателем, невозможен. Единственное исключение — если человек, внесший задаток, столкнулся с «серой» продажей и не собирается продолжать сделку с мошенником, однако это обстоятельство придётся доказывать в суде.

Какие гарантии даёт расписка

Письменная договорённость о передаче денежных средств в качестве задатка должна содержать следующие пункты:

  • паспортные данные и адреса участников;
  • точное описание объекта договора купли-продажи;
  • сумма: цифрами и прописью;
  • сроки для завершения сделки;
  • подписи заинтересованных лиц.

Помимо общих условий возврата, предусмотренных статьей 381 ГК РФ, вернуть внесённый задаток можно на следующих основаниях:

  • в договоре купли-продажи указана недостоверная информация;
  • отсутствует чёткое описание объекта сделки, что вызывает двоякое толкование условий.

Задаток и предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи — это письменная договорённость о намерениях сторон. В частности, здесь прописываются основные условия, например, порядок взаиморасчётов, сроки совершения сделки и окончательная стоимость имущества.

В тело письменного договора можно внести условия возврата внесённого задатка. Если такой договорённости нет, при расторжении договора средства возвращаются на общих основаниях.

Возврат задатка на аукционах

Перед началом торгов все участники вносят задаток, который является гарантом совершения покупки победителем аукциона. Если победитель отказывается от покупки лота, задаток остаётся организаторам мероприятия. Возврат задатка предполагается в двух случаях:

  • всем участвовавшим, но проигравшим торги;
  • организаторы отменили аукцион.

Невозможность возврата

Если покупатель отказывается исполнять взятые согласно договору обязательства, вернуть внесённые в качестве задатка средства он не сможет.

Судебная практика

Если продавец отказывается возвращать задаток, хотя сделка сорвана по его вине, необходимо обращаться в суд. К исковому заявлению истца прилагаются все документальные свидетельства, подтверждающие вину ответчика.

Если суд сочтёт их убедительными, решение выносится в пользу истца. В этом случае, взыскание средств производится в принудительном порядке.

Здесь нужно учесть, что если ответчик сошлётся на тяжёлое материальное положение, необходимая сумма будет выплачиваться частями, поэтому процесс возврата заметно затянется.

Посмотрите видео о задатке при покупке квартиры

Источник: https://pravoznayka.ru/vozvrat/vozvrat-zadatka-pri-otkaze-pokupatelya-ot-sdelki.html

Если от вас убежал покупатель… Без паники, выход есть!

Покупатель отказался от покупки квартиры

5 Марта в 20:04 8514 Екатерина Камазинская

Что делать, если накануне сделки, когда собраны все документы, покупатель (или продавец) заболел, передумал, вообще исчез и не берет трубку? Эксперты рынка недвижимости Москвы рассказали «Н&Ц», как выйти из ситуации с наименьшими потерями.

Отказ покупателя

DP/Legion-media

«На падающем рынке высоки риски невыхода на сделку покупателя, — рассказывает Елена Каткова, руководитель отделения «Белорусская» компании «Азбука Жилья». — Если аванс за квартиру принят на длительный срок (более двух недель), то есть вероятность, что человек найдет другой, более дешевый вариант и откажется от покупки».

Если продажа свободная, то риски продавца минимальны — он остается с квартирой, а вот если сделка альтернативная, могут возникнуть сложности с возвратом аванса.

О недавней форс-мажорной ситуации рассказали в компании «Азбука Жилья»: за продаваемую квартиру деньги были заложены в долларах, валюта резко скакнула вверх, покупатель посчитал, что за один день он заработал 1,5 млн руб. на разнице курсов, и тут же приостановил регистрацию сделки.

«Что в этом случае делать продавцу? Писать встречное заявление о прекращении регистрации перехода права собственности и забирать свои документы», — советует Е. Каткова.

На падающем рынке высоки риски невыхода на сделку покупателя: он может найти более дешевый вариант.

«Если покупатель отказывается платить уже после того, как договор подписан, сделка может быть принудительно проведена по решению суда. Чаще всего такие иски удовлетворяются, хотя их не так и много, большинство этих сложных случаев решается в досудебном порядке», — обращает внимание Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент».

Иногда сделку ставит под угрозу болезнь одной из сторон, изменение финансового состояния покупателя, семейные обстоятельства. Разрешаются подобные конфликты по нескольким алгоритмам, в зависимости от оговоренных заранее условий.

Допустим, покупатель внес за недвижимость задаток (как правило, это 10% от суммы покупки), но в установленное время не смог присутствовать на сделке из-за состояния здоровья. Тем не менее от покупки он не отказывается.

Тогда либо сроки встречи будут перенесены на более позднее время, либо сделка будет считаться несостоявшейся, и покупатель потеряет свой задаток.

Если приобретатель передумал покупать жилье или нашел более привлекательный вариант, то он тоже вынужден будет оставить задаток.

Отказ продавца

DP/Legion-media

Риски невыхода на сделку продавца высоки на растущем рынке. Он, даже приняв аванс, может с легкостью его вернуть, получив от другого покупателя более выгодное предложение, предупреждают эксперты.

«В моей практике бывали случаи, когда продавцы отказывались от сделки уже перед подписанием документов. Причины назывались разные: «передумал продавать», «выставлена слишком низкая цена — хочу больше», «решил сам в ней жить» и т. д. Обычно таким образом воздействуют на покупателя, чтобы согласился переплатить», — рассказывает Алексей Оленев, руководитель департамента новостроек Est-a-Tet.

Срыв сделки чреват для покупателя различными издержками. Допустим, он уже вывел свободные средства из каких-то активов или упустил другие предложения (пока оформлялась сделка, аналогичные квартиры ушли с рынка или выросли в цене). Поэтому мотивацию продавца лучше выяснять заранее, желательно узнать о нем побольше.

«Не стесняйтесь расспрашивать о причинах продажи, не бойтесь показаться слишком назойливыми, — советует Е. Каткова. — Стоит задуматься, если, к примеру, продажа связана с разъездом мужа и жены — сегодня они хотят разъехаться, а назавтра, помирившись, передумают. Или бабушка жалуется на «плохих» соседей и хочет переехать в другой дом.

Как правило, у таких бабушек дефицит общения, и они просто развлекаются. Когда дело дойдет до аванса или сделки, последует отказ».

Случаи с возвратом аванса участились в декабре 2014 г., после обвала рубля. Продавцы в массовом порядке решили оставить себе свои квартиры и посмотреть на развитие ситуации.

На первичном рынке обстоятельства тоже могут сложиться аналогичным образом: когда продавец «заболел» или «передумал». Тогда стоит подыскать другой объект. «Сотрудники надежных компаний не исчезают и не отключают телефоны, поэтому такое поведение — повод задуматься.

Застройщик ведь может скорректировать и другие свои планы, например, те, которые касаются непосредственно стройки.

Для покупателя это чревато затягиванием сроков или же вовсе «заморозкой» проекта», — предупреждает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».

Как себя защитить?

DP/Legion-media

«Самое главное — перед проведением денежных взаиморасчетов любые договоренности надо фиксировать в письменном виде, поскольку все, что обговаривается на словах, как правило, забывается, и доказать свою правоту потом довольно сложно», — предостерегает А. Оленев.

Важно прописать в договоре аванса/задатка:

  • состояние объекта, обременения, о которых известно продавцу;
  • наличие или отсутствие несовершеннолетних детей, прочих лиц, сохраняющих права пользования на указанное жилое помещение в случае продажи (а также ответственность за несообщение таких сведений);
  • сумму вносимого аванса/задатка;
  • на какой срок вносится аванс/задаток (в течение какого времени необходимо выйти на сделку);
  • способ внесения денег (наличные, безналичный платеж, аккредитив и пр.);
  • способ подтверждения внесения данной суммы (расписка, платежное поручение и пр.).

Напомним, главное отличие аванса от задатка состоит в том, что аванс — это форма предоплаты в счет предстоящих платежей, а задаток выступает в качестве обеспечения выполнения условий по договору.

Поэтому в первом случае, если в расторжении договора виноват покупатель, деньги остаются у продавца. Если же собственник объекта «передумал» продавать, тогда покупатель вправе требовать возвращения аванса. С задатком сложнее.

Покупатель, отказавшийся от сделки, не получит назад деньги, а продавец, который передумал продавать квартиру, вернет первому задаток в двойном размере.

На первичном рынке у застройщика также есть мера защиты от необязательных покупателей — это договор бронирования.

Что касается пакета документов, подготовленного для сделки, которая сорвалась, его оставляют до следующего раза. Через месяц или год, когда бы ни нашелся покупатель, у продавца будет все готово для продажи. Останется только поменять имена и поставить подписи.

На первичном рынке у застройщика также есть мера защиты от необязательных клиентов — это договор бронирования.

Если покупатель не готов сразу заключить сделку (в течение одного-двух дней), он может зарезервировать квартиру, заплатив за это несколько десятков тысяч рублей.

В договоре бронирования прописываются параметры квартиры и условия выкупа (срок, цена и т. п.). В случае нарушения этих условий покупатель лишается выплаченной за бронирование суммы.

Источник: https://dmrealty.ru/rubrics/kvartira/esli-ot-vas-ubezhal-pokupatel-bez-paniki-vyhod-est/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.