Покупка квартиры купленной на материнский капитал

Содержание

Чем опасна квартира, приобретенная с использованием маткапитала :: Жилье :: РБК Недвижимость

Покупка квартиры купленной на материнский капитал

Если продавцы не соблюдали требования закона, покупатель впоследствии может лишиться квартиры

Артур Новосильцев/ТАСС

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (№ 256-ФЗ) позволяет использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий.

Нередко квартиры, купленные с привлечением этих средств, затем поступают в продажу.

Важно, чтобы владельцы такой квартиры соблюдали все требования закона о маткапитале, иначе у покупателя потом могут быть серьезные проблемы.

Рассказываем, чем опасны квартиры, ранее приобретенные с использованием материнского капитала, и на что нужно обратить внимание при покупке.

В чем особенность таких квартир

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства.

В чем опасность для покупателя

Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

«При покупке квартиры в новостройке с использованием ипотеки, которую частично планируется оплатить средствами маткапитала, родитель дает письменное обязательство Пенсионному фонду о наделении каждого члена семьи долей в течение шести месяцев с момента оформления права собственности. Но после наступления указанного срока он «забывает» о принятых на себя обязательствах и пытается продать объект, не выполнив их», — пояснила юрисконсульт офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталья Каретова.

К сожалению, в России до сих пор нет отлаженного механизма контроля за выделением доли детям после проведения сделки, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. И не всегда родители имеют возможность следовать правилам, В частности, при покупке строящегося жилья выделить доли детям невозможно, поскольку дом не сдан.

Поэтому Пенсионный фонд разрешает оформлять собственность детям не сразу, а после завершения строительства. «ПФР может вообще не разрешить продать жилье, если посчитает, что родители ущемляют права своих детей и ухудшают их жилищные условия.

В этом и есть главная загвоздка сделок по покупке квартир, приобретенных ранее с помощью маткапитала», — отмечает эксперт.

Кто может выступить инициатором расторжения сделки

Инициаторами расторжения сделки могут стать разные лица. Во-первых, это сами дети, права которых были ущемлены: через 10–15 лет, когда им исполнятся 18, они потребуют восстановить свои права. Во-вторых, иск вправе подать Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: прокуратура, органы опеки и попечительства и пр.

В результате суд может встать на сторону истца, и жилье возвращается многодетной семье. «Не факт, что у нее будут средства единовременно возместить стоимость объекта. Поэтому есть риск, что возвращать деньги после расторжения сделки придется уже частями и на протяжении многих лет», — предупреждает Мария Литинецкая.

Что должно насторожить риелтора и покупателя

Поводом для выяснения, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры, может стать наличие у продавца двоих (и более) детей, как минимум один из которых родился после 1 января 2007 года (с этого времени в России выплачивается материнский капитал).

Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры

Если продавец не поставил покупателя в известность о том, что квартира была приобретена с привлечением средств материнского капитала, это можно выяснить в Пенсионном фонде России. Нужно попросить продавца предоставить выписку со счета, на котором хранится материнский капитал, она готовится в течение пяти дней.

«Если все денежные средства маткапитала по-прежнему на счету, то он не использовался, а если нет — нужно тщательно разбираться, на что они потрачены», — пояснила руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева.

Если материнский капитал передан продавцу квартиры в качестве оплаты, об этом также должна быть запись в договоре купли-продажи. Риелторы рекомендуют изучить данный документ, в частности пункт о способах и порядке расчета.

«В нашей практике был случай, когда собственники не помнили, использовали они материнский капитал или нет, — рассказала брокер агентства недвижимости «Century 21 Серебряный век» Карина Дохикян.

— Выписка, запрошенная в Пенсионном фонде о состоянии материнского капитала, выявила, что проживающие дети не были наделены правом собственности.

Процедуру выхода на сделку пришлось задержать до момента наделения всех детей правом собственности, так как в дальнейшем сделка могла быть признана недействительной».

Что делать, если квартира была куплена в ипотеку

Ситуация сложнее, если квартира приобреталась в ипотеку, часть которой затем погашалась маткапиталом, отмечает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. В договоре в таком случае не будет ничего сказано о материнском капитале.

«И поскольку банк информацию о займах, скорее всего, не предоставит, то единственный вариант — попросить продавца показать сертификат или предъявить справку из ПФР, что средства не использованы или потрачены на другие цели.

Причем риски сохраняются и при покупке квартиры по ДДУ, в этом случае также стоит проверить, использовался ли маткапитал при изначальном оформлении договора», — рассказывает эксперт.

Как узнать, использовался ли маткапитал в ранних сделках

К сожалению, получить стопроцентную гарантию надежности сделки с квартирой, купленной ранее с привлечением средств маткапитала, невозможно, отмечает Мария Литинецкая. Более того, есть шанс, что жилье было несколько раз перепродано и маткапитал присутствовал в одной из прошлых сделок, что только усложняет проверку.

«Для дополнительной подстраховки стоит заказать расширенную выписку из ЕГРП, ее еще называют выпиской о переходе прав собственности, — советует она. — В этом документе прописана вся история перепродажи объекта.

Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, то это — лишний повод насторожиться и, возможно, даже отказаться от сделки».

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b7be40b9a79472af29ef08b

Как купить квартиру за материнский капитал – 3 способа

Покупка квартиры купленной на материнский капитал

Здравствуйте! В этой статье расскажем, как можно приобрести квартиру под материнский капитал.

Сегодня вы узнаете:

  1. Допустимо ли вообще приобретение квартиры за счет средств материнского капитала;
  2. Как это осуществить;
  3. Можно ли купить квартиру у родственников.

Как следует из статистических данных, чаще всего материнский капитал тратят на то, чтобы приобрести квартиру или самому построить жилье.

Покупка квартиры – это самый лучший способ улучшения жилищных условий. Но не каждая семья может себе позволить такое приобретение без привлечения заемных средств.

В этом случае средства материнского капитала помогут послужить существенной помощью в вопросе покупки квартиры.

Как можно использовать материнский капитал

Приобрести жилье только на эту сумму, безусловно, практически нереально, а вот улучшить условия проживания, если какие-то накопления уже есть, можно.

Итак, вы можете:

  • Заняться капитальным ремонтом уже имеющегося жилья;
  • Стать участником кооперативного строительства;
  • Погасить взятую ранее ипотеку;
  • Построить частный дом (с привлечением подрядчиков);
  • Взять ипотечный кредит с привлечением средств материнского капитала.

Перед тем как заключить сделку, нужно согласовать процедуру с ПФР.

Какую квартиру можно купить

Разрешена покупка квартиры как в новостройке, так и на вторичном рынке. Ограничений здесь не установлено.

Единственное, требуется соблюдение нескольких критериев:

  • Жилье должно располагаться только на территории РФ;
  • Квартира должна соответствовать всем санитарно-эпидемиологическим нормам;
  • Жилплощадь должна обладать статусом жилого объекта.

Покупка комнаты под материнский капитал

Это допустимо. Но в этом случае действует важная оговорка: покупаться должна комната, а не чья-то доля в общей собственности. В обычных квартирах комнаты продают редко, поэтому чаще всего обсуждается покупка комнаты в квартире коммунального типа либо в частном доме.

Уточним, что нельзя приобрести комнату в общежитии. Но только тогда, когда во всей документации здание значится как общежитие. Сейчас большая часть таких зданий оформлена, как жилой дом, но проверить никогда не помешает.

Как воспользоваться сертификатом до трехлетия малыша

Есть два варианта, при которых сертификатом можно воспользоваться:

  • Сделать первый взнос по ипотечному займу;
  • Оплатить % по ипотечному кредиту.

Нельзя этими деньгами гасить долг, который образовался из-за введения банком штрафов. Оплачивать можно только основную сумму займа.

Покупка жилья у родственников

Ни один закон не запрещает заключения сделок между лицами, которые являются родственниками.

Но если задействованы государственная поддержка, то есть ограничения:

  • Жена не может купить квартиру у мужа;
  • Родители не могут продать квартиру своим детям, если речь идет о материнском капитале;
  • Родные сестры и братья тоже не могут совершать такую сделку.

Ранее подобного запрета не существовало, сделки заключались. Но сейчас введен такой запрет, прежде всего, из-за большого количества фактов мошенничества.

Если речь идет о сделке между родственниками, которые являются двоюродными, то запрета нет. Главное, чтобы она была направлена на реальное улучшение жизни семьи.

Несколько способов купить квартиру на материнский капитал

Мы рассмотрим разные варианты приобретения, а право выбора остается за вами. Исходите из своих возможностей и потребностей.

о личном опыте покупки квартиры за материнский капитал:

Вариант 1. Приобретение с привлечением ипотечного займа.

Этот вариант можно назвать самым распространенным. Средства в этом случае переводят быстрее, но юридическую чистоту сделки все равно проверяют.

Вам нужно сделать следующее:

  • Составить договор с банковской организацией;
  • Обратиться в ПФР с заявлением;
  • После принятия положительного решения средства переведут на счет и вы станете владельцем недвижимости.

До того момента, пока вы не погасите всю сумму долга, квартира будет оставаться в залоге у банковского учреждения. Также учитывайте, что не каждый банк выдаст заем под семейный капитал, их количество сократилось до нескольких реально крупных.

Вариант 2. Покупка без ипотеки.

Если суммы мат. капитала и денег, которые вы накопили, достаточно для того, чтобы купить квартиру, то привлекать деньги банка вам не потребуется.

Здесь может возникнуть одна сложность: продавец получит деньги не сразу, а в течение 60 дней с момента подачи в ПФР заявления. Специалисты фонда проверят, насколько сделка чиста юридически, каким статусом обладает объект недвижимости.

Получается, что вам нужно либо искать такого продавца, который будет готов ждать это время, либо решить, как рассчитаться за жилье вовремя.

Проще всего взять потребительский кредит на необходимую сумму и отдать деньги продавцу. А заем потом погасить материнским капиталом.

Микрофинансовые организации вообще не обладают правом осуществлять манипуляции со средствами материнского капитала.

Вариант 3. Приобретение доли квартиры.

Законом это не особо приветствуется. Да и банковские организации неохотно кредитуют такие приобретения. Юридически подобные сделки сложно оформляются, так как нужно соблюсти интересы большого количества лиц.

В отдельных ситуациях можно купить комнату большой площади – обязательно изолированную, с отдельным входом. Если соответствующие госорганы дадут заключение, что это жилье подходит для проживания детей, то сделка может быть проведена.

Важно помнить, что главной целью покупки является улучшение жизни всей семьи и несовершеннолетних детей, поэтому делайте упор на этот факт.

Покупаем квартиру на материнский капитал: пошаговая инструкция

Чтобы стать владельцем квартиры, купить ее с использованием материнского капитала, нужно пройти несколько этапов. Остановимся на них подробнее и проанализируем каждый.

К тому же ПФР принимает решение далеко не сразу. На все мероприятия по проверке объекта недвижимости у фонда уходит около 3 месяцев. Иногда возникает ситуация, когда семья получает отказ. Чаще всего он основан на том, что выбранная квартира не соответствует конкретным требованиям.

Вы можете поступить следующим образом:

  • Обратиться в судебные органы и обжаловать отказ;
  • Рассчитаться с тем, кто готов продать квартиру, самостоятельно;
  • Расторгнуть договор.

Чтобы этого избежать, консультируйтесь со специалистами ПФР до момента заключения договора либо обратитесь к профессиональному юристу.

А сейчас подробнее о порядке покупки.

Этап 1. Выбираем подходящее жилье.

Для начала нужно найти продавца, который готов осуществить сделку по купле-продаже и получить расчет материнским капиталом. Далеко не все на это соглашаются, потому что оплаты приходится ждать долго.

Этап 2. Обращаемся в ПФР за разрешением.

Без обращения в этот орган не обойтись. Если сделка осуществлена в обход ПФР, лица, совершившие ее, привлекаются к уголовной ответственности.

Вы должны написать заявление, в котором укажите, что хотите использовать средства материнского капитала на улучшение жилищных условий.

К заявлению должна быть приложена следующая документация:

  • Копии свидетельств о рождении каждого ребенка;
  • Ксерокопии паспортов супругов;
  • Оригинал сертификата;
  • СНИЛС лица, являющегося заявителем;
  • Ксерокопия договора о приобретении жилья;
  • Ксерокопия договора об ипотечном займе;
  • Удостоверенное нотариусом обязательство о выделении доли в квартире каждому члену семьи;
  • Номер расчетного счета продавца.

Если сертификат был получен вами на ребенка, которого вы усыновили, то нужно предоставить документ, подтверждающий усыновление.

Если квартиру покупаете с использованием ипотеки, то нужно обязательно застраховать жизнь заемщика и оформить залог на недвижимость.

Этап 3. Оформление сделки.

Самый идеальный вариант, при котором в день заключения сделки вы полностью рассчитываетесь с продавцом. Но это возможно не всегда, чаще всего продавцу приходится ждать поступления своих денег.

Все тонкости, касающиеся оплаты, нужно зафиксировать в договоре. Прямо прописывайте, что часть суммы будет выплачена позже – из средств семейного капитала.

Возникает закономерный вопрос: если вы не рассчитались за квартиру в полном объеме, выдадут ли вам свидетельство о праве собственности? Да, выдадут. Но пока вы не внесете плату полностью, квартира будет в залоге у того, кто ее продает. После полной оплаты обременение будет снято.

Можно ли обменять квартиру, купленную на средства семейного капитала

Обмен возможен. Чаще всего заключают договор и в нем указывают, что каждому ребенку будет выделена доля. Причем размер каждой доли не должен быть меньше, чем в прежнем жилье. Главное, оформить документацию правильно, чтобы органы опеки пошли вам навстречу.

Как проводятся сделки при покупке недвижимости на вторичном рынке

Более доступное по цене жилье присутствует именно на вторичном рынке. В связи с этим большое количестве семей и выбирает вторичное жилье. Но и здесь есть серьезная проблема: сделка должна быть полностью прозрачной.

Камнем преткновения является сумма сделки, прописанная в договоре. Указана должна быть реальная сумма, а не все продавцы готовы платить налог.

Если квартира покупается на ваши личные средства, все гораздо проще: в договоре указываете сумму до миллиона рублей, оставшуюся часть просто отдаете человеку под расписку. В случае с материнским капиталом такой способ применить не получится.

Второй момент – это срок сделки. Опять же, проблема в продавце: не все будут ждать поступления денег долгое время.

Продажа квартиры, купленной на средства материнского капитала

Продать такую квартиру нельзя, если не будет разрешения на эту процедуру от органов опеки. Этот вопрос четко регламентируется ГК РФ.

Прежде всего, учитываются интересы ребенка, поэтому такое разрешение может быть получено, если продажа этой квартиры значительно улучшит условия проживания детей.

Если вы хотите осуществить продажу, то в отдел по опеке предоставьте следующие бумаги:

  • Заявление от родителей ребенка;
  • Заявление от самого ребенка (если ему есть 14);
  • Ксерокопии паспортов обоих супругов;
  • Документы, подтверждающие право на объект недвижимости.

Также эта сделка подлежит удостоверению у нотариуса, только в этом случае она будет являться легальной.

Помните и о том, что вам придется уплатить налог, размер которого достигает до 13%.

Еще один подводный камень заключается в том, что органы опеки могут запретить сделку, если выяснят, что вы хотите новое жилье купить с привлечением заемных денег, проще говоря, в кредит.

Банк тоже вряд ли согласится предоставить залог на недвижимость, если узнает, что потенциальным собственником будет ребенок. Вся проблема в том, что момент выделения доли для ребенка наступит только тогда, когда родители в полном объеме погасят заем.

Поэтому в случае возникновения такой ситуации лучше прибегнуть к помощи юриста высокой квалификации.

Заключение

То, что приобрести жилье с использованием средств материнского капитала сложно – только кажется. Если вы действуете в интересах своей семьи и не пытаетесь обойти законодательство, ПФР в переводе денежных средств точно не откажет.

Источник: https://bfrf.ru/finance/kupit-kvartiru-na-materinskij-kapital.html

Купить квартиру на материнский капитал

Покупка квартиры купленной на материнский капитал

Покупка жилья требует значительных финансовых вложений, часть которых может выделить государство в виде материнского капитала, если в семье есть двое детей. Способы покупки жилья с помощью материнского капитала регламентированы местными и федеральными законами.

Материнский капитал – это денежная сумма, выделяемая государством семьям, в которых есть как минимум двое детей, один из которых родился после 2007 года. Данная сумма не выдается родителям наличными деньгами, а перечисляется на расчетный счет при приобретении жилплощади, с использованием ипотечного кредита или без участия банка.

Как купить квартиру на материнский капитал

При покупке квартиры маткапитал используется в целях:

  • первого взноса по кредиту;
  • погашения уже действующего ипотечного кредита;
  • оплаты покупки (или доли покупки) жилплощади у собственника по договору.

Размер семейного капитала, выделяемого одному из родителей второго ребенка, определяется правительством РФ ежегодно, и в 2018 году такой размер составляет 453026 рублей.

В большинстве случаев капиталом распоряжается мать, отец получает право использовать сертификат при смерти матери или лишения ее прав родителя. Количество средств капитала, используемого на приобретение квартиры, родитель определяет самостоятельно – можно использовать всю сумму в 453026 рублей или ее часть.

Без ипотеки

Покупка квартиры без обращения в банк предполагает заключение договора между владельцем-продавцом и обладателем сертификата семейного капитала.

В разделе соглашения, содержащего сведения о порядке расчета, указывается перечисление средств в два этапа – наличными деньгами и семейным капиталом, направляемым на банковский счет продавца после регистрации сделки, так как стоимость квартир на всей территории РФ превышает размер маткапитала.

При приобретении квартиры напрямую у собственника без использования кредитных средств работники ПФ РФ тщательно анализируют жилое помещение продавца на наличие возможных обременений.

Избежать рисков отказа в выплате средств продавцу после регистрации сделки и признания сделки недействительной можно путем проверки всех обременений до заключения договора купли-продажи. Проверить обременения можно в следующих инстанциях:

  • нотариальная контора;
  • отделение Росреестра;
  • отделение МФЦ;
  • паспортный стол.

Необходимо также предупредить продавца, что доля суммы покупки, выделяемая из баланса семейного капитала, будет получена не ранее, чем через 60 дней после регистрации сделки в Росреестре.

С ипотекой

Приобретение квартиры в кредит с применением маткапитала требует заключения сторонами предварительного договора, в котором приводятся все существенные условия будущей сделки:

  • цена продажи;
  • доля маткапитала, направляемая в качестве оплаты;
  • адрес, кадастровый и инвентарный номер квартиры;
  • сведения об обременениях;
  • ФИО и данные паспорта всех участников сделки, включая представителей сторон.

При покупке жилья в кредит маткапитал может использоваться как в качестве оплаты части покупки продавцу, так и в качестве первого платежа в кредитную организацию.

После подачи предварительного договора в банк кредитные эксперты анализируют документы потенциального покупателя жилплощади на вероятность отказа в выдаче маткапитала пенсионным фондом. Также осуществляется анализ обременений. При положительном решении продавец предоставляет реквизиты банковского счета для перечисления средств.

Оплата покупки жилья происходит в два этапа – сначала деньги на счет продавцу переводит кредитная организация, потом пенсионный фонд переводит средства материнского капитала покупателя (или часть таких средств).

Если материнский капитал используется для погашения уже действующего кредита, обладатель сертификата получает в банке справку о текущей задолженности, после чего представляет данную справку в пенсионный фонд с заявлением о перечислении средств маткапитала на погашение кредита.

Частичное или полное погашение долгов по ипотеке за счет семейного капитала допустимо при отсутствии текущих просрочек по платежам.

Маткапитал как первоначальный платеж

Использование капитала в качестве первого взноса по кредиту позволяет повысить вероятность его одобрения. В банк следует представить предварительное соглашение покупки жилплощади, подписанное владельцем, а также документы, подтверждающие доход и право использования маткапитала:

  • свидетельства о рождении детей;
  • справки:
    • о составе семьи;
    • из органов социальной защиты о действующих родительских правах;
    • об отсутствии судимости по преступлениям против семьи или детей;
  • документ, подтверждающий доходы.

В случае одобрения кредита копия договора с банком направляется в пенсионный фонд, и сотрудники фонда переводят средства материнского капитала в указанном размере в банк безналичным способом.

Если первоначальный взнос, требуемый банком, меньше суммы семейного капитала, оставшуюся его часть допустимо направить на погашение первых ежемесячных платежей, снизив таким образом финансовую нагрузку на семью.

Процедура покупки

Общий порядок действий по покупке квартиры с использованием семейного капитала включает следующие шаги:

  1. Выбор квартиры и проверка возможных обременений.
  2. Обсуждение условий сделки с продавцом и составление договора.
  3. Подписание договора и регистрация перехода права владения в Росреестре.
  4. Обращение покупателя в ПФР с заявлением о направлении материнского капитала на оплату жилья.
  5. Перечисление средств из пенсионного фонда на банковский счет продавца.

Обременения и реальность прав продавца проверяются заказом выписки из ЕГРН на квартиру. А также запросом в местные судебные органы.

Пенсионный фонд отказывает в перечислении средств, если квартира не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому помещению. А также при наличии обременение жилплощади в виде судебного ареста или залога.

К заявлению в пенсионный фонд прикладываются следующие документы:

  • сертификат семенного капитала;
  • паспорт обладателя сертификата;
  • справка о прописке;
  • свидетельство о браке или расторжении брака;
  • свидетельства о рождении всех детей;
  • справка о составе семьи из ЗАГСа;
  • подписанный договор покупки квартиры;
  • справка из Росреестра о завершении регистрации права.

Если средствами семейного капитала пользуется не биологический родитель, а усыновитель или опекун, то потребуется разрешение службы опеки на сделку.

Средства перечисляются на счет продавца или в кредитную организацию в течение 2-х месяцев.

Покупка доли

На средства семейного капитала можно купить долю в квартире. Однако только при условии, что остальная часть квартиры уже находится в собственности.

Нельзя использовать семейный капитал на покупку доли, которую нельзя выделить в отдельное изолированное помещение (комнату) и площадь которой меньше норматива, положенного одному человеку в данном регионе РФ.

Для покупки доли допускается использовать все средства материнского капитала или их часть. В большинстве случаев для одобрения выплаты пенсионным фондом потребуется разрешение органов опеки. Все для того чтобы избежать возможного мошенничества или обналичивания средств материнского капитала.

Сотрудники опеки проверяют, действительно ли покупка доли улучшает жилищные условия семьи. А также реальность использования купленной жилплощади после регистрации сделки. Если купленная доля не занимается членами семьи покупателя в течение двух месяцев после оформления, сделка может быть признана мнимой. Соответственно пенсионный фонд откажет в выплате средств продавцу.

Покупка у родственников

Договор покупки квартиры у родственников тщательно проверяется сотрудниками пенсионного фонда перед одобрением выплаты. Дело в том что данный способ часто используется для незаконного обналичивания средств семейного капитала без реального намерения проживать в купленной квартире.

Не допускается использование семейного капитала для оплаты сделки между официальными супругами или родителями и детьми.

При принятии решения о перечислении средств маткапитала сотрудники пенсионного фонда учитывают следующие моменты:

  • степень родства между продавцом и покупателем;
  • реальность намерений покупателя переехать на купленную жилплощадь;
  • соответствие продаваемого жилья санитарным и другим нормам;
  • наличие обременений на жилплощадь.

Решения об отказе принимаются, если участники сделки фактически проживают в одной квартире и ведут общий бюджет.

Покупка квартиры ребенку

Если жилье покупается в собственность ребенка, то для использования материнского капитала нужно получить одобрение опеки. Органы опеки проверяют следующие обстоятельства:

  • пригодность покупаемой жилплощади для проживания ребенка;
  • расположение квартиры по отношению к образовательным учреждениям;
  • количество прописанных в квартире лиц;
  • соблюдение интересов других детей обладателя сертификата.

Разрешение органов опеки оформляется в виде постановления главы местной администрации. Копия документа предоставляется в пенсионный фонд вместе с заявлением об использовании средств семейного капитала.

В заявлении в пенсионный фонд указывается, что вся квартира, покупаемая на материнский капитал, передается в собственность ребенка.

Разделение квартиры

Приобретенная квартира переходит в общую собственность родителей-обладателей семейного капитала и их детей, согласно п. 4 ст. 10 закона № 256. Разделение долей происходит на усмотрение обладателя сертификата, но с обязательным соблюдением следующих условий:

  • размер доли каждого собственника не может быть меньше минимальной площади для проживания одного человека;
  • не допускается ущемление интересов детей;
  • не допускается выделение доли третьим лицам.

В большинстве регионов минимальная площадь составляет 12-15 кв. м.

Если одному из законных супругов не выделяется доля, в пенсионный фонд направляется письменный отказ от доли, заверенный у нотариуса.

Материнский капитал позволяет уменьшить расходы на приобретение жилья. Чтобы избежать отказа в перечислении средств, следует тщательно проверять квартиру на обременение и учитывать интересы всех несовершеннолетних лиц.

Источник: https://Oformovich.ru/kvartira/kupit-kvartiru-na-materinskiy-kapital.html

Продажа квартиры с материнским капиталом

Покупка квартиры купленной на материнский капитал

Как можно продать квартиру с маткапиталом – пошаговая инструкция. Можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом и как разделить такое жилье при разводе – разбираем подробности.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Материнский капитал относится к мерам государственной поддержки семей с детьми, является одним из видов бюджетного финансирования. А бюджетные деньги должны расходоваться строго по назначению и выполнять целевую функцию – в данном случае, улучшать жилищные условия детей и семьи в целом.

За исполнением законов и правил в этой сфере следят сотрудники пенсионного фонда, прокуратуры, органов опеки и попечительства. Основные нормативные акты – Закон о поддержке семей с детьми №256–ФЗ и Правила направления материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденные Постановлением Правительства РФ №862.

Законодательство не запрещает продажу квартиры, приобретенной на материнский капитал, но продавать ее придется с учетом ограничений, которые накладывает государство. Закон защищает детей от ухудшения жилищных условий, препятствует совершению фиктивных сделок для обналичивания материнского капитала.

Отдельный вопрос – как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом. Помимо обычных ограничений по использованию материнской субсидии, возникают еще требования и ограничения банка. Однако и в этом случае можно продать купленную на материнский капитал квартиру, если действовать в рамках закона.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал – пошаговая инструкция

Для начала рассмотрим последовательность шагов по продаже купленной на материнский капитал квартиры, по которой не привлекался банковский кредит или он уже погашен (ипотека выплачена, обременение снято).

1.   Разобраться с выделением долей – выполнить требования ПФР 

Используя материнский капитал, родитель или заменяющий его человек обязуется перед Пенсионным фондом выделить всем членам семьи (и детям – в первую очередь) доли в приобретаемой квартире.

Если покупается готовое жилье, доли выделяются сразу при покупке.

Если квартира оплачивается маткапиталом на стадии строительства или с привлечением ипотечного кредита, то на выделение долей дается полгода после оформления свидетельства о собственности или завершения выплат по ипотеке.

После выделения долей обязанности, связанные именно с использованием материнского капитала, заканчиваются. Однако остаются ограничения, связанные с распоряжением жилплощадью, принадлежащей несовершеннолетним.

И вот в этом отношении дальнейшие сделки с квартирами контролируются органами опеки и попечительства, что ограничивает продажу квартир с детскими долями вне зависимости от того, использовался ли при покупке материнский капитал.  

2.   Найти подходящий вариант продажи квартиры, купленной на материнский капитал  

Как правило, купленную на материнский капитал квартиру нельзя просто продать – детям будет негде жить. Исключение из этого правила – если ребенку требуются деньги на дорогое лечение. Учитывая приоритет жизненно важных интересов ребенка, орган опеки может дать разрешение на продажу квартиры без покупки нового жилья.  

Вообще, идеально подходит вариант с обменом жилья, или хотя бы одновременной продажи и покупки другой квартиры или дома.

Нужны веские основания для отчуждения недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему – например, улучшение качества или размера жилья, переезд семьи в связи со сменой места работы родителей, переезд из города в деревню или в другой регион по медицинским показаниям и тому подобное. При этом должны соблюдаться определенные условия:

  • в собственности ребенка будет не меньшее количество квадратных метров или доля в квартире, чем до этого;
  • новое жилье должно располагаться в не менее комфортном доме, чем до переезда – обмен нового жилья на развалюху не одобрят;
  • приветствуется переезд с окраин в центр города, из провинции в столицу;
  • кадастровая стоимость новой квартиры должна отличаться в большую сторону от старой (ну, или хотя бы стоимость детских долей должна стать выше, а не ниже).

Если новое жилье будет приобретаться с использованием ипотеки или число собственников в нем будет больше, чем в старой квартире, то опека может не согласовать такую сделку. Это будет ухудшением жилищных условий и способно повредить интересам ребенка. Как вариант, можно попробовать выделить детям доли в квартире родственников на время квартирной неопределенности.

3.   Согласовать сделку с органами опеки и попечительства  

Любые сделки, которые могут привести к отчуждению жилых помещений, принадлежащих детям, требуют разрешения от органа опеки и попечительства, иначе они не пройдут государственную регистрацию. Если каким-то образом даже удастся зарегистрировать такую сделку без согласия органа опеки, то это будет мошенничеством и повлечет, как минимум, расторжение договора.  

Исключением является ситуация, когда ребенок достигает возраста 18 лет и становится совершеннолетним. С этого момента органы опеки перестают защищать его интересы. В результате может получиться так, что доля старшего ребенка уменьшится при смене квартиры: доля его несовершеннолетних братьев и сестер не может быть уменьшена по закону, а вот его собственная доля такой защиты не имеет.  

Для получения разрешения на сделку нужно предоставить пакет документов в орган опеки:

  • заявление на получение разрешения на продажу – пишут оба родителя на бланках, которые можно взять у сотрудника органа опеки;
  • паспорта и свидетельства о рождении (если нет паспорта) владельцев квартиры, включая детей;
  • свидетельство о браке или о разводе;
  • свидетельство о собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
  • договор, по которому возникло право собственности на жилье;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • справка о зарегистрированных лицах – если ребенок не прописан в этой квартире, то нужна справка с места его постоянной регистрации;
  • справка о технической характеристике квартиры.

Единого административного регламента работы органов опеки пока нет, поэтому на разных территориях требования к документам могут различаться.

Могут и принять различные решения в одинаковых ситуациях, поэтому до подписания документов – в том числе и договора задатка, – следует проконсультироваться в опеке и узнать мнение чиновников относительно продажи квартиры с детскими долями.

 Если ребенок не входит в число собственников квартиры, а лишь зарегистрирован в ней по месту жительства, то получать разрешение органа опеки не нужно. 

4.   Пройти государственную регистрацию                                                        

В процессе подготовки сделки нужно серьезно проверить весь пакет документов – как по приобретаемой квартире, так и по своей, купленной на материнский капитал.  

Перед продажей доли членов семьи в квартире должны быть выделены в соответствии с соглашением, которое хранится в Пенсионном фонде с момента обращения родителя за материнским капиталом. Пройти согласование будущей сделки по продаже квартиры в органах опеки может быть нелегко, но это – лишь часть работы с документами.  

Органы опеки следят за соблюдением прав детей на сохранение доли в квартире, и на этом их зона ответственности заканчивается. Обеспечение юридической безопасности сделки целиком ложится на плечи родителей. Выбрать безопасный вариант обмена, продажи и покупки нового жилья, – все это требует сбора максимально полной информации.  

Наиболее надежный источник достоверных сведений о недвижимости – базы данных Росреестра.

Выписки из ЕГРН бывают разных видов и содержат не только информацию о текущей принадлежности квартиры, но и об истории перехода права собственности, об ограничениях и обременениях, о кадастровых номерах объектов, из которых был выделен данный объект (например, разделение квартиры на комнаты). Быстро получить любую выписку из государственных баз недвижимости можно через онлайн–сервис ЕГРН.Реестр, указав только адрес или кадастровый номер.  

Продать квартиру, купленную на материнский капитал, можно только через нотариуса, поскольку обязательно выделяются доли членов семьи, а все долевые сделки удостоверяются нотариально.

5.   Сообщить в органы опеки о выполнении условий разрешения

После завершения государственной регистрации продажи квартиры, купленной на материнский капитал. предоставить в орган опеки документы, подтверждающие наличие детских долей в новой квартире:  

  • договор купли-продажи,
  • выписку ЕГРН о регистрации права собственности.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

В подавляющем большинстве случаев банки не дают согласия на продажу ипотечной квартиры. Вместо этого они требуют от заемщика полного гашения ипотечного кредита, затем снимают обременение и предоставляют бывшему заемщику свободу действий. Однако не стоит думать, что легко будет найти покупателя, который согласится погасить ипотеку продавца и купить его квартиру.

Дело в том, что покупатель обычно тоже использует банковский кредит, а вот банки категорически не желают финансировать приобретение такого жилья.

Если банк покупателя заподозрит, что его клиенту пытаются продать квартиру, купленную на материнский капитал, то потребует дополнительно предоставить документы о том, что маткапитал не использовался.

Обычно для этого берут справку в Пенсионном фонде об остатке материнского капитала.

Причина такого отношения – в высоких рисках для покупателя и для залогодержателя (в данном случае – для банка), если продавец приобретал квартиру на материнский капитал:
  1. Даже если продавец сделал все по закону и выделил детям доли в квартире, то как залог она очень проблемна – при неуплате кредита выселить детей на улицу не позволят.
  2. Если доли не были выделены или были выделены с нарушениями – сделку можно оспорить в суде. Причем срок исковой давности намного длиннее общепринятого, 3 года после достижения обделенным ребенком 18-летия. Если, например, пострадал 5-летний ребенок, то он может заявить о своих правах даже через 15-16 лет.
  3. Если в результате сделку признают недействительной, то все участники должны будут вернуться на исходные позиции – квартиру вернуть продавцу, деньги – покупателю. Покупатель будет бесконечно долго получать свои деньги от продавца, и банк пострадает вместе с ним, ведь залог тоже аннулируется. Да и средства за это время значительно обесценятся из-за инфляции.

Такие проблемы возникнут по всей цепочке перепродаж квартиры, даже если квартира уже была неоднократно продана после использования маткапитала. Поэтому важно получить актуальную выписку из ЕГРН с историей перехода прав собственности и проверить использование материнского капитала во всех предыдущих сделках с квартирой. Заказать такую выписку можно из дома на сайте ЕГРН.Реестр.

Однако так ли уж невозможно продать ипотечную квартиру, купленную на материнский капитал? Вариантов немного, но они есть. Главным образом, это зависит от того, сможет ли продавец найти лояльного покупателя. Если, например, покупатель согласится погасить остаток долга по ипотеке в рамках договора задатка и орган опеки не будет возражать, то сделка вполне может состояться.

Продажа купленной на материнский капитал квартиры при разводе

Такая квартира находится в долевой собственности членов семьи и все юридические нюансы сделки по ее продаже связаны с двумя аспектами:

  1. Долевой характер собственности. Это значит, что нужно получить отказ других сособственников квартиры от покупки долей и договор купли-продажи оформлять нотариально.
  2. Согласование продажи с органами опеки.

На практике вопрос обычно решается одним из двух способов:

  • выкупить долю у бывшего супруга и остаться с детьми в той же квартире;
  • продать квартиру, деньги разделить соразмерно долям.

В последнем случае родителю с детьми достанется только часть выручки от продажи квартиры, купленной на материнский капитал, и сразу купить новое жилье без ухудшения условий и без привлечения ипотеки вряд ли получится. Однако орган опеки может дать согласие на продажу, если детям будут выделены доли в квартирах или домах родственников.

Наталья Петракова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.