Покупка квартиры этапы сделки

Содержание

Онлайн-сделка: пошаговая инструкция

Покупка квартиры этапы сделки

Удаленные сделки с недвижимостью заключались и раньше: например, с покупателями из других регионов и стран. Но теперь рынок переходит в онлайн массово.

Шаг 1. Выбор и просмотр квартиры

Начальный выбор объекта и так был удаленным: покупатель отбирает подходящие варианты по цене, местоположению, площади и другим параметрам. Но дальше наступает стадия просмотра.

На первичном рынке, когда сама квартира еще не построена, ее получится «осмотреть» только виртуально: 3D-модели и туры создают практически все девелоперы.

Следить за стройплощадкой легко благодаря камерам. Лично осмотреть район и ближайшее окружение будущего дома не возбраняется.

А если дом построен, сотрудники компании-застройщика или агенты проводят экскурсию по выбранной квартире в видеочате.

На вторичном рынке все сложнее. Протечки, трещины и другие недостатки квартиры не увидеть на фото или в видеоэкскурсии. Удаленно не оценить степень влажность внутри жилья, запах в подъезде и в самой квартире, не пообщаться с соседями. По словам риэлторов, если проводить этот этап дистанционно, покупатель рискует впоследствии сильно разочароваться в покупке.

Шаг 2. Проверка продавца и договоренность о покупке

На этом этапе нужно проверить правоустанавливающие документы продавца. На первичном рынке все просто: документы застройщик пришлет онлайн. Забронировать квартиру в новостройке тоже получится удаленно.

Проверить документы владельца жилья на вторичном рынке опять тяжелее: паспорта (его реально проверить на сайте МВД) и свидетельства недостаточно.

Важно, покупалась ли квартира с привлечением ипотеки, которая еще не выплачена, или материнского капитала, обязывающего выделять доли детям, — оба момента сильно усложнят сделку, покупатели часто предпочитают не связываться с такими вариантами.

Если продавец преклонного возраста, понадобится справка из ПНД. Такие документы получить удаленно затруднительно, а подчас — нельзя.

Задаток перечисляется онлайн, ДКП также готовится дистанционно. Но подписать договор о задатке сторонам придется лично.

Шаг 3. Подготовка документов

Уже привычная история: на первичном рынке документы оформляются онлайн. На вторичном рынке далеко не все документы удастся получить в электронном виде:

  • выписку из ЕГРН Росреестр выдает удаленно;
  • единый жилищный документ, выписку из домовой книги, справки по форме № 9 и 12 (в разных регионах требуются разные документы) выдаются онлайн на портале госуслуг; некоторые документы присылаются по электронной почте, некоторые — в бумажном варианте, но в приложении Почты России доступна опция, когда письмо доставляется получателю домой;
  • если среди собственников есть несовершеннолетние, понадобится разрешение органов опеки, которое можно получить только лично;
  • техпаспорт квартиры в случае покупки жилья в ипотеку выдают БТИ — график их работы зависит от региона, не во всех есть опция онлайн;
  • все документы, для которых требуется нотариальное заверение (например, согласие супруга на сделку и т. п.), заверяются только лично, у нотариуса.

Шаг 4. Ипотека

Значительная доля сделок проходит с привлечением ипотечного кредита. На старте все делается удаленно: собрать документы о заемщике, отправить их вместе с заявлением в банк и получить в ответ предварительное одобрение достаточно просто в дистанционном режиме. Но когда квартира подобрана — без личной встречи не обойтись.

Первое — процедура оценки квартиры на вторичном рынке. Для этого оценщик должен приехать и сфотографировать квартиру. Избежать этого шага реально лишь иногда — если сумма кредита небольшая или речь идет о рефинансировании и другой банк уже оценивал этот объект. На практике, подчеркивают риэлторы, такое случается нечасто: обычно банк доверяет своей оценке.

Второе — как мы уже упомянули, техпаспорт квартиры: не все БТИ готовы выдать его онлайн. Третье — страховка, которая оформляется только в личном присутствии.

Шаг 5. Сделка

При покупке квартиры в новостройке сделка проводится полностью удаленно, если у клиента есть вся необходимая сумма на счете: застройщик сам передает документы на регистрацию договора в Росреестр.

В ином случае сделка будет почти онлайн — например, придется встретиться с единственным человеком — сотрудником банка, который идентифицирует покупателя и выдаст усиленную электронную цифровую подпись. Клиент должен подтвердить ее кодом, который придет на его смартфон.

Эту процедуру допустимо провести удаленно, но далеко не все решаются передавать столь важную информацию по интернету. Усиленной цифровой подписью клиент подписывает все документы — данные тут же отправляются в Росреестр по защищенным каналам.

Сегодня такую услугу предлагают почти все крупные банки: у них есть опыт проведения удаленных сделок. Некоторые банки приглашают клиентов к себе в офис, представители других готовы приехать к нему домой или встретиться на нейтральной территории.

Другие способы подачи документов в Росреестр — с участием МФЦ и нотариуса — подразумевают большее офлайн-взаимодействие.

Теоретически подать документы в Росреестр можно и самостоятельно, но на практике установку специального программного обеспечения и работу с ключевым носителем и ключами к электронной цифровой подписи осилит не каждый покупатель: нужно хорошо разбираться в цифровых технологиях.

Расчеты между продавцом и покупателем автоматизированы и проводятся полностью онлайн. Для этого используется аккредитив, который будет раскрыт удаленно, или сервисы безопасных расчетов — например, от Сбербанка. Покупатель вносит деньги на специальный счет, подтверждая свое намерение купить жилье.

Как только сделка будет зарегистрирована, средства автоматически переводятся на счет продавца. Если в сделке задействованы другие способы передачи денег (скажем, банковская ячейка), то сторонам придется встретиться в банке лично.

И последнее. Чтобы удаленно осуществить сделку со вторичным жильем, продавец должен письменно выразить свое согласие, написав заявление о регистрации на основании документов, подписанных УКЭП. Подать это заявление необходимо в МФЦ только лично.

Благодарим директора направления оценки и аналитики Циан Сергея Паламарчука за помощь в подготовке материала.

Источник: https://www.cian.ru/stati-onlajn-sdelka-poshagovaja-instruktsija-305183/

Этапы приобретения квартиры

Покупка квартиры этапы сделки

Очевидно, что приобретение жилья не сводится к анализу имеющихся объявлений о продаже, а требует целостного подхода и знания определенной технологии процесса.

Подбор квартиры для покупки

Исходя из суммы средств, имеющихся для покупки жилья, можно изначально ориентироваться с такими его характеристиками как количество комнат, местонахождение и площадь.

Выбрав вызывающие доверие источники информации (специализированные интернет-ресурсы, печатные издания и т.п.), анализировать появляющуюся в них информацию следует регулярно в течение определенного периода времени (примерно несколько недель или месяц).

Находя подходящие под ваши критерии предложения, следует созваниваться с контактными лицами и договариваться о просмотре объекта.

На этапе предварительных переговоров стоит стараться получить максимум информации. В результате часть предложенных вариантов окажется неподходящими. К примеру, следует выяснить, свободна ли квартира юридически и физически.

Юридически свободная квартира не имеет прописанных на ее площади лиц, а физически свободная освобождена от имущества прежних жильцов.

Альтернативная квартира– это такая квартира, которая покупается взамен имеющейся квартиры.

Свободная квартира — это квартира свободная от альтернативы, то есть продавец такой квартиры хочет получить лишь деньги не приобретая ничего взамен.

Преимущество приобретения свободной квартиры – это минимальные риски и сроки. Сделки с альтернативными квартирами наиболее зависимы от действий третьих лиц, причем эта зависимость возрастает прямо пропорционально числу участников. При этом выставленных на продажу свободных квартир на порядки меньше, чем квартир альтернативных, а их цена ощутимо выше.

При покупке альтернативной квартиры необходимо иметь максимум информации обо всех условиях и намерениях продавца. Иногда они несопоставимы с реальностью, то есть ваше время будет потрачено впустую, а результат не будет достигнут. При работе с риэлтерским агентством юридическая чистота объектов купли-продажи гарантирована практически на 100%.

Задаток за квартиру (аванс)

Передача и получение предоплаты подтверждает обеим сторонам серьезность обоюдных намерений. После вручения задатка сторона покупателя начинает проверку юридической чистоты объекта.

Главный риск для покупателя тут это возможное оспаривание прав на купленную недвижимость. В договоре задатка должны быть зафиксированы всевозможные условия дальнейшего развития событий (к примеру, возврат аванса при обнаружении прав на имущество третьих лиц) и учтены интересы обеих сторон.

Сбор информации об объекте

Наиболее ответственный этап, который позволит избежать оспаривания прав покупателя на приобретенную недвижимость. Чтобы избежать рисков, необходимо убедиться

  • в отсутствии разногласий между супругами либо наследниками при разделе имущества;
  • дееспособности продавца (то есть в том, что он не состоит на специализированном учете как душевнобольной, алкоголик или наркоман) следует заказать справки из ПНД и НД;
  • в отсутствии временно выписанных лиц (например, в связи с отбыванием наказания по решению суда);
  • в отсутствии пропавших без вести лиц, ранее прописанных на данной жилплощади.

Так же необходимо выяснить, на сколько часто продавали квартиру, и, если часто, попытаться выяснить причину и историю этих продаж.

Проверка истории квартиры позволит выявить все риски связанные с приобретением.

Особенную внимательность следует проявлять при совершении сделок с квартирами, где прописаны несовершеннолетние дети и люди пожилого возраста, которые могут не вполне отдавать себе отчет в своих действиях, но интересы которых охраняются законом.

Подготовка к сделки

Убедившись в юридической чистоте жилплощади, приступают к сбору необходимых документов. После этого следует непосредственно сделка.

Передача денежных средств

От точности действий на данном этапе может зависеть успех всего мероприятия. Передачу денег от покупателя к продавцу целесообразно осуществлять через банковскую ячейку.

Средства закладываются в индивидуальную банковскую ячейку согласованного сторонами банка, а условия доступа к этой ячейки регулируются договором ячейки. Регистрация перехода права собственности занимает 2 недели.

Только после ее успешного завершения продавец получает доступ к денежным средствам.

Подписание договора купли-продажи

Необходимо заранее тщательно и скрупулезно изучить содержание данного документа. Если в квартире установлен стационарный телефон, стоит предусмотреть пункт о передачи права собственности на него покупателю.

Подача документов для регистрации перехода права собственности

Регистрация перехода прав собственности длится 2 недели, госпошлина за регистрацию 2.000 рублей.

Подписание акта приема-передачи

Документ составляется в письменной форме и подписывается всеми участниками сделки.

В нем указываются реквизиты сторон, и фиксируется факт передачи недвижимого имущества от продавца к покупателю на основании договора купли-продажи.

Обязательно должен быть отмечен тот факт, что стороны обоюдно подтверждают выполнение всех условий договора. При последующей продаже квартиры данный акт может оказаться в необходимом перечне документов.

Очевидно, что при купле-продаже недвижимости с точки зрения безопасности целесообразно пользоваться услугами профессиональных риелторов, а метод проб и ошибок оставить для менее ответственных жизненных ситуаций.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/pokupka-kvartiry/etapy-priobreteniya-zhilya/

Продажа квартиры: инструкция для продавца

Покупка квартиры этапы сделки

Прежде чем приступить к продажеквартиры,собственник должен сформулировать длясебя цель продажи. От этого могут напрямуюзависеть особенности сделки. Посколькув процессе должны быть учтены интересыкак продавца, так и покупателя.

Так, например, одним из условий продавцаявляется одновременная с продажейпокупка альтернативного жилья (большейплощади, в другом районе и т.д.). Стольжёсткое условие ставит непреодолимоепрепятствие для сделок с привлечениемипотечных средств, материнского капитала,и других сделок с рассрочкой платежа.

Полная оплата средствами ипотечногокредита, как правило, производится послерегистрации права собственностипокупателя и обременения в пользу банка.В случае с материнским капиталом,окончательный расчёт можетзатянуться на срок от 40 до 60 дней.

Неполучив на руки полную оплату запродаваемую квартирупродавец не будет иметь возможностьсразу купить альтернативную жилплощадь.

Согласие всех сособственников

При долевой собственности препятствиемдля продажи будет отказ одного изсобственников от продажи. Поэтому нужно предварительно заручится согласиемвсех, кто владеет долями в правесобственности на данную жилплощадь. Ихличное участие во всем процессеобязательно, либо их интересы могутбыть представлены по нотариальнойдоверенности.

Можно ли вообще продавать

Также собственнику нужно выяснить —возможна ли продажа его недвижимостив принципе. Либо существуют объективныепрепятствия. На продажу жилья могутбыть наложены различные ограничения изапреты (обременения).

Например, наквартиру судомналожен арест на время какого-либоразбирательства или спора. Жильеарестовано в обеспечение обязательствпо долгам. Такую недвижимость продатьне получится.

Обременением можетбыть залог по кредиту, ипотека, рента ипр.

Если жилплощадь обременена ипотечным кредитом и находится в залоге у банка, продажа возможна только с разрешения банка. Однако, за годы действия закона об ипотеке, Российскими банками наработана огромная практика подобных сделок по продаже квартир из под залога. Поэтому продать жильё за которое ещё не выплачен ипотечный кредит, сегодня не является серьёзной проблемой.

Собственник можети не знать о существующих обременениях.Поэтому желательно всё проверить,заказав выписку из ЕГРН. Все обремененияобязательно вносятся в реестр. Впрочем,заказать свежую выписку имеет право ипокупатель.

Юридические минусы

Для того чтобы правильно позиционироватьсвою недвижимость на рынке. Нужновзглянуть на неё по возможностиобъективно. Трезво оценив своё имущество,разобрать все его плюсы и минусы. Хорошийремонт, панорамный вид из окна это плюс,угловая квартирабез балкона на первом этаже это минус…и т.д. Физические параметры объекта каквыигрышные так и не очень — более-менееочевидны, хотя и субъективны…

Юридические минусы могут быть не такочевидны неискушенному продавцу, нодля покупателя могут представлятьсерьезные риски. Эти факторы могутсущественно сказаться как на цене, таки на сроках её продажи.

  • Несогласованные перепланировки, особенно те которые в принципе невозможно согласовать, впоследствии могут оказаться проблемой для покупателя. Если квартира продаётся в ипотеку, банк обязательно потребует представить документ рыночной оценки. Оценщик обязательно должен произвести фотосъемку жилплощади, и приложить копию технического паспорта помещения (либо поэтажный план). Все перепланировки станут сразу видны. Решение этих проблем, конечно, есть. Но лучше их не иметь.
  • Недвижимость находящаяся в собственности слишком малый срок, также представляется для покупателя рискованным приобретением.

Например,собственник только что вступивший вправа наследства решает продатьжилплощадь. А в течение года выясняется,что существуют ещё наследники не знавшиеоб открытии наследства, и они пытаютсяоспорить сделку.

Или:бабушка подарила внуку квартирку,он её продаёт. Радостный покупательвъезжает в свое новое жилище, делаеттам ремонт… а в это время бабуля ругаетсяс внуком, заявляет де она не ведала, чтотворила, подарив квартиру,и требует расторжения сделки.

  • Материнский капитал. Продажа жилья купленного на средства материнского капитала, возможна при условии соблюдения прав детей. В противном случае подобная сделка может повлечь уголовное наказание. Однако, в некоторых случаях, о том, что квартира приобреталась на средства маткапитала покупателю узнать не возможно. В договоре купли-продажи может быть указано, что недвижимость приобреталась за счёт сертификата, а может не указываться.
  • Возможные скрытые собственники и лица сохраняющие право проживания. Есть категория лиц, которые даже после смены собственника могут на законных основаниях оспорить сделку, либо прописаться и проживать в проданной жилплощади:
  1. Если гражданин, отказавшийся от участия в приватизации квартиры, хоть и был в ней зарегистрирован, сейчас находится на срочной воинской службе, либо в местах лишения свободы, за ним сохраняется право проживания, независимо от смены собственника.
  2. Граждане пропавшие без вести (собственники или просто имеющие право проживания), объявившись тоже могут предъявить права на проданную жилплощадь.
  3. Если недвижимое имущество было приобретено в браке, а оформлено на одного из супругов, то и после развода супруг имеет такие же права на имущество приобретённое в браке. Даже если он не указан в правоустанавливающих документах.
  4. Недееспособные граждане и несовершеннолетние, прописанные в квартире также могут отпугнуть потенциального покупателя.

Желательно документально показать покупателю, что ваши права на данный объект недвижимости не возможно оспорить. Однако, сделать это подчас довольно сложно.

Арендаторы в продаваемойквартире

Сдавать квартирупараллельно с её продажей не оченьхорошая идея. Долгосрочная аренда жильяна срок более 12 месяцев подлежитобязательной регистрации в Росреестре.

И является ещё одним типом обременения.Продажа квартирыв этом случае возможна, но новыйсобственник не сможетвыселить квартирантовдо истечения срока официального договорааренды.

Срок аренды должен быть указанв договорекупли-продажи.

На практике такое случается довольноредко. Как правило собственники заключаютс арендаторами краткосрочный договорна срок менее года. И никакого официальногообременения не возникает.

Однако, подчас новому собственникуприходится разрешать конфликты сквартирантамидоставшимися в «наследство» от продавца.Иногда арендаторы съезжают со скандаламисопровождаемыми вызовом полиции, порчейимущества и телесными повреждениями.

Если вы твёрдо решили продать своё жильё, договор с арендаторами лучше заранее досрочно расторгнуть.

Идеальная квартира

Юридически идеальная квартирас точки зрения покупателя находится всобственности продавца много лет (более3 лет — срок исковой давности).

Собственникомявляется одинокий мужчина средних лет,имеющий водительское удостоверение(значит вменяемый и дееспособный).Документом-основанием является договоркупли-продажи.

В квартиреникто не зарегистрирован и в данныймомент она не сдается в аренду и не имеетобременений.

Необходимый минимум документов

Источник: https://maklerinfo.ru/prodazha-kvartiry/instruktsiya-dlya-prodavtsa/

Этапы сделки купли-продажи квартиры

Покупка квартиры этапы сделки

Недвижимость в настоящее время стоит достаточно дорого и поэтому, при сделках с ней, в том числе и при купле или продаже, необходимо учесть все возможные нюансы. В противном случае, велик риск столкнуться с мошенниками, что повлечет за собой значительные финансовые убытки. Так из каких этапов состоит сделка купли-продажи квартиры и какие риски существуют?

Этот этап необходим, прежде всего, для граждан, которые планируют приобретение квартиры. Для проверки квартиры и продавца, необходимо:

  • ознакомиться с правоустанавливающими документами;

К таким документам относится — договор купли-продажи, дарения, мены либо свидетельство о наследовании.

Для проверки истории жилого помещения необходимо обратиться в Росреестр (либо в МФЦ) с квитанцией об уплате госпошлины и заявлением о предоставлении выписки из ЕГРП. Размер госпошлины за предоставление выписки составляет 200 рублей — реквизиты для оплаты возможно взять непосредственно в Росреестре.

Из выписки можно уточнить — кто владел данной жилплощадью и велись ли в отношении жилья какие-либо споры.

  • проверить документы собственника квартиры;

В первую очередь, необходимо проверить паспорт собственника. Для проверки паспорта на действительность необходимо ввести его серию и номер на сайте ФМС.

  • проверить документы представителя продавца;

Если в интересах собственника действует представитель, то необходимо также уточнить данные его паспорта и ознакомиться с имеющейся у него доверенностью. В доверенности представителя должно быть указано — какими полномочиями он обладает — к примеру, имеет ли он право принимать денежные средства.

  • проверить на перепланировки;

Узнать, производилась ли в квартире перепланировка возможно при помощи справки, которую предоставляет БТИ. При наличии незаконной перепланировки, собственник будет привлечен к административной ответственности.

  • проверить квартиру на предмет прописки в ней 3-х лиц;

В этом случае, владелец должен получить выписку из домовой книги, где и будут отражены соответствующие сведения.

2. Подготовка документов

В то время как покупатель проверяет объект недвижимости и самого продавца, последний подготавливает документы для сделки.

Для сделки продавец должен подготовить:

  • правоустанавливающую документацию;
  • свидетельство о праве собственности на дом;
  • договор купли-продажи жилплощади;
  • акт приемки;
  • кадастровый паспорт;
  • план БТИ.

3. Внесение задатка за квартиру

Задаток может быть внесен, если собственник и покупатель достигнут соответствующей договоренности. Но этот этап не является обязательным. При договоренности о внесении задатка между сторонами должно быть составлено соглашение, содержащее в себе следующие сведения:

  • данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные, адрес места жительства);
  • сведения об объекте недвижимости;
  • информация о стоимости квартиры (цена должна быть указана не только цифрами, но и прописью).

Юридический портал bukva-zakona.com обращает ваше внимание на то, что при желании данный документ можно заверить у нотариуса.

4. Подписание договора

Когда вся необходимая документация подготовлена, возможно переходить к следующему этапу — подписанию договора. Составить договор граждане могут как самостоятельно, так и прибегнув к помощи юристов.

В договоре должно быть указано:

  • подробное описание квартиры (адрес где находится жилье, количество комнат, площадь помещения, этаж и т.д.);
  • стоимость жилого помещения;
  • данные сторон договора;
  • условия передачи денег за сделку от покупателя продавцу;
  • права и обязанности сторон;
  • перечень лиц, зарегистрированных в приобретаемой недвижимости и сроки, в течение которых они обязаны будут выписаться;

Договор подписывается обеими сторонами, с указанием даты подписания.

Вместе с договором, подписывается акт приема-передачи квартиры. В акте указываются сроки, в течение которых продавец обязуется освободить жилплощадь и передать ключи новому владельцу.

5. Передача денег

Деньги за квартиру могут быть переданы 3 способами:

  • через банковскую ячейку;
  • через аккредитив;
  • лично в присутствии нотариуса.

6. Регистрация в Росреестре прав собственности

Для регистрации требуется обратиться в Росреестр (либо МФЦ), приложив следующий пакет документов:

  • квитанция об оплате госпошлины;
  • договор;
  • техническая документация;
  • паспорт;
  • акт приема-передачи жилого помещения;
  • справка с перечнем лиц, обладающих правом пользования.

Каждый из указанных документов предоставляется в 3-х экземплярах. Срок регистрации составляет 10 дней с момента приема документов уполномоченным органом.

Особенности приобретения квартиры

При приобретении квартиры необходимо учесть:

  • Если жилье приобреталось в браке, то дополнительно потребуется получить нотариальное согласие супруга на продажу;
  • Если в приобретаемом объекте прописан несовершеннолетний, необходимо будет получить разрешение органов опеки.

При сделке купли-продажи необходимо тщательно контролировать каждый этап и проверять все документы, предоставляемые второй стороной. Если продавец или покупатель хочет максимально обезопасить сделку, он вправе заключить договор с юристом на сопровождение.

(1 votes, average: 5,00 5)
Загрузка…

Источник: https://bukva-zakona.com/zhilishhnoe-pravo/etapy-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry

Этапы сделки купли-продажи – Рынок жилья

Покупка квартиры этапы сделки

16.06.2015 | 16:55 96575

Необходимость купить квартиру в нашей жизни возникает нечасто, и опыта проведения таких сделок у большинства граждан нет. Но даже если вы планируете привлечь риэлтора, иметь представление обо всех основных этапах сделки будет нелишним.

Итак, поиск подходящего варианта завершен, квартира – приглянулась. Теперь впереди у вас – бумажная волокита. Об этом подробнее.

Этап первый: предварительный

Откладывать надолго сделку не рекомендуется, так как объект мог понравиться и другим гражданам, приходящим на просмотры. Поэтому иногда возникает необходимость заключить предварительный договор. Зачем он нужен?

В принципе, если у покупателя на руках полная сумма денег – можно составлять договор купли-продажи. Однако часто покупатель не способен рассчитаться сразу. Ему нужно получить деньги со встречной сделки или кредит в банке.

В этих случаях лучше составить и подписать предварительный договор. Для того чтобы он имел силу, потребуется внести аванс. Тогда продавец или его представитель, вероятнее всего, перестанет рассматривать предложения конкурирующих покупателей.

Факт уплаты аванса, его размер и основные условия сделки отражаются в тексте предварительного договора.

Разумеется, перед его подписанием необходимо будет ознакомиться с документами на квартиру. На этом этапе ограничимся лишь минимумом. У продавца следует потребовать: форму 7 (техническую характеристику объекта) и/или кадастровый паспорт, форму 9 (сведения обо всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади) и правоустанавливающие документы на квартиру.

Это важно!

Если есть необходимость заключения предварительного договора, то тянуть с этим нельзя. Иначе ликвидный вариант может быстро от вас уйти.

Этап второй: проверочный 

После подписания предварительного договора приступаем к следующему этапу – к проверке чистоты объекта. Требуем от продавца или его представителя (риэлтора или просто физического лица, имеющего доверенность на продажу собственности доверителя) максимальный пакет документов. Они должны быть внимательно изучены.

Прежде всего специалист проверяет достоверность правоустанавливающего документа, предъявленного продавцом.

Для совершения максимально безопасной сделки, то есть такой, которая с большой вероятностью не будет оспорена впоследствии, грамотный риэлтор или юрист выяснит, не наложены ли на квартиру обременения или аресты.

Соблюдены ли права граждан, проживавших там до приватизации, наследников, снятых с регистрации, но сохранивших право доли в собственности, и прочих категорий лиц, способных оспорить сделку.

Подчеркнем: абсолютно все необходимые сведения, подтверждающие юридическую чистоту квартиры, ни покупатель, ни риэлтор самостоятельно добыть неспособны. Некоторые справки, к примеру, из диспансеров (психоневрологического, наркологического), являются закрытой информацией.

Но закрытые сведения из паспортной службы или справку из диспансера имеет право взять сам продавец. И если вы или ваш представитель не слишком уверены в своем контрагенте, то можно попросить его такие справки представить. Отказ – подозрителен. Возможно, стоит искать другие варианты.

Или все-таки приобрести объект, но после этого застраховать титул (риск утраты права собственности).

Это важно!

Лучше всего, чтобы проверкой всех документов занимался профессионал – риэлтор с хорошими рекомендациями или юрист, имеющий большой опыт в судебных спорах на рынке жилой недвижимости.

Этап третий: договорной

Итак, все документы проверены. Настало время составления договора. Сделку можно заверить нотариально или составить договор в простой письменной форме.

Продавец и покупатель договариваются о сумме сделки, которая прописывается в договоре. Из этой суммы рассчитывается подоходный налог для продавца. Поэтому он часто настаивает на том, чтобы указанная в договоре цена была ниже реальной.

Покупатели не всегда идут на подобный сговор, так как в случае, если сделку кто-либо оспорит, суд будет принимать решение исходя из суммы, прописанной в договоре. В связи с этим совет: не нужно идти на поводу у хитрого продавца.

С таким вообще лучше не связываться, либо настаивать на фиксации в договоре реальной рыночной цены.

Это важно!

При составлении договора купли-продажи лучше настоять на фиксации реальной рыночной цены объекта. Помимо суммы нужно обязательно указать способ и условия передачи денег.

Этап четвертый: расчетный

На рынке недвижимости практикуются различные способы расчетов. Самый популярный на сегодня – через ячейку (сейф) в банке или расчетном центре.

Покупатель помещает в нее оговоренную сумму, а продавец получает доступ к ней только по выполнении им определенных договором условий.

В случае купли-продажи квартиры этим условием является получение покупателем свидетельства о регистрации права собственности.

Все популярнее становится способ расчета аккредитивом. В этом случае покупатель открывает банковский счет, доступ к которому, как и в случае с ячейкой, продавец получает, только представив в банк документы, подтверждающие выполнение условий договора.

И последний способ – перечисление всей суммы на банковский счет продавца. Условие расчета обязательно прописывается в договоре.

Как правило, там указывается, что полная сумма перечисляется после приемки-передачи квартиры, в которой должны быть сняты с регистрации все ранее проживавшие.

Это важно!

Самый популярный способ расчетов на вторичном рынке – через ячейку (сейф) в банке. Примерно по 70% сделок расчеты проходят по этой схеме.

Этап пятый: регистрационный

И наконец-то мы выходим на финишную прямую – наступает время государственной регистрации. Это последний и важнейший для покупателя этап, так как именно государственная регистрация служит основным доказательством права собственности на любой объект недвижимости.

При подаче пакета документов в органы регистрации (многофункциональный центр любого района или УФРС того района, где расположена покупаемая квартира) необходимо проверить не то что каждое слово, но даже каждую букву. На это нельзя жалеть времени. При малейшей ошибке документы вам вернут и придется заполнять и подавать бумаги заново.

Вот, собственно, и все. Теперь можно получать ключи, врезать новые замки, делать ремонт, въезжать и праздновать новоселье.

Вячеслав Березниченко    pressfoto.ru, Алексей Александронок    Коллаж: Владислав Кунгуров   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/202066/

Оформление сделки купли продажи квартиры: основные шаги

Покупка квартиры этапы сделки

Сделка по приобретению недвижимости всегда требует тщательной подготовки из-за большой стоимости реализуемого объекта. Для того, чтобы такая сделка была признана юридически значимой, необходимо соблюсти алгоритм основных действий, а также верно подготовить все сопровождающие сделку документы.

Основные шаги в приобретении

Приобретение квартиры осуществляется несколько этапов, каждый из которых имеет своё значение в создании юридической чистоты сделки. Основными шагами будут считаться:

  • Подбор оптимального варианта квартиры, который будет отвечать всем требованиям, предъявляемым покупателем к необходимому ему жилью. Такой подбор может быть осуществлён путём использования имеющейся базы объявлений через сеть интернет (сайты бесплатных объявлений и различные платные ресурсные базы, в которых можно не только узнать расположение квартиры, но и определить, куда именно выходят окна того или иного жилья).
  • Подготовка к непосредственному сопровождению сделки путём осмотра выбранных вариантов жилья, а также переговоров с продавцами выбранных вариантов для определения оптимальной цены и существующих условий сделки, а также для определения основных нюансов, связанных с приобретением жилья. Кроме того, именно на этапе переговоров с продавцом покупатель выясняет, есть ли на квартире скрытые или явные обременения, долги по коммунальным платежам, претензии третьих лиц и т.д.
  • Заключение договора купли-продажи и передача денежных средств от покупателя продавцу. На этом этапе происходит также и подготовка всех тех документов, которые должны обеспечить юридическое сопровождение сделки и ее чистоту.
  • Регистрация перехода права собственности. Данная процедура, наряду с подписанием соглашения о сделке, является одним из основных шагов, так как именно на этом этапе происходит государственное переоформление существующего права собственности с выдачей выписки из Единого государственного реестра недвижимости (в настоящее время данный документ выдаётся взамен существовавшего ранее свидетельства о праве собственности).
  • Уведомление управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций о смене собственника и переоформление существующих лицевых счетов, используемых для оплаты поставляемых коммунальных услуг.

У каждого из перечисленных этапов есть своё обязательное юридическое значение, для подтверждения которого все необходимые действия на этапе должны быть соблюдены в полном объеме.

Если относительно этапа подбора наиболее удобных вариантов нет никаких особых рекомендаций, кроме обращения внимания на адекватность цены рассматриваемых квадратных метров, то остальные шаги требуют особого внимания.

Переговоры с продавцом

Этот этап позволяет определить, какие есть сложности в возможном заключении сделки.

В первую очередь, на этапе переговоров с продавцом происходит установление порядка заключения предварительного договора, внесения задатка для обеспечения гарантии заключения сделки, а также того порядка взаиморасчетов, которые будут максимально удобны как для покупателя, так и для продавца.

Кроме того, на этом этапе продавец обязан предоставить покупателю документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам перед ресурсоснабжающими организациями, а также перед управляющей компанией.

Этот этап посвящён также процедуре выяснения, есть ли на квартире скрытые или явные обременения (залоге, прописанные лица, которые могут воспользоваться правом не выписываться из квартиры).

Если лиц, которые могут претендовать на постоянную прописку на основе действующего законодательства, в квартире нет, то между продавцом и покупателем заключается соглашение о том, в какой срок продавец полностью освободит квартиру, выписавшись из нее.

Заключение договора купли-продажи

Это самый большой по продолжительности этап, на котором не только происходит подписание самого договора купли-продажи, но и предварительная подготовка всех необходимых документов, которые должны сопровождать такую сделку.

Подписание договора на этом этапе происходит в два этапа:

  • Согласование предварительного договора и внесение задатка для обеспечения гарантии заключения сделки.
  • Подписание собственно договора купли-продажи между участниками сделки и, при необходимости, заверение подписанного договора у нотариуса. Заверение у нотариуса в соответствии с действующим законодательством может потребоваться в том случае, если одной из сторон заключаемого соглашения является юридическое лицо или организация. В остальных случаях нотариальное заверение не потребуется, если только сами стороны не выскажут желания произвести такую процедуру.

Отдельным шагом в данном этапе станет подготовка документов, сопровождающих сделку.

Необходимые для сделки документы

Для того, чтобы с юридической точки зрения сделка была полностью чистая, необходимо подготовить документы, которые должны подтвердить права и продавца, и покупателя на заключение договора. К таким документам относятся:

  • личные документы продавца и покупателя, а в случае, если от лица сторон действуют представители по доверенности, понадобятся их личные документы и нотариально заверенные доверенности на полное представление интересов (например, генеральная доверенность);
  • технический паспорт на квартиру, в котором будут указаны все проведённые мероприятия по перепланировке квартир;
  • все правоустанавливающие документы на конкретную квартиру, включая те документы, которые смогут подтвердить законность предыдущего перехода права собственности к продавцу;
  • справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и иным сборам, которые должны быть уплачены собственником квартиры до проведения процедуры переоформления права собственности;
  • согласие органов опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, а сделка может затронуть их интересы или ущемить в каком-то объеме;
  • если квартира была куплена в браке, то потребуется согласие супруга на совершение сделки, оформленное в нотариально заверенном виде;
  • кроме того, если продавец не предоставил покупателю на этапе предварительных консультаций, потребуется расширенная выписка из домовой книги с информацией о прописанных лицах, а также на основании какой правовой нормы они могут сохранить за собой право на постоянную регистрацию в конкретной квартире.

Данный перечень документов предоставляется к договору купли-продажи в момент передачи его в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Как регистрируется сделка?

Процедура регистрации сделки по приобретению квартиры в собственность с 2015 года претерпела серьезные изменения. Если раньше под регистрацией такой сделки понималась регистрация текста договора путем внесения соответствующих сведений в базы Росреестра, то теперь данное действие не требуется.

Однако предоставить договор о передаче квартиры придется, так как он ляжет в основу документального подтверждения перехода права собственности.

Регистрация сделки происходит только в Росреестре, о чем новому собственнику выдается соответствующая выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (взамен действовавшего ранее свидетельства о праве собственности).

Данная выписка выступает в качестве одного из правоустанавливающих документов, которые в дальнейшем подтверждают законность обладания конкретным жильем.

Подать документы для регистрации сделки можно несколькими способами:

  • через многофункциональные центры;
  • путем непосредственного визита в территориальные подразделения Росреестра по месту нахождения жилплощади (если человек по состоянию здоровья не может прибыть в подразделение по территориальной принадлежности квартиры, можно подать по месту своей регистрации, но подтвердить невозможность обращения по территориальной подведомственности медицинскими документами);
  • в настоящее время активно распространяется возможность оформления перехода права собственности с помощью портала Госуслуг (данный вид регистрации считается электронной регистрацией и требует предоставления путем загрузки в виде скан-копий высокого качества всех документов, которые должны быть приложены к договору купли-продажи).

При подаче документов в Росреестр независимо от того, каким образом осуществляется данное действие, необходимо будет оплатить госпошлину в размере двух тысяч рублей с одного собственника (каждый собственник вносит по две тысячи рублей и получает свою собственную выписку из ЕГРП) для физических лиц и двадцати двух – для юридических.

Квитанция об уплате прикладывается к заявлению о регистрации перехода права собственности.

Сделка по приобретению квартиры в собственность представляет собой достаточно сложный процесс, для которого необходимо тщательное соблюдение всех основных этапов.

Наиболее важными являются подготовка документов, подписание договора купли-продажи и регистрация перехода права собственности. Если данные этапы соблюдены полностью, сделку можно считать юридически чистой и значимой.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/oformlenie-sdelki-2.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.