Покупка квартиры по наследству по закону

Содержание

Покупка унаследованной квартиры

Покупка квартиры по наследству по закону

В наше агентство обратилась женщина, желающая купить однокомнатную квартиру. Эта квартира была унаследована ее владельцем год назад от родного отца.

Владелец попросил нашу клиентку при оформлении договора купли-продажи на квартиру, указать стоимость 1 миллион рублей. Реальная цена жилья, которую должна была оплатить наша клиентка составляла 6 миллионов рублей.

Именно этот момент заставил ее обратится за профессиональной помощью. Как оказалось не зря. Наши юристы разъяснили сложившуюся ситуацию.

Особенности покупки квартиры полученной по наследству

Недвижимость, полученная в наследство принадлежит наследнику на правах частной собственности. Поэтому она может быть продана или подарена, как и любое другое имущество. Особенностей оформления сделок с таким наследным имуществом закон не предусматривает. Однако, фактически, покупая унаследованную недвижимость, покупатель идет на риск.

Это связано с тем, что наследное право имеет множество разных нюансов, проследить которые не всегда представляется возможным. Поэтому, при покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, следует быть готовым к разным неожиданностям в течение 10 лет.

Подробно можно ознакомиться в статье: Сроки исковой давности по наследственным делам

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. По возможности этот момент необходимо выяснить у продавца. По закону наследниками могут быть только родственники покойного. При этом они делятся на группы по очередности права на получение наследства:

  • Первая очередь — супруг, дети (как родные, так и усыновленные) и родители;
  • Вторая очередь — родные братья и сестры, дедушки и бабушки;
  • Третья очередь — тети и дяди;
  • Остальные очереди — родственники по порядку убывания поколений и степеней родства.

Таким образом, унаследовав квартиру по закону, родной сын покойного может не знать о том, что кроме него есть другие дети, которые могут претендовать на наследство. Ст.1155 Гражданского кодекса РФ позволяет восстановить пропущенный срок для принятия наследства, если наследник не знал о смерти наследодателя или имел другие уважительные причины.

В этом случае свидетельство о праве на наследство будет аннулировано, а унаследованное имущество поделено между наследниками в новых долях. Гражданский кодекс гласит, что наследник должен обратится в суд в течение 6 месяцев с того момента, как он узнал о смерти наследодателя и своем возможном праве на наследство. Хотя в ст.

1155 ГК РФ не указан предельный срок давности, на практике применяются нормы п. 2 ст.196 ГК РФ. В ней сказано: «срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен». То есть, новый законный наследник может появится спустя несколько лет и потребовать свою законную долю в квартире.

Обычно суд идет на встречу таким наследникам и присуждает вернуть квартиру, а продавец в этом случае обязан вернуть деньги.

Надо отметить, что в случае существования завещания, кроме тех, кто в нем указан претендовать на наследство могут только те, кто имеет право на его обязательную долю, в соответствии со ст.1149 ГК РФ:

  • Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети умершего;
  • Нетрудоспособные супруг и родители умершего;
  • Иные нетрудоспособные иждивенцы умершего, подлежащие обязательному призванию к наследованию.

Их доля должна обязательно составлять половину от доли, причитающейся им в случае унаследования имущества по закону. Остальные наследники по закону, вне зависимости от очередности, могут рассчитывать на наследство только в случае признания завещания недействительным.

Риски при покупке наследственной квартиры до 3 лет после вступления в наследство

опасность, подстерегающая покупателя при покупке унаследованной квартиры состоит в том, что за продажу такого жилья продавец должен заплатить НДФЛ, в соответствии с требованиями Налогового кодекса.

Поэтому стандартной просьбой в таких случаях можно считать предложение занизить стоимость квартиры в документах. Как это и произошло в отношении нашей клиентки. Допускать такого занижения ни в коем случае нельзя. Ведь выгоду получит только продавец, а покупатель — дополнительный риск.

Ведь если появятся желающие заявить свои наследные права на эту квартиру, и суд решит вопрос в их пользу, покупателю будет причитаться к возврату только сумма, указанная в договоре купли-продажи. А это значит, что есть реальный риск не получить большую часть денег.

На практике разница в цене оформляется распиской на оплату неотделимых улучшений, таких как перепланировка квартиры или дорогой ремонт.

Нюансы при покупке квартиры после 3 лет вступления в наследство

После того, как с момента вступления в наследство прошло 3 года, риски для покупателя жилья все равно сохраняются. Срок давности может быть восстановлен в судебном порядке. Правда для этого должны существовать исключительные обстоятельства. В соответствии с нормами ст.

205 ГК РФ это может быть болезнь или беспомощное состояние потенциального наследника. Наследники, могут аргументировать пропуск срока исковой давности тем, что они не знали о причитающемся наследстве.

Однако эти обстоятельства будут приняты судом во внимание, если они имели место в течении последних 6 месяцев срока исковой давности.

Наследник, у которого имеются уважительные причины пропуска, обязан обратиться в суд не позже 6 месяцев со дня отпадения обстоятельств, послуживших основанием пропуска срока, установленного законом. Важно!!! истечение данного срока лишает наследника права на обращение в суд.

Надо отметить, что срок в 3 года исчисляется не с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, а со дня принятия наследства. Чаще всего это день смерти наследодателя. Поэтому, если в свидетельстве о наследстве указана дата намного раньше чем в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, это абсолютно нормально и законно.

Даже если прошло 3 года, риск появления новых наследников все равно сохраняется. К сожалению, выяснить заранее есть ли такие наследники, не представляется возможным. Однако, исходя из судебной практики следует, что через 3 года фиксируется очень мало прецедентов появления новых претендентов на наследство.

На что покупатель унаследованного жилья должен обратить особое внимание

Поскольку существуют случаи мошеннических действий со стороны продавцов квартир, доставшихся по наследству, покупатель должен обратить внимание на такие моменты:

  1. Обязательно выяснить в УК, ЖЭУ или у соседей состав семьи продавца. Кто был зарегистрирован в этой квартире и в каких родственных отношения состоял с продавцом или с наследодателем, так же необходимо заказать архивную выписку из домовой книги.
  2. Если квартира досталась продавцу по завещанию, ознакомится с текстом этого завещания. Ведь существует вероятность, что в нем, в соответствии со ст.1137 ГК РФ, содержится завещательный отказ. Это значит, что завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жильем какому-либо лицу. При этом, смена владельца жилья не влияет на такое право.

Пример: Умер Геннадий Петрович, состоящий в гражданском браке с Мариной Васильевной. По завещанию он оставил квартиру своему единственному сыну, но включил в него условие, что Марина Васильевна имеет право единолично проживать в квартире и пользоваться ей до своей смерти.

По условиям завещательного отказа вселение в квартиру других лиц, до смерти Марины Васильевны было запрещено. Сын продал унаследованную квартиру, но честно рассказал новому владельцу про завещательный отказ.

Таким образом право въехать в свое жилье наступило у покупателя только после того как умерла Марина Васильевна, через 4 года после приобретения квартиры.

Однако на практике многие продавцы не ставят в известность покупателей о завещательном отказе, и после покупки квартиры это становится весьма неприятным сюрпризом.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/nasledstvstvennye-kvartiry/pokupka-unasledovannogo-zhilya/

Продажа квартиры после вступления в наследство

Покупка квартиры по наследству по закону

С момента появления на руках у наследника документов, подтверждающих право собственности на доставшуюся в наследство квартиру, он имеет полное право распоряжаться ею по своему усмотрению.

Часто бывает, что унаследованное жилье наследники желают сразу же продать. Причины для этого могут быть разные, но следует знать и учитывать юридические особенности подобной сделки.

Когда можно продавать унаследованное жилье?

В соответствии с п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ, наследник становится собственником со дня смерти наследодателя.

Следует понимать, что даже если наследуемое имущество еще не оформлено и не проведена его регистрация в Росреестре, то правопреемник все равно считается собственником, а значит должен нести все бремя содержания данного имущества, в том числе по оплате коммунальных расходов.

Несмотря на то, что право собственности на недвижимость принадлежит наследнику с момента смерти наследодателя, совершить какую-либо сделку, требующую регистрации в установленном законом порядке, наследник не сможет, пока не оформит полученное в наследство имущество должным образом.  Право продать квартиру после вступления в наследство, возникнет у нового собственника только после полного оформления имущества, которое предполагает:

  1. Получение свидетельства о праве на наследство.
  2. Регистрация права собственности в Россреестре.

При этом возможно понадобится проведение дополнительных действий, например постановка жилья на кадастровый учет, если оно не было поставлено ранее, или актуализация данных кадастра, путем внесения изменений в него.

Так как в Российской Федерации наследство является универсальным правопреемством, то на нового собственника переходят права и обязанности, связанные с залогом, если квартира находится в ипотеке. А следовательно, в этом случае, потребуется получить согласие на распоряжение имуществом у залогодержателя или погасить ипотеку.

При несоблюдение указанных требований, регистрационные органы откажут в проведении сделки купли-продажи.

Если же все правила полноценного оформления будут учтены, то последующее отчуждение недвижимости не будет иметь отличий от стандартной сделки по продаже.

Порядок продажи недвижимости

Для того чтобы продать квартиру после вступления в наследство, владельцу потребуется соблюсти следующий порядок действий:

  1. Собрать необходимые документы для оформления наследства у нотаруиса.
  2. Получить свидетельство о праве на наследство.
  3. Подать заявление на регистрацию права собственности в Росреестре. Необходимо отметить, что в 2019 году направлять документы в электронном порядке на регистрацию права собственности могут и сами нотариусы. В этом случае обращения в Росреестр не требуется.
  4. Осуществить продажу, пройдя через следующие этапы сделки:
  • сбор необходимых документов (см. ниже);
  • оформление и подписание договора купли-продажи;
  • прием денежных средств;
  • регистрация перехода правомочий на владение.

Важно! Продажа наследуемого имущества возможна только после регистрации права собственности на этом имущество в установленном законом порядке.

Если имущество оформлено на нескольких наследников, необходимо предложить свою долю другим собственникам и только после этого свою долю можно продать на внешнем рынке.

Сделки связанные с долями, оформляются в обязательном нотариальном порядке.

Налог при продаже квартиры, которая получена по наследству

После совершения сделки, продавец должен обратиться в ФНС и предоставить документы по совершенной продаже, поскольку при реализации квартиры стоимостью свыше 1 млн. рублей сразу после ее унаследования, необходимо оплатить подоходный налог в размере 13% от суммы сделки.

Продавец обязан подать в Налоговую инспекцию Декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация подается до 30 апреля года, который следует за годом, в котором совершена продажа квартиры.

В соответствии с п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ с продажи жилого помещения, если он владел данным имуществом 3 и более лет. При этом срок владения исчисляется не с момента регистрации права собственности наследника в Росреестре, а с даты смерти наследодателя.

Также нужно помнить, что существует право на имущественный налоговый вычет, согласно которому 1 раз в году доход от сделки можно уменьшить на 1 млн рублей.

При этом следует иметь ввиду, что независимо от суммы, которая указана в Договоре купли-продажи, доходом будет считаться сумма, соответствующая кадастровой стоимости квартиры на день совершения сделки. Т.е.

даже если Вы в договоре укажете сумму 1 млн. рублей, а кадастровая стоимость квартиры составляет 3 млн, и владели Вы этой недвижимостью менее 3 лет, то необходимо будет уплатить налог с суммы 2 млн. рублей.

Ставка налога – 13%.

Какие потребуются документы для продажи?

Если квартира принадлежит одному собственнику, сделка по распоряжению такой недвижимости не требует нотариального оформления.

В этом случае необходимо составить и подписать договор, произвести расчеты (в том порядке, о котором договорились стороны) и подать документы на регистрацию права собственности покупателя в Росреестр.

При этом покупатель должен будет оплатить пошлину за регистрацию права – 2000 рублей. Документы, как правило, подаются через МФЦ.

Для совершения такой сделки достаточно паспорта продавца и покупателя, никакие дополнительные документы не нужны. Но это не значит, что покупатель обязан поверить продавцу на слово и отказаться от изучения правоустанавливающих документов.

Конечно же покупатель попросит у продавца свидетельство о праве на наследство, выписку из Росреестра, скорее всего сведения о проживающих в данном адресе лицах и иные документы, которые он сочтет нужным.

К сожалению, в нашей стране, благодаря неграмотным юристам, сложилось впечатление о каких-то дополнительных рисках по сделкам с наследственным имуществом. Это впечатление ложно. Более подробно читайте об этом в нашей специальной статье.

Если же сделка осуществляется в отношении доли недвижимого имущества, то такая сделка производится у нотариуса. Необходимо отметить, что продавец и покупатель вправе провести нотариально любую сделку. Но сделки в отношении долевой собственности носит обязательный нотариальный характер.

Нотариус обязательно затребует большой пакет документов, а именно:

  1. Паспорт продавца.
  2. Свидетельство о праве на наследство.
  1. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП.
  1. Технический и кадастровый паспорта.
  1. Выписку из ЕГРП, свидетельствующую об отсутствии наложения обременения на жилье.
  2. Справку из управляющей компании, подтверждающую отсутствие задолженностей по лицевому счету.
  1. Справку из управляющей компании или жилищной инстанции, свидетельствующую об отсутствии зарегистрированных лиц.

Если сделка касается прав несовершеннолетнего, то потребуется согласие органов опеки.

Как продавать, если наследников несколько?

Проблем с реализацией квартиры при наличии одного наследника обычно не возникает. Как говорилось выше, такая сделка даже не требует нотариального оформления. А вот если наследников несколько, то потребуется учитывать ряд особенностей:

  1. При наличии двух и более наследников требуется обязательная регистрация на всех членов.
  2. Все собственники должны быть согласны на осуществление сделки. Либо быть уведомлены о продаже доли за определённую сумму. При этом первоочередное право покупки этой доли принадлежит им. Нотариус уведомляет всех собственников о продаже доли специальным письмом и предоставляет им время на принятие решения о покупке или об отказе от покупки данной доли. При этом отсутствие ответа на это предложения, трактуется как отказ от преимущественного права.
  3. В случае наличия долгов, они должны быть погашены новыми собственниками. При этом следует понимать, что обязанность по уплате долгов является солидарной. Это значит, что все собственники несут равную обязанность по оплате долга и если один этот долг погасил, то у него возникает право взыскать соответствующая долям в имуществе часть, с других собственников.
  4. В договоре купли-продажи следует разделить денежные средства, полученные при продаже долевого имущества.

Как продать долю?

В настоящем законодательстве предусмотрены особые условия для продажи имущества, которое находится в долевой собственности:

  • обязательно нотариальное удостоверение сделки, тогда как будучи единоличном собственником, привлекать нотариуса не требуется;
  • о намерении продажи доли необходимо в письменной форме известить других пользователей квартиры, указав цену и иные условия. Собственники общей недвижимости обладают преимущественным правом на покупку, которое описано в ст. 250 ГК РФ. Если игнорировать этот пункт, то другие собственники могут обратиться в суд и оспорить продажу.

Заключение

Продажа унаследованной квартиры – это процесс, предполагающий соблюдение законных требований, которые предъявляются к порядку заключения договора, его оформлению и регистрации права собственности.

Для реализации недвижимости необходимо собрать все документы и грамотно оформить соответствующее соглашение. Вы можете проделать это как самостоятельно, так и обратившись к специалистам, которые помогут избежать любых возможных трудностей и учесть все нюансы.

Источник: https://naslednik-spb.ru/prodazha-kvartiry-posle-vstupleniya-v-nasledstvo

Покупка квартиры, полученной по наследству: риски, занижение суммы, порядок расчета

Покупка квартиры по наследству по закону

Ежедневно заключается огромное количество сделок купли-продажи недвижимости. Однако среди этих сделок не так уж многих тех, что связаны с покупкой унаследованных квартир и домов.

Поскольку такие договоры связаны с большим, нежели обычные, количеством рисков, хотя и привлекают потенциальных покупателей несколькими, весьма существенными плюсами.

Попробуем же разобраться в нюансах, чтобы понимать, о чем собственно идет речь.

1. Риски при покупке квартир, полученных по наследству 2. Как избежать проблем при покупке квартиры, полученной по наследству? 3. Мошенничество при продаже квартир, полученных по наследству 4. Стоит ли покупать квартиру, полученную по наследству? 5. Покупка квартиры по доверенности: основные правила 6. Как не проиграть при покупке квартиры, полученной по наследству? 7. Порядок расчета при покупке квартиры

Риски при покупке квартир, полученных по наследству

Главный «подводный камень» вышеупомянутых сделок — это возможность приобретения вместе с унаследованной квартирой еще и претензий наследников, которые считают себя обделенными.

В момент подписания договора купли-продажи может идти судебный процесс, на котором такие вот наследники отстаивают собственные права, попранные, как им кажется, при «распределении» недвижимого наследства.

Возможно, никому ничего не удастся «переделить», ну а если получится? Тогда у покупателя возникнут проблемы.

Итак, наследование имущества происходит:

  • по закону;
  • или по завещанию.

Если завещания нет, наследование в любом случае происходит по закону и согласно очередности. К наследникам первой очереди принадлежат супруги, родители и дети наследодателей. И вот тут нередко обнаруживаются подробности-нюансы:

  1. Так, например, может иметь место ситуация, когда покойный/покойная долгое время не жили и даже не общались со своими законными «половинками». И те, соответственно, не знали о смерти супругов. А значит, вовремя не обратились к нотариусу.
  2. Или, скажем, дети наследодателя умерли раньше него. Так тоже бывает. И других близких родственников, входящих по закону в категорию наследников первой очереди, не имеется. Тогда наследование переходит ко второй очереди родственников. Плюс внуки наследодателя, которые также будут претендовать на наследное имущество.
  3. А еще после смерти наследодателя может обнаружиться давным-давно составленное (но от этого не ставшее менее законным) завещание, по которому вполне могут объявиться совершенно другие наследники.
  4. Также могут сложиться обстоятельства, при которых наследники по закону станут оспаривать завещание, составленное наследодателем, доказывая, например, что последний был недееспособен.

Вышеперечисленные ситуации являются самыми распространенными, однако далеко не единственными. А значит и проблем, связанных с унаследованными квартирами, намного больше. Так что, планируя приобрести подобный объект недвижимости, следует быть готовым ко всякого рода сюрпризам.

Важно: конечно, наследники по закону обязаны объявиться в 6-ти месячный срок со смерти наследодателя. Но те, например, кто находится за границей или в местах лишения свободы, по понятным причинам не могут «все бросить» и явиться вступать в наследство. А в случае обращения по истечению законного срока, суд им этот срок обязательно продлит. Это нужно иметь ввиду.

Кроме того, тоже очень важным моментом можно считать «законные приоритеты», связанные с вступлением в наследство. Есть ведь категории граждан, которым доля в наследном имуществе положена в любом случае, независимо даже от того, что написано в завещании. И при поступлении от них иска в суд, доля им будет выделена даже в проданном объекте недвижимости.

А уж если в судебном заведении продавца признают недостойным наследником, сделка и вовсе будет аннулирована. Но вернет покупатель назад свои деньги или нет — это большой вопрос.

Понятно, что возвращать средства в большинстве случаев придется не только через суд, но и через судебных приставов. Это не быстро, и то при условии, что у бывшего продавца есть какое-то имущество, подлежащее реализации, или какие-то сбережения.

В общем, все сложно и долго, так что лучше обезопасить себя, не связываясь с подобными сделками.

И это еще не все «подводные камни», на которые может налететь незадачливый и чересчур доверчивый покупатель.

Если продавец реализует квартиру, которую едва получил в наследство, он может попросить в договоре указать стоимость менее миллиона рублей, чтобы не платить за нее налог, как за имущество, продаваемое в срок до 3-х лет владения.

И многие соглашаются на указание в документах не реальной суммы сделки, а искусственно заниженной. И рискуют только эту сумму и вернуть себе в случае, если сделка будет признана недействительной и аннулирована.

Есть и еще одна проблема, которая тоже весьма распространена.

Она связана с тем, что нередко наследодатели, отписывая в завещании недвижимое имущество своим детям, прописывают также пункт, по которому их собственным родителям позволяется проживать в этой недвижимости до скончания отпущенных дней.

Таким образом, покупатель, ничего не подозревая, покупает не только квартиру, но и «обязательных» жильцов в ней. Повернуть такую сделку назад без потерь тоже будет достаточно сложно.

Как избежать проблем при покупке квартиры, полученной по наследству?

Понравилась квартира? Устраивает все, в том числе цена? И все-таки не спешите заключать сделку и подписывать договор. Для начала изучите подлинную «историю» недвижимости.

Сделать это несложно, достаточно соблюсти пошаговую инструкцию:

  1. Запросить выписку ЕГРП. В ответе будут указаны сделки с квартирой, начиная с 1998 г и по сей день. «Бонусом» станут сведения об обременениях.
  2. Заказать выписку из домовой книги, в которой содержится информация обо всех прописанных на жилплощади.
  3. Сведения о завещательных отказах выдаст нотариус.
  4. А дополнительную информацию о детях-супругах, родственниках можно получить от разговорчивых соседей.

В паспортном столе также можно узнать информацию о самом продавце. Во всяком случае о его возможных судимостях — наверняка. И там же стоит поинтересоваться: а действительно ли умер владелец квартиры? Мошенников сейчас полно и год от года они становятся все изобретательнее.

Мошенничество при продаже квартир, полученных по наследству

Самое простое, что можно ждать от продавца-мошенника — это подделка завещания. Поэтому не стоит лениться проконсультироваться у нотариуса на предмет подлинности предъявленного документа.

Также мошенники нередко подсовывают потенциальным покупателям поддельные договоры дарения или купли-продажи. Разобраться в этих вопросах поможет запрос в Росреестр.

Есть и еще одна «интересная» мошенническая схема. Пожилому человеку с жильем начинает оказывать знаки внимания и заботы дальний родственник, сосед или вовсе «случайный» знакомый.

Затем обманным путем у «заботливого товарища» оказывается генеральная доверенность. А когда старик умирает, квартира немедленно оказывается проданной.

И разумеется мошенники не предупреждают добросовестных покупателей о том, что их ждут проблемы с наследниками умершего владельца.

По-прежнему действуют «черные риэлторы», сделки с которыми не сулят ничего хорошего. Так что лучше все-таки избегать покупки квартиры, если о ней известно, что она совсем недавно унаследована.

Стоит ли покупать квартиру, полученную по наследству?

Впрочем, рисковать или нет — каждый решает для себя самостоятельно. Тем более, что в покупке наследных квартир есть и плюсы. Порой весьма ощутимые. Снизить же риски, можно, придерживаясь простых правил:

  1. Не соглашайтесь на занижение цены, при указании ее в договоре. Ни в коем случае! Поскольку самый негативный вариант развития событий приведет к тому, что истребовать с продавца можно будет вот только эту сумму.
  2. Не пренебрегайте «титульным» страхованием. Тогда в случае утраты прав на квартиру страховая фирма вернет вам затраты.
  3. Обязательно и самым тщательным образом проверяйте квартиру, если продавец продает ее на 20, а то и 30% ниже рыночной стоимости. Не верьте словам про срочный отъезд, необходимую операцию или иные обстоятельства — убедитесь самостоятельно, что недвижимость «чиста» или вовсе не соглашайтесь на сделку.

Важно:когда квартиру наследуют несколько человек, подпись в договоре купли-продажи должен поставить каждый из них. Если только у кого-то одного нет доверенности на право совершения подобных действий и получение денег.

Покупка квартиры по доверенности: основные правила

Многих интересует: насколько вообще велик риск приобретения недвижимости по доверенности? Безусловно, такая операция чревата серьезными рисками.

И правильнее все-таки познакомиться с человеком, который является владельцем недвижимости и выписал доверенность представителю. К тому же следует помнить, что выписавший доверенность вправе отменить ее в любой момент в одностороннем порядке.

А это чревато для покупателя все тем же судебным разбирательством, отменой сделки и долгими мытарствами с возвратом собственных денежных средств.

Важную роль играет и дееспособность владельца квартиры, выписавшего доверенность. Если она (дееспособность) под сомнением, сделка будет также аннулирована в суде. И вот тут с деньгами незадачливый покупатель сможет распрощаться уже навсегда. А квартира непременно вернется недееспособному гражданину.

Каким образом проверить дееспособность продавца? Попросить у него водительское удостоверение или навести справки в местном психоневрологическом диспансере.

Как не проиграть при покупке квартиры, полученной по наследству?

Есть квартиры, которые продаются и перепродаются буквально «по кругу». На руку мошенникам в таких ситуациях юридическая безграмотность населения и непреодолимое желание сэкономить, даже в ущерб собственной финансовой безопасности.

Многие уверены: если в «карусели» с объектом недвижимости суд их, как последних приобретателей, признает «добросовестными собственниками», квартира останется за ними. Ан нет! Судья будет докапываться до сути. И независимо от того, сколько владельцев было, вернет жилье первоначальному законному собственнику.

Чтобы быть уверенным, что квартира приобретается у хозяина по закону, стоит обратиться за выпиской в БТИ — там сведения достоверные. И договор надо обязательно читать. Читать, не спеша — там отображена вся информация, касающаяся реализуемого объекта жилой недвижимости.

Можно проконсультироваться у адвоката, специализирующегося на вопросах купли-продажи недвижимости. Пусть сопровождает сделку, чтобы наверняка. Это, конечно, будет стоить денег, но небольших, по сравнению с тем, что можно потерять.

Порядок расчета при покупке квартиры

Возможны 3 законных варианта проведения расчета за купленную квартиру:

  1. Наличными до государственной регистрации сделки, после подписания основного договора купли-продажи квартиры.
  2. Наличными же после проведения государственной регистрации передачи права собственности.
  3. Посредством передачи денег с использованием банковской ячейки.

Практика показывает, что последний способ является самым верным, надежным и безопасным. Однако, какой бы способ ни был избран, стоит прежде:

  • проверить, не прописаны ли в квартире лица, выписать которых будет очень сложно (по Домовой книге);
  • выяснить, нет ли в квартире жильцов, обладающих законным правом пожизненного проживания в ней;
  • уточнить, есть ли у продавца, состоящего в законном браке, нотариально заверенное разрешение от супруга/супруги на продажу объекта недвижимости.

Важно: покупать или не покупать квартиры, унаследованные недавно — это только решение покупателя. Однако нелишним будет все-все узнать о выбранном объекте недвижимости и проконсультироваться с опытным специалистом.

У таких квартир есть один солидный плюс — нередко они стоят дешевле других, аналогичных. Так что можно действительно сделать выгодное масштабное приобретение. Тем более, что срок давности по наследным делам только 3 года. Дальше к этому имуществу никто никаких претензий выдвигать не будет.

(429 голос., 4,58 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu-riski-i-sposoby-ix-minimizacii/

Что проверить, если вы покупаете унаследованную квартиру — Справочник Недвижимости

Покупка квартиры по наследству по закону

Что спросить

Задайте наследнику несколько вопросов — ответы на них помогут лучше понять статус наследства.

По закону или по завещанию

Если умерший собственник не оставил завещания, то на наследство можно претендовать в порядке очереди, установленной государством. Если завещание было, в нём прямо указывается, кому и что полагается. Учтите, что есть наследники, которые имеют право на определённую долю имущества, даже если они не упомянуты в завещании.

Узнайте, получена квартира по закону или по завещанию — так будет понятнее, с чем вы можете столкнуться. Идеально, если вы ознакомитесь с завещанием или узнаете о семье собственника побольше.

Есть ли ещё наследники

Спросите, были ли ещё наследники недвижимости. Возможно, у наследника по закону есть братья и сестры, они считаются наследниками той же очереди, и стоит разобраться, почему квартиру получил только один из них.

Например, брат мог отказаться от наследства в пользу нынешнего собственника, потому что живёт в другой стране, и квартира ему не нужна. Все отказы от наследства подаются нотариусу, поэтому волноваться не стоит: нотариус должен проверить всё это до выдачи свидетельства о праве на наследство.

Если дойдёт до сделки, в договоре купли-продажи лучше указать, что продавец заверяет покупателя, что не знает о существовании других наследников и в случае их появления берёт все риски на себя.

Дополнительно пропишите ответственность продавца за ложность таких заверений, например, какой-нибудь существенный штраф.

Возможно, это не поможет разобраться с неожиданно объявившимся наследником, но в суде будет проще доказать, что продавец ввёл вас в заблуждение при продаже квартиры.

Есть ли завещательные отказы

Завещательный отказ — это обязанность наследников сделать что-то для третьих лиц. Если завещательные отказы никак не связаны с квартирой, то можно не беспокоиться.

Если же они предполагают обременение квартиры (например, в завещании указано, что в квартире может проживать сестра наследодателя), то такое обременение должно быть указано в выписке из ЕГРН.

Внимательно изучайте документы: при продаже недвижимости обременение переходит к покупателю.

Отказополучатель — тот человек, в пользу которого наследник должен выполнить завещательный отказ, может потребовать исполнения отказа только в течение 3 лет со дня открытия наследства. Поэтому покупка недвижимости, унаследованной больше 3 лет назад, снижает риск того, что на пороге появится отказополучатель со своими требованиями.

Какие документы нужно проверить

Пакет будет немного отличаться от привычного.

Выписка из ЕГРН

Выписка должна быть не «старше» месяца. Посмотрите, кто является собственником квартиры и на основании каких документов (в случае наследства это будет свидетельство о праве на наследство).

Проверьте, чтобы у квартиры не было обременений: ипотеки, ареста или права пользования квартирой, которое закреплено в силу завещательного отказа (например, наследодатель указал, что кто-то из его родственников имеет право на пожизненное проживание в квартире).

Свидетельство о праве на наследство

Как правило, это единственный документ-основание в случае получения квартиры в наследство.

Проверьте, чтобы описание квартиры полностью совпадало с тем, что указано в свидетельстве. Если они расходятся, попросите объяснить это. Возможно, собственник сделал перепланировку с изменением площади или по-другому изменил квартиру.

Документы, подтверждающие погашение ипотечного кредита

Если вы знаете, что квартира покупалась в кредит, то лучше попросить у собственника документы, подтверждающие, что он или его наследодатель рассчитался с банком. В выписке из ЕГРН встречаются технические ошибки, и запись об ипотеке может отсутствовать, поэтому лучше самостоятельно подтвердить, что долга перед банком у наследника больше нет.

Как правило, банк выдаёт справку о том, что кредит по договору полностью выплачен, — эту справку стороны договора подают в Росреестр для погашения записи об ипотеке, и обычно для собственника не составляет никаких проблем продемонстрировать её покупателю.

Если унаследованная квартира была получена до того, как наследодатель погасил ипотечный кредит, то все обязанности по кредитному договору переходят к наследнику. Он должен погасить кредит и снять обременение с квартиры.

Технические документы на квартиру

Это технический паспорт, экспликация (в Москве, а в других городах — её аналоги) и поэтажный план. Эти документы стоит изучить при покупке любой недвижимости, независимо от того, получена она по наследству или каким-то другим путём.

Посмотрите, чтобы данные квартиры по свидетельству и выписке из ЕГРН совпадали со всеми характеристиками в технических документах: площадь, адрес. Проверьте, есть ли в помещениях несогласованные перепланировки.

Паспорт собственника

И, конечно, сверьте данные из паспорта продавца с тем, что написано в выписке из ЕГРН и в свидетельстве о праве на наследство. Если паспорт менялся, сравните данные прежнего паспорта с документами на квартиру.  Информация о предыдущем паспорте находится на последних страницах актуального.

Запись о браке и сам факт брака в этом случае не имеют значения — полученная в наследство недвижимость по закону считается личной собственностью, даже если супруг получил это наследство во время брака.

А если после покупки квартиры что-то пойдёт не так?

Самый большой страх людей, покупающих унаследованную квартиру, — что квартиру могут отобрать (появятся новые наследники, например). Но закон обычно встаёт на сторону добросовестных приобретателей, то есть тех, кто не знал и не мог знать, что получает квартиру от того, кто не имел права её продавать.

Такому покупателю бояться не стоит — в большинстве случаев суд оставляет квартиру ему, хотя свою добросовестность придётся доказать. Поэтому тщательно проверяйте продавца и недвижимость: просите и заказывайте все документы, начиная с выписки из ЕГРН на квартиру и заканчивая доверенностью на представителя продавца. Нужно быть уверенным, что вы сделали и проверили всё, что могли.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Ксения Копалова

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/chto-proverit-esli-vy-pokupaete-unasledovannuyu-kvartiru

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.