Покупая квартиру полученную по наследству

Содержание

Риски покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству

Покупая квартиру полученную по наследству

В юридической практике покупку недвижимости, полученной по наследству, относят к высокорисковым сделкам.

Покупатели и вовсе стараются обходить подобные сделки стороной, чтобы не столкнуться с судебными разбирательствами и спорами с наследниками, которые по каким-либо причинам вовремя не вступили в права наследования. В связи с этим закономерен их вопрос: стоит ли покупать такую недвижимость?

Мы поможем разобраться с данным вопросом и выясним, с какими проблемами можно столкнуться при покупке квартиры, полученной по наследству, и как их избежать.

Стоит ли покупать наследственную квартиру 

проблема и опасность с покупкой наследственной квартиры – это возможное приобретение и претензии на имущество со стороны обделенных наследников. Ведь если в судебном порядке будет признано право на наследство, то сделка купли-продажи автоматически будет признана недействительной.

Поэтому покупатель должен понимать, кто и при каких обстоятельствах имеет право предъявить притязания на приобретаемую квартиру и очередность наследования, исходя из того, каким образом последнее произошло.

Имущество может быть унаследовано:

  • по закону РФ – вступление в наследство происходит в порядке очередности по степени близости родства, определяемой согласно ст. 1142-1148 Гражданского кодекса РФ.
  • по завещанию – имущество уже распределено, и риск покупки значительно уменьшается. Но, к сожалению, этот вид передачи прав на имущество пока является больше исключением, чем правилом.

Покупая квартиру, доставшуюся по наследству, не исключено столкнуться с неконтролируемым риском. Конечно в некоторых случаях этот риск можно считать допустимым, приняв меры безопасности.

Сроки давности и риски 

Законом предусмотрен срок 6 месяцев для вступления в наследство. Но в силу обстоятельств (не знали о смерти, далеко проживают, проходили лечение, отбывали наказание в местах лишения свободы) эти сроки могут быть пропущены. Если же причина несвоевременного обращения будет доказана как уважительная, у новоявленного родственника есть все шансы получить право наследования имущества.

Согласно законодательной базе, наследник, не вступивший в наследственные права по уважительным причинам, имеет право обратиться в суд на протяжении полугода с момента уведомления о смерти наследодателя. Срок же исковой давности не должен превышать десять лет со дня нарушения права наследования.

Таким образом, купив квартиру, ожидать появления наследников можно десять с половиной лет с момента, когда умер первоначальный собственник.

Продавая квартиру, где после вступления в наследство прошло менее 3 лет, владелец должен заплатить налог в размере 13% от суммы сделки.

Поэтому, с целью уменьшения суммы налога, покупателям часто предлагают в договоре указать заниженную стоимость.

Стоит помнить, это выгодно только продавцу! В случае признания договора недействительным при обнаружении новых наследников покупатель вернет только сумму, заявленную в договоре.

С приобретением жилья, где после вступления в наследство прошло более 3 лет, судебная практика показывает, что появление родственников, предъявляющих свои права наследования, является крайне редким событием. Но и это не исключено!

Как снизить риски 

Имея намерение приобрести квартиру, полученную по наследству, покупатель должен быть предельно внимательным и следовать тщательному изучению продаваемой недвижимости, а именно:

  • Низкая цена и желание срочно продать квартиру должны насторожить, несмотря на правдоподобные объяснения со стороны продавца.
  • Удостоверьтесь в факте смерти владельца, запросив свидетельство о смерти.
  • Запросите для ознакомления завещание, согласно которому квартира перешла в собственность продавца.
  • Максимально соберите информацию о наследниках и по возможности получите подтверждающую информацию – свидетельства о рождении, браке, смерти родственников.
  • Попросите выписку из домовой книги или справку о составе семьи, желательно расширенную, и техническую документацию БТИ на квартиру.
  • До подписания договора купли-продажи сверьте данные про недвижимость, сопоставив с информацией в правоустанавливающих и технических документах.
  • Договор должны подписать все наследники, если таковые имеются. Если подписывает кто-то один по доверенности, ознакомьтесь, на совершение каких действий имеются полномочия. В случае подписания мужем/женой должно быть согласие второго на совершение сделки, заверенное нотариально.
  • В договоре настоятельно рекомендовано указывать полную стоимость квартиры.

Юридическая неграмотность, доверчивость и желание сэкономить могут стать причиной крупных потерь. Если вы не хотите рисковать, заручитесь поддержкой квалифицированных юристов АН МИЭЛЬ.

Имея большой опыт работы с высокорисковыми операциями на рынке недвижимости, мы поможем грамотно сопроводить сделку покупки наследственной квартиры в правовом поле, проверим продавца и подлинность документов, а также наследников всех очередей, имеющих право претендовать на наследство. Мы готовы решить самые сложные задачи и свести ваши риски к нулю.

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(11 4,45 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu/

Сделка купли-продажи квартиры, полученной ранее по наследству

Покупая квартиру полученную по наследству

Покупка квартиры—очень важное событие практически для каждого человека. Нередко случается, что жилье мы приобретаем один раз и на всю жизнь, поэтому подходить к этому вопросу нужно максимально серьезно и ответственно.

Независимо оттого, ищете вы вариант самостоятельно или с помощью риелтора, один из первых вопросов, который нужно задать продавцу—это на каком основании у него возникло право собственности на продаваемую жилплощадь. Основания могут быть разными.

Квартира, полученная в наследство

Специалисты в сфере недвижимости считают, что вариант покупки квартиры у лица, получившего ее в наследство — один из самых рискованных. Их опасения закономерны.

Если рассматривать последствия с точки зрения буквы закона, то можно сказать, что риск признания такой сделки судом недействительной полностью исчезает только после 10,5 лет после покупки!

Именно такой срок давности устанавливает законодательство для обращения в суд лица, чьи права при распределении наследства были нарушены.

Однако унаследованные квартиры составляют значительную долю рынка, поэтому часто покупатели все-таки идут на такой риск.

К тому же если следовать определенным правилам, этот риск можно минимизировать.

Вступление в наследство бывает двух видов: по закону и по завещанию. Рассмотрим основные моменты при покупке квартиры в обоих случаях.

Кто вступает в наследство?

Это могут быть как родственники (иногда весьма дальние), так и совершенно посторонние люди, если на них оформлено завещание.

Наследники по закону

На наследство по закону имеют право все родственники наследодателя, однако очередность их притязаний определена законодательно.

Всего выделяется 7 очередей наследства. В первую очередь входят супруги, дети и родители, а далее по уменьшению родственных связей: братья и сестры, бабушки и дедушки, тети и дяди, вплоть до отчима, мачехи, пасынка и падчерицы.

Не следует забывать, что если наследник первой очереди умер раньше наследодателя, то права переходят уже к его наследникам. Это называется право представления. Так, если сын или дочь умерли раньше родителей, то их дети наследуют бабушкам и дедушкам наряду со своими родными тетями и дядями, то есть другими оставшимися в живых детьми.

А если у наследодателя все дети живы, то внуки могут наследовать только во вторую очередь—в случае, когда наследники первой очереди отказались вступать в наследство.

Если наследники второй очереди не хотят наследовать, это право переходит наследникам третьей очереди и так далее.

Наследники по завещанию

Что касается наследства по завещанию, то оно никак не связано со степенью родства. Собственник квартиры вправе завещать свое имущество любому человеку или организации независимо от наличия или отсутствия наследников по закону.

Завещание составляется лично собственником и заверяется у нотариуса. Факт его наличия может быть не известен никому, в том числе и упомянутым в нем лицам.

Завещание может в любой момент без каких-либо ограничений быть отменено или изменено наследодателем, причем он вправе это делать неограниченное количество раз. Любое последующее завещание безоговорочно отменяет предыдущее.

Риски при покупке квартиры у наследника по закону

Эти риски тем меньше, чем выше очередь вступления в наследство. Лучший вариант—это покупка квартиры у наследников первой очереди, которые либо вступили в наследство в равных долях, либо написали нотариально заверенный отказ от своей доли в пользу кого-то одного из них.

Но и в этом случае риск все же не равен нулю.

  1. У наследодателя может объявиться ребенок, о котором не знала его официальная семья. В таком случае он может претендовать на свою долю в наследуемой квартире даже после ее продажи.
  2. Если у наследодателя были на иждивении нетрудоспособные лица, то им положена обязательная доля в наследстве. В случае если недобросовестные наследники первой очереди умолчат об этом и продадут квартиру, это лицо может позже в судебном порядке требовать свою долю.
  3. Законодательством установлен срок в 6 месяцев, в течение которого наследники по закону должны предъявить свои права на квартиру. Поэтому право собственности оформляется не ранее истечения этого срока. Но нельзя забывать, что при наличии уважительных причин наследник, пропустивший этот срок, может заявить свои права и позже, в судебном порядке. Если ему удастся доказать, что он не знал и не мог знать о смерти наследодателя, то суд обяжет выделить ему законную долю в наследстве, а сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Риски при покупке квартиры у наследника по завещанию

На первый взгляд завещание—это однозначно выраженная воля наследодателя, и разночтений здесь возникать не должно. Однако на практике могут возникнуть следующие проблемы:

  1. Завещание может не учитывать интересы лиц, имеющих обязательную долю в наследстве: несовершеннолетние дети, иждивенцы.
  2. Очень сложно убедиться, что завещание, по которому оформлялось право собственности —окончательное. Нотариусы не обязаны следить за судьбой завещателей, а тем более разыскивать наследников. Поэтому всегда остается риск, что «всплывет» более позднее завещание, отменяющее предыдущее.
  3. Завещание может быть оспорено законными наследниками в суде. Если им удастся доказать, что наследодатель на момент составления завещания не мог отвечать за свои действия, находился под воздействием алкоголя или каких-то химических препаратов, подвергался физическому или психологическому насилию—документ будет признан недействительным. Если на момент такого судебного решения квартира, являющаяся предметом спора, будет уже продана, то сделка может быть признанной недействительной, и покупатель понесет ущерб.
  4. В завещании может быть использовано так называемое «отказное право». Наследодатель может завещать свою квартиру, оговорив, к примеру, право пользования ею пожизненно какого-нибудь третьего лица. Такое право может не исчезать и при смене собственника квартиры. Таким образом, покупатель вместе с квартирой может неожиданно приобрести и соседа—совершенно постороннего ему человека.

Как обезопасить себя при покупке квартиры у наследника?

Таким образом, если выбранный вами вариант достался продавцу по наследству, необходимо тщательно проверить все обстоятельства вступления в него.

Выясните состав семьи наследодателя. К сожалению, каких-то официальных путей это сделать по нашему законодательству не предусмотрено.

Поэтому вы можете только расспросить продавца квартиры, родственников предыдущего собственника, возможно, соседей. Так же нелишним будет просить предоставить расширенную справку из домоуправления, которая покажет, кто и на каких основаниях был когда-либо прописан в этой квартире.

Узнайте, по закону или по завещанию произошло вступление в наследство. Если по закону—то уточните, какая очередь наследников принимала наследство.

Первая—значит, проследите, чтобы все ее участники вступили в право собственности. В таком случае квартира будет оформлена на несколько человек, они должны принимать участие в сделке и ставить подписи под договором купли-продажи. Возможен вариант, что сделку проводит один из собственников на основании полученной у остальных доверенности.

В этом случае необходимо ознакомиться с этой доверенностью и проследить, чтобы она была оформлена по всем правилам.

Когда в наследство вступили не все наследники первой очереди, нужно запросить у продавца документы, подтверждающие, что никто не будет претендовать на свою долю впоследствии. Это может быть свидетельство о смерти наследника, нотариально заверенный отказ от своей доли в пользу нынешнего собственника.

Если таких документов нет, нужно удостовериться, что все наследники первой очереди оповещены о смерти наследодателя, но не предъявили своих прав на наследство в установленный законом срок. Доказательством может служить, например, телеграмма о смерти с отметкой о вручении адресату.

Когда продавец—наследник не первой очереди, аналогичным образом нужно удостовериться, что не были обойдены наследники предыдущих очередей, если они существуют. Если право собственности возникло у продавца на основании завещания, то в первую очередь следует ознакомиться с этим документом, чтобы узнать, нет ли каких-либо обременений.

Далее следует выяснить, не существует ли лиц, которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве. И третий шаг: постараться удостовериться, что это завещание—последнее и окончательное. Для этого можно подать запрос в нотариальную палату.

Еще один способ снизить риски покупателя — это страхование покупки квартиры, так называемое титульное страхование. Оно обеспечит сохранность ваших денежных средств, потраченных на покупку квартиры, даже в том случае, если впоследствии сделка будет признана недействительной.

Когда продавец может предоставить все требуемые доказательства, риски, что сделка купли-продажи в дальнейшем будет оспорена, сводятся к минимуму.

Составляем договор купли-продажи

такого договора регулируется ст. 550 гражданского Кодекса Российской Федерации. Он составляется в письменной форме и должен содержать следующие сведения:

  1. название документа;
  2. место его составления;
  3. дата составления
  4. паспортные данные сторон;
  5. описание предмета договора (местонахождение квартиры, этаж, площадь, количество комнат и т.д.);
  6. основание владения (реквизиты документа, на основании которого у продавца возникло право собственности);
  7. цена квартиры;
  8. порядок и срок оплаты;
  9. данные лиц, имеющих право пользования квартирой, если таковые имеются;
  10. подписи сторон с расшифровкой.

Как видно, форма договора едина и не зависит от того, на каком основании возникло право собственности на квартиру. Он может быть составлен как в простой письменной форме, так и с нотариальным заверением. В любом случае договор подлежит государственной регистрации.

Образец договора можно скачать по ссылке.

Итак, покупка квартиры, право собственности на которую возникло в результате принятия наследства, всегда несет в себе известную долю риска.

Однако поскольку такие квартиры составляют значительную часть вторичного рынка недвижимости, вряд ли целесообразно с ходу отметать подобные варианты. Но стоит максимально обезопасить себя, запросив у продавца максимум сведений о наследодателе. Также есть смысл при проведении подобной сделки обратиться к помощи опытного юриста по недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/po-nasledstvu.html

Покупка квартиры полученной по наследству менее и более 3 лет, риски, пошаговая инструкция в 2020 году

Покупая квартиру полученную по наследству

/ Наследство / Покупка квартиры полученной по наследству

Просмотров 1939

На рынке жилой недвижимости квартиры, полученные по наследству, пользуются недоброй славой. Покупатели обходят стороной такие предложения и даже сниженную цену воспринимают как «подвох». Почему?

По мнению многих риелторов, при покупке наследственной недвижимости слишком высок риск споров и судебных разбирательств с наследниками, которые не вступили в права вовремя и затребовали причитающуюся им часть уже после ее продажи.

Оправдана ли такая предосторожность со стороны покупателей? Можно ли оградить себя от рисков при покупке наследственного жилья? Что нужно знать, чтобы не стать жертвой квартирных мошенников? На эти вопросы отвечает данная статья.

Принципы наследования. Риски покупки квартиры по наследству

Недвижимое имущество, которое получено по наследству, принадлежит наследнику по праву частной собственности. Он может распорядиться им по собственному усмотрению – продать, подарить, обменять.

Гражданским законодательством не предусмотрено никаких дополнительных особенностей для заключения сделок с наследственным имуществом.

Тем не менее, покупатели такого имущества рискуют – в связи с множеством особенностей наследственного законодательства, которые не всегда учитываются при совершении сделки.

Основным опасением является риск «приобрести» вместе с недвижимым имуществом – имущественные претензии наследников, права которых были нарушены в процессе наследования.

Жилая недвижимость может быть передана по наследству в законном порядке или в порядке, определенном завещанием. Рассмотрим особенности каждого способа наследования.

По закону

Наследование по закону предполагает раздел родственников на очереди (по степени родства – от ближайшей до дальней). Так, первыми на наследство претендуют родители, дети, супруги.

Если претендентов из первой очереди нет, к наследованию приглашают вторую очередь – братья и сестры, дедушки и бабушки.

Аналогично, претенденты третьей очереди – тети и дяди – приглашаются к наследованию, если нет никого из первой и второй очереди. И так далее — в силу ст. 1141 ГК РФ.

Случается так, что родственники ничего не знали о смерти наследодателя, потому не вступили в наследственные права. Случается и так, что наследники ничего не знали (или умышленно умолчали) о других родственниках.

Чаще всего случаются следующие ситуации:

  • Собственник жилого помещения давно не жил вместе с мужем/женой, но брак не расторгал. В число наследников первой очереди супруга/супругу включить забыли, сам законный наследник в нотариальную контору вовремя не явился, поскольку не знал о смерти «второй половинки»;
  • Ни мужа/жены, ни детей у собственника квартиры не осталось, поэтому к наследованию были приглашены представители второй очереди, хотя на наследство по праву представления имели право живые внуки, которые не знали о смерти бабушки/дедушки;
  • Один из наследников был признан судом недостойным, его доля должна быть перераспределена между другими законными наследниками.

Это лишь несколько примеров. На самом деле жизненные ситуации могут быть самыми разнообразными, но суть их сводится к одному — спустя некоторое время наследники могут заявить притязания на имущество, особенно, на самое дорогостоящее — недвижимое. И если оно уже продано, судебного разбирательства не избежать.

Нотариусы не обязаны искать наследников – как правило, они «доверяют» тем, кто вовремя пришел в нотариальную контору и вступил в наследство.

Ситуация, скорее всего, будет развиваться по следующему сценарию: наследник подает исковое заявление в суд, если суд удовлетворит иск, новый владелец должен освободить жилое помещение.

Безусловно, он потребует с продавца выплаченные за жилье деньги, но, скорее всего, они будут уже потрачены.

Если ни денежных сбережений, ни равноценного имущества у него нет — покупатель сильно рискует потерять и новоприобретенное жилье, и деньги.

По завещанию

Даже если наследование происходит по завещанию, риск неожиданного появления наследников уже после совершения сделки с унаследованной недвижимостью тоже есть.

Дело в том, что помимо лиц, указанных в завещании, правом на наследство обладают такие лица, как несовершеннолетние дети наследодателя, его нетрудоспособные родители, муж или жена, другие иждивенцы.

Их доля невелика – всего половина от доли наследников по закону, но потребовать денежной компенсации за нее они могут (см. «Обязательная доля в наследстве«).

Еще один возможный вариант развития событий. Если завещанием был установлен завещательный отказ, выполнять его условия, вполне возможно, придется новому владельцу имущества – все зависит от того, какие условия поставил первоначальный владелец перед смертью (ст. 1137 ГК РФ).

Самая интересная ситуация, связанная с наследованием по закону. Спустя некоторое время может обнаружиться завещание, о котором никто не знал, которое было составлено так давно, что сам наследодатель о нем забыл, однако, законное и действительное. Соответственно, возможна обратная ситуация – оспаривание законными наследниками законного завещания.

Срок давности и риски при покупке

Законодатель подразумевает, что полугодового срока, установленного для вступления в наследство – вполне достаточно. Но на деле все бывает не так просто. Некоторые родственники ничего не знают о смерти, другие – проживают далеко, проходят лечение больнице, отбывают наказание в местах лишения свободы. Иными словами, имеют уважительные причины для пропуска срока.

Каков срок давности для заявления притязаний?

Согласно статье 1155 ГК РФ, наследник, который не вступил в наследственные права по уважительным причинам, должен обратиться в суд на протяжении полугода с момента, как узнал о смерти наследодателя, о праве на наследство. При этом срок исковой давности для защиты права не должен превышать 10 лет со дня нарушения этого права. Иными словами, на протяжении десяти с половиной лет со дня смерти первоначального владельца квартиры можно ожидать появления наследников, даже если квартира уже продана.

Покупка квартиры менее 3 лет после вступления в наследство

С какой опасностью может столкнуться покупатель квартиры, унаследованной менее 3 лет назад?

При продаже унаследованного имущества на протяжении первых 3 лет после вступления в наследство, новый владелец должен заплатить НДФЛ в размере 13% от суммы сделки.

Чтобы снизить размер налога, он может просить покупателя о формальном снижении цены в договоре купли-продажи до 1 миллиона рублей — согласно НК РФ, эта сумма сделки не облагается налогом (см.

«Продажа квартиры менее 3 лет в собственности«).

Соглашаться на подобные «услуги» нельзя ни в коем случае – выгоду от такой подтасовки получает только продавец.

А если случатся непредвиденные обстоятельства (вроде обнаружения новых наследников) и судебные разбирательства завершатся не в пользу покупателя, он должен будет вернуть квартиру и получить взамен ту денежную сумму, которая указана в договоре. Доказать, что квартира была приобретена намного дороже, будет практически невозможно.

Покупка квартиры более 3 лет вступления в наследство

Даже если после принятия наследства прошло уже более 3 лет, налог платить не нужно. Но некоторые другие  риски для покупателя все равно остаются.

Прежде всего, риск обнаружения новых родственников, которые не вступили в наследственные права вовремя. Они имеют право на восстановление пропущенного срока через суд, если они не успели вступить в наследство по уважительной причине.

Как уже упоминалось выше, не позже, чем через 6 месяцев после того, как отпали обстоятельства, послужившие причиной для пропуска срока (а случиться это может и гораздо позже, чем через три года), можно обратиться в суд с иском о восстановлении пропущенного срока.

И если решение суда будет положительным, можно заявить о наследственных правах — в силу ст. 1155 ГК РФ.

Покупатель наследственной квартиры практически никак не может знать наверняка – появятся или не появятся новые наследники, даже если прошло уже три года. Можно опираться лишь на судебную практику, которая свидетельствует о редкости таких случаев.

Доверенность и риски

Иногда продавцом наследственной квартиры оказывается не сам владелец, а его представитель по доверенности.

Юристы предупреждают – никогда не соглашайтесь на заключение сделки по доверенности!

  • Во-первых, если Вас не хотят или не могут познакомить с собственником недвижимости, это «пахнет» мошенничеством. Он может оказаться болен, зависим от алкоголя или наркотиков, психически нездоров, обманут, принужден к продаже… Впоследствии сделка, совершенная по доверенности, может быть признана недействительной.
  • Во-вторых, доверенность может быть отозвана или отменена в одностороннем порядке. Например, если на момент передачи денежного задатка представителю доверенность была действительна, то после этого она может быть отменена. Вернуть денежные средства, переданные постороннему человеку, может оказаться очень сложно. А если речь идет не о задатке, а о полной стоимости квартиры?

Также почитайте наши статьи «Генеральная доверенность на продажу квартиры«, «Договор купли-продажи квартиры по доверенности«, а также «Доверенность на квартиру без права продажи»

Как избежать сложностей при покупке наследственной квартиры?

Первое, в чем должен быть достоверно уверен потенциальный покупатель – факт смерти владельца недвижимости. Попросите у продавца свидетельство о смерти. Может быть, он пропал без вести? Не исключено, что человек, который даже судом признан умершим, через некоторое время «оживет» и потребует возврата собственности или денежной компенсации (см. «Схемы мошенничества при покупке квартиры«).

После того, как Вы убедитесь в смерти собственника, поинтересуйтесь «судьбой» всех наследников. Как уже упоминалось выше, самые непредсказуемые семейные перипетии могут сыграть не в Вашу пользу. Как минимум – нужно подробно расспросить продавца о всех реальных и потенциальных наследниках, еще лучше – получить подтверждающие документы:

  • Свидетельства о рождении, браке, смерти родственников.
  • Нотариально заверенное согласие мужа/жены продавца (если он состоит в зарегистрированном браке) на совершение сделки;
  • Выписка из домовой книги (справка о составе семьи) — желательно расширенная, с указанием всех постоянно и временно зарегистрированных (снятых с регистрации) в жилом помещении граждан.

Одним из главных условий законности сделки считается дееспособность сторон. Вполне возможна ситуация, когда недееспособный продавец оформляет договор купли-продажи, а потом сам (или с помощью родственников, опекунов и попечителей) оспаривает его в суде. Как проверить дееспособность? Сделать запрос в психоневрологический диспансер или в орган опеки и попечительства.

Если квартира перешла в собственность продавца по завещанию, нужно ознакомиться с завещанием.

Вполне возможно, что завещание содержит завещательный отказ, согласно которому, например, завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жилым помещением третьему лицу.

Завещание может содержать и другие важные сведения о наследственном имуществе и наследниках.

Попросите продавца показать техническую документацию БТИ на недвижимость. Такие документы могут быть выданы только собственнику или лицам, зарегистрированным в жилом помещении.

Прежде чем подписывать договор купли-продажи, сверьте данные о недвижимости, указанные в договоре, с данными, содержащимися в правоустанавливающих и технических документах.

Если наследников несколько, каждый из них должен лично поставить подпись в договоре купли-продажи. Возможна такая ситуация, когда наследники оформляют доверенность – один из них представляет интересы всех. Проверьте доверенность – в ней должно быть указано, на какие действия уполномочен представитель. Может ли он подписывать договор, получать денежные средства?

Кстати, о деньгах. Вас должна насторожить низкая (на 20% ниже средней по региону) цена недвижимости. Какие бы правдоподобные объяснения не давал продавец (срочность, проживание в другом городе) – будьте предельно внимательны и осторожны!

Рекомендуем почитать наблюдения юристов «Как обманывают при покупке квартиры«.

Судебная практика

Юридическая неграмотность, доверчивость и желание сэкономить – причины, которые приводят покупателей к крупным потерям.

Но следует отметить, что в последнее время судебная практика по делам с признанием сделок с наследственным жильем недействительными – становится на сторону добросовестного покупателя.

Да, закон гарантирует права наследников (например, на обязательную долю, на восстановление пропущенного срока вступления в наследство), но при рассмотрении дела суд изучает обстоятельства со всех сторон.

У добросовестного покупателя квартиры появляется все больше шансов сохранить право собственности на жилье.

Постановление Конституционного суда РФ от 21.04.03. содержит правовую норму о том, что лицо, считающее себя собственником имущества, не может истребовать это имущество, если оно было приобретено добросовестно

Источник: http://law-divorce.ru/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu/

Покупка квартиры доставшейся по наследству

Покупая квартиру полученную по наследству

2 000 просмотров

Закон предусматривает возможность подачи искового заявления в суд наследником в течение 10 лет. Если гражданин докажет, что его права нарушены, то суд признает его права на наследство. Однако спорное имущество может быть давно продано третьим лицам. Рассмотрим, какие риски несет покупатель, купив квартиру, полученную в наследство по закону или по завещанию.

Риски при покупке квартиры, полученной по наследству

Приобретение квартиры является рискованным мероприятием. На рынке недвижимости встречаются разные ситуации.

Варианты мошенничества с наследственной недвижимостью:

  1. Завещание составлено под влиянием угроз, недееспособным собственником или гражданином, который не осознавал последствия действий. Наследник вступает в права. Квартира неоднократно перепродается. Надлежащие наследники имеют право оспорить завещание в суде.
  2. Родственники умершего гражданина не знали о его гибели. Но впоследствии они обращаются в суд с заявлением о восстановлении сроков. Если суд удовлетворит подобные требования, то ранее выданное свидетельство признается недействительным. Следовательно, оформление наследства происходит повторно. Доли имущества перераспределяются.

Покупатель несет риск потери денежных средств, внесенных в качестве оплаты за квартиру. Наследственная квартира относится к самым проблемным объектам на рынке недвижимости.

Получателю необходимо выяснить следующую информацию:

  • наследование походило по завещанию или по закону;
  • сколько лет прошло с момента оформления наследства.

Без завещания

Риски при покупке квартиры, унаследованной по закону:

  1. Перечень наследников достоверно не известен даже самим получателям. Наследодатель мог скрывать информацию о внебрачных детях, детях от других браков, иждивенцах.

Пример. Гражданин Р. длительное время работал на должности, предусматривающей командировки. Он отсутствовал по 5 месяцев в год. После его смерти, супруга и сын вступили в наследство. Однако через год объявилась женщина. Она пояснила, что гражданин Р.

проживал с ней в период командировок. А также у них есть совместный ребенок, которого наследодатель официально признал. Так как ей не сообщили информацию о его смерти, то она не могла своевременно подать документы нотариусу от имени сына. Суд восстановил срок для вступления в наследство.

Имущество было переделено на 3 наследников.

  1. Выявление наследников по праву представления или наследственной трансмиссии. В такой ситуации правом на получение собственности покойного наделяются наследники 2 или последующей очереди. Однако по праву представления долю в имуществе могут получить внуки. Такой вариант чреват полным изъятием собственности у наследника 2 очереди.

Пример. На момент смерти гражданки А., у нее не было официального супруга. А ее сын и родители погибли. Поэтому в наследство вступила родная сестра. Однако через 3 года объявилась сожительница сына.

У них была общая дочь. Отцовство было официально установлено. Поэтому девочка имела право на долю в имуществе бабушки.

Свидетельство о правах на наследство сестры пришлось аннулировать и передавать права на имущество внучке.

Предусмотреть все риски в такой ситуации практически невозможно. Приобретение такого жилого помещения целесообразно только после окончания 10 летнего срока давности.

Покупка квартиры, полученной в наследство менее 3 лет

Особенностью сделки с квартирой, унаследованной до 3 лет назад, является необходимость выплаты подоходного налога продавцом.

После продажи объекта, гражданин должен:

  • оформить налоговую декларацию в установленный срок;
  • оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости объекта.

Поэтому зачастую продавец настаивает на искусственном снижении стоимости в договоре купли-продажи. Остальную часть денежных средств он просит передать ему на руки наличными.

 Причины для отказа от уменьшения цены квартиры в договоре со стороны покупателя:

  1. В случае выявления значительных недостатков жилого помещения, о которых продавец знал, но скрыл, возможно расторгнуть сделку в судебном порядке. Однако возврату подлежит только сумма по договору. В случае занижения цены, покупатель остается в проигрыше.
  2. Сокрытие информации от ИФНС является мошенничеством. Соглашаясь на уменьшение цены, покупатель становится участником действий, наказуемых законом.

Полученной в наследство более 3 лет назад

Считается, что приобретение квартиры, полученной в наследство, менее 3 лет назад, является более рискованной сделкой. Так как общий срок исковой давности не вышел. Однако по сделкам с наследственным имуществом такой срок составляет до 10 лет.

Поэтому в случае с наследственным имуществом не стоит отталкиваться от 3 летнего срока давности.

Судебная практика показывает, что суды занимают сторону добросовестных покупателей. Имущественные претензии родственников должны быть выставлены к наследнику (ст. 42 Постановления Пленума ВС № 9).

Единственное условие – покупателю не должно быть известно об ущемлении прав третьих лиц. Иначе договор купли-продажи может быть признан недействительным. Но даже если покупатель не пострадает, то избежать судебной волокиты ему не удастся (ст.ст.

37–38 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22).

Покупка квартиры, полученной в наследство, через представителя

Если наследников несколько, то они могут оформить нотариальную доверенность на одного из них для удобства оформления следки.

На что нужно обратить внимание при заключении договора:

  1. Доверенность должна быть оформлена нотариально. Проверить подлинность доверенности можно на сервисе Федеральной нотариальной палаты.
  2. Перечень полномочий доверенного лица должен включать право подписи договора, право получения денежных средств (задатка, оплаты по контракту).
  3. При наличии доверенности от несовершеннолетнего собственника (в возрасте от 14 до 18 лет), необходимо указание на согласие законного представителя.
  4. Если наследником доли является малолетний гражданин, то законному представителю не требуется нотариальная доверенность для представления его интересов. Достаточно документа, подтверждающего его полномочия.

Важно! Если вопрос приема-передачи вырученных средств не прописан в документе, то нужно настоять, чтобы наследник присутствовал при заключении договора купли-продажи.

Пример. Наследник сделал доверенность на продажу своей квартиры. Покупателям пояснили отчуждение жилья через представителя внезапным отъездом владельца за границу. Стороны заключили предварительный договор купли-продажи. Покупатели передали представителю задаток.

После чего владелец квартиры отменил доверенность. Представитель пропал с поля зрения, перестал отвечать на звонки. Собственник заявил, что стал жертвой обмана. Основная сделка купли-продажи квартиры не состоялась. Покупатели не стали обращаться в полицию.

Мошенники оказались безнаказанными.

Срок давности при обращении в суд

Срок давности зависит от причин подачи иска:

Покупка квартиры, доставшейся по наследству: пошаговая инструкция

Алгоритм совершения сделки:

  1. Сбор документации.
  2. Оформление договора.
  3. Нотариальное удостоверение (при необходимости).
  4. Государственная регистрация.

Необходимые документы

Для заключения договора купли-продажи квартиры потребуются:

  • паспорта участников соглашения;
  • свидетельство о правах на наследство на отчуждаемый объект;
  • выписка из ЕГРН;
  • техническая документация на недвижимое имущество;
  • отчет об оценке объекта;
  • справка о составе семьи продавца.

Важно! Если квартира является наследственным имуществом, то согласие супруга на продажу не требуется. Объект является личной собственностью наследника.

Договор купли-продажи

При заключении договора купли-продажи стороны должны придерживаться базовых требований для подобных сделок.

В соглашении указываются следующие данные:

  • наименование документа;
  • дата, место его составления;
  • предмет соглашения;
  • стоимость имущества и порядок расчета;
  • права и обязанности сторон договора;
  • ответственность продавца/покупателя;
  • заключительные положения;
  • адреса, подписи участников сделки.

Договор составляется по числу сторон:

  • по одному для каждой стороны (продавец, покупатель);
  • если контракт подлежит нотариальному удостоверению, то оформляется дополнительный экземпляр для нотариуса.

Образец договора купли-продажи

Скачать образец договора купли-продажи

Расходы на проведение сделки

Основные расходы при оформлении договора купли-продажи квартиры

Источник: http://allo-urist.com/pokupka-kvartiry-po-nasledstvu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.