Покупка квартиры по наследству менее 3 лет

Содержание

Продажа квартиры, полученной по наследству

Покупка квартиры по наследству менее 3 лет

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

  • заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
  • документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

При получении в наследство квартиры и ее регистрации в Росреестре на предмет перехода права собственности ее последующее отчуждение не будет как-либо отличаться от обычной сделки по продаже жилья. Однако если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то будет необходимо получить разрешение органов опеки.

Налог в 2019 году на продажу унаследованной квартиры

В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.

Но следует учитывать также ряд особенностей:

  • Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года — пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст. 220 НК РФ).
  • Этот срок начинается исчисляться не с момента государственной регистрации или фактического принятия, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.

Эти изменения не коснулись недвижимости, приобретенной в порядке:

  • приватизации;
  • наследования или дарения членом семьи или близким родственником;
  • договора пожизненного содержания с иждивением

Указанные изменения обратной силы не имеют, то есть относятся лишь к сделкам, совершаемым после 1 января 2016 года!

Если срок менее 3 лет после вступления в наследство

Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:

  • в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
  • налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
    • для граждан РФ — 13%;
    • для иностранных граждан — 30%.

Например, продав квартиру за 1,8 млн рублей, налог взимается с суммы, равной 800 тыс. рублей. Для граждан РФ в этом случае уплачиваемая в налоговую инспекцию сумма составит всего 104 тыс. рублей.

Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.

Как продать без уплаты налогов

Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

  • если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
  • если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

  • инвалиды 1-й и 2-й группы;
  • инвалиды детства;
  • пенсионеры.

Для освобождения от уплаты налога следует обратиться в налоговую инспекцию с заявлением и документами, подтверждающими отношение к одной из указанных категорий граждан.

Продажа доли в собственности одним из наследников

При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

  1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
  2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
  3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Порядок продажи квартиры

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст.

131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство.

После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

  • договор купли-продажи квартиры;
  • паспорта лиц, участвующих в сделке;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • документы из Росреестра:
    • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
    • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
  • кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
  • справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Согласие супруга / супруги в данном случае не требуется, так как любое имущество, полученное в порядке наследования, не является совместной собственностью супругов.

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

Договор купли-продажи

Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

  • При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
  • Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

С целью повышения налоговых сборов с 1 января 2016 года к сделкам с недвижимостью по цене, значительно отличающейся в меньшую сторону от своей рыночной цены, подлежащий к уплате налог будет исчисляться не с той цены, которая указана в договоре купли-продажи, а исходя из кадастровой стоимости квартиры (приближенной к рыночной), умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Читать подробнее…

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

  • сведения о сторонах сделки;
  • стоимость квартиры;
  • информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
  • срок и способ передачи денег.

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

  • паспорт продавца и покупателя;
  • договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
  • квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

Источник: http://nasledstvoved.ru/imushhestvo-v-nasledstvo/kvartira/prodazha/

Покупка квартиры доставшейся по наследству. Подводные камни

Покупка квартиры по наследству менее 3 лет

Очень часто, работая риелтором, сталкиваешься с ситуацией, когда Покупатель по телефону спрашивает: «как вам досталась эта квартира?» и услышав, по «наследству», тут же бросает трубку и, чтобы ему вслед не говорили, уже ничего не слышит и разговор обрывается. Диалог с этим Покупателем невозможен. Его по телефону не убедить в покупке данного объекта!

Он закрыт для разговора.

Так что же такое – наследство? Стоит ли покупать такие квартиры на рынке или лучше их обходить стороной?

Наверное, стоит поразмыслить на тему «Что такое наследство?». Понять его суть. Как часто на рынке продаются квартиры, полученные по наследству?

Хочется отметить, что квартиры на рынке продаются разные, я имею ввиду, приобретённые по разным основаниям в собственность.

Как участник рынка, могу сказать следующее: у меня волосы становились дыбом, когда Покупатель самостоятельно подбирал себе жилплощадь и говорил мне следующее: «А зачем её (квартиру) проверять? Она же приобретена по приватизации и ранее никого собственником у неё не было!». Надо проверять! Здесь могут быть подводные камни!

Могу также от себя добавить, что Договор дарения для Покупателя может быть страшнее наследства! Каждая ситуация требует её изучения, анализа и оценки рисков.

Любая сделка может быть оспоримой! Главное определить степень её рисков для Покупателя. А определить эту степень может тот, кто следит за изменениями в Законодательстве РФ, тот, кто постоянно находится на рынке недвижимости.

Итак, наследство! Стоит ли покупать квартиру, доставшуюся по наследству?

Стоит заметить, что квартира, полученная по наследству для продавца чаще всего как бы «лишняя». У него скорее всего есть та, в которой он живет, а эта свалилась «даром». Она ему не нужна. Отсюда вывод: он с ней расстанется легче, чем с той, на которую копил годами, трудился.

Кроме того, по таким квартирам люди, понимая, что есть трудности в её продаже, готовы будут торговаться. При правильном подходе Покупателя, снижение стоимости может быть весьма ощутимым. Важно чётко объяснить Продавцу узкие моменты в его ситуации с продажей. Быть убедительным.

Также, хочу заметить, что многие банки не отказывают в выдаче ипотечного кредита для покупки таких квартир, доставшихся по наследству, а страховые компании легко страхуют от потери титула (собственности).

Наследство. Его виды.

1.Наследство по закону

Наследство по закону осуществляется в порядке очередности. Юридически существует 7 очередей наследования. Если существует хоть один наследник предыдущей очереди, то последующим очередям ничего не достается.

Исключение бывает в случаях: право представления и наследственная трансмиссия.

Правом представления называют возможность потомков основных преемников вступать в наследство вместо своих родителей в случае их преждевременной смерти.

Если наследник, призванный к наследованию по завещанию или по закону, умер после открытия наследства, не успев его принять в установленный срок, право на принятие причитавшегося ему наследства переходит к его наследникам по закону, а если все наследственное имущество было завещано – к его наследникам по завещанию (наследственная трансмиссия).

2.Наследство по завещанию – составляется письменный документ (чаще всего, но бывают случаи – исключения) Завещание, в котором определяются лица, которые после смерти Наследодателя вступают в наследство.

Завещание исключает очереди, которые упоминались при вступлении внаследство по закону. Но, не стоит забывать об обязательной доли в наследстве, на которую могут претендовать ряд категорий лиц, не включённых в Завещание. Все они перечислены в Гражданском кодексе РФ.

Они и могут выступить в роли подводных камней в таких сделках.

Приобретая недвижимость, доставшуюся по наследству, необходимо просчитать степень рисков для Покупателя:

– Сколько прошло времени после смерти Наследодателя?

– Вид наследства: Завещание или по Закону.

– Кто Наследодатель? Если мужчина, нужно знать его возраст, профессию, образ жизни. Если часто ездил в командировки, работал дальнобойщиком и т.п.

– есть риск того, что он может не знать, что у него где-то в Кемерово подрастает сынишка, который по достижению 18 лет может найти причитающуюся ему жилую площадь.

Не стоит забывать, что к его 18 годам смело можно прибавить ещё 3 года (срок исковой давности, в течение которого он мог знать или узнать о наследстве после папы). Итого, риск появления сособственника возможен в течении 21 года.

Женщины, обычно, о рождении своих детей знают.

– Хорошо, когда наследство передано в кругу одной семьи, члены которой охотно рассказывают о себе и своих родственниках.

Необходимо изучить всю ситуацию вокруг наследства. Проанализировать и понять степень рисков. Поговорить с соседями не помешает.

В конце концов можно и застраховать такую сделку!

Заключение: оборот таких квартир, приобретенных по наследству имеет место быть на рынке недвижимости. Процент их в общей массе достаточен.

Покупка квартир, приобретенных по Договору купли-продажи, Дарению, Пожизненному содержанию с иждивением, Договору купли-продажи по ипотеке с задолженностью и др.

– требует также внимания и изучения ситуации, при которой Продавец часто не раскрывает подноготную и приходится самому копать и рыть носом готовясь к сделке.

А для этого нужен опыт или трудолюбие, способное его заменить, в поисках истины.

Изучите Гражданский кодекс Российской Федерации часть 3 (ГК РФ ч.3). Это не сложно. Только тогда вы обретёте понимание как подойти к покупке квартиры доставшейся по наследству.

Желаю всем успехов в достижении цели!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d21c32b399af200ad5bbce9/pokupka-kvartiry-dostavsheisia-po-nasledstvu-podvodnye-kamni-5d5278d9027a1500adced580

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству: нужно ли платить в 2020 году

Покупка квартиры по наследству менее 3 лет

Время чтения 4 минутыСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​При продаже любого имущества, в том числе полученного по наследству, бывший владелец должен уплатить подоходный налог с полученной прибыли.

Возникновение обязанности уплаты налога с полученного от продажи дохода зависит не от того, каким способом оно было получено, а сколько времени данное имущество находилось в собственности.

Сегодня мы дадим подробные разъяснения по вопросу: нужно ли платить налог с продажи квартиры, если она досталась по наследству.

Минимальный срок нахождения в собственности имущества, освобождающий физлицо от уплаты НДФЛ

До 2016 года срок владения имуществом, при котором ее владелец освобождался от  уплаты налога, составлял три года.

С наступлением 2016 года данный срок был увеличен до пяти лет, за исключение ряда случаев, по которым сохранился прежний трехлетний срок.

Так, срок владения в 3 года, был оставлен для имущества:

  • Право собственности на которое возникло до 1 января 2016 года;
  • Полученного по наследству, приватизации, договору пожизненного содержания и в дар.

Для всего остального имущества срок равен пяти годам.

Таким образом, для квартиры, полученной в наследство, срок составляет три года. Если гражданин владел ею свыше указанного периода времени уплачивать он ничего не должен.

Как определить срок владения?

По общему правилу срок собственности открывается датой регистрации права собственности и заканчивается датой внесения сведений в государственный реестр о переходе права другому владельцу.

Однако, для наследуемого имущества порядок несколько иной, а именно, срок нахождения полученной в наследство квартиры начинает течь с момента смерти наследодателя и заканчивается внесением изменений в реестр, связанных со сменой владельца.

Таким образом, если наследодатель умер, допустим, в 2016 году, а право собственности было оформлено лишь в 2020, то при продаже квартиры в 2020 году наследник ничего уплачивать с полученного дохода не будет.

Исходя из вышеизложенного, следует вывод, что при продаже квартиры, доставшейся по наследству, налог уплате подлежит, но только если срок владения данным жильем составляет менее 3 лет. Определившись с тем, нужно ли платить налог с наследуемой квартиры, рассмотрим по какой ставке он исчисляется и в каком порядке уплачивается.

Ставка налога

  • 13% для тех граждан, что проживают в России больше 183 дней в году, в котором была продана квартира;
  • 30% для граждан, проживавших, в год продажи имущества, менее указанного выше срока.

Уменьшение дохода

Полученный от продажи доход может быть уменьшен на налоговый вычет в сумме 1 млн. рублей.

Пример расчета:

Соловьев Л.Б. в 2019 году получил по наследству квартиру. В 2020 году продал ее за 4 652 369 руб. Так как недвижимость была в собственности меньше трех лет, Соловьев должен уплатить с полученного дохода НДФЛ в бюджет. Сумма к уплате в бюджет составит 604 808 руб.:

4 652 369 * 13%

Если Соловьев решит воспользоваться вычетом, сумма подоходного платежа к уплате в бюджет будет равна 474 808 руб.:

(4 652 369 – 1 000 000) * 13%

Декларация по НФДЛ

Если при реализации наследуемого имущества возникла обязанность уплатить налог с дохода, то данную прибыль необходимо отразить в налоговой декларации по форме 3- НДФЛ.

Указанный документ должен быть представлен в налоговый орган в срок не позднее 30 апреля года, следующего за тем, когда было продано имущество и получен доход.

Заполнить декларацию можно несколькими способами:

  • От руки, получив бланк отчетности в любом налоговом органе или скачав его с официального сайта ФНС РФ;
  • С помощью компьютера, заполнив электронную форму декларации, которую можно также получить на сайте финансового ведомства;
  • С помощью специальных программ, разработанных ГНИВЦ ФНС: «Налогоплательщик ЮЛ» и «Декларация». Указанные декларации размещены на сайте ФНС и доступны для скачивания абсолютно бесплатно.
  • Воспользовавшись помощью нашего юриста, который в кратчайшие сроки подготовит и заполнит за вас все необходимые документы. Свою заявку вы можете оставить в форме под данной статьей.

Сдать декларацию гражданин может:

  • Сам или через своего представителя (при предъявлении нотариальной доверенности);
  • По почте (заказным письмом с описью вложения);
  • По телекоммуникационным каналам связи с электронной цифровой подписью.

Необходимо отметить, что в случае, если сумма к уплате равна нулю (вычет больше, чем полученный доход) декларацию все равно придется сдать.

Если отчетность в срок не будет сдана в ИФНС, на гражданина будет наложен штраф в сумме не меньше 1 000 руб.

Уплата налога

Налог должен быть уплачен в бюджет в срок не позже 15 июля года, следующего за тем, когда был получен доход. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/nalog-s-prodazhi-kvartiry-po-nasledstvu

Покупка квартиры по наследству: как купить полученное имущество, возможные риски, особенности если прошло менее 3 лет

Покупка квартиры по наследству менее 3 лет

Покупка квартиры, полученной по наследству вызывает множество вопросов и недоверия. Это обусловлено высокой вероятностью возникновения споров и судебных разбирательств. Этого можно избежать, если предварительно изучить все «рыхлые» места данного вопроса.

Общие понятия

В силу незнания, риск при покупке жилплощади есть всегда, но в особенности это касается приобретения недвижимости, полученной по наследству.

Наследник, не вступивший в права наследования вовремя, может потребовать причитающуюся ему часть после продажи. Это один из факторов, который не учитывается покупателями.

Наследное имущество полностью принадлежит наследнику и в соответствии с законодательством РФ, может быть продано, обменено, подарено.

При осуществлении перечисленных действий, необходимо учитывать ряд важных положений. Наиболее частым подводным камнем является приобретение с недвижимым имуществом также и имущественных претензий наследников, права которых были нарушены в процессе наследовании.

Как досталась?

Важно! Жилая недвижимость может быть передана вследствие наследства двумя способами:

  1. С помощью завещания
  2. Вследствие законного распределения

Завещание

Ошибочным мнением является тот факт, что завещание способно полностью оградить наследника от появления сторонних лиц, претендующих на жилую недвижимость.

Важно понимать, что право на наследование, кроме указанных в завещании лиц имею несовершеннолетние дети наследодателя, нетрудоспособные родители, муж/жена и другие возможные иждивенцы.

Доля наследования, в таком случае, для них определяется половиной от составной части наследников по закону. Это обусловливает их законное право потребовать полагающуюся им денежную компенсацию.

Часто встречается такое понятие как завещательный отказ.

Оно предполагает некую обязанность  имущественного положения, возложенную завещателем непосредственно на наследника в пользу определенного лица или лиц.

Условия данного отказа могут возлагаться на нового владельца имущества, что является не очень приятным фактом. Именно по этой причине завещание необходимо предварительно изучить  со всеми его вытекающими условиями.

Наконец, очень распространенным событием является неожиданное возникновение завещания, о котором никто не знал, но, тем не менее, документ, действующий и полноправный, вследствие чего наследники могут начать оспаривать его и при определённым условиях выиграть данное дело.

По закону

Нельзя сказать, что законный процесс передачи наследства более сложный или обманчивый. Скорее наоборот, наследование в соответствии с законом предполагает чёткий регламент.

Первыми на наследство идут родители, дети, супруги. В случае отсутствия наследников в этой категории,  к наследованию привлекаются братья, сёстры, дедушки и бабушки.

Далее идут тёти, дяди и аналогичным образом цепочка длится дальше.

Распространенные риски

Рискованной ситуацией является незнание о смерти родственника, и как следствие, игнорирование прав наследования. Наиболее распространенными ситуациями является следующие варианты развития событий:

  1. Непосредственно хозяин недвижимого имущества длительный период времени не жил с женой или мужем, но брак, как это бывает, официально не расторгался. В число наследников или жену включить забыли или же, представитель наследования не явился в нотариальную контору, поскольку не знал о смерти супруга или супруги.
  2. Собственник квартиры не имеет супругу/супруга, детей, и как результат, к наследованию пригласили родственников второй очереди, тогда как живые внуки имею права наследования. Но о смерти бабушки/дедушки они не знали и соответственно в права наследования не вступили.
  3. Бывают случаи, когда один из имеющихся наследников признаётся недостойным наследования по ряду причин, и доля распределяется между другими законными наследниками.

Конечно, это далеко не все ситуации, которые могут быть, но это наиболее распространённый ряд эксцессов, который может возникнуть при передачи доставшейся жилплощади.

Важно понимать, что в обязанности нотариуса не входит поиск наследника: они, как правило, будут оформлять имущество на того, кто вовремя сориентировался и вступил в права наследования.

Таким образом может возникнуть следующая ситуация: неожиданно «нашедшийся» наследник подаёт иск в суд и в случает удовлетворения этого заявления, новый владелец освобождает помещение.

Новые владелец может потребовать возврат денег за приобретённое жильё, и если сумма не будут возвращена, то, как следствие, ожидается судебное разбирательство.

Сроки

По законодательству РФ достаточно полгода, чтобы вступить в права наследования.

Но существует  ряд причин для пропуска или продления установленного срока: тяжелые заболевания, соответственно лечение,  проживание в слишком отдалённых местах и т.д.

Из этого следует, что на протяжении 10 лет со смерти наследователя,  можно ожидать появление неожиданных родственников и других наследников. В основе лежит статья 1155 ГК РФ и пункт 2 статьи 196 ГК РФ.

Существует ряд возможных рисков, даже если вы владеете квартирой не менее трёх лет. Это обозначенный нами ранее риск появления новых родственников.

Если причин для пропуска срока вступления в права наследования была уважительной, то наследники подают исковое заявление в суд.

Это должно случиться не позже чем через шесть месяцев по истечению уважительной причины: заболевания или, например, тюремного заключения.

В случае, если исковое заявление будет удовлетворено, то неожиданный родственник может заявить  о своих законных правах на наследование.

Мошеннические схемы

Существуют следующие распространенные мошеннические схемы:

  1. Поддельный или чужой паспорт. Мошенники используют копию чужого паспорта, чтобы создать такой же, но с другой вклеенной фотографией. По этому паспорту готовятся документы на квартиру, после чего квартира продаётся, а мошенники исчезают. Обезопасить себя можно, если внимательно изучить паспорт на подлинность, проверить документ на квартиру особо досконально.
  2. Заключение сделок с людьми, находящимися в особой зоне риска. Это пенсионеры, люди находящиеся в алкогольной или наркотической зависимости. По совершению сделки предоставляется возможным доказать что люди не отдавали отчет в собственных действиях.
  3. Утаивание информации о законных наследниках. Преднамеренное утаивание информации законных наследников или же давление на наследодателя. Возможный способ страховки потребовать информацию об остальных наследников вплоть до справки о смерти и рождения возможных родственников.
  4. Использование поддельной доверенности. Заключения сделок по недействительной договоренности. Обезопасить себя легко: проверять информацию досконально, потребовать и другие документы.

Договор

В большинстве случаев распространено классическая заполнение договора в письменной форме, на нотариально заверенных формат также не является исключением в договоре.

Обязательно должна содержаться следующая информация:

  1. Обозначение документа как договора с датой, местом составления и подписью.
  2. Паспортные данные всех участвующих в сделке.
  3. Описание предмета договора в пробной форме.
  4. Реальная стоимость жилплощади.
  5. Гарантийная ответственность, подразумевающее отсутствие объекта под залогом или арестом.
  6. Строки, в которой продавец освободить жилье.

Как избежать сложностей

Для того чтобы избежать неожиданных сложностей, которые вполне вероятно могут омрачить покупку квартиры, необходимо внимательно изучить соответствующую документацию. Вам понадобится:

  1. Свидетельство о рождении, смерти, браке родственников. Узнайте самостоятельно возможных наследников.
  2. В случае если есть муж или жена у того, у кого вы покупаете жилплощадь, то потребуйте нотариально заверенный отказ нас на осуществление данной сделки
  3. Справка о полном составе семьи: с указанием временно зарегистрированных членов семьи и постоянно проживающих.

Заключение                     

Таким образом, купить квартиру, доставшуюся по наследству, не так просто. Нужно учитывать различные нюансы и факторы и быть внимательными.

При возникновении спорных вопросов лучше обратиться к специалистам.

Источник: https://pravaved.com/nasledstvo/kvartiry/pokupka.html

Продажа квартиры по наследству менее 3 лет в собственности

Покупка квартиры по наследству менее 3 лет

Наследство в качестве имущественной массы передается человеку. Он вправе распоряжаться им на свое усмотрение. То есть, полученная квартира может быть продана или подарена. Обычно с вопросом реализации квартиры, которая менее 3 лет во владении человека, возникают некоторые сложности.

Нередко в интернете, на специализированных сайтах, направлением которых выступает продажа объектов недвижимого имущества, указывается, что жилье находится в собственности продавца менее 3 лет.

Для неискушенного в житейских мелочах человека это ремарка о сроке вызывает удивление. Почему люди прописывают этот срок? По факту, он очень важен.

Дело в том, что реализация такого жилья, грозит покупателю определенными рисками.

В отношении продавца-наследника закон не устанавливает никаких ограничений по совершению сделок по продаже имущества. Но существуют юридические аспекты, которые нельзя упускать из виду. Квартира может быть продана только после оформления всех документов на нее.

Наследник должен заявить о праве на имущество. Сделать это в течение полугода со дня ухода из жизни наследодателя. Нотариус выдает свидетельство на наследстве. Правомочие собственности регистрируется в Росреестре.

Бумажное свидетельство о собственности не выдается: его заменяет выписка из ЕГРН.

Продать квартиру гражданин может после оформления всего наследственного имущества и корректного оформления сопутствующих бумаг. Закон не ограничивает в сроках продажи.

Но следует знать:

  • при реализации объекта недвижимости в течение первых 3 лет с момента обладания ею, нужно оплатить подоходный налог государству;
  • при реализации квартиры после 3 лет собственности налог платить уже не требуется.

ВАЖНО: Не путаем налог с наследства со сбором по купле – продаже. Налог на наследство отменен.

При реализации жилья менее 3 лет во владении человека налоговая ставка равна 13%. Налог будет рассчитываться по доходности продавца, то есть по прибыли, полученной от договора. На практике продавцы пытаются понизить налоговое бремя. То есть сумму денежных средств, передаваемую в качестве налога государству.

И в договоре прописывается другая, меньшая сумма по сравнению с той, которая была реально запрошена продавцом. Это риск, который вероятно будет связан с дальнейшими финансовыми затруднениями для обоих участников заключенного соглашения. В судебной практике были случаи, когда сделка с судьей признается недействительной.

И здесь уже страдает покупатель.

НК РФ позволяет нескольким категориям граждан не оплачивать налог. Это льготники, освобожденные по некоторым основаниям. Если причина найдена, нужно посетить налоговую. С собой принести подтверждающие льготу документы.

В каких случаях можно не платить государству налог?

  1. В случае оформления собственности на имущество, переданное в порядке наследования, если прошло более 3 лет.
  2. Стоимость жилья меньше миллиона рублей.
  3. Собственник имеет инвалидность 1 и 2 группы, инвалидом детства, либо пенсионером.

Рискованные квартиры

Приобретатель, выбирая рассматриваемую квартиру, может столкнуться с наследниками, которые объявятся в течение 3 лет, и будут готовы оспорить сделку по купле-продаже в суде. От этого риска не застрахован добросовестный приобретатель.

Даже при условии вступления наследника в права, другие правопреемники могут оспорить его единоличное владение, если докажут, что срок обращения их к нотариусу был пропущен по определенным причинам.

И только судья, руководствуясь нормами законов, внутренним убеждением решает – уважительная ли причина сопутствовала пропуску срока.

Особенность реализации такой недвижимости заключается в основании возникновения права на обладание ею. Непосредственно, на алгоритм продажи квартиры, этапы сделки не влияет наследство в виде квартиры. Но существует вариант того, что появятся некоторые сложности.

Дело в том, что покупатели с небольшой охотой выходят на такие сделки. Ситуация осложняется тем, если собственников квартиры несколько человек, и они не бумаг по собственности, права обладателя могут оспорить в судебном органе, так как закон не запрещает защищать свои права наследникам, пропустившим сроки.

При возникновении неожиданных наследников судебные споры длятся долго. В это время новый собственник находится как бы в подвешенном состоянии, что не может придавать ситуации оптимизма.

Поэтому, при продаже такой проблемной квартиры, наследники обязаны озаботиться тем, чтобы подготовить доводы, бумаги, документы, заверяющие будущего приобретателя в том, что сделка безопасна.

Юристы рекомендуют оформить у нотариуса бумагу по отказу от наследуемого имущества всех претендентов. Это должно быть сделано в письменном виде.

Кроме того, минимизировать риски проблемной квартиры поможет детальный анализ ситуации. В частности, покупателя должны насторожить следующие признаки:

Реализация квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет – основной.

  • Продажа жилья происходит через представителя;
  • Лицо, выступающее продавцом, не зарегистрировано на жилой площади;
  • Кроме собственника, в квартире прописаны иные люди;
  • Причина, по которой продавец реализует жилье, выглядит странной;
  • Сниженная стоимость квартиры по сравнению с аналогичным жильем, схожими параметрами.

При наличии хотя бы одного из вышеперечисленных доводов, неплохо отказаться от приобретения. В настоящее время ассортимент жилья внушительный. Грамотный риэлтор обязательно предложит своим клиентам альтернативный вариант, без рисков.

Но если покупателю приглянулась именно эта квартира, существует несколько способов обезопасить сделку. Конечно, они не дадут стопроцентной гарантии, что все пройдет гладко.

  1. Получение информации из кадастра. Эта выписка из ГКН. Она расскажет о собственнике жилья, выявит кадастровую стоимость квартиры.
  2. Получение выписки из домовой книги. В ней содержатся данные о зарегистрированных на жилой площади лицах, выписанных.
  3. Обращение к нотариусу в целях получения информации об обременениях квартиры.
  4. Обращение в Росреестр с целью получения информации о наличии ограничений, наложенных на жилье.

ВАЖНО: Конечно, информация, полученная из этих источников, не даст стопроцентной гарантии того, что сделка пройдет гладко. Но она раскроет юридические аспекты существования заинтересовавшей покупателя квартиры. 

Когда можно ждать неприятностей в виде появления третьих лиц?

  1. Если квартира была отдана в дар человеку менее 3 лет назад, дарителю дано право оспаривания не только факта продажи недвижимости, но и самого договора дарения.
  2. Если продавец квартиры приобрел ее менее 3 лет назад, то предыдущие собственники имеют право оспорить сделку по купле-продаже. При этом новый покупатель станет 3 лицом, без права подачи искового заявления.
  3. Если жилье обременено со сроком исковой давности, составляющем менее 3 лет, кредитор вправе потребовать квартиру себе в счет погашения долгового обязательства.
  4. Если в квартире прописаны люди, каждый через суд могут потребовать права проживания.
  5. Если жилье находится в совместной собственности нескольких лиц, любой человек, являющийся совладельцем, может оспорить сделку.
  6. Если у продавца квартира находится в собственности менее 3 лет, он получил жилье по договору, не предусматривающему оплату, (например, наследование), он может претендовать на налоговый вычет. И после его получения, оформления всех документов, нечистые на руку граждане, пытаются оспорить сделку по купле-продаже в суде. То есть, вернуть недвижимость, получив вычет за налог.

Любое из вышеперечисленных оснований может стать помехой для законного проведения сделки. То есть, договор признается недействительной. Иначе говоря, последствия по ней отменяются: деньги в наилучшем варианте развития ситуации возвращаются покупателю, квартира остается у продавца для дальнейшего решения вопроса о ее юридической судьбе.

ВАЖНО: Уже упоминалось, что стороны при заключении соглашения указывают в тексте фактически несуществующую цену, чтобы не уплачивать налог в большей сумме. Этого просят сами продавцы.

Надо знать, что для приобретателя это может грозить неприятностями. В случае объявления сделки не соответствующей закону, денежные средства возвращаются в рамках той суммы, которая указана в договоре.

То есть, по факту человек может потерять большие деньги.

С 1 января 2016 года в законодательство было внесено новшество. Если право собственности у гражданина возникло после указанного срока, то он должен ждать 5 лет, чтобы не платить налог государству. Конечно, новость для потенциальных продавцов недвижимости не из приятных, тем не менее, об этом необходимо знать.

Покупатели, которых сопровождает риэлтор при покупке рассматриваемой квартиры, минимизирует свои риски. Это достигается тем, что специалист осведомлен о малейших нюансах продажи таких квартир, а также в возможных негативных последствиях для покупателей.

Для покупателя выгоднее продать квартиру через 5 лет с момента образования у него права собственности. Он освобождается от уплаты налога, а покупатель будет спокойным в отношении установления обременения на объект недвижимости, наличия или возникновения других наследников.

Доля в квартире после наследства

На практике, если жилье «разбито» по долям нескольких граждан, получить согласие каждого на продажу получается не всегда. В этой ситуации собственник имеет законное право продажи своей доли.

В свою очередь, совладельцы могут претендовать на первоначальный выкуп доли, то есть по закону у них есть своеобразный приоритет.

В случае их отказа от покупки доли, она выставляется на свободную продажу.

Но у этих действий существует определенный алгоритм. Продавец доли обязан письменно уведомить о том, что он реализует часть собственности. Объявить цену. Если наследники не хотят выкупать долю, они пишут отказ. Продавец ждет месяц, после чего может спокойно продавать долю.

Это не повлечет никаких последствий ни для него, ни для будущего покупателя. Главное – соблюсти порядок продажи. Если этого не сделать, другие собственники доли могут оспорить решение в судебном органе. И судья встанет на их сторону.

Продавец доли будет обязан выплатить в казну налог, который будет исчисляться из цены доли.

В настоящее время продажа квартир, которыми владеют менее 3 лет, достаточно частое явление. Примерно 50% от общего количества реализуемого недвижимого имущества – это именно такие квартиры.

Косвенно, появлению большого количества рассматриваемого жилья, сопутствовало массовое строительство новостроек как в черте города, так и в ближайшем Подмосковье, различные государственные программы, позволяющие приобрести жилье по сниженной стоимости.

Не желая проживать за городом по определенным причинам (например, постоянные пробки из города до МКАДа), заставляет людей продавать квартиры, а ждать несколько лет не хочется. У каждого из продавцов существуют свои причины: кому то из покупателей они покажутся уважительными, кому-то не очень. У всех разное мнение.

Задача риэлтора в этом случае – тщательно проверить квартиру на наличие обременений, потенциальных наследников. А цель покупателя – не потерять деньги на приобретаемом жилье. С проблемными квартирами нельзя справляться в одиночку. Консультация опытного риэлтора в этом случае жизненно необходима.

Не стоит экономить на сотрудничестве покупателя и риэлтора: это может привести к более существенным финансовым потерям в будущем времени. Нужно обезопасить себя от возможных убытков!!

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Источник: https://brosalin.ru/prodazha-kvartiryi-po-nasledstvu-menee-3-let-v-sobstvennosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.