Покупка квартиры на вторичном рынке пошагово

Содержание

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Покупка квартиры на вторичном рынке пошагово

Полный гайд — от проверки на юридическую чистоту до заключения договора. Особенности, нюансы и подводные камни.

Как купить квартиру пошагово

В сумерках все выглядит привлекательнее. Поэтому квартиру лучше осматривать днем, при солнечном освещении и в холодное время года: зима-осень-весна. Тогда можно увидеть, хорошо ли работает отопление,в порядке ли батареи, есть ли сырость на стенах и не течет ли крыша.

Обязательно проверьте горячую воду — до верхних этажей она иногда «не доходит», и это станет вашей проблемой. Стоит поговорить с соседями: нельзя все принимать на веру, но они могут рассказать и какие-то важные вещи. Например, что владелец квартиры давно уехал, а тот человек, который представился вам продавцом — его квартиросъемщик. Вот так и выясняются случаи мошенничества.

Посмотрите также, есть ли рядом остановки, стоянки, и насколько регулярно в этот район ходят автобусы. Если у вас есть дети, то важно, чтобы окна выходили во двор, и вы могли видеть детскую площадку (когда они гуляют), а также школа и детский сад — в шаговой доступности.

В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Что нужно проверить?

Это может быть:

Договор купли-продажи. Что должно насторожить: если покупка была сделана совсем недавно, и за последние 2-5 лет у этой квартиры сменилось несколько собственников. Это частая мошенническая схема. Или как вариант — квартира проблемная, и продавец что-то скрывает. Например, психически больных соседей.

Приватизация. Что должно настораживать: государство давало квартиры не только на взрослых, но и на несовершеннолетних детей. При приватизации в договорах часто эти дети не указывались как собственники, но подразумевались.

И прав их никто не отменял. Поэтому осведомитесь, кому выдавалась квартира — если в семье на тот момент были маленькие дети, то они тоже владельцы.

И потребуется их согласие, иначе в любой момент они могут предъявить свои права: сделку суд признает недействительной.

Договор дарения. Что должно настораживать: квартиру подарил пожилой человек. Частая схема: человек ухаживает за стариком, а тот дарит ему квартиру. Иногда это абсолютно честный уговор, иногда недобросовестный.

Но здесь важно то, что после смерти дарителя могут объявиться недовольные наследники, претендующие на подаренное чужому человеку жилье. Это не редкий случай! Оспорить дарственную не так-то просто, но это судебные тяжбы, хлопоты, и вы можете оказаться втянуты в них.

Поэтому уделите внимание вопросу — кто подарил квартиру, насколько давно, нет ли претензий со стороны родственников дарителя. Лучше, если квартира была подарена 5-10 лет назад.

Наследование. Проблемы могут быть со спорами, когда на эту же квартиру претендуют другие наследники. Даже банки предпочитают не брать в залог жилье, которые было получено в наследство в течение года. Поэтому лучше, если квартиру получили в наследство 5 лет назад и позже. Это существенно снижает риск споров.

Совет: всегда полезно выяснить, кто был предпоследним собственником жилья, и при каких обстоятельствах жилье перешло во владение к нынешнему собственнику.

Заказать расширенную выписку ЕГРН можно здесь — https://rosreestr.net/.

Квартира может быть в залоге, ипотеке или на нее наложен арест, идут судебные споры. Эта информация тоже отражается в выписке ЕГРН.

Должны также смутить актуальные незасвидетельствованные данные в выписке.

В документах не должно быть подчисток и помарок, и все исправления должны быть заверены нотариусом. Договоры купли-продажи, заключенные до 2013 года, и другие договоры (дарения, приватизации, долевого участия) должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Нужно сравнить план и фактическое состояние квартиры. Изучите чертеж. Он соответствует реальному положению дел? Здесь могут быть проблемы неузаконенных перепланировок, объединения лоджии/балкона с жилой площадью.

Сравните также данные в техпаспорте с данными в выписке ЕГРН: нет ли расхождений по площади (жилой и общей), количеству комнат. Если есть расхождения, продавец должен их устранить.

Если вы купите такую квартиру, то узаконивать перепланировку придется самим. И штраф платить тоже.

Важно: если перепланировка не узаконена, то не факт, что ее узаконят после проверки. Бывают случаи, когда хозяева при перепланировке задевают несущие стены. Жить в такой квартире опасно, и дадут не только штраф, но и объявят дом аварийным. В общем, сначала узаконить — потом покупать.

В первую очередь, это несовершеннолетние. Для продажи квартиры, где собственник— ребенок, нужно разрешение органов опеки, а они весьма неохотно поддерживают такие сделки.

Во-вторых, это люди, дееспособность которых можно поставить под сомнение. Например, очень пожилые люди или люди, страдающие алкоголизмом. Приобретая у них жилье, можно столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников.

Поэтому обязательно попросите у продавца справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.

В-третьих, собственники, которые где-то не здесь: в армии, в тюрьме, пропали без вести, уехали 10 лет назад в другую страну. То, что они отсутствуют, не отнимает их прав на жилье. И для продажи потребуется их разрешение.

Здесь тонкий момент: сейчас для продажи квартиры получать нотариально заверенное разрешение супруга не обязательно. Подразумевается, что он в курсе сделки.

Однако в жизни бывает всякое, поэтому при покупке узнайте, в браке ли продавец. Пусть вся семья присутствует при заключении сделки, обсуждении условий и т. д. И нотариальное согласие лучше все-таки получить.

Если продавец в разводе, то проверьте решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии.

Запросите у продавца квитанции по коммунальным услугам и налоге на имущество — нет ли задолженностей. Платить долги за него вам не придется, но хлопоты будут.

Договор купли-продажи по закону можно заключить в простой и в нотариальной форме в трех экземплярах (для продавца, для покупателя и для госрегистратора).

Согласно ФЗ-218 договор обязательно должен быть заверен нотариусом в трех случаях:

– продается доля в квартире;

– продается квартира, где собственник — несовершеннолетний или недееспособный;

– квартира продается на условии пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях нотариус привлекается по желанию. Помните: договор купли-продажи для продавца — единственный способ защитить свои права в суде, если сделка пойдет не по плану. Составлять его нужно тщательно.

Поэтому мы рекомендуем все-таки обратиться к юристу или нотариусу, чтобы он обозначил важные места в ДКП и сразу указал на ошибки (если они есть).

Через нотариуса можно зарегистрировать права в Росреестре и безопасно перевести деньги.

В договоре купли-продажи нужно указать данные о квартире, ее кадастровый номер, стоимость сделки и сроки выписки всех членов семьи продавца из квартиры после продажи.

Если на квартиру есть обременение, то это тоже нужно прописать.

Если вы решили не обращаться к юристу, а справиться самостоятельно, то обезопасьте сделку — пропишите в договоре неустойки, штрафы и гарантии на случай неисполнения обязательств.

Как покупателю защитить себя в договоре

Каждый лист договора заверяется подписью сторон, между собой они сшиваются.

Самым безопасным для покупателя способом будет передача денег частями, и это тоже нужно прописать в договоре. Для этого открываются две банковские ячейки, куда покупатель кладет разные суммы: первую продавец получает сразу после заключения договора, а вторую — после госрегистрации перехода права собственности.

С 1 марта 2013 года договор купли-продажи регистрировать не надо. Как только вы с продавцом его подпишете, сделка будет считаться совершенной. Чтобы договор стал исполненным, квартиру нужно принять по передаточному акту с подписью обеих сторон.

Важно: договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки подлежат регистрации и считаются заключенными только после неё. Регистрация ипотеки совершается одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость. Заявление писать для этого не нужно. На договоре ставится регистрационная отметка.

А вот переход права собственности по-прежнему нужно регистрировать согласно ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Для этого вам вместе с продавцом нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра и написать заявление на госрегистрацию прав (бланк взять в отделении).

К заявлению приложите документы (оригиналы плюс копия):

1. Квитанция об оплате госпошлины.

2. Документы о праве собственности на квартиру.

3. Выписка из ЕГРН на жилье.

4. Техпаспорт на жилье (полученный не позднее 5 лет назад).

5. Паспорт продавца и покупателя.

6. Три экземпляра ДКП.

7. Три экземпляра акта приема-передачи квартиры.

Получить официальную выписку из ЕГРН можно на сайте https://rosreestr.net/

Документы сдаются сотруднику МФЦ или Росреестра, он составит опись с полным их перечнем и назовет день, когда нужно придти. Опись нужно будет принести с собой, чтобы вам вернули ваши документы.

С 2016 года отменили свидетельства, поэтому когда регистрация пройдет, вам просто выдадут выписку из ЕГРН, где вы должны быть указаны как владелец квартиры. Свидетельства теперь не выдаются.

После отмены регистрации договоров у людей возникло много вопросов: мы заключили договор, подписали, деньги передали, а квартира еще, получается, не наша… А вдруг продавец возьмет деньги и потом откажется от сделки? Как доказать свои права?

Пленум Верховного суда РФ установил правило, что продавец не может требовать признания договора купли-продажи недействительным.

Если вдруг продавец начинает уклоняться от похода в Росреестр для регистрации перехода права собственности, то по статье 551 ГК РФ вы можете это сделать через суд. Закон стоит на вашей стороне.

Главное, чтобы все документы были подлинными. Поэтому так важно тщательно проверять продавца и квартиру перед покупкой.

Проверить квартиру на юридическую чистоту можно здесь -https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Совет: за день до заключения сделки запросите на покупаемую квартиру свежую выписку из ЕГРН и проверьте данные.

Отказать в регистрации прав сразу же не могут. По закону сначала регистрация приостанавливается. Это происходит, если документы неправильно оформлены или недооформлены, если есть подозрение на подделку, собран не весь пакет. На устранение ошибок дается 3 месяца. Если проблему не устранили, то только тогда следует отказ в госрегистрации прав.

Поэтому смотрите, чтобы в документах не было подчисток, помарок и приписок.

Источник: https://rosreester.net/info/kak-kupit-nedvijimost-v-2019-godu-polnaya-instrukciya

Самостоятельная покупка квартиры на вторичке: пошаговая инструкция

Покупка квартиры на вторичном рынке пошагово

Когда перед человеком встает необходимость приобретения жилплощади, он может поступить одним из способов: обратиться в агентство недвижимости или заниматься всей процедурой самостоятельно.

Риелторы берут за свои услуги комиссионный сбор, который, как правило, рассчитывается исходя из стоимости объекта, и составляет от 1 до 3% цены.

Если учесть, что в среднем жилье обходится в 1,5-5 миллионов, то можно посчитать, что экономия на услугах агента составит до 150 тысяч рублей.

Именно ради экономии денег, которые впоследствии лучше направить на ремонт и обустройство нового жилья, люди предпочитают самостоятельно приобретать недвижимость, не прибегая к помощи риелторов.

Чтобы приобретение объекта не вызвало затруднений, необходимо следовать пошаговой инструкции покупки квартиры на «вторичке». Выполняя все действия последовательно, покупатель сможет минимизировать риски и в итоге получить жилье своей мечты.

Для приобретения жилплощади на вторичном рынке необходимо:

  • определить бюджет, цель и срок покупки;
  • подобрать подходящие варианты;
  • провести осмотр каждого объекта;
  • оговорить с продавцом нюансы сделки;
  • проверить «чистоту» квартиры;
  • заключить договор;
  • зарегистрировать права в Росреестре.

На каждом этапе существуют свои особенности и нюансы, определяющие конечный итог заключения договора купли-продажи (ДКП).

Определение бюджета, цели и срока покупки

В первую очередь покупателю необходимо определить бюджет покупки. На данном этапе решается вопрос о привлечении заемных средств и наличии собственных финансов. Зная конкретную сумму, которой располагает человек, он может определить параметры будущей недвижимости:

  • площадь;
  • район;
  • наличие ремонта и другие.

В качестве цели рассматриваются два варианта:

  • приобретение для проживания;
  • инвестирование.

Интересно: Если квартира покупается в инвестиционных целях, то выгоднее вложить деньги в жилье не на вторичном рынке, а в новостройке, на ранних стадиях возведения.

Срочность тоже не маловажный критерий. Если покупателю нужно переехать в собственное жилье быстрее, то ему не следует рассматривать варианты продажи квартиры с несовершеннолетними собственниками или обременением. Это связано с тем, что согласование сделки с органами опеки или залогодержателем потребует временных затрат.

Если же покупатель не торопится, то он может существенно сэкономить на покупке залоговой квартиры, так как объекты с обременением стоят на 15-20% дешевле, чем аналогичная свободная от обязательств третьих лиц недвижимость.

Подбор варианта

Найти предложения о продаже жилплощади можно в следующих источниках информации:

  • газеты;
  • интернет;
  • доски объявлений.

В сети находится множество сайтов с объявлениями о продаже жилья. Удобство использования интернет-ресурсов в качестве источника информации заключается в возможности установления требуемых параметров жилища.

Например, на сайте можно задать фильтры по параметрам:

  • район города;
  • количество комнат;
  • стоимость.

Не стоит недооценивать и другие источники. Например, не все люди преклонного возраста умеют пользоваться интернетом. Они чаще размещают объявления о продаже в СМИ.

На досках объявлений можно как отслеживать предложения продавцов, так и разместить собственное оповещение о желании купить квартиру в определенном районе.

Осмотр

После выбора нескольких подходящих по основным параметрам вариантов, следует переходить к осмотру жилища. На данном этапе необходимо проверить:

  • работоспособность инженерных систем;
  • скрытые дефекты пола, стен и потолка;
  • наличие приборов учета энергоресурсов;
  • вид из окна;
  • местоположение объекта.

Полезно: Продавец может попытаться скрыть недочеты в квартире. В последующем ремонт обойдется покупателю в крупную сумму денег. Поэтому для первичного осмотра можно привлечь специалиста.

Кроме осмотра непосредственно жилплощади следует обратить внимание на подъезд и общее состояние многоквартирного дома. Не лишним будет побеседовать с соседями или консьержем. Информация, полученная от них, поможет определить выгоду от приобретения.

Нюансы сделки

Если осмотр удовлетворил все требования покупателя, то можно переходить к следующему шагу – согласование нюансов. На этом этапе устанавливаются основные параметры сделки:

  • стоимость и сроки уплаты средств;
  • способ проведения расчетов;
  • порядок передачи имущества;
  • дату регистрации в Росреестре.

Именно в этот момент продавец и покупатель могут заключить договор задатка или аванса. Внесение денег в качестве предоплаты говорит о серьезности намерений гражданина.

Важно знать: Перед внесением предоплаты необходимо удостовериться в правомочности продавца на совершение сделки по отчуждению имущества. Для этого нужно проверить правоустанавливающие документы на квартиру.

Правоустанавливающим документом является выписка ЕГРП или свидетельство о праве собственности. В нем содержится информация о владельце недвижимости и наличии обременений.

Если собственников у квартиры несколько, то необходимо чтобы при передаче аванса присутствовали все лица, или у одного из владельцев была доверенность на представление интересов всех хозяев недвижимости.

Чтобы купить квартиру самостоятельно и не стать жертвой аферистов, необходимо тщательно проверить юридическую чистоту объекта. Для этого нужно запросить у продавца следующие документы:

  • правоустанавливающие и правоподтверждающие;
  • технический паспорт;
  • справку об отсутствии задолженности;
  • расширенную выписку из домовой книги;
  • согласие органов опеки или второго супруга (при наличии детей или брака).

В отдельных случаях могут потребоваться иные документы. Все бумаги следует проверить на подлинность. Например, самостоятельно обратиться в госорганы с запросом на предоставление информации.

На этом этапе необходимо договориться с продавцом, чтобы он и все члены его семьи снялись с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры до момента регистрации перехода прав собственности.

Заключение ДКП

Договор составляется в простой письменной форме. Чтобы документ был признан юридически значимым, он должен содержать существенные условия:

  • информацию об участниках сделки;
  • описание объекта недвижимости;
  • стоимость квартиры;
  • способ передачи денег;
  • порядок и сроки регистрации права собственности и освобождение жилплощади прежними жильцами.

Справка: ДКП подлежит обязательному нотариальному удостоверению, если квартирой владеют несколько лиц на правах долевой собственности или хозяин жилплощади – несовершеннолетний гражданин.

Стороны сделки могут предусмотреть в ДКП иные условия по своему усмотрению. Например, форс-мажорные обстоятельства, при наступлении которых продавец и покупатель освобождаются от ответственности за неисполнение условий соглашения. В конце договора ставится дата и подписи всех участников сделки.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/samostoatelnaa-pokupka-kvartiry-na-vtoricke-posagovaa-instrukcia.html

Как купить квартиру в ипотеку на «вторичке»

Покупка квартиры на вторичном рынке пошагово

Главный плюс ипотеки на вторичном рынке – вы сразу заселяетесь в квартиру, которую купили в кредит. И все то время, пока будете погашать долг банку, живете у себя дома, а не в съемном жилье.

Преимущества очевидны. Во-первых, не надо платить за аренду чужим людям.

Во-вторых, вы получаете постоянную регистрацию, если нужно – записываете по месту жительства детей в садик или оформляете в школу.

А многие покупают себе с помощью ипотеки квартиру на будущее, про запас, или чтобы сохранить деньги. Такую недвижимость просто сдают в аренду, за счет полученных денег выплачивают кредит, да еще и на жизнь остается.

О чем надо знать, если вы решили приобретать в ипотеку именно «вторичку»?

Пожалуй, главное – вам придется проявить гораздо больше самостоятельности, чем на первичном рынке, где банки работают в связке с застройщиками, а ипотека «привязана» к жилому комплексу, который вы выбрали.

На вторичном рынке все иначе. Вы должны сначала найти банк, который даст вам кредит, а потом искать квартиру. Впрочем, можно делать это параллельно – одновременно подбирать и банк, и квартиру. Если квартира уже есть на примете, нужно чтобы продавцы согласились ждать, пока вы получите одобрение от банка.

Поговорим о том, как оформить ипотеку на вторичное жилье.

Самая упрощенная и приблизительная схема включает в себя четыре основных шага или этапа. 

  • Первый – получить в банке одобрение кредита; 
  • второй – найти квартиру и продавца, который согласен на ипотечную сделку; 
  • третий – согласовать покупку с банком (квартира тоже должна быть одобрена банком); 
  • четвертый – сделка.

Теперь о каждом этапе более подробно. 

Напервом этапе, чтобы получить одобрение банка на ипотеку, вы несете туда пакет документов, подтверждающих вашу личность, стабильный доход и благонадежность. Потребуются паспорт, заверенная копия трудовой книжки, возможно, справка по форме банка, справка из бухгалтерии о доходах примерно за полгода (форма 2-НДФЛ).

Если вы замужем или женаты, супруг выступает в качестве созаемщика и также подает пакет документов. Кроме стандартного перечня бумаг могут потребовать дополнительные, так что будьте готовы ко всему. Собрав о вас нужные сведения, банк сообщит о своем решении. Могут прислать смс о том, что вам одобрили ипотеку, позвонить или направить письмо по электронной почте.

 

Подобрать ипотечную программу на ЦИАН

Второй шагпоиск квартиры. На первичном рынке покупатели обычно выбирают квартиру самостоятельно, а вот на вторичном не помешает риэлтор. Ведь мало квартиру найти, ее надо еще и проверить.

Если за жильем тянется «шлейф» сделок, надо выяснить, все ли в порядке с юридической историей. Общение с продавцом тоже специфическое дело, требующее навыков.

На этом же этапе надо узнать, подходит ли продавцу вариант с ипотекой, потому что некоторые соглашаются только на расчеты «живыми» деньгами – то есть, наличными.

 

Подобрать квартиру на вторичном рынке

На третьем этапе вы или ваш риэлтор снова должны предоставить банку пакет документов. Но на этот раз будут проверять не вас, а квартиру, которую вы собираетесь купить.

Обязательно понадобится выписка из ЕГРП, справка, подтверждающая отсутствие задолженностей по квартплате, отчет об оценке и т. д.

Эксперты банка все тщательно проверят и взвесят, ведь эта квартира будет являться залогом, а неликвидная недвижимость банку не нужна.

Если вы добрались до четвертого этапа, значит, квартиру банк одобрил и вам назначают дату сделки

  1. Здесь тоже могут быть нюансы, но обычно все участники – продавец, покупатель, представитель банка – собираются в указанный день в офисе банка. 
  2. Сначала вы подписываете договор по ипотеке. 
  3. Вам открывают счет, куда банк перечислит сумму кредита. Здесь возможны варианты: деньги иногда кладут в банковскую ячейку или перечисляют на аккредитив и т. д. Но в любом случае продавцу они «уйдут» только после перехода права собственности на вас. 
  4. Подписали все договоры? Можете отправляться в МФЦ и регистрировать договор купли-продажи и переход права собственности: процедура длится примерно неделю. 
  5. После чего следует повторный визит в МФЦ – нужно забрать зарегистрированные документы. На этом все – вы стали владельцем вторичной квартиры, купленной в ипотеку. 
  6. О порядке передачи ключей и переезде договариваются индивидуально.

Осталось предупредить: условия кредитования на вторичном рынке отличаются от тех, что банки предлагают при покупке новостроек. Процент по ипотеке на вторичное жилье может быть на два-три пункта выше, чем при покупке квартиры у застройщика. Но зато не надо откладывать переезд, и участь обманутого дольщика вам тоже не грозит.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-na-vtorichke-287018/

Как правильно купить квартиру и оформить документы в 2020 году на вторичном рынке России? • ПравоТОК

Покупка квартиры на вторичном рынке пошагово

Три главных элемента: системность, последовательность, внимательность, — залог для правильного оформления документов и безопасной покупки жилья.

В этой статье выстроим систему покупки квартиры

С внимательностью всем понятно, посмотри сегодня, еще раз проверь завтра, а не быстро читаем за 5 минут, и потом даже не помним, что же было написано в договоре, да и в других документах.

Системность — это когда Вы берете лист бумаги, все свои знания и вопросы по пунктам, обращаю Ваше внимание: по пунктам, сплошной нумерацией прописываете. И потом с данными пунктами работаете. Тогда точно важные моменты не упустите.

Пример, записываем все вопросы к Продавцу: 1) планируете ли покупать что-то взамен? 2) лично на подписании присутствовать будете? 3) почему не совпадают данные о прописке в паспорте и договоре на дату сделки? 4) состояли ли вы в браке в момент приобретения?

Узнали ответ, сразу поставили пометку рядом. И вопросы не удаляем. Появляются новые, дополняем список с продолжением нумерации. Как показывает практика с такими списками работать удобнее.

Последовательность — выстраиваем порядок покупки вторичной квартиры, прописываем для себя этапы, хронологию дня подписания договора.

Общие этапы для комфортной покупки:

1. Определяем критерии выбора квартиры для покупки

На мой взгляд существуют 4 основных критерия для выбора недвижимости:
Безопасность (исключение или снижение рисков при покупке жилья)
Экономичность (возможность купить квартиру дешевле)
Удобство (месторасположение и доступность социальных учреждений)
Экологичность (жизнь вблизи дикой природы)
В зависимости от приоритетов покупателя данные критерии могут меняться местами.

На конкретном примере посмотрим, как правильно работать с вышеуказанными критериями для выбора, для чего вообще это нужно. Первое, устанавливаем для себя приоритеты, т.е. берем листок ручку и пишем: первое, для меня то-то и так все 4 пункта.

Пример, семья: муж, жена, двое детей покупают в ипотеку, бюджет ограничен. Для них порядок критериев следующий: 1) экономичность 2) удобство 3) безопасность 4) экологичность

Не обязательно, что при схожих обстоятельствах, Вы установите для себя аналогичную последовательность. То, что я расписала выше, как показывает моя практика юриста по недвижимости, самое распространенное.

Для чего необходимо определить для себя приоритеты? Чтобы не потерять время на осмотрах не подходящего жилья, да и не жалеть после покупки, что купили неудобное для себя жилье. Определение приоритетов помогает в выборе при наличии нескольких вариантов. Ведь чаще всего мы находимся в состоянии эйфории. Цепляемся за варианты, которые и не подходят нам вовсе.

Пример вариантов, который мы разбираем для семьи

Вернемся к нашему примеру, 3 варианта:

первый вариант на 15% дороже предельных возможностей по оплате;

второй вариант находится далеко от школы, и возить детей не по пути, и детям одним сложно идти, т.к. дорога с неудачным пешеходным переходом;

третий вариант окна на дорогу, но по другим критериям идеально подходит.
Некоторые делают выбор в пользу первого варианта, как итог, не могут платить по ипотеке, денег просто не хватает. Что ведет к депрессии на долгие годы. Оно нужно?

По имеющимся трем вариантам подходит вариант № 3. И если у покупателей отсутствует возможность ждать, когда появятся другие объекты для покупки, то данный вариант по выставленным приоритетам все же предпочтительнее.

Если не согласны, пожалуйста, конструктивно пишите комментарии, не нужно оскорблять других.

2. Формируем вопросы собственнику продаваемой квартиры и готовим чек-лист для осмотра квартиры

Для моих доверителей, которые заказали услугу по юридическому сопровождению покупки квартиры в режиме онлайн, выписывать ничего не требуется, я необходимые списки и чек-листы Вам отправляю.

Кто же покупает самостоятельно и пришел почерпнуть полезную информацию, обязательно составьте список на бумаге (электронно).

Главное правило, чтобы он был в доступе в любой момент и сохранился, не потерялся.

Итак, основные вопросы к продавцу на этапе первичного осмотра: 1) кто является собственником? Обязательно фамилию, имя, отчество и год рождения 2) собственник продает лично или будет представитель по доверенности? Если будет представитель, то на что у него полномочия: подача на регистрацию; подписание договора купли-продажи; подписание предварительного договора; принятие денежных средств? 3) Состоит ли в браке собственник на текущий момент? Находился ли в браке на момент покупки? 4) Есть ли несовершеннолетние дети и где они прописаны? 5) Кто прописан и кто фактически проживает на текущий момент? 6) Когда планируют выписаться? Готовы ли выписаться до сделки? 7) Какие документы готовы дать для проверки и когда? 8) Что покупают взамен? И если несколько собственников, то на кого планируют оформлять свою будущую покупку? 9) Есть ли документы на счетчики и газовое оборудование? Когда проводилась последняя поверка? 10) Тепло ли в квартире? 11) Шумные ли соседи? 12) История квартиры: у кого покупали, сколько владельцев было у квартиры? 13) как давно начали продавать? и другие вопросы.

Главное все вопросы заранее соберите в единый список. Вопросы мы задаем после того, как у нас появилось понимание, что на первый взгляд данный вариант нам подходит.

Следующий момент, это на что обратить внимание при осмотре жилья. То есть подготовка чек-листа осмотра квартиры. Записываем на лист основные моменты, делаем пометки при осмотре вариантов.

3. Выбираем варианты для просмотра, осматриваем

Подобрать себе вариант можно на общефедеральных базах онлайн маркетплейсов, таких как авито, циан, яндекс недвижимость и других. Не забывайте, что у каждого региона есть базы и местного значения, на которых также можно поискать варианты.

Выбрали, договорились о просмотре. На просмотр берем с собой список вопросов собственнику продаваемой квартиры, чек-лист осмотра, телефон с зарядкой (можно фонарик, хотя в телефонах у большинства фонарики есть).

Посмотрели по плану, все зафиксировали, чтобы не забыть. Не нужно сразу же вносить авансы и подписывать договоры! Сначала предварительная проверка Вам предстоит.

4. Проводим первичную проверку просмотренного и понравившегося варианта

На этом этапе мы выявляем риски, которые «у всех на виду», а также определяем тот перечень документов, который необходимо запросить у собственника для полноценной проверки.

Проверка дома
1) Проверяем на сайте реформажкх: год постройки, кто является управляющей компанией, установлены ли общедомовые счетчики, когда планируют проводить капитальный ремонт 2) смотрим дом в перечне объектов, отнесенных к объектам культурного наследия. Если попали в данный перечень, имейте в виду у подобной объекта недвижимости есть определенные ограничения

3) проверяем адрес дома по судебным базам, дабы убедиться, что дом, двор «приличный», а не пристанище не пойми для кого.

Первичная проверка права собственности у продавца 1) заказываем выписку из ЕГРН по объекту недвижимости. Выезжали на осмотр? Следовательно, знаете адрес.

А зная его, можно и кадастровый номер узнать и выписку из ЕГРН заказать. По выписке смотрим есть ли какие обременения, кто собственник, с какого числа.

Совпадает ли данная информация с теми ответами, которые мы получили на свои вопросы 2) проверяем жилье по судебным базам, для этого вбиваем конкретный адрес

3) заказываем выписку из ЕГРН по истории перехода права собственности на квартиру.

Первичная проверка собственника
1) пробиваем по базе судебных приставов ФИО (сверяем с годом рождения, который мы узнали)
2) пробиваем по базе Росфинмониторинга 3) пробиваем собственника по базе судов (вводим фамилию, инициалы)

4) проверяем, чтобы собственника не было в базе по банкротствам

Выполнили вышеуказанные действия, проанализировали имеющуюся информацию, подготовили список документов, запрашиваемых для полной проверки, и переходим к следующему этапу.

5. Подписание предварительного договора купли-продажи. Хронология самой сделки

Данный этап может быть и пропущен. Не все и не всегда подписывают соглашения об авансе.
О том, что не забыть и что включить в предварительный договор, я рассказывала в видео на канале ПравоТОК. Перечислять здесь не буду, т.к. цель данной статьи, объяснить, что для правильной покупки и оформления очень важно систематизировать процесс, зафиксировать вопросы.

Обязательные условия для предварительного договора, соглашения об авансе

Несмотря на то, что не все проходят этап передачи аванса (задатка), нельзя упускать согласования хронологии сделки. Выглядеть хронология будет следующим образом. Вы договариваетесь с продавцом, что до

1 января, продавец предоставляет документы для проверки и черновик основного договора купли-продажи;

5 января покупатель представляет договор купли-продажи с правками, которые у него имеются;
11 января состоится сама покупка (расписываем по времени) 9:00 оформление аккредитива в банке 11:00 все стороны лично идут в МФЦ, где подписывают договор и сдают на регистрацию 13:00 покупатель завозит документы в банк (а может и все стороны едут вместе, как согласуете между собой)

19 января в 10:00 получение готового пакета, а в 14:00 продавец сдает пакет в банк, чтобы перечислили денежные средства. 20 января 2020 года подписание акта приема-передачи, передача ключей, документации по счетчикам

Сейчас существуют различные способы передачи денег, которые делают более безопасным процесс передачи денег (аккредитив, счет эскроу, услуги по безопасному расчету и т.д.). В зависимости от выбранного способа и строится вышеуказанный пункт по расчетам.

Конечно, хронология для тех, кто использует кредитные денежные средства, материнский капитал при покупке жилья, будет гораздо более насыщенной.
При предварительном согласовании условий и процедуры, необходимо определиться:

  • сделка будет в простой письменной форме или через нотариуса проходить;
  • кто будет оплачивать расходы по оплате услуг нотариусу, госпошлин, заказа справок, оплаты услуг банка и т.д.;
  • какая форма подачи на регистрацию (все идут в МФЦ, оформление электронно, либо подписание у нотариуса, а последний передаст на электронную регистрацию и т.д.).

6. Полная проверка квартиры на риски и подводные камни. Изучение договора купли-продажи

Итак, договорились, как и что будет проходить, все стороны устраивает, получаем документы для проверки и проводим полную проверку. В таких вопросах лучше подключать юриста по недвижимости. При этом я не настаиваю, это мое мнение, так как если у меня болит зуб, иду к стоматологу, «болит» у машины, несу на руках к слесарю.

Если же так получилось, что нет возможности обратиться к специалисту, тогда изучаем всю имеющуюся информацию, и внимательно сверяем и проверяем документы.

В этом видео, я, Ксения Климакова, рассказываю некоторые ключевые моменты проверки квартиры перед покупкой

7. Сделка купли-продажи (подписание документов, оплата)

Проверили документы, выяснили, что риски минимальные либо их вообще нет (последнее бывает очень редко), теперь самый насыщенный этап — сама сделка:

  • подписание договора купли-продажи;
  • подача на регистрацию документов;
  • оплата по способу расчетов, который вы выбрали и согласовали с продавцом.

Сделка может проходить через нотариусов, в некоторых случаях нотариус обязателен, а есть покупатели, которые четко для себя решили, что сделку будут проводить только через нотариуса с видеозаписью хода событий.

Если вы четко прописали основные моменты сделки в предварительном договоре, в хронологии самой сделки, то на этапе сделки будет просто, главное по времени везде успевать.
Конечно, любая из сторон может заболеть, «передумать», что создаст дополнительные трудности либо вообще поставит под вопрос возможность самой сделки.

8. Подписание акта приема-передачи, получение ключей, оформление лицевых счетов, регистрация по месту проживания и другие спецзадачи счастливого собственника-новосела

Покупка жилья на сдаче регистрации перехода права собственности не заканчивается. Многие покупатели получают ключи через неделю, через 2 недели после получения документов с регистрации.

Итак, вы получили документы после регистрации, ключи от жилья, подписали акт приема-передачи.

Кстати, последний не всегда подписывается как отдельный документ, есть регионы в нашей стране, где акт включают прямо в договор купли-продажи.

После всего этого вам необходимо зафиксировать, что собственность перешла к Вам: 1) переоформить лицевой счет на себя; 2) подписать договоры с газовщиками (если есть газовая плита, газовая колонка) 3) сообщить в управляющую компанию о переходе права собственности 4) зарегистрироваться по месту проживания

5) для безопасности подать заявление в Росреестр, чтобы без личного участия никаких сделок не могли провести.

Вот и выстроили мы с Вами систему правильной покупки квартиры, используя вышеуказанную структуру можно безопасно, комфортно приобрести желаемое жилье. И, конечно, внимательность, при вычитке документов, согласовании пунктов, позволит правильно оформить документы и избежать дополнительных расходов.

Если необходимо сохранить или поделиться статьей, соответствующие кнопки есть рядом.
Удачных Вам сделок!

С уважением, Ксения Климакова 19.11.2019

Источник: https://pravottok.ru/%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%BA%D0%B0-%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%B4-%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%BE%D0%B9/pravilno-kupit-kv/

Этапы покупки квартиры на вторичном рынке — документы и оформление

Покупка квартиры на вторичном рынке пошагово

Этапы покупки квартиры разнятся в зависимости от типа сделки. На каждом из них требуется большой пакет документов как от покупателя, так и от продавца. Если при отчуждении недвижимости используются средства, предоставляемые третьей стороной, дополнительно необходимы договоры и сопроводительная правовая документация от этого участника сделки.

В первую очередь проверять их придется самому покупателю. Участие в процессе контролирующих структур не предполагает выполнения этой функции в полном объеме.

Что такое вторичное жилье

Условно объекты жилой недвижимости в России можно разделить на две основные группы:

  1. Жилье первичное, от застройщика.
  2. Жилье вторичное, от вторичного собственника.

Вторичка – это не обязательно квартира или дом, в котором уже проживали. Это может быть и новостройка, недавно сданная в эксплуатацию. Вторичным признается жилье, у которого первый владелец – непосредственно застройщик, а второй – юридическое или физическое лицо, которое обязательно уже зарегистрировало свое право собственности в Росреестре.

Государство не чинит препятствий на рынке вторичного жилья. Такие квартиры можно отчуждать на общих основаниях. До начала процедуры потенциальному покупателю следует проверить чистоту сделки. В противном случае новые собственники могут столкнуться со следующими проблемами после покупки:

  • квартиру продали с обременением;
  • на приобретенной жилплощади имеет постоянную регистрацию иное лицо;
  • жилье находится в залоге у банка;
  • на недвижимость наложен арест.

Чтобы не столкнуться с этими и прочими неприятностями, важно проверить следующие документы:

  1. Удостоверение личности продавца. При наличии возможности через правоохранительные органы выяснить, не числится ли за этим лицом правонарушений, ей стоит воспользоваться. Также рекомендуется проверить его по базе ФССП на предмет наличия у него больших долгов, пусть они никак и не касаются продаваемой квартиры, но о личности могут свидетельствовать.
  2. Выписка из Росреестра. Этот документ укажет всех собственников отчуждаемого объекта. Можно посмотреть, не сделана ли в квартире незаконная перепланировка, если представленная в выписке информация не будет соответствовать визуальному осмотру.
  3. Справка о составе семьи. Следует запросить у продавца справку о составе семьи, которую можно оформить в паспортном столе или через МФЦ. Также нужно потребовать выписку из домовой книги, где отображены все лица, которые когда-либо были зарегистрированы на жилплощади.
  4. Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.
  5. Разрешение от органов опеки и попечительства, если один из собственников продаваемого жилья – несовершеннолетний ребенок. Оно потребуется даже при условии, что он просто в нем зарегистрирован.
  6. Согласие на сделку несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста.
  7. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.).
  8. Согласие супруга продавца на сделку.
  9. Договор о долевом участии. Если квартира была оформлена в долях, документ отобразит всю информацию о владельцах объекта.

Прочие необходимые документы при покупке квартиры на вторичном рынке будут зависеть от типа сделки и ряда сопутствующих факторов.

Важно! Дополнительно стоит при проверке обратиться к нотариусу, который сделает запросы на предмет выявления различных обременений. Услуга эта недорогая, но дает больше гарантий чистоты сделки.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Можно выделить два основных способа приобретения жилой недвижимости:

  1. Посредством ипотечного кредитования.
  2. Оформив договор купли-продажи.

Каждый из способов также может быть реализован по-разному.

У собственника напрямую

Самый простой способ купить квартиру – заключить договор купли-продажи с собственником. До оформления сделки покупателю следует обратить внимание на основной пакет документов. Будет нелишним дополнительно запросить кадастровый паспорт и сверить представленную в нем информацию с визуальным осмотром квартиры.

Внимание! Если квартира стала собственностью продавца на основании вступления в наследство, желательно не покупать ее, пока с этого момента не прошло три года. Это срок, в течение которого оспаривается большая часть дел, связанных со спорами о наследстве. Поэтому договор наследования необходимо проверить.

Стороны могут заключить любой договор купли-продажи, например, с отсрочкой платежа (с условием осуществления наличного или безналичного расчета). В тексте соглашения возможно оговорить дополнительные моменты: сохранение регистрации за любым из жильцов, выплата любых долгов и пр.

Важно! Договор должен быть заверен у нотариуса, в ином случае правовой силы он иметь не будет.

После нотариального заверения новому собственнику потребуется обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности, где ему предоставят соответствующее свидетельство.

В ипотеку

Договоры ипотечного кредитования заключаются на покупку первичного и вторичного жилья. В таком случае о чистоте сделки особо беспокоиться не стоит. Нужную информацию проверят юристы банка. Зато от самого заемщика кредитор потребует целый пакет документов.

Большая их часть связана с подтверждением кредитоспособности. Потребуется справка по форме 2-НДФЛ, если заемщик – наемный работник, или декларация о доходах – для предпринимателей.

Полный перечень необходимой документации следует уточнять непосредственно в банке. Он может несколько варьироваться.

Банк и заемщик заключают договор ипотечного кредитования. Условия таких соглашений имеют существенные различия по срокам, ставке, способу погашения и пр. Поэтому о них нужно спрашивать у сотрудника кредитной организации заранее и просмотреть основные условия на сайте банка.

С использованием материнского капитала

Как показывает статистика ПФР, большая часть владельцев материнского капитала предпочитает расходовать выплату на приобретение жилой недвижимости.

Использовать средства на покупку можно:

  1. Оформив ипотеку.
  2. Заключив договор купли-продажи.

Чтобы воспользоваться целевой выплатой, владельцу маткапитала потребуется обратиться с соответствующим заявлением в Пенсионный фонд РФ, где у него затребуют:

  1. Собственный гражданский паспорт и паспорт супруга (при наличии).
  2. Свидетельство о гражданском состоянии (о заключении брака или разводе).
  3. Документы на детей. Их согласие на проведение сделки, если им уже исполнилось 14 лет.
  4. Нотариально заверенное обязательство выделить каждому члену семьи равную долю в приобретаемом жилье.
  5. Техническую документацию на приобретаемую квартиру.
  6. Правоустанавливающие документы на приобретаемую недвижимость.
  7. Согласие продавца с отсрочкой платежа.
  8. Договор с кредитором, если маткапитал намереваются расходовать на погашение ипотеки.

Детальный список требуемых документов необходимо уточнять в отделении ПФР по месту жительства.

Необходимые документы

Главное правило оформления сделки по покупке недвижимости – ее нотариальное заверение. Для подписания договора нотариус затребует следующую документацию:

  1. Удостоверения личности всех продавцов и покупателей. Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, необходимы их свидетельства о рождении и дополнительно общегражданские паспорта для тех, кому уже исполнилось 14 лет.
  2. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор о приватизации, наследовании и пр.).
  3. Свидетельство о праве собственности. Получить его можно непосредственно в Росреестре.
  4. Согласие от органов опеки и попечительства, если условиями сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних детей с любой стороны.
  5. Справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
  6. Поквартирная карточка с указанием всех зарегистрированных на реализуемой жилплощади лиц.
  7. Согласие супруга (при наличии) на проведение сделки.
  8. Выписка из ПФР о наличии средств на счете и сертификат, если при покупке используют средства маткапитала.

При задействовании заемных средств потребуются соответствующие договоры с кредиторами, а целевых выплат/бюджетных средств – документы на право их использования.

Этапы оформления

Если гражданин решил без вмешательства специалистов осуществить сделку купли-продажи, ему все же желательно получить предварительную консультацию юриста.

Порядок приобретения квартиры:

  1. Самостоятельный процесс следует начинать с проверки чистоты сделки. Нужно требовать от продавца всю необходимую документацию. Главное на этом этапе – удостовериться в отсутствии обременений. В этом помогут выписка из Росреестра, обращение в ФССП и к нотариусу. Лучше все проверки осуществить параллельно. Такие действия пусть не на 100%, но существенно обезопасят покупателя.
  2. Второй этап – составление предварительного договора с собственником и сбор требуемой документации. На этом этапе желательно обратиться к профессиональному юристу для консультации, особенно если договор планируется составлять с дополнительными условиями.
  3. Следующий шаг – обращение к нотариусу, который проверит всю документацию, составит окончательный текст договора и заверит сделку.
  4. Завершающий этап – обращение в Росреестр с заверенным договором. Здесь сделку зарегистрируют и новому владельцу предоставят свидетельство о праве собственности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Договор о приобретении жилья оформляется в несколько этапов. Они немного варьируются в зависимости от вида сделки. При самостоятельной покупке важный этап – проверка юридической чистоты приобретаемого жилья. Если заключается договор ипотечного кредитования, эту функцию возьмут на себя юристы банка.

В процессе будет задействовано большое количество документов. Потребуются они на стадии проверки, на этапах подписания договоров и регистрации. Перечень варьируется в зависимости от этапа отчуждения и вида сделки.

Мельникова Марина

Источник: Метрпрайс

Загрузка…

Источник: https://www.vsem-kvartira.ru/news/etapy-pokupki-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-dokumenty-i-oformlenie/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.