Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция

Содержание

«Вторичка»

Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция

Последнее обновление: 22.10.2018

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Главные преимущества «вторички» – это возможность воочию осмотреть и оценить квартиру, а также возможность сразу (по факту оплаты) получить право собственности на нее.

Безусловно, мы будем чувствовать себя спокойнее, если сразу видим то, что мы покупаем, видим насколько это соответствует нашим ожиданиям, видим рядом с кем нам придется жить, видим окружающую инфраструктуру. И, конечно, видим все необходимые правоустанавливающие документы сразу, до сделки, а не после нее (как на первичном рынке).

Но за все эти удобства приходится платить: в итоге мы сталкиваемся с большим количеством вопросов, и принимаем на себя большее количество рисков, которые сопровождают сделки вторичного рынка жилья.

Риски «вторички» относятся, в основном, к юридическим рискам. Т.е. связанным с правами (получением, утратой, ограничением и т.п.) на квартиру. Количество таких рисков здесь гораздо больше, чем на «первичке».

Связано это с тем, что сделки «вторички» проходят между физлицами, и этих физлиц может быть несколько (несколько собственников одной квартиры). А к физлицам применяются уже совсем другие правила и законы (по сравнению с компаниями-застройщиками на первичном рынке).

Права физлиц на квартиру зависят от их родственных отношений, дееспособности, частных договоренностей между собой и с третьими лицами, а также от того, каким образом они получили собственность на жилье (например, путем приватизации, покупки, вступления в права наследования и т.п.).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

Кроме того, физлица на «вторичке» имеют помимо прав собственности еще и права пользования на квартиру (на «первичке» права пользования не фигурируют), и этот факт добавляет еще одну группу рисков для вторичного рынка.

Эти права пользования, чаще всего, не зависят от наличия прав собственности у проживающего в квартире человека, и являются для собственника обременением его собственных прав.

Другими словами, такой пользователь может законно проживать в квартире по целому ряду оснований, даже если собственнику (в том числе Покупателю) это не нравится.

Все это создает гораздо большее количество причин для возникновения различных прав и возможных правопритязаний на квартиру со стороны физлиц, а значит – увеличивает количество потенциальных рисков «вторички» по сравнению с «первичкой».

Но зная эти риски, и понимая, как от них защищаться, мы вполне можем свести потенциальную опасность к минимуму, точно так же, как это делают профессиональные риэлторы.

В этом нам поможет ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ (алгоритм действий) и в отдельных, указанных ниже случаях — дополнительная консультация юриста.

Возможные обременения прав на квартиру. Что это значит для сделки купли-продажи, и как об этом узнать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Покупка квартиры в новом доме на «вторичке»

Отдельно стоит упомянуть случай, когда в только что построенном и сданном доме-новостройке Застройщик оформил в собственность часть готовых квартир на себя (т.е. на компанию или на своих представителей-физлиц), и затем продает эти квартиры уже не по Договорам долевого участия, а по обычным для вторичного рынка Договорам купли-продажи.

В этом случае, несмотря на то, что квартира покупается в новостройке, мы все равно действуем по правилам вторичного рынка, так как право собственности на квартиру уже существует, и оно переходит нам во вторые руки (после Застройщика). Такой вариант приобретения квартиры считается наиболее простым и низкорисковым, и не представляет каких-либо сложностей.

Действительно, ведь такая покупка квартиры лишена основного риска «первички» (риска недостроя дома), и вместе с тем, она лишена большинства рисков «вторички», несмотря на то, что это именно «вторичная» продажа. В отличие от типовых сделок на «вторичке» между физлицами, здесь собственником и продавцом выступает Застройщик (т.е.

компания или ее представитель), а значит, здесь отсутствует масса типовых рисков вторичного рынка (риски ошибок приватизации, наследственных споров, общего имущества супругов, нарушения прав несовершеннолетних, недееспособности физлиц, и т.п.). Здесь также отсутствует юридическая история квартиры, т.е. невозможны претензии прежних собственников (т.к.

их просто не было – история чистая).

Кроме того, в этом случае, очевидно, изначально отсутствуют и права пользования на квартиру (т.к. в новую квартиру еще никто не вселялся и не прописывался).

Вся сделка сводится здесь к простому заключению Договора купли-продажи квартиры, где Продавцом выступает Застройщик или его представитель, а Покупателем – физлицо.

Затем на основании этого договора происходит государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.

И всё! Оснований для оспаривания такой сделки (со стороны Продавца) и признания ее недействительной – почти нет (теоретически могут быть, но на практике не встречаются).

Правда, на рынке недвижимости такая «вторичная покупка» квартиры у Застройщика встречается относительно редко, по той причине, что каждый Застройщик стремится распродать квартиры еще на этапе строительства дома, до того, как дело дойдет до оформления прав собственности.

Передача денег в альтернативных сделках с квартирами. Не перепутай – кому куда и сколько! Порядок действий – см. по ссылке.

Еще один случай можно вынести в отдельную категорию – это покупка квартиры на вторичном рынке у юрлица, НЕ являющегося Застройщиком. Это случай, когда квартиру уже купила какая-нибудь компания или инвестиционный фонд и потом продает эту недвижимость физлицу.

Для физлица-покупателя здесь добавляются некоторые специфические риски, связанные с корпоративным правом, которому должна подчиняться компания-продавец.

Об особенностях такой покупки квартиры у юрлица можно прочитать по приведенной в абзаце ссылке.

Вообще, в практике рынка недвижимости «вторичные сделки» с юрлицами встречаются не часто. Поэтому далее в нашей ИНСТРУКЦИИ, в части для вторичного рынка мы будем рассматривать все-таки более типичный для «вторички» случай – сделку покупки квартиры у физлица, с учетом тех рисков и основных вопросов, которые могут возникнуть в такого рода делах.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, с типом рынка мы определились. Взвесив все “за” и “против”, мы уверенно шагнули в сторону “вторички”. Теперь можно приступать к выбору квартиры на этом рынке.

На что здесь следует обратить внимание?

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция

Покупка жилья на вторичном рынке несёт в себе ряд преимуществ. Основное: стоимость такого варианта будет ниже, чем приобретение жилья в новом доме, и есть возможность сразу же заселиться. Кроме того, инфраструктура района скорее окажется более развитой, по сравнению с кварталами новостроек.

Ещё один плюс: вторичное жильё можно найти во всех районах города, а вот новостройки есть не везде. Однако приобретение жилья на вторичном рынке имеет некоторые риски.

В данной статье будет рассказано об основных аспектах, которые необходимо учитывать перед совершением сделки и описана процедура покупки квартиры на вторичном рынке.

Выбор подходящего варианта для покупки

При планировании покупки жилья  необходимо учитывать свои финансовые возможности в первую очередь. Основным критерием выбора станет сумма, которой располагает покупатель, либо одобрение банка на ипотечный кредит. Затем стоит перейти к поиску подходящего варианта. На начальном этапе порядок покупки квартиры на вторичном рынке сводится к следующим действиям:

  1. Необходимо определиться с районом проживания: изучению основных транспортных развязок и инфраструктуры. Желательно обратить внимание на наличие поблизости магазинов, медицинских и образовательных учреждений.
  2. Затем стоит перейти к поиску объявлений о продаже жилья в этом районе. Необходимо определиться с желаемой площадью, количеством отдельных комнат, планировкой, этажом, наличием лоджий и балконов.
  3. Далее следует долгий процесс обзвона собственников (или посредников) из объявлений о продаже. Вопросы по жилью следует продумать заранее. Ответы лучше записывать в блокнот, чтобы потом было легче сориентироваться с понравившимися вариантами.

После того как найдётся несколько объявлений, которые будут удовлетворять запросам, стоит договариваться с хозяевами о личном посещении.

Просмотр подходящих квартир

После долгих выборов следует весьма трудоёмкий этап: просмотр подходящих вариантов.

Внимание! Продавцу не выгодно раскрывать всю правду о своей квартире, поэтому стоит обратить внимание даже на самые мелкие недостатки.

Особенно осложнит дело езда до выбранных мест  издалека, если придётся. Чтобы не потратить много времени на осмотр, но при этом извлечь из него максимум пользы, следует воспользоваться следующими рекомендациями:

  1. На осмотр не стоит ездить одному. Лучше взять с собой кого-то из родственников или друзей, особенно, если у человека уже есть подобный опыт покупки жилья. Одному человеку сложно объективно оценивать предлагаемое помещение, легко что-то упустить из вида.
  2. Просмотр квартиры лучше совершать в светлое время суток. И, если зимой это сделать крайне проблематично — солнце садится ещё во время рабочего дня, то в остальные времена года времени оказывается намного больше. Возможно поэтому зимой жильё продаётся реже всего, зато на него можно получить максимальные скидки.
  3. По завершению осмотра следует обратить внимание на сам подъезд, а также пообщаться с соседями. Они могут рассказать о подводных камнях данного дома.
  4. Не лишним будет осмотреть двор: есть ли в нём детские площадки, скамейки, клумбы и мусорные контейнеры.
  5. После всего стоит посмотреть наличие поблизости магазинов, детских садов, школ, поликлиник. Сделать это довольно просто, изучив карту данной местности онлайн или с помощью навигатора на телефоне.
  6. Даже если вариант устраивает по всем параметрам, то не стоит спешить заключать сделку с собственником. Во-первых, можно попробовать сторговать стоимость. Во-вторых, важно внимательно изучить документы на недвижимость, чтобы обезопасить себя от мошенничества.

Обратите внимание: Оптимальное время для покупки жилья — весна и осень. Зато летом и зимой можно получить максимальную скидку.

Как лучше торговаться

Сторговать часть суммы стоит попробовать, даже если нет нужной суммы. Скорей всего, собственник учитывает этот вариант и закладывает в стоимость сумму, которую в случае чего может скинуть. Вот некоторые правила для ведения торга:

  1. Не стоит торговаться на начальном этапе обзвона, также лучше избежать этих разговоров во время первого осмотра жилья.
  2. При обсуждении цены не следует вести себя высокомерно или нервно — лучше расположить к себе продавца и заявить о серьёзности намерений покупки недвижимости.
  3. Рассказать, чем привлёк данный вариант, но при этом обратить внимание на недостатки.
  4. Спросить о сумме ниже той, которую можно заплатить на самом деле- так будет проще добиться компромисса.
  5. Своевременная оплата наличными будет преимуществом, так что стоит сообщить об этом продавцу.

Таким образом есть шанс немного сэкономить. Однако следует учитывать возможный риск, что другой покупатель торговаться не будет и продавец отдаст ему предпочтение.

Проверка документов на квартиру

Это самый ответственный этап при покупке квартиры на вторичном рынке. Многие люди бояться возможных рисков, поэтому предпочитают приобретать жильё в новых домах, либо пользоваться услугами риелторов. Проверку документов можно провести и самостоятельно. Что для этого нужно:

  1. Посмотреть на самом ли деле продавец является собственником. Для этого нужно сверить данные его паспорта и документов на право собственности.
  2. Проверить недвижимость на соответствие задокументированной планировке. Для этого понадобится техпаспорт и кадастровый паспорт.
  3. Убедиться, что владелец не стоит на психоневрологическом учёте или в полиции. Сделать это можно при помощи юриста или риелтора.
  4. Проверить нет ли в квартире не выписанных жильцов, особенно несовершеннолетних или недееспособных граждан. Для этого стоит расширенную версию выписки из домовой книги.
  5. Если жильё находится в долевой собственности, то нужно попросить предоставить остальных собственников отказ от преимущественного права покупки.
  6. Посмотреть не наложен ли на недвижимость арест и нет ли залога.

Вышеописанные действия при покупке квартиры на вторичном рынке помогут обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем. На данном этапе покупатель может привлечь юриста, если боится упустить что-то важное во время проверки документов.

Внесение задатка

После того, как итоговая стоимость недвижимость обговорена, а документы проверены, можно договариваться с продавцом о внесении задатка. Это действие будет гарантировать, что покупатель намерен приобрести квартиру. Сумма аванса не фиксирована, а определяется договором сторон.

Задаток следует оформлять тремя документами:

  1. Предварительный договор купли-продажи.
  2. Соглашение о задатке.
  3. Расписка о получении денег.

В договоре указываются точные сроки, в течении которых продавец должен подготовить документы для совершения купли-продажи. Также там указываются все детали будущей сделки: стоимость, размер аванса, банк, проводящий расчёты, снятие с учёта прописанных людей и срок передачи недвижимости.

Оформление покупки и оплата

Завершающий этап приобретения жилья — оформление покупки квартиры на вторичном рынке. Для оплаты можно воспользоваться любым из предложенных способов:

  1. Наличный или безналичный расчёт.
  2. Через банковскую ячейку.
  3. С помощью аккредитива.

Рекомендация: Сделки, произведённые с помощью услуг банков, являются наиболее безопасными, так как есть подтверждение движения средств по счетам покупателя и продавца. 

Оформляется купленная квартира в качестве собственности в регистрационной палате. Для этого следует предоставить следующие документы:

  1. Паспорт.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Квитанция об оплате госпошлины.
  4. Технический и кадастровый паспорт квартиры.

Как правило, передача недвижимости в собственность нового владельца не превышает 90 календарных дней.

Сделки с недвижимостью считаются наиболее сложными и рискованными. Некоторых проблем удаётся избежать, приобретая квартиру в новом доме, у которой не было хозяев. Но многих людей привлекает именно покупка вторичной квартиры.

Пошаговая инструкция, которая приведена в данной статье, поможет справиться с этой непростой задачей и избежать возможных рисков.

В любом случае, нужно быть готовым к тому, что процесс покупки недвижимости — долгий и сложный, отнимает много времени и сил.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/poradok-pokupki-kvartiry-na-vtoricnom-rynke-posagovaa-instrukcia.html

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке: правила и порядок оформления процедуры, существующие риски, схема и этапы покупки вторичной квартиры, необходимые документы | Жилищный консультант

Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Паспортные данные участников правового отношения.
  • Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
  • Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
  • Место и дата совершения сделки.
  • Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
  • Правовая ответственность сторон.
  • Порядок передачи собственности.
  • Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

  1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
  2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
  3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
  4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
  5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
  6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

  • Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
  • Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
  • Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
  • Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
  • Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
  • Чек об уплате госпошлины.
  • Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
  • Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
  • Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
  • По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
  • Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
  • Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
  • Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
  • Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Заключение

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

  • Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
  • Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
  • Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
  • При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
  • Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
  • Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
  • При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
  • Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.

Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество. Если есть время и знания можно довериться на собственные силы. Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию.

Список законов

  • Статья 558 ГК РФ
  • Статья 551 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/poryadok-pokupki-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Покупка квартиры на вторичном рынке – варианты приобретения квартиры, порядок оформления и риски

Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция

Покупка квартиры сопряжена с рядом рисков. Для того, чтобы их минимизировать необходимо учитывать нюансы каждого из этапов заключения сделки купли-продажи. В этой статье рассмотрим все возможные варианты приобретения жилья и дадим пошаговую инструкцию покупки.

Способы и варианты приобретения квартиры

Важнейший фактор выбора варианта покупки – финансовые возможности покупателя.

За наличные средства

Преимущество такого варианта в том, что деньги выплачиваются одним платежом (либо в виде задатка и выплаты остатка). При покупке квартиры без посредников, продавец и покупатель могут договориться обо всех нюансах передачи денег, графике выплат и иных условий сделки. При этом продавец сможет избежать переплаты.

В ипотеку

Данный вариант покупки подходит тем, у кого нет необходимой суммы денег, но есть доход, чтобы выплачивать её частями ежемесячно. В таком случае в сделке купли-продажи участвует ещё и банк. Помимо договора покупки квартиры заключается ещё и кредитный договор с банком.

Квартира числится в собственности покупателя, но до погашения кредита находится в залоге у банка. Это значит, что продать или подарить недвижимость без его согласия будет невозможно. Также вариант покупки в ипотеку связан с существенной переплатой. Она может достигать 40-300%.

За материнский капитал

Этот способ могут использовать семьи с детьми, которые вправе претендовать на государственную помощь для приобретения жилья. В 2020 году сумма материнского капитала на одного ребёнка составила 453 026 рублей.

После оформления родителем именного сертификата он вправе обратиться в Пенсионный фонд для оплаты стоимости квартиры.

Поскольку сумма государственной субсидии не покрывает всей необходимой суммы, то возможно два варианта (на основании 7 статьи ФЗ №256):

  • Материнский капитал и собственные средства. Такое сочетание допустимо, если ребёнку, на которого получена субсидия, исполнилось три года.
  • Материнский капитал и заёмные средства. При этом использовать субсидию можно только вместе с жилищным кредитом, но не с потребительским.

Пенсионный фонд оценит соответствие покупаемого жилья нормативам площади на каждого проживающего. Деньги продавцу будут перечислены только через два месяца, поэтому важно получить его согласие на такую отсрочку.

В рассрочку

Имея только половину суммы, можно купить квартиру на вторичном рынке в рассрочку.

Вторую половину денег нужно будет выплачивать частями в соответствии с договорённостью между покупателем и продавцом.

Срок рассрочки обычно варьируется от 3 до 12 месяцев, редко бывает продлён до 24 месяцев. Для краткосрочных рассрочек характерно отсутствие процентов, а для долгосрочных процент составит 10-12%.

Алгоритм покупки квартиры

Приобретение квартиры на вторичном рынке предполагает прохождение ряда последовательных этапов:

  • Поиск варианта по характеристикам (место расположения, этаж, площадь, техническое состояние и т.д.).
  • Встреча с владельцем для осмотра жилья.
  • Юридическая проверка квартиры и продавца.
  • Согласование условий и заключение предварительного договора купли-продажи.
  • Подписание основного договора.
  • Регистрация прав собственности в Росреестре.
  • Передача средств и квартиры.

При покупке в ипотеку или с использование материнского капитала, предварительный договор купли-продажи необходимо передать в банк или Пенсионный фонд для согласования сделки. Только при их согласии можно будет заключать основной договор.

Процедура оформления квартиры на вторичном рынке

Следует подробно рассмотреть каждый этап поиска и покупки квартиры на вторичном рынке.

Поиск квартиры

Искать квартиру можно самостоятельно или через риэлторов. Самостоятельный поиск предполагает изучение объявлений о продаже недвижимости и опрос знакомых. Это требует времени, а также придётся посмотреть немало различных вариантов.

Услуги риэлтора позволяют сэкономить время, но стоят денег (1-10% стоимости квартиры). При этом важно не попасть на мошенника. При выборе риэлтора нужно проверить его лицензию и изучить отзывы о нём.

Первичный осмотр

Найдя интересный вариант, необходимо договориться с хозяином квартиры о её осмотре и обратить внимание на:

  • Дефекты стен, пола, потолка.
  • Работоспособность коммуникаций и приборов учёта ресурсов.
  • Состояние электропроводки.
  • Состояние окон и дверей.
  • Бытовые приборы и систему отопления.
  • Потёки на стенах, запах сырости.
  • Наличие перепланировки и разрешающих документов.

Нужно осматривать квартиру тщательно и не бояться задавать вопросы по существу. В старых квартирах неизбежно наличие недостатков. Это должно приводить к снижению стоимости квартиры. При приобретении квартиры, все дефекты необходимо подробно описать в передаточном акте.

Проверка объекта и продавца

Важно убедиться в юридической чистоте сделки. Для этого нужно получить документы, подтверждающие, что продавец является реальным и единственным собственником этого жилья.

Конкретно придётся уточнить:

  • Дату приобретения и срок владения квартирой. Чем он дольше, тем меньше риск возникновения претензий от третьих лиц. Покупая квартиру, ранее полученную в наследство или приобретённую за материнский капитал, нужно понимать, что могут появиться обделённые наследники или свои претензии в будущем может выдвинуть ребёнок, на которого был выдан материнский капитал. Поэтому такие сделки требуют особо тщательной проверки документов.
  • Семейное положение. При продаже квартиры, нажитой в браке, понадобится разрешение второго супруга.
  • Прописанных лиц. Отбывающие срок в ИК и служащие в армии сохранят право пользование жильём даже после смены собственника. Поэтому важно, чтобы они были выписаны до продажи квартиры. Тоже самое касается и несовершеннолетних. После смены владельца выписать их можно будет только через суд.
  • Наличие совладельцев. При долевой собственности на квартиру нужно будет получить согласие всех владельцев.
  • Наличие детей среди совладельцев. Для продажи такой квартиры нужно получить согласие органа опеки и попечительства. Его дадут только при условии соблюдения интересов ребёнка. Если сделка их ущемляет, заключить её не удастся.
  • Проводилась ли перепланировка. При её наличии важно убедиться в соответствующем документальном оформлении работ. Иначе придётся заплатить штраф и вернуть всё в предыдущий вид.

Если продавца представляет доверенное лицо необходимо проверить его доверенность, а также хотя бы однажды встретиться с собственником жилья, чтобы убедиться в том, что он в курсе заключаемой сделки.

Согласование условий

Проверив документы на квартиру, и осмотрев сам объект недвижимости, стоит переходить к обсуждению окончательных условий сделки. К таковым относится:

  • Стоимость квартиры.
  • Сроки оформления сделки.
  • Размер предоплаты.
  • Порядок передачи денег и ключей.
  • Дата регистрации в Росреестре.

Первоначальная цена квартиры на вторичном рынке всегда выше той, за которую её в реальности продадут. Поэтому необходимо торговаться, основываясь на выявленных при осмотре недостатках жилья.

По взаимному желанию стороны сделки могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры. Его не нужно регистрировать в Росреестре, но в документе указывается сумма предоплаты (дополнительно при её передаче нужно взять с продавца расписку), а также сроки заключения основного договора купли-продажи.

Заключение договора купли-продажи

Основной договор на квартиру согласно статье 558 ГК РФ заключается в простой письменной форме и не требует государственной регистрации. Но переход прав собственности нужно регистрировать в Росреестре. Это ведомство вносит изменения в единый реестр недвижимости.

В тексте договора нужно указать:

  • Название документа, место его составления и дату.
  • Паспортные данные сторон сделки.
  • Адрес и технические характеристики квартиры.
  • Цену недвижимости (цифрами и прописью).
  • Порядок расчётов.
  • Обязанности и права сторон.
  • Ответственность за несоблюдение договора.
  • Подписи покупателя и продавца

Договор нужно составить в трёх экземплярах.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Заверять договор у нотариуса нужно только, если:

  • Продают долю в квартире.
  • Продавец – недееспособное лицо.

Но и любой другой договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке стороны сделки могут заверить у нотариуса по собственному желанию.

Регистрация права собственности

Регистрацией прав собственности на недвижимость занимается Росреестр. Можно обратиться напрямую в эту организацию или подать документы через офис МФЦ. Также разрешено отправить их почтой или подать в электронном виде через портал Госуслуги (при наличии электронной подписи). Также передать документы может нотариус, который заверял договор купли-продажи.

В пакет документов входит:

  • Заявление.
  • Договор (в 3 экземплярах).
  • Паспорта сторон сделки.
  • Квитанция об оплате пошлины.
  • Документы продавца (разрешение супруги, выписка из ЕГРН, технический паспорт жилья и т.п.).

Срок регистрации исчисляется с момента оплаты пошлины и варьируется в зависимости от способа подачи документов:

  • В обычном порядке 7-9 дней (в Росреестре и через МФЦ, соответственно).
  • Вместе с постановкой на кадастровый учёт – 10-12 дней.
  • По решению суда – 5 дней.
  • При подаче нотариусом – 1-5 дней (при электронной подаче), 3 дня (при подаче документов в бумажном виде).
  • По договору ипотеки – 5-7 дней.

При повторном посещении Росреестра или МФЦ в указанную дату заявителю выдадут выписку из ЕГРН с данными нового владельца и договор купли-продажи с отметкой о регистрации прав собственности.

Окончательный расчёт

Процедуру передачи денег нужно прописать в ДКП. Лучше всего включить в договор пункт о передаче остатка суммы после регистрации прав собственности в Росреестре.

Также необходимо договориться о варианте передачи наличными или по безналичному расчёту. Во втором случае стоит использовать банковскую ячейку или аккредитив.

В этом случае деньги хранятся в банке, а продавец квартиры получит их только после передачи ключей по акту приёма-передачи квартиры.

Документы

Покупатель квартиры на вторичном рынке представляет только паспорт. А вот продавец должен подготовить большой пакет документов, доказывающих его права собственности и юридическую чистоту объекта недвижимости. Среди таковых:

  • Паспорт.
  • Правоустанавливающие документы (ДКП, дарственная, свидетельство о наследстве и т.п.).
  • Выписка из ЕГРН, из которой видно, кто является собственником квартиры и есть ли у неё обременения.
  • Выписка из домовой книги. Она нужно для понимания того, кто прописан в квартире. Важно проследить историю прописки и выписки жильцов. Для этого стоит получить архивную выписку из домовой книги.
  • Выписка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Дополнительно в ряде сделок понадобятся:

  • Разрешение супруга (для совместно нажитой собственности).
  • Разрешение органов опеки (для квартиры, где совладелец несовершеннолетний).
  • Справка ПНД о дееспособности собственника квартиры.
  • Отказ от преимущественного права покупки, если квартирой владеет несколько человек.

При покупке квартиры на вторичном рынке с использованием банковского кредита или материнского капитала список документов выдадут в банке или Пенсионном фонде РФ.

Получение налогового вычета

Частично компенсировать расходы на приобретение жилья можно, получив налоговый вычет. Эта возможность предоставляется только официально трудоустроенным плательщикам НДФЛ.

Условиями получения вычета являются:

  • Покупка квартиры за личные деньги или в ипотеку.
  • Продавец и покупатель не состоят в близких родственных отношениях.
  • При покупке не использовались материнский капитал и иные субсидии.
  • Покупатель ранее не пользовался налоговым вычетом.

При покупке наличными максимальная сумма вычета составляет 260 тысяч рублей, а при безналичном расчёте с помощью ипотечного кредита – 390 тысяч рублей.

Особенности покупки

Весна и осень – периоды оживления рынка недвижимости. Поэтому риэлторы советуют покупать квартиры именно в эти сезоны. Осматривая жильё стоит обращать внимание на дом в целом, включая места общего пользования. Стоит поговорить с соседями, поискать информацию о доме в интернете и СМИ (с некоторыми домами связаны громкие дела).

Смотреть квартиру лучше при дневном свете, чтобы увидеть все дефекты. Также не помешает участие знакомого специалиста. Проверяя документы важно сверять данные в разных бумагах и следить, чтобы в документах не было исправлений, помарок, переклеенных фотографий и иных следов вмешательства.

Наиболее часто в связи с квартирами на вторичном рынке встречаются следующие риски:

  • Нарушение прав несовершеннолетних. Нужно проверять, чтобы их не было среди собственников и прописанных или были получены необходимые документы о согласии органа опеки на продажу и выписку несовершеннолетнего.
  • Нарушение прав наследников. Понадобятся заверенные нотариусом отказы владеть квартирой. Если есть спорные моменты – покупать её стоит не ранее, чем через три года после перехода квартиры по наследству.
  • Нарушение прав супруга. Нужно его согласие на продажу.
  • Обременение квартиры. Недвижимость в залоге у банка или под арестом нельзя продавать. Проверить обременения можно с помощью выписки из ЕГРН.

Для того, чтобы избежать мошеннических действий нужно проверить документы на подлинность и соответствие друг другу, а также проверить сроки их выдачи. Для справок из БТИ этот срок не должен превышать 12 месяцев, для остальных справок – месяц. Но чем меньший срок, тем лучше.

Источник: https://familegal.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-poshagovaya-instrukciya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.