Покупка квартиры по договору переуступки права требования

Содержание

Все о договоре переуступки прав требования – подробная статья АН Владис

Покупка квартиры по договору переуступки права требования

Переуступка прав требования на квартиру – это покупка жилья в новостройке у владельца, который еще не оформил право собственности на жилье. Это достаточно частое явление, когда человек приобретает жилье на стадии котлована, чтобы незадолго до введения в эксплуатацию продать по более высокой стоимости и купить себе что-то получше.

Нормативная база и нюансы сделки

Сделка по переуступке прав требования хоть и встречается часто, но все же реже, чем приобретение жилья в новостройке или во вторичном жилом фонде.

Такая сделка имеет свои плюсы, минусы и, конечно, связана с рядом подводных камней, однако специалисты отмечают рост популярности такого вида договоров.

По их данным, в настоящее время до трети жилья в Москве приобретается именно по договору переуступки. 

Интересно, что поскольку жилье в новостройке до введения в эксплуатацию относится к первичному рынку и права собственности на него еще не оформлены, то в результате сделки покупатель приобретает не саму квартиру, а договор на право собственности на нее. Естественно, это с точки зрения документов. На языке бюрократии заключение такого договора называется цессией, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

Виды покупки жилья по переуступке

Существует два способа заключения договора:

  • Договор долевого участия;
  • Договор предварительного участия – купли-продажи.

По ДДУ квартира может неоднократно переходить из рук в руки. Основным условием является уплата всех денег до того момента, как будет заключена сделка.

То есть, если жилье приобреталось дольщиком в ипотеку, то он должен выплатить кредит до заключения договора переуступки, в противном случае его долги переходят к покупателю, что, естественно, последнему невыгодно.

Для заключения сделки необходимо получить справку об уплате денежных средств, а саму сделку зарегистрировать в органах Росреестра.

Уступка по предварительному договору купли-продажи с юридической точки зрения представляет собой продажу права на заключение договора купли-продажи в будущем.

То есть цедент не переуступает право, а только договаривается его переуступить.

Регистрировать эту сделку не обязательно, но если она прекратит действовать, цессионарий не получит права на квартиру, он может только потребовать назад свои средства.

Причины, почему продавцы идут на переуступку

В большинстве своем договоры по переуступке прав заключают инвесторы, вложившие свои средства в строительство на уровне котлована и желающие получить навар за счет продажи по более высокой цене почти готового жилья. Но есть и другие причины, которыми может руководствоваться продавец:

  • Итак, основное место занимает инвестирование;
  • Переезд, развод, необходимость погашения кредита – достаточно распространенной причиной переуступить права являются жизненные обстоятельства: резкая перемена планов, изменение финансового состояния или семейного положения, а также возникшая возможность приобрести жилье получше;
  • Недобросовестный застройщик – в ряде случаев дольщик предполагает, что застройщик может его обмануть, в этом случае он стремится избавиться от недвижимости, пока информация не стала широко известной.

 

Алгоритм заключения договора по переуступке прав

Как и любой договор, этот требует поэтапного прохождения «квеста».

И только от покупателя зависит, насколько успешным будет финал: для начала нужно проверить застройщика, внимательно ознакомившись с его разрешительными и правоустанавливающими документами документами, бухгалтерскими отчетами и т.п. Это позволит сделать вывод о том, не станете ли вы обманутым дольщиком, приобретя долгострой.

Вторым шагом становится собирание пакета документов, в который входит договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре, согласие застройщика на переуступку прав, согласие супруга или супруги цедента, а также ЕГРП, которую также можно получить в Росреестре.

Если квартира находится в ипотеке, задача существенно усложняется. Для этого заключается дополнительный договор займа, согласно которому цессионарий дает деньги цеденту, последний гасит ипотечный кредит, получает соответствующие документы и может переходить к переуступке прав на жилье.

Можно также оформить и договор переуступки прав в ипотеку, но на это пойдет не каждый банк, а сделка в результате может выйти невыгодной и для покупателя, и для продавца.

Если же у продавца имеется кредит, а покупатель тоже хочет оформить ипотеку, такое предприятие практически не имеет шансов на успех.

И, наконец, заключение договора. Для того, чтобы оформить документ, необходимо отразить в нем все технические характеристики объекта недвижимости, а если для приобретения была взята ипотека, то нужно указать также данные по кредиту. После подписания договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Плюсы и минусы покупки жилья по переуступке

Договор цессии дает покупателю два основных преимущества, во-первых, такая покупка выйдет более выгодной, чем приобретение после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Во-вторых, это возможность приобрести квартиру в доме, где все жилье уже распродано.

Есть, конечно, и недостатки. Во-первых, есть шанс нарваться на долгострой, во-вторых, на недобросовестного продавца, который занимается двойными продажами, и, в-третьих, есть шанс, что застройщик откажется давать согласие на уступку прав.

Перед покупкой тщательно взвесьте все плюсы и минусы, а также не ленитесь досконально изучить все документы застройщика и продавца, чтобы минимизировать риск мошенничества. Агентство недвижимости “Владис” Офис «Новослободская» Россия, Москва, ул.

Новослободская, 3, 4 этаж Call-центр: 8 (495) 109-7777

msk@vladis.ru

Источник: https://msk.vladis.ru/news/1651

Покупка квартиры по переуступке прав: образец договора цессии, условия и порядок переуступки прав собственности на квартиру, документы, риски | Жилищный консультант

Покупка квартиры по договору переуступки права требования

Приобрести жилплощадь еще на этапе ее постройки достаточно выгодно, поскольку застройщики перед началом строительства распродают будущие квартиры по невысокой цене. В итоге таких действий, к окончанию стройки квартир в желаемом доме не остается, и те лица, которые желают приобрести жилье именно здесь, начинают искать различные варианты.

В Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» обозначено, что такое переуступка прав на квартиру.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Переуступка прав собственности заключается в передаче прав на собственность одним лицом другому лицу за заранее оговоренную плату.

Договор переуступки прав или цессия может быть оформлен только в том случае, если правоустанавливающие документы на жилплощадь еще не получены, и то лицо, которое изначально внесло деньги за право получения новой квартиры, передает это право за определенную плату другому лицу.

Переуступка прав может быть оформлена только до момента подписания акта приема-передачи жилого помещения. После этого договор цессии уже заключен быть не может.

В случае заключения такого акта, все права, которые были доступны продавцу, автоматически переходят к покупателю.

Покупка квартиры или ее продажа таким способом имеет значительные преимущества, в тоже время несет в себе некоторые риски, связанные с мошенничеством. Бланк договора и образец его заполнения можно посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора цессии].

Договор переуступки прав

Сторонами соглашения переуступки прав являются цедент (продавец) и цессионарий (покупатель). Также третьей стороной акта выступает застройщик, который непосредственного участия в процедуре не принимает, однако все вопросы в отношении жилья, которые могут возникнуть в дальнейшем у покупателя, будут обсуждаться именно с ним.

Как уже было сказано, основным требованием при заключении цессии является то, что объектом акта может выступать только то жилище, которое относится к группе еще строящихся.

Порядок оформления договора регламентируется ГК РФ. В Гражданском кодексе прописаны два варианта оформления подобной сделки:

  1. При наличии предварительного договора купли-продажи на квартиру.
  2. Если есть договор долевого участия в строительстве.

При первом варианте продавец передает покупателю свое право на оформление в будущем основного договора купли-продажи. Такой договор не подлежит госрегистрации, поскольку обозначает лишь намерения сторон. Кроме этого, денежные средства по такому акту не передаются.

Что касается договора долевого участия, то здесь все расчеты производятся сразу же, и по договору уступки передаются права продавца на жилье, а также его долги в случае их наличия.

Еще один способ заключения цессии состоит в том, что на общем собрании пайщиков, один пайщик (продавец) свой взнос забирает, а другой (продавец) его вносит. Впрочем, такой способ применяется крайне редко.

В процедуре оформления договора уступки прав имеется ряд обязательных требований. Прежде всего, такой документ заключается только в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Также документ в обязательном порядке должен быть заверен в нотариате.

В акте должны быть четко прописаны следующие моменты:

  • тип договора, по которому передается право на имущество;
  • согласие застройщика на заключение цессии;
  • права и обязанности сторон;
  • расчеты по сделке;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • к договору должна быть приложена вся техническая и дополнительная документация, упомянутая в акте.

Квартира, на которую передаются права не должна находиться в обременении или аренде. Кроме этого, сделка по переуступке прав является налогооблагаемой, и налоги выплачивает цедент.

Порядок оформления договора переуступки прав

Процедуру оформления договора переуступки прав на квартиру можно условно разбить на несколько этапов:

  1. На первом этапе выполняется проверка технической документации на квартиру. Покупатель должен проверить все документы при покупке квартиры по переуступке прав: разрешение на работу, свидетельство о госрегистрации, налоговые документы, разрешение на застройку, бумаги на собственность. Также необходимо ознакомиться с проектом строительства и сроками его реализации.
  2. На втором этапе производится подготовка сторон к осуществлению сделки. Застройщику направляется уведомление о проведении операции в письменном виде и получении его письменного согласия. Также застройщик должен предоставить справку, подтверждающую отсутствие долгов по договору. При необходимости нужно получить согласие супруга(ги) на совершение сделки, взять письменное разрешение банка, если квартира является залогом по ипотеке.
  3. Третий этап заключается в непосредственном оформлении договора переуступки прав. Оптимальным вариантом будет составление его в специализированной юридической конторе. Подписывать документ стороны будут в регистрирующем органе.
  4. На заключительном этапе проводится регистрация прав собственности. Госрегистрация может быть осуществлена в Регистрационной и Кадастровой палатах, либо в многофункциональном центре. После оформления оплачивается госпошлина.

Список необходимых документов

Для заключения договора цессии могут понадобиться следующие документы:

  1. Договор долевого участия со всеми необходимыми приложениями.
  2. Документы, подтверждающие оплату.
  3. Документ, подтверждающий личность.
  4. Нотариально заверенное разрешение супруга(ги) на совершение сделки.

Частные случаи

Существует несколько частных случаев сделки по переуступке прав на жилье. К таким случая относятся: покупка квартиры в новостройке и оформление договора цессии «задним» числом.

В первом случае происходит покупка у владельца его прав до заключения передаточного акта продавца с застройщиком. Если продавец произвел окончательный расчет за свой пай, то покупатель приобретает только его права, если же вся сумма не выплачена, то покупатель должен будет погасить оставшуюся задолженность.

При оформлении сделки «задним» числом происходит изменение даты передаточного акта. В связи с этим, продавец получает возможность оформить именно договор цессии до госрегистрации недвижимости в собственность.

Пример по покупке квартиры по переуступке прав

Молодожены Петровы после свадьбы решили приобрести жилье. Причем квартиру в новом доме. Найдя подходящий вариант, Петровы встретились с продавцом и, изучив все документы, заключили договор цессии. После того как вознаграждение было передано, молодожены узнали, что за квартиру не выплачена еще достаточно большая сумма денег, хотя продавец сообщал обратное.

Молодожены обратились в суд с требованием признать действия продавца мошенническими и сделку аннулировать, однако суд вынес отказ по их иску. Обоснованием данного отказа являлось то, что договор был составлен и оформлен с соблюдением всех правил.

Справка о том, что такая задолженность имеется, находилась в документах, приложенных к акту, однако Петровы не ознакомились с этим документом должным образом.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по покупке квартиры по переуступке прав

Вопрос: Добрый день, эксперты. Помогите советом. Хотел квартиру купить в новостройке, так вышло, что пока продавец думал, наступило время подписания приема-передачи квартиры. Как теперь нам поступить, мы оба, я и продавец, согласны совершить сделку, несмотря на упущенные сроки, да вот такую сделку могут аннулировать. Как поступить? Василий.

Ответ: Василий, ничего страшного не произошло. В этой ситуации у вас есть два выхода.

Можно заключить договор купли-продажи и оформлять квартиру уже согласно этого документа, а можно обратиться к застройщику и попросить его изменить дату акта приема-передачи жилища на более позднюю, а за это время оформить договор переуступки прав на квартиру согласно ст. 11 ФЗ-214 от 30.12.04 г.

Заключение

Из всего вышесказанного можно сформировать несколько выводов:

  1. В законодательстве существует понятие переуступки прав на квартиру.
  2. Сделка по переуступке прав может быть оформлена только до того, как будет подписан акт приема-передачи на жилье и недвижимость пройдет госрегистрацию.
  3. Договор цессии заключается лишь при наличии всех необходимых документов.
  4. Для оформления договора необходимо письменное согласие застройщика.
  5. Акт переуступки прав заключается в письменном виде, проходит обязательную регистрацию и заверяется нотариально.
  6. Существуют частные случаи: оформление сделки «задним» числом и покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Вам будут полезны следующие статьи

  1. Покупка квартиры
  2. Аренда квартиры
  3. Договор купли-продажи
  4. Кадастр

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav/

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика / Sibdom.ru

Покупка квартиры по договору переуступки права требования

Количество случаев уступки прав требования в последнее время растет, месяц от месяца Росреестр фиксирует это увеличение. При этом с такого рода сделками обычно связаны определенные риски.

Участились случаи, когда подрядная организация, получившая квартиру в качестве оплаты от застройщика, своих обязательств перед строительной компанией не выполняет, в результате происходит расторжение договора уступки, после чего квартира возвращается по суду.

Как подстраховаться от подобных ситуаций, рассказали специалисты.

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком.

Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования.

Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо).

Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру.

Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика).

Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании.

Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

Два вида уступки права требования по квартире

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора.

В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку.

Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Образец договора уступки права требования квартиры

Образец договора уступки права требования квартиры с участием банка

Пакет документов для оформления покупки квартиры у подрядчика

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Документы, которые требуются покупателю квартиры

При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате.

Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров.

Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным.

Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.

«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек).

Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание.

Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:

– Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде.

Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика. 

Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:

– Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП. 

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1602/

Переуступка права собственности на квартиру или частные дома

Покупка квартиры по договору переуступки права требования

10/10/2017

    Довольно часто владельцы недвижимого имущества прибегают к переуступке прав собственности на квартиры.

Данная процедура является довольно востребованной в тех ситуациях, когда жилые помещения переходят от настоящих владельцев к новым.

Подобные документы заключаются на основании договоров купли-продажи, в случае инвестирования или ипотечного кредитования. Эта процедура является особенно популярной при строительстве новых жилых домов.

Что из себя представляет переуступка прав собственности

    Переуступка прав на квартиры или частные дома – это процесс перехода любых прав и обязательств в отношении конкретного недвижимого имущества от одних собственников к другим.

Подобные процедуры могут являться следствием осуществления различных сделок: начиная от долевого строительства, заканчивая ипотечным кредитованием.

Самым удивительным в данной ситуации является то, что продавцы могут заключать договоры переуступки прав сразу с несколькими покупателями, но только при условии, что квартира или дом состоит из более двух комнат.

Конкретный недвижимый объект может передаваться от одного человека к другому неограниченное число раз (по крайней мере, в действующем законодательстве в этом отношении нет никаких ограничений). Именно поэтому перед тем как брать на себя всю ответственность за жилое помещение, настоятельно рекомендуется поинтересоваться о предыдущих сделках и договорах, которые были заключены с конкретной квартирой или домом.

Разновидности переуступки прав собственности

Существует 2 основных вида переуступки прав собственности:

  • цессии или переуступки прав на основании договоров долевого участия;
  • переуступки прав на основании договоров купли-продажи.

    В первом случае (при подписании договора цессии) все сделки осуществляются по договорам долевого участия или договорам купли-продажи. Подписание ДДУ сегодня является весьма популярной процедурой и пользуется востребованностью среди людей разных социальных слоёв.

В данной ситуации застройщики и собственники должны подписать договоры, в которых чётко оговорить, что собственники становятся полноправными хозяевами жилой недвижимости в того момента, как возводимый объект будет сдан в эксплуатацию.

Но из-за длительного строительства будущие собственники могут изменить своё решение о покупке квартиры в конкретной новостройке, поэтому они имеют возможность передавать право владения жильём третьим лицам.

Такие сделки будут уместны в отношении уступки прав собственности, которая и называется цессией.

    По предварительно подписанным договорам купли-продажи сделки между покупателями и застройщиками не производятся. Но такие договоры позволяют производить подобные сделки в будущем.

Так, покупатели, которые расторгают договоры продажи квартир на основании переуступки прав собственности, в дальнейшем не будут иметь никаких прав на жильё, а застройщики в данной ситуации обязаны в полном объёме возвратить им денежные средства, которые были выплачены за квартиру.

    В том случае, если дома покупаются в ипотеку, то при передаче прав собственности все задолженности бывших владельцев обязаны погашать новые покупатели. Именно в этом и заключается основное различие второго вида переуступки от первого, ведь при заключении договоров долевого участия продавцы полностью выплачивают застройщикам всю сумму или передают эти обязанности новым собственникам.

Особенности покупки и продажи жилья по договорам цессии

    Покупка жилых помещений путём переуступки прав собственности является очень выгодным инструментом сегодняшнего рынка недвижимости, с помощью которого всё чаще приобретают квартиры в новостройках.

Как было указано выше, данную переуступку называют цессией.

В некоторых ситуациях этот договор считается единственно правильным способом покупки жилой недвижимости, поэтому он и пользуется столь высокой популярностью в современном мире.

    Переуступка является гарантией стабильности цен при покупке жилья для обеих сторон сделки – для покупателей и застройщиков.

Это особенно важно в ситуациях, если покупатели вдруг передумают приобретать квартиру в новостройке и захотят вернуть обратно свои денежные средства или если инвесторы пожелают вложить свои финансы, обезопасив себя от возможных повышений цены на конкретную недвижимость.

    Приобретая жилые помещения по договорам цессии, желательно понимать, что переуступку прав можно использовать только до момента, пока права ещё являются нереализованными. Ведь после сдачи дома в эксплуатацию, когда между застройщиками и владельцами будут составлены акты приёма-передачи, переуступка прав собственности не может быть официально реализована.

    Вне зависимости от того, покупаете вы или продаёте квартиру по переуступке, это даёт обеим сторонам сделки множество преимуществ. Но заключение подобных договоров также имеет некоторые риски, что нужно всегда учитывать.

Риски при переуступке прав

    Заключение договоров цессии может иметь различные риски в отношении недвижимого имущества.

Основной причиной их возникновения является невнимательное прочтение условий сделок, а также отсутствие минимального объёма правовых и юридических знаний.

Далее рассмотрим основные и наиболее частые риски, на основании которых будущие покупатели и продавцы смогут узнавать и тщательно анализировать все условия договоров цессии.

    Самой большой опасностью, которая может случиться с цедентом, является признание оформленных договоров недействительными. В данной ситуации новые правообладатели могут предъявлять свои претензии именно к покупателям, а не застройщикам.

Во избежание данных проблем требуется оговорить наиболее важные тонкости заключаемой сделки.

Договоры признаются действительными в тех случаях, когда дольщики полностью выплатят денежные суммы, которые обозначены в документе, когда имеется письменное согласие фирмы на переуступку прав (разрешение кредиторов – при ипотечном финансировании).

    Следующим риском является банкротство застройщиков. Такие ситуации случаются очень редко, но всё же они случаются.

Распознать будущих банкротов-застройщиков можно, если вам предлагают слишком низкую цену на жильё (по сравнению с рыночной стоимостью), если срывают сроки строительства и нарушают условия заключённых договоров.

В том случае, если продавец переуступил право на жильё, а строительная фирма обанкротилась, то претензии нового дольщика будут направлены в адрес застройщика.

    Очередным риском является неоднократная переуступка прав собственности третьему лицу.

Довольно часто случаются ситуации, когда по договорам цессии квартира продаётся несколько раз, а владельцем в итоге становится первый дольщик.

Во избежание подобных проблем также нужно тщательно изучать условия подписываемых договоров. Соглашения о переуступке также должны быть официально зарегистрированы, как и основные договоры долевого участия.

    Последний риск – нарушение условия договора со стороны цедента. Но в данном случае обычно страдают застройщики. В таких случаях эксперты рекомендуют не разбираться в правовых тонкостях самому, а воспользоваться услугами профессиональных юристов, которые изучат все условия сделки, а также помогут обезопасить вас от возникновения каких-либо проблем в будущем.

Особенности подписания договора переуступки прав собственности

    Для заключения договоров переуступки прав собственности на квартиры или частные дома, требуется соблюсти следующий порядок действий:

  • ознакомление с бумагами застройщика: разрешение на ведение строительства, документ со сроками реализации рабочего проекта, цели проекта, свидетельство о праве владения земельным участком и т. д.;
  • уведомление фирмы-застройщика о факте продажи квартиры на основании договора цессии;
  • получение официального согласия от застройщика;
  • получение справки об отсутствии долговых обязательств;
  • получение нотариального согласия второго члена семьи (супруг, супруга);
  • получение согласия банка (если жильё находится в залоге по ипотечному кредитованию);
  • получение выписки на жильё из государственного реестра;
  • составление договора с покупателем (в нотариальной конторе, в офисе строительной фирмы или агентства недвижимости);
  • регистрация договора в регистрационных или кадастровых службах.

    Все сделки по переуступке прав собственности в обязательном порядке облагаются налогом, оплачивать который должен первоначальный дольщик. Нередко продавцы и покупатели разделяют пополам все расходы, поскольку в процессе торгов первые инвесторы снижают первоначальную стоимость жилья. Размер налога рассчитывается в зависимости от суммы заключаемых сделок.

Признание договоров переуступки недействительными

    Как уже упоминалось выше, в некоторых ситуациях договоры переуступки могут быть признаны недействительными. Сделать это могут только судебные органы на следующих основаниях:

  • сделки противоречат действующему законодательству;
  • мнимое заключение нескольких сделок;
  • признание недееспособным или несовершеннолетний возраст одного из участников;
  • заключение договора путём обмана, угроз, насильственных действий и др.

    В некоторых случаях недействительным признают не весь договор, а только некоторые пункты. Отметим, что для юридических лиц имеются и другие основания, из-за которых договор цессии признаётся недействительным.

Для решения подобных проблем требуется квалифицированная помощь специалистов, которые смогут представлять интересы клиентов в суде.

Во избежание судебных разбирательств рекомендуется тщательно проверять документы застройщиков и внимательно читать подписываемые договоры, ведь кто осведомлён, тот вооружён!

Источник: https://akcent.pro/content/pereustupka-prava-sobstvennosti-na-kvartiru-ili-chastnye-doma

Риски при покупке квартиры по переуступке прав в сданном доме

Покупка квартиры по договору переуступки права требования

Одним из способов, при помощи которых можно приобрести жилую недвижимость в возводимом доме, является договор переуступки прав на неё. Тем, кто не интересовался этой темой, может быть не совсем понятно, что это такое и в чём состоит отличие данного договора от других способов покупки квартир в строящихся домах.

Данный договор имеет основное отличие от других, которое состоит в том, что если в качестве покупателя, как и в подавляющем большинстве других случаев, выступают обычные люди, то продавцом является не юрлицо, то есть компания-застройщик, а такое же физическое лицо.

Как это происходит в реальной жизни? Предположим, один человек заключил договор долевого участия и, согласно этому документу, он приобретает права на квартиру в строящемся доме. Вся процедура выполнена в соответствии с требованиями законодательства (заключение договора, регистрация этого договора в отделениях Росреестра и так далее).

Являясь фактическим владельцем квартиры, он вправе распоряжаться ею, несмотря на то, что объект не считается завершённым. Законодательство допускает продажу квартиры, приобретённой у застройщика неограниченное количество раз, до того момента, как здание будет принято в эксплуатацию.

То есть, один и тот же объект может быть продан несколько раз. Любая последующая продажа квартиры требует обязательного внесения изменений в договор долевого участия в части, касающейся наименования покупателя.

Именно то, что фактически каждая продажа объекта недвижимости означает переход прав на него к другому человеку и дало название всей процедуре.

Юридический портал bukva-zakona.com ещё раз напоминает, что приобретение квартиры подобным способом допустимо только до того момента, как дом не будет сдан в постоянное использование. После подписания специальной комиссией всего пакета документов на дом купить квартиру можно будет, только с помощью других способов.

Теоретически неограниченное количество переходов права владения объектом недвижимости несёт в себе значительные риски для покупателя. Для того чтобы максимально обезопасить себя при приобретении квартиры этим способом следует внимательно изучить всю документацию, относящуюся к данному объекту и всему, что с ним связано.

1. Зарегистрированный в отделении Росреестра договор о долевом участии с первым владельцем квартиры. Этот договор должен содержать все те изменения, которые происходили с квартирой и обязательно быть у последнего хозяина.

2. Все договора, оговаривающие переуступку прав, которые заключались в отношении объекта. Эти договора необходимы для того чтобы вся последовательность смены хозяев была прозрачна и могла легко быть отслежена.

3. Подтверждения оплаты покупки. При переуступке прав продающая сторона обязательно передаёт покупателю все платёжные документы на квартиру.

Это относится ко всем возможным способам оплаты – наличной или безналичной, оплаты, произведённой сразу и в полном объёме, или в рассрочку и так далее.

Покупателю будет нелишним навести справки в компании-застройщике, на предмет того, нет ли задолженностей по оплате квартиры.

При частой смене хозяев и большом количестве договоров переуступки прав наличие неоплаченной или просроченной задолженности может легко быть незамеченным. В будущем этот фактор может стать причиной подачи судебных исков компанией-застройщиком и даже потерей объекта недвижимости.

4. Одобрение со стороны компании-застройщика на осуществление сделки. Однозначного требования по наличию этого документа законодательство не содержит, но чаще всего в договоре с компанией пункт о том, что все действия по переуступке права должны сопровождаться получением от неё согласия на это, имеется. Поэтому, чтобы не допускать нарушения договора следует получить одобрение на сделку.

5. Если продавец имеет супруга, то необходимо нотариально подтверждённое согласие от него на совершение сделки. Если квартира в своё время приобреталась в долевую собственность на несколько хозяев, то это должно быть отображено в договоре, и каждый из этих хозяев должен указываться в качестве продавца.

К числу прочих потенциальных рисков при покупке квартир по договору переуступки прав можно отнести следующие.

1. Возможные проблемы у компании-застройщика, которые стали причиной продажи квартиры прежним владельцем. Перед заключением сделки следует внимательно изучить всю информацию, касающуюся компании-застройщика. Приобретение квартир у компаний, находящихся на стадии банкротства или имеющих серьёзные финансовые проблемы, может серьёзно усложнить сделку.

2. Если после продавца остался непогашенный долг следует обязательно отобразить это в договоре и согласовать способы его погашения с компанией-застройщиком.

3. Одним из самых серьёзных рисков при переуступке прав на квартиру являются «двойные» продажи. Чтобы обезопасить себя от этого не стоит производить оплату до регистрации договора в отделениях Росреестра.

Чаще всего, покупатель недвижимости при использовании этого способа имеет возможность сэкономить. Но чтобы не стать жертвой мошенников или не попасть в сложную материальную ситуацию следует внимательно отнестись ко всем деталям сделки. При возникновении любых затруднений лучше обратиться к помощи опытных юристов.

(1 votes, average: 5,00 5)
Загрузка…

Источник: https://bukva-zakona.com/zhilishhnoe-pravo/riski-pri-pokupke-kvartiry-po-pereustupke-prav-v-sdannom-dome

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Покупка квартиры по договору переуступки права требования

Переуступка права требования – единственный способ приобрести жилье в понравившемся доме, если все квартиры уже распроданы. Как заключить договор, плюсы и минусы.

Время чтения: 6 минут

Переуступка права требования — один из наиболее распространенных способов покупки жилья в новостройках. На завершительном этапе строительства все квартиры в новых домах, обычно, бывают распроданы.

Поэтому переуступка — чуть ли не единственный способ для покупателя приобрести жилье в понравившемся объекте.

Поговорим о механизме совершения сделки, а также плюсах и минусах этого способа приобретения недвижимости на первичном рынке.

Суть сделки

Цессия (или продажа-покупка жилья по договору переуступки) — это ни что иное, как передача от одного лица другому прав и обязанностей по договору долевого участия. Участники сделки называются цедент (дольщик) и цессионарий (лицо, приобретающее права и обязанности в долевом строительстве).

Цессия — это заработок для инвесторов, купивших квартиру в доме на этапе котлована и перепродающих почти готовое жилье по более высокой цене. Также договор переуступки — единственная возможность для людей, купивших долю в новостройке, не потерять деньги в случае, если у них изменились обстоятельства, и они хотят незамедлительно вернуть вложенные средства.

Расторжение договора с застройщиком для покупателя чревато штрафами, а продажа своей доли — это возможность вернуть деньги в полном объеме, да еще и с прибылью.

Переуступка прав возможна до тех пор, пока они не реализованы.

То есть, когда акт приема-передачи квартиры состоится, договор цессии заключить уже не получится. Дольщик имеет право оформить право собственности сразу с несколькими цессионариями в том случае, если квартира состоит из 2 и более комнат.

В действующем законодательстве нет запрета на такие действия цедента.

Плюсы и минусы механизма переуступки

Для покупателей квартир в домах, которые находятся на завершающей стадии возведения, договор переуступки — неплохая возможность сэкономить. Продавцы нередко демпингуют, чтобы как можно быстрее найти покупателя для своей доли. В ряде случаев покупка жилья у частного соинвестора обходится дешевле, чем у застройщика. Разница может составлять от 5 до 20% стоимости квартиры.

Для продавцов договор переуступки прав — неплохая возможность заработать на росте цен на жилье, не дожидаясь того момента, пока новостройка будет введена в эксплуатацию.

Недостаток цессии только один — покупатель принимает на себя все обязательства перед дольщиком.

В случае, если договор долевого участия по каким-то причинам будет признан недействительным, новый правообладатель не сможет предъявить претензии к застройщику, только к цеденту.

Есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору, и тогда у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед цессионарием.

Как заключается договор переуступки прав?

Согласно ст. 4 и 17 Федерального закона № 214, договор переуступки заключается с соблюдением двух требований:

  • в письменном виде;
  • с обязательной государственной регистрацией.

Застройщик имеет право отказать в передаче готового объекта цессионарию на основании того, что договор между ним и цедентом государственную регистрацию не прошел. Стоит убедиться, что прежний правообладатель письменно уведомил компанию-застройщика о состоявшейся сделке. В противном случае, по окончании строительства объект может быть передан прежнему дольщику.

При оформлении сделки по переуступке права требования расходы относительно невелики. За согласование документов застройщик возьмет свою комиссию в размере от 1 до 5% стоимости жилья, прописанной в договоре долевого участия. Как правило, эту сумму выплачивают пополам цедент и цессионарий.

При заключении договора цессии, на этапе расчетов цедента и цессионера между собой, применяется механизм банковских ячеек. После того, как регистрирующий орган переоформляет договор на другое лицо, продавец имеет право забрать деньги.

При совершении цессии стоит привлекать застройщика

В большинстве случаев, участие застройщика в процессе передачи прав переуступки вовсе не обязательно. Однако, многие строительные компании сегодня включают в договор о долевом участии отдельный пункт о необходимости получения своего согласия в случае передачи цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки потребуется.

Если на момент переуступки прав дольщик не успел выплатить стоимость жилья в полном объеме, письменное одобрение сделки застройщиком требуется обязательно. В договор об уступке включаются пункты о переводе долга перед застройщиком на цессионария в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и ст. 11-й Федерального закона №214.

Юристы, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью, рекомендуют подключать застройщика в любом случае. Новому дольщику будет полезно уточнить, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще предстоит выполнить. Помимо этого, у застройщика стоит взять платежные документы, а также акт об исполнении обязательств по расчетам.

Обратите внимание, что доходы, полученные цедентом от реализации права требования, подлежат налогообложению, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ. Декларировать сделку необходимо в случае, если сумма, указанная в договоре об инвестировании средств, и договоре переуступки отличается. При этом оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик.

Источник: https://spbguru.ru/advice/197-pljusy-i-minusy-priobretenija-novogo-zhilja-po-dogovoru-pereustupki

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.