Покупка квартиры находящейся в залоге

Покупать или не покупать квартиру, находящуюся в залоге?

Покупка квартиры находящейся в залоге

25 ноября 2013

На рынке недвижимости Вы достаточно можете встретить квартиры, находящиеся в залоге. Что это такое и так ли этого надо бояться?!!!

Отвечу Вам сразу – это совсем не страшно, как поначалу кажется, и такие квартиры можно покупать, если они Вам нравятся, но ко всему надо подходить «с умом». Здесь мы имеем ввиду то, что надо осознавать определенные нюансы таких сделок и четко представлять схему их проведения.

Итак, сначала разберемся в следующем: квартира может находиться в залоге у Банка-Кредитора, или же она может находиться в залоге у физического или юридического лица (не кредитной организации).

Информацию о том, что квартира находится в залоге, Вы можете всегда найти в Выписке из ЕГРП, которую всегда получает грамотный специалист, представляющий Ваши интересы. Этот документ нужно получать абсолютно во всех случаях – даже если Вам предоставили очень «хорошие» документы на квартиру и несмотря на то, что Вас уверяют в том, что «Вы покупаете самую лучшую квартиру».

Дело в том, что зачастую недобросовестные представители сами не имеют информацию о том, что продаваемая ими квартира находится в залоге. Вы, наверное, удивитесь, но это так! Продавец по своему не знанию, или по другой причине может предоставить в Агентство «старое» свидетельство, подтверждающее право собственности на квартиру.

Сейчас, к большому сожалению, на старых свидетельствах регистрирующим органом не ставится штамп о том, что произошел переход права собственности или о том, что выдано новое свидетельство.

Поэтому квартира может выставляться на продажу без учета этой информации, и все вопросы, связанные с выстраиванием такой особенной сделки, как покупка квартиры, находящейся в залоге, начинают решаться или в день аванса, или даже после него.

При внесении аванса за приобретаемую квартиру Вам нужно обязательно прописать четкую схему проведения взаиморасчетов по сделке.

В случае нахождения квартиры в залоге у физического или юридического лица (не кредитной организации) расчет будет проводиться в следующем порядке.

В одну депозитарную ячейку будет закладываться та часть денежной суммы, которую получает сам Продавец (если таковая имеется), а вот во вторую депозитарную ячейку будет иметь доступ Залогодержатель.

Особенностью является также и то, что после закладки Залогодержатель подписывает с продавцом Акт о взаиморасчетах по Договору залога, где прописывается, что кредит Продавцом погашен в полном размере и никаких претензий у Залогодержателя к Продавцу не имеется.

Вместе с Договором купли-продажи, подписанным между Продавцом и Покупателем квартиры, на регистрацию перехода права собственности подается Договора залога и Акт о взаиморасчетах, подтверждающий выплату кредита, выданного Залогодержателем Продавцу.

Делаю акцент Ваш на том, что условием доступа и Продавца, и Залогодержателя будет являться не просто Договор купли-продажи квартиры, но также и нотариальная копия свидетельства о гос.регистрации на имя Покупателя квартиры с отметкой об отсутствии каких-либо обременений. Если Вы четко пропишите в авансовом соглашении такой порядок расчетов по сделке, абсолютно все участники сделки получат гарантии соблюдения интересов каждого из них!

Сложнее дело обстоит со сделками, где квартира находится под залогом Банка-Кредитора. Здесь в авансовом соглашении ни всегда имеется возможность прописать четкую схему взаиморасчетов. Объясним почему. Этот момент зависит от грамотности специалистов, представляющих интересы самого Продавца.

Достаточно часто встречаются следующие ситуации – при готовности Покупателя внести аванс, представители Продавца не могут в день аванса рассказать о требованиях Банка-Кредитора при проведении таких сделок. А это нужно узнавать сразу – еще до внесения аванса за квартиру.

Причиной этому является то, что в некоторых Банках основным требованием при продаже залоговой квартиры является предварительное погашение выданного Продавцу кредита. Это является риском для Покупателя, так как получается, что Покупатель должен отдать свои «кровные» деньги Банку, к которому лично он не имеет никакого отношения. Поэтому мы не рекомендуем Вам идти на такие риски.

Есть Банки-кредиторы, которые имеют очень грамотные схемы проведения таких сделок. Одной из таких схем является разбивка денежных средств также на две депозитарные ячейки, но при этом Продавец будет иметь право доступа при предъявлении документа, подтверждающего не только регистрацию перехода права собственности, но также и отсутствие обременений на квартиру.

Представитель Банка-Кредитора будет иметь право доступа одновременно с Продавцом при предъявлении договора купли-продажи квартиры, подтверждающего регистрацию перехода права собственности по нему (но при этом квартира еще будет находиться под залогом у Банка).

То есть, при использовании такой схемы проведения сделки сначала будет регистрироваться переход права собственности, а затем отдельно будет регистрироваться снятие обременения. Также есть очень интересная схема, с которой довелось встретиться один лишь раз. Однако, преимуществ у такой схемы очень даже предостаточно.

Схема связана с перечислением денежных средств на промежуточный счет, с которого не имеет право снять ни один из участников сделки (даже Банк-Кредитор).

И только после регистрации и представления в Банк документов о регистрации перехода права собственности на имя Покупателя без каких-либо обременений, происходит частичный перевод денежных средств в Банк, в счет погашения кредита, другая часть денег «падает» на счет Продавца. Преимуществом данной схемы является то, что переход права собственности на квартиру регистрируется одновременно с регистрацией снятия залога с квартиры. Данная схема проведения расчетов очень напоминает аккредитив, но, однако, все банковские документы оформляются согласно внутреннему банковскому регламенту, и в них нет ни малейшего упоминания на аккредитив.

Как Вы смогли увидеть, все основные виды расчетов в случае проведения сделки с квартирами, находящимися в залоге, учитывают интересы каждого из участников сделки. Поэтому при грамотном подходе в организации сделок с такими квартирами можно уберечь себя от необдуманных решений и ошибок!

Удачи Вам, и помните: выбор грамотного специалиста – залог успеха Вашей сделки!

При перепечатке материалов активная ссылка на сайт Century 21 Street Realty обязательна!

Любовь Беляева
Century 21 StreetRealty

Источник: https://www.streetrealty.ru/news/1195/

Как купить квартиру, которая в залоге у банка, в ипотеку

Покупка квартиры находящейся в залоге

Статья рассказывает, как купить квартиру, которая в залоге у банка, в ипотеку, разъясняет тонкости законодательства.

Основные моменты

Если заемщик не выплачивает ипотечный кредит, то банк ищет решение проблемы. Через суд финансовое учреждение может добиться выселения заемщика и продажи имущества. В этом случае ее стоимость будет ниже рыночной.

Важно! Продажа жилья – это крайняя мера, на которые идут банкиры. Реализация недвижимости происходит, если совсем нет шансов на погашение кредита. Деньги, вырученные от такой продажи, направляются на погашение ипотечного кредита.

Для покупателя проблема заключается в том, что большую часть средств заплатить придется до перехода права собственности.

Риски покупателя

Есть несколько рисков, связанных с покупкой недвижимости, находящейся в залоге у банка. Но если все документы оформить грамотно, то можно свести к минимуму риски.

Риски для покупателя:

  1. Есть опасность остаться без недвижимости и денег. После полной оплаты финансовое учреждение снимет обременение с недвижимости. Но неожиданно заемщик может отказаться от продажи.
  2. Финансовое учреждение не знает о том, что заемщик продает квартиру. Купить квартиру у банка можно только с разрешения руководства банка, и никак иначе. Если процедура не соблюдена, то возрастает риск опротестования сделки.

Неприятных последствий можно избежать, если правильно оформить документы для проведения сделки.

Как снизить риски

Для этого можно заключить предварительный договор и прописать в нем все условия будущей сделки или установить штрафные санкции за отказ от продажи квартиры.

Как штрафная санкция используется задаток. Если продавец идет на попятную, то покупателю возвращают двойную стоимость. Когда от сделки отказывается покупатель, то задаток так и остается у продавца.

Особое внимание следует уделить процедуре передаче денежных средств. На руки ничего не передавать. Осуществлять передачу наличности с помощью банковской ячейки.

После того как финансовое учреждение одобрит сделку, в ячейки закладывается две суммы: одна – для погашения ипотеки, а вторая – для продавца.

Только после регистрации права владения открывается доступ к ячейкам. Но, на практике, такая схема расчетов используется редко. Как правило, продавец получает средства до регистрации права владения.

Есть несколько схем продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка:

  1. Сначала покупатель полностью погашает кредит, а после снятия залога переоформляется право владения.
  2. Оформление сделки с участием финансового учреждения. Соглашение купли-продажи для регистрации отправляется в подразделение Росреестра. Банк делает замену должника. С прежнего заемщика снимаются все обязанности. Так как ипотека погашена, финансовое учреждение освобождает от обременения жилплощадь.

Последний способ, как купить квартиру, которая официально в залоге у банка, в ипотеку, является более надежным. Но здесь требуется более тщательная проработка документов.

Как оформить сделку

Когда приобретается недвижимость, которая находится в ипотеке, поспешность только вредит. Поэтому желательно действовать по схеме:

  1. Арендовать у финансового учреждения две ячейки и заложить в них денежные средства. В одной из них будут находиться деньги для кредитора, а в другой – для заемщика.
  2. Получить справку, подтверждающую, что задолженность погашена.
  3. Подписать соглашение купли-продажи.
  4. Уточнить, каким образом будут осуществляться расчеты, указать штрафы для провинившейся стороны.
  5. Передать соглашение для заверки нотариусу. Данное действие является обязательным только при совершении операций с долями недвижимости.
  6. Собрать комплект документации и передать для регистрации специалистам подразделения Росреестра.

Также необходимо приложить документы, подтверждающие, что квартира не в собственности у банка.

Как узнать о продаже недвижимости, находящейся под залогом

Узнать, как купить залоговую квартиру, можно через интернет. Кредитные организации делают объявления о продаже жилья со скидкой.

Также есть порталы, где объединяются объявления от различных организаций. Можно ознакомиться с объявлениями и выбрать достойный вариант.

Нюансы проведения сделки

Как говорится: кто предупрежден, тот вооружен. Поэтому необходимо собрать максимум сведений перед приобретением жилья по цене ниже рыночной.

6 действий, которые необходимо сделать до покупки недвижимости:

  1. Взять выписку из ЕГРП, чтобы удостовериться в том, какие имеются обременения на жилплощадь.
  2. Не доверять словам, а брать расписки. Они являются надежным способом подтверждения расчетов.
  3. Узнать, кто прописан на жилплощади, находящейся в залоге. Для таких целей заказывается выписка из домовой книги. Проблема возникнет, если прописаны малолетние граждане. В дальнейшем операции с недвижимостью будут невозможны.
  4. При выборе залоговой квартиры у банка следует тщательно проверить каждый объект. Внимание нужно акцентировать на причинах ареста жилья. Таким образом, можно избежать проблем, связанных с оспариванием сделки.
  5. Проверить, все ли нормально с документацией у кредитной организации, осуществляющей сделку.
  6. Проверить, оплачены ли коммунальные платежи. Если коммунальные услуги не оплачены, то исполнять обязанность придется новым владельцам или доказывать, что долги достались от прежних собственников.

И самое главное – это проверить, одобрило ли сделку руководство кредитной организации. Ведь не заемщик является собственником жилья, а банк.

Схемы продажи ипотечного жилья

Есть две схемы, как происходит покупка квартиры: в добровольном порядке и принудительном.

Более короткой является сделка, когда возражений нет у обеих сторон. В такой ситуации от обычной покупки жилья такая сделка мало чем отличается.

Задача банка – только снять обременение с жилплощади и проконтролировать передачу денежных средств. Всем остальным оформлением занимаются покупатель и продавец.

Жилье с дисконтом купить можно, если оно продается по решению суда. Главное только вовремя проверять информацию о продаже недвижимости со скидкой через интернет.

Проблема возникает, если должник совсем не согласен с тем, что у него отнимают квартиру. Поэтому он будет пытаться опротестовать решение финансового учреждения, обращаться в суд.

У нового собственника начнутся очень сильные проблемы, если заемщик сможет опротестовать сделку. Риски покупателя связаны с тем, что квартиру в залоге придется обратно возвращать.

Поэтому перед тем как платить деньги за квартиру, можно ее проверить. Поможет в этом выписка из БТИ. Особое внимание следует уделить тому, прописаны ли несовершеннолетние.

Новому приобретателю нужно уточнить, не оспаривается ли продажа квартиры, находящейся в залоге.

Итог

На первый взгляд кажется очень привлекательной покупка недвижимости по низкой цене.

Но после покупки могут обнаружиться неприятные сюрпризы: задолженность по коммунальным платежам, граждане, которые остаются прописанными. Также сохраняется риск, что сам должник решит оспорить продажу жилья.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/poryadok-pokupki-kvartiryi-nahodyashheysya-v-zaloge-u-banka-v-ipoteku

Недвижимость под залогом

Покупка квартиры находящейся в залоге

Рассказываем о том, сколько можно сэкономить на покупке залоговой недвижимости банков

Семен Лиходеев/ТАСС

Купить квартиру можно не только у частных лиц и застройщиков. Куда дешевле в сравнении с аналогичными рыночными предложениями реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников.

На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества выставляют не только квартиры. Иногда там продают загородные дома, садовые участки и коммерческую недвижимость.

Вместе с юристами разбираем основные преимущества и недостатки покупки банковского конфиската.

К категории залоговой недвижимости банков относятся те объекты, которые приобретались с привлечением заемных средств.

«Действует правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость», — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке достигает 5,9 трлн руб.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, объясняет юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека.

Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты. Купить такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.

Залоговую недвижимость банки продают в основном на аукционах, считает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке.

«Скорее всего, в ближайшие годы аукционы будут проводиться чаще, поскольку банкам так или иначе надо избавляться от такой недвижимости», — говорит Старинский.

Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Проигравшим этот задаток возвращается в полном объеме, а у победителя он идет в счет будущей покупки. «При этом стоит отметить, что торги выигрывает лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемую недвижимость.

Начальную цену лота определяет независимый оценщик», — добавляет Александр Тарасов. При этом если стоимость оценки явно существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, предупреждает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. «Банки стараются реализовывать такую недвижимость по более или менее рыночной цене», — объясняет Евгений Корчаго. А в результате азартной борьбы стоимость объекта в ходе аукциона может запросто превысить среднерыночные показатели.

К тому же есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с регистрационного учета.

Таким образом, освобождение квартиры может растянуться на длительный срок.

«Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой залоговой квартиры целесообразно обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в квартире никто не прописан», — советует адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.

Если заемщик не платит по кредиту и не готов продавать жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах.

«Реализация конфискованного банком за невыплату кредита имущества через публичные торги — более длительный и сложный способ.

Они проходят только после окончания судебного процесса, в котором суд по иску банка-кредитора принял решение обратить взыскание на заложенное имущество», — рассказывает Александр Тарасов.

Как и в случае с аукционом, квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. «Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта может быть снижена на 15%.

Но, безусловно, на наиболее востребованные объекты недвижимости немало претендентов для покупки, в связи с чем цена на них снижаться не будет.

Реальный шанс выгодно приобрести недвижимое имущество на публичных торгах — постоянно отслеживать проводимые торги», — объясняет Маргарита Захарова.

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными — это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов и тем самым повлияют на их результат.

«Чтобы убедиться в том, что торги санкционированы, следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах.

Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения торгов», — предупреждает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

В течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость.

А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс.

Если недвижимость была конфискована на основании решения суда — важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки», — предостерегает Александр Тарасов из «АВТ Консалтинга».

Квартиры, которые не удалось реализовать в процессе торгов, банки размещают у себя на официальных сайтах. Задача банка — продать залоговое жилье в короткие сроки, чтобы покрыть долг и образовавшиеся убытки.

«Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости.

При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность проведения сделки», — рассказали в пресс-службе банка ВТБ.

Однако если кредитная организация не может продать имущество по надлежащей цене, она всегда будет стремиться продать ее дешевле, считает Евгений Корчаго. «Недвижимость — это нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать.

Поэтому скидка может составлять до 50% в сумме, а иногда и больше. Могу привести свой пример.

Квартира, которая приобреталась мною у банка, за последние полгода была не продана и трижды переоценена в сторону уменьшения», — делится он.

Многие банки для покупки жилья из залоговой базы предоставляют кредиты с более выгодной процентной ставкой. «Клиент может рассчитывать на льготные условия.

Например, на льготную ставку по ипотеке или бесплатный аккредитив для расчетов», — комментирует директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин.

«Оплатить покупку имущества покупатель может как за счет собственных средств, так и привлекая кредитные средства банка на специальных льготных условиях», — добавили в пресс-службе ВТБ.

Рисков для покупателя при такой схеме действительно очень мало, подтверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. «Но стоит учитывать, что покупатель сам должен изучить историю квартиры, так как банк не обязан сообщать ему обо всех нюансах», — предупреждает он.

Однако, как и в случае с торгами, посмотреть квартиру до покупки не получится. «Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни судебные приставы-исполнители.

Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние подъезда и дома. То есть узнать, когда он был построен или из какого материала сделан.

Максимум — поговорить с соседями», — советует Иван Лабека.

Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика

Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может самостоятельно продать свое жилье и на вырученные средства погасить остаток задолженности.

«Залоговое имущество, пока оно не перестало быть частной собственностью и просто находится в залоге у банка, банками не продается.

Такое имущество в случае дефолта заемщика продается самим заемщиком с согласия банка», — объясняет руководитель департамента по информационной политике АО «Российский аукционный дом» Алина Куберская.

Если должник не может или не хочет платить кредит, обе стороны заинтересованы погасить долг в кратчайший срок. «Происходит сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет между должником и банком и снятие обременения. В результате покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долга», — рассказывает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.

При таком варианте потенциальный покупатель получает большое преимущество — он может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку.

«В данной ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя и получить денежные средства в счет оплаты своего долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены», — считает Иван Лабека из «Инкома».

Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру.

В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности.

Кроме того, нечестные заемщики иногда берут задатки сразу у нескольких заинтересованных лиц.

Самый простой способ обезопасить себя — заключить всестороннюю сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем, уверен член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

При этом денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то денежные средства могут быть заложены в две ячейки.

Этот способ действительно работает, нам нередко приходится сопровождать подобные сделки», — говорит он.

Покупка залоговой недвижимости привлекает своим ценником. Логика здесь простая — торговой площадке нужно продать объект, поэтому начальная цена недотягивает до рыночной, объясняет эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека.

«А поскольку рядовой покупатель не ищет себе квартиру на сайтах электронных торговых площадок, в этом сегменте рынка ажиотажа среди покупателей нет, поэтому квартира продается часто по цене ненамного выше начальной», — добавляет он.

«Если анализировать цены на залоговую недвижимость, то они ниже рыночных в среднем на 10–15%», — говорит Александр Тарасов.

«Практика показывает, что такие схемы покупки недвижимости могут быть интересны тем, кто ищет, например, квартиры в конкретном районе, определенного метража, а аналогичные предложения на рынке отсутствуют», — добавляет Александр Тарасов из компании «АВТ Консалтинг».

Риск купить проблемный объект среди залоговой недвижимости снижен. До заключения сделки кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога.

Такое жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным на тот случай, если в будущем банку потребуется реализовывать его своими силами. «Риски покупателя такой недвижимости не больше, чем при обычной купле-продаже.

Разница состоит только в большом объеме документов, которые требуется изучить перед совершением такой сделки», — рассказывает юрист Дени Мурдалов из «А2».

Эксперты рекомендуют покупателям залоговых квартир заранее запрашивать выписку из ЕГРН, техническую документацию, выписку из домовой книги, внимательно изучать отчет о независимой оценке недвижимости.

«Потенциальному покупателю также необходимо ознакомиться с условиями соглашения о залоге и понять, обоснованно ли залогодержатель обратил взыскание, а также соответствует ли процедура реализации имущества условиям соглашения», — советует адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b9768a99a79474c9c7deade

Особенности покупки квартиры находящейся в залоге у банка

Покупка квартиры находящейся в залоге

/ Ипотека

В России все больше распространяются ситуации, когда покупателям предлагается квартира, уже находящаяся в залоге у кредитной организации. Возникновение таких ситуаций и внедрение различных схем продажи заложенных квартир стало ответом на требования российского рынка недвижимости, поскольку подавляющее большинство граждан, по статистике, приобретает жилье в ипотеку.

Причины, по которым владелец заложенного жилья, не погасивший ипотечный кредит, желает реализовать свою квартиру, еще находящуюся под обременением, различны. Причиной может выступать, и приобретение нового жилья в ипотеку, и невозможность продолжать выплачивать банку ежемесячные платежи из-за финансовых затруднений, и другие причины.

Заложенные банку квартиры стали новым сектором рынка недвижимости, который, по словам специалистов, продолжил динамично развиваться в условиях экономического кризиса.

В большинстве случаев, считается, что приобретение квартир, заложенных кредитной организации, выгодно сторонам сделки: заемщик избавляется от финансовых обязательств перед банком, которые не смог выполнить, кредитная организация получает невыплаченный долг (что особенно актуально при неплатежеспособности заемщика), а покупатель соответствующей недвижимости – более низкую цену и (или) выгодные условия приобретения заложенной квартиры.

Тем не менее, если продавец продает квартиру, заложенную банку-кредитору, то ему все-таки придется столкнуться с некоторыми особенностями такой сделки. Во-первых, найти покупателя на заложенное жилье обычно сложнее, чем на квартиру, не обремененную никакими обязательствами.

Во-вторых, продавцу приходится снижать стоимость отчуждаемого жилья, относительно актуальной цены, по которой на момент продажи продаются аналогичные квартиры в регионе. И такое снижение стоимости отчуждаемого жилья будет тем больше, чем более рискованна для покупателя схема передачи денег, предлагаемая кредитной организацией или самим продавцом.

Основные схемы продажи заложенных квартир

Особенности реализации заложенного жилья, имеющего обременение, заключаются в необходимости каким-то образом снять это обременение.

Существует три основных схемы продажи квартир, заложенных кредитной организации:

  1. Заемщик по ипотеке, являющийся владельцем отчуждаемой квартиры, самостоятельно, либо по предварительному соглашению с банком-кредитором, продает заложенное жилье новому приобретателю, а покупатель перечисляет заемщику, выступающему в сделке продавцом квартиры, авансовую сумму в размере не погашенной ипотечной задолженности за соответствующее жилье. При такой схеме, авансовый платеж от покупателя квартиры, предназначенный заемщику, перечисляется сразу банку-кредитору в счет погашения остатков ссудной задолженности за продавца-заемщика. Кредитор в свою очередь соглашается снять с квартиры обременение, после чего уже совершается стандартная сделка по купле-продаже недвижимости.
  2. В случаях, когда приобретатель заложенной квартиры также намерен для ее покупки получить ипотечный кредит, возможно оформление ипотеки в той же кредитной организации, что и у продавца, заложившего квартиру. Тогда тот же банк, выступавший кредитором продавца, по чьим обязательствам и была заложена продаваемая квартира, становится кредитором покупателя. В результате, за счет выданного покупателю ипотечного кредита и его первоначального взноса за приобретаемую недвижимость погашается задолженность продавца-должника. Одновременно с этим осуществляются сразу два регистрационных действия для снятия и наложения обременения на недвижимость. В конечном итоге таких операций, у недвижимости изменяется залогодатель.
  3. Третий самый неблагоприятный для владельца квартиры способ – это продажа заложенной недвижимости в судебном порядке. Такая ситуация возможно, если должнику-продавцу не удается договориться с банком-кредитором относительно самостоятельной продажи заложенной квартиры, а погашать ипотечный долг у заемщика нет возможности. Продажа квартиры в данной ситуации проводится судебными приставами через специальные торги. После реализации заложенной недвижимости долг перед банком по ипотечному кредиту гасится за счет полученных на аукционе финансовых средств.
  4. Следует отметить, что, по статистике, добровольная продажа гражданами заложенной недвижимости с согласия банка-кредитора из-за желания заемщика обменять небольшую «ипотечную» квартиру на более просторное по площади жилье, в настоящее время встречается гораздо чаще, чем продажа заложенной недвижимости банком-кредитором из-за наличия непогашенного долга у заемщика и проблем с неплатежами.

    В первом варианте отчуждения заложенной квартиры, когда должник за счет средств покупателя должен погасить оставшийся ипотечный долг, тоже существуют вариации в зависимости от порядка расчетов:

    1) Продажа квартиры покупателю в сопровождении банка-кредитора. В этом случае банковская организация предоставляет свою депозитарную ячейку. Покупатель заложенного жилья вносит обозначенную сумму для погашения ипотечного кредита в эту ячейку, а оставшуюся разницу между долгом по кредиту и общей ценой квартиры – во вторую ячейку банка.

    После завершения сделки и проведения регистрации в регистрирующем органе, банк-кредитор получает остаток ипотечного долга, а продавец берет из ячейки разницу между ценой отчуждаемой квартиры и оставшейся задолженностью перед банком.

    Как считают специалисты, данный вариант является самым безопасным при покупке залоговой квартиры. В указанном случае сделка безопасна и для продавца, и для покупателя, и для банка.

    Покупатель заложенной квартиры закладывает свои деньги под условием их выемки банком, только после регистрации совершенной сделки купли-продажи, а банк приобретает уверенность, что все финансовые средства по ипотечному кредиту будут получены, поскольку они уже находятся у него в ячейке.

    Если совершенная сделка не будет зарегистрирована, доступ к финансовым средствам в банковской ячейке получит сам покупатель, чтобы забрать свои деньги. Таким образом продать заложенную квартиру можно, разумеется, только с согласия кредитора. В последнее время банки, заинтересованные в своевременном погашении задолженности по ипотеке, охотно идут на подобную процедуру.

    Однако при этом важно, чтобы, сумма непогашенного долга по ипотечному кредиту была меньше, чем конечная цена продажи квартиры, находящейся в залоге. В противном случае должник, выступающий в сделке продавцом заложенного жилья, должен будет дополнительно вносить денежные средства для полного погашения своей задолженности.

    2) Практически аналогичный первому варианту способ расчетов, когда покупатель приобретает квартиру, а денежные средства передаются через специальный аккредитивный счёт. В день сделки приобретатель недвижимости зачисляет деньги на аккредитивный счёт, открытый в банке.

    Сторонами определяются условия доступа банка и продавца к деньгам (к примеру, при условии регистрации прав покупателя на квартиру).

    При соблюдении обозначенных условий доступ к деньгам в части остатка ипотечной задолженности должника получает кредитор, а к оставшейся сумме – заёмщик-продавец квартиры.

    3) Есть и иной вариант покупки заложенной квартиры. Продавец заключает предварительный договор с покупателем, заранее получив согласие банка-кредитора, на досрочное погашение задолженности по ипотечному кредиту. Деньги за квартиру перечисляются покупателем на банковский счет кредитора.

    После этого продавец получает соответствующую документацию, подтверждающую отсутствие у него кредитной задолженности. Это позволяет снять имеющееся обременение с продаваемой квартиры.

    После снятия обременения оформляется обычная купля-продажа, происходит государственная регистрация прав, перешедших от продавца к покупателю, и продавцу выплачивается вся оставшаяся стоимость.

    При данном варианте покупки заложенной квартиры существуют определенные риски для покупателя. Если продавец заложенного жилья в дальнейшем нарушит условия предварительного договора, у покупателя могут возникнуть проблемы с возвратом денег.

    Тем не менее, преимуществом названного варианта является отсутствие у заемщика необходимости согласовывать с кредитором продажу заложенной квартиры, поскольку продавец с банком прекращает свои взаимоотношения по взятому кредитному обязательству еще до оформления договора купли-продажи.

    4) Еще один вариант продажи, достаточно рискованный для покупателя, это передача непосредственно продавцу задатка в размере задолженности перед банком.

    Продавец квартиры, получивший задаток (или аванс) в размере остатка ссудной задолженности по ипотечному кредиту, может погасить свой долг и снять обременение.

    После того, как обязательства продавца-заемщика по выплате ипотеки перед банком будут исполнены, он сможет продать квартиру, не согласовывая продажу с кредитором и не учитывая требования банка. Однако здесь существуют риски для покупателя заложенной недвижимости.

Источник: https://infonedvizhimost.com/ipoteka/pokupka-kvartiry-nahodyashhejsya-v-zaloge-u-banka.html

Покупка квартиры в залоге

Покупка квартиры находящейся в залоге

Если ипотека за квартиру не выплачена, а должник утратил платёжеспособность, приемлемым вариантом станет выставление объекта на торги.

Не стоит опасаться сделок, проводимых с такой недвижимостью. Они отличаются заниженной стоимостью, что делает привлекательным приобретение при бюджетном уровне благосостояния покупателя.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону Москва и область: 

+7 (499) 110-93-68

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Законы о покупке квартиры в залоге

Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка – имущественная сделка с недвижимостью, юридические последствия которой носят трёхсторонний характер:

  1. Для кредитора, который выручит вложенные в недвижимость инвестиции.
  2. Для должника, который погасит долговые обязательства или их допустимую долю.
  3. Для покупателя, допуская приобретение недвижимости из накопленных средств или при оформлении ипотеки.

Иногда сбыт квартиры в ипотеке не связан с неплатёжеспособностью владельца недвижимости. Вероятны изменения в его планах в виде переезда или приобретение жилья с целью расширения площади, связанные с увеличением семьи или иными причинами.

По преимуществу, в этих ситуациях граждане решают вопрос о досрочном погашении ипотеки непосредственно с банком, если остаток допускает произвести данный процесс.

Если остаток по кредиту велик, приходится пользоваться алгоритмом, рассчитанным на задолжников.

Передача прав на владение объектом происходит двусторонне, но со стороны отчуждающего субъекта выступают одновременно владелец и инвестор. Они взаимодействуют с покупателем, передавая тот объём права на квартиру, который в распоряжении каждой из сторон залоговых отношений.

Если просчитывать последствия заведомо и исполнять законодательные положения, правовая процедура пройдёт гладко, не оставив следа в виде последствий не погашенного долга со стороны предшествующего владельца.

Сделки проводятся на законодательных условиях:

  • По решению суда, соответственно ст.40 Конституции РФ о защите имущественных жилищных прав граждан.
  • На основании положений ст.334 ГК РФ и ст.37,50 «Закона об ипотеке», оглашающих сохранение интересов банка в инвестиционных процессах.
  • По соглашению сторон, на основании пунктов договора, заключённого сторонами.

Сделка покупки квартиры в залоге

Покупателя требуется известить о наличии залога. После чего ему стоит узнать условия проведения торгов, выставленные ему владельцем и банком (см. Ипотека Сбербанка). Если предложение не удовлетворяет, целесообразно отказаться от такого приобретения.

Со стороны приобретателя недвижимости требуется соблюдать формальности таким образом, чтобы добросовестность позиции не вызывала сомнения.

Банк не отвечает за составление договора между сторонами, он координирует только исполнение залоговых обязательств. Поэтому полезно удостоверить договор нотариально, так как экспертное мнение нотариуса позволит выявить недочёты процедуры, а так же придать договору дополнительную юридическую силу.

Если дело дойдёт до суда, нотариус выступит на стороне истца, подтвердив правомерность и законность удостоверенной им сделки.

По той же причине стоит обратиться в риэлторскую или юридическую компанию, где компетентные работники просмотрят возможные риски и учтут их при составлении договора.

Преимущества обращения к риэлтору:

  1. В его опыте, при условии разрешения подобных ситуаций. Для дополнительной проверки документации.
  2. В умении предвидеть развитие событий в соответствии с теми или иными положениями, внесёнными в договор.
  3. В дополнительной юридической силе процедуры приобретения, основанной на гарантии чистоты сделки, предоставляемой компаниями по работе с недвижимостью.
  4. Контролировать и освидетельствовать процесс передачи денег покупателем.
  5. При возникновении сложностей, требующих обращения в арбитраж, риэлтор также выступит на стороне истца.

Вначале составляется предварительный договор, в котором указывают параметры квартиры, условия оформления купчей и передачи имущественных прав приобретателю.

На основании предварительного договора купли-продажи вносится аванс.

К этому моменту гражданам требуется обсудить вопрос о наличии обременения и в предварительном контракте отметить положительное решение, принятое обеими сторонами, в отношении данного факта. Здесь же требуется выбрать условия перехода права на помещение.

Способы покупки зависят от остатка непогашенного долга, который допускает превышение стоимости квартиры, а может оставаться минимальным.

Если остаток превышает стоимость, покупателю потребуется внести обозначенную соглашением сумму в банк, а погашение остатка долга со стороны продавца стоит проконтролировать. Алгоритм погашения вписывается в условия купчей, кроме чего стоит сделать отметку об ответственности должника за условия расчёта с банком.

В положении о расторжении договора не лишним будет вписать те же условия или сослаться на пункт, где они сформулированы.

Покупателю допустимо предпринять меры предосторожности и обезопасить себя от неожиданных неприятностей.

Поэтому такое требование при составлении договора уместно (см. Проверка квартиры при покупке).

Если остаток невелик, передача денег осуществляется в сторону:

Удобно воспользоваться банковской ячейкой, разложив деньги, предназначенные в оплату инвестиций и положенные продавцу, в два разных отдела.

После оформления документации, денежные средства поступят по назначению.

По усмотрению сторон, квартира в ипотеке переходит вместе с обременением. Инвестор переоформляет кредит на приобретателя, а предшествующий участник выходит из процесса.

В этом случае ипотечные обязательства и сумма, передаваемая продавцу, рассчитываются, исходя из остатка непогашенного вложения. Эти условия просчитываются заведомо, до составления предварительного договора и передачи аванса за жильё.

После составления, подписания договора сторонами и расчёта с инвестором, процедуру покупки квартиры в залоге требуется зарегистрировать. Это требование универсально для всех процессов, происходящих на рынке недвижимости.

Регистрация прав происходит в Росреестре по месту расположения недвижимости.

Риски при покупке квартиры в залоге

При покупке обременённой квартиры, каждое недобросовестное действие со стороны приобретателя чревато юридическими сложностями.

Он рискует в первую очередь тем, что передавая сбережения, приобретает помещение с сомнительным юридическим статусом.

Иногда при сбыте таких объектов предлагаются не соответствующие реальности, низкие цены, с неразумными условиями, чреватыми крахом операции и утратой денег.

К примеру, должник попросит вывести квартиру из-под обременения до совершения сделки. Покупателю потребуется вложить свои деньги ещё на стадии заключения договора или прежде.

Даже расписка в получении денежных средств, данная взамен погашения кредита и реквизиты на банковской квитанции, не станут основанием для резолютивного завершения передачи объекта. Доверчивый гражданин сам нарушил правила взаимодействия и проведения взаиморасчётов.

Если деньги, предназначенные для погашения долга, передаются на руки продавцу – покупатель не получает гарантии их передачи инвестору. Этот риск чреват продолжительными тяжбами с непредсказуемыми перспективами развития.

Кроме перечисленных, в число рисков входят случаи, распространённые при совершении сделок как таковых. Допустимо, что жильё содержит такие недочёты, которые сделают его приобретение большой проблемой(см. Приём-передача квартиры).

Если останутся не выписанными жильцы, распоряжение объектом получит дополнительные ограничения. Эти сложности стоит предусмотреть, не делая акцент на обременении как единственной проблеме.

По преимуществу, степень риска в подобных случаях допускает контроль над ситуацией, позволяя свести их к минимуму или аннулировать. Они получат развитие только по халатности или корысти покупателя, нарушившего нормы и правила проведения процедуры.

Преимущества и недостатки покупки квартиры в залоге

Несомненными преимуществами обозначенной сделки считаются:

  • Снижение стоимости квартиры на 20% в сравнении с необременённым объектом.
  • Право дополнительных торгов, с целью снижения цены.
  • Данные объекты, преимущественно, расположены в новостройках, что говорит о качественном техническом состоянии, не требующем вложения средств на эксплуатацию (см. Покупка квартиры в новостройке).
  • Допустимость льготного инвестирования при повторном оформлении ипотеки.

К числу недостатков относятся:

  • Риски при оформлении сделки, составлении договора и передаче денег.
  • Дополнительные усилия сторон при совершении сделки. Подготовка дополнительной документации.
  • Дополнительные расходы при привлечении юристов, риэлторов или нотариуса.

Главный показатель того, что сделку стоит совершать – субъективный фактор, который позволит определить недвижимость как желаемое приобретение, не ориентируя покупателя на внешние признаки, в число которых входит, в том числе, невыплаченная ипотека.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiry-v-zaloge.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.