Покупка квартиры по переуступке прав

Содержание

Покупка жилья по договору переуступки: принципы, преимущества, возможные риски

Покупка квартиры по переуступке прав

Любые сделки с недвижимостью нуждаются в серьезном юридическом сопровождении и скрупулезном отношении к мелочам. Беспечное отношение может стоить покупателю квартиры и потерянных денег.

Особенно это актуально при приобретении квартиры в новостройке, на которую право собственности не оформлялось. В этих зданиях жилье приобрести можно, подписав с продавцом договор по переуступке прав требования. Такой способ покупки жилья имеет свои достоинства и риски, трезво оценив которые, покупатель приходит к определенному решению.

Переуступка прав требования на недвижимость: понятие, особенности, нормативная база

Продажа квартиры по договору переуступки — явление на рынке недвижимости не столь распространенное, как покупка жилья в новом доме или приобретение вторичного. Однако постепенно популярность этого вида сделок растет: по некоторым данным, уже около трети квартир в московских новостройках приобретается именно таким образом.

Квартира по переуступке — что это, и каким образом можно ее получить?

Сначала надо разобраться со статусом приобретаемой недвижимости. Жилье, о котором идет речь, относится к первичному рынку, то есть до введения его в эксплуатацию.

На любом этапе строительства, пока объект существует лишь документально, продается не сама квартира, а лишь договор на право владения ею.

Предыдущий владелец, инвестор, который приобретает у застройщика напрямую жилье, уступает вам право требования на него, то есть делегирует свои полномочия за определенную плату.

Такой договор называется цессией, продавец, уступивший права — цедентом, а получивший их покупатель — цессионарием.

Собственно с юридической точки зрения переуступка прав не является вариантом сделки купли-продажи. Когда дом вводится в эксплуатацию, ему присваивается адрес и дольщиками оформляется регистрация прав собственности.

И только тогда все сделки могут совершаться в формате купли-продажи.

Право переуступки на жилое помещение начинает действовать, по Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве», со времени регистрации договора и до подписания передаточного акта, после сдачи дома в эксплуатацию.

Договор уступки (цессии) удостоверяет покупку не самого жилья, а лишь права требовать его передачи в вашу собственность.

Виды приобретения жилья по переуступке

Права на собственность по переуступке могут быть приобретены двумя способами:

  • подписанием договора долевого участия (ДДУ);
  • подписанием договора предварительного участия — купли-продажи (ПДКП).

Переуступка прав по договору долевого участия предусматривает уплату всех денежных средств до заключения сделки, иначе долги дольщика перейдут к цессионарию вместе с правом на квартиру. При заключении такого договора нужно иметь в виду, что срок регистрации переуступки по ДДУ — до момента сдачи жилья. Причем переуступаться таким образом квартира может многократно.

Договор дольщика, как и сама уступка права требования по ДДУ, обязательно должны быть зарегистрированы в органах Росреестра, иначе сделка не будет считаться действительной.

Уступка по предварительному договору купли-продажи. Здесь продается право заключить в будущем договор купли-продажи на оговоренных условиях и в срок, но не право требования самой недвижимости.

Это объясняется юридическим смыслом предварительного договора: стороны не совершают акт купли-продажи, а лишь дают обязательства осуществить сделку в будущем.

Уступка может оформляться с момента заключения предварительного договора и до подписания сделки купли-продажи.

Предварительный договор не обязательно регистрировать. Если он прекращается, покупатель не имеет права на владение квартирой, даже если уплатил всю сумму за нее. Единственное, что он может сделать, — потребовать назад свои деньги.

Зачем продавцы уступают права владения?

Из вышесказанного становится понятным, что такое договор переуступки права на квартиру: юридическое или физическое лицо реализует недвижимость в доме, который еще не завершен. Обычно по такой схеме реализуют квартиры инвесторы — люди, которые вложили средства в жилье во время строительства.

С какими целями могут продавцы переуступать свои права?

  • Заработок на последующей перепродаже квартир. Дело в том, что стоимость жилья с каждым годом будет возрастать, и в результате цена может увеличиться в 2 раза. Так, например, самые рисковые инвесторы вкладывают средства в объект на этапе проектирования. Затем, с закладки котлована стоимость будущего жилья возрастает на 10%, после возведения первого этажа — еще на 10% и так далее. По мере продвижения строительства риски долгостроя снижаются, а стоимость недвижимости продолжает расти. Самая высокая цена на жилье устанавливается после регистрации прав на него. Но этот процесс порой затягивается на месяцы, а для инвестора, который и не думает жить в квартире, так долго ждать нет смысла. Поэтому он «избавляется» от недвижимости на этапе, когда квартира значительно выросла в цене, но дом еще не сдан в эксплуатацию, уступая права на нее покупателю.
  • Погашение кредита, развод, переезд. Бывает, что жизненные обстоятельства вынуждают человека продать право требования на жилье. Возникновение финансовых трудностей, изменение семейного положения или просто перемена планов.
  • Недобросовестность застройщика. В случае если цедент имеет некоторые опасения по поводу перспектив строительства, он постарается срочно избавиться от приобретенной недвижимости. С покупателем он своими соображениями делиться точно не станет, поэтому прежде чем заключать договор, нужно обязательно взвесить все возможные риски покупки квартиры по переуступке.

Для подписания договора нужно пройти несколько этапов, и успех совершенной сделки во многом будет зависеть от того, насколько серьезно вы отнесетесь к выполнению каждого пункта.

Первым делом нужно убедиться, что договор цессии при покупке квартиры в новостройке не принесет неприятностей со стороны застройщика, значит — проверить его разрешительные документы.

Сюда входят учредительные бумаги, бухгалтерские отчеты, правоустанавливающие документы на участок и строительство, проект дома и сроки его сдачи в эксплуатацию.

В проектной декларации должен быть указан способ, с помощью которого застройщик собирается выполнить взятые на себя обязательства. Необходимо изучить договор, где указано, на какие средства строится объект.

Готовим пакет документов

Второй шаг — самый ответственный. Это сбор необходимой для заключения договора переуступки документации. Что следует подготовить?

  • Зарегистрированный в Росреестре ДДУ, на основании которого заключается дальнейший договор цессии.
  • Если после подписания ДДУ уже были переуступки — документы, подтверждающие это.
  • Согласие застройщика в письменном виде на цессию. По закону требуется только уведомить его о переходе прав на недвижимость, но все-таки лучше заручиться согласием. Цессия — это не только права, но и определенные обязанности. Если у продавца остались невыплаченные долги, он либо их погашает, либо передает вместе с правами цессионарию, заключив отдельный договор или включив этот пункт в договор цессии. Только в этом случае застройщик не будет возражать против переуступки прав.
  • Согласие супруга/супруги продавца, если на момент переуступки нет брачного договора о раздельном имуществе.
  • Выписка из ЕГРП, которую можно взять, уплатив пошлину и обратившись в регистрационный центр или послав онлайн заявку в Росреестр.

Отдельного рассмотрения требует случай, когда у потенциального цедента существует ипотечный долг по недвижимости или покупатель хочет приобрести квартиру по переуступке в ипотеку.

Квартира в ипотеке: продажа и покупка по переуступке прав

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке, возможно ли это? Да, такая сделка реальна. Для этого между продавцом и покупателем заключается письменный договор займа. Покупатель дает деньги, продавец погашает ипотеку и таким образом снимает с недвижимости обременение и имеет право на заключение договора цессии.

Возможна и покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку. Хотя жилье покупается в строящемся доме, процент ипотеки не ниже, чем кредитные на покупку вторичной недвижимости. Покупателю, во-первых, придется попросить продавца о скидке, чтобы хоть немного снизить расходы.

Во-вторых, не каждый банк соглашается кредитовать жилье по договору цессии. Если же кредитор согласен, в банке открывается счет, куда перечисляются первоначальный взнос покупателя и кредитные деньги от учреждения.

После подписания договора цессии средства идут на счет цеденту. Если на переуступке цедент хочет заработать и продает квартиру дороже, чем покупал, банк даст кредит покупателю только из расчета на первоначальную стоимость квартиры.

Разница оформляется распиской и поступает цеденту на счет после подписания договора переуступки.

А вот если у продавца ипотечный кредит, а покупатель сам хочет приобрести квартиру на таких же условиях, сделку будет оформить очень сложно, лучше от такого варианта отказаться. Все документы об ипотечном кредите — долге или его погашении — прилагаются к общей документации для оформления договора цессии.

Как заключается договор цессии

Составление договора цессии определяется 24 главой Гражданского Кодекса России. Перед тем, как оформить переуступку квартиры в строящемся доме, следует знать, что должно быть указано в договоре цессии.

В содержании указывают объект сделки и все его характеристики:

  • адрес;
  • этажность строения;
  • общая площадь квартиры;
  • данные застройщика;
  • номера актов, подтверждающих право на владение участком земли;
  • стоимость договора цессии;
  • порядок внесения средств;
  • платежные реквизиты.

Если для покупки жилья был взят кредит, дополнительно указывают следующие данные:

  • название банка;
  • сумму займа;
  • размер ежемесячных взносов;
  • срок погашения.

После того, как стороны поставили подписи, договор вступает в силу, требуя, однако, обязательной регистрации.

Регистрируем документ

Следующий обязательный шаг — регистрация договора цессии в Росреестре. Для этого в кадастровую, регистрационную палату или многофункциональный центр предоставляются:

  • паспорта сторон, нотариально заверенная доверенность при обращении представителя;
  • согласие застройщика и банка;
  • согласие жены/мужа на договор;
  • справка об отсутствии долга по отношению к застройщику или договор о взятии на себя обязательств по его выплате цессионарием;
  • документы по ипотеке (если таковая имеется);
  • квитанция об оплате пошлины.

Еще один важный вопрос, интересующий стороны, когда оформляется продажа квартиры по переуступке прав — налоги. Госпошлина за регистрацию делится пополам между сторонами. О примерных суммах и нюансах подробнее здесь.

После проверки документации регистратор примет заявление и даст расписку в получении документов. Процедура выполняется в течение 5-10 дней со дня подачи заявления. Затем нужно прийти с паспортом и распиской, покупателю будет выдан договор цессии, прошедший регистрацию, продавцу — договор основания.

Преимущества и риски покупки недвижимости по переуступке

Основных преимуществ покупки по договору цессии два:

  • возможность купить жилье по более низкой цене, связанная с малыми затратами инвестора на квартиру в строящемся доме;
  • шанс приобрести жилье в доме, где квартиры уже все проданы.

Многие люди, решившие таким образом купить недвижимость, сомневаются: а не опасно ли покупать квартиру по переуступке? Риски есть, как и в любом деле, связанном с недвижимостью и большими деньгами.

  • Долгострой. Если попадете на недобросовестного застройщика или банкрота, есть шанс долго ждать жилья и даже не получить его вовсе.
  • Двойные продажи – когда квартира одновременно продается нескольким лицам. Это происходит часто при заключении ПДКП, когда недвижимость переходит из рук в руки и договор не регистрируется нотариально.

Хотя более надежной считается переуступка по ДДУ, риски есть и здесь. Застройщик может просто отказать инвестору в уступке прав.

Поэтому покупатель перед совершением сделки должен тщательно изучить договор ДДУ, так как в нем указываются все условия и требования сторон.

Если же инвестор попытается обойтись без разрешения застройщика, пострадает снова-таки покупатель, так как сделку могут признать недействительной.

Собираясь покупать квартиру по переуступке, нужно взвесить все плюсы и минусы, внимательно отнестись к информации о застройщике и продавце и изучить всю документацию. А если все же сомневаетесь, что справитесь, избавьте себя от головной боли — доверьте это дело хорошему юристу.

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/pereustupka-prava-na-kvartiru

Продажа квартиры по переуступке прав в 2020 году

Покупка квартиры по переуступке прав

Юридическая база знаний › Сделки с недвижимостью

18.01.2020 2 545 просмотров

Продажа квартиры по переуступке прав – это часто встречающийся тип сделки. Под переуступкой понимается такой факт: если дом не сдан в эксплуатацию, можно продать свою долю ещё только в возводимом здании. Покупатель становится долевым участником или, по-другому, дольщиком.

Понятие переуступки прав

Переуступка прав – это передача прав требования на квартиру в строящемся многоквартирном доме, полученных на основании договора долевого участия (ДДУ), другому лицу. Эту схему продажи еще называют цессией.

Такой договор (ДДУ) означает, что дольщик в дальнейшем может потребовать права на квартиру. Он приобретает, по сути не квартиру, так как она еще не построена, а права на неё.

Такая система продажи необходима застройщикам для того чтобы многоквартирный дом не стоял после его сдачи. Пока собираются вся документация для введения в эксплуатацию, в том числе и свидетельства о правах собственности, продажа затягивается на неопределенный срок, так как продавать в этот период запрещается. Поэтому застройщики нашли выход из положения и продают долю по переуступке.

Покупатели-инвесторы часто приобретают квартиру в новостройке еще на этапе котлована, потому как это заметно дешевле, нежели со свидетельством, когда дом сдан. А затем могут продать права на эту квартиру по договору переуступки и заработать на этой сделке.

Плюсы и минусы продажи доли по переуступке

Положительные стороны переуступки:

  • Выгодная цена. Многие инвесторы покупают у застройщика долю на стадии котлована, а потом перепродают дороже.
  • Быстрота регистрации сделки. Пакет документов минимален при переуступке прав.

Отрицательные стороны:

  • Доход от продажи квартиры в строящемся доме облагается налогом в размере 13% (от разницы между стоимости продажи и покупки). К примеру, доля приобретена по цене 1 500 000 рублей, а продана по переуступке за 2 000 000. Выгода составляет 500 000 рублей, вычисляем 13% и получаем 65 000 рублей. Такие налоги необходимо заплатить в налоговую службу.
  • Недобросовестные застройщики могут перенести сроки сдачи или провести некачественные строительные работы.
  • Судебные разбирательства. Иногда это все что остается покупателю, если условия договора не выполнены или строительство дома прекращено.

Перечень документов для оформления

Для продавца и покупателя необходимо собрать следующие документы:

  • ксерокопия паспорта, свидетельство о браке или разводе;
  • соглашение по ипотеке от банка, если ипотека имеет место быть;
  • согласие от супруга (супруги);
  • свидетельство о рождении для несовершеннолетнего собственника;
  • доверенность для представителей покупателя — при наличии таковых;
  • договор долевого участия;
  • согласие застройщика на проведение сделки.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Составление договора

Грамотно составленный договор цессии должен включать в себя:

  1. Информация о продавце, застройщике, покупателе.
  2. Стоимость переуступки.
  3. В каком порядке производится расчет.

В приложении обязательно должны находиться: проектная документация, согласие застройщика.

Договор обязательно должен быть заверен у нотариуса.

Здесь можно скачать образец договора

Как же продать квартиру по переуступке?

Сделка по переуступке прав регламентирована ФЗ-214 «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этапы оформления переуступки прав требования на долю:

  • Для начала необходимо определится со стоимостью объекта долевого строительства. Это процедура, как правило, не составляет труда, так как аналогов на рынке недвижимости великое множество.
  • Продавцу приготовить необходимую документацию, а покупателю внимательно изучить её. Если покупатель не компетентен в этом вопросе, самый легкий способ — это обращение к ресурсам интернета, а если он располагает денежными средствами – за помощью можно обратится к юристу по недвижимости.
  • Отправить застройщику уведомление о продаже квартиры и получить согласие супруга или супруги. Согласие оформляется у нотариуса.
  • У нотариуса оформить акт переуступки прав. У любого нотариуса образец есть в наличии.
  • Продавец и покупатель регистрируют сделку в Росреестре через МФЦ. На сделку можно прийти по предварительной записи на официальном сайте организации, или по живой очереди, которая регулируется с помощью талонов.
  • Покупатель забирает зарегистрированный документ через 10 дней. Если квартира в ипотеке, то срок даже меньше — 5 дней.

Заключение

В 2020 году продажа по переуступке регулируется Гражданским кодексом, а именно статьями начиная с 382 по 390. А также федеральным законом № 214-ФЗ.

Поскольку процесс продажи квартиры в строящемся доме может таить в себе достаточное количество тонкостей и подводных камней, очень желательно предварительно проконсультироваться у специалиста по вопросам подготовки документов и анализа безопасности сделки.

Переуступка квартиры в новостройке. Продажа жилья по договору переуступки. Ссылка на основную публикацию

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/prodazha-kvartiry-po-pereustupke

Переуступка права собственности на квартиру или частные дома

Покупка квартиры по переуступке прав

10/10/2017

    Довольно часто владельцы недвижимого имущества прибегают к переуступке прав собственности на квартиры.

Данная процедура является довольно востребованной в тех ситуациях, когда жилые помещения переходят от настоящих владельцев к новым.

Подобные документы заключаются на основании договоров купли-продажи, в случае инвестирования или ипотечного кредитования. Эта процедура является особенно популярной при строительстве новых жилых домов.

Что из себя представляет переуступка прав собственности

    Переуступка прав на квартиры или частные дома – это процесс перехода любых прав и обязательств в отношении конкретного недвижимого имущества от одних собственников к другим.

Подобные процедуры могут являться следствием осуществления различных сделок: начиная от долевого строительства, заканчивая ипотечным кредитованием.

Самым удивительным в данной ситуации является то, что продавцы могут заключать договоры переуступки прав сразу с несколькими покупателями, но только при условии, что квартира или дом состоит из более двух комнат.

Конкретный недвижимый объект может передаваться от одного человека к другому неограниченное число раз (по крайней мере, в действующем законодательстве в этом отношении нет никаких ограничений). Именно поэтому перед тем как брать на себя всю ответственность за жилое помещение, настоятельно рекомендуется поинтересоваться о предыдущих сделках и договорах, которые были заключены с конкретной квартирой или домом.

Разновидности переуступки прав собственности

Существует 2 основных вида переуступки прав собственности:

  • цессии или переуступки прав на основании договоров долевого участия;
  • переуступки прав на основании договоров купли-продажи.

    В первом случае (при подписании договора цессии) все сделки осуществляются по договорам долевого участия или договорам купли-продажи. Подписание ДДУ сегодня является весьма популярной процедурой и пользуется востребованностью среди людей разных социальных слоёв.

В данной ситуации застройщики и собственники должны подписать договоры, в которых чётко оговорить, что собственники становятся полноправными хозяевами жилой недвижимости в того момента, как возводимый объект будет сдан в эксплуатацию.

Но из-за длительного строительства будущие собственники могут изменить своё решение о покупке квартиры в конкретной новостройке, поэтому они имеют возможность передавать право владения жильём третьим лицам.

Такие сделки будут уместны в отношении уступки прав собственности, которая и называется цессией.

    По предварительно подписанным договорам купли-продажи сделки между покупателями и застройщиками не производятся. Но такие договоры позволяют производить подобные сделки в будущем.

Так, покупатели, которые расторгают договоры продажи квартир на основании переуступки прав собственности, в дальнейшем не будут иметь никаких прав на жильё, а застройщики в данной ситуации обязаны в полном объёме возвратить им денежные средства, которые были выплачены за квартиру.

    В том случае, если дома покупаются в ипотеку, то при передаче прав собственности все задолженности бывших владельцев обязаны погашать новые покупатели. Именно в этом и заключается основное различие второго вида переуступки от первого, ведь при заключении договоров долевого участия продавцы полностью выплачивают застройщикам всю сумму или передают эти обязанности новым собственникам.

Особенности покупки и продажи жилья по договорам цессии

    Покупка жилых помещений путём переуступки прав собственности является очень выгодным инструментом сегодняшнего рынка недвижимости, с помощью которого всё чаще приобретают квартиры в новостройках.

Как было указано выше, данную переуступку называют цессией.

В некоторых ситуациях этот договор считается единственно правильным способом покупки жилой недвижимости, поэтому он и пользуется столь высокой популярностью в современном мире.

    Переуступка является гарантией стабильности цен при покупке жилья для обеих сторон сделки – для покупателей и застройщиков.

Это особенно важно в ситуациях, если покупатели вдруг передумают приобретать квартиру в новостройке и захотят вернуть обратно свои денежные средства или если инвесторы пожелают вложить свои финансы, обезопасив себя от возможных повышений цены на конкретную недвижимость.

    Приобретая жилые помещения по договорам цессии, желательно понимать, что переуступку прав можно использовать только до момента, пока права ещё являются нереализованными. Ведь после сдачи дома в эксплуатацию, когда между застройщиками и владельцами будут составлены акты приёма-передачи, переуступка прав собственности не может быть официально реализована.

    Вне зависимости от того, покупаете вы или продаёте квартиру по переуступке, это даёт обеим сторонам сделки множество преимуществ. Но заключение подобных договоров также имеет некоторые риски, что нужно всегда учитывать.

Риски при переуступке прав

    Заключение договоров цессии может иметь различные риски в отношении недвижимого имущества.

Основной причиной их возникновения является невнимательное прочтение условий сделок, а также отсутствие минимального объёма правовых и юридических знаний.

Далее рассмотрим основные и наиболее частые риски, на основании которых будущие покупатели и продавцы смогут узнавать и тщательно анализировать все условия договоров цессии.

    Самой большой опасностью, которая может случиться с цедентом, является признание оформленных договоров недействительными. В данной ситуации новые правообладатели могут предъявлять свои претензии именно к покупателям, а не застройщикам.

Во избежание данных проблем требуется оговорить наиболее важные тонкости заключаемой сделки.

Договоры признаются действительными в тех случаях, когда дольщики полностью выплатят денежные суммы, которые обозначены в документе, когда имеется письменное согласие фирмы на переуступку прав (разрешение кредиторов – при ипотечном финансировании).

    Следующим риском является банкротство застройщиков. Такие ситуации случаются очень редко, но всё же они случаются.

Распознать будущих банкротов-застройщиков можно, если вам предлагают слишком низкую цену на жильё (по сравнению с рыночной стоимостью), если срывают сроки строительства и нарушают условия заключённых договоров.

В том случае, если продавец переуступил право на жильё, а строительная фирма обанкротилась, то претензии нового дольщика будут направлены в адрес застройщика.

    Очередным риском является неоднократная переуступка прав собственности третьему лицу.

Довольно часто случаются ситуации, когда по договорам цессии квартира продаётся несколько раз, а владельцем в итоге становится первый дольщик.

Во избежание подобных проблем также нужно тщательно изучать условия подписываемых договоров. Соглашения о переуступке также должны быть официально зарегистрированы, как и основные договоры долевого участия.

    Последний риск – нарушение условия договора со стороны цедента. Но в данном случае обычно страдают застройщики. В таких случаях эксперты рекомендуют не разбираться в правовых тонкостях самому, а воспользоваться услугами профессиональных юристов, которые изучат все условия сделки, а также помогут обезопасить вас от возникновения каких-либо проблем в будущем.

Особенности подписания договора переуступки прав собственности

    Для заключения договоров переуступки прав собственности на квартиры или частные дома, требуется соблюсти следующий порядок действий:

  • ознакомление с бумагами застройщика: разрешение на ведение строительства, документ со сроками реализации рабочего проекта, цели проекта, свидетельство о праве владения земельным участком и т. д.;
  • уведомление фирмы-застройщика о факте продажи квартиры на основании договора цессии;
  • получение официального согласия от застройщика;
  • получение справки об отсутствии долговых обязательств;
  • получение нотариального согласия второго члена семьи (супруг, супруга);
  • получение согласия банка (если жильё находится в залоге по ипотечному кредитованию);
  • получение выписки на жильё из государственного реестра;
  • составление договора с покупателем (в нотариальной конторе, в офисе строительной фирмы или агентства недвижимости);
  • регистрация договора в регистрационных или кадастровых службах.

    Все сделки по переуступке прав собственности в обязательном порядке облагаются налогом, оплачивать который должен первоначальный дольщик. Нередко продавцы и покупатели разделяют пополам все расходы, поскольку в процессе торгов первые инвесторы снижают первоначальную стоимость жилья. Размер налога рассчитывается в зависимости от суммы заключаемых сделок.

Признание договоров переуступки недействительными

    Как уже упоминалось выше, в некоторых ситуациях договоры переуступки могут быть признаны недействительными. Сделать это могут только судебные органы на следующих основаниях:

  • сделки противоречат действующему законодательству;
  • мнимое заключение нескольких сделок;
  • признание недееспособным или несовершеннолетний возраст одного из участников;
  • заключение договора путём обмана, угроз, насильственных действий и др.

    В некоторых случаях недействительным признают не весь договор, а только некоторые пункты. Отметим, что для юридических лиц имеются и другие основания, из-за которых договор цессии признаётся недействительным.

Для решения подобных проблем требуется квалифицированная помощь специалистов, которые смогут представлять интересы клиентов в суде.

Во избежание судебных разбирательств рекомендуется тщательно проверять документы застройщиков и внимательно читать подписываемые договоры, ведь кто осведомлён, тот вооружён!

Источник: https://akcent.pro/content/pereustupka-prava-sobstvennosti-na-kvartiru-ili-chastnye-doma

Покупка квартиры по переуступке прав: какие риски покупки в сданном, строящемся доме

Покупка квартиры по переуступке прав

Последние изменения: Январь 2020

Переуступка прав при покупке недвижимости используется довольно редко, представляя собой сложную процедуру. Требуется знание юридических особенностей процесса и соблюдение норм гражданского законодательства, чтобы покупка квартиры по переуступке прав прошла в полном соответствии с действующими правилами.

Основные положения о переуступке

Сделка купли-продажи квартиры по переуступке прав может быть оформлена следующими способами:

  • Через предварительный договор, что подразумевает уступку права на оформление основной купчей. Особенность такого варианта заключена в том, что уступается лишь право на подписание в будущем основного договора, однако право на собственность остается неизменным вплоть до надлежащего заключения стандартной купчей на квартиру в сданном доме. По предварительному соглашению не происходит продажа, а возникает зафиксированная документально договоренность на сделку в будущем. Действие документа ограничено датой подписания главного договора на приобретение. Предварительное соглашение не нуждается в госрегистрации, не требует расчетов сторон, не влечет никаких иных действий, кроме обязательства переоформить квартиру в течение определенного срока.
  • Через договор долевого участия. Применяется для приобретения жилплощади в строящемся доме. Данный документ предполагает проведение основных расчетов до оформления уступки права. Если часть выплат остается непогашенной, остаток суммы переходит в финансовые обязательства другого собственника. Действие переуступки ограничено подписанием приемопередаточного акта, когда жилье передается в собственность от строительной организации к собственнику. В отличие от предварительного соглашения, ДДУ требует регистрации. Важная особенность данного способа переоформления – при получении прав на квартиру к покупателю переходят и финансовые обязательства продавца.  Так как использовать право на оформление собственности можно лишь в том же объеме, которым владел прежний владелец, важно в соглашении дать детальное описание недвижимости, четко указать основания для переоформления права требования.

Описание процедуры

В процессе переоформления квартиры по договору уступки прав, стороны придерживаются следующей последовательности:

  1. Покупатель анализирует степень надежности и стабильности застройщика, обращая внимание на длительность работы на строительном рынке, достаточность и действительность учредительной и разрешительной документации. Отдельное внимание уделяют проверке прав использования земель под застройку (долгосрочная аренда, право собственности).
  2. Перед сделкой потребуется подготовить список обязательной документации. Со стороны продавца готовят следующие бумаги: первичный договор (о долевом участии или предварительный), платежные документы, подтверждающие внесение взносов, письменное согласие строительной компании на проведение переуступки (если стоимость квартиры выплачена не полностью и остались финансовые обязательства прежнего владельца). Если продавец внес сумму в счет оплаты объекта в полном объеме, необходимо лишь оповестить о произошедших изменениях права собственности. Если продавец находится в брачных отношениях, готовят письменное согласие супруга. Со стороны покупателя потребуется гражданский паспорт и согласие супруга.
  3. Для оформления перехода готовится договор об уступке права. При составлении документа исходят из той же формы, что и первичный договор, а при наличии нотариального заверения, новому владельцу также потребуется посетить нотариуса. Главное отличие – указание предметом договора передачу права с их детальным описанием и перечислением оснований для переоформления.
  4. После подписания соглашения его регистрируют в Росреестре. Предусмотрено два варианта подачи документов на регистрацию — через МФЦ, либо напрямую в отделении регистрирующего органа.
  5. Расчет по выполненной сделке производится после того, как регистрация смены собственника права зафиксирована Росреестром. Как правило, это происходит в пределах 10 дней после обращения граждан.
  6. Как любое действие, связанное с регистрационными государственными услугами, будет взиматься пошлина. Стандартный размер пошлины за внесение сведений о смене правообладателя для обычных граждан составляет 2 тысячи рублей, а для организаций стоимость выше – 22 тысячи рублей. Общая стоимость регистрационной услуги не зависит от количества заявителей. При подаче нескольких заявлений, сумма пошлины распределяется между всеми участниками.

После подписания договора покупатель должен проконтролировать наличие следующих документов:

  • основной договор, в отношении которого возникла потребность в переуступке;
  • финансовая документация, устанавливающая ситуацию с расчетами между участниками сделки;
  • при невыплаченном остатке стоимости объекта, согласие от строительной организации или согласие кредитора (при покупке в ипотеку);
  • акт, устанавливающий факт передачи документации;
  • подписанный договор переуступки.

Этот перечень должен быть предоставлен покупателю после того, как стороны скрепили договор своими подписями, для дальнейшего проведения регистрации в Росреестре.

Особенности переуступки права

 

Подписывая договор об уступке, необходимо учитывать, что этим документом фиксируется переход права в том же объеме, что и у прежнего владельца, и не может быть ограничена или расширена переуступкой.

Существует множество нюансов, которые необходимо учитывать в процессе переоформления права на собственность по переуступке:

  • Чтобы исключить финансовые претензии со стороны застройщика, рекомендуется проверить, не осталось ли невыплаченных взносов в отношении указанной недвижимости, и какова ситуация с оплатой взносов на строительство. Если не проконтролировать данный вопрос, покупатель может столкнуться с необходимостью погашения взносов за прежнего владельца в качестве нового собственника строящегося объекта.
  • В целях финансовой безопасности сделки, важно уведомить, а в случае необходимости, согласовать вопрос переуступки. При наличии каких-либо оставшихся нерешенными финансовых претензий, отсутствие письменного разрешения от компании-строителя станет существенным нарушением процедуры.
  • Проверять отсутствие задолженностей нужно не только по основным взносам, но и по дополнительным начислениям (штрафы, неустойки, пени) в рамках существующих договорных отношений с застройщиком.
  • Так как переуступка не предполагает ограничения череды смены собственников, важно выявить историю владения правом. Помочь с выявлением цепочки помогут данные, полученные по запросу в Росреестре, т.к. легитимными остаются лишь те права, которые были надлежаще зарегистрированы.

Возможна ли переуступка «задним» числом?

После составления приемопередаточного акта может пройти довольно длительный период времени до того, как квартира будет оформлена в собственность. Провести сделку на этом этапе можно одним из следующих способов:

  1. Изменить дату приемопередаточного акта, при согласии застройщика.
  2. Поменять дату составления предварительного договора, если он еще не был зарегистрирован в Росреестре.

Этот вариант оформления уступки относится к схемам повышенного риска, прежде всего, по причине возможных изменений в цене квартиры. В результате, покупатель, заплативший более высокую стоимость, при указании в договоре меньшей цены, в случае форс-мажорной ситуации, которая повлекла расторжение договора, покупателю будет возвращена только сумма, указанная в договоре.

Стоит ли использовать данную схемы – решать конкретному покупателю, исходя из оценки обоснованности рисков покупателя. Специалисты рекомендуют оформлять уступку права по ДДУ как самому безопасному варианту. В таком случае, права стороны защищены положениями специального закона №214-ФЗ.

Стоимость строящегося объекта, по мере приближения даты сдачи в эксплуатацию, растет. В результате, расторгнув договор по ДУ, покупатель вернет только ту сумму, которая установлена в тексте документа. Часто сумма по ДДУ и цена квартиры по переуступке серьезно различаются, что грозит значительными убытками для несостоявшегося владельца.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiryi-po-pereustupke-prav/

Покупка жилья по переуступке прав – опасно или нет?

Покупка квартиры по переуступке прав

Мои знакомые уже второй месяц не могут купить квартиру в новостройке. Нет,  проблема не в том, что они чересчур разборчивы.

Просто они хотят квартиру в уже построенном доме, который вот-вот должны сдать в эксплуатацию. Но, как выясняется, квартир от застройщика уже не осталось, а в продаже есть только жилье по переуступке прав.

Их это настораживает. Действительно, чего стоит опасаться?

Для начала разберемся со статусом недвижимости. Здесь нет ничего пугающего. Эти квартиры относятся к первичному рынку, и, пока дом не введен в эксплуатацию, жилье от частников (а не от застройщика) продается в нем только по переуступке прав.

По сути, это продажа не квартиры, а только договора, по которому дольщик в будущем станет собственником жилья.

То есть человек, который купил квартиру напрямую у застройщика, вам продает не сам объект, а уступает право требования на него. Объект же существует пока лишь документально, и у него условная нумерация.

После ввода дома в эксплуатацию ему присваивается почтовый адрес, дольщики регистрируют свидетельство о праве собственности, и все последующие сделки совершаются уже по договору купли-продажи.

«Согласно Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве» уступка прав допускается с момента госрегистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта. Передаточный акт не может быть подписан ранее получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию», – отметила Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки».

Держим ухо востро

Однако покупателю стоит быть осторожным. Квартиры по переуступке прав продают в основном инвесторы. На начальном этапе строительства они приобретают у застройщика жилье по стартовой, минимальной цене, а «переуступают» покупателю – уже по более высокой. При этом продавец обязан заплатить в государственную казну налог (НДФЛ) в размере 13% от разницы в цене.

Мария Литинецкая приводит такой пример расчета. Допустим, дольщик приобрел квартиру за 4 млн рублей, а продает за 6 млн рублей. Соответственно, заплатить государству налог он должен с разницы в 2 млн рублей, то есть 260 тыс. рублей. Делиться прибылью хотят не все, поэтому многие продавцы намеренно занижают стоимость продаваемой недвижимости.

Если инвестор не успел продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, то, по новым правилам, он должен указать в договоре купли-продажи сумму, не ниже 70% от кадастровой стоимости объекта. Иначе налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Обычно кадастровая стоимость жилья ниже или равна рыночной. Допустим, она составляет те же 4 млн рублей, то есть 4 000 000*0,7 = 2 800 000, 13% от этой суммы – 364 тыс. рублей. Недостроенное жилье еще не поставлено на кадастр, поэтому правило на него не распространяется. Так что инвестору при переуступке прав ничего не мешает указать низкую стоимость. Остается только уговорить покупателя.

Но эксперты единодушно советуют покупателям не соглашаться на занижение стоимости объекта, иначе можно остаться и без квартиры, и без денег.

Допустим, вы согласились, далее сделка проходит по стандартной схеме с регистрацией в Росреестре и передачей денег.

Вроде бы все в порядке, и вы вздохнули с облегчением, но спустя время выясняется, что родственники продавца решили опротестовать сделку (например, на основании того, что бывший дольщик продал квартиру, будучи недееспособным).

По решению суда сделка может быть признана недействительной, и покупатель может рассчитывать на возврат только той суммы, что указана в договоре.

Для того, чтобы продать квартиру по переуступке прав, продавец должен заручиться согласием застройщика.

Поэтому покупателю, по словам Натальи Шаталиной, стоит внимательно изучить договор долевого участия (ДДУ) – нет ли в нем запрета на совершение уступки прав или особых требований к процедуре получения согласия застройщика? Передать вам оригинал договора или его нотариально заверенную копию продавец обязан, так же, как и документы, подтверждающие оплату недвижимости. Кстати, некоторые строительные компании могут взимать за свое согласие определенную сумму, чаще всего это 1-2% от суммы сделки. Однако оплачивать комиссию за переуступку, скорее всего, придется вам, так что готовьтесь к дополнительным затратам.

Застройщик нередко дает положительное решение на переуступку только после того, как дольщиком будет выплачена вся сумма долга. Если речь об ипотеке, то на переуступку необходимо согласие банка, выдавшего кредит.

Если инвестор попытается продать жилье без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

В этом случае покупатель опять же получит только ту сумму, которая указана в первом ДДУ от инвестора, несмотря на то, что приобрел квартиру по более высокой цене. Наталья Шаталина предупреждает, что уступка прав по ДДУ оформляется отдельным договором, который подлежит государственной регистрации. До этого никакие платежи не должны осуществляться.

Если у вас или у продавца ипотека

Несмотря на то, что квартира приобретается в строящемся доме, проценты по ипотеке сопоставимы с условиями выдачи кредита на приобретение вторичного жилья.

Поэтому вам придется просить инвестора о хорошей скидке, чтобы нивелировать разницу в переплате по процентам. При этом далеко не все банки готовы кредитовать недвижимость по договору переуступки.

Но если вы заручились его поддержкой, то процедура будет тоже непростая.

«В банке будет открыт специальный счет, на который будет перечислен первоначальный взнос от покупателя и кредитные средства банка. После регистрации договора уступки все средства перечисляются уже на счет продавца. Если продавец покупал квартиру, скажем, за 3,5 млн руб.

, а теперь хочет по переуступке продать за 4 млн руб., то ипотеку покупателю дадут именно с расчетом на стоимость 3,5 млн руб. А разницу оформляют распиской: 500 тыс. руб.

закладывают в ячейку, которую продавец раскрывает также после регистрации договора уступки», – уточняет детали Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Если первый дольщик так же покупал квартиру в ипотеку, то сначала ее надо погасить.

Шаг первый это оформление договора займа между продавцом и покупателем. Документ составляется в письменной форме, но регистрации не подлежит. Это нечто вроде расписки, на основании которой покупатель передает деньги продавцу квартиры, тот, в свою очередь, погашает кредит и снимает «обременение».

Шаг второй – переоформление недвижимости на покупателя по переуступке права.  Правда, все это возможно, только если приходит покупатель с наличными.

Если же пересекутся два ипотечника (и продавец, и покупатель), то переуступку, оформить или невозможно, или очень сложно.

Покупка недвижимости – сложная процедура, и переуступка прав здесь не исключение. Людей, которые любят сто раз перестраховаться, может быть, этот вид сделки и отпугнет, однако, тех, кто готов приобрести квартиру именно таким способом, тоже немало. Очевидно одно, что при наличии 100% собственных средств у покупателя, сделать это проще.

Яна Ягур

Источник: https://realty.mail.ru/articles/38705/pokupka_zhilja_po_pereustupke_prav__opasno_ili_net/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.