Покупка квартиры по договору уступки права требования

Содержание

Предварительный договор уступки по ДДУ: как не «попасть» на задаток (и не только)

Покупка квартиры по договору уступки права требования

Среди возможных схем приобретения жилья в строящемся доме встречаются различные виды предварительных договоров.  Один из них – предварительный договор уступки. Рассмотрим, как можно его заключить, исполнить или расторгнуть.

Что такое предварительное соглашение об уступке по ДДУ

По предварительному договору уступки прав и (или) обязанностей на квартиру в новостройке:

  • действующий дольщик (цедент) обязуется в будущем заключить с новым покупателем квартиры основное соглашение об уступке к ДДУ;
  • покупатель (цессионарий) обязуется принять все права и и обязательства по заключенному с застройщиком договору долевого участия.

Любые предварительные соглашения заключаются в соответствии со статьей 429 ГК РФ.  Чтобы быть юридически действительным, предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора.

Для предварительных договоров уступки прав на квартиру по ДДУ это:

  • данные о договоре долевого участия, права по которому будут переуступлены (номер, дата, стороны);
  • описание объекта долевого строительства;
  • цена квартиры и правила ее уплаты. Дополнительно нужно указать цену за саму уступку, которую цессионарий (покупатель) уплатит цеденту (продавцу);
  • параметры проекта строительства – срок передачи ключей от квартиры застройщиком;
  • гарантийный срок на квартиру, установленный застройщиком.

Эти данные можно указать напрямую в предварительном договоре уступки, либо приложить к нему копию основного ДДУ, права по которому будут переданы.

Нужно ли согласие застройщика и банка на заключение предварительного договора

Уступка прав по ДДУ требует согласия застройщика в случае, если дольщик – цедент не выплатил цену квартиры застройщику.  Такое согласие должно быть получено до заключения основного договора уступки.

Что же касается необходимости получить такое согласие для предварительного договора, мнения юристов расходятся:

  • Согласно более консервативному подходу, согласие застройщика необходимо. Его нужно получить до заключения предварительного договора, поскольку он будет предусматривать обязательные действия сторон по заключению основного соглашения.
  • Другая точка зрения состоит в том, что по предварительному соглашению уступка как таковая не происходит – поэтому и согласие можно получить позже, непосредственно перед заключением основного договора.

Первый подход более удобен для покупателя квартиры.  Он получает дополнительную гарантию того, что сделка не сорвется.  Второй подход, напротив, выгоднее продавцу квартиры.  Он позволяет получить задаток и дальше заниматься оформлением документов.

В любом случае, если застройщик уже одобрил предварительное соглашение, отдельное согласие на заключение основного договора не требуется. Поскольку предварительный договор содержит все условия основного соглашения, невозможно одобрить первое, не согласившись при этом с заключением второго.

Более подробно про получение согласия застройщика и оформление уступки читайте в статье, посвященной уступке прав по ДДУ.

Если цедент заключил договор долевого участия за счет кредитных средств, то переоформление уступки потребует также согласия банка, выдавшего ипотеку на приобретение квартиры.   Обычно предварительный договор заключается до получения согласия от банка.

Если же средства требуются новому покупателю – цессионарию, оформление ипотеки может стать проблемой.  Далеко не все банки предоставляют кредиты на покупку квартиры по переуступке.

Нужна ли государственная регистрация предварительного договора уступки

Основной договор уступки подлежит государственной регистрации согласно статье 17 214 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и статье 48 Федерального закона  от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».   Однако по поводу регистрации предварительных договоров уступки мнения юристов опять расходятся:

  • Согласно части 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, предварительные договоры должны быть заключены в той же форме, что и основные. По  умолчанию это письменная форма.  Регистрация соглашения не является элементом его формы, что неоднократно обсуждалось в судебных актах (например,   Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59).  Зарегистрировано может быть соглашение как в простой письменной, так и в нотариальной форме — то есть регистрация никак не меняет саму форму договора.  Исходя из этого, регистрация предварительных договоров переуступки прав по ДДУ не требуется.
  • тем не менее, ряд юристов полагают, что регистрация необходима (хотя эта точка зрения не подкреплена какой-либо теоретической базой).

Основная цель их заключения – достигнуть предварительной договоренности о сделке, чтобы обе стороны могли подготовиться к ней (оформить ипотеку, получить согласие застройщика на переуступку и т.п.).  Дополнительные формальности в виде регистрации существенно осложнят эту подготовку.

Аванс или задаток?

Частым условием предварительных договоров уступки является аванс или задаток – сумма, которую покупатель-цессионарий перечисляет продавцу – цеденту в подтверждение своих намерений заключить сделку.  Основное отличие между ними состоит в том, что произойдет, если стороны не подпишут основное соглашение об уступке.

В соответствии со статьей 381 ГК РФ, задаток является способом обеспечения исполнения обязательств сторон по заключению основного договора уступки прав по ДДУ.

Для того, чтобы переданная сумма квалифицировалась, как задаток, она должна быть прямо названа задатком в предварительном договоре.

В отличие от задатка, аванс представляет собой просто часть цены по основному договору. Если сделка не состоится, аванс должен быть возвращен в полном объеме.

Если в сделке задействовано агентство недвижимости, его сотрудники часто просят внести аванс или задаток по отдельному соглашению о бронировании квартиры или подобному ему.  Иногда эту сумму именуют авансом, иногда – платой за подбор квартиры.

   Но в любом случае, для покупателя такая выплата влечет большой риск попрощаться с деньгами в случае, если сделка не будет завершена не по его вине.  Поскольку агентство не является стороной договора уступки, оно не вправе принять задаток в обеспечение обязательств по нему.  Поэтому на возврат задатка в двойном размере рассчитывать не приходится.

  Напротив, агентство будет заинтересовано удержать деньги покупателя как оплату услуг по подбору квартиры – в этом случае даже однократную сумму придется возвращать в судебном порядке.

Риски покупателя

Покупая квартиру по переуступке, покупатель рискует больше, чем при заключении договора долевого участия напрямую с застройщиком.  Добавление же еще одного звена – предварительного договора уступки – только увеличивает риск.

Помимо надежности застройщика, покупатель должен будет проверить еще и непосредственного продавца – цедента по сделке уступки.   Если цедентом является физическое лицо, покупатель должен будет удостовериться в его дееспособности.  Не будет лишним (хотя и не строго необходимо) также запросить согласие супруга или супруги, если цедент состоит в браке.

Если же уступку предлагает юридическое лицо, покупатель должен перепроверить, что оно не находится в состоянии банкротства и не близко к этому (в этом случае все заключенные сделки могут быть оспорены).

Будущий покупатель-цессионарий не получает никаких прав на квартиру до момента заключения основного договора уступки, не может проверить отсутствие двойных продаж (уступок), и никак не защищен в случае банкротства застройщика (всю защиту получит основной дольщик – цедент).

Утешением покупателю (хотя и слабым) может стать то, что по предварительному договору уступки, как правило, не передаются существенные суммы в оплату цены квартиры.   Однако и небольших денег, оставленных в качестве задатка, можно лишиться.

Как расторгнуть

Одно из основных правил гражданского законодательства состоит в том, что заключенное соглашение должно быть исполнено сторонами.   Стороны всегда могут расторгнуть его по взаимному согласию, либо указать в тексте порядок для расторжения по инициативе одной из сторон – в судебном порядке или без суда.

Если же такой порядок одностороннего отказа не предусмотрен в условиях предварительной уступки права требования, отказавшейся выполнять договоренности стороне придется понести наказание.

  Если исполнение соглашения обеспечивалось задатком, его можно потерять (или заплатить в двойном размере, если виновная сторона – цедент).

  Кроме того, виновник несостоявшейся сделки должен компенсировать другой стороне понесенные убытки.

В случае с предварительным договором уступки права требования, есть еще один способ избавиться от него.   Любой предварительный договор должен содержать срок на заключение основного соглашения.

Если такой срок не указан, в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ, основной договор уступки должен быть заключен в течение одного года после подписания предварительного соглашения.

   Если этот срок прошел, но ни одна из сторон не предпринимает действий по заключению сделки, отношения между ними считаются прекращенными.  Правда, для возврата перечисленного задатка все равно придется решить вопрос о том, кто виноват в сложившейся ситуации.

Уступка и потребители

Предварительное соглашение об уступке прав по ДДУ могут заключить как физические, так и юридические лица.

С точки зрения застройщика, покупатель – юридическое лицо выгоднее гражданина.

  Физические лица пользуются дополнительными преимуществами по Закону РФ «О защите прав потребителей» в виде возможности взыскать штраф с застройщика и моральный вред в случае, если стройка отклонится от запланированного сценария.

  Чтобы избежать повышенной ответственности, некоторые застройщики передают квартиры вначале дружественным юридическим лицам, которые затем продают их по переуступке.

Однако при возникновении проблем покупатель квартиры – физическое лицо может сослаться на свой статус, и потребовать дополнительную защиту по условиям закона.  Если уступка уже состоялась, суд, скорее всего, станет на его сторону.  Но при этом заявителю придется доказать, что квартира была приобретена для личных, семейных или иных подобных нужд.

Если же в наличии пока только предварительный договор уступки, вопрос о перспективах дела остается спорным.  Все меры защиты (в том числе по Закону РФ «О защите прав потребителей») находятся в распоряжении действующего дольщика – цедента.  Другая сторона предварительной уступки может лишь взыскать с цедента убытки вследствие несостоявшейся сделки (если их удастся доказать).

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/predvaritelnyy-dogovor-ustupki-po-ddu

Переуступка фз 214 – 122 советов адвокатов и юристов

Покупка квартиры по договору уступки права требования

/ Недвижимость / Приобретение недвижимости / Покупка квартиры

Назад

: 19.12.2017

Время на чтение: 5 мин

0

80

Приобрести квартиру в строящемся доме можно непосредственно от застройщика или у частного лица, которое заключило в своё время договор долевого участия с застройщиком. Выкуп у частного лица осуществляется по переуступке прав требования. Для такой сделки есть свои особенности.

  • Что такое переуступка прав требования?
  • Различия между переуступкой и договором долевого участия
  • Порядок продажи по переуступке
  • Возможные риски

Купила квартиру по ДДУ и продала – надо подавать декларацию

Заключив в 2020 году договор долевого участия и выполнив его условия, Вы получили право требовать у застройщика квартиру в многоквартирном доме после его сдачи.

Отмечу, что право требования не следует путать с правом собственности на квартиру! В 2020 году Вы переуступили это право за те же деньги, что и сами заплатили застройщику.

Таким образом, Вы не получили дохода, а налог на доходы физических лиц (НДФЛ: 13% – для резидентов России, и 30% – для нерезидентов) уплачивается именно с полученных доходов. Если их нет, то налог платить не надо.

– В 2020 году мною была полностью оплачена квартира по ДДУ. В 2020 году эта квартира была мною продана за ту же сумму путем переуступки прав требований по ДДУ. Должна ли я подавать налоговую декларацию, и если да, то в этом году или в 2020?

Таким образом, налога к уплате у Вас не возникнет, но обязанность подать декларацию у Вас остается. Так как налоговым периодом для НДФЛ признается календарный год, то подать декларацию по форме 3-НДФЛ за 2020 год Вы должны в 2020, но не позднее 30.04.2020 года.

Вадим Черданцев, независимый эксперт: Экономия от приобретения квартиры по переуступке зависит от нескольких факторов, один из самых важных — за какую цену продаются квартиры напрямую от застройщика.

Дело в том, что со стадии старта продаж “на котловане” до момента завершения строительства, что на практике может составлять 1 год и более, цена квадратного метра вырастает ощутимо.

У застройщика рост цен регулируется маркетинговым планом, который предполагает плановое повышение цены за период строительства, например, каждый месяц рост на 5 тысяч.

В отличие от застройщика, чья ценовая политика менее гибкая, частный продавец может продать объект за меньшую цену и с торгом. Выгода для покупателя заключается в разнице цены на строящуюся квартиру от застройщика и частного продавца по переуступке в этом же комплексе.

Переуступка неустойки по ДДУ

Аналогично схеме передачи по договору уступки квартиры, купленной по ДДУ, дольщик может передать неустойку за просрочку сдачи дома.

В чем суть и почему юридическим компаниям это выгодно? Дело в том, что дольщик уступает свое право юридическому лицу, и автоматически дело попадает в арбитражный суд, который занимается рассмотрением споров между организациями.

Дольщик же, как лицо физическое, может судиться с застройщиком только в судах общей юрисдикции, которые при рассмотрении дел о неустойке, очень часто применяют 333 статью ГК, позволяющую уменьшить ее размер.

Арбитраж крайне редко снижает сумму требуемой пени по заявлениям юрлиц к застройщикам, что подтверждается многочисленными случаями из судебной практики. В итоге у дольщика есть реальный шанс получить компенсацию значительно выше той, что он может взыскать сам.

Т.е. уступая право требования пени, дольщик:

  • Получает некоторую часть суммы неустойки
  • Экономит деньги на ведения дела через юристов
  • Экономит время на судебные дела
  • Снижается риск уменьшения неустойки по ст. 333 ГК РФ.

В целом получение пени через переуступку дело достаточно выгодное, если подойти ответственно и с умом. Главное — проверить все документы и оформить надлежащим образом. Если вам нужна консультация, обращайтесь по телефонам или через консультанта в правом нижнем углу. Будем рады вам помочь!

Остались вопросы? Нужна помощь?

Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

Квартиры по переуступке: сколько можно сэкономить и когда безопасно покупать

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ. Обязательно запросите акт сверки, или акт взаиморасчетов.

В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец.

Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

Квартиры от застройщиков с акциями

А.А.

: Проверить юридическую чистоту сделки можно через застройщика – запросить уведомление о том, что квартира не находится в залоге и не переуступалась; через Росреестр и УФРС – получить данные, которые содержат историю конкретной квартиры. Если УФРС одобрил цессию, если договор был оформлен и зарегистрирован, право требования перешло – все незаконные варианты исключены.

В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое).

Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится.

Рекомендуем прочесть: Правила Регистрации Иностранных Туристов На Территории Рф В 2020 Году

Из вторых рук

Первоначально нужно согласовать вопрос продажи права требования (переуступки) с застройщиком и другими участниками ДДУ. По закону нужно известить письменно каждого о своем намерении продать свою часть будущего жилья. Также не помешает ознакомиться со всеми пунктами договора переуступки, чтобы провести всю процедуру быстро и без отказа.

Такая система продажи необходима застройщикам для того чтобы многоквартирный дом не стоял после его сдачи. Пока собираются вся документация для введения в эксплуатацию, в том числе и свидетельства о правах собственности, продажа затягивается на неопределенный срок, так как продавать в этот период запрещается. Поэтому застройщики нашли выход из положения и продают долю по переуступке.

Ответы юриста на частые вопросы

Как проверить застройщика перед оформлением договора цессии?

Чтобы минимизировать риски, покупатель может проверить строительную компанию на предмет банкротства через сервис Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Если компания банкротится, если вероятность, что строительство так и не будет завершено.

Можно сверить проектную декларацию с реальным положением дел. Если нет сомнений, что застройщик успевает сдать объект вовремя и строительство идет полным ходом, компании можно доверять.

Еще один вариант проверки – банк данных исполнительных производств ФССП. Если застройщик числится в должниках, это должно насторожить.

Рекомендуется почитать и отзывы о компании. Если отрицательных слишком много, это повод насторожиться и тщательно подумать, стоит ли оформлять договор.

Зарегистрирует ли Росреестр договор цессии, если разрешение от застройщика не было получено?

С большой долей вероятности сделку не зарегистрируют. Но даже если регистрация не произойдет, сам застройщик не переоформит ДДУ на нового дольщика, поэтому нарушать положение о получении разрешения смысла нет.

Какие объекты можно продать по переуступке?

Возможна продажа квартир по ДДУ или паев в ЖСК. Если недвижимость уже готова, оформляется обычный ДКП.

Можно ли продать квартиру по переуступке с переводом долга на цессионария?

Да, можно, но с согласия застройщика.

Купил квартиру по договору переуступки. Дом еще не построен, хотя застройщик обязан был сдать его еще два месяца назад. Какую можно взыскать неустойку за нарушение сроков?

Размер неустойки равен 1/150 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки, она рассчитывается от общей стоимости по ДДУ. Взыскать ее можно через суд, или направив досудебную претензию компании.

Источник: https://za-nas-zakon.ru/zhkh-i-grazhdane/pereustupka-prav-po-dogovoru-ddu-2.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.