Покупка квартиры по переуступке дду риски

Содержание

Переуступка прав на квартиру в новостройке: особенности и риски при заключении сделки

Покупка квартиры по переуступке дду риски

Приобрести квартиру в строящемся доме можно не только напрямую у застройщика, популярной практикой также является продажа такого жилья другими юрлицами или первыми дольщиками. Фактически в этом случае они продают не саму недвижимость, а переуступают свои права на неё…

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил порядок и особенности заключения таких сделок, а также какие риски при этом несёт покупатель.

Что такое переуступка прав

Это сделка по приобретению в незавершенном доме квартиры, ранее купленной у застройщика. Как поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков, грубо говоря, в этом случае в договоре долевого участия (ДДУ) один дольщик сменяется другим.

Стоит отметить, что в недостроенном доме самого жилого помещения пока еще нет физически, он не имеет точного почтового адреса.

Фактически есть только заключенный ДДУ с правами на квартиру, которые можно переуступить.

То есть дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, передает покупателю право требовать у него передачу жилья после того, как дом достроят, и другие права и обязанности, которые предусмотрены ДДУ.

Кто обычно выступает в роли продавца в таких сделках

Первая группа – оптовые инвесторы. Зачастую это юрлица, которые покупают по ДДУ пару десятков квартир в проекте. Заработок здесь возможен за счет того, что на начальных этапах строительства квартиры стоят дешевле, чем накануне сдачи дома в эксплуатацию.

Второй тип – подрядчики, участвовавшие в строительстве дома. Часто застройщики рассчитываются за выполненную работу жильем, которое компании хотят перевести в денежный эквивалент.

Третья категория продавцов – частные инвесторы (физлица), которые купили жильё по дешевке на стадии котлована, а почти готовую квартиру продают по более высокой цене.

Четвертая группа – дольщики, которые вынуждены продать квартиру по неожиданно сложившимся обстоятельствам. К примеру, пока дом строился, у человека появились деньги, чтобы приобрести жилье получше, которое он давно хотел.

По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, нередки случаи, когда человек покупает «однушку» на начальных стадиях строительства, затем ближе к завершению строительства продает ее по более высокой цене, а взамен покупает большую по площади квартиру в следующей очереди в этом же проекте.

Требуется ли разрешение застройщика для переуступки

Не всегда. Но многие застройщики взымают комиссию за выдачу разрешения на переуступку. Чтобы это понять, необходимо изучить ДДУ: одним из условий договора может быть обязательное согласование такой сделки с застройщиком.

Если такой пункт есть, необходимо брать разрешение.

При этом размер комиссии может быть фиксированным (порядка 30-60 тысяч рублей за квартиру) либо процентным (до 4%), отмечает руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Кроме того, застройщик может запретить переуступку прав на квартиры, чтобы предотвратить массовое появление на рынке предложений о перепродаже от дольщиков. Однако если ДДУ не ограничивает переуступку, то после заключения сделки новому дольщику необходимо лишь сообщить об этом застройщику, направив ему письмо с копией зарегистрированного договора и своими контактными данными.

Почему застройщики берут комиссию за переуступку

Это способ регулировать деятельность инвесторов, которые покупают много квартир на этапе котлована, а потом выходят на рынок с большим объемом предложения по ценам ниже, чем у застройщика. Зачастую стоимость квартир у таких инвесторов на 5-10% ниже, чем у аналогичных объектов от застройщика.

Ступеньков говорит, что в некоторых проектах заключение сделок по переуступке никак не влияет на темпы продажи квартир застройщиком. Как правило, это масштабные жилые комплексы, которые и так популярны у покупателей. Но если говорить о точечных проектах, где застройщик планирует продать не более 1 тыс. кв.м жилья в месяц, потерянная выгода более заметна, поясняет эксперт.

Какую выгоду получает покупатель при переуступке

При переуступке прав покупатель может приобрести квартиру в недостроенном доме по цене ниже, чем предлагает сам застройщик, который по мере готовности проекта просит все больше и больше денег за квадратные метры. Кроме того, если основная часть квартир в выбранном проекте уже продана, вполне возможно, что подходящий вариант можно будет приобрести у первоначальных дольщиков.

Какие существуют ограничения при заключении сделки переуступки

Переуступить право требования на квартиру можно только в определенный период времени: с момента госрегистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи объекта между дольщиком и застройщиком. Если квартира уже оформлена в собственность, можно заключить только договор купли-продажи.

Дольщик не может заключить договор переуступки, если еще не рассчитался по первоначальному ДДУ. Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, такое возможно, например, если квартира покупалась в рассрочку.

В таком случае переуступка возможна только при одобрении застройщиком.

Если согласие получено, долг переводится новому дольщику, а в текст соглашения включается пункт о том, что первый дольщик передает второму дольщику долг перед застройщиком в указанном размере.

Как заключается сделка переуступки

Между первоначальным дольщиком и покупателем заключается договор уступки прав требования (ДУПТ). Покупатель получает оригинал такого документа и ДДУ. При этом в ДУПТ обязательно делается ссылка на ДДУ, указываются основные данные о квартире, ее характеристики и стоимость.

Также в новом документе должно быть подтверждение того, что финансовые обязательства первоначального дольщика перед застройщиком исполнены в полном объеме. Прежде всего, застройщик передает новому дольщику документы об оплате.

Если квартира приобреталась в ипотеку, новому покупателю необходимо взять справку о снятии обременения.

Затем составляется акт приема-передачи всех вышеупомянутых документов, который подписывается каждой из сторон ДУПТ.

Далее этот пакет документов передается в многофункциональный центр, и ДУПТ регистрируется в Росреестре, после чего между покупателем и продавцом производится расчет.

Когда все документы зарегистрированы и находятся на руках у покупателя, он получает законное право требования на квартиру.

Какие существуют риски при переуступке прав

Как и в случае с любым ДДУ, существует риск, что сдача дома в эксплуатацию будет перенесена на более поздний срок, поэтому покупателю также рекомендуется проверить надежность застройщика.

К примеру, можно оценить, сколько квартир выставлено на продажу первыми дольщиками.

Если количество таких предложений от физлиц большое, это может говорить о том, что у застройщика возникли проблемы и строительство дома может затянуться, говорит гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Также существует риск, что сделку признают недействительной. Это может произойти по ряду причин, в том числе, если первоначального дольщика признают банкротом в течение года после заключения сделки переуступки, либо если не уведомить застройщика о переходе прав требования.

Мария Литинецкая добавляет, что здесь также сохраняются многие риски, которые существуют при покупке вторичной квартиры.

Эксперт рекомендует заранее убедиться, что в числе собственников по ДДУ нет детей, не достигших 18 лет, а если такие собственники есть, то куплено ли для них большее по площади жилье взамен этому.

Кроме того, покупателю нужно узнать, приобретал ли продавец квартиру, будучи в браке, и если да, то получил ли письменное согласие супруга на продажу, с использованием материнского капитала или без него.

Наталья Шаталина рекомендует покупателю проконтролировать, чтобы ему передали оригинал ДДУ (или нотариально заверенную копию документа, если договор заключен на пул квартир). Также нужны подлинные документы, подтверждающие оплату ДДУ (справка от застройщика об исполнении обязательств, оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений).

Безопаснее ли заключать сделку переуступки с подрядчиком

Здесь также нужно знать о некоторых рисках. Генподрядчик может договориться с застройщиком на взаимозачет на работы. В этом случае назначается цена за 1 кв.м.

По словам Олега Ступенькова, между застройщиком и подрядчиком одновременно заключаются ДДУ и договор подряда с указанием условий взаимозачетов. ДДУ сразу подается на регистрацию, но к моменту заключения сделки переуступки он может быть еще не оплачен, поскольку привязан к договору подряда.

Следовательно, покупателю квартиры, который собирается заключить договор переуступки с подрядчиком, кроме ДДУ, необходимо проверить счета-фактуры, акты взаиморасчетов и договор подряда, где фигурирует квартира, которую он собирается приобрести. Если сделка переуступки заключается с физическим лицом, необходимо также проверить акт сверки и платежки, убедившись в факте оплаты по ДДУ.

Поэтому Ступеньков настоятельно рекомендует подписывать договор переуступки только в офисе продаж застройщика.

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку

Еще несколькими годами ранее банки крайне неохотно выдавали ипотечные кредиты на покупку квартир по ДУПТ. Но сейчас они все чаще идут на такие сделки в отношении аккредитованных объектов недвижимости.

Эксперты отмечают, что это свидетельствует о неплохой проработке механизма переуступки прав. Ипотеку на таких условиях готовы выдать в Сбербанке, DeltaCredit, Банке Москвы, ВТБ24 и других кредитных организациях.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11673/

Процесс покупки квартиры по переуступке прав собственности

Покупка квартиры по переуступке дду риски

Каждый гражданин имеет конституционное право на жилье, и многие пытаются реализовать это право любым доступным способом. Кто-то покупает квартиру на вторичном рынке, кто-то напрямую у застройщика, а кто-то по переуступке прав требования.

Что собой представляет покупка квартиры по переуступке? Какие есть риски и в чем заключаются преимущества этого способа обзавестись собственным жильем? Это далеко не все вопросы, волнующие граждан, отважившихся решить свою жилищную проблему именно этим методом.

Содержимое страницы

Преимущества и риски покупки квартиры по переуступке

Подписывая договор о долевом участии на начальной стадии строительства, дольщик получает возможность стать обладателем новой квартиры практически за бесценок.

Относительно низкая стоимость жилья в строящихся многоэтажках обусловлена высокими рисками. По мере возведения дома эти самые риски минимизируются, и жилье в недостроенном доме резко возрастает в цене.

Если дольщик преследовал цель наживы, то он:

  • может дождаться, пока дом сдадут в эксплуатацию, оформить все документы на квартиру и продать ее по рыночной цене, которая в разы превышает его инвестиции в строительство на раннем этапе;
  • может не дожидаться сдачи дома и переуступить свой объект, сразу как вырастет цена на квадратные метры в этом доме.

Второй вариант менее выгоден с финансовой точки зрения, но более выгоден с точки зрения времени. Продавая квартиру в недостроенном доме, дольщик определенно остается в выигрыше, а покупатель (цессионарий) получает шанс купить жилье по более низкой цене в сравнении с готовой квартирой и с меньшими рисками, чем при покупке жилья у застройщика на начальной стадии возведения дома.

Права и гарантии дольщиков защищает Федеральный Закон № 214, поэтому риски для участников долевого строительства минимальные, но они все-таки есть.

Покупка квартиры от подрядчика или застройщика

Покупка квартиры напрямую у подрядчика или застройщика, особенно в начале строительства, позволяет многим гражданам обрести свое собственное жилье в новостройке по доступной цене. Инвестируя свои средства в строительство, человек приобретает законное право на квартиру в этом доме, которая перейдет в его собственность после сдачи дома в эксплуатацию.

Основанием для получения квартиры после окончания строительства является договор долевого участия – соглашение, которое заключается в двустороннем порядке (с одной стороны – застройщик, с другой – дольщик).

Оно подтверждает факт внесения средств в счет оплаты будущей квартиры дольщиком, а также обязывает застройщика передать в собственность участнику долевого строительства готовую квартиру после сдачи дома в эксплуатацию.

Этот метод приобретения жилой недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. К плюсам сделки стоит отнести:

  • доступную стоимость жилья;
  • возможность приобретения его в кредит;
  • возможность переуступки объекта;
  • гарантию прав дольщиков ФЗ-214 и др.

Но, как и при любой сделке, покупатель квартиры по ДДУ сознательно идет на риск:

  • застройщик может оказаться на грани банкротства, о чем участник долевого строительства не был поставлен в известность до процедуры подписания договора;
  • возможно приобретение квартиры, которая в итоге не будет соответствовать утвержденному и согласованному плану;
  • слишком большие временные затраты – ожидание окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию может затянуться на несколько лет (иногда этот период равняется 10 годам и более);
  • купить квартиру в «замороженной» стройке.

Несмотря на то, что все тонкости и нюансы долевого участия в строительстве дома регламентируются соответствующими законодательно-нормативными актами и права дольщиков также охраняются федеральным законодательством, риски все-таки существуют. Ведь вложив деньги в строительство дома, которым занимается фирма-банкрот, будет очень сложно вернуть их обратно, да и придется хорошенько потратиться на услуги опытных в этих делах адвокатов.

Приобретая жилье у подрядчика по договору цессии, необходимо проследить, чтобы ДДУ, составленный между подрядчиком и застройщиком был зарегистрирован в Росреестре. В противном случае соглашение будет недействительным и все претензии к застройщику будут безосновательными, а о деньгах можно будет забыть.

Внимание! Еще один немаловажный момент при покупке квартиры по переуступке у подрядчика – при заключении цессии подрядчик продает не саму квартиру, а право на нее. Это значит, что он может только отвечать за предоставленную документацию, а никак не гарантировать получение недвижимости цессионарием.

Несмотря на то, что люди больше доверяют крупным строительным компаниям, которые уже успели заработать себе безупречную репутацию на рынке строительства, а также имеют достаточно лестных отзывов от бывших клиентов, чтобы им могли доверять другие заинтересованные лица, купить квартиру по переуступке прав от частного лица всегда выгоднее. Но учитывая тот факт, что одной из сторон сделки является незнакомое лицо, в данном случае можно предположить, что рисков несколько больше, чем при покупке жилья напрямую у застройщика.

Преимущества приобретения жилья от частного лица, которое переуступает участие в долевом строительстве, заключаются в следующем:

  1. Больше шансов подобрать планировку, этаж, количество комнат в квартире, которые максимально соответствуют пожеланиям и потребностям покупателя (цессионария). В то время, когда у застройщика может не быть подходящего варианта, цеденты всегда могут предложить что-то стоящее внимания. Часто в роли цедентов выступают успешные инвесторы, которые выигрывают на участии в долевом строительстве и заранее инвестируют средства в самые востребованные варианты квартир (с удобной планировкой, с красивым видом из окна, расположенные на популярных этажах и т.д.).
  2. Цеденты часто уступают в цене. Аналогичная квартира от застройщика будет стоить на порядок дороже, чем от частного лица. Это обусловлено тем, что репутация компании-застройщика – это уже хорошая гарантия того, что в конечном итоге цессионарий все-таки станет полноправным хозяином новенькой квартиры. Другими словами, приобретая квартиру от застройщика, люди больше платят за бренд, чем за товар. А заключая цессию с частным лицом, можно существенно сэкономить.
  3. Некоторые банки охотно дают ипотечные кредиты даже в случае переуступки прав при условии юридически правильного оформления сделки и наличия всех необходимых документов.
  4. Цессионарий имеет те же права, что и прежний дольщик. При правильном и законном оформлении переуступки прав требования, покупатель автоматически становится новым дольщиком с теми же правами и гарантиями, которые имел его предшественник.
  5. Цессионарий так же, как и цедент, по желанию может переуступить свои права, продав их следующему дольщику.

Риски цессии более очевидны:

  1. Высокий риск напороться на так называемые двойные продажи. Это может произойти машинально, особенно на первых этапах строительства, когда стоимость квадратных метров в начинающем возводиться доме просто «смешная», из-за чего одну и ту же квартиру могут продать дважды. Об этом даже может не догадываться первый дольщик, то есть цедент.
  2. Можно приобрести квартиру в строящемся доме с обременением. Очень часто практикуется такое, что застройщик для привлечения кредитных средств в строительство, закладывает одну или несколько квартир, а затем заключает на эти квартиры договор ДДУ. Учитывая тот факт, что закладные на квартиры (даже в строящемся доме) подлежат обязательной регистрации в ЕГРП, также как и ДДУ, то проверив эти сведения, можно избежать многих неприятностей и минимизировать данный риск. Необходимо учитывать, что не только застройщик может заложить будущую квартиру, но и сам дольщик, то есть цедент. И не саму квартиру, а ДДУ. Эту вероятность следует исключить до заключения сделки.
  3. Можно купить «спорное» жилье. К примеру, на дольщика заведено судебное дело и в ходе разбирательств был наложен арест на договор участия в долевом строительстве, то есть ДДУ. При оформлении сделки все это проверяется, но не стоит игнорировать этот вопрос и лучше самостоятельно убедиться в том, что ДДУ не находится под арестом.
  4. Возможность признания сделки недействительной. Для этого необходимы веские основания, одним из которых может быть неграмотное составление соглашения и наличие в нем грубых юридических ошибок.

Покупка жилья по предварительному договору долевого участия

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) и сам договор долевого участия (ДДУ) для неопытных в этих делах лиц практически одно и то же, что сильно вводит в заблуждение юридически неграмотных граждан. Но разница между этими двумя соглашениями существенна.

Таблица. Отличия между предварительным ДДУ и ДДУ.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

ПДДУДДУ
Не регистрируется в ЕГРППодлежит обязательной регистрации в Росреестре
На него не распространяется действие Федерального Закона №214-ФЗПорядок заключения права и обязанности сторон регламентируются и обеспечиваются ФЗ-214
Дольщик приобретает лишь обязательство застройщика когда-то в будущем заключить договор долевого участия, а никак не возможность получения квартиры в сданном в эксплуатацию домеДольщик получает право на жилье в строящемся доме
В случае расторжения договора, дольщику (каковым он по сути даже не является согласно этому договору) застройщик просто обязан возвратить внесенные им средства, а не выдать права на квартируДанный договор является безусловным основанием для получения в результате уступки прав собственности на квартиру.
Недобросовестный застройщик может на одну и ту же квартиру заключить несколько предварительных договоров, а данную информацию проверить невозможно, поскольку этот вид соглашения не подлежит государственной регистрацииЗаключается только один раз и с одним дольщиком. Вторичному заключению сделки препятствует запись в Росреестре о первом ДДУ
Не позволяет переуступить право собственности на квартируДает возможность переуступить (продать) свое право требования

Если проанализировать особенности этих двух соглашений, то можно сделать заключение о том, что при заключении сделки по ПДДУ существуют следующие риски:

  • двойная, а то и тройная продажи одной квартиры;
  • отсутствие необходимости государственной регистрации;
  • получение «обещания о намерениях заключить в будущем ДДУ» (это значит, что застройщик не гарантирует передать права собственности на квартиру, а лишь обязуется подписать соглашение о долевом участии когда-то, но при том он может расторгнуть договор с возвратом средств);
  • сложность возврата средств при невыполнении обязательств застройщиком;
  • практически невозможно вернуть свои деньги, если застройщик признан банкротом;
  • дольщика не защищает знакомый всем закон №214 о долевом строительстве.

Источник: https://sdelka.guru/ddu/pokupka-po-pereustupke-prav-sobstvennosti.html

Осторожно, мошенники: как обманывают покупателей по договору переуступки

Покупка квартиры по переуступке дду риски

Купить квартиру – это вам не сосиски сварить. Если что-то пойдет не так, не получится сбегать в соседний магазин и вернуться через 5 минут с новой жилплощадью в кармане. Ошибка может стоить потерянных – огромных! – денег.

Но не только эта опасность подстерегает простых людей. Беда может подкрасться, например, в виде потери работы при действующей ипотеке. Банкам всё равно, почему вы не можете дальше платить. Максимум что они готовы предоставить – «ипотечные каникулы» на определенный срок.

А ещё рискует тот, кто берет квартиру не у застройщика, а вроде бы у такого же собрата-дольщика. Тогда заключают не ДДУ, а договор уступки прав требования. Кстати, доля таких сделок на первичном рынке составляет сейчас около 10-20%.

Что не так с этой схемой?

Вроде бы всё чисто, просто и понятно. Используют ее обычно тогда, когда человек ну очень сильно хочет купить квартиру определенной планировки в конкретном ЖК, а у застройщика их в продаже не осталось.

При этом дом еще не достроен до конца и не введен в эксплуатацию. Значит, собственности как таковой ещё нет, есть только право на неё. Вот его-то и переуступает одно физическое лицо другому. И делает это, как правило, за меньшие деньги, чем будет стоить эта квартира после сдачи дома.

Зачем продавцу избавляться от своей новой квартиры?

Обычно варианта здесь два.

1. Или в семье за время строительства произошло пополнение, и теперь ей явно не хватает дополнительных метров – эту квартиру хотят продать и купить побольше.

2. Или же квартиру купил инвестор: специально, чтобы потом перепродать дороже. Но если раньше прибыль могла достигать 50% (квартиры сильно вырастали в цене за время от «котлована» до финальной стадии), то теперь она редко превышает 20%.

Хотя и это немало, учитывая цены на жилье: например, при первоначальной стоимости квартиры в 4 миллиона «бонус» составит около 800 тысяч. К тому же, инвестор экономит на налоге на недвижимость (его уже будет платить новый собственник после оформления права собственности).

Есть еще и третий вариант – сознательное мошенничество. О нем сейчас и расскажем.

Чем рискует покупатель квартиры по переуступке?

Конечно, никуда не денутся универсальные риски, связанные с покупкой «воздуха» (то есть еще не построенной квартиры). Даже на финальной стадии при отсутствии финансирования стройка может остановиться, а сроки сдачи – перенестись. Или при приемке может оказаться столько «косяков», что долгожданное новоселье, опять же, придется отложить.

Недавно мы подробно писали о том, как принимать квартиру без отделки и с отделкой, чтобы потом не пришлось все переделывать за свой счет.

Сейчас же подробнее остановимся на рисках, связанных именно с договором уступки прав требования.

1. Обратите внимание на количество квартир, которые в конкретном ЖК продаются по переуступке. Если их слишком много, то это может быть тревожным звоночком: у строительной компании могут быть проблемы.

Чтобы уйти от эскроу-счетов и получить возможность работать по старым правилам (ЗОСК), ряд застройщиков еще с весны выводили квартиры на «дочерние» компании. Покупали сами у себя, чтобы потом реализовать как раз по переуступкам.

Свидетельствует ли это о том, что у компании стабильное и надежное положение?.. Если «дочка» платила за квартиры не живым деньгами, а взаимозачетом, то есть некими выполненными работами (и не факт, что выполненными не только на бумаге) – реальных денег на строительство у компании может быть мало. Несмотря на впечатляющую, казалось бы, статистику продаж. Делайте выводы.

2. Сюрприз также может подстерегать со стороны первого владельца, который способен уступить право требования, не расплатившись до конца с застройщиком.

Вместе с уступкой прав на нового собственника перейдут и все обязательства предыдущего хозяина. Согласитесь, квартира с долгами – это совершенно не то, о чем мечтает каждый из нас.

К счастью, в большинстве ДДУ есть пункт, предусматривающий невозможность продать квартиру без согласия застройщика – это определенный гарант.

3. А еще мошенники могут провернуть следующую схему: попытаться продать квартиру по старому паспорту, который «утерян» или «украден», и попросить полностью рассчитаться с ними прямо во время подписания договора, а не после его регистрации. Законом это допускается.

Понимаете, что происходит дальше? Несчастный покупатель остается и без денег, и без квартиры.

4. Не менее серьезные проблемы могут возникнуть, если продавец на момент покупки квартиры состоял в законном браке. Если у него нет письменного разрешения от супруги на продажу недвижимости, то впоследствии она вполне успешно может отсудить себе половину.

Тоже вполне себе нормальная схема мошенничества: написать «заявление» о потере паспорта, получить свежий без всяких отметок, а потом и деньги выручить за квартиру, и «сверху» финансовый бонус, на который прекрасно можно сгонять в путешествие, вместе с якобы бывшей супругой.

5. Ну и напоследок: признание сделки недействительной. Это может случиться, если первый дольщик будет признан банкротом в течение трех лет после совершения сделки с недвижимостью.

Мораль сей басни такова: перед покупкой квартиры по договору переуступки обязательно должна проводиться юридическая проверка.

Причем, смотреть следует не только на репутацию и надежность застройщика, его документы и разрешение на строительство, но и на статус конкретной квартиры. Не было ли по ней ранее переуступок, нет ли в числе собственников несовершеннолетних, нет ли у продавца действующих судебных процессов.

Если хоть что-то из упомянутого есть – от такого жилья лучше держаться подальше. Слишком высок риск остаться обманутым: и без денег, и без квартиры.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroy-spb.ru/ostorojno-moshenniki-kak-obmanyvaiut-pokupatelei-po-dogovoru-pereustupki-5d4c0010dfdd2500ad98f8f9

Уступка прав по ДДУ: как уступить права по договору новому дольщику и какие риски возникают у нового дольщика?| Двитекс

Покупка квартиры по переуступке дду риски

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.

ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.

1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2.

Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

  • Фамилия, Имя, Отчество;
  • Адрес электронной почты;
  • Номер телефона;
  • иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

  • обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
  • обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
  • обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
  • в целях исследования рынка;
  • информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
  • статистических целях;
  • в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

  • сбор;
  • запись;
  • систематизацию;
  • накопление;
  • хранение;
  • уточнение (обновление, изменение);
  • извлечение;
  • использование;
  • передачу (распространение, предоставление, доступ);
  • обезличивание;
  • блокирование;
  • удаление;
  • уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

  • законности и справедливости;
  • конфиденциальности;
  • своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
  • обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
  • соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
  • недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
  • хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
  • уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

  • Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
  • Настоящей Политикой конфиденциальности;
  • Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
  • Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
  • Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
  • Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/sdelki-s-nedvizhimostyu/zaklyuchenie-dogovora-ustupki-po-ddu-kakie-riski-dlya-dolshchika/

Риски приобретения квартир по уступке прав требования

Покупка квартиры по переуступке дду риски

С 1 июля 2019 года долевое строительство перешло на проектное финансирование. И почти сразу в СМИ появились статьи о том, что застройщики нашли лазейку в законе (см. «Новостройки в Москве в июле-августе 2019 года: крутой взлет завершился резким обвалом»).

Они продают квартиры аффилированным компаниям, чтобы достроить объекты без счетов эскроу. Впоследствии строители планируют продавать эти помещения гражданам.

Насколько законна эта схема и есть ли у договора уступки прав требования с юрлицом подводные камни, расскажу в данной статье.

Может ли застройщик привлекать деньги без счетов эскроу

Да. Сегодня многие девелоперы заключают ДДУ и не используют эскроу. В Москве, по информации Москомстройнвеста, 25% объектов возводятся с помощью проектного финансирования. Остальные 75% строятся по старым правилам. То есть без эскроу. Это временная мера. Она осуществляется в соответствии с постановлением правительства № 480 от 22.04.2019 г.

Этот документ установил, что девелопер не использует эскроу, когда заключенные ДДУ подтверждают продажу не менее 10% площади помещений, а степень готовности здания составляет 30 и более процентов. Впрочем, постановление содержит условия, позволяющие строить без эскроу и при меньшей готовности объекта.[1] (См.

«Последние изменения в 214-ФЗ: больше вопросов, чем ответов».)

Вправе ли застройщик продавать квартиры аффилированным юридическим лицам?

Критерии правительства РФ не делят дольщиков на физических, юридических или аффилированных лиц. Поэтому, действительно, 10% реализованных помещений могут принадлежать компаниям. Но не факт, что все фирмы-покупатели аффилированы с девелопером.

Как правило, это сторонние юрлица-инвесторы или агентства недвижимости. Кроме того, ДДУ заключают поставщики и подрядчики. Так было всегда. Поэтому вряд ли застройщики, получившие разрешение работать без эскроу, продали квартиры только аффилированным лицам.

Особенности договора уступки прав требования по ДДУ между юридическим лицом и гражданином

Никаких особенностей у такого договора нет. Он содержит типичные условия, свойственные подобным соглашениям: предмет, реквизиты сторон, характеристики объекта, стоимость, порядок оплаты и уступки прав и так далее. Интересующиеся могут найти информацию в Интернете или проконсультироваться у юриста.

Единственный нюанс – если цедентом (то есть продавцом) является юрлицо, то оплата по сделке проводится только после регистрации соглашения об уступке прав требования в ЕГРН. Иные варианты недопустимы. Это требование закона направлено на защиту прав граждан[2].

Равенство прав первоначальных участников долевого строительства и граждан, заключивших договор уступки прав требования

Уступка прав требования по договору долевого участия считается стандартной процедурой и основанием для возникновения прав на недвижимость. Она предусмотрена статьей 11 закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве.

Поэтому государство одинаково защищает как интересы граждан, заключивших ДДУ с застройщиком, так и интересы физлиц, которые приобрели права по уступке у юрлица — участника строительства.

Об этом, кстати, в августе 2019 года ещё раз напомнил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров.

При банкротстве застройщика требования этой категории дольщиков также включаются в реестр. В результате люди получают жилье (если Фонд защиты дольщиков профинансирует строительство объекта) или деньги, когда публично-правовая компания откажется от достройки и решит выплатить компенсации. Но есть небольшие нюансы, которые необходимо учитывать, приобретая права требования у фирмы-инвестора.

Что надо знать при покупке жилья у юрлиц по договорам уступки прав требования

Запрет на выплату компенсации при оформлении уступки прав требования после признания застройщика банкротом
Закон указывает, что если гражданин приобретет у юридического лица права по ДДУ на передачу жилья, машино-мест или другой недвижимости после возбуждения дела о банкротстве застройщика, то покупатель-физлицо не получит компенсации со стороны Фонда защиты прав дольщиков.[3] Это означает, что при негативном развитии событий человек останется без денег. Впрочем, такой вариант маловероятен. Современные застройщики владеют материальными ценностями и денежными средствами. Поэтому конкурсный управляющий включит требования незадачливого приобретателя в реестр, и он вернет деньги, как кредитор на общих основаниях.

Признание сделки недействительной

Еще один негативный аспект. Он также связан с банкротством. Правда, в этом случае речь идет о банкротстве цедента-продавца. Арбитраж признает уступку прав требования недействительной, если стороны заключили соглашение в течение года до принятия заявления о банкротстве фирмы-продавца или после принятия такого заявления.

При этом стоимость уступки меньше цены по аналогичным сделкам, которые совершались в тот период на рынке долевого строительства. Кроме того, суд вправе признать недействительной сделку, заключенную в течение трех лет до принятия заявления о банкротстве компании.

Это произойдет, если стороны заключили договор для нанесения ущерба интересам кредиторов, и приобретатель знал о такой цели.

Другой вопрос, что банкротом-цедентом может быть и гражданин. Но статистика показывает, что физлица, инвестирующие в долевое строительство и реализующие права третьим лицам, редко становятся банкротами. Львиную долю граждан, признанных несостоятельными, составляют должники кредитных организаций.

А вот юридические лица, ведущие бизнес с недвижимостью, занимают (по статистике Федресурса) четвертое место по количеству сообщений о введении процедур банкротства.

Так, в 2018 году суды открыли конкурсное производство в отношении 1385 фирм, а в первом полугодии 2019 года обанкротились 703 подобные компании. По этому показателю организации, работающие с недвижимостью, уступают только торговым фирмам, девелоперам и предприятиям обрабатывающей промышленности.

[4] Поэтому, гипотетически, существует опасность потерять деньги и жильё, если суд признает сделку недействительной.[5] Такие случаи встречаются.

Выводы

Уступка прав требования в долевом строительстве является законной сделкой. Она регулируется главой 24 ГК РФ и статьей 11 закона № 214-ФЗ. В свою очередь, постановление правительства РФ № 480 не ограничивает девелоперов условием, что 10% помещений продаются только физическим лицам.

Следовательно, застройщики вправе достигать этой цифры, заключая ДДУ с юрлицами. И я не стал бы усматривать за такими сделками «заговор» строительных компаний. Российский рынок долевого строительства возник не сегодня и не вчера.

На нем работают фирмы-инвесторы и агентства недвижимости, которые заключают ДДУ для последующей перепродажи. Кроме того, договоры долевого участия оформляют подрядчики и поставщики. Поэтому первые ДДУ, как правило, подписывают юридические лица или ИП. Обычная практика.

К тому же далеко не все девелоперы имеют аффилированных лиц, способных выкупить разом 10 или 20 процентов помещений.

https://www.youtube.com/watch?v=i2Q4_RiGBv8

Относительно рисков договора уступки прав требования с юрлицом, то они, конечно, есть. Но их не больше, чем в любом другом виде договоров. Все риски легко минимизируются, если приобретатель проявит осмотрительность.

Покупатель должен сам (или поручить юристу) проверить договор и выяснить, полностью или частично цедент оплатил по ДДУ. Желательно также зайти на ЕФРСБ и ЕИСЖС[6] и узнать, не объявлен ли застройщик банкротом. И, вообще, проштудировать информацию о девелопере.

О том, как это сделать я неоднократно писал в уже опубликованных статьях – см. «Как самостоятельно проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке».

Дополнительно следует изучить и продавца. Для этого используется тот же ЕФРСБ, ресурс «За честный бизнес» или web-сайт Росстата и так далее. В конечном итоге такая предусмотрительность окажется полезной. 
[1] 15% и 6%

[2] Ч.3 ст.11 Федерального закона № 214 — ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 года.

Источник: https://www.irn.ru/articles/40768.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.