Покупка квартиры необходимые документы при оформлении

Содержание

Какие документы нужны для покупки новостройки?

Покупка квартиры необходимые документы при оформлении

Еще на этапе выбора квартиры мы оговариваем возможности ее приобретения: при помощи личных сбережений, рассрочки от застройщика, ипотечного займа. И как только человек решается на покупку, мы начинаем действовать, исходя из решения о способе оплаты.

Если это ипотека, то помогаем выбрать кредитора и подготовить документы для подачи заявки и оформления кредита.

В пакет обычно входят копии паспорта, СНИЛС и свидетельства о заключении брака и рождении детей, справки с места работы по форме 2-НДФЛ и справка о наличии дополнительного дохода, если такой имеется.

Сейчас есть также банки, которые рассматривают заявку всего по двум документам: паспорту и СНИЛС. Но в таком случае необходим большой первоначальный взнос.

Domofond Гид: как купить квартиру в новостройке? Главные шаги

Как выбрать новостройку и застройщика?

Как только банк одобряет кредит и мы понимаем, на какую сумму стоит рассчитывать, тогда бронируем понравившуюся квартиру и заключаем договор с покупателем. В нашем случае это договор долевого участия (ДДУ).

Этот документ очень важен: он подтверждает, что покупатель инвестирует в строительство дома, а застройщик после возведения объекта передает ему конкретную квартиру.

В этом же договоре указывается информация о способе оплаты и реквизиты банка, который предоставляет кредит.

ДДУ обязательно проходит государственную регистрацию. Для этого будущий дольщик предоставляет паспорт, документ об уплате госпошлины и согласие супруга, заверенное нотариусом. От компании-застройщика также требуется пакет документов, связанных с объектом. Но эти данные заранее предоставляются в Росреестр, поэтому покупателю не стоит беспокоиться о них.

У нас также есть возможность приобрести квартиру при помощи материнского или регионального материнского капитала. Последний предоставляется за рождение третьего ребенка.

В этом случае сначала нужно зарегистрировать ДДУ, а затем подать сертификат и договор в соответствующий орган (Пенсионный фонд или территориальный отдел комитета социальной защиты) для получения средств из материнского капитала.

Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Королев и партнеры» Виталий Королев:

Давайте рассмотрим эту ситуацию с двух сторон. Первая – какие документы должны быть на руках у самого покупателя для приобретения недвижимости в новостройке. Тут все просто:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • нотариальное согласие супруга/супруги на приобретение объекта недвижимости, если покупатель состоит в браке;
  • если на покупку привлекаются кредит или ипотека, то, соответственно, нужен кредитный договор и комплект документов, который требует выбранный покупателем банк.

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

5 методов глубокой проверки застройщика

Вторая ситуация – когда покупатель хочет убедиться в добросовестности застройщика. Мы рассмотрим перечень документов в соответствии с 214-ФЗ. Покупатель должен убедиться, что у застройщика имеются следующие документы:

  • разрешение на строительство;
  • договор аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта или зарегистрированное право собственности на земельный участок;
  • проектная документация;
  • заключение экспертизы проектной документации (в том случае, если такое заключение предусмотрено ФЗ);
  • проектная декларация.

Также хочу обратить внимание, что практически все эти документы застройщик должен опубликовать в интернете.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Существует разница между покупкой готовой квартиры и новостройки на этапе строительства.

Если новостройка уже сдана, то все квартиры в ней так или иначе принадлежат какому-либо юридическому лицу, будь то застройщик или компания, реализующая квартиры от его имени.

В таком случае процедура приобретения первичного жилья будет аналогична процедуре покупки вторичного жилья и даже проще, поскольку продавец крайне заинтересован в реализации недвижимости.

Он сам предоставит типовой договор и уладит большую часть юридических вопросов, связанных с оформлением бумаг и составлением документов.

Если строительство дома еще не завершено, в таком случае заключается ДДУ. Для заключения договора долевого участия покупателю понадобится предоставить в регистрационную службу следующие документы.

  1. Заявление о регистрации договора – типичный документ, который можно найти в электронном виде на сайте Росреестра. Заполняется обеими сторонами сделки. Помощь в заполнении покупателю может оказать либо его риелтор, либо специалист со стороны продавца.
  2. Квитанция об уплате госпошлины – также оформляется и оплачивается обеими сторонами. Для дольщика эта сумма составит от 100 до 175 рублей.
  3. Договор о долевом участии – главный документ, на основе которого и происходит сделка. Содержит в себе информацию о сторонах договора; об объекте, в котором приобретается жилье, и о самой квартире; о сумме, которую покупатель внес за покупку недвижимости; о сроках строительства.
  4. Если покупатель состоит в браке, то он должен предоставить согласие супруга на оформление сделки. В противном случае она не будет зарегистрирована. Если же клиент не женат, то с него могут потребовать соответствующую справку, так что лучше подготовиться к этому вопросу заранее.

В некоторых случаях понадобятся и другие документы. Если регистрацию проводит представитель, то необходимо заблаговременно оформить на него доверенность, чтобы он мог легально проводить юридические операции от имени покупателя.

В том случае, если покупка недвижимости осуществляется в ипотеку, то банк может потребовать у клиента выписку со счета, подтверждающую наличие у него достаточных средств для первоначального взноса.

Для получения кредита также будет необходимо предоставить справку о доходах и заполненную банковскую анкету.

Нотариально заверенную копию кредитного договора необходимо будет прикрепить к тем документам, которые покупатель предоставляет в регистрационную палату.

Какая инфраструктура должна быть в ЖК?

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Все зависит от того, покупаете Вы построенный объект или нет.

Если нет, то жилое помещение Вы приобретаете по договору долевого участия (ДДУ), и комплект документов, необходимый застройщику для заключения договора, значителен и установлен законом (включает договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, утвержденную проектную документацию, проектную декларацию, размещенную на сайте и т. п.). Следует отметить, что ДДУ подлежит государственной регистрации, в ходе которой будут проверены все документы застройщика.

В случае же, если Вы покупаете построенный объект недвижимости и, возможно, на вторичном рынке, Вам потребуется выписка из реестра и документы БТИ, а также сведения об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и отсутствии несогласованных перепланировок.

Кроме того, и для покупателя, и для продавца необходимы правоустанавливающие документы, подтверждающие правоспособность (паспорта, учредительные документы), согласия супругов, а также документы, подтверждающие уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:

Когда Вы определились с выбором квартиры в новостройке и проверили все документы застройщика, самое время вспомнить о своих документах.

Конечно, унифицированного пакета документов не существует, его комплектация зависит от многих факторов (к примеру, квартира покупается на свои или частично заемные средства).

Если покупка осуществляется за свои деньги, то обязательно представить:

  • документ, удостоверяющий личность: паспорт гражданина РФ, удостоверение личности военнослужащего РФ или военный билет солдата, матроса, сержанта, старшины, прапорщика, мичмана и офицера запаса/или временное удостоверение личности;
  • согласие второго супруга на приобретение квартиры.

Для регистрации права собственности в Росреестре также необходимо представить:

  • непосредственно договор, являющийся основанием приобретения прав на квартиру;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • квитанцию об оплате пошлины за регистрацию права.

Если приобретение квартиры осуществляется с использованием кредитных средств, то дополнительно к пунктам 1-4 необходимо предоставить:

  • кредитный договор;
  • договор ипотеки (закладную).

Включен ли налог в стоимость квартиры при покупке?

Как получить субсидию на покупку жилья?

Отвечает юрисконсульт офиса «Бутово» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Виталий Шидловский:

Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», есть две основные формы приобретения имущественных прав на квартиры в новостройках: договор долевого участия и вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

Если Вы уже определились с новостройкой, где собираетесь приобрести квартиру, реализуемую по ДДУ, необходимо ознакомиться с документами, которые застройщик должен Вам предоставить, в соответствии со ст. 20,21 вышеуказанного закона. К ним относятся:

  1. учредительные документы застройщика (устав, документ о назначении руководителя);
  2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  4. выписка из ЕГРЮЛ;
  5. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерская (финансовая) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года;
  6. аудиторское заключение;
  7. строительные лицензии, допуск СРО;
  8. инвестиционный контракт;
  9. разрешение на строительство;
  10. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
  11. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
  12. свидетельство о собственности на землю или договор аренды земли под застройку;
  13. проектная декларация;
  14. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
  15. форма договора, по которой будет продаваться квартира.

При реализации квартиры путем вступления покупателя в ЖСК/ЖНК нужно внимательно изучить устав кооператива, в котором отражены условия вступления и выхода из членов кооператива.

Также важно понимать, что, поскольку дом строится на средства пайщиков, в случае недостатка средств или удорожания строительных материалов пайщикам придется доплачивать, чтобы завершить строительство своего дома.

Анализ имеющихся у ЖСК документов и их содержание может также красноречиво рассказать Вам о том, стоит покупать такую новостройку или нет.

Также важно изучить и сопоставить информацию, имеющуюся в интернете, о прошлых проектах застройщика и результатах их реализации, о наличии или отсутствии судебных тяжб с его участием и т. п.

Отвечает юрист Анна Слобожанинова:

Если мы исследуем вопрос приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме или апартаментов в здании с апартаментами по договору участия в долевом строительстве, то у застройщика следует запросить:

1) информацию по проекту строительства:

  • проектную декларацию;
  • заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона 214-ФЗ;
  • проект договора участия в долевом строительстве;
  • договор аренды или свидетельство о праве собственности на земельный участок, на котором осуществляется строительство;
  • положительное заключение экспертизы проектной документации на строящееся здание;
  • разрешение на строительство;
  • разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (при наличии);

2) информацию о застройщике:

  • устав и/или учредительный договор;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за три последних года;
  • сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд.

В настоящее время закон № 214-ФЗ обязывает застройщиков публиковать на своем официальном сайте или на сайте проекта строительства практически все вышеперечисленные документы, и, если в них вносятся изменения, застройщик обязан обновлять эти сведения в течение пяти рабочих дней.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_dokumenty_nuzhny_dlya_pokupki_novostroyki/6959

Какие нужны документы при покупке квартиры в 2020 году

Покупка квартиры необходимые документы при оформлении
Дмитрий Лидов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация – жмите сюда

Покупка недвижимости всегда предполагает большую подготовку, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Чтобы избежать рисков и мошенничества, необходимо тщательно проверять каждый документ. Соблюдая все нормативные требования, можно избежать лишних стрессовых ситуаций.

И тогда покупка новой квартиры станет по-настоящему приятным событием.

Основные этапы оформления сделки

Как и любой акт купли-продажи, сделка с недвижимостью регулируется в соответствии с действующим законодательством.

В Российской Федерации действия, связанные с покупкой и продажей недвижимости регулируются в строгом соответствии с федеральным законом ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».

Нормативный акт закрепляет порядок проведения сделки, перечень необходимых документов, а также права и обязанности обеих сторон.

Для покупателя процедура в плане оформления проходит несколько легче, чем для продавца. Но риски столкнуться с недобросовестным продавцом достаточно высоки.

Однако с 1 января 2020 года на государственном уровне принят закон «О выплатах добросовестным приобретателям жилья». Эта законодательная поправка позволит уберечь добропорядочных граждан от действий мошенников.

Часто «черные риелторы» работают по подложным документам, перепродавая недвижимость без ведома реальных хозяев. Тем самым, у покупателя в ходе судебных разбирательств законные владельцы изымают жилье. Для людей, попавших в подобную ситуацию, и создана такая выплата.

Новые законы позволят получить выплату пострадавшим гражданам, если по истечению полугода от изъятия собственности не было произведено никаких выплат, либо компенсация была частичной.

Определять размер выплаты будет суд, исходя из реального ущерба, либо от размера кадастровой стоимости недвижимости.

Для покупателя есть ряд обязательных этапов при оформлении покупки недвижимости:

  1. Установление права собственности на недвижимость.
  2. Регистрация перехода права собственности на покупателя.
  3. Окончательная регистрация права собственности на жилье.

Только после оформления права собственности сделка будет считаться законной и завершенной.

Основные документы для оформления сделки со стороны покупателя

Пакет документов, как было сказано выше, для покупателя существенно меньше, чем для продавца. Он может отличаться, в зависимости от условий сделки, а также типа приобретаемого жилья.

Основной пакет документов при оформлении покупки квартиры будет включать в себя:

  1. Паспорт гражданина РФ;
  2. Договор купли-продажи недвижимости;
  3. Документ или квитанция об оплате государственной пошлины;
  4. Заявление о регистрации права собственности.

Это документы, которые наиболее часто запрашиваются со стороны покупателя. Однако, в зависимости от обстоятельств покупки, пакет документов может быть значительно больше.

Меры для уменьшения рисков при покупке недвижимости

Чтобы обезопасить вложенные в покупку средства, покупателю стоит заранее позаботиться о возможных рисках при покупке квартиры.

Прежде всего, необходимо получить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что покупаемая недвижимость не имеет обременений и арестов.

Следует запросить у продавца копию домовой книги, что позволит узнать о ранее прописанных в недвижимости гражданах, а также избежать нарушения прав несовершеннолетних граждан, прописанных в квартире.

Исключить риски оспоримости квартиры также помогут такие документы как:

  • согласие супругов о продаже;
  • проверка внесений изменений в ЕГРН;
  • список лиц, имевших право на проживание;
  • разрешение органов опеки, в случае прописки несовершеннолетних;
  • документ, который подтверждает дееспособность продавца;
  • справки от коммунальных служб об отсутствии задолженностей;
  • если в помещении проводили перепланировку, то необходима будет справка о внесении изменений в план квартиры;
  • установленная рыночная стоимость, подкрепленная независимым оценщиком.

В зависимости от обстоятельств сделки документов может потребоваться больше.

Процедура оформления покупки через Росреестр

Регистрацией права собственности в России занимается Росреестр.

Для оформления сделки потребуется подать следующие документы:

  • паспорта обеих сторон сделки;
  • квитанция об оплате пошлины;
  • паспорт кадастровый;
  • договор купли-продажи помещения;
  • заявление о государственной регистрации.

Процедура перехода права собственности считается завершенной после подачи всех необходимых документов. Оформление может занимать от 7 до 9 рабочих дней.

Специфика оформления документов при покупке недвижимости

Ситуации покупки и продажи имеют индивидуальный характер. В зависимости от особенностей каждого отдельного случая, потребуются определенные разрешающие документы. Рассмотрим наиболее распространенные типы сделок с недвижимостью.

Покупка жилья в ипотеку

Необходимо будет подготовить документы не только для Росреестра, но и для банка, предоставляющего ипотечный кредит. Обычно за каждой отдельной ипотекой закреплен банковский сотрудник, который поможет при оформлении необходимого пакета документов.

При покупке в ипотеку покупка жилья регистрируется одновременно с оформлением кредита. После получения одобрения по ипотеке, документы о согласии на выдачу денежных средств передаются в Росреестр, чтобы в дальнейшем произвести перечисление денежных средств на счет продавца.

Помимо стандартного набора документов для оформления покупки потребуются:

  • согласие второго супруга на ипотеку, если таковой имеется. Документ заверяется у нотариуса за счет покупателя квартиры;
  • банк и сам покупатель будут должны оплатить государственные пошлины, что подтверждается соответствующими квитанциями;
  • заявление, закрепляющее между кредитором и покупателем совместное соглашение об ипотеке. Выдается в кредитной организации;
  • договор ипотечного кредитования. Потребуется также нотариальное заверение.

Необходимо внимательно изучить банк оформления ипотеки, чтобы избежать финансовые потери и халатное отношение к клиентам.

Покупка жилья с использованием материнского капитала

Многие молодые семьи используют этот вид государственной поддержки для улучшения жилищных условий. Использование материнского капитала для этих целей, если ребенку еще не исполнилось трех лет, будет считаться незаконным.

Пакет документов для оформления сделки будет расширен за счет следующих справок и документов:

  • свидетельство о рождении ребенка;
  • соглашение с банком кредитором;
  • сертификат на материнский капитал;
  • документ о выделении долей всем членам семьи. Заверяется у нотариуса;
  • справки о доходах;
  • акт об оценке стоимости жилья;
  • полис клиента банка.

Данные документы необходимо предоставить в Пенсионный фонд, где будет принято решение о возможности использования маткапитала для данных целей. После одобрения завершение сделки также оформляется через Росреестр со стандартным набором документов.

Покупка одним из супругов, приобретение долей

Сделки с недвижимостью регулируются в соответствии с ст.35 ФЗ СК РФ, в которых говорится о необходимости согласия второго супруга, если сделка оформляется с государственной регистрацией права.

Чтобы избежать отказа в оформлении собственности, документ следует также нотариально заверить.

Если согласие от супруга при оформлении купли-продажи отсутствует, то законность такой сделки может быть оспорена в судебном порядке.

В случае покупки доли в квартире, необходимо получить отказ от второго дольщика на приобретение продаваемой части. Документ может быть составлен в произвольной форме. Но в нем должны быть указаны все данные второго дольщика, а также описанием его доли в квартире. Справку необходимо заверить у нотариуса.

В остальном, пакет документов для оформления сделки в этих случаях, будет стандартным.

Документы, выдаваемые новому владельцу недвижимости

После проведения сделки и ее надлежащем оформлении, на руках у покупателя должны быть следующие документы:

  1. Договор купли-продажи. Он закрепляет право собственности на жилое помещение за покупателем
  2. Справка о передаче квартиры
  3. Расписка от сотрудника регистрационного отдела о принятых документах
  4. Расписка от продавца о получении денег
  5. Выписка из ЕГРН
  6. Согласие на продажу от второго супруга
  7. Кадастровый паспорт помещения

Внимательное отношение к деталями и соблюдение требований закона помогут сделать приобретение жилья быстрым и безопасным.

Дмитрий Лидов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация – жмите сюда

Источник: https://YuristPrav.ru/kakie-nuzhny-dokumenty-pri-pokupke-kvartiry-v-2020-godu

Какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке, на вторичном рынке?

Покупка квартиры необходимые документы при оформлении

Документы при покупке квартиры нужны и продавцу, и покупателю. Без них Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. Также есть отдельные документы, который должен представить собственник для проверки юридической чистоты сделки. Рассмотрим, что понадобится продавцу и покупателю при покупке недвижимости в новостройке или на вторичном рынке, и как все оформить правильно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности покупки квартиры в новостройке

Перечень документов при покупке квартиры в новостройке и особенности процедуры зависят от того, каким способом она приобретается:

  1. По договору долевого участия в строительстве (ст. 4 ФЗ №214 «Договор участия в долевом строительстве»). В сделке участвует банк, открывается эскроу-счет, на который дольщик перечисляет деньги.
  2. По договору уступки права требования, когда сам дольщик продает недостроенную квартиру другому человеку. Происходит замена дольщиков.
  3. По договору паевых взносов в ЖСК.
  4. По жилищному сертификату, выданному до 01.07.2018 года.
  5. В рассрочку, предоставляемую застройщиком.
  6. По договору купли-продажи, если объект уже введен в эксплуатацию.

Важно! Вне зависимости от способа приобретения недвижимости право собственности регистрируется на покупателя в Росреестре. За это им уплачивается госпошлина.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Перечень документов при покупке квартиры в новостройке

Для покупателя и продавца перечни документов на покупку квартиры разные. В первом случае потребуется максимальное количество справок. Для покупателя зачастую достаточно только паспорта.

Разберемся, что конкретно потребуется от обеих сторон при покупке недвижимости разными способами.

От покупателя

Покупателю достаточно представить паспорт и нотариальное согласие супруга, если квартира приобретается в ипотеку. В остальных случаях оно необязательно, но лучше его оформить, тем более согласие нередко спрашивают сами продавцы.

При покупке квартиры в ипотеку придется задействовать банк. Для рассмотрения заявки понадобится:

  • Паспорт;
  • СНИЛС.
  • Согласие супруга.
  • Справки о доходах.
  • Свидетельство о заключении брака (для супружеских пар).
  • Свидетельство о рождении ребенка (если есть).
  • Справки, подтверждающие наличие дополнительных доходов.

Обратите внимание! Каждый банк устанавливает свой перечень документов для приобретения недвижимости в ипотеку. Подробности лучше уточнить в отделении.

От продавца

Какие документы должен представить продавец квартиры покупателю при купле-продаже разными способами:

Способ продажиДокументы
По ДДУ
  • Разрешение на строительство;
  • План многоквартирного дома;
  • Проектная декларация;
  • Договор аренды или документ о праве собственности на земельный участок, на котором ведется строительство;
  • Проектная документация с заключением экспертизы;
  • Договор страхования рисков застройщика;
  • Учредительные документы.

После завершения строительства оформляется акт приема-передачи, кадастровый паспорт на квартиру, справка о выплате сумм по ДДУ; понадобится разрешение на ввод в эксплуатацию

По договору уступки права требования
  • Оригинал ДДУ;
  • Паспорт;
  • Нотариальное согласие супруга продавца на сделку;
  • Справка об остатке задолженности перед застройщиком, или о погашении долга по ДДУ;
  • Разрешение строительной компании на переуступку, если оно нужно по ДДУ.
По договору паевых взносов в ЖСКДля членства в ЖСК:

  • заявление о вступлении в ЖСК;
  • паспорт и ИНН.

Для регистрации права собственности по завершении строительства:

  • заявление;
  • паспорт;
  • акт о сдаче недвижимости в эксплуатацию;
  • справка о полной выплате взносов;
  • выписка из решения общего собрания ЖСК о предоставлении жилья;
  • передаточный акт;
  • кадастровый паспорт;
  • оценочный акт.
В рассрочку от застройщика
  • Свидетельство о проведении госэкспертизы;
  • Документы на земельный участок;
  • Проектная документация;
  • Кадастровый паспорт (если объект сдан).
По договору купли-продажиТо же самое, что и для рассрочки. Дополнительное предоставляется акт о вводе в эксплуатацию, поэтажный план и кадастровый паспорт

Совет юриста: для надежности рекомендуется изучить отзывы о застройщике и проверить наличие разрешительных документов. Это нужно вне зависимости от способа приобретения недвижимости.

Особенности покупки квартиры на вторичном рынке

Пакет документов для покупки квартиры на вторичном рынке существенно отличается. Здесь вместо застройщика продавцом обычно выступает физическое лицо, реже – организация.

Покупателю важно проверить документы на квартиру при покупке, чтобы не потерять свои деньги. Для него в сделке больше всего рисков. Продавец же должен заранее их подготовить, чтобы выйти на сделку быстрее и исключить риск оспаривания третьим лицом.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Документы при покупке квартиры на вторичке

Список документов при покупке квартиры на вторичном рынке зависит от того, каким способом она приобретается: за наличные или в ипотеку. Максимальный перечень справок понадобится именно от продавца.

Договор купли-продажи оформляется перед подачей документов на регистрацию. Если расчет производится через банковскую ячейку или аккредитив, участникам сделки нужно прийти в банк и заключить трехсторонний договор.

Ответы юриста на частые вопросы

Как проверить застройщика перед покупкой квартиры?

Сведения о застройщике должны быть в едином реестре. Если компании там нет, это повод насторожиться и отказаться от сделки.

Также на сайте Минстроя России можно проверить новостройки на соответствие требованиям законодательства, чтобы минимизировать риски.

Перед заключением договора рекомендуется запросить у застройщика документы, представленные выше.

Какие документы необходимы при покупке квартиры с обременением?

Продавец должен представить ипотечный договор с банком, а также разрешение на продажу или замену заемщика. Если кредитор требует погашение ипотеки перед продажей, разрешение не понадобится, но покупатель должен внести задаток, равный сумме задолженности.

Потерял договор купли-продажи, по которому купил квартиру. Сейчас хочу ее продать. Можно ли восстановить ДКП?

Да, договор восстанавливается через Росреестр. Нужно подать заявление о выдаче дубликата. Если ДКП удостоверялся нотариусом, дубликат можно получить и у него.

Какие нужны документы при покупке квартиры у застройщика, чтобы проверить его на банкротство?

Застройщик такие документы не предоставляет, но можно самостоятельно проверить информацию о нем через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Также для граждан доступна проверка на наличие долгов через Банк данных исполнительных производств ФССП.

Где продавцу получить документы об отсутствии долгов по ДКУ при продаже квартиры?

Справки выдаются УК или ТСЖ. По некоторым услугам они предоставляются отдельными организациями (электросетевой компанией, водоканалом). Подробности нужно уточнять в УК, в каждом регионе разные правила.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Заключение эксперта

  1. При покупке квартиры документы играют решающую роль. Они нужны для проверки юридической чистоты сделки, регистрации перехода права собственности в Росреестре.
  2. От покупателя чаще всего достаточно только паспорта. Но могут понадобиться дополнительные документы, если оформляется ипотека или используется жилищный сертификат.
  3. Какие документы должны быть у собственника квартиры, зависит от его статуса: физическое или юридическое лицо. К последним предъявляется больше требований.
  4. Больше всего рисков несет покупатель, и ему нужно проверить все документы продавца до подписания договора.
  5. Для регистрации сделки в Росреестре стороны могут подать документы через МФЦ, чтобы сэкономить время.

Источник: https://SocPrav.ru/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-pokupki-kvartiry

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Покупка квартиры необходимые документы при оформлении

Полный гайд — от проверки на юридическую чистоту до заключения договора. Особенности, нюансы и подводные камни.

Как купить квартиру пошагово

В сумерках все выглядит привлекательнее. Поэтому квартиру лучше осматривать днем, при солнечном освещении и в холодное время года: зима-осень-весна. Тогда можно увидеть, хорошо ли работает отопление,в порядке ли батареи, есть ли сырость на стенах и не течет ли крыша.

Обязательно проверьте горячую воду — до верхних этажей она иногда «не доходит», и это станет вашей проблемой. Стоит поговорить с соседями: нельзя все принимать на веру, но они могут рассказать и какие-то важные вещи. Например, что владелец квартиры давно уехал, а тот человек, который представился вам продавцом — его квартиросъемщик. Вот так и выясняются случаи мошенничества.

Посмотрите также, есть ли рядом остановки, стоянки, и насколько регулярно в этот район ходят автобусы. Если у вас есть дети, то важно, чтобы окна выходили во двор, и вы могли видеть детскую площадку (когда они гуляют), а также школа и детский сад — в шаговой доступности.

В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Что нужно проверить?

Это может быть:

Договор купли-продажи. Что должно насторожить: если покупка была сделана совсем недавно, и за последние 2-5 лет у этой квартиры сменилось несколько собственников. Это частая мошенническая схема. Или как вариант — квартира проблемная, и продавец что-то скрывает. Например, психически больных соседей.

Приватизация. Что должно настораживать: государство давало квартиры не только на взрослых, но и на несовершеннолетних детей. При приватизации в договорах часто эти дети не указывались как собственники, но подразумевались.

И прав их никто не отменял. Поэтому осведомитесь, кому выдавалась квартира — если в семье на тот момент были маленькие дети, то они тоже владельцы.

И потребуется их согласие, иначе в любой момент они могут предъявить свои права: сделку суд признает недействительной.

Договор дарения. Что должно настораживать: квартиру подарил пожилой человек. Частая схема: человек ухаживает за стариком, а тот дарит ему квартиру. Иногда это абсолютно честный уговор, иногда недобросовестный.

Но здесь важно то, что после смерти дарителя могут объявиться недовольные наследники, претендующие на подаренное чужому человеку жилье. Это не редкий случай! Оспорить дарственную не так-то просто, но это судебные тяжбы, хлопоты, и вы можете оказаться втянуты в них.

Поэтому уделите внимание вопросу — кто подарил квартиру, насколько давно, нет ли претензий со стороны родственников дарителя. Лучше, если квартира была подарена 5-10 лет назад.

Наследование. Проблемы могут быть со спорами, когда на эту же квартиру претендуют другие наследники. Даже банки предпочитают не брать в залог жилье, которые было получено в наследство в течение года. Поэтому лучше, если квартиру получили в наследство 5 лет назад и позже. Это существенно снижает риск споров.

Совет: всегда полезно выяснить, кто был предпоследним собственником жилья, и при каких обстоятельствах жилье перешло во владение к нынешнему собственнику.

Заказать расширенную выписку ЕГРН можно здесь — https://rosreestr.net/.

Квартира может быть в залоге, ипотеке или на нее наложен арест, идут судебные споры. Эта информация тоже отражается в выписке ЕГРН.

Должны также смутить актуальные незасвидетельствованные данные в выписке.

В документах не должно быть подчисток и помарок, и все исправления должны быть заверены нотариусом. Договоры купли-продажи, заключенные до 2013 года, и другие договоры (дарения, приватизации, долевого участия) должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Нужно сравнить план и фактическое состояние квартиры. Изучите чертеж. Он соответствует реальному положению дел? Здесь могут быть проблемы неузаконенных перепланировок, объединения лоджии/балкона с жилой площадью.

Сравните также данные в техпаспорте с данными в выписке ЕГРН: нет ли расхождений по площади (жилой и общей), количеству комнат. Если есть расхождения, продавец должен их устранить.

Если вы купите такую квартиру, то узаконивать перепланировку придется самим. И штраф платить тоже.

Важно: если перепланировка не узаконена, то не факт, что ее узаконят после проверки. Бывают случаи, когда хозяева при перепланировке задевают несущие стены. Жить в такой квартире опасно, и дадут не только штраф, но и объявят дом аварийным. В общем, сначала узаконить — потом покупать.

В первую очередь, это несовершеннолетние. Для продажи квартиры, где собственник— ребенок, нужно разрешение органов опеки, а они весьма неохотно поддерживают такие сделки.

Во-вторых, это люди, дееспособность которых можно поставить под сомнение. Например, очень пожилые люди или люди, страдающие алкоголизмом. Приобретая у них жилье, можно столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников.

Поэтому обязательно попросите у продавца справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.

В-третьих, собственники, которые где-то не здесь: в армии, в тюрьме, пропали без вести, уехали 10 лет назад в другую страну. То, что они отсутствуют, не отнимает их прав на жилье. И для продажи потребуется их разрешение.

Здесь тонкий момент: сейчас для продажи квартиры получать нотариально заверенное разрешение супруга не обязательно. Подразумевается, что он в курсе сделки.

Однако в жизни бывает всякое, поэтому при покупке узнайте, в браке ли продавец. Пусть вся семья присутствует при заключении сделки, обсуждении условий и т. д. И нотариальное согласие лучше все-таки получить.

Если продавец в разводе, то проверьте решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии.

Запросите у продавца квитанции по коммунальным услугам и налоге на имущество — нет ли задолженностей. Платить долги за него вам не придется, но хлопоты будут.

Договор купли-продажи по закону можно заключить в простой и в нотариальной форме в трех экземплярах (для продавца, для покупателя и для госрегистратора).

Согласно ФЗ-218 договор обязательно должен быть заверен нотариусом в трех случаях:

– продается доля в квартире;

– продается квартира, где собственник — несовершеннолетний или недееспособный;

– квартира продается на условии пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях нотариус привлекается по желанию. Помните: договор купли-продажи для продавца — единственный способ защитить свои права в суде, если сделка пойдет не по плану. Составлять его нужно тщательно.

Поэтому мы рекомендуем все-таки обратиться к юристу или нотариусу, чтобы он обозначил важные места в ДКП и сразу указал на ошибки (если они есть).

Через нотариуса можно зарегистрировать права в Росреестре и безопасно перевести деньги.

В договоре купли-продажи нужно указать данные о квартире, ее кадастровый номер, стоимость сделки и сроки выписки всех членов семьи продавца из квартиры после продажи.

Если на квартиру есть обременение, то это тоже нужно прописать.

Если вы решили не обращаться к юристу, а справиться самостоятельно, то обезопасьте сделку — пропишите в договоре неустойки, штрафы и гарантии на случай неисполнения обязательств.

Как покупателю защитить себя в договоре

Каждый лист договора заверяется подписью сторон, между собой они сшиваются.

Самым безопасным для покупателя способом будет передача денег частями, и это тоже нужно прописать в договоре. Для этого открываются две банковские ячейки, куда покупатель кладет разные суммы: первую продавец получает сразу после заключения договора, а вторую — после госрегистрации перехода права собственности.

С 1 марта 2013 года договор купли-продажи регистрировать не надо. Как только вы с продавцом его подпишете, сделка будет считаться совершенной. Чтобы договор стал исполненным, квартиру нужно принять по передаточному акту с подписью обеих сторон.

Важно: договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки подлежат регистрации и считаются заключенными только после неё. Регистрация ипотеки совершается одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость. Заявление писать для этого не нужно. На договоре ставится регистрационная отметка.

А вот переход права собственности по-прежнему нужно регистрировать согласно ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Для этого вам вместе с продавцом нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра и написать заявление на госрегистрацию прав (бланк взять в отделении).

К заявлению приложите документы (оригиналы плюс копия):

1. Квитанция об оплате госпошлины.

2. Документы о праве собственности на квартиру.

3. Выписка из ЕГРН на жилье.

4. Техпаспорт на жилье (полученный не позднее 5 лет назад).

5. Паспорт продавца и покупателя.

6. Три экземпляра ДКП.

7. Три экземпляра акта приема-передачи квартиры.

Получить официальную выписку из ЕГРН можно на сайте https://rosreestr.net/

Документы сдаются сотруднику МФЦ или Росреестра, он составит опись с полным их перечнем и назовет день, когда нужно придти. Опись нужно будет принести с собой, чтобы вам вернули ваши документы.

С 2016 года отменили свидетельства, поэтому когда регистрация пройдет, вам просто выдадут выписку из ЕГРН, где вы должны быть указаны как владелец квартиры. Свидетельства теперь не выдаются.

После отмены регистрации договоров у людей возникло много вопросов: мы заключили договор, подписали, деньги передали, а квартира еще, получается, не наша… А вдруг продавец возьмет деньги и потом откажется от сделки? Как доказать свои права?

Пленум Верховного суда РФ установил правило, что продавец не может требовать признания договора купли-продажи недействительным.

Если вдруг продавец начинает уклоняться от похода в Росреестр для регистрации перехода права собственности, то по статье 551 ГК РФ вы можете это сделать через суд. Закон стоит на вашей стороне.

Главное, чтобы все документы были подлинными. Поэтому так важно тщательно проверять продавца и квартиру перед покупкой.

Проверить квартиру на юридическую чистоту можно здесь -https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Совет: за день до заключения сделки запросите на покупаемую квартиру свежую выписку из ЕГРН и проверьте данные.

Отказать в регистрации прав сразу же не могут. По закону сначала регистрация приостанавливается. Это происходит, если документы неправильно оформлены или недооформлены, если есть подозрение на подделку, собран не весь пакет. На устранение ошибок дается 3 месяца. Если проблему не устранили, то только тогда следует отказ в госрегистрации прав.

Поэтому смотрите, чтобы в документах не было подчисток, помарок и приписок.

Источник: https://rosreester.net/info/kak-kupit-nedvijimost-v-2019-godu-polnaya-instrukciya

Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры

Покупка квартиры необходимые документы при оформлении
Подписаться

Если вы хотите внести задаток, то нужно заключить предварительный договор купли-продажи, между покупателем и продавцом, на основании чего стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры. Как правильно оформить и какие есть подводные камни мы вам расскажем в этой статье.

Сегодня имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, поэтому настоятельно рекомендуем ознакомиться с ними внимательно! 

Процесс заключения договора купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность действий, рассмотреть все возможные риски и тонкости, также заранее подготовить все необходимые документы.

Документы, необходимые для купли-продажи квартиры в 2020 году

Необходимы следующие:

  1. Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности).
  2. Согласие на продажу квартиры от супруга (если вы состоите в браке).
  3. Доверенность (если нет собственника на сделке).
  4. Разрешение органов опеки и попечительства (если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетние дети)
  5. Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
  6. Паспорт (двух сторон)

Если в доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, предоставляются акты о регистрации рождения.

Если за владельцем числятся долги, прилагается справка, выданная Федеральной Налоговой Службой.

Примите во внимание, что во время подготовки основного пакета документации, могут потребоваться дополнительные бумаги. Это увеличивает время сбора справок.

Важно! Сегодня единственным документом подтверждающим право собственности на жилье, является выписка из ЕГРН, вы можете заказать выписку из ЕГРН у нас на сайте, в электронном виде (от 10 минут до 24 часов), что ускорит процесс заключения сделки, если заказывать справку в МФЦ то потребуется 5 рабочих дней.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление требует знаний, пункты должны быть оформлены правильно, чтобы сделку не аннулировали. Наш сервис с помощью юристов подготовили шаблон договора купли-продажи квартиры, которые наиболее полно описывают все нюансы заключения сделок. Документы универсальны и защищают права всех участников сделки. 

Нотариус

Обратившись к нотариусу, клиенты могут не принимать активное участие в процессе, всю работу сделает представитель.

Куда подаются документы?

Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ помимо стандартной процедуры (составление и подписание соглашения), стороны сделки (продавец-покупатель) берут талоны и ждут своей очереди в МФЦ (процедура платная и не в каждом городе РФ предоставляется).

После этого, одна сторона – старый владелец – пишет заявление на отчуждение прав,  а новый владелец – на приобретение прав собственности на квадратные метры.

Порядок оформления договора

Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:

1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.

2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства). 

3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.

4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.

5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.

Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.

Вы можете заказать комплексную проверку недвижимости с юридическим заключением + проверка собственника. 

Проверка собственников

Чтобы проверка прошла законно и успешно, нужно обратиться в ЕГРН, где будет выдана выписка. Как правило, справка предоставляется продавцом.

Выписка нужна для понимания, сколько владельцев у предлагаемой недвижимости. Если их два и больше, покупатель может скрыть этот факт, а после завершения сделки у нового владельца возникнет множество проблем.

Обратившись в Единый Реестр можно получить два вида документов:

1. Упрощенный вариант, где будут прописаны основные характеристики квартиры, кто является владельцем.
2. Расширенный вариант, где прописано, кто раньше был владельцем жилья, кто является нынешним хозяином (Выписка из ЕГРН о переходе прав)

Для чего проверяется жилой объект?

1. Недвижимость, взятая в ипотечный кредит.

Если жилые метры были взяты в ипотеку и последний платеж прошел недавно, лучше не торопиться со сделкой, по кредиту может остаться задолженность, а информация в Единый Реестр еще не поступила. 2.

Дарственная или наследство. Если с момента получения дарственной или вступления в наследство прошло меньше полутора лет, не торопитесь со сделкой.

3. Перепланировка.

Все жильцы добровольно должны быть выписаны, без добровольного согласия выписать можно только по решению суда.

Основные условия договора 

Соглашение оформляется на простом и понятном для сторон языке, все нюансы прописываются отдельным пунктом. Если есть сомнения, проконсультируйтесь с юристом.

В соглашении нужно прописать паспортные данные сторон, информацию о жилом объекте,  сумме ,  и как будут передаваться денежные средства

Кем регистрируется договор?

Первоначально регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре/МФЦ

 Кем регистрируется договор и как это выглядит на практике:

1. Обращение в банк для резервирования депозитных ячеек.

2. Обсуждение условия в комнате банка (как, какие условия получения денег).

3. Обращение в Росреестр/МФЦ.

Сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры?

Это актуальный вопрос для обеих сторон. Расходы делятся на основные и дополнительные. Сколько стоит оформление? Основные расходы – уплата денежного сбора, установленного государством. Второстепенные – если оформляется договор купли-продажи у нотариуса, в процессе принимает участие юридический эксперт, риелтор.

Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые подскажут, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, какие справки потребуются.

Примите во внимание, нотариус оформляет договор купли-продажи квартиры в том случае, если сделка с долями или с особами, расторгнувшими брак, несовершеннолетними.

Вы можете бесплатно, самостоятельно оформить любой договор на недвижимость, мы подготовили на всею случаи образцы документов для сделок с недвижимостью.

Что если оформить сделку без участия риелтора/нотариуса?

Первое правило самостоятельной продажи – внимательность. Не нужно делать поспешных выводов и поступков. Если продавец просит оставить задаток, сумма не должна превышать 100 тыс. руб. Такой процесс передачи денег сопровождается распиской. Проверяйте документацию, особенно, если покупка у застройщика.

При покупке жилого объекта в ипотечный кредит, сначала нужно обговорить нюансы с представителем банка.

Если продавец не вызывает доверия, можно проверить информацию о недвижимости, сделках, проводимых до этого, сделать запросы в соответствующие органы.

Можно договориться о составлении предварительного соглашения, в таком договоре рекомендуется указать обязанности сторон, способ передачи документов, денег и все основные нюансы сделки.

Купля-продажа с участием родственников

Нет разницы, кто выступает продавцом – брат, сын, муж или стороннее лицо. Процедура оформления для всех одинаковая. Если оформление происходит с участием родственником, то процедура считается формальной, ведь при передаче стороннему лицу от него продавец потребует деньги, а при передаче родственнику – нет.

Купля-продажа с участием родственников – сделка, заменяющая завещание, дарение. Образец договора купли-продажи квартиры можно посмотреть на сайте.

Новые правила продажи квартиры

Перед тем, как начать оформлять документацию, собирать справки, делать запросы, рекомендуется ознакомиться с основными требованиями, регламентирующими законом. Ознакомиться с нововведениями нужно не только продавцу, но и покупателю. Это поможет контролировать процесс сделки, сделает ее законной и прозрачной.

При владении квадратными метрами на протяжении 5 лет, продавец оплачивает налог в сумме 13% от общей стоимость недвижимого имущества. Раньше этот срок составлял 3 года.

Если квартира – это собственность, нажитая в браке, документы оформляет лицо, имеющее право удостоверять юридические документы. Если продается доля, сделка проводится через нотариуса.

на новые статьи

Источник: https://rosreestor.info/kak-oformit-dogovor-kupli-prodazhi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.